MỤC LỤC
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDD nói riêng mới được hình thành và còn phát triển sơ khai thì việc quản lí giá cả đất đai của nhà nước đối với thị trường QSDĐ trong một chừng mực nào đó có tác động tích cực, góp phần vào việc điều tiết các quan hệ kinh tế của đất giữa nhà nước và người sử dụng đất, điều tiết thị trường đó cạnh tranh một cách lành mạnh thông qua việc khống chế và kiểm soát giá cả QSDĐ. Tìm hiểu thực trạng này có rất nhiều nguyên nhân, trong đó một nguyên nhân quan trọng là hệ thống pháp luật hiện hành điều chỉnh thị trường QSDĐ chưa theo kịp với những đồi hỏi của cuộc sống.Vì vậy, việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về thị trường QSDĐ, nhằm tìm ra những bất cập, vướng mắc để trên cơ sở đó định hướng sửa đổi , bổ sung, hoàn thiện chúng là nội dung có ý nghĩa vô cùng quan trọng.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, Luật đất đai sửa đổi, bố sung năm 1998 không chỉ quy định cho phép các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm cũng được chuyển nhượng QSDD. Theo tài liệu của Bộ tài nguyên và môi trường, hiện nay, các giao dịch dân sự về đất đai không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm khoảng 60-70% số lượng các giao dịch; giá đất thị trường còn trôi nổi, thiếu sự điều tiết của Nhà nước gây ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích chung và đặc biệt là của những người dân lao động thực sự có nhu cầu sử dụng đất.
Như vậy, "thuê đất" và "thuê QSDD" là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, chúng tôi hoàn toàn tán thành với quan điểm của tác giả Nguyễn Ngọc Điện trong cuốn Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam cho rằng: "Thuê đất, người thuê tiếp nhận tài sản thuê là mội thửa đất từ tay Nhà nước - chủ sở hữu đối với đất - và trở thành người có "quyền sử dụng đất của minh" trong thời gian thuê. Quy định quyền cho thuê QSDĐ của các tổ chức sử dụng đất trong những trường hợp trên là hoàn toàn phù hợp với thực tế khách quan; vì rằng đối với những tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất thì ngay từ khi nhận đất của Nhà nước mặc dù chưa tiến hành hoạt động sản xuất kinh đoanh trên đất đó, nghĩa là chưa có lợi nhuận được tạo ra từ đất và người nhận đất cũng chưa có đảm bảo chắc chắn là việc sản xuất kinh doanh trên đất sẽ mang lại hiệu quả thì tổ chức đã phải thực hiện một nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước đó là tiền sử dụng đất.
Trong khi đó, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước và người được Nhà nước cho thuê đất, nghĩa là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trong những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật được dùng QSDĐ thuê của mình để cho các đối tượng khác thuê lại trong thời hạn được thuê. Cũng cần khẳng định rằng: Thừa nhận quyền cho thuê lai QSDD không có nghĩa là Nhà nước thừa nhận việc "phát canh thu tô" mà đó là sự thể hiện việc tiếp cận quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường.Bản thân đất đai hay QSDĐ đều trị giá thành tiền và đất đai đó được tham gia vào thị trường sẽ tạo thêm khả năng và cơ hội mới cho các nhà dau tư khi tìm kiếm địa điểm kinh doanh.Mặt khác, giúp cho người thuê đất xử lý linh hoạt QSDD mà mình đã đi thuê để thu hồi vốn mà mình đã bỏ ra ban đầu khi thuê đất.
Khắc phục tình trạng này, Pháp lệnh ngày 14/10/1994 quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài và Nghị định số 11/CP ngày 24/11/1995 hướng dẫn thi hành pháp lệnh trên, cùng với Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã mở rộng quyền và phạm vi thế chấp cho các chủ thể, cụ thể là: khoản 2 Điều 7 Nghị định số 11/CP ngày 24/11/1995 quy định: Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất. Có thể khẳng định: Các VBPLĐĐ và BLDS trong thời gian qua quy định cho NSDĐ được dùng QSDD thế chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh là một bước tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, mở ra một khả năng mới để NSDĐ có thể "khai thác" được các nguồn vốn vay, giúp họ có điều kiện đầu tư cho sản xuất và đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, góp phần nâng cao thu nhập cho người dân, đồng thời còn mở rộng thị trường vốn ở nước ta.
Hiện nay, trong Nghị định số 17/CP/1999 mới chỉ quy định việc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào tờ khai góp vốn đồng ý cho phép góp vốn của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi có đủ điều kiện, mà chưa có một hợp đồng góp vốn nào được xỏc lập để xỏc định rừ quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn cũng như trách nhiệm pháp lý của các bên trong quá trình thực hiện việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Cũng về vấn đề này thì Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam năm 2000 lại quy định: Trong trường hợp bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ, mà doanh nghiệp bị giải thể hoặc phá sản thì giá tri còn lại của QSDD đã góp vốn thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp (điều 63 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2000).Điều đó có nghĩa là, QSDĐ này có thể đem bán, đấu giá như các tài sản khác.
Như vậy, về bản chất bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nó được đặt ra cần thiết trong điều kiện bên chủ nợ (bên nhận bảo lãnh không tin tưởng một cách đầy đủ vào khả năng thực hiện nghĩa vụ của người mắc nợ (người được bảo lãnh) và đã yêu cầu một người khác củng cố lòng tin ấy cho mình bằng cách yêu cầu họ cam kết (người bảo lãnh) bảo đảm bằng giá trị QSDĐ để thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp con nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. - Thứ ba, nghiên cứu nội dung “nhiều người cùng bảo lãnh cho một nghĩa vụ” được quy định tại Điều 370 BLDS, chúng tôi cho rằng đây là một quy định hết sức hợp lý, vừa tạo điều kiện hỗ trợ, giúp đỡ nhau để cùng nhau phát triển sản xuất giữa các thành phần kinh tế; mặt khác, bằng việc liên đới giữa các chủ thể trong việc bảo lãnh để ngân hàng thực hiện việc cho vay vốn đối với một chủ thể khác.
Lần theo chiều dài lịch sử văn minh sản xuất hàng hóa và quá trình phát triển nền kinh tế thị trường cho chúng ta thấy: đối với các nước đi trước, các loại thị trường hình thành và phát triển từ thấp đến cao, từ giản đơn đến phức tạp và đi từ chưa đồng bộ đến đồng bộ, lần lượt qua các nấc thang kinh tế hàng hóa giản đơn đến kinh tế thị trường tự do và đi đến kinh tế thị trường hiện đại, về cơ bản, theo con đường phát triển tuần tự. Chính vì vậy, người dân chưa có được sự nhận thức đúng đắn và đầy đủ về sự tồn tại và phát triển khách quan của các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường; thiếu hiểu biết về nội dung, yêu cầu, bản chất các giao dịch trên thị trường, chưa nhìn nhận đúng đắn sự vận động của quy luật giá trị trong nền kinh tế thị trường.
Bên cạnh đó cũng cần phải có những quy định cụ thể nhằm xác định rừ mức độ và vai trũ của Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu toàn đõn đối với đất đai trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, làm sao một mặt đảm bảo được quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai trong phạm vi toàn quốc của Nhà nước, nhưng cũng tránh sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào các quan hệ sử dụng đất mà làm mất đi vai trò tích cực, tính chủ động của NSDĐ trong khai thác, sử dụng đất. Chính vì vậy mà định hướng xây dựng và hoàn thiện chính sách đất đai nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng cần phải gắn với những quyết sách cụ thể đối với từng loại đất, cho từng đối tượng sử dụng để thực sự khơi dậy và phát huy tốt tiềm năng đất đai sẵn có, tạo điều kiện để mọi người dân là người chủ đích thực trên chính mảnh đất của mình và hiệu quả từ những mảnh đất của người dân sử dụng là một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển nền kinh tế.
Như vậy, để giải quyết những tồn tại nêu trên, tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho người dân và Nhà nước trong việc thực thi pháp luật, thông qua đó để thị trường QSDĐ được vận hành nhịp nhàng trong một trật tự pháp luật ổn định thống nhất chúng tôi mạnh dạn đưa ra giải pháp “Luật hóa trình tự, thủ tục, điều kiện giao dịch QSDD hiện đang còn quy định tắn mạn trong nhiều các văn bản pháp quy riêng lể". Có thể khẳng định, thực hiện phương thức đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong một số trường hợp như: để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, để xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc để tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong thời gian tới là một biện pháp tốt để tạo quỹ đất cho nhà đầu tư, nhằm cải thiện môi trường đầu tư hiện nay, tiến tới xoá bỏ cơ chế "xin và cho" đang là rào can cho quá trình đầu tư.