đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường gia sàng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2021 2023

Các khái niệm liên quan - Đăng ký đất đai: Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU VĂN QUYẾT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2021 - 2023

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa: Quản lý Tài nguyên

Thái Nguyên, năm 2023

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

TRIỆU VĂN QUYẾT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2021 - 2023

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2023

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu, và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hỗ trợ nhiệt tình, những góp ý quý báu và lời hướng dẫn từ nhiều người trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Trước hết, tôi muốn thể hiện lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Ngọc Anh, người đã tận tâm hướng dẫn và hỗ trợ tôi suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi cũng muốn bày tỏ lòng biết ơn đối với sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi không thể không nhắc đến sự nhiệt tình của các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Thái Nguyên và phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể khóa luận tốt nghiệp này

Ngoài ra, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, và những người thân yêu đã đồng hành và hỗ trợ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này

Tôi chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Triệu Văn Quyết

PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý 6

2.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Khái niệm 8

2.2.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

2.2.3 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

2.2.4 Quy định về Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

2.3 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới 18

2.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Hoa Kỳ 18

2.3.2.Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Đức 19

2.3.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ

địa chính ở Thái Lan 20

2.4 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam 20

2.5 Kết quả nghiên cứu về cấp giấy CNQSD đất ở Việt Nam qua các

nghiên cứu trong nước 21

2.5.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Hà Nội Error! Bookmark not defined.2.5.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 21

2.5.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 22

2.6 Một số kết quả nghiên cứu về cấp giấy và chuyển quyền sử dụng đất 25

2.7 Bài học kinh nghiệm rút ra từ các nghiên cứu về cấp giấy CNQSD đất 27

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 28

3.3 Nội dung nghiên cứu 28

3.4 Phương pháp nghiên cứu 29

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

3.4.2 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 29

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 31

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

4.1.2 Điều kiện về kinh tế - xã hội 33

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất phường Gia Sàng,

thành phố Thái Nguyên 36

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 36

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 39

4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn phường Gia Sàng cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2020 – 2023 42

4.3.1 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 42

4.3.2 Kết quả cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 45

4.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên 47

4.4.1 Khó khăn, tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận và chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên 47

4.4.2 Giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên 48

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Gia Sàng đến năm 2022 37

Bảng 4.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phường Gia Sàng giai đoạn 2021 - 2023 42

Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu theo loại đất 44

Bảng 4.4 Kết quả Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 45

tại phường Gia Sàng giai đoạn 2021 - 2023 45

Bảng 4.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu theo loại đất 46

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trang 1 và trang 4) 13

Hình 2.2 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trang 2 và trang 3) 14

Hình 4.1 Vị trí địa lý của phường Gia Sàng 31

Hình 4.2 Cơ cấu nhóm đất phường Gia Sàng 39

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TP.Thái nguyên : Thành phố Thái Nguyên

GCN QSD đất : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PHẦN I MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Luật Đất đai 2013, cùng với các nghị định hướng dẫn và các văn bản pháp luật liên quan, đã tạo ra một hệ thống quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện, đáp ứng xu hướng phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam

Việc đăng ký đất đai là một phần quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được quy định chi tiết tại Điều 95, Chương III của Luật Đất đai 2013 Đăng ký đất đai là quá trình ghi nhận và xác định tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất giữa thửa đất và người sử dụng đất Thông qua quá trình này, Nhà nước thiết lập các quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp mà người sử dụng đất phải tuân theo Đồng thời, việc đăng ký đất đai cung cấp cơ sở để hoàn thiện hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ thửa đất trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trên toàn quốc và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có mục đích là để ghi nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất dành cho tổ chức, cá nhân, và gia đình để sử dụng ổn định và lâu dài GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nhiều quyền, như đầu tư, cải tạo, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và bảo lãnh Việc này giúp đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách hợp lý, hiệu quả, và theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên, thực tế cho thấy công việc kê khai đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), vẫn gặp nhiều khó khăn và trở ngại Cụ thể, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân chưa đạt được tiến độ tốt nhất trong thực hiện Các tranh chấp liên quan đến đất đai và quyền sử dụng

đất vẫn tồn tại và việc đăng ký biến động đất đai vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ

Mục đích của nghiên cứu là tìm hiểu hiện trạng của quá trình này và dựa vào đó đưa ra các đề xuất và giải pháp tích cực để hỗ trợ và nâng cao hiệu quả của các hoạt động cấp giấy CNQSD đất Với lý do đó Tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài

“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2021 - 2023”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2021-2023

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên trên địa bàn phường Gia Sàng, Thành phố Thái Nguyên

1.3 Ý nghĩa

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

Công tác phân tích và đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong quá trình phục vụ quản lý nhà nước về đất đai Điều này đòi hỏi việc xem xét các giải pháp để nâng cao hiệu suất và tăng cường

tiến độ công việc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nó cho phép chúng ta xác định được các khía cạnh đã được hoàn thành và những khía cạnh còn chưa hoàn thiện, cùng những thách thức và hạn chế đang tồn tại trong quá trình thực hiện công tác này

Nhờ vào việc đánh giá này, chúng ta có thể đề ra được các giải pháp để cải thiện tiến độ giải quyết hồ sơ và thủ tục hành chính, đảm bảo rằng chúng được

hoàn thành đúng hẹn Điều này không chỉ hỗ trợ người dân mà còn nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, TP.Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong thời gian tới

PHẦN II

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận

2.1.1.1 Các khái niệm liên quan

- Đăng ký đất đai: Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất

đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Luật đất đai, 2013)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Luật đất đai, 2013)

2.1.1.2 Phân loại đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được phân thành hai loại:

* Đăng ký đất đai lần đầu: Theo quy định tại Điều 3 Thông tư

24/2014/TTBTNMT: “Đăng ký lần đầu về đất đai (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc hoàn thành lần đầu thủ tục đăng ký tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quản lý đất đai đối với thửa đất tại sổ địa chính ”(Bộ TN và MT, 2014)

Đăng ký lần đầu trong các trường hợp sau: + Tài sản được giao sử dụng, cho thuê;

+ Tài sản đang sử dụng nhưng chưa được đăng ký; + Đất được giao quản lý không đăng ký;

+ Nhà ở và các thửa khác nối liền với thửa chưa được đăng ký

* Đăng ký biến động: Theo quy định tại Điều 3, Thông tư 24/2014/

TTBTNMT thì “Đăng ký biến động cơ bản (sau đây gọi là đăng ký biến động)

là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động một hoặc một số dữ liệu đã nhập vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật” (Bộ TN và MT, 2014)

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp đăng ký biến động sau đây:

+ Người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch đất đai bằng các hình thức cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất, cùng với các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;

+ Người sử dụng đất được sang tên;

+ Biến đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu và địa chỉ nơi có đất; + Người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với hiệu quả kinh tế;

+ Có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất; + Nguồn gốc quyền sử dụng đất bị thay đổi;

+ Quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng được chuyển thành quyền sử dụng đất chung, tài sản chung vợ chồng

+ Điều chỉnh quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết thành công tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có liên quan công nhận; Thỏa thuận trả nợ trong hợp đồng thế chấp tài sản; Quyết định của các cơ quan nhà nước có liên quan về việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan bảo vệ pháp luật; văn bản ghi nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Có sự thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất

Công tác này được thực hiện tại những nơi thuộc cơ quan quản lý đất đai thông qua hình thức đăng ký giấy hoặc điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Việc đăng ký trong Sổ đăng ký địa chính còn hiệu lực (Bộ Tài chính, TN và MT, 2014)

2.1.1.3 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử

dụng đất;

- Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

2.1.2 Cơ sở pháp lý

2.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước trung ương

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014, quy định chi tiết nội dung về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014, quy định chi tiết nội dung về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014, quy định chi tiết nội dung về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ;

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính - Bộ TNMT Quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủbổ sung, sửa đổi hoàn thiện một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật và bổ sung, sửa đổi hoàn thiện một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2021 của Bộ TN và MT về việc bổ sung, sửa đổi hoàn thiện một số điều của các thông tư quy

định chi tiết nội dung và hướng dẫn thi hành Luật;

2.1.2.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 44/QĐ-STNMT ngày 23/01/2018 của Sở Tài Nguyên và Môi Trường về việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về Ban hành quy định về Đăng ký đất đai; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 4018/QĐ-UBND ngày 13 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt quy trình nội bộ trong giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 4104/QĐ-UBND Ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt quy trình nội bộ trong giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện và UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm

Điều 3 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội, 2013), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất được nhận GCNQSDĐ gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật

+ Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

2.2.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với Nhà nước:

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứng nhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trên thị trường Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đất đai (những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy định thường là những nơi chưa được cấp GCN)

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý để giải quyết mối quan hệ về đất đai giữa các chủ thể và cũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xây dựng các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước như quyết định đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự của người sử dụng đất như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho cơ quan nhà nước có thể phát hiện được các hành vi vi phạm của các chủ thể xâm phạm đến quyền hợp pháp của người sử dụng hoặc xâm phạm đến lợi ích của nhà nước

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn bộ lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyển nhượng, giao dịch trên thị trường và áp dụng chế tài đối với các chủ thể không hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho cá nhân, hộ gia đình yên tâm sử dụng đất, đầu tư kinh doanh trên mảnh đất của mình

- Đối với người sử dụng đất:

Khi được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứng nhận còn có nhiều vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất khi tham gia vào thị trường bất động sản Hiện nay, hầu hết các giao dịch về đất trên thị trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch, thiếu kích thước, thiếu hình thể Những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý được Nhà nước công nhận và bảo hộ Là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn, tránh đầu tư nhầm Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản, từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội (Quốc hội, 2013)

2.2.3 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông tư 23/2014 /TT -BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do BTNMT ban hành theo mẫu chuẩn thống nhất và được sử dụng rộng rãi trên toàn quốc đối với các loại đất, nhà ở và tài sản khác có liên quan đến đất Giấy chứng nhận gồm 01 tờ 04 các trang có in nền hoa văn trống đồng hoa sen màu hồng và thêm một trang nền trắng để bổ sung; mỗi trang có kích thước 19 cm x 26,5 cm ; bao gồm các nội dung sau (Bộ TNMT, 2014) :

- Trang 1: thể hiện các nội dung về Quốc huy, Quốc hiệu và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" được in mực đỏ rõ nét; mục I Thể hiện họ và tên chủ sử dụng đất, địa chỉ thường trú của người sử dụng đất, số căn cước công dân

hoặc chứng minh nhân dân và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái bằng tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; in dấu nổi của BTNMT; - Trang 2 được in chữ mực đen thể hiện các nội dung sau : "II Số hiệu Thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc chuyển quyền sử dụng đất ", các mục khác như rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký để cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận gồm 5 chữ số in mực đen góc trái dưới cùng của trang 02, chữ ký nháy của trưởng phòng và chữ ký mực xanh của lãnh đạo, đóng dấu đỏ của cơ quan nơi cấp giấy;

- Trang 3 được in chữ mực đen thể hiện các nội dung sau: mục "III Sơ đồ thửa đất" và mục "IV Những nội dung biến đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận (nếu có)";

- Trang 4 được in chữ mực đen thể hiện các nội dung tiếp theo của mục "IV Những nội dung biến đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; dưới cùng là mã vạch;

- Trang bổ sung của Giấy chứng nhận được in chữ mực đen và được ghi rõ dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy và mục "IV Thể hiện những nội dung biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Hình 2.1 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trang 1 và trang 4)

Hình 2.2 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trang 2 và trang 3)

2.2.4 Quy định về Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về nội dung thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

1 UBND tỉnh/ TP trực thuộc Trung ương có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đơn vị tổ chức, các cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/TP trực thuộc Trung ương được ủy quyền cùng cấp giấy chứng nhận cho cơ quan tài nguyên môi trường

2 UBND cấp huyện/TP trực thuộc tỉnh/Thị xã/Quận có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

2.2.5 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.5.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội, 2013)

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận

UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều kiện sau:

1, Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;

2, VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận

2.2.5.2 Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Điều 106, Luật Đất đai 2013 (Quốc hội, 2013)

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận

- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: + Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; + Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai

2.2.5.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau (Quốc hội, 2013)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013

2.3 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới

2.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Hoa Kỳ

Tại một số bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người

đó được ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

2.3.2.Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa

chính ở Đức

Quyền tư hữu đất đai được chính quyền Cộng hòa Liên bang bảo hộ Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang và chính quyền các bang Các thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ: Bất động sản nhà, đất đều phải đăng ký qua hệ thống địa bạ Mọi người đều có thể truy cập vào các thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới Các thông tin về giá do hội đồng định giá thực hiện là những người có chuyên môn và kinh nghiệm Về cách thức giao dịch, việc mua bán, thuê, được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thỏa thuận Hợp đồng phải được công chứng như điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ sở hữu được đăng ký vào Sổ Địa bạ tại Tòa án để chống đầu cơ (Hoàng Cường, 2013)

2.3.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Thái Lan

Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCN quyền sử dụng đất ở được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ; đối với các chủ sử dụng đất sở hữu các mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh; đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì được cấp bìa vàng Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp thì sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.4 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam

- Luật Đất Đai năm 2013 ra đời, các chính sách cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị định 88/CP đang đi vào cuộc sống Các văn bản hướng dẫn thực hiện đã phát huy hiệu quả, tạo sự thống nhất trong quản lý nhà, đất

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đất thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Hải Dương, Bình Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang và Ninh Thuận Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong

thời gian tới (Tổng cục Quản lý đất đai, 2020)

Tuy nhiên, hiện có 2 tình trạng tồn tại lớn hiện nay là tồn đọng tình trạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký, song người sử dụng không đến nhận và ách tắc trong cấp Giấy cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư, do phần lớn căn hộ đã qua "mua

bán trao tay" mà không làm thủ tục đúng quy định

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chậm ở nhiều địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy Mặc dù những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân Xong theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa có tiền nộp các khoản thu Có thể nói một trong những nguyên nhân chính trong cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người sử dụng

Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phân tích nguyên nhân

vướng mắc, để đề xuất giải pháp thực hiện, hoàn thành cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước

Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%)

Về đo đạc, cấp giấy chứng nhận đất nông, lâm trường, Tổng cục Quản lý đất đai đã chuẩn bị báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ các nông trường, lâm trường tại các tỉnh vùng Tây Nguyên phục vụ hội nghị của Thủ tướng Chính phủ

Kết quả thực hiện tại các địa phương đến nay cho thấy: Có 39/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác rà soát ranh giới, cắm mốc; 42/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính; 14/45 tỉnh đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận; Các tỉnh còn lại đều đang triển khai thực hiện các hạng mục công việc, dự kiến sẽ cơ bản hoàn thành trong năm 2025

Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai đã có nhiều văn bản chỉ đạo tập trung đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và đã được các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện

Tính đến nay, đã có 289/713 đơn vị cấp huyện xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính (chiếm 28,5% trên tổng số huyện), đây là nền tảng quan trọng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, phục vụ đa mục tiêu và vận hành chính phủ điện tử (Đinh Dũng Sỹ, 2022)

2.5.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Năm 2020 là một năm đặc biệt đối với lĩnh vực đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đo đạc bản đồ phục vụ giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất… trên địa bàn tỉnh Nghệ An