Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật mua bán nhà ở có sẵn và thực tiễn thực thi

Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước cóthâm quyền và phải thực hiện những thủ t

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

Hà Nội — 2023

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của bộ môn Luật Dat đai và sự đồng ý của giảng viên hướng dẫn PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, em đã nghiên cứu, thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn và thực tiễn thực thi”.

Dé thực hiện thành công đề tài khóa luận này, em xin cảm ơn Quy thầy cô

đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong quá trình học tập tại Nhà trường.

Em xin cảm ơn Quý thầy cô Phòng Đào tạo và Quản lý sinh viên đã quan tâm, hỗ trợ

em trong quá trình đăng ký đề tài khóa luận tốt nghiệp và thực hiện các thủ tục liên quan.

Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến đã dành thời gian, nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp.

Mac dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực hiện đề tài khóa luận, song do bản thân em còn nhiều hạn chế về kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn cũng như về thời gian, điều kiện nghiên cứu, do vậy đề tài khó tránh khỏi những thiếu sót nhất định Em rất mong nhận được sự góp ý thăng thắn, chân tình từ Quý thầy cô trong Hội đồng chấm khóa luận dé em có điều kiện hoàn thiện đề tài ở mức độ cao hơn nữa.

Cuối cùng, em xin kính chúc Quý thầy cô có nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự nghiệp trồng người Em xin chân thành cảm ơn./.

Hà Nội, ngày 09 thang 11 năm 2023

SINH VIÊN

Nguyễn Trọng Hoàng

il

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đáy là công trình nghiên cứu cua riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khoá luận tốt nghiệp là trung thực, dam bao độ tin cay./.

Xác nhận của giảng viên hướng dan Tác giả khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Trọng Hoàng

MỤC LỤC 'W.1,;-21⁄8/),1700n0n085887 ~ 5 1

LOU CAM ON 88 Pnnenhh il hte VUOPE VAG soe crass ea etl SS BN i aN iil

1 Tính cấp thiết của đề tài - 52 TS T2 2 1211211121121211211 11212111211 rree |

2 Tình hình nghiên cứu của dé tài 2-2 SE +E#EE£E£EESEEEEEEEEErErEkrrerkrrees 2

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của dé tài - 2-5-5 5c: 3

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2 5c Sccxzxerrree 3

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài 4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài -5- 552252 2ccExerxerrerrrrrrrrree 5

7 BO cục của đề tài - c1 2 1121121111 21111 1101111 1111110111121 re 5 90/9080) c7 6

CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VE

MUA BAN NHA 09017 6 1.1 Một số van dé lý luận về mua bán nhà ở có sẵn - 2-5 2+secs+£sed 6 1.1.1 Khái niệm về mua bản nhà Ở CÓ SỐH 5e Set St SE SESEEEEEEEEEEE+E+ErErtrkresees 6 1.1.2 Phân loại các loại nhà Ở CÓ SGM - 5:5: 5+ SE SE EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErtrkrtrrees 8 1.1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật về mua bán ANA Ở -.- 5-52-5255 Se‡ 10 1.2 Quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở có sẵn 12 JZAm? T7 VE MG na ắ 12 1.2.2 Điều kiện của các bên tham gia mua bán nhà ở: 5-5 Sccceccererced 13

1.2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà Ở - 5555555333333 + 16

1.2.4 Điễu kiện về mục đích, nội dung thực hiện hợp đồng mua ban nhà ở 18 951819) 21 THUC TIEN AP DUNG QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ O CO SAN TREN DIA BAN THÀNH PHO HA NO uu cescecsscsssssessessesesssstssestsestestssesesaeeees 21

2.1 Khái quát chung về tình hình kinh tế - chính trị, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội - - St T11 E1 11112111111 21111 1111111111111 1101111 111 1111k eerreu 21 2.2 Những thành tựu đạt được về mua bán nhà ở có sẵn trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay, 2-52 SE SE 3E E571211212112111111111151111 111111 rre 22 2.3 Những khó khăn, vướng mắc về mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà

3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn trên địa bàn thành phố Hà Nội 2 - 2 s+S++£++EzzErxerxee 32 3.2.1 Đối với các quy định về chủ thé tham gia quan hệ mua bản nhà ở 32 3.2.2 Các quy định về đối tượng của hợp dong mua bán nhà ở -: 34 3.2.3 Các quy định về hình thức, thủ tục của hop đồng mua bán nhà ở 34 3.2 Kiến nghị nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn trên địa bàn thành phố Hà Nội 2-52 S552 crxerxred 35 900.4009790 ¬a1a15a.: ÔỎ 39

D DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO ¿2+2 +E+E+E2EEEE+E+E+EEEEE+ErEsrrerree 40

A MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nha ở là van đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới nhữnggiác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Theo phạm

trù triết nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn

hóa, mà xã hội học gọi nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người theo

phạm trù kinh tế - dân sự, nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo

phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó

có ngành luật dân sự.

Nhà ở luôn găn liên với cuộc sông của con người, là nhu câu không thê thiêu của môi cá nhân, môi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc Chính vì thê, quyên nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiên pháp cua hau hêt các quôc gia với tư cách là một quyên cơ bản của công dân.

Dé đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương

thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho

hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trongđiều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc

biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hỗ Chí Minh Bắt đầu thời kỳ mở

cửa nền kinh tế đã không ngừng phát triển về số lượng cũng như chất lượng

Quá trình đô thị hóa và tình trạng gia tăng dân số cơ học tại các đô thị lớn, kéo

theo đó là nhu cầu về nhà ở luôn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu Vìthế vẫn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy lịnh khá chặt chẽ và ngày càngđược hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động

sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triểnmạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng

cao Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận

tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng Trong

|

khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát

triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp Chính vì thế, quy định của

pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện

dé đáp ứng với tình hình mới Thực tế ở nước ta hoạt động mua bán nhà ở đã trải

qua nhiều thời kỳ khác nhau ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sựkhác nhau trong đường lối chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước

Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực

hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước cóthâm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định.Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham

gia quan hệ mua ban nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy

định của pháp luật về mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làmcho các ao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn

Chính vì vậy, đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn và thực tiễn

thực thi” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận cơ sở thực tiễn năm chỉ

ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định tại địa phương Từ đó tìm ranhững phương hướng giải pháp sửa đối, b6 sung nhăm hoàn thiện các quy định

của pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở, gop phan tạo điều kiện thuận loi cho

thị trường bất động sản nước ta phát triển tốt hơ, bền vững hơn

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Dưới góc độ khoa học pháp lý, trong những năm qua, việc nghiên cứu

pháp luật về mua bán nhà ở đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiêncứu lý luận và cán bộ thực tiễn Đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu

khoa học ở những mức độ khác nhau, những khía cạnh, phương diện khác nhau

về pháp luật mua bán nhà ở được công bó, thé hiện ở một số luận án, luận văn,

giáo trình, sách chuyên khảo.

Nội dung các bài viết, công trình trên đã phân tích và đánh giá được thực

trạng tình hình, dự báo, các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật Pháp

luật về mua bán nhà ở qua những mức độ và cách tiếp cận khác nhau trên một

khu vực nhất định Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên mới chỉ dừng lại ở

việc phân tích Pháp luật về mua bán nhà ở và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả

áp dụng pháp luật chung.

Với những đặc thù riêng về vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên, dân số,tình hình kinh tế xã hội nên thực trạng tình hình mua bán nhà ở và các giải pháp

nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về nội dung này ở địa phương sẽ

có những nét khác biệt Hơn nữa, tính đến hiện nay, chưa có bất kì một côngtrình nào chuyên nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn từ thực tiễn địa

bàn thành phố Hà Nội, điều đó cho phép khang định lại tính cấp thiết của đề tài

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1 Đối twong nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là một số van đề lý luận, các quy

định của pháp luật về mua bán nhà ở và thực tiễn thi hành các quy định này trênđịa bàn thành phố Hà Nội

3.2 Pham vi nghién cứu

Do tinh chat biến động không ngừng của thị trường bất động san, khóa

luận sử dụng các văn kiện, nghị quyết, pháp lệnh, luật và các văn bản hướng dẫn

thi hành có hiệu lực tại thời điểm xây dựng khóa luận này Ngoài ra, khóa luậncũng bước đầu nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành vềmua bán nhà ở có sẵn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản, kết hợpvới nghiên cứu mô hình kinh doanh từ đó đề ra hướng hoàn thiện pháp luật về

kinh doanh nhà ở có sẵn tại Việt Nam

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

4.1 Mục dich nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận là trên cơ sở làm sáng tỏ một cách có

hệ thống một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về mua bán nhà ở,

3

thực tiễn pháp luật về mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Đồng thời,

chỉ ra những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân của những khó khăn, vướng

mắc này trong quá trình áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở, từ đó đưa ra đượcmột số yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật vềmua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian tới

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề đạt được mục đích nêu trên, khóa luận tập trung thực hiện những

nhiệm vụ sau đây:

- Phân tích khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở;

- Phân tích những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở;

- Khái quát tình hình và đánh giá thực tiễn pháp luật về mua bán nhà ở tạithành phô Hà Nội thông qua biểu đồ và bảng số liệu thống kê Đồng thời, xácđịnh một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật về mua bán

nhà ở và nguyên nhân của những khó khăn, vướng mặc đó;

- Dua ra một sô yêu câu và giải pháp nâng cao hiệu qua trong việc ap

dụng pháp luật về mua bán nhà ở tại thành phố Hà Nội

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy

vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, những quan

điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng nhà nước pháp quyên, về chính sách

tại Việt Nam.

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng có kết hợp một cáchtổng thể các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, tổng hợp;

phương pháp so sánh; phương pháp thống kê; phương pháp chuyên gia; phương

pháp khảo cứu tài liệu, phương pháp vụ án điền hình

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Khóa luận là công trình khoa học nghiên cứu một cách toàn diện dưới góc

độ pháp luật về mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội vừa có ý nghĩa về

mặt khoa học, vừa có ý nghĩa vê mặt thực tiên như sau:

Về mặt khoa học: Khóa luận góp phần hoàn thiện các quy định của pháp

luật hình sự có liên quan đên pháp luật vê mua bán nhà ở.

Về thực tiền: Khóa luận sẽ là tài liệu tham khảo quan trong trong thực tiễnmua bán nhà ở trên dia bàn thành phô Hà Nội nói riêng và mua bán nhà ở trên cảnước nói chung Khóa luận sẽ góp phần tích cực trong việc nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật về mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Bên cạnh đó,

khóa luận cũng là tài liệu tham khảo quan trọng dùng trong quá trình học tập và

nghiên cứu của các cơ sở đảo tạo luật ở nước ta.

Điểm mới của dé tài là đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về

mua bán nhà ở có sẵn được quy định trong Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở

2014, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thé của hợp đồng mua bán, hìnhthức của hợp đồng và các đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản nhà ở có

sẵn như nhà chung cư, nhà dự an

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật

vê mua bán nhà ở trên địa bàn thành phô Hà Nội.

B NỘI DUNG

CHUONG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CUA PHAP

LUAT VE MUA BAN NHA O1.1 Một số van dé lý luận về mua ban nhà ở có sẵn

1.1.1 Khái niệm về mua ban nhà ở có san

Ở bat cứ xã hội nào, nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân,

cộng đồng Xã hội càng văn minh, thì nhà ở càng có vai trò quan trọng Ngôi

nhà không đơn thuần là một vật thé kiến trúc phục vụ nhu cầu ở của mỗi cánhân, mà nó còn là nét đặc trưng biểu thị các giá trị văn hóa tính thần, lịch sửcủa một dân tộc, một quốc gia Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoahọc nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau Phạm trù triết học tiếp cận nhà ở

như là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; xã hộihọc xem nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù

kinh tế thì nó là một loại tài sản đặc biệt có giá tri lớn trong khối tài sản chung;

còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành

luật, trong đó có ngành luật dân sự.

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia

đình Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng

có vai trò quan trọng Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuầnbảo đảm nhu câu ở của con người, mà nó còn là một vật thê biểu thị các giá trịvăn hóa lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại Chính vì thế nhà

ở đã được nhiêu ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.

Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,

đồng bộ và mang tính văn hóa, theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện

đáp ứng nhu câu ở của con người;

Theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thưởng có giá trị lớn trong

tổng tài sản quốc gia, còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều

chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày

càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thé van dé nhà ở luôn là sự

quan tâm của mọi người và toàn xã hội Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũngphải quan tâm đến van đề nhà ở Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban

hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà

nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho

người dân tự thực hiện các giao dịch tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của

mình Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều

phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa

kế, tặng cho, đổi nhà hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham

gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã

hội hiện đại.

Theo góc độ pháp lý, khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014

và được giải thích tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựngvới mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”

Việc xác định đâu là nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không

phụ thuộc vào thực tế sử dụng

Nha ở có sẵn được giải thích theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nha

ở 2014 như sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng vàđưa vào sử dụng” Như vậy, nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây

dựng và đưa vào sử dụng.

Có thé đưa ra khái niệm mua bán nhà ở có sẵn như sau: Mua bán nhà ở cósan là hành vi giao dịch giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở cónghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyên sở hữu ngôi nhà hoặcphan nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phan nhà dobên bản chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tién cho bên ban đúng thời han,địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán

nhà Ở.

1.1.2 Phân loại các loại nhà ở có sẵn

Theo Khoản | Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định Nhà ở là công trình xây

dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá

nhân.

Nhà ở có sẵn được phân thành 06 loại như sau:

Tht nhất, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệtthuộc quyền sử dụng hợp pháp của tô chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm:

- Nhà biệt thự;

- Nhà ở liền kẻ;

- Nhà ở độc lập.

Nha ở riêng lẻ là loại nhà phô biến nhất ở Việt Nam hiện nay Căn cứ vào

quy mô kết cầu công trình, nhà ở riêng riêng lẻ được phân thành các hạng khácnhau gồm: Cấp I, cấp II, cấp IIL, cấp IV

Tht hai, nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tang trở

lên, có nhiều căn hộ, có lỗi đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần SỞ

hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá

nhân, tô chức, gồm:

- Nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở;

- Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh

doanh.

Thứ ba, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, chothuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Thứ tw, nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho đối tượng thuộc diện

được ở, thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

Theo Điều 32 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được thuê nhà ở công vụ

- Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân

được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng

mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;

- Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu,

vùng xa

Tht năm, nha ở đề phục vụ tái định cư là nhà ở dé bồ trí cho hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat ở, bị giải toa nhà ở

theo quy định pháp luật.

Thứ sáu, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đốitượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thé:

- Người có công với cách mang theo quy định của pháp luật về ưu đãi

người có công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Si quan, ha sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân

và quân đội nhân dân

Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp đều được hưởng chính sách trên

mà phải đáp ứng những điều kiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định

100/2015/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP

1.1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật về mua bán nhà ở

Thứ nhất, là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở.Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như

một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc

Đô la , do đó Nhà nước quan lý các hoạt động giao dịch mua bán nhà ở bằngvới công cụ quy định khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân

sự Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như công chứng, chứng thực

hợp đồng mua bán về nhà ở; đăng ký, cấp giay chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,quyền sử dung; quản lý khung giá; quản lý biến động; quan ly chủ thé và mục

đích sử dụng Các giao dịch mua bán nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước,

đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường

bất động sản trong đó có giao dịch nhà ở bằng các công cụ, quy định khungpháp lý và các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bat động sản trở nên minh

bạch về thông tin, ổn định va an toàn hơn Thông qua kiểm soát thị trường nha

ở, Nhà nước tăng được nguôn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bat

động sản.

Thứ hai, là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm

Trong quá trình các bên thực hiện mua bán nhà ở và phát sinh bất đồng

quan điểm về điều khoản trong hợp đồng dé đi đến thực hiện hợp đồng mua ban

nhà ở Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở,

các cơ quan chức năng có thấm quyên giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở dé xác

định tính tuân thủ quy định, tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, cáchành vi vi phạm liên quan trong quá trình thực hiện Đồng thời, các quy định

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là cơ sở dé xử lý hành vi vi phạm

Thứ ba, bảo dam các quyên, lợi ích hợp pháp của các bên

Khi hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh các

quyên, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyên, nghĩa

vụ khác Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyên giao

và quyền nhận giá trị thanh toán của bên mua bán là quan trọng nhất Thông quacác cơ quan chức năng, Nhà nước công nhận hợp đồng và bảo đảm cho quyền sởhữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng Pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở cũng là căn cứ pháp lý dé các bên tham gia giao dịch đối chiếu dé bảo

vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình, ké cả trong trường hợp hợp đồng bị xác

định là vô hiệu Cơ sở đó thê hiện ở việc, các bên xác định được tính hợp pháp,

an toàn của đối tượng hợp đồng cũng như từng điều khoản của hợp đồng Việc

thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi củacác bên Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật vềhợp đồng mua bán, chủ thé đó sẽ bị xử lý dé khôi phục quyền lợi cho bên bị vi

phạm.

Thứ tu, thúc đầy thị trường bat động sản phát triển

Các quy định pháp luật tạo ra sự 6n định cho các quan hệ xã hội về muabán nhà ở Chính nhờ sự an toàn, ôn định nay mà các chủ thé yên tâm tham giaokết hợp đồng Nhờ vậy, khuyến khích các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường

bất động sản Nhờ vậy tạo nên sự minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích

cực của thị trường nhà ở; loại bỏ những yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minhbạch, đầu cơ Chỉ khi giá trị của nhà ở là phù hợp với giá cả, nhà ở đáp ứngnhu cầu thật sự của người dân, cơ sở pháp lý đảm bảo cho các giao dịch là phù

hợp thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng mới phát

triển ôn định Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng được khuôn khổ pháp lý phù hợpnhằm bảo vệ, thúc day và lành mạnh hóa các quan hệ pháp lý về giao dịch nha

ở.

Thứ năm, ồn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phái sinh

Pháp luật về mua bán nhà ở có vai trò quan trong trong ôn định quan hệ

sở hữu nhà ở và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh khi các bên thực hiện việcgiao dịch Tuy nhiên, vai trò này chỉ có thé đạt được nếu các quy định pháp luật

là hoàn chỉnh, phù hợp thực tiễn Nhờ các chế tài áp dụng với các bên tham gia

II

vi phạm nghĩa vụ như: bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệthại, hủy giao dịch mà tạo ra sự ôn định, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật củacác bên, đồng thời khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm côngbang xã hội Qua đó, góp phần 6n định trong quan hệ sở hữu tài sản có giá trị

lớn là nhà ở Dựa trên khung pháp lý về mua bán nhà ở, các chủ thể biết rõ

quyền, nghĩa vụ của mình cũng như những thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Sự minh bạch hóa thông tin, yêu cầu trongquản lý và giao dịch mua bán nhà ở tạo nên sự vững chắc và an toàn cho quan

hệ pháp lý này.

1.2 Quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở có sẵn

1.2.1 Điều kiện về nhà ở

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đôi, thế chấp, góp von

bang nha ở thì nhà ở có sẵn phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 118 Luật Nha

ở năm 2014 như sau:

- Có Giây chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quyđịnh tại khoản 2 Điều này Những trường hợp đó là:

+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để

phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng

trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà

ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nha nước có thâm quyền

cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền SỞ

hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời

hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành

quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm

quyên;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,

phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyên

Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng

nhận:

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua

nhà ở xã hội, nhà ở dé phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán

nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng

trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà

ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền

cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại

khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm

b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên

thuê nhà ở, có day du hé thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi

trường.

1.2.2 Điều kiện của các bên tham gia mua bán nhà ở

1.2.2.1 Đối với bên bán

13

Dé có thé trở thành bên ban nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều

quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là

người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở

có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các

quy định của pháp luật về ủy quyên tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ

được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyên

Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem

bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyén sở hữu ngôi nhàcủa minh đem bán Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên ban

có thể là một trong số những loại giấy tờ được quy định Theo khoản 1 Điều 119

Luật nhà ở 2014 bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thâmquyên cấp;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với

chủ sở hữu ngôi nhà trước đó;

+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;

+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà

nước cho người có nhà ở đó;

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ

cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở

đó đang được sử dụng ồn định và không có tranh chấp

+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật Ví dụ như

các giấy tờ hợp lệ về đất ở

Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việcđảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện cácthủ tục chuyên quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làmthủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà

nước được đảm bảo đúng pháp luật Trường hợp người ban nhà là người được

ủy quyền thi họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyén có

chứng nhận của co quan nhà nước có thâm quyền Trong giấy ủy quyền này phải

nói rõ phạm vi ủy quyền dé bên mua biết được phạm vi quyền mà người được

ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảmbảo quyên lợi hợp pháp của các bên

Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân

sự việc xác định điều kiện năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tưcách của bên bán nhà như thé nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tô

hợp tác.

Đối với bên bán nhà là cá nhân:

Cá nhân muốn được tham gia một cách độc lập trong quan hệ mua bánnha ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự day đủ Bên cạnh đó, việc thực hiện

các thủ tục mua bán nhà đòi hỏi người bán phải có trình độ hiểu biết xã hội nhấtđịnh để họ có thể nhận thức được đây đủ những hành vi mà họ phải thực hiệntrước cơ quan nhà nước có thâm quyền; các quyền và nghĩa vụ mà họ được

hưởng và phải thực hiện, cũng như các hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia

giao kết hợp đồng

Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tô hợp tác:

Họ có thê trở thành bên bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở

bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc ngườiđược chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp Trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu

nhà nước thì pháp nhân đó phải là cơ quan có thâm quyền quản lý ngôi nhà đó

theo quy định của pháp luật hiện hành Đối với trường hợp bên bán nhà ở là

pháp nhân, hộ gia đình, tô hợp tác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diệntheo pháp luật của mình Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có

giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương nhiên theo pháp luật chophép người được ủy quyền tham gia giao kết hợp đồng Trường hợp bán nhà

15

thuộc sở hữu nhà nước thì bên bản nhà phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà

ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch ủy ban nhân dân

thành phó thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có công ty kinh doanh nhà)

hiện đang quản lý nhà ở đó.

1.2.2.2 Đối với bên mua

Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ muabán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tức là, họphải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền

sở hữu nhà ở.

Theo các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì mọi cá nhân,

pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác đều có thé trở thành bên mua nhà ở Tuy

nhiên, đối với người nước ngoài định cư ở Việt Nam thì họ chỉ có quyền sở hữunhà ở trên phan đất ở mà họ thuê của Nhà nước và quyên sở hữu này tồn tại

trong thời gian định cư ở Việt Nam Do đó, có một vấn đề đặt ra cần giải quyết

là khi hết thời hạn cư trú tại Việt Nam thì hậu quả của việc xử lý ngôi nhà như

thế nào Nếu bên mua nhà là cá nhân, pháp nhân Việt Nam, khi họ ký kết hợpđồng mua nhà đó họ có đương nhiên được bao gồm cả việc mua quyền sử dụng

đất trong thời gian thuê hay không? Nếu hết thời gian cho thuê quyền sử dụng

đất theo hợp đồng với Nhà nước thì việc giải quyết sẽ như thế nào đối với nhà ở,

các công trình xây dựng trên đất ở đó Đây là vấn đề chưa được pháp luật quy

định rõ rang Các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thé muanhà tại Việt Nam gồm: Người về đầu tư lâu dai tại Việt Nam là người trực tiếphoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặcLuật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc giấy

chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thâm quyên

1.2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện mua ban nhà ở

Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho

thuê, thuê mua, tặng cho, đôi, thê châp, góp vôn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy

quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ởthương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy địnhtại Điều 121 của Luật Nhà ở 2014 Trình tự, thủ tục thực hiện mua bán nhà ở có

sẵn như sau:

- Ký hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhượng hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh

quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của các bến, như chứng minh nhân dân,

hộ khẩu, đăng ký kết hôn Đối với bên mua bán là người có yếu tô nước ngoài

thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là

công dân Việt Nam của Việt kiêu.

- Kê khai và nộp thuế, lệ phí (Tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân

cấp quận huyện)

- Cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat

- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyén sử

dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận huyện (Trường hợp bản một phần nhà ởgan với quyền sử dung dat ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất

ở có thâm tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)

- Căn cứ vào hô sơ tại Văn phòng đăng ký quyên sử dụng sẽ kiêm tra, xác

định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế dé xác định nghĩa vụ tài chính

- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửithông báo nộp thuế dé chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại co quan thuê

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho

cơ quan quan ly nhà ở dé nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdung đất ở Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở vàquyền sử dung đất ở cho người mua tôi da là 30 ngày, ké từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài

17

chính cho Nhà nước Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trinh tự chuyêndịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhànước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua,thuê mua nhà ở của chủ dau tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục

để cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bênthuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghịcấp Giấy chứng nhận

Cơ quan nhà nước có thâm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận chobên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đôi, nhận góp von, nhận thừa

kế nhà ở cùng với nhận chuyên quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thìđồng thời công nhận quyên sở hữu nha ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhậnquyền sở hữu nhà ở

1.2.4 Điều kiện về mục đích, nội dung thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở

Nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cam của xã hội,không trái đạo đức xã hội Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự ghi nhậnviệc thỏa thuận của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia giao

kết hợp đồng Ở đây chúng ta thay nội dung của hợp đồng mua bán nha ở là sự

cụ thể hóa nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, đối với xã hội, do đópháp luật quy định đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, việc đăng kýquyền sở hữu góp phan quản lý các giao dich mua bán va công khai quyền sởhữu của chủ thê đối với tài sản Mục đích của hợp đồng là lợi ích hợp pháp màcác bên mong muốn đạt được Lợi ích hợp pháp là các hành vi mà các bên trong

hợp đồng sẽ thực hiện để đem lại một kết quả nhất định, do đó lợi ích hợp pháp

có thé là vật chất cụ thé, là một công việc phải thực hiện hoặc không được thực

hiện.

Mục đích là yếu tố không thé thiếu trong hợp đồng, nhất là đối với hợpđồng mua bán nhà ở, nó là cơ sở xác lập, thực hiện hợp đồng đó có hiệu lựcpháp lý hay không Khi mỗi chủ thé xác lập quan hệ hợp đồng thì họ luôn mong

muốn và kỳ vọng đạt được một mục đích nhất định va dé đạt được mục đích đó

họ phải có những cam kết và thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng, chính

nó tạo lên nội dung trong hợp đồng

19

TIỂU KẾT CHƯƠNG IMua bán nhà ở là việc chuyên dịch nhà ở và quyền sở hữu nhà ở từ người

bán nhà sang người mua nhà ở Nhà ở là tư liệu tiêu dùng và là một tài sản có

giá trị không chỉ về kinh tế, mà nó còn chứa đựng những nếp sống văn hóa,

truyền thống văn hóa của một cộng đồng của một dân tộc nhất định Ở Việt

Nam, quan hệ mua bán nhà ở luôn diễn ra sôi động và phức tạp, do sự tăngtrưởng kinh tế, sự gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở của mỗi cá nhân, gia đình là

một nhu cầu chính đảng và quan trọng được pháp luật bảo hộ Những quy địnhcủa pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng nhămđiều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xãhội ở Việt Nam Điều đó phù hợp với nhu cầu của xã hội, đồng thời những quy

định đó đã tạo ra hành lang pháp ly dam bảo cho từng cá nhân, pháp nhân và các

chủ thé khác có điều kiện tham gia quan hệ mua bán nhà ở Bên cạnh những quyđịnh pháp luật phù hợp với đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta trong những thập

niên qua và hiện tạinhững hạn chế của pháp luật về vấn đề này vẫn cần phải

được xem xét và có những định hướng hoàn thiện, giảm thiểu những quy địnhhành chính liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất là về thủtục Dé qua đó có cơ sở nhằm hoàn thiện những quy định về mua bán nhà ở, tạo

ra những điều kiện thuận lợi cho các chủ thé tham gia và hạn chế tối đa nhữngquy định có tính chất rào cản, kìm hãm thị trường bat động sản phát triển theoquy luật cung cầu trong xã hội

CHƯƠNG 2:

THUC TIEN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VE MUA BAN

NHÀ Ở CÓ SAN TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI

2.1 Khái quát chung về tình hình kinh tế - chính trị, xã hội trên địa bànthành phố Hà Nội

Hà Nội là thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương và là một trong hai đô

thị loại đặc biệt của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Đây là thành

phố lớn thứ hai, có vi trí là trung tâm chính tri, văn hóa, giáo dục, một trong haitrung tâm kinh tế quan trọng tại Việt Nam Hà Nội nằm về phía tây bắc của

trung tâm vùng đồng bằng châu thô sông Hồng, với địa hình bao gồm vùng đồng

băng trung tâm va vùng đổi núi ở phía bắc và phía tây thành phố Với diện tích3.359,82 km?, và dân số 8,4 triệu người, Hà Nội là thành phố trực thuộc trung

ương có diện tích lớn nhất Việt Nam, đồng thời cũng là thành phố đông dân thứ

hai và có mật độ dân số cao thứ hai trong 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh của Việt

Nam, nhưng phân bồ dân số không đồng đều Hà Nội có 30 đơn vị hành chínhcấp huyện, gồm 12 quận, 17 huyện va 1 thi xã

Hà Nội đã sớm trở thành một trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa ngay

từ những buổi đầu của lich sử Việt Nam Với vai trò thủ đô, Hà Nội là nơi tậptrung nhiều địa điểm văn hóa giải trí, công trình thể thao quan trọng của đấtnước, đồng thời cũng là địa điểm được lựa chọn dé tô chức nhiều sự kiện chínhtrị và thé thao quốc tế Day là nơi tập trung nhiều làng nghề truyền thông, đồngthời cũng là một trong ba vùng tập trung nhiều hội lễ của miền Bắc Việt Nam

Thành phó có chỉ số phát triển con người ở mức cao, dẫn đầu trong số các đơn

vị hành chính của Việt Nam Nền âm thực Hà Nội với nhiều nét riêng biệt cũng

là một trong những yếu tô thu hút khách du lịch tới thành phố

Vi trí địa lý của Thu đô Hà Nội có sự thuận lợi cả về mặt tự nhiên và xã

hội, điều này góp phần giúp Thủ đô trở thành đầu tàu kinh tế với tốc độ phát

21