Luận văn thạc sĩ Luật học: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

NGUYỄN THỊ NGA

XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tếMã số : 60.38.50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYEN MINH MANTHUVIEN |

TRUONG ĐẠI HỌC LUATHA NỘI'PHÒNGP^C 256

HÀ NỘI - 2003

QSDD Quyén sit dung datNSDD Người su dung đấtLDD Luat Dat dai

LDDSDBS Luật Dat đai sửa đổi, bổ sungBLDS Bộ luật Dân sự

BĐS Bất động sản

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtPLĐĐ Pháp luật đất đai

VBPLĐĐ Văn bản pháp luật đất đaiXHCN Xã hội chủ nghĩa

2x luẢ,

vấn LikesDuds2.2.1.260/0,2.3.2.3.1.eo2.4.2.4.1.2.4.2.DBs2.5.1.

Di Duds

Chương 1 6NHUNG VAN DE LY LUAN CHUNG

VỀ THỊ TRUONG QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT VÀ PHAP LUẬTVỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thị trường quyền sử dung đất 1S S222 2rrre 6Khái niệm và đặc điểm của QSDĐ nhe 6

Thị trường QSDĐ Q 0020122211222 1nn n1 1n he 12

Pháp luật về thị trường quyền sử dung đất 32Khái niệm pháp luật về thị trường QSDĐ - co ccccseằ: 22Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ Da

Chuong 2 33

THUC TRANG QUY DINH PHAP LUAT

VỀ THỊ TRUONG QUYỀN SU DUNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Về chuyển nhượng quyền sử dung đất 5255552 34Nội dung của pháp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ 34

Những hạn chế của pháp luật về quyển chuyển nhượng QSDĐ 38Về cho thuê quyền sử dung đất 2 2 S222 sex sey 43Nội dung của pháp luật về quyền cho thuê QSDĐ 43Những hạn chế của pháp luật về quyền cho thuê QSDĐ 48Về cho thuê lại quyền sử dung đất 525cc s25: 50Nội dung của pháp luật về quyền cho thuê lại QSDĐ 50Những hạn chế của pháp luật về quyền cho thuê lại QSDĐ 53Về thế chấp quyền sử dung dat oo ccc 54Nội dung của pháp luật về quyền thé chấp QSDĐ 54Những hạn chế của pháp luật về quyền thé chấp QSDĐ 58Về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 65Nội dung của pháp luật về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ 65Những hạn chế của pháp luật về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ 70Về bảo lãnh bằng giá tri quyền sử dụng đất 75

3.1.3.1.1.Duk des3.1.3.3.2.3.2.1.52263.2.3.Sis3.3.1.

lu đuiểu

Chương 3

NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN

NHẰM TIẾP TỤC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Những căn cứ cho việc đề ra những định hướng và giải phápCăn cứ vào những đặc điểm của nền kinh tế thị trường Việt NamCăn cứ vào đường lối phát triển kinh tế nói chung và chính sáchđất đai nói riêng của Dang và Nhà nước ta - - -Căn cứ vào quá trình hình thành và phát triển của các loại thị trườngvà thực tiễn xây dựng thị trường QSDĐ ở Việt Nam thời gian quaMột số định hướng cơ bản của việc xây dựng và hoàn thiệnpháp luật về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Phát triển thị trường QSDĐ trên cơ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn

đân về đất đai - 2S 221222112125 12151 12328111121 102 81281 rePhát triển thị trường QSDĐ phải tạo ra động lực để phát triểnkinh tẾẾ c1 2 2t 1221 2111112111181 18111 2011110111 011010121111 01 1H HưĐảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật điều chỉnhthi trường QSDĐ ¬

Một số giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn

thiện pháp luật thị trường QSDD ở Việt Nam

Sửa đổi, bổ sung một số văn bản luật và các văn bản pháp quy

khác có liên quan trực tiếp đến thị trường QSDĐ Hoàn thiện nhưng quy định vé quản lý nhà nước đối với thị

truOng 915)9,201Ẻ10ẺẼ88 Ả

Tiến tới ban hành mới một số luật tạo điều kiện cho thị trườngQSDD phát triển ổn định 2-22 S12 1512125221212 1122222

Đẩy mạnh sự hoạt động của một số thể chế hỗ trợ khác nhằm

tạo điều kiện thuận lợi cho sự vận hành của thị trường QSDD

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai(thị trường QSDĐ) nói riêng hình thành và phát triển như một tất yếu Tuy nhiên,trong các xã hội khác nhau và ở từng thời kỳ lịch sử cụ thể thì sự hình thành vàphát triển của thị trường BĐS, thị trường đất đai được biểu hiện ở mức độ khác

nhau Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó pháp luật giữ vai trò đặcbiệt quan trọng Tính đồng bộ, tính toàn diện và tính hiệu quả của hệ thống phápluật là một trong những nhân tố quyết định cho sự vận hành của thị trường BĐS,

thị trường đất đai.

Với sự kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI ra đời đã đánh dấu mốclịch sử quan trọng trong đường lối đổi mới nói chung và đổi mới cơ chế quản lýkinh tế ở nước ta nói riêng; chấm dứt một thời kỳ dài duy trì nền kinh tế theo cơchế kế hoạch hóa tập trung bao cấp, chuyển sang nền kinh tế mới vận hành theocơ chế thị trường, có sự quản lý của nhà nước theo định hướng XHCN Theo đó,các chính sách pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thị trường BĐS, thịtrường QSDĐ nói riêng đã đặt ra yêu cầu cần phải xây dựng, sửa đổi, bổ sung vahoàn thiện cho phù hợp với đường lối đổi mới đó.

Những thay đổi lớn về chính sách, pháp luật của Nhà nước ta trong lĩnhvực sở hữu và quản lý đất đai thời gian qua đã góp phần tạo ra những thay đổi lớncủa nền kinh tế quốc dân Đặc biệt, với chính sách phát triển từng bước hợp lý thịtrường QSDĐ đã và đang tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế khaithác triệt để tiềm năng đất đai, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung đất đai vàotay những người có khả năng và biết sản xuất giỏi, tiến dần đến việc xóa bỏ cơ

chế hành chính bao cấp trong quan hệ đất đai, từng bước đưa quan hệ đất đai vận

động và phát triển phù hợp với cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, qua thực tiễn thực hiện pháp luật đất đai nói chung và phápluật về thị trường QSDĐ nói riêng cũng đã bộc lộ rất nhiều hạn chế Nhiều quy

về đất đai lại có cơ hội để phát triển sôi động hơn Thực trạng này không chỉ ảnhhưởng đến quyền và lợi ích của những chủ thể có QSDD hợp pháp, mà quan trọnghơn, nó can trở đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS mà hạt nhân là thị

trường QSDD.

Xuất phát từ thực trạng này, việc nghiên cứu làm sáng tỏ bản chất, cơ cấuthị trường QSDĐ; trên cơ sở đó thể chế hóa kịp thời, đầy đủ những yêu cầu của

thị trường QSDĐ đặt ra có ý nghĩa thiết thực Ở phương diện này, pháp luật về thị

trường QSDĐ có vai trò quan trọng Do đó, nghiên cứu để tìm ra những luận cứ

khoa học, những định hướng và giải pháp cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp

luật thị trường QSDĐ ở Việt Nam là đòi hỏi bức thiết cả về lý luận và thực tiễn.2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI |

Trên thế giới, thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêngcũng như pháp luật về thị trường này đã hình thành và phát triển hết sức sôi động.Đây thực sự là thị trường nhạy cảm có tác động trực tiếp tới sự phát triển của nềnkinh tế ở mỗi quốc gia Vì vậy, thị trường BĐS, thị trường đất đai là đối tượngđược nhiều nhà khoa học pháp lý, kinh tế nghiên cứu Chẳng hạn, nhóm tư vấn về

BĐS (REAG) của Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên hợp quốc đã tổ chức Hội

nghị thượng đỉnh về BĐS (2002), trong đó hội nghị đặc biệt dành sự quan tâmđến việc nghiên cứu sự phát triển thị trường BĐS tại các quốc gia có nền kinh tếtrong thời kỳ chuyển đổi; công trình nghiên cứu của giáo sư UIF Jensen thuộcTrường đại học Lund - Thụy Điển với vấn đề: "So sánh các yếu tố luật pháp củathị trường BĐS" Đây thực sự là những tài liệu quý báu để các nước đang và kémphát triển (trong đó có Việt Nam) có những tham khảo cho việc định hướng xâydựng khung pháp luật đảm bảo sự vận hành thị trường BĐS và thị trường đất đai.

Ở Việt Nam, ở những phạm vi và mức độ khác nhau đã có nhiều côngtrình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến thị trường BĐS, thị trường

phòng Kiến trúc sư trưởng - Tổng công ty địa ốc Sài Gòn nghiên cứu; Hội thảo vềpháp luật đất đai va thị trường BĐS, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điểnvề đổi mới hệ thống địa chính năm 2002; giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đấtcủa PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị quốc gia); Luận văn thạc sĩ luậthọc của tác giả Nguyễn Thị Cam với đề tài: Chế định QSDĐ trong pháp luật ViệtNam (năm 1997); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thị Thuỷ: Phápluật về chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân (năm 2001), TS Phạm ĐứcPhong: Thị trường BĐS và định hướng phát triển ở nước ta - Tạp chí Địa chínhsố 9 năm 2001, TS Phạm Sỹ Liêm: Mô hình thị trường BĐS ở nước ta - Tạp chíĐịa chính số 12 năm 2001; TS Nguyễn Đình Bồng: Thị trường BĐS - Khảo cứuvà tiếp cận - Tạp chí Địa chính số 1 năm 2002, TS Dinh Đức Sinh: Một số vấnđề về hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam - Tạp chí Kinh tế và dựbáo số 2 năm 2002; TS Phạm Duy Nghĩa: Lối ra cho thị trường nhà đất - BáoTuổi trẻ chủ nhật ngày 28/4/2002

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã dé cậpđến nhiều khía cạnh và ở mức độ khác nhau của thị trường BĐS, thị trườngQSDD và pháp luật điều chỉnh thị trường này Tuy nhiên, chưa có một công trìnhnào nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn của thị trường BĐSnói chung và thị trường về QSDD nói riêng.

3 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU VÀ NHIỆM VỤ CỦA LUẬN VĂN

Căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triểnnền kinh tế thị trường, đặc biệt là quan điểm về phát triển thị trường BĐS nóichung và thị trường QSDĐ nói riêng được thể hiện rõ trong các văn kiện đại hộiĐảng từ Đại hội Đảng VI đến Đại hội Đảng IX, kết hợp với việc nghiên cứu, xemxét thực tiễn xây dựng pháp luật trong thời gian qua, mục đích nghiên cứu củaluận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về thị trường QSDĐ,đặc điểm và quá trình hình thành pháp luật thị trường QSDĐ, tìm hiểu thực trạng

Để đạt được mục tiêu trên, nhiệm vụ của luận văn là:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về thị trường QSDD và pháp luật thị

trường QSDD;

- Phân tích, làm sáng tỏ các khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trườngQSDD đối với sự phát triển kinh tế - xã hội;

- Tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị

trường QSDĐ cũng như cơ cấu của pháp luật điều chỉnh loại thị trường này;

- Phân tích, đánh giá thực trạng của pháp luật thị trường QSDD ở Việt

Nam, trên cơ sở làm sáng tỏ những thành tựu đã đạt được cũng như những hạn

chế, tồn tại của pháp luật thị trường QSDD nước ta thời gian qua;

- Đề ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện phápluật thị trường QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian tới.

4 PHAM VI NGHIÊN CỨU

Là một bộ phận của thị trường BĐS, thị trường QSDD có liên quan chatchẽ và không tách rời thị trường BĐS, đây là loại thị trường phức tạp và phát triểncòn rất sơ khai, mới mẻ ở Việt Nam Pháp luật điều chỉnh sự hình thành và phát

triển của loại thị trường này có nội dung rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vựckhác nhau Vì vậy, trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, luận văn chỉ giới hạn

nghiên cứu những nội dung của pháp luật liên quan trực tiếp đến thị trường QSDĐ

mà trọng tâm là thị trường giao dịch về QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất đượcNhà nước giao hoặc cho thuê chứ không nghiên cứu mọi vấn đề liên quan đến thị

trường BĐS nói chung.

5 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bảncủa Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triểnnền kinh tế thị trường định hướng XHCN, phát huy mọi tiềm năng cho sự nghiệp

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luận văn được vận dụng các phương

tổng hợp để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra.

6 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI VỀ KHOA HỌC VÀ THỰC TIẾN CỦA LUẬN VĂN

Luận văn có những điểm mới sau:

- Luận văn đã phân tích, đánh giá một cách có hệ thống những vấn đề lýluận về thị trường QSDD và pháp luật thị trường QSDĐ ở Việt Nam Trên cơ sởphân tích những quan điểm, tư tưởng của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS,

thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới, từ đó xác định những nét đặc thù

của thị trường QSDĐ ở Việt Nam.

- Luận văn đã phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật thị trường

QSDĐ một cách toàn diện ở Việt Nam trong thời gian qua.

- Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những

nội dung pháp luật quan trọng có liên quan trực tiếp đến việc vận hành và phát

triển thị trường QSDĐ ở Việt Nam Đặc biệt luận văn đưa ra những dé xuất cụthể góp phần vào hoạt động xây dựng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật thị

trường BĐS, thị trường QSDD nói riêng trong thời gian tới.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luậnvăn gồm 3 chương.

VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬTVỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

kinh tế, xã hội sống còn Thông qua quá trình lao động sản xuất, đất đai là nguồntài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tiền đề cho việc tạo ra của cải

vật chất phục vụ cho cuộc sống con người, thúc đẩy sự phát triển của xã hội.C.Mác, trong bộ Tư bản đã rất tinh tế khi khái quát vai trò kinh tế của đất đaithông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622-1687): "Laođộng là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội" [8, tr 18] Tươngtự như vậy, Bemard Binns nhấn mạnh: "Dat la cội nguồn du trữ tài nguyên có giátrị nhất của con người và hơn thế nữa là phương tiện sống, mà thiếu nó người takhông thể tôn tại, duy trì và phát triển sự sống được".

Chính vì ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của conngười, nên trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi giai đoạn phát triển, các quốcgia trên thế giới đều quan tâm đến vấn đề đất đai, đặc biệt là việc xác lập nhữnghình thức pháp lý phù hợp để quản lý chat chẽ nhằm phát huy tiềm năng, khaithác và sử dụng có hiệu quả quỹ đất của quốc gia Theo đó, QSDĐ luôn là chế

nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt dần Điều đó cũng lý giải tại sao ở các nước

đò là duy trì hình thức sở hữu đất đai nào đi nữa thì vẫn luôn có những chế định

pháp luật quan trọng nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất nhữngquyền và lợi ích nhất định, tạo cho NSDĐ phát huy tối đa năng lực tự chủ thôngqua việc mở rộng các QSDD cho người dân.

Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyềnthống, pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSDĐ Chẳng hạn, ởAnh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho người dânsử dụng và có các quyền đối với đất đai (đặc biệt là quyền được mua, bán, sangnhượng đất) Tương tự như vậy, ở Hồng Kông, trước năm 1997 (thời kỳ trước khiđược trao trả cho Trung Quốc) là thuộc địa của Vương quốc Anh, đất đai cũngthuộc quyền tối cao của Nữ hoàng Song nhà nước thực hiện việc cho thuê đất dài

hạn trong thời gian 75 năm theo hình thức "bán đất" thông qua việc đấu thầu, đấugiá đất công khai Trong thời hạn 75 năm, các nhà đầu tư được quyền xây dựng

nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê.

Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ

chính trị, kinh tế, xã hội cũng có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, songQSDĐ thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu Theo đó có sự táchbạch quyền sở hữu đất đai và QSDD trong thời hạn quy định Để có QSDD thì cáctổ chức, cá nhân phải mua và khi đã có QSDD trong thời hạn có hiệu lực của hợpđồng thì NSDD có thể mua, bán, cho thuê, thé chấp, tang cho

Ở Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: "ddt dai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài" [12] Bên cạnhQSDD ổn định, lâu dài, NSDD còn được thực hiện các giao dịch QSDD của minhnhư chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh QSDĐ

QSDD là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởngnhững quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất Những quyền đó được pháp

luật ghỉ nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế Vì vậy, QSDĐ được hiểu là mộtphạm trù pháp lý và luôn được nhìn nhận, xem xét dưới hai góc độ sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ là quyên năng của chủ thể Theo nghĩa nay thì QSDD làkhả năng của một tổ chức hay cá nhân được thực hiện các QSDĐ trong quá trìnhsử dụng đất mà pháp luật không cấm.

Thứ hai, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những đảmbảo pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhânthực hiện các quyền chủ thể khi sử dụng đất.

Nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ thực chất là một quyền dân sự,theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc được quyềnyêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của

mình Chẳng hạn, NSDĐ được quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh

đất của mình thông qua việc sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, thực hiệnnhững quyền nhằm khai thác triệt để công dụng, lợi ích vốn có từ đất và nhữngkết quả được tạo ra trên đất Bên cạnh đó, họ được quyền yêu cầu những NSDDxung quanh không thực hiện những hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chínhđáng của họ như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc có hành vi khác làmcản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ Như vậy, về phương diện kinh tế,QSDĐ được thể hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyềnnăng đó được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lạinhững lợi ích thiết thực cho NSDĐ.

Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDD

được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất Hay nói cụ thể hơn các quyềnnăng của NSDĐ có được thực hiện trên thực tế hay không? Lợi ích của họ có

được đáp ứng hay không là phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ

hiện QSDĐ Ở đây, vai trò của Nhà nước là thông qua công cụ pháp luật xác lập

tiền đề và điều kiện để QSDĐ của mỗi người dân được thực hiện trên thực tế.Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau vàbản chất của mỗi nhà nước khác nhau thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý

QSDD cho NSDĐ là khác nhau.

Tóm lại, từ sự xem xét QSDD trên cả hai phương diện kinh tế và pháp lý,

khái niệm QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, đượcpháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dung đất trongquá trình khai thác và sử dụng đất.

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Căn cứ vào hình thức sở hữu đối với đất đai, QSDĐ ở mỗi quốc gia được

xác định rất khác nhau Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSDĐ với ý nghĩa là quyềnkhai thác những công dụng, những thuộc tính có ích từ đất thì chế định QSDD có

thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát là:

Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai.Cũng giống như bất kỳ một tài sản thông thường nào khác, quyền củachủ sở hữu tài sản bao gồm có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụngvà quyền định đoạt Đối với đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyềnnêu trên và QSDĐ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất Quyềnsử dụng một tài sản nói chung hay tài san là đất đai nói riêng trước hết phải thuộcchủ sở hữu tài sản đó Người không phải là chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng

trong những điều kiện cụ thể Chẳng hạn, được chủ sở hữu cho phép sử dụng

hoặc ủy quyền Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhauthì nội dung được biểu hiện khác nhau Chẳng hạn, ở các nước duy trì chế độ sởhữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và khôngtách rời quyền sở hữu Người có QSDĐ cũng đồng thời là người có quyền sở hữuchính mảnh đất đó Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ cũng

đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyềnsở hữu của mình.

Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở các

nước duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như ở Trung Quốc, Cu Ba, Việt

Nam QSDĐ được chế định rất khác Trên cơ sở chế độ "sở hữu toàn dân" về

đất đai, QSDĐ ở các nước này được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai và được

xây dựng thành một chế định riêng cho NSDĐ chứ không với ý nghĩa là mộtquyền năng của quyền sở hữu Ở Trung Quốc, duy trì và củng cố chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thựchiện chế độ sử dụng mới là "có rrả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo

pháp luật" [29, tr 13].

Ở Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân, Nhà

nước là chủ sở hữu đại diện đứng ra để quản lý thống nhất Trên cơ sở đó, Nhànước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như giaođất không thu tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất và họ trở thành chủ thểcó QSDĐ chứ không phải là người có quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, để ngườicó QSDD có điều kiện khai thác tốt tiém năng đất dai, Nhà nước đảm bao cho hođược thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng, đặc biệt là cácquyền giao dịch dân sự về đất đai.

Như vậy, sự đa dạng về nội dung QSDĐ là phụ thuộc chủ yếu vào chế độsở hữu Xét cho cùng, QSDĐ là quyền phái sinh, quyền thứ hai, quyền phụ thuộcvào ý chí của chủ sở hữu đất đai Hay nói cách khác, QSDĐ là một hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai.

Điều dễ nhận thấy rằng, bên cạnh mục đích củng cố và bảo vệ quyền sởhữu đất đai, vấn đề rất quan trọng mà pháp luật nước nào cũng rất quan tâm làphải chế định QSDĐ sao cho đảm bảo được quyền quản lý tập trung, thống nhấtđất đai của quốc gia, gắn nó với vấn dé đảm bảo chủ quyền quốc gia Chẳng han,Luật của Australia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng quy định rõ

Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân cho mục đích công cộng Ở Pháp, chế

độ quan lý việc sử dung đất để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ Nha nướcnghiêm cấm việc xây dựng nhà để bán trên đất canh tác Mọi hành vi chuyển đấtcanh tác đều phải được sự xem xét và quyết định của Nhà nước dù là đất tư nhânhay đất thuộc sở hữu nhà nước Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Hiến pháp năm

1949 quy định: "Quyền sở hữu phải được sử dụng phù hợp với lợi ích chung" O

Việt Nam, QSDĐ của các chủ thể sử dụng phải được khai thác và sử dụng trên cơsở kết hợp hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, xã hội và của NSDĐ.

Thứ hai: QSDD là một loại quyền về tài sản Yếu tố tài sản thể hiện trướchết ở chỗ bản thân đất đai chính là một tài sản, một BĐS chủ yếu Trong điềukiện sản xuất hàng hóa, đất đai tất yếu cũng được coi là một loại hàng hóa cho dùnó thuộc loại hình sở hữu nào Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt,một loại hàng hóa cố định về vị trí, giới hạn về diện tích và tồn tại mãi mãi, nhưcách nói của C.Mác là nếu “đầu 0 hợp lý cơ bản, có thể cho lợi nhuận mà khôngmất tất cả vốn đầu tu trước” [5, tr 12].

Mặt khác, yếu tố tài sản của QSDĐ còn được biểu hiện ở chỗ, bản thânđất đai là bất động song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh Các loại quan hệ này thựcchất đều là các quan hệ về tài sản Trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơbản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng caothu nhập và lợi nhuận, song điều đó chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sửdụng cụ thể và được luật pháp chế định rõ các quyền và lợi ích cụ thể; giải quyết

một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng của NSDD với lợi ích của xã hội, thông

qua đó để đất đai được khai thác hết giá trị, hết tiềm năng Tính hiệu quả và côngnăng của đất có thể được thực hiện bằng các phương thức như mỗi chủ sử dụngđất có thể trực tiếp bằng mọi cách sử dụng đất đai sao cho có hiệu quả hơn để

nâng cao thu nhập và lợi nhuận, hoặc thực hiện lưu chuyển để đến với người cókhả năng sử dụng đất hiệu quả hơn thông qua cơ chế thị trường Trong trườnghợp này, Nhà nước vừa đóng vai trò là chủ sở hữu, vừa là chủ thể quản lý, điềutiết nền kinh tế, tao ra “sân chơi” thích hợp cho các chủ thể sử dung đất, dua

QSDD vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách có hiệu quả nhất vàcó định hướng Làm như vậy chẳng những góp phần đẩy nhanh quá trình tích tụ

và tập trung đất đai vào tay những người có khả năng và biết sản xuất giỏi, góp

phần cơ cấu lại nền kinh tế nông thôn, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiệnđại hóa, điều tiết thị trường, mà còn tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ nói riêngvà thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh và đồng bộ cùng với các thị

trường khác như: thị trường lao động, thị trường vốn Đó cũng chính là chủtrương, định hướng của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Như vậy, mặc dù chỉ là người thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưngNSDD vẫn được thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép Thông qua các :

giao dịch dân sự trên thị trường, NSDĐ được thực hiện các quyền năng như quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Việc thực hiện các quyền năng này về thực chất NSDĐ đã thực hiện các quyền về

tài sản Ở đâu và khi nào NSDĐ diễn ra việc trao đổi, mua bán QSDD trên thị

trường, thì có nghĩa là nơi đó, ở thời điểm đó đang tồn tại thị trường về QSDĐ.1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường là sản phẩm tất yếu của nền kinh tế hàng hóa và sự phát triển

của phân công lao động xã hội Như cách nói của Lênin: nơi nào có phân công laođộng xã hội và sản xuất hàng hóa, nơi đó có thị trường Thị trường có tác động tíchcực đối với sự phát triển của lực lượng sản xuất Không có thị trường thì sản xuấtvà trao đổi hàng hóa không thể tiến hành một cách bình thường và trôi chảy được.Thị trường là cầu nối giữa nhu cầu tiêu dùng và người sản xuất, là điều kiện, là môitrường cho hoạt động kinh doanh của các thành phần kinh tế Bên cạnh đó, thịtrường còn là nơi để hình thành giá cả, là lĩnh vực trao đổi mà ở đó các chủ thểkinh tế cạnh tranh với nhau để xác định giá cả và sản lượng hàng hóa Với ý nghĩanày, thị trường còn được hiểu là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa, dịch vụ, làlĩnh vực mà ở đó những người tham gia thị trường thường xuyên tác động với nhau

để xác định giá cả và sản lượng hàng hóa.

Trong sự phát triển của nên kinh tế thị trường, vấn đề tạo điều kiện và

môi trường cho các loại hình thị trường vận động và hoạt động trong sự đồng bộ

và thống nhất là vấn đề vô cùng cần thiết nhằm để xây dựng môi trường kinh

doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp, khai thác các tiềm năng và nguồn lựctrong nước cũng như nước ngoài, tạo đà cho những đột phá trong kinh tế.

Trong quá trình tạo lập các thị trường, không thể không kể đến sự hìnhthành và phát triển của thị trường BĐS mà hạt nhân chủ yếu và quan trọng là thịtrường QSDĐ Sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ là yêu cầu mangtính khách quan Các quan hệ về đất đai chuyển từ chỗ quan hệ trong khai thácchinh phục tự nhiên chuyển dần thành các quan hệ kinh tế - xã hội về sở hữu vàsử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với tất cả mọi hoạt động

kinh tế - xã hội Các quan hệ đất dai không chỉ dừng lệại ở các quan hệ don

thuần về bề mặt, diện tích đất đai mà nó chứa đựng trên đó các yếu tố, các côngtrình gắn liền với đất và khả năng sinh lợi của nó trước mắt cũng như lâu dài Do

vậy, giá trị đất đai không còn đơn thuần là giá trị chứa đựng trong bản thân đấtdai mà nó còn bao ham giá tri của các yếu tố trên đó cùng với kha năng sinh lợi

của chúng mang lại cho chủ sở hữu và chủ sử dụng trực tiếp trên đất đó Đồngthời, những quan hệ đất đai không thuần tuý được giới hạn bởi quan hệ giữa cáccá nhân với nhau, mà còn thể hiện dưới dạng các quan hệ đa phương giữa Nhà

nước, xã hội và các cá nhân tham gia; giữa các cá nhân tham gia trực tiếp với các

nhà đầu tư trung gian, cũng như các nhà đầu tư gián tiếp trên thị trường đầu tưvốn Điều quan trọng hơn, quan hệ đất đai hiện nay không thể hiện mối quan hệtruyền thống giữa các chủ sở hữu đất đai với nhau, mà được xác lập trên cơ sởchế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là chủ sở hữu đại diện Dođó, quan hệ đất đai một mặt xuất phát từ quan hệ mang tính quyền lực, thể hiệnquyền lực đó thông qua vai trò của hệ thống các cơ quan nhà nước trong việc tổchức, quản lý đất đai Bên cạnh đó, QSDĐ của người trực tiếp khai thác và sử

dụng đất phải được xác lập đúng vị trí, đánh giá đúng vai trò Với ý nghĩa đó, đòi

hỏi quan hệ đất đai phải được chế định sao cho có sự tách bạch rõ ràng giữa quyền

sở hữu đất đai và QSDĐ Sự hình thành thị trường BĐS nói chung và thị trườngQSDĐ nói riêng là một trong những đòi hỏi khách quan để thể hiện yêu cầu đó.

Ở đâu có đất đai và các dịch vụ gắn liên với đất đai thì ở đó có thị trườngQSDD Thị trường QSDĐ có liên quan đến một vùng, một khu vực hoặc toàn bộ

lãnh thổ đất nước Theo đó, thi trường QSDĐ được hiểu là nơi diễn ra các hành vi

mua và bán hàng hóa là QSDĐ cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó

trên một địa bàn nhất định và trong một khoảng thời gian cụ thé.

Quá trình trao đổi, mua bán QSDĐ luôn vận động và phát triển làm cho

các phương thức giao dich, trao đổi QSDĐ trở nên da dạng Ở nước ta, pháp luật

quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà

nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Người đượcNhà nước giao đất trong quá trình sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDD thông qua các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Như vậy,thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường ở nước ta chính là QSDĐ, chứ khôngphải bản thân đất đai Trên thị trường, giữa người mua và người bán thỏa thuậnvới nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hóa là QSDĐ.

Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, không phải tất cả QSDĐ đều là hànghóa và đều là đối tượng giao dịch trên thị trường Cùng một loại QSDĐ nhưngviệc có được tham gia thị trường hay không còn phụ thuộc vào các quy định củaNhà nước Cu thể, pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định quyền sử dụng củamột số loại đất, của một số đối tượng với những điều kiện cụ thể mới được thamgia giao dịch trên thị trường Đây cũng chính là điểm khác biệt về thị trườngQSDĐ ở Việt Nam.

Như trên đã đề cập, đối tượng giao dịch trên thị trường là QSDĐ chứ khôngphải chính bản thân đất đai Do vậy, để có được sự bình đẳng trong giao dịch giữanhững NSDD với nhau thì trước tiên QSDĐ phải được Nhà nước xác lập cho một

chủ thể nhất định, thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép nhận

QSDD hợp pháp từ người khác Day là điều kiện pháp lý tiên quyết để hình thành

nên thị trường QSDĐ giữa những NSDĐ Điều đó cũng lý giải tại sao ở các nước cókhái niệm "thị trường đất dai", còn ở nước ta có khái niệm "thị trường QSDD".

Ban chất của sự khác biệt giữa thị trường đất dai và thị trường QSDD thểhiện trước hết ở chỗ, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hành vi mua và bán mộtmảnh đất nhất định Đối tượng giao dịch trên thị trường chính là những mảnh đất

cụ thể thuộc quyền sở hữu của chính người mang bán hoặc có thể do người chủ

sở hữu mảnh đất ấy ủy quyền Ở đây, người có đất (người bán) hoàn toàn có

quyền định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh đất mà mình có quyền sở hữu màkhông bị chi phối, phụ thuộc bởi bất kỳ chủ thể thứ ba nào Giữa người bán và

người mua hoàn toàn được tự do thỏa thuận, bày tỏ ý chí với nhau về giá cả của

hàng hóa sao cho phù hợp với giá cả thị trường tại thời điểm mua bán và họ hoàntoàn có quyền lựa chọn phương thức giao dịch sao cho thuận lợi nhất cho cácbên Nói khác đi, "thị trường đất đai" chỉ tồn tại ở những nước tồn tại hình thứcsở hữu tư nhân về đất đai và nó là một bộ phận của thị trường BĐS.

Ngược lại, khái niệm về "thị trường QSDD" lại chỉ xuất hiện và tồn tại ởnhững nước có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là chủ sở hữu đạidiện như ở Việt Nam, Trung Quốc Như đã đề cập ở phần trên, đối tượng của

giao dịch dân sự trên thị trường không phải là đất mà là QSDĐ Ở đây, diễn ra

việc thỏa thuận mua và bán một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu của chínhngười bán mà là của chủ thể khác là Nhà nước Đối tượng mà họ thỏa thuận chỉ làQSDĐ được Nhà nước giao cho mà thôi Bởi vậy, mọi sự thoả thuận trong quátrình giao dịch, từ điều kiện tham gia quan hệ, đến cách thức để thực hiện cácquyền năng đều do Nhà nước - chủ sở hữu đại diện quy định và kiểm soát Điều đóthể hiện sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước vào các giao dịch dân sự về đất đai.Biểu hiện rõ nét nhất là cả người mua và người bán QSDĐ đều không được tự do

quyết định giá cả của hàng hóa QSDĐ mà giá này phải tuân theo khung giá màNhà nước đã ban hành.

Bên cạnh hai khái niệm nêu trên, một khái niệm nữa cũng cần phải được

làm rõ, đó là khái niệm "thị trường BĐS".

c—

Trên thế giới, khái niệm BĐS đã ra đời và tồn tại rất lâu cùng Cổ luật dân

sự La mã Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì có trên đất, gắn liền với đất Tư tưởng này được hầu hết các nước trên

thế giới khẳng định và ghi nhận Bộ luật dân sự Pháp tại Điều 517 quy định: "BĐS

là các quỹ đất và nhà cửa; các cối xay gió hoặc nước được cố định trên các chânvà làm thành một bộ phận cua nhà xay, mùa màng chưa thu hoạch, quả trên câychưa hái; gỗ trong rừng chưa chặt theo chế độ chặt luân phiên; các ống dẫn nướcvà những phụ kiện khác lắp dat trong nhà với tư cách là một bộ phận của nó" [31,tr 32] Bộ luật dân sự Nhật Bản cũng đưa ra một nguyên tắc để xác định BĐSnhư sau: Đất đai và các sản vật gắn liền với đất là BĐS Đồng thời, Bộ luật cũngsử dụng nguyên tắc loại trừ những sản vật còn lại đều là động sản (tức là các sảnvật không phải là BĐS đều là động sản) Điều 100 Bộ luật dân sự Thái Lan lạicũng có cách tiếp cận tương tự: "BĐS là đất dai và những vật gắn liền với đất daihoặc hợp thành mot thể thống nhất với đất dai, bao gồm cả những quyền gắn vớiviệc sở hữu đất đai" [37, tr 33].

Tiếp thu những quan điểm khoa học của pháp luật về BĐS trên thế giới,kết hợp với các đặc tính cụ thể của các tài sản ở Việt Nam, Bộ luật dân sự ViệtNam tại Điều 181 quy định: "BDS Ia tài sản không di, dời được bao gồm:

- Đất dai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liên với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liên với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định" [1].

Như vậy, mặc dù quy định về BĐS ở các nước trên thế giới có nhữngcách tiếp cận khác nhau, với những nội dung biểu hiện không giống nhau, nhưngnhìn chung đều đi đến ghi nhận điểm chung nhất là: BĐS không chỉ là đất đai,của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của

con người trên mảnh đất Do vậy, thị trường BDS cũng là một khái niệm rất rộng,

nó không chi là thị trường QSDD hay thị trường đất đai, mà còn bao gồm cả thị

trường của các công trình, các tài sản khác gắn liên với đất đai Thị trường QSDD,

thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS mà thôi Từ cách tiếp cận

trên, có thể hiểu thị trường BĐS ở hai mức độ khác nhau:

Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch BĐS.

Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hoà các mối quan hệ về giaodịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian

nhất định.

Nhìn một cách bao quát, thị trường đất đai hay thị trường QSDĐ là một

bộ phận của thị trường BĐS nhưng là bộ phận quan trong va chủ yếu nhất của thịtrường BĐS Thị trường đất đai (QSDĐ) có phát triển thì thị trường của các tàisản và các công trình khác gắn liền với đất mới có thể phát triển được.

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyên sử dụng đất

Là bộ phận cấu thành chủ yếu của thị trường BĐS, thị trường QSDĐ hìnhthành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS, mangnhững đặc điểm chung của thị trường BĐS Cụ thể là:

- Thứ nhất: Thị trường QSDĐ là một thị trường không tập trung, mang tínhkhu vực, địa phương và được trải rộng ở tất cả các vùng trong cả nước Thị trườngQSDD thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trườngnhỏ, mỗi thị trường nhỏ mang đậm đặc điểm của mỗi địa phương, vùng, miền, mỗikhu vực và phù hợp với quy mô, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng,miền đó Chính điều này nên chúng ta dé dàng lý giải được tại sao thị trườngQSDD ở đô thị, ở vùng trung tâm, ở đồng bằng bao giờ cũng có quy mô và trìnhđộ phát triển cao hơn rất nhiều so với thị trường QSDĐ ở nông thôn, miền núi hoặc6 khu vực xa trung tâm.

- Thứ hai: Thị trường QSDD là một thị trường không hoàn hao, dé dẫnđến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả Mức độđộc lập của của thị trường QSDD hạn chế hon so với thị trường hàng tiêu dùng va

các thị trường tư liệu sản xuất khác Sự không hoàn hảo của thị trường QSDĐ bị

quy định bởi sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị

[“THƯVIỆN Ì

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUATHA NỘI ,¡ PHÒNG ĐỌC _ 56 |

trường đó như: thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, yếu tố giá cả vàtình hình cung cầu QSDD cho các mục đích Bên cạnh đó, thị trường QSDD còn

chịu sự chi phối bởi những điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán về sử dụng

đất và những đặc trưng riêng của mỗi vùng Chính vì vậy, thị trường QSDĐ đòihỏi cần có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích củacác bên tham gia giao dịch, cũng như việc tổ chức tốt quá trình trao đổi, dịchchuyển hang hóa QSDD trên thị trường.

- Thứ ba: Thị trường QSDĐ là mội thị trường rất phức tạp, thời gian giao

dịch kéo dài và đòi hỏi những chi phí lớn Quá trình trao đối, mua bán QSDĐ phụthuộc vào nhiều thủ tục, đặc biệt là những quy chế pháp lý của Nhà nước Các

bên tham gia quan hệ thị trường này phải thông qua một trình tự, thủ tục hết sức

chặt chế bao gồm nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải thông qua nhiều cơ quannhằm để xác nhận tính hợp pháp của giao dịch Đặc điểm này cho thấy, việc cải

tiến những thủ tục hành chính, làm đơn giản hóa các quy trình, công đoạn trongviệc quản lý các thủ tục giao dịch cũng như việc cung cấp đầy đủ các thông tin,

cập nhật cho các chủ thể tham gia thị trường sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việcthúc đẩy thị trường QSDĐ phát triển tốt hơn.

- Thứ tư: Do đất đai là tài nguyên khan hiếm nên dễ dẫn đến tình trạngđầu cơ Tổng cung đất đai là cố định (ngay cả những nước phát triển, việc khaithác không gian ba chiều cả trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chỉphí cho khai thác chiều sâu và chiều cao lớn) thành thử mức cung đất đai dườngnhư không thay đổi Trong khi đó, cầu về đất đai lại hết sức phong phú, đa dạng

và có chiều hướng ngày càng tăng Bởi vậy, tình trạng đầu cơ về đất đai luôn tồntại khi có cơ hội Phải thừa nhận rằng, trong điều kiện nền kinh tế thị trườngthông thoáng thi đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bang tinh vakích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tao lập thế cân bang mới Tuynhiên, đầu cơ cũng có thể làm phát sinh những tiéu cực như: tăng giá, tăng nợ ởmức cao, tạo ra tam giác nợ: ngân hàng - dân cư - nhà đầu tư Kinh nghiệm nhiều

nước cho thấy, việc đầu cơ vào BĐS làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, gâynhiều hậu quả về mat kinh tế - xã hội Nền kinh tế bong bóng của Nhat Bản vàonhững năm 80, khủng hoảng tài chính khu vực Đông Nam Á cuối thập kỷ 90 lànhững bằng chứng sinh động.

- Thứ năm: Thị trường QSDD rất nhạy cam, dễ biến động khi có sự biến

động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Thị trường này dễ bị "nóng" khinền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị "đóng băng" khi kinh tế suygiảm Mặt khác, các yếu tố biến động về chính trị, môi trường xã hội, phong tục

tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán QSDD trên thị

trường Bên cạnh đó, việc tổ chức thị trường không tốt, thông tin không kịp thời,đầy đủ, chính xác sẽ có tác động và chi phối rất mạnh đến tâm lý của người dân,đặc biệt trong điều kiện những nước đang bắt đầu phát triển nên kinh tế thị trường

và trình độ dân trí còn thấp Cơn sốt nhà đất ở thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí

Minh đầu những năm của thập kỷ 90 và thời gian qua cho chúng ta thấy rõ điều đó.Từ sự nghiên cứu những đặc điểm cơ bản của thị trường QSDĐ nêu trên

cho phép chúng ta phân biệt được thị trường QSDD với các thị trường khác trong

nền kinh tế thị trường Qua đó tìm ra những nét đặc trưng riêng có của thị trườngQSDD để có những cách thức tổ chức và quản lý sao cho phù hợp nhằm phát huynhững thế mạnh của thị trường QSDĐ phục vụ cho sự phát triển đất nước Mặtkhác, có những biện pháp pháp lý cụ thể nhằm hạn chế những tồn tại mà thị

trường QSDD đã và đang bộc lộ hiện nay.

1.1.2.3 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất với sự phát triển của

nên kinh tế - xã hội

BĐS đóng một vai trò quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế phát triển toàndiện nào trên thế giới BĐS nói chung va đất đai nói riêng nếu được tổ chức vàquản lý tốt thông qua các giao dịch, trao đổi, mua bán trên thị trường "nó có thể làmtăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới 30% trong cơ cấu GDP của quốcgia" [68, tr 3] Phát triển tốt thị trường QSDĐ sẽ mang lại lợi ích chung cho toànxã hội Theo Nguyễn Van Kỷ: "Thi trường BĐS là chìa khóa biến các tài san

BĐS thành "tu ban sống", khơi dậy nguồn lực dang trong giấc ngủ đông kéo

dai" [36, tr 2] Với ý nghĩa đó, bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới cũng rất chú

ý trong việc tổ chức và phát triển thị trường này.

Ở nước ta, trong giai đoạn phát triển năng động của nền kinh tế chuyển

đổi, thị trường QSDĐ ngày càng trở nên có vai trò quan trọng, thể hiện trên các

khía cạnh sau đây:

Mot là: Thông qua thị trường QSDD, nguồn tài nguyên đất đai sẽ đượckhai thác và sử dụng tối ưu, góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý nguồn tài

nguyên với việc phân công lao động xã hội Đất đai - một loại tài nguyên có giá

trị bậc nhất lại có giới hạn về diện tích, trong khi đó, nhu cầu cho tất cả cácngành, các lĩnh vực và các nhu cầu khác nhau của nền kinh tế quốc dân thì ngàycàng lớn Vì vậy, cần phải có cách thức khai thác và sử dụng như thế nào để có

thể đáp ứng được các nhu cầu này Việc công nhận và hình thành thị trườngQSDD là nhằm đáp ứng đòi hỏi đó Một khi đất đai (QSDĐ) được giao dịch, traođổi trên thị trường (sự trao đổi có giá) thì tự nó sẽ tao ra một áp lực đòi hỏi từngchủ thể phải quan tâm đến tính hiệu quả trong việc sử dụng đất; qua đó góp phần

nâng cao hiệu quả œ3 chung cho toàn xã hội Điều đó cũng dé dàng lý giải tại saoở hầu hết các nước phương Tây, các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS màchủ yếu là thị trường đất đai chiếm khoảng 35-40% tổng hoạt động của nền kinhtế Hay tại Mỹ, BĐS chiếm khoảng 30-40% tổng lượng của cải vật chất (tài liệu

của Hội nghị thượng đỉnh về BĐS châu Âu).

Hai là: Thị trường QSDĐ là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất

cho các nhà kinh doanh QSDD Trong quá trình giao dịch QSDD trên thị trường,

các nhà kinh doanh QSDĐ và những người tiêu dùng gặp gỡ nhau để thực hiệncác hành vi mua bán; nhờ đó giúp cho việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vậtsang hình thái giá trị, tạo điều kiện để nguồn vốn được chu chuyển, lưu thôngtrên thị trường, tạo ra những kích thích cho đầu tư và phat triển thị trường QSDĐvà qua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế.

- Ba là: Việc hình thành và thừa nhận rộng rãi thị trường QSDD sẽ tạo ra

nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,thu tiền khi giao đất, cho thuê đất Nguồn thu này có thể dùng để đầu tư, pháttriển và nâng cấp cơ sở hạ tầng ở các địa phương cũng như xây dựng các công

trình phúc lợi chung của xã hội Ở nhiều nước phương Tây, các công trình phúc

lợi chung như đường sá, bệnh viện, trường học, khu vui chơi được tài trợ một

phần lớn từ nguồn thu thuế của thị trường này Thậm chí, ở các nước khu vực

Trung và Đông Âu, việc phát triển thị trường BĐS mà chủ yếu là thị trường nhà

đất còn được xem là đầu tư cho sự thịnh vượng trong lâu dài.

- Bốn là: Thị trường QSDĐ phát triển sẽ cung cấp những đại điểm tối ưu

cho các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

Đất đai là điều kiện tiên quyết về vật chất cho mọi hoạt động kinh tế Bấtkể công việc nào và dù kinh doanh trong bất kỳ ngành nghề và lĩnh vực gì thìcũng cần có địa điểm để tiến hành các hoạt động kinh doanh Không chỉ đơnthuần là có địa điểm, mà để hoạt động kinh doanh có hiệu quả cao nhất, địa điểmcần phải phù hợp với công việc mà mình tiến hành Do vậy, khi thị trường QSDDphát triển hoàn chỉnh sẽ có khả năng cung ứng địa điểm tối ưu cho các doanhnghiệp và các nhà đầu tư trong các hoạt động kinh doanh của mình.

- Năm là: Thị trường QSDD phát triển tạo điều kiện để mở ra nguồn vốnmới, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Ngành kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh QSDD nói riêng đòi hỏiphải có nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Nếu thị trường QSDĐ được mở rộng, thôngthoáng, nâng cao năng lực kinh doanh thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của

các doanh gia trong và ngoài nước, cũng như vốn tích luỹ của tầng lớp dân cư,

thông qua đó để tạo nên nguồn vốn mới thực hiện tái đầu tư Thực tế ở các nướccó thị trường BĐS phát triển đã thu hút được một lượng vốn rất lớn của tất cả cácthành phần kinh tế trong nước cũng như một lượng tin dụng khổng lồ của cáccông ty tài chính, các tổ chức tín dụng nước ngoài được chuyển vào thông quacác tổ chức tín dụng trong nước để thực hiện chức năng cho vay Như vậy, thịtrường QSDD chẳng những là động lực để thúc đẩy sự phát triển thị trường tài

chính, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng thực hiện tốt chức năng kinh doanhtiền tệ của mình Bên cạnh đó, thị trường QSDĐ tạo điều kiện, cơ hội để bản thânmỗi người dân, các nhà kinh doanh, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp có thêm vốnđể mở rộng và phát triển ngành nghề; tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinhdoanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp táckinh doanh và kích thích sản xuất phát triển; góp phần tăng trưởng kinh tế.

Từ sự nhìn nhận vai trò của thị trường QSDĐ, có thể thấy thị trườngQSDĐ là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa Trong thựctiễn của đời sống kinh tế - xã hội, đất đai vừa là một tư liệu sinh hoạt, vừa là mộtyếu tố tư liệu sản xuất quan trọng, là một yếu tố đầu vào không thể thiếu đượccủa mọi quá trình sản xuất Việc coi BĐS - đất đai là một hàng hóa và đảm bảosự lưu thông của nó trên thị trường là một thái độ tôn trọng quy luật khách quancủa thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển Sự phát triểncua thị trường QSDĐ thời gian qua đã góp phần tích cực trong việc thúc đẩy nênkinh tế - xã hội phát triển, đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp

hóa, hiện đại hóa đất nước.

Vai trò của thị trường QSDĐ nêu trên là không thể phủ nhận Tuy nhiên,vai trò đó chỉ có thể phát huy một cách có hiệu quả nếu thị trường QSDĐ được tổ

chức và quản lý dưới những hình thức pháp lý nhất định Ở đây, pháp luật đóng

một vai trò vô cùng quan trọng trong việc điều chỉnh hành vi của các chủ thể

tham gia thị trường QSDD Thông qua hệ thống các quy tắc xử sự, pháp luậtđịnh hướng các quan hệ trao đổi, mua bán QSDĐ trên thị trường diễn ra trongmột trật tự, một hành lang pháp lý ổn định Thông qua trật tự pháp lý đó, quyềnvà lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường QSDĐ được đảm bảo, thị trườngQSDĐ có môi trường pháp lý vững chắc để phát triển.

1.2 PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng và phát triển nền kinh tế, Nhà nước sử dụngnhiều công cụ khác nhau để quản lý và điều tiết nền kinh tế, trong đó pháp luật là

công cụ quan trọng nhất, không thể thiếu và có tác động lớn nhất Tác động quảnlý và điều tiết của pháp luật thể hiện thông qua việc thể chế hóa chiến lược và kếhoạch phát triển nền kinh tế của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể; từ đó mà tổchức triển khai và thực hiện chúng trong cuộc sống Bên cạnh đó, pháp luật cònlà công cụ để điều tiết lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường, định hướng cácquan hệ của thị trường đi theo một trật tự nhất định, phù hợp với lợi ích của các

bên và theo định hướng mà Nhà nước đặt ra.

Đối với thị trường QSDD cũng vậy, pháp luật là một trong những nhân tốquyết định cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung và thịtrường QSDĐ nói riêng Có thể nhận thấy sự tác động của pháp luật đối với thị

trường QSDĐ qua những vai trò sau đây:

- Thứ nhất, thông qua pháp luật, các đường lối, chủ trương và những địnhhướng của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường BĐS, thị trường QSDĐđược thể chế hoá bằng những quy định cụ thể; tạo điều kiện cho sự hình thành vàphát triển thị trường này đi theo một trật tự chung, thống nhất, phù hợp với mụcđích của Nhà nước đặt ra.

- Thứ hai, pháp luật thể chế hóa những nhu cầu, những đòi hỏi về giaodịch QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất thành những quyền năng cụ thể, thôngqua đó tạo lập cho họ môi trường pháp lý để họ thực hiện các quyền của mìnhtrong sự thuận lợi nhất và với độ đảm bảo an toàn cao nhất.

- Thứ ba, thông qua pháp luật, Nhà nước đảm bảo sự bình đẳng, côngbằng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình tham gia thị trườngQSDĐ; đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích nhà nước và của các bên tham gia

thị trường QSDD.

- Thứ tư, pháp luật là công cụ để bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đấtkhi tham gia thị trường QSDD phải đóng góp những nghĩa vụ tài chính nhất địnhcho Nhà nước; một mặt nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; mặt khác,tác động đến ý thức của những chủ thể tham gia thị trường và cũng là nhằm kiểmsoát chặt chẽ những biến động về giao dịch QSDĐ trên thị trường.

Như vậy, thông qua hệ thống pháp luật nhằm để tạo lập cho các chủ thể

tham gia thị trường QSDD môi trường kinh tế - xã hội - pháp lý thuận lợi; đảm

bao cho thị trường QSDD được vận động trong một hành lang pháp lý, mot trật tự

ổn định, tạo đà cho thị trường QSDĐ phát triển lành mạnh và bền vững.

Có thể nói, cơ sở tiền dé, nén tang pháp lý cho việc hình thành và tồn tạithị trường QSDD được bat đầu kể từ khi có Nghị quyết Dai hội Đảng toàn quốc lầnthứ VI (năm 1986) ra đời, trên cơ sở thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thànhphần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướngxã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, kinh tế thịtrường còn hết sức mới mẻ đối với chúng ta, nhận thức của đa số người dân còn rất

mờ nhạt đối với các thị trường còn khá mới lạ như: thị trường lao động, thị trườngtài chính, thị trường BĐS Đối với thị trường QSDD cũng vậy, dường như các văn

bản pháp luật thời kỳ này còn bỏ ngỏ, không được đề cập Luật đất đai được Quốchội thông qua ngày 29/12/1987 (sau đây gọi tắt là LĐĐ 1987) cùng những văn bảnhướng dẫn thi hành với ý nghĩa là những văn bản pháp lý quan trọng để điều chỉnhnhững quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường lúc bấy giờ thì mang nặng dấuấn của cơ chế cũ - cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp Các quan hệ đất đaiđược xác lập thời kỳ này nặng nề về cơ chế hành chính "cấp - phat", "xin - cho";yếu tố kinh tế về đất đai chưa được phản ánh trong đó Biểu hiện cụ thể là: Luậtkhông thừa nhận đất dai là hàng hóa đặc biệt có giá trị, QSDĐ không được coi làquyền về tài sản trong các giao dịch dân sự Chính vì vậy, mọi hành vi mua bán,dịch chuyển QSDĐ dưới bất kỳ hình thức nào đều bị pháp luật nghiêm cấm Mộtbất hợp lý xét về cả về phương diện kinh tế và pháp lý là trong LĐĐ 1987 khôngcho phép bản thân đất đai được mua bán, chuyển nhượng từ chủ thể này sang chủthể khác, nhưng lại thừa nhận việc mua bán tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc và cáccông trình khác trên đất.Điều này thật mâu thuẫn bởi tài sản trên đất chỉ thực sựcó ý nghĩa khi nó gắn liền với đất mà thôi Chính sự mâu thuẫn này đã tạo điềukiện cho thị trường "ngầm" về đất đai - thị trường do chính những "con buôn” tạonên tha hồ hoạt động Tình trạng mua, bán đất đai trá hình ra sức hoành hành.

Trong khi đó, QSDĐ của những người chân chính muốn được pháp luật chính thức

thừa nhận việc trao đổi, chuyển nhượng thì sự cấm đoán trên đã làm cho nó ở trạngthái "đông cứng", không vận động, không phát triển.

Trên thực tế, nhu cầu về đất đai, nhất là đất để xây dựng các công trìnhcông nghiệp, thương mại và đất để ở tăng với tốc độ lớn do sự phát triển nhanhchóng của cơ chế thị trường, dân cư có điều kiện và cơ hội hơn trong việc tìm kiếm

việc làm, nâng cao thu nhập, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng

nhanh Cũng vì thế mà các giao dịch về đất đai cũng trở nên sôi động, ngoài nhữnggiao dịch trong dân cư, các thành phan kinh tế cũng là nhân tố tích cực trong quátrình này Theo đó, thị trường QSDĐ phát triển phong phú, đa dạng và có chiềuhướng ngày càng phức tạp Thực trạng này đòi hỏi rất cần thiết phải có một vănbản pháp luật được ban hành để điều chỉnh, định hướng chúng trong một trật tự 6nđịnh Đó cũng chính là lý do để Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày

14/7/1993 ra đời (sau đây gọi tắt là LĐĐ 1993).

Như vậy, trước khi có LDD 1993, thị trường QSDD không được pháp luật

điều chỉnh Các giao dịch về đất đai diễn ra trên thị trường trong thời kỳ này lànhững giao dịch ngầm Vì vậy, sự ra đời của LDD 1993 là một đòi hỏi mang tínhkhách quan, xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn cần phải điều chỉnh thị trườngQSDD đang diễn ra hết sức phức tạp, trôi nổi và nằm ngoài vòng kiểm soát củapháp luật Theo Luật này, vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai theo Hiến pháp 1992tiếp tục được khẳng định, nhưng đặc biệt hơn, vấn đề QSDĐ của hộ gia đình vàcá nhân được quan tâm, chú trọng Lần đầu tiên vấn dé chuyển QSDD của hộ giađình, cá nhân được khẳng định (từ Điều 74 đến Điều 78) Bên cạnh đó, cũng lầnđầu tiên Luật thừa nhận đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị (Điều 12).

LDD 1993 ra đời trên cơ sở thừa nhận đất dai là hàng hóa đặc biệt có giávà QSDĐ là một quyền tài sản được trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường thôngqua việc chuyển QSDĐ đã chính thức đặt cơ sở nền móng cho sự hình thành thịtrường QSDĐ ở nước ta Đúng như nhận định của tác giả Phạm Hữu Nghị: "Việcchính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyên của NSDĐ đã phôi thai,

các tiên dé pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phat triển"

[43] Tuy nhiên, nhìn nhận vào thực tế của thị trường QSDĐ trong giai đoạn này

thì một vấn đề nổi cộm không thể phủ nhận, đó là các giao dịch QSDĐ trên thịtrường vẫn chủ yếu là những giao dịch ngầm, thị trường "chợ đen" phát triển sôiđộng và cũng chỉ diễn ra đối với một bộ phận giới kinh doanh nhà đất mà thôi Đối

với những người dân có QSDĐ thì thị trường QSDĐ chưa thực sự có ý nghĩa đối

với họ, họ chưa cảm thấy đó là "sân chơi" bình đẳng và an toàn Lý giải cho tìnhtrạng này không thể không nói tới sự tồn tại của LĐĐ 1993, Luật mới chỉ dừng lạiở việc quy định những quyền mang tính nguyên tắc mà chưa xây dựng được mộtcơ chế, một phương thức cụ thé để thực hiện các quyền Điều này rất khó khăn,lúng túng cho các chủ thể sử dụng đất khi giao dịch trên thị trường.

Vì vậy, muốn cho thị trường QSDĐ thực sự phát triển trong sự địnhhướng của Nhà nước thì rất cần đến pháp luật để điều chỉnh một cách đầy đủ vàtoàn diện Đó cũng chính là lý do cho sự ra đời của các văn bản pháp luật điềuchỉnh thị trường QSDĐ sau này.

Thị trường QSDĐ còn được phát triển rõ nét hơn qua hàng loạt các văn

bản pháp luật đất đai được ban hành như: Các pháp lệnh của Ủy ban thường vụ

Quốc hội quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân trong nước;các tổ chức, cá nhân nước ngoài; các nghị định của Chính phủ về mua bán, kinhdoanh nhà ở và cấp GCNQSDĐ ở tại đô thị Đặc biệt hơn, với việc ban hành Bộluật dan sự năm 1995; LDD 1993 qua hai lần được sửa đổi, bổ sung vào năm1998 và năm 2001 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành về trình tự, thủ tụcchuyển QSDĐ đã tạo những tiền đề, những cơ sở pháp lý cho việc thiết lập cácmối quan hệ đa dạng về thị trường QSDĐ Quan hệ giữa các chủ thể tham gia thịtrường QSDĐ không chỉ được thiết lập giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau màcòn được thiết lập rộng rãi và phổ biến giữa những NSDĐ, giữa các thành phầnkinh tế với nhau trong nền kinh tế thị trường.

Mỗi văn bản với nội dung và hình thức biểu hiện khác nhau Có văn bảnchỉ chủ yếu đề cập đến những nội dung mang tính nguyên tắc nhằm xác lập những

quyền tạo tiền dé cho các chủ thể tham gia thị trường, trong khi nhiều văn bankhác lại đề cập rất cụ thể, chi tiết điều kiện của từng chủ thể tham gia quan hệ,phương thức giao dịch và thực hiện các quyền năng Nhìn một cách tổng thể,cho đến nay về cơ bản đã hình thành một hệ thống pháp luật với những nhóm quyđịnh tương đối bao quát để điều chỉnh những vấn đề cơ bản có liên quan của thịtrường QSDD ở nước ta.

Qua nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về thị

trường QSDĐ cũng cho phép chúng ta nhận thức được một cách khái quát nhất về

quá trình hình thành, tồn tại và phát triển thị trường QSDĐ ở Việt Nam Từ chỗ thịtrường QSDĐ dường như không tồn tại, không vận động trong khuôn khổ phápluật, đến chỗ "chập chững" đi vào hoạt động với một phạm vi, quy mô nhỏ bé, lẻtẻ Cho đến nay chúng ta đã có một thị trường QSDĐ hoạt động tương đối rộng mởvới những hình thức hoạt động tương đối phong phú và đa dạng Điều đó cho thấy,pháp luật về thị trường QSDĐ đang ngày càng từng bước hoàn thiện hơn, với nộidung ngày càng đầy đủ và cụ thể hơn để điều chỉnh quan hệ về thị trường QSDĐ.

Từ các tiếp cận trên, có thể hiểu khái niệm pháp ludt về thị trường QSDĐlà tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ giao dịch quyền sửdụng đất đai trên thị trường giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thị trường quyền sử dụng đất

Phụ thuộc vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, cách thức tổ chức vàquản lý thị trường khác nhau và theo đó mà pháp luật điều chỉnh thị trường đấtđai ở các quốc gia trên thế giới không giống nhau Có nước pháp luật về thịtrường BĐS được quy định trong một văn bản luật đơn hành như Luật BĐS,nhưng cũng có quốc gia (trong đó có Việt Nam) lại chế định trong một hệ thốngvăn bản pháp luật có liên quan như: Luật tài nguyên, Luật đất đai, Luật dân sự

Cho dù có sự khác biệt về hình thức biểu hiện, nhưng nhìn chung phápluật về thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng đều có sự tương

đồng về cấu trúc Ở Việt Nam, cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về thị trường

QSDĐ gồm những nhóm quy phạm sau đây:

1.2.2.1 Nhóm quy phạm quy định về điêu kiện, tư cách của chủ thể

tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Nói đến chủ thể tham gia thị trường QSDD là nói đến những đối tượng chủthể với điều kiện và dựa trên cơ sở pháp lý nào thì được quyền tham gia thị trườngQSDD Boi lẽ, đây là cơ sở pháp lý đầu tiên, là điều kiện ban đầu nhưng vô cùngcần thiết để thiết lập những quan hệ trao đổi, mua bán QSDD trên thị trường.

Nói đến thị trường là nói đến địa điểm - nơi diễn ra các giao dịch giữangười mua và người bán về một đối tượng hàng hóa nào đó Tuy nhiên, khôngphải bất kỳ ai cũng có thể dé dàng có đủ điều kiện để trở thành chủ thể của quanhệ giao dịch này Chẳng hạn, chỉ đơn giản trong quan hệ mua bán thông thường làngười mua thì điều kiện đòi hỏi là phải có tiền - phản ánh kha năng tài chính cuahọ Đối với người bán, điều kiện tiên quyết là phải có tài sản, mà tài sản này phảithuộc quyền sở hữu hoặc được quyền sử dụng hợp pháp Trong quan hệ mua bánQSDĐ, điều kiện quy định cho các chủ thể lại càng chặt chẽ hơn Sự chặt chẽ nàyxuất phát từ tính chất, đặc điểm của quan hệ giao dịch QSDĐ Đối tượng tham giagiao dịch là một tài sản không thuộc quyền sở hữu của các bên tham gia mà thuộcquyền sở hữu của Nhà nước với tư cách là sở hữu đại diện Vì vậy, quan hệ trao đổiQSDD trên thị trường luôn luôn có sự kiểm soát, chi phối và ràng buộc bởi ý chí củachủ sở hữu đại diện là Nhà nước.

Pháp luật đất đai trong thời gian qua đã đề cập khá cụ thể và quy định cóxu hướng ngày càng mở rộng hơn cho các chủ thể được quyền tham gia thịtrường QSDĐ Trên cơ sở căn cứ vào mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính

mà các chủ thể sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, pháp luật đất đai hiện hànhphân thành các mục đích sử dụng khác nhau như: giao đất không thu tiền, giaođất có thu tiền và cho thuê đất Đó cũng chính là căn cứ để Nhà nước quyết địnhcho phép chủ thể nào được quyền tham gia thị trường QSDĐ Theo pháp luật đấtđai hiện hành, một số chủ thể sử dụng đất, sử dung một số loại đất sau đây đượcquyền tham gia thị trường QSDĐ:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở và đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê

đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm thì được dùng QSDĐ để tham gia

thị trường.

- Đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức sử dụng đất do Nhà nước giao cóthu tiền và tổ chức được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời

hạn thuê hoặc cho nhiều năm cũng được quyền tham gia thị trường QSDĐ.

- Bên cạnh đó, những tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối do Nhà nước giao không thu

tiền ở thời điểm trước ngày 1/1/1999 cũng được quyền tham gia thị trường QSDĐ.Như vậy, không phải bất kỳ chủ thể nào có QSDĐ hợp pháp được Nhànước giao hoặc cho thuê đều có thể trở thành chủ thể tham gia vào thị trườngQSDD Nhìn chung, đối với những đối tượng được Nhà nước giao đất không thutiền và giao đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng và các lợi ích chung khác thì Nhà nước hạn chế quyền của

những chủ thể này và yêu cầu họ đảm bảo QSDĐ đúng mục đích mà không đượcphép trao đổi, mua bán trên thị trường Đối với các chủ thể sử dụng đất vào mụcđích sản xuất kinh doanh mà đất đó khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đã thunhững nghĩa vụ tài chính lớn như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì pháp luật mởrộng quyền cho những đối tượng này, trong đó quyền được dùng QSDĐ để giaodịch trên thị trường là quyền có ý nghĩa quan trọng Việc cho phép hay khôngcho phép các chủ thể được quyền tham gia thị trường QSDĐ nêu trên là hoàntoàn đúng đắn, nhằm tạo ra sân chơi bình đẳng và thực sự công bằng cho các chủthể sử dụng đất Mặt khác giúp cho người sử dụng đất được hoàn toàn chủ động

trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với khả năng của mình vàcũng là nhằm thể hiện quyền lực của Nhà nước trong việc định đoạt số phận pháplý của đất đai.

1.2.2.2 Nhóm quy phạm quy định về phương thức giao dịch quyền sửdụng đất trên thị trường

Pháp luật thừa nhận trong nền kinh tế thị trường thì mọi thành phần kinh

tế đều bình đẳng trước pháp luật, đặc biệt trong quan hệ kinh doanh Có thểkhẳng định, cơ sở để đảm bảo nhất và thể hiện rõ nét nhất cho sự bình đẳng củacác chủ thể trong hoạt động kinh doanh là việc thể hiện quan hệ kinh doanh đó

thông qua hình thức hợp đồng Hợp đồng là một chế định quan trọng trong hệthống pháp luật của bất kỳ nước nào, bởi hợp đồng là hình thức pháp lý thích hợp

để ràng buộc quyền, lợi ích, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên liên quan Hợpđồng là "nơi" để thực hiện nguyên tắc của kinh tế thị trường là mọi người đều cóquyền thu lợi nhưng không được gây phương hại cho bên thứ ba Nói cách khác,hợp đồng là một công cụ đảm bảo sự bình đẳng, tự nguyện của các chủ thể tham

gia các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh.

Xuất phát từ tính chất, đặc điểm của từng mối quan hệ mà có các hợpđồng khác nhau được thiết lập cho phù hợp như: Hợp đồng kinh tế, hợp đồng laođộng, hợp đồng thương mại, hợp đồng dân sự Các quan hệ giao dịch QSDĐdiễn ra trên thị trường thực chất là một giao dịch dân sự Vì vậy, phương thứcgiao dịch phù hợp được thể hiện thông qua hợp đồng dân sự (Điều 691 BLDS)mà tên gọi cụ thể là hợp đồng chuyển QSDĐ PLĐĐ hiện hành và BLDS hiệnnay đều quy định các hợp đồng chuyển QSDD phải được thành lập bằng văn bảnvà phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Một khi hợp đồngđược xác lập theo một trình tự, thủ tục luật định và thể hiện sự thỏa thuận ý chícủa các bên một cách tự nguyện và bình đẳng thì hợp đồng đó là cơ sở để các bênthực hiện Điều này cho phép đi đến khẳng định, phương thức giao dịch QSDĐtrên thị trường thông qua hợp đồng là cơ sở pháp lý đảm bảo và an toàn nhất chocác chủ thể tham gia thị trường QSDĐ, và cũng là ràng buộc trách nhiệm của cácbên trong việc tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau khi ký kết hợp đồng.

1.2.2.3 Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bêntham gia thị trường quyền sử dụng đất

Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trườngQSDD là nội dung có ý nghĩa quan trọng và quyết định dé đưa giao dịch QSDDđã thiết lập được thực hiện trên thực tế Khẳng định như vậy là vì, khi tham gia

quan hệ, các bên đều mong muốn đạt được những lợi ích nhất định, việc thựchiện nghĩa vụ của bên kia là điều kiện cho việc hướng lợi của bên nay và ngược lại.Quyền của chủ thể tham gia thị trường QSDĐ là cách xử sự mà pháp luậtcho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, đó là khả năng của chủ thể xửsự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nghĩa vụ của chủ thể thamgia thị trường QSDĐ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hànhnhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của các chủ thể khác Khác với các quan hệtrao đổi, mua bán các tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các bên có thể phátsinh và chấm dứt ngay sau khi các bên thoả thuận xong việc trao đổi, mua bán tàisản đó Còn trong quan hệ trao đổi, mua bán QSDĐ thì quyền và nghĩa vụ của

các bên tham gia thị trường này được xác lập và chấm dứt theo một trình tự, thủ

tục khá chặt chẽ Vi dụ, cá nhân A thỏa thuận chuyển nhượng cho cá nhân B mộtdiện tích đất ở với giá chuyển nhượng được thỏa thuận trong hợp đồng, có sự xácnhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo đó, quyền và nghĩa vụ của cácbên được xác định rõ ngay trong hợp đồng như: Bên bán (bên chuyển nhượng) cóquyền được nhận đủ số tiền và nhận đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợpđồng; bên mua (bên nhận chuyển nhượng) có quyền được nhận đất đúng mụcđích, diện tích và đồng thời phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán Đến đây, nếunhư trong hợp đồng mua bán tài sản thông thường thì quyền và nghĩa vụ của cácbên được chấm dứt, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDD lại hoàn toànkhác Quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ chấm đứt khi bên mua thực hiện nghĩavụ đăng ký việc chuyển quyền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bênthực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền cho Nhà nước.

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường QSDD

được pháp luật quy định khá chặt chẽ Các quyền và nghĩa vụ này được xác lập

không chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia thị trườngQSDĐ, mà còn đảm bảo quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữuchủ Mặt khác, cũng là nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, tôn trọngnhững cam kết, thoả thuận mà các bên đã xác lập Vì vậy, pháp luật ở bất kỳ nước

nào, ngay ca ở các nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai cũng rất chútrọng đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường BDS.

1.2.2.4 Nhóm quy phạm quy định về giá cả của đất dai trong thị

trường quyền sử dụng dat.

Giá cả là thành tố quan trọng hình thành quan hệ thị trường Nghiên cứuvấn đề giá cả của đất đai trong thị trường QSDĐ ở Việt Nam, cho chúng ta nhậnthức một cách sâu sắc, đầy đủ hơn sự khác biệt căn bản mang tính đặc thù giữagiá cả đất đai trong thị trường BĐS ở các nước trên thế giới và giá cả đất đai

trong thị trường QSDD ở nước ta.

Thị trường đất đai là bộ phận chủ yếu và cơ bản của thị trường BĐS Mộtkhi đất đai được xác định là một loại hàng hoá được trao đổi trên thị trường thìbản thân nó phải có giá Đối với thị trường BĐS, giá cả đất đai đóng vai trò quantrong, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất,điều chỉnh và giám sát thị trường Giá cả đất đai có thể được hiểu là giá trị thực tếđược tính thành tiền của một mảnh đất, là số tiền được thỏa thuận giữa ngườimua và người bán tại một thời điểm xác định.

Ở hau hết các nước trên thế giới, đặc biệt là các nước duy trì hình thức sở

hữu tư nhân về đất đai, thì giá cả đất đai trong thị trường BĐS là giá trị thực tếcủa chính mảnh đất do chính bên bán và bên mua thỏa thuận tại thời điểm diễn raviệc mua bán đó, hay còn gọi là giá cả thị trường của đất đai Giá cả của đất đaihoàn toàn do các bên tham gia thị trường toàn quyền định đoạt đưới sự tác độngcủa quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh mà không có sự canthiệp của nhà nước hay bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào.

Ở Việt Nam chúng ta không có thị trường đất đai, chỉ có thị trường

QSDD Điều đó có nghĩa là đối tượng trao đổi mua bán trên thị trường là QSDD.

Vì vậy, việc xác định giá cả ở đây là giá cả của QSDĐ được phép giao dịch trênthị trường Tuy nhiên, sự khác biệt mang tính đặc thù của giá cả trong thị trường

QSDĐ ở Việt Nam so với các nước trên thế giới là ở chỗ có sự can thiệp trực tiếpcủa Nhà nước vào giá đất trên thị trường Điều đó được thể hiện ngay ở nội dung

quy định tại Điều 12 Luật đất đai 1993: Nhà nước xác định khung giá đất làm cơsở cho việc tính tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính thuế chuyển quyền sử đất

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDD

nói riêng mới được hình thành và còn phát triển sơ khai thì việc quản lí giá cả đấtđai của nhà nước đối với thị trường QSDĐ trong một chừng mực nào đó có tác

động tích cực, góp phần vào việc điều tiết các quan hệ kinh tế của đất giữa nhànước và người sử dụng đất, điều tiết thị trường đó cạnh tranh một cách lành mạnh

thông qua việc khống chế và kiểm soát giá cả QSDĐ Song thực tế cho thấy, giácả QSDĐ trên thị trường lại không tuân theo giá mà nhà nước quy định Vì vậy,vấn đề đặt ra là nhà nước phải xác định khung giá đất sao cho phù hợp với giáchuyển nhượng thực tế đang diễn ra Đây là vấn đề cần thiết được đặt ra trongthời gian tới khi hoàn thiện pháp luật về khung giá đất.

Như vậy, với mỗi hình thức giao dịch QSDĐ khác nhau đều có nhữngnhóm quy phạm pháp luật cụ thể để điều chỉnh , định hướng chúng nhằm đưa thịtrường QSDD đi vào qui đạo chung, trong sự điều tiết và kiểm soát chặt chẽ của

Nhà nước Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế thị trường QSDD đã và đang diễn ra, một

điều không thể phủ nhận là phần lớn các giao dich QSDD trên thị trường nằmngoài sự kiểm soát của pháp luật Tìm hiểu thực trạng này có rất nhiều nguyênnhân, trong đó một nguyên nhân quan trọng là hệ thống pháp luật hiện hành điềuchỉnh thị trường QSDĐ chưa theo kịp với những đồi hỏi của cuộc sống.Vì vậy,việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về thị trường QSDĐ, nhằm tìm ra những bấtcập, vướng mắc để trên cơ sở đó định hướng sửa đổi , bổ sung, hoàn thiện chúnglà nội dung có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

Chương 2

THỤC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Khi đi vào cơ chế thị trường, quan hệ sở hữu đất đai có cơ sở để phát huytính tích cực các quyền năng của quyền sở hữu thông qua sự vận động của các

quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và bảo lãnhbang giá trị quyển sử dụng đất Từ đó tạo nên sự đa diện, da dạng của quan hệđất đai và thị trường quyền sử dụng đất đai Tương ứng với mỗi quyền và thờigian sử dụng, mục đích sử dụng của từng mảnh đất cụ thể là các quan hệ về giá

trị, giá cả và vai trò quản lý của Nhà nước Ấn chứa trong mỗi quyền năng giao

dịch dân sự về đất đai đều có hành lang, khung khổ pháp lý nhằm tạo điều kiện

thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch cũng như cơ chế bảo đảm cho các giao

dịch đó được thực hiện trên thực tế, được biểu hiện thông qua các nhóm quy địnhcụ thể sau đây:

2.1 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Nội dung của pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtChuyển nhượng QSDĐ là một quan hệ phổ biến phát triển gắn liền vớiđiều kiện phát triển của kinh tế thị trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ Nhànước có thừa nhận hay không thừa nhận thì các quan hệ này vẫn cứ diễn ra khimà thực tế ở Việt Nam có hàng trăm triệu thửa đất; hơn 10 triệu hộ nông dân vàhàng chục vạn các tổ chức sử dụng đất đang trực tiếp khai thác, sử dụng và kinhdoanh trên đất Trong số đó có rất nhiều các chủ thể có nhu cầu dịch chuyển, tích

tụ đất đai để phát triển sản xuất Như vậy, nhu cầu lưu chuyển QSDD từ chủ thể

này sang chủ thể khác là một nhu cầu tất yếu khách quan Có thể khẳng định,chuyển nhượng QSDD là một trong những quyền nang thể hiện cơ bản và rõ nétnhất thị trường QSDĐ ở Việt Nam Thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ, nóphản ánh đầy đủ nhất những quy luật vốn có của thị trường như: Quy luật cung

cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh Vì vậy, đòi hỏi phải có sự quản lý vàđiều tiết của Nhà nước đối với giao dịch này Sự quản lý và điều tiết của Nhànước đối với thị trường chuyển nhượng QSDĐ không chỉ với tư cách là một chủthể quản lý nền kinh tế - xã hội, mà quan trọng hơn Nhà nước với tư cách là ngườinam giữ quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước Sựquản lý và điều tiết quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thông qua hàng loạt các quy

định trong Luật đất đai, Bộ luật dân sự (BLDS) và các văn bản hướng dẫn.

Về bản chất pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giaodịch về đất đai thông qua hợp đồng Theo đó, bên có QSDĐ tự nguyện chấm dứtQSDĐ của mình đối với một mảnh đất cụ thể và chuyển giao QSDĐ ấy cho mộtchủ thể khác; trên cơ sở đó, bên nhận QSDĐ phải bồi hoàn cho bên kia mộtkhoản tiền tương ứng với giá trị QSDD ấy.

Theo quy định tại Điều 705 BLDS: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hìnhthức chuyển quyên sử dụng đất được BLDS và PLĐĐ quy định Theo đó, NSDĐ(gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụngđất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngườiđược chuyển nhượng trả tiên cho người chuyển nhượng" Xét về phương diện kinhtế, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thuần túy là quan hệ kinh tế Bởi vì ở đây có "sựchuyển nhượng có giá" và là biểu hiện của quan hệ thị trường "sự mua đứt bánđoạn" Giá chuyển nhượng QSDĐ do các bên thỏa thuận trên cơ sở khung giá đấtmà ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khunggiá của Chính phủ (Điều 694 BLDS) Giá cả của QSDD trong quá trình giao dịchdo hai bên thoả thuận Chính việc chuyển nhượng có giá sẽ buộc cả người bán(người chuyển nhượng) lẫn người mua (người nhận chuyển nhượng) phải tính toánrất kỹ việc sử dụng đất sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất Theo đó, ngườichuyển nhượng QSDĐ cho người khác sẽ có thêm một số vốn cần thiết để đầu tưsản xuất cho ngành nghề mới mà mình có khả năng Còn người nhận chuyểnnhượng sẽ có điều kiện tích tụ đất để phát triển và mở rộng sản xuất.

Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào có QSDĐ hợp pháp cũng đượcthực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ mà họ phải có những điều kiện nhất định

theo quy định tại Điều 75 LĐĐ 1993 và Điều 706 BLDS năm 19995 quy định.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồngrừng được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện:

- Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh.- Chuyển sang làm nghề khác.

- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượngQSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó Vớiđiều kiện cho phép chuyển nhượng QSDĐ nêu trên, có thể thấy cả LDD 1993 vàBLDS 1995 đã dành sự ưu tiên đầu tiên, đặc biệt cho đối tượng sử dụng đất là hộgia đình, cá nhân - một đối tượng rộng rãi, phổ biến và chiếm ưu thế trong quátrình sử dụng đất được quyền trao đổi, mua bán QSDD trên thị trường Việc đượcphép mua và bán QSDD sẽ tạo điều kiện cho đất đai từng bước thoát khỏi trạngthái là điều kiện sinh tồn để bước sang trạng thái là điều kiện của sản xuất hànghóa Đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn và với quy mô lớn hơn, nhằm phávỡ kết cấu phân tán,nhỏ bé của kinh doanh hộ gia đình mang nặng tính bìnhquân, manh mún, gắn liền với nên sản xuất tiểu nông, tự cung, tự cấp; để chuyểnsang nền sản xuất hàng hóa, tạo ra bước đột phá trong cơ cấu kinh tế nông nghiệpvà cơ cấu kinh tế nông thôn.

Tuy nhiên, với sự phát triển đa dạng của các thị trường, thị trường chuyểnnhượng QSDĐ ngày càng phong phú và phức tạp hơn Quan hệ chuyển nhượngđất đai không chỉ diễn ra ở khu vực nông thôn và trong một phạm vi chủ thể nhỏhẹp là các hộ gia đình, cá nhân mà còn phát triển mạnh mẽ và lan rộng nhanhchóng ở các khu vực thành thị với sự tham gia đông đảo của các thành phần kinhtế; các tổ chức trong nước cũng như các tổ chức, cá nhân nước ngoài Mặt khác,thị trường QSDĐ cũng không chỉ diễn ra đối với loại đất nông, lâm nghiệp, đất ởđược hình thành từ nguồn đất được Nhà nước giao mà còn bao gồm nhiều loại đất