Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa

Trên thực tế, giá đất được hình thành bởi sự áp đặtcủa nhiều yếu tố khác nhau như: yếu tố vi trí, các chính sách của nhà nước về đấtdai , tình hình phát triển kinh tế- xã hội của các khu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHi HAU VA DO THI

CHUYEN DE

THUC TAP TOT NGHIEP

Dé tai:

ĐÁNH GIA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT

TREN DIA BAN HUYỆN VĨNH LOC TỈNH THANH HOA

Ho và tên sinh viên — : Trinh Thi Huyền

Lớp : Kinh tế và Quan lý Đô thị 60

Mã sinh viên : 11182370

Hệ : Chính quy

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Thanh Huyền

Thanh Hóa, thang 12 năm 2021

MỤC LỤC

LOT MO ĐẦU ¿52-52 21221221 21 21221211211211211211211211211211211 11111111 1ree 7

1 Tính cấp thiết của đề tài ¿+ 22t s21 EE212112121211212121211121211 2111111111111 re 7

2 Mục đích nghiên CỨU - - - - 1 1111119111 HH HH re 8

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - ¿+ 2 £+sSE+E£+E2E£EEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkerrvei 8

4 Phuong phap nghiém CUU 0 8

5 Nguồn 86 liu e.cccccccccscsscsssscsessesesssscsscscsssscsucscsussssessssesucsesucscsucscsesassesissesucacsessssesssseeecses 9

6 Kết cau của đề tai cecccccccccscsscssessessessessessecssssessussussussusssssssassssssusssesseesessessessecsecseeseesess 9

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN THỰC TIEN VE CÁC YEU TO ANH

HUONG DEN GIA QUYEN SU DUNG ĐẤTT 5- 5 2 5c << se sessessssessesee 12

1.3.1.Các yếu tổ có mối liên hệ trực tiẾp - ¿+ 2 2 +E+EE+E£EeEEeEzEerxerxrrered 181.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan: -¿- 2 2s +x+£++E£E+£x+EzEerxerszrered 191.3.3.Các yếu tố chung bên ngoài: -¿- - 2 52 SE+E£EE+E£EEEESEEEEEEEEEEEEEErEerkrkrree 201.4 Một số nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá đất trên

thê giới và tại Việt NÑam - HS HH HT TH HH Hệ 21

1.4.1 Trên thế giới - ¿+52 +s+SSE2EEEE2EEEE2EEE12111121112121111111 2111111111111 re 21

1.4.2 Tại Việt Nam -:-©5-+2<+2 2127122127171 71711111111211211211211211211 11 1 1c g 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VE GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ CÁC

YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ QUYEN SU DUNG DAT TẠI DIA BAN

HUYỆN VINH LOC TÍNH THANH HOA 0.0 ccccccccccscsscsscsscsescsscssessesessesseseseesesseees 25

2.1 Tống quan về huyện Vĩnh L6C c.ccccccccessesesscssscsessesessssessesesessesesecsesscseseeseees 25

2.1.1 Vị trí dia lý và điều kiện tự nhiên - ¿+ + ©2+E£EE+E£E2EeEEEEEEerxrkerxrrrree 252.1.2 Đặc điểm dân số, lao động, việc làm, thu nhập -«<+++<s<++ss2 262.1.3 Đặc điểm về kinh tế, xã hội ¿55c t2 treo 272.2 Thực trạng về tình hình quản lí, SDD và GQSDĐ trên địa bàn huyện

Vinh Lộc tỉnh Thanh Hóa - G G 22111 111 vn HH T HH ng ng ng ng hy 30

2.2.1 Thực trạng về tình hình quản lí, SDD trên địa bàn huyện 302.2.2 Thực trạng về GQSDĐ trên dia bàn huyện Vĩnh Lộc -<<- 382.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến GQSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh lộc

timb Tham HO :' :.'.'-' 46

2.3.1 YOU tỐ Vi (TÍ ¿- St kEEEE E1 11111111111 11111111 1111111111111 110111111111 cE 462.3.2 Yếu tố khả năng sinh lợi -¿- ¿+ 2+S£+E£2EEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkerrrei 462.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng - + 2c St E921 151121211212121211111111111 1101 11T re 472.3.4 Yếu tố nhân khẩu, dân số : -::-©+t+++t2Yxt2ExtEEtEEttrttrrrrrrrrrrrrrrrriee 482.3.5 Các yếu tố khác :- ¿+ x+St+EEkEE12E212112121111011211 111111111111 1111 re 48

CHUONG 3: DE XUAT MOT SO GIẢI PHAP NÂNG CAO CÔNG TÁC

ĐỊNH GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT TREN DIA BAN HUYỆN VĨNH LOC

TINH THANH HOA (.00 ccccccsscsssssssssessessessessessecsessecsessessussussussessussussussusssesissicsiesseeseess 49

3.1 Xu hướng biến động giá đất trên dia bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh

Hóa sau dịch Covid 19 trong thời gian tới - G1 nnSn nh reệp 49

3.2 Nguyên nhân gây ra biến động giá dat trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh

Thanh Hóa trong thời gian tói - - G221 11221112 11111118111 11111 8111k 49

3.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao và hoàn thiện công tác quản lí, định

giá đất trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc - 2 2 +S+SE+E£+E££EtEEzEzxrrxersrrees 50

3.5.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật ¿+ 2 ¿+ ++E£+x+z+zzzxezxerszxezee 503.5.2 Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 503.5.3 Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật - ¿2 ¿2¿+5£+S£+E£+E+EE+Ezzxerxerxerxers 51KET LUAN Looe cccccccccsssssssessessssssssssessssucsscsssssvcsssssussecsssussecsessssussesscssssessesissessessesecsecees 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIET TATSTT | Từ viết tắt Từ đây đủ

Tiếng Anh Tiếng Việt

1 SDD Sử dung dat

2 QSDD Quyén str dung dat

3 GQSDD Giá quyên sử dung dat

4 BĐS Bắt động sản

5_ | GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

6 LD Lao động

7 GDP Gross Domestic Product Tổng san phẩm quốc nội

8 TN-MT Tài nguyên-Môi trường

9 UBND Ủy ban nhân dân

10 TM-DV Thương mại dịch vụ

11 SX-KD San xuat kinh doanh

12 PCGD Phố cập giáo duc

DANH MỤC BANG

STT Bảng Tên bảng Trang

1 2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất và bién động sử dụng đất theo 35-36

từng loại đất 2010-2020 tại huyện Vĩnh Lộc

2 2.2.1 Giá đất theo qui định nhà nước tại tại Thị tran Vĩnh Lộc | 39-42

huyện Vĩnh Lộc ( đồng bằng)

3 2.2.2 Giá đất theo qui định nhà nước tại các trục đường trong 43

khu dân cư có chiều rộng từ > 5 mét thuộc khu 2, thị trấn

STT Hinh Tén hinh Trang

1 1.4.1 Giá BĐS của các nước trên thê giới năm 2019 (tính băng 22

euro trên 1m2)

2 2.1 Ban đồ hành chính huyện Vĩnh Lộc 25

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Điêu 54, Hiên pháp 2013 nước ta cụ thê: “Đât đai là tài nguyên đặc biệt của quôc

gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Datđai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố không thể thiếu của môi trường sống.Không chỉ là điều tất yếu trong cuộc sống của con người mà đất đai còn là nguồnvốn được thừa hưởng từ đời này sang đời khác và sự chắc chắn an toàn về tài chính.Đất đai là nhân tố chi phối và có mối liên hệ trực tiếp và gián tiếp đến mọi sinh hoạtcủa con người Bởi nó chính là nơi cư trú, nơi dé tiến hành xây dựng các công trình,kiến trúc- nhu cầu thiết yếu của con người

Trong thị trường BĐS, đất đai là nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thịtrường Thị trường đất đai có mối liên hệ trực tiếp đến các thị trường khác trong nềnkinh tế quốc dân Vì vậy, dé thúc day phát triển, kích thích tăng trưởng nền kinh tếquốc thì cần phát triển tốt thị trường đất đai Hiện nay, thị trường đất đai tại ViệtNam đã được hình thành và trong bước đầu phát triển, mở rộng Những thành phầnchi phối thị trường này bắt đầu tạo nền tang cho thị trường hoạt động một cách tốtnhất Trong đó, QSDĐ là một loại hàng hóa thiết yếu của thị trường này Vì vậy,GQSDĐ hay gọi tắt là giá đất mang ý nghĩa đặc biệt trong thị trường đất đai vàđược nhiều đối tượng quan tâm

GQSDĐ là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai- thị trường- sự quản lí của nhànước Đây là công cụ kinh tế dé nhà nước và người SDD tiếp cận với các hoạt độngcủa thị trường và cũng là tiêu chí điều chỉnh giá đất để đảm bảo công bằng trongviệc phân phối đất đai Từ đó người SDD có thé thực hiện quyền của mình và cácchính sách quy hoạch, kinh tế; điều luật qui định cụ thé về các quan hệ đất đai đượcban hành phù hợp với thi trường Trên thực tế, giá đất được hình thành bởi sự áp đặtcủa nhiều yếu tố khác nhau như: yếu tố vi trí, các chính sách của nhà nước về đấtdai , tình hình phát triển kinh tế- xã hội của các khu vực lân cận, v.v Chính các yếu

tố đó tại nên sự biến động của giá đất ở các vùng và giá đất thị trường có sự chênh

lệnh lớn so với mức giá nhà nước qui định.

Huyện Vĩnh Lộc đang trong giai đoạn phát triển và xây dựng nông thôn mới, giá đất

có sự chênh lệch giữa các tuyến đường, khu phố, xã trong huyện và có xu hướng

tăng, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện quản líSDD với người dân như trong công tác cấp GCNQSDD, giao đất, chính sách giảitỏa đền bù đất thuộc di tích lịch sử cấp quốc gia và địa phương v.v Từ đó dẫn đến

hệ lụy như tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng, gây áp lực lớnđối với các cơ quan quản lí nhà nước của địa phương và ảnh hưởng đến việc pháttriển kinh tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của huyện Nguyên nhân gián tiếp

gây ra thực trang trên đó chính là GQSDD trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc.

Từ tình hình thực tiễn trên, được sự nhất trí của khoa Môi trường và Biến đổi khí

hậu thuộc trường Đại học Kinh tế quốc dân, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thị

Thanh Huyền, tôi thực hiện nghiên cứu dé tài luận văn: "Đánh giá các yếu tố ảnhhưởng đến giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa"

Hóa trong những năm tới.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đôi tượng nghiên cứu: GQSDĐ do Nhà nước ban hành và các yêu tô ảnh hưởng

đến GQSDĐ tại huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa

Phạm vi nghiên cứu: huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa

4 Phương pháp nghiên cứu

Dé thực hiện được nội dung nghiên cứu, dé tai đã sử dụng các phương pháp nghiên

cứu:

° Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu

° Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu

° Phương pháp so sánh số liệu

5 Nguồn số liệu

Lay số liệu từ phòng TN-MT UBND huyện Vĩnh Lộc

6 Kết cầu của đề tài

-Ngoài phân mở đâu, kêt luận và danh mục tài liệu tham khảo thì đê tài bao gôm 3

phần chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về yêu t6 ảnh hưởng đến GQSDD

Chương 2: Thực trạng về GQSDĐ và các nhân tố ảnh hưởng đến GQSDD tai địa

bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác định GQSDĐ tại địa bàn

huyện Vĩnh Lộc.

LỜI CẢM ƠN

Dé hoàn thành được đề tài này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướngdẫn TS Nguyễn Thị Thanh Huyền đã giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong quá trình thực

hiện luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thay, cô giáo bộ môn Khoa Môi trường và Biến đổikhí hậu của trường đại học Kinh tế quốc dân đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, quantâm và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và tiếp thu kiến thức

Tôi cũng xin cảm ơn các anh chị cắn bộ phòng TN-MT huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh

Hóa đã tạo điều kiện , giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra , thu thập số liệu nghiêncứu đề tài

Mặc dù đã cố gắng hết sức trong việc thực hiện chuyên đề nhưng do kiến thứcchuyên môn còn hạn chế và bản thân chưa có nhiều kinh nghiệm nên đề tài cònnhiều thiếu sót Tôi rất mong nhận sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để bài báo

cáo được hoàn thiện hơn.

Tôi xin chân thành cảm on!

Vinh Lộc, ngày 16 tháng 11 năm 2021

Sinh viên thực hiện

Trịnh Thị Huyền

10

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan nội dung bài chuyên đề tốt nghiệp về “Đánh giá các yếu tố ảnhhưởng đến GQSDĐ trên địa bàn huyện Vinh Lộc tỉnh Thanh Hóa” là do bản thân

thực hiện trong quá trình thực tập và nghiên cứu của tôi Những kết quả và các sốliệu trong bài đều được thực hiện tại phòng Tài Nguyên Môi trường huyện VĩnhLộc và có ghi nguồn từ các tài liệu tham khảo

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về lời cam đoan này

Sinh viên thực hiện

Trịnh Thị Huyền

11

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN THỰC TIEN VE CÁC YEU TO ANH

HUONG DEN GIA QUYEN SU DUNG DAT

1.1 QSDD

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

Đất đai là một khái niệm được hiểu theo nhiều quan điểm Theo Hiệp hội Khoa họcđất Hoa Ky (Soil Science Society of Americ) thi đất dai được định nghĩa là:

“Khoang chất hoặc vật chat hữu co chưa kết dính trên bề mặt Trai đất đóng vai trò

là môi trường tự nhiên cho sự phát triển của thực vật trên cạn.” Mặt khác, theoquan điểm của ngành phân loại học của đất đai thì định nghĩa của đất đai lại đượchiểu là: “Đất đai là một cơ thể tự nhiên bao gồm các chất rắn (khoáng chất và chất

hữu co), chất lỏng và khí xuất hiện trên bề mặt đất, chiếm không gian và được đặc trưng bởi một hoặc cả hai điều sau: chân trời hoặc lớp, có thé phan biét voi vat chat

ban dau là kết quả của sự bổ sung, mat mát, chuyền giao và biến đổi năng lượng vavật chất hoặc khả năng hỗ trợ cây trồng ra rễ trong môi trường tự nhiên.” Đượchiểu theo nghĩa nào đi nữa thì đất đai được xem như một tài sản đặc biệt vì nókhông phải là kết quả của lao động của con người mà ngược lại, nhờ vào việc khaithác sự hữu dụng đất đai thì con người mới có thể tạo ra sản phẩm phục vụ đờisông sinh hoạt của họ Đất đai mang những đặc trưng: vị trí cố định, hạn chế vềdiện tích, có tính năng lâu bền và khác nhau về chất lượng

Thị trường đất đai là nơi diễn ra trực tiếp các hoạt động có liên quan trực tiếp đếngiao dịch đất đai, là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai trong một phạm

vi nhất định Thị trường nhà đất là một thành phần của nền kinh tế nói chung và cóvai trò không thê thay thế đối với nền kinh tế Các đặc trưng cơ bản của thị trườngnày là: là thị trường không hoàn hảo, là thị trường cung độc quyền, là thị trườngcạnh tranh không hoàn toàn, nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

1.1.2 Khái niệm QSDĐ

Cùng với sự đi lên của đất nước trong thời kì hội nhập quốc tế như hiện nay thì nhucầu của người dân về SDD đai ngày càng tăng theo thời gian Dé nguồn lực đất daiđược khai thác một cách tối ưu nhất thì Nhà nước Việt Nam đã đưa ra những qui

12

định pháp lý về QSDĐ Điều này giúp Chính quyền các cấp có thể thực hiện hiệuquả việc quản lí đất đai cũng như bảo vệ quyền lợi của người SDĐ.

Điều 53 Hiến pháp nước ta năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tàinguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác vàcác loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Nhà nước theo đó trao QSDĐ cho người dân thông qua các hình thức theo điều 17Luật đất đai 2013 như sau:

“1 Quyết định giao đất không thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ;

2 Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê;

3 Công nhận QSDĐД

Bộ Luật cũng công nhận QSDĐ đối với những người SDD ổn định và quy định vềquyền cũng như nghĩa vụ chung của người SDĐ

Như vậy, có thé hiểu: “QSDD là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục

vụ cho các hoạt động, mục tiêu không vi phạm pháp luật của cá nhân, tô chức hoặcNhà nước chủ quyền”

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về người SDD như sau:

“ Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhậnchuyển QSDĐ theo quy định của Luật này, bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tô chứcchính trị, t6 chức chính trị — xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội — nghềnghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội — nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và

tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bànthôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng

phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệmphật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo

và cơ sở khác của tôn giáo;

13

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao

được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tô chức thuộc Liên hợpquốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính

phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tưnước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nướcngoài mua cô phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Theo đó, các quyền chung của các cá nhân, tô chức nói trên được quy định tại Điều

166, Luật Dat đai năm 2013 Đó là:

“ 1 Được cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất (tức

là số đỏ và số hồng)

2 Hưởng thành qua LD, đầu tư trên đất

3 Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo

đất nông nghiệp mang lại.

4 Có quyền khiếu nại để được Nhà nước bảo hộ khi xảy ra các hành vi xâm phạm

quyền lợi, chiếm đoạt tài sản, lợi ích hợp pháp của mình như lấn chiếm đất dai,chuyển nhượng trái phép

5 Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo đất, bồi bổ đất nông nghiệp

6 Được Nhà nước bồi thường khi có quyết định thu hôi đất

7 Khiếu nại, tổ cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDD hợp pháp của mình

3 Thực hiện nghĩa vụ tai chính theo quy định.

4 Áp dụng các biện pháp cải tạo đất đai

14

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hai đất xung quanh;

6 Giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi dat, khi hết thời hạn sử dụng

mà không được cơ quan Nhà nước có thâm quyền gia hạn;

7 Tuân theo quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất.”

GQSDĐ ( giá đất) có những đặc trưng mà không không loại tài sản nào giống nó.

Thứ nhất, GQSDĐ khác nhau về phương thức biểu thị Giá đất chính là thước đophản ánh rằng đất đai là thành phần không thê thiếu trong các lĩnh vực về kinh tế;lợi ích có được từ đất đai tỷ lệ thuận với phạm vi quyền sở hữu đất và QSDĐ Vìvậy, giá đất cũng được biểu hiện ở nhiều phương thức khác nhau: có thé biểu hiệnbang giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền thé chấp, Ngoài

ra, GQSDD còn được biểu hiện bằng giá cả tiền cho thuê Mối quan hệ giá cả đấtđai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác địnhđược suất lợi tức hoàn vốn là có thé tinh ra giá đất

Thứ hai, GQSDĐ khác nhau về thời gian hình thành Do tính khác biệt cá thé lớncủa đất đai và sự thiếu hoàn chỉnh của thị trường nhà đất, giá đất được tạo nên đưới

sự ảnh hưởng theo thời gian dai , trở nên riêng biệt với nhau Trong công tác định

GQSDD cần xét đến các yếu tố như đặc tính vốn có của mau dat và tình hình thịtrường hiện tại, sau đó tiến hành xem xét cụ thể để có thể qui định được mứcGQSDĐ phù hợp với thời điểm hiện tại

Thứ ba, GQSDĐ không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị QSDĐ Giá thành sản

xuất không phải là nguyên nhân quyết định việc giá đất là cao hay thấp ở một địaphương Bởi đất đai không phải là sản pham LD của con người, vì vậy nó không cógiá thành sản xuất

Thứ tư, GQSDĐ phan lớn được chi phối bởi cầu về đất trong thị trường và có xuhướng tăng lên theo thời gian đồng thời tốc độ tăng giá nhanh hơn so với các hàng

15

hóa khác Nguyên nhân của việc này là do đặc điểm tính khan hiếm của đất đai làmcho cung về đất có tính co giãn ít Giá đất ngày một càng tăng lên theo sự tăng lên

về lượng và chất của nền kinh tế và dân số nước ta.

Thứ năm, GQSDD có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt Tính cô định của đất daitạo nên tính khu vực giữa các thị trường dat Vì vậy GQSDD không thé cùng thốngnhất ở cùng một mức giá mà mỗi địa phương đều có tính đặc trưng về giá đất rõràng Ở cùng một khu vực, giá đất cũng khác nhau theo vị trí khác nhau của từngmảnh đất, vì vậy giá đất có tính cá biệt Mặt khác, giá đất còn bị chi phối bởi nềnkinh tế và mức độ gia tăng dân số của địa phương đó

1.2.3 Nguyên tắc, phương pháp định GQSDĐ

Nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai,Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục dich SDD hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời han SDD;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục dich sửdụng đã chuyên nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDD đối với những nơi có dau giaquyền SDD hoặc thu nhập từ việc SDD;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả

năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDD tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

“ Điều 4 Phương pháp định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phântích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thé, tính pháp lý về quyền SDD (sauđây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyềnSDD dé so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắnliền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trịBĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gan liền với đất)

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mứcthu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãisuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại

16

tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suấttiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năngphát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyên mụcđích SDD dé sử dụng cao nhất và tốt nhất bang cách loại trừ tổng chi phí ước tính rakhỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sửdụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dâncấp tỉnh) ban hành

Điều 5 Áp dụng phương pháp định giá đất

1 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Các thông tin về giá đất đã chuyền nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giáquyền SDD, giá dat trong cơ sở dit liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch BĐS,giá đất được xác định từ chỉ phi, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giáđất thị

trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thé thu thập thông tintại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin

quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhấtvới thời điểm định giá đất

2 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng dé định giá đất khi trên thị trường

có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền

SDĐ;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắnliền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắnliền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyên nhượng trên thị trường,trúng đấu giá quyền SDĐ;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng dé định giá đối với thửa đất xác định được

các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDD;

17

d) Phương pháp thang dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng

phát triển do thay đôi quy hoạch hoặc chuyền mục đích SDĐ khi xác định được

tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chỉ phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng dé định giá đất cho cáctrường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”

1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến GQSDĐ

GQSDĐ được quyết định chủ yếu bởi sự tác động qua lại của cung- cầu đất đai trên

thị trường Tuy nhiên, giá đất còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác bắt nguồn từnhững mặt trái còn tồn tại trên thị trường và những yếu tô đến từ “ban tay vô hình”của Nhà nước; mặt khác còn có những nguyên nhân xuất phát từ tâm lý, thị hiếu của

cư dân, phong thủy của mảnh đất, Tóm lại, có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến

đó càng lớn

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Kích thước, hình thẻ, diệntích thửa đất hoặc lô thửa đất cũng ảnh hưởng đến giá đất Lô đất có kích thướchoặc diện tích được xem là phù hợp và tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụthé của phần lớn cư dân trong địa phương

* Địa hình lô đất toạ lạc: địa hình nơi lô đất toạ lạc cao hay thấp so với các lô đấtkhác trong vùng lân cận có tác động đến giá đất

* Đặc điểm trên mặt đất và dudi lòng đất :

Các thuộc tính vốn có của đất cũng quyết định về giá đất ở nơi đó là cao hay thấp.Người SDD có thể khai thác đất vào các mục đích như để ở, sản xuất, kinhdoanh, sao cho phù hợp với các đặc tính của khu đất nơi đó

18

* Tinh trạng môi trường: chất lượng của môi trường xung quanh khu vực trong

lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất của nơi đó.

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở những vùngthường hay chịu ảnh hưởng thiên tai như bão, lụt, động dat, khí hậu khắc nghiệt thường có giá thấp và ngược lại

1.3.1.2 Nhóm các yêu tô kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập kinh tế của thửa đất trong vùng: hiện trạng SDD, thunhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất trongvùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyên nhượng của nó càng

cao và ngược lại.

* Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ thống cấpthoát nước, hệ thống thông tin liên lạc được đầu tư đến đâu sẽ ảnh hưởng đến giá trịsinh lời của đất Mức giá đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất khác

nhau.

1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

*Tinh hữu dụng của BĐS: Một mảnh đất có thé được sử dung dé làm đất ở, dat dé

sản xuất hoặc đất đề phục vụ cho các hoạt động mua bán, làm dịch vụ Mặt khác, có

những mảnh đất lại không đem lại lợi nhuận kinh tế cho người dân như đất thuộckhu quy hoạch, đất gần nghĩa trang, Tùy vào mục đích sử dụng của từng loại đất

và sự hữu dụng của BĐS mang lại có thé ảnh hưởng đến giá đất của nơi đó

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Mỗi địa phương và vùng miền luôn có thếmạnh riêng biệt về đặc điểm tự nhiên phát triển kinh tế và xã hội Vì vậy nhu cầu vềđất của các cư dân ở từng vùng sẽ khác nhau, dẫn đến giá đất sẽ khác nhau theo

từng loại.

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về QSDĐ, sở hữu nhà,giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gan với BĐS, các hạn chế về QSDĐ, sởhữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấpBĐS, tình trạng tranh chấp QSDD, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (vi

19

dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ).

* Quy hoạch SDĐ của Nhà nước: Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là

một trong những yếu tố quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất Quy hoạch đấtđai tạo nên giá trị tiềm năng của đất Đối với những vùng có quy hoạch tổng thểđược nhà nước phê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn Hơn nữa, quyhoạch đất đai điều chỉnh số lượng từng loại đất trong tông quỹ dat theo lãnh thé làmảnh hưởng đến sự tác động qua lại của cung- cầu thị trường gây biến động về giá cả

đât đai.

1.3.3.Các yếu tố chung bên ngoài:

1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: các chính sách của cấp trung ương và cấp địaphương có thé có những ảnh hưởng đến thị trường nhà đất nói chung và sự đầu tưvào lĩnh vực nhà đất nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thé làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thé làm cho giá BĐS gia

tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐStại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

mua nhà tại thành phố; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực

BĐS ; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

1.3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liên quan đến kinh tế vĩ mô như: mối quan

hệ về cung-cầu của thị trường nhà đất trong khu vực, đặc điểm của những cư dântrong khu vực sinh sống (thu nhập bình quân đầu người, độ tuổi trung bình, ), cácyếu tố về cơ sở hạ tầng trên địa bàn, hiện trạng các vùng lân cận , mức độ tăngtrưởng GDP hàng năm của vùng; số lượng các lô đất chưa sử dụng trong vùng, mứcgiá bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát

chung, tình hình thị trường LD, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong

vùng.

Đối với Việt Nam, yếu tố tác động phần lớn và trực tiếp đến giá đất và làm cho giáđất biến động chính là quan hệ cung cầu Cung về đất trên thị trường nhà đất củamột địa phương luôn mang tính cố định cả về số lượng lẫn vị tri Đối với từng loạiđất cụ thé thì khả năng cung về đất là tương đối Cầu về đất nói lên nhu cầu SDD và

20

khả năng chi trả mua bán của người có cầu về đất Cầu về đất đai phụ thuộc vào cácyếu tô như: giá cả đất đai, thu nhập người tiêu dùng, yếu tô pháp lý và những yếu tốtâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay.

Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi suất tíndụng trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá đất ở Việt Nam Bởi giá đất với cốt lõi là

“địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê đất, nếugửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi ích ít nhất cũng bằng địa tô củathửa đất

Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống đường giao thông, hệ thống cung cấp điện,cấp thoát nước Giá đất sẽ cao nếu hệ thống tiện nghi đầy đủ được đầu tư xâydựng tốt Hoặc ở những nơi có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học,bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư có đân trí cao ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống vật chat, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh , thì giá đất

sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tang xã hội thấp hơn.

1.3.3.3 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: đặc điểm của khu vực người dân

sinh sống: yếu tố tâm lý, thị hiếu , phong tục, tập quán của cư dân; mật độ dân SỐ;

tình trạng an ninh và trật tự công cộng.; trình độ dân trí của khu vực sông; tình hình

sức khỏe người dân của khu dân cư; tình trạng việc làm, phong thủy,

Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản có ảnhhưởng đến giá đất Mật độ dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến quan hệ cung - cầu vềđất đai Dân số của khu dân cư gia tăng tự nhiên và gia tăng cơ học gây ra áp lựclớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn dẫn đến giá cả vềđất cũng tăng lên Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo thời điểm và địa điểm.Yếu tổ tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung củamột công đồng, dân tộc

1.4 Một số nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thế

giới va tại Việt Nam.

1.4.1 Trên thế giới

* Giá đất tại Monaco- nơi có giá BĐS dat đỏ nhất thé giới

Nhờ có kết hợp chính sách thuế ưu đãi và diện tích nhỏ nhắn đã giúp cho Monacotrở thành nơi có giá nhà đất đắt đỏ bậc nhất thế giới, vượt qua cả những cái tên lừng

21

danh như Hồng Kông, New York, London và Paris, theo số liệu từ hãng dịch vụ

BĐS Savills.

Nhiều ngôi sao nổi tiếng và giới siêu giàu đỗ xô nhau mua sắm tài sản xa xi tại đây

như một cách khang định dang cấp, tiêu biểu là ngôi sao quần vot Novak Djokovic

va nhà vô địch giải đua xe công thức F1 Lewis Hamilton.

Monaco đồng thời cũng là quốc gia giàu nhất thé giới xét theo GDP bình quân đầu

người Trong năm 2018, thu nhập bình quân đầu người của cư dân của Monaco là

186.000 USD/năm — thuộc nhóm cao nhất thế giới

Tất cả những lí do trên lí giải vì sao Monaco trở thành nơi có giá nhà đất cao nhất

trên thế giới Trung bình một ngôi nhà tại đây có giá lên đến 48.151 euro (tương

đương với hơn 1,24 tỷ đồng) trên Im2 đất vào cuối năm 2019 , mức giá này cao

hơn Hồng Kông 7,7% và gần gấp đôi so với New York

Theo một cách đo khác từ Knight Frank, | triệu USD chỉ có thé mua 16 m2 BĐS ở

Monaco, đắt hơn nhiều so với 21 m2 ở Hồng Kông — nơi từng nhiều năm liền giữ vị

trí sô một những nơi có giá nhà cao nhat.

The cost of luxury

Prime residential property prices (in euro per square metre)

Chuyên gia Edward de Mallet Morgan tại Knight Frank cho biết: “Tôi dự đoánngành BĐS Monaco sẽ tiếp tục sống khỏe Monaco là thị trường BĐS đắt nhất thếgiới và vẫn giữ vững phong độ trong thời kỳ kinh tế khó khăn”.

“Sống tại Monaco là một trải nghiệm độc đáo Sở hữu tài sản tại Golden Square tạiMonte Carlo của Monaco là biéu tượng của giới thượng lưu xa xi, đồng thời cũng làmột mối đầu tư thông minh”, ông Thierry Rolland, Giám đốc Coldwell BankerCobalym Properties, cho biết

1.4.2 Tại Việt Nam

* Giá đất tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2009-2010

Xưa và nay, giá đất tại Hà Nội vẫn luôn nổi tiếng là giá đắt “ cắt cổ” Quay trở lạithời điểm năm 2009-2010, tại đây, Hàng Trống, Hàng Hành là hai khu phố cô cógiá đất mặt tiền ngang ngửa nhau và cùng dẫn đầu thành phố với mức giá thươnglượng cao nhất ghi nhận trong năm lên đến 1,25 tỷ đồng mỗi mét vuông, giao dịchthành công phô biến ở ngưỡng một tỷ đồng mỗi mét vuông, mức bình quân đạt 750triệu đồng và thấp nhất khoảng 635 triệu đồng một mét vuông Đó là giá đất ởnhững mảnh đất có vị trí bậc nhất ở thành phố Hà Nội, mặt khác, ở những vị trítương đối thuận lợi, ô tô vào đến nhà tại các quận thuộc nội thành bay giờ giá cũngđang dao động từ 60-200 triệu đồng trên 1 mét vuông Còn trong các ngõ hẻm sâu ,nơi mà hai xe gắn máy tránh nhau còn khó, giá cũng không dưới 20 triệu đồng trên

1 mét vuông Những khu chung cư, ké ca chung cư cũ, mỗi mét vuông người muanhà cũng phải bỏ ra từ 25-50 triệu đồng Nhìn chung giá đất tại thành phố Hà Nộilúc bay giờ là quá cao so với giá đất ở nơi nào khác trên đất nước, ké cả thành phố

Hồ Chí Minh, và gần bằng so với giá đất ở những nơi có giá BĐS cao nhất thế giới

như ở Monaco Tuy nhiên, khác với cư dân ở Monaco, thu nhập của người dân Việt

Nam tại thời điểm này lại rất thấp

Vậy nguyên nhân dẫn đến việc này là do đâu? Lý giải cho vấn đề này, là Hà Nội bịquá tải với số dân cao nhất nhì tại Việt Nam cùng sinh sống ở thủ đô nơi có diệntích tự nhiên quá nhỏ, cụ thể diện tích toàn thành phố chỉ von vẹn 938 ki lô métvuông (trong đó khu vực nội thành chiếm khoảng 200 ki lô mét vuông, nên giá đất

ở đây tất yếu phải tăng Tuy nhiên, từ khi Nghị quyết của Quốc hội về mở rộng địagiới hành chính Thủ đô (1-8-2008) có hiệu lực đến 2009, diện tích Hà Nội đã rộnglên trên 3.500 ki lô mét vuông nhưng giá đất vẫn không có xu hướng giảm mà vẫn

23

tăng cao và thậm chí có nơi còn tăng nhanh hơn nhiều so với lúc ban đầu Theo ôngPhạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây Dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựngViệt Nam, “Nguyên nhân khiến cho mặt bằng giá nhà đất hiện nay ở Việt Nam caohơn nhiều nước khác, đặc biệt tại Hà Nội, là do sự điều hành yếu kém đối với thịtrường đất cấp 1, hệ thống thuế BĐS có nhiều thiếu sót khiến thị trường chậmtrưởng thành Một số ý kiến cho rằng giá đất cao thì có lợi cho thu ngân sách nhưngquên rang nó làm tăng chi ngân sách còn nhiều hơn và còn làm biến dạng thịtrường, gia tăng khoảng cách giàu nghèo ” Xét về khía cạnh tài chính, mộtnguyên nhân khác dẫn đến tình trạng giá đất Hà Nội vẫn tiếp tục tăng và tăng nhanhhơn so với trước đó tại thời điểm năm 2009 là do trước đây các doanh nghiệp BĐS

đã vay một khoản tiền lớn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao dé đầu tư

Vì vậy, dé có lợi nhuận cao, các doanh nghiệp này buộc phải bán sản phẩm với giáthành cao, dẫn theo giá nhà đất cũng cao theo Điều này cũng có cơ sở, vì chỉ tínhđến thời điểm cuối năm 2008, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS tại các tổ chứctín dụng trong cả nước đã hơn 115.000 tỉ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nềnkinh tế), trong đó Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 75%.Trướctình hình trên, các cơ quan quản lý nhà nước lại tiếp tục căn cứ giá trên thị trường

để xây xựng khung giá đất áp dụng cho địa phương của mình Chính điều này đãdẫn đến hệ lụy khung giá đất của chính quyền địa phương năm sau luôn cao hơnnăm trước và điều này tiếp diễn tương tự đối với năm sau nữa Ngoài những yếu tốtrên, nguyên nhân góp phần làm cho giá tăng quá cao như hiện nay, theo Tiến sĩ VũQuang Thọ (Đại học Công đoàn Hà Nội), có lẽ còn do “xung lực” từ một lượng tiềncực lớn không rõ nguồn gốc đang đồ vào thị trường BĐS Ma dé làm rõ điều này,rất cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước, Quốc hội

(Nguôn: Tạp chí Kinh tế Sài Gòn)

24

CHUONG 2: THUC TRẠNG VE GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ QUYÈN SỬ DUNG DAT TẠI DIA BAN

HUYỆN VĨNH LOC TỈNH THANH HOA

Vĩnh Lộc là một huyện tỉnh lẻ gồm 13 xã và | thị tran nằm trong vùng đồng bằngsông Mã, trên đoạn giao nhau giữa Quốc lộ 45 với Quốc lộ 217 Trung tâm huyệncách thành phố Thanh Hoá 45 km về phía Tây - Bắc theo quốc lộ 45.

Có tọa độ dia ly tir 19057’ - 200 08” vĩ độ Bắc;

105o33' - 1050 46’ vĩ độ Đông;

- Phía Bắc giáp huyện Thạch Thành

- Phía Nam giáp huyện Yên Định.

- Phía Đông giáp huyện Hà Trung.

- Phía Tây giáp huyện Cam Thủy

2.1.1.2 Điều kiện tự nhiên

* Địa hình, đạo mạo:

Vĩnh Lộc là huyện đồng bằng và tiếp giáp với các huyện miền núi (Thạch Thành,Cam Thủy); vì vậy về mặt lãnh thổ có địa hình không bằng phẳng, độ cao trungbình là 15m (so với trung bình mặt nước biển)

Dia hình nghiêng dần từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam, có nhiều ô trũng,

thường bị ngập úng vào mùa mưa, tập trung ở các xã: Minh Tân, Vĩnh An và Vĩnh

Thịnh Phần phía Bắc các xã: Vĩnh Hung, Vinh Hoà, Vĩnh Hùng là địa hình đồi núi,thường bị hạn về mùa khô

* Khí hậu

Vĩnh Lộc nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nền nhiệt cao với hai mùachính: mùa hạ, khí hậu nóng âm chịu ảnh hưởng của gió tây khô nóng; mùa Đông,khô hanh có sương giá, sương muối Xen kẽ giữa hai mùa chính là khí hậu chuyêntiếp: giữa Hạ sang Đông là mùa thu ngắn thường có bão, lụt; giữa Đông sang Hạ làmùa Xuân không rõ nét, có mưa phùn và âm ướt;

* Thủy văn

Sông Mã và Sông Bưởi là hai con sông cung cấp nguồn nước ngọt cho sinh hoạt

người dân huyện Vĩnh Lộc.

Ngoài ra, nguồn nước ngầm trong lòng đất đã và đang cung cấp nước sinh hoạt chonhà máy nước sạch Thị tran Vĩnh Lộc và cung cấp cho hàng ngàn giếng khơi, giếng

khoan phục vụ sinh hoạt trong nhân dân huyện.

2.1.2 Đặc điểm dân số, lao động, việc làm, thu nhập

2.1.2.1 Dân số, nhân khẩu

26

Dân số hiện tại của huyện Vĩnh Lộc tính ước khoảng 85.863 người với mật độ dân

số 544 người/km2 Dân cư tập trung ở 13 xã, thị trấn; phân bố tương đối đồng đều

trong đó đông nhất tập trung ở thị trấn Vĩnh Lộc (3.319 người/km2), xã có mật độ

dân cư thấp nhất là xã Vĩnh Hùng (339 người/km2)

2.1.2.2 Lao động, việc làm, thu nhập

Công tác giải quyết việc làm, đảm bảo an sinh xã hội tiếp tục được đề cao và thựchiện hiệu quả; việc giải quyết các chế độ, chính sách cho người có công, bảo trợ xã

hội, hộ nghèo được thực hiện thường xuyên, kip thời, đúng quy định Thực hiện chi

trả chế độ chính sách đối với người có công với cách mạng và các đối tượng bảo trợ

xã hội tháng 4, tháng 5 vừa đảm bảo phòng chống dịch Covid-19, vừa đảm bảo chế

độ chính sách cho các đối tượng Rà soát, thực hiện chỉ trả chế độ cho các đối tượng

bị ảnh hưởng do dich vụ Covid-19 theo quy định tại Nghị quyết số 42/NQ-CP ngày09/4/2020 của Chính phủ; Phối hợp mở 03 lớp đào tạo nghề cho 145 học viên; tỷ lệ

LD qua đào tao đạt 70,5%, vượt 0,5% so với KH; tỷ lệ LD nông nghiệp trong tổng

số LD còn 30,1%, vượt 9,9% so với KH Công tác rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo

được thực hiện đúng quy định; năm 2020, toàn huyện còn 356/24.996 hộ nghèo,

chiếm tỷ lệ 1,42%, vượt 1,42% với KH Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đãtác động đến công tác tạo việc làm mới, xuất khâu LD trên địa ban huyện Năm

2020, tạo việc làm mới cho 2.300 LD, đạt 92% KH; trong đó xuất khẩu 148 LD, dat

74% KH.

Cơ cau LD chuyền dich theo hướng tích cực, tỷ lệ LD làm việc trong ngành nông,lâm, thủy sản giảm từ 63,50 năm 2015 xuống còn 30,10 năm 2020; trong ngành

công nghiệp — xây dựng tăng từ 19,50% lên 42,2%; trong ngành dịch vụ tăng từ

16,9% lên 27,7%; tỷ lệ LD qua đào tạo tăng từ 46,5% lên 70,5% vượt mục tiêu đại

hội

Ty lệ hộ nghèo giảm bình quân hàng năm 2,26%.

Tỷ lệ LD qua dao tạo đạt 70,5%.

Tỷ lệ LD nông nghiép/téng số LD của huyện đạt 30,13%

Số người được giải quyết việc làm mới trong 5 năm 2016-2020 của huyện là 12.863