MỤC LỤC
GQSDĐ ( giá đất) có những đặc trưng mà không không loại tài sản nào giống nó. Thứ nhất, GQSDĐ khác nhau về phương thức biểu thị. Giá đất chính là thước đo phản ánh rằng đất đai là thành phần không thê thiếu trong các lĩnh vực về kinh tế;. lợi ích có được từ đất đai tỷ lệ thuận với phạm vi quyền sở hữu đất và QSDĐ. Vì vậy, giá đất cũng được biểu hiện ở nhiều phương thức khác nhau: có thé biểu hiện bang giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền thé chấp,.. Ngoài ra, GQSDD còn được biểu hiện bằng giá cả tiền cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định được suất lợi tức hoàn vốn là có thé tinh ra giá đất. Thứ hai, GQSDĐ khác nhau về thời gian hình thành. Do tính khác biệt cá thé lớn của đất đai và sự thiếu hoàn chỉnh của thị trường nhà đất, giá đất được tạo nên đưới. sự ảnh hưởng theo thời gian dai , trở nên riêng biệt với nhau. Trong công tác định. GQSDD cần xét đến các yếu tố như đặc tính vốn có của mau dat và tình hình thị trường hiện tại, sau đó tiến hành xem xét cụ thể để có thể qui định được mức GQSDĐ phù hợp với thời điểm hiện tại. Thứ ba, GQSDĐ không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị QSDĐ. Giá thành sản. xuất không phải là nguyên nhân quyết định việc giá đất là cao hay thấp ở một địa phương. Bởi đất đai không phải là sản pham LD của con người, vì vậy nó không có giá thành sản xuất. Thứ tư, GQSDĐ phan lớn được chi phối bởi cầu về đất trong thị trường và có xu hướng tăng lên theo thời gian đồng thời tốc độ tăng giá nhanh hơn so với các hàng. Nguyên nhân của việc này là do đặc điểm tính khan hiếm của đất đai làm cho cung về đất có tính co giãn ít. Giá đất ngày một càng tăng lên theo sự tăng lên về lượng và chất của nền kinh tế và dân số nước ta. Thứ năm, GQSDD cú tớnh khu vực và tớnh cỏ biệt rừ rệt. Tớnh cụ định của đất dai tạo nên tính khu vực giữa các thị trường dat. Vì vậy GQSDD không thé cùng thống nhất ở cựng một mức giỏ mà mỗi địa phương đều cú tớnh đặc trưng về giỏ đất rừ ràng. Ở cùng một khu vực, giá đất cũng khác nhau theo vị trí khác nhau của từng mảnh đất, vì vậy giá đất có tính cá biệt. Mặt khác, giá đất còn bị chi phối bởi nền kinh tế và mức độ gia tăng dân số của địa phương đó. Nguyên tắc, phương pháp định GQSDĐ. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:. a) Theo mục dich SDD hợp pháp tại thời điểm định giá;. b) Theo thời han SDD;. c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục dich sử dụng đã chuyên nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDD đối với những nơi có dau gia quyền SDD hoặc thu nhập từ việc SDD;. d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Áp dụng phương pháp định giá đất. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:. a) Các thông tin về giá đất đã chuyền nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền SDD, giá dat trong cơ sở dit liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch BĐS, giá đất được xác định từ chỉ phi, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giáđất thị. trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thé thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;. b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin. quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:. a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng dé định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền. b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyên nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền SDĐ;. c) Phương pháp thu nhập được áp dụng dé định giá đối với thửa đất xác định được. các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDD;. d) Phương pháp thang dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng. phát triển do thay đôi quy hoạch hoặc chuyền mục đích SDĐ khi xác định được. tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chỉ phí ước tính;. đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng dé định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”.
Năm 2020,có thêm 5 trường (Trường THCS Vĩnh MN Vĩnh Tân, THCS Vĩnh Hòa, Mầm non Vĩnh Quang, Mầm non Vĩnh Thịnh, THCS Vĩnh Hưng) đạt chuẩn kiểm định chất lượng giáo dục và chuẩn quốc gia, nâng tông số trường chuẩn quốc gia của huyện lên 41 trường, đạt tỷ lệ 87,23%. Xưởng SX đá xây dựng, mỹ nghệ (Công ty Hà Thanh); Xưởng chế biến gỗ và kinh doanh lâm sản (Công ty TNHH Trường Huy); Dự án bãi tập kết cát sỏi (Công ty Phạm Đức Minh Anh); Khu kinh doanh vật liệu xây dựng (DN tư nhân Đồng Tuan); Kinh doanh sách và văn hóa phẩm (Công ty CP Phát hành sách Thanh Hóa);. Tuy nhiên vì một số nguyên nhân khách quan: Thiếu nguồn vốn đầu tư, sự thay đổi về cơ chế chính sách, sự thay đổi của suy thoái kinh tế, không dự báo hết những quy luật phát triển kinh tế nên công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của huyện cần phải thường xuyên điều chỉnh để để kịp thời đáp ứng nhu cầu SDĐ cho sự phát triển của các ngành, các cấp.
Huyện Vĩnh Lộc thực hiện công tác tài chính về đất đai và giá đất theo đúng quy định của Luật đất đai hiện hành như: Xác định các trường hợp phải đấu GQSDĐ và thực hiện đỳng quy trỡnh đấu giỏ, xỏc định rừ quyền hạn, nghĩa vụ của cỏc cơ quan trong đấu GQSDĐ; xác định các trường hop áp dụng bảng giá đất, các trường hop định giá đất cụ thé theo thẩm quyền. Như vậy có thể thấy răng, công tác tài chính về đất đai và giá đất theo đúng quy định của Luật đất đai hiện hành như: Xác định các trường hợp phải đấu giá đất và thực hiện đỳng quy trỡnh thực hiện đấu giỏ, xỏc định rừ trỏch nhiệm cỏc cơ quan trong đấu giá đất; xác định các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trường hợp định giá đất cụ thé ở địa phương.
Thứ ba, yếu tố tâm lý của người dân sau bệnh dịch Covid 19 cũng là nguyên nhân số ít gây nên sự biến động về GQSDĐ trên địa bàn huyện. Bởi càng trong dịch bệnh, người dân càng mong muốn sở hữu một ngôi nhà riêng dé ở trong an toàn. Thứ tư, do nguồn cung khan hiếm và có giới hạn; doanh nghiệp đang gặp khó cũng như xu hướng đầu tư có sự chuyên đổi.
Cuối cùng, cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ cán bộ hiện tại đang thực hiện cụng tỏc này dộ làm tốt cụng tỏc theo dừi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng bước xây dựng cơ sở dit liệu về giá đất cho từng thửa đất. Tại chương II, tôi đã nêu được những đặc điểm, tổng quan chung về huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa đồng thời báo cáo về tình hình thực trạng GQSDD do nhà nước qui định tại huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến khung GQSDĐ đã nêu. Cuối cùng, ở chương III của đề tài, tôi nêu ra xu hướng biến động cũng như nguyên nhân biến động GQSDD tại huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa trong thời gian sắp tới, đặc biệt là thời kì trong và sau dịch bệnh Covid 19- một trong những vấn đề lớn ảnh hưởng đến xã hội ở thời điểm hiện tại.