Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nghiên cứu về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

BỘ GIÁO DỤC VÀO ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA MOI TRƯỜNG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

Dé tai:

NGHIÊN CUU VE SU CHENH LECH GIỮA GIA DAT THỊTRUONG VA GIA DAT NHA NUOC QUY DINH TREN DIA

BAN QUAN NAM TU LIÊM, HÀ NỘI.

Ho va tén sinh vién: Phạm Thi Thu Hồng

Lop: Kinh tế và Quản lý Đô thi 59

Mã sinh viên: 11171861

Hệ: Chính quy

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Thanh Huyền

Hà Nội, tháng 04 năm 2021

3 Mục tiêu nghiÊn CỨU - - c1 333v 3S 191111111 1 ng ng rệt 11

4 Đối tượng và phạm vi nghiên Cứu - 2-2-2 s£+2+££+£++£xezxzEzrxerxeee II

5 Câu hỏi nghiÊn CỨU - c1 E1 ng HH Hệ 12

6 Phương pháp nghién CỨU - 5c 2 322331131 1EEEEEEErrrrrrkrrsee 12

7 Nguồn số liệu -2-© 2+SE+SE+EE£2EE2EEEEEEEE21121171711211111121 1 E1 xeE 12

8 Kết cấu chuyên đề -2+5+¿22x2EE2EEEE2112212112711271211 211.21 xe 13

CHƯƠNG I CƠ SO LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VE SỰ CHÊNH LECH GIỮA

GIA ĐẤT THỊ TRUONG VA GIA ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH 14

1.1 Một số khái niệm 2¿-2-©22+EEt+EEt2EEE2EE271221711271.211 21c crk 14

1.1.1 Khai niệm đất đai -52- 552222 E22 222211 errrrrrei 141.1.2 Khái niệm giá đất -cc St SE 2211212111111 re, 15

1.1.3 Khái niệm về giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định 16

1.1.4 Khái niệm về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà

010/90955003/09))01 1 .4 18

1.1.5 Khái niệm định giá đất ¿5c St 2EEEcEEerkerkerxrrres 19

1.2 Căn cứ pháp lý về định giá đất - 2c + z+x+Exerkerrrrkrrxerxeee 19

1.2.1 Nguyên tắc định gid dat c cccccccscsseessessecsessessessessessessesseessesseeseess 19

1.2.2 Cac phương pháp định giá đang được áp dụng 20

1.2.3 Quản lý của Nhà nước về định giá đất -¿©cz+cs+cxcres 21

L3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá

dat do Nhà nước quy ổịnh - - 5 <1 332111393113 111 11 811 1 11 9 vn kg Hy 21

1.3.1 Nhóm yếu t6 Vi tricccccceccccccsesscsscsesssessessessessessessssesseesessessesneaeees 211.3.2 Nhóm yếu tố kinh tẾ - 2 ©2+©+++x2E+tEE+SEESEkerrkerkrerkrrxee 221.3.3 Nhóm yếu tố xã hội - + 2© keSkSEESEEEEEEEE21121211111 111.0 221.3.4 Nhóm yếu tổ pháp lý - ¿2+ +k+Ek+EE+EE2EE2EEEEEEEEEEErkerkrrkrreee 23

1.3.5 Nhóm yếu tổ cá biỆt -:-©2- ©5222 2EEEEEEEEEE 2212212121122 erkrrki 231.3.6 Nhóm yếu tổ cơ sở hạ tằng :- 2-52 ++2+E+Ec£EerEerkerxersrrkee 23

CHƯƠNG II THUC TRẠNG SỰ CHÊNH LỆCH GIỮA GIÁ ĐẤT THỊTRUONG VÀ GIÁ DAT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TREN DIA BAN QUANNAM TỪ LIÊM, HA NỘII -2¿- 2-22 ©E£+EE2EEE2EE2212271221211221221 xe 25

2.1 Giới thiệu chung về quận Nam Từ Liêm -¿- ¿52x55 25

2.1.1 Vị trí địa lý ccc 22c 2H HE 21211 1c eereree 25

2.1.2 Tài nguyên đất -cs cs2Ek2E2112712712112112111111 1 Exexee 26

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội -2-©5¿22+¿2EEtEEEtEEtsrxrrrxerkesred 272.2 Mô tả số liệu điều tra -2¿2¿©222E+EE2EEEEEEEEEE 21121712121 crxe 292.2.1 Chọn điểm nghiên cứu -¿- 5: ©+©++2++2++£x++zx++zxzrxerxesred 292.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp - - + ++S++E++E2E2EeEEeEEEEkerkerkrrkrree 30

2.3 Thực trạng về gia đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn

quan Nam Tt 151501110757 33

2.3.1 Bảng giá đất quy dink oo cece eeseesesessessesseessessessessteseeseesees 33

2.3.2 Giá dat thi trường tại một số noi trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 352.3.3 Thực tế áp dụng bảng giá đất quy định tại quận Nam Từ Liém 372.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất

nha nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm - - + +-+++<+ 38

2.4.1 YẾU tỔ VỊ tT 2c SCStSE2 SE EEEE21122121111211 211.1111.211 xe 382.4.2 Yếu tố kinh tẾ -¿-++ck+Ekt2k+EEEEEEEEE121122171 112111 38

2.4.3 Yếu tố xã hội ©2+-©22SEE2EEE2112211271211711271 211.1 cre 392.4.4 Yếu tố pháp lý -:-©-¿++<+EkSEE2E21127171211211211 111121 1xx 39

2.4.6 Yếu tố cơ sở hạ tang -¿- 2: ©2c+2++2EE2EEEEEEEEerkrrrrerkrsree 40CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHAP VÀ KIÊN NGHỊ KHẮC PHỤC SỰ CHÊNHLECH GIỮA GIA DAT THỊ TRƯỜNG VA GIA DAT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNHTẠI QUAN NAM TỪ LIÊM, HA NỘI ¿2 t+EeE+E£EE£EvEEEEErkerxrrerkee Al

3.1 Du báo xu hướng gia đất tại địa bàn quận Nam Từ Liêm 4I

3.2 Một số giải pháp khắc phục sự chênh lệch giữa giá dat thị trường và giá

đất Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm 2 ¿2 2 s2 s2 s2 2+2 42

3.2.1 Thiết lập lên một thị trường đất đai công khai, minh bạch do nhà nước

quản lý 42

3.2.2 Quản lý môi trường đầu tư thị trường bất động sản 43

3.2.3 Giải pháp cho các cá nhân thực hiện giao dịch - 44

3.3 Một số kiến nghị khắc phục sự chênh lệch giữa giá dat thị trường và giádat Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm - 2-2-5 2+z+£s£szez 45KẾT LUẬN 2.5.1 St 1 2ESEE121515111121E111512111111111111111111111111111E1111 1E sxe 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHU LUC wu ceecccccsscsecssesesecsesececscsesucecsesucecsesucacsssucessessusavavsusasavsueacavsneacacavsucacavavees 49

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

Từ viết tắt Nghĩa

XHCN Xã hội chu nghĩa

UBND Uỷ ban nhân dânCP Chính phủ

cs Cộng su

TP Thành phốQD Quyét dinh

VT Vi tri

DANH MỤC BANG BIEU, HÌNH VE

DANH MỤC BẢNG BIÊU

Bảng 2 1 Diện tích, dân số quận Nam Từ Liêm tính đến ngày 01/04/2019 26

Bảng 2 2 Cơ cau sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm năm 2020 27

Bảng 2 3 Bảng giá đất trung bình trên thị trường năm 2020 tại địa bàn quận Nam

DANH MỤC HÌNH VẼ, BIÊU ĐÔ

Hình 2 1 Ban đồ hành chính quận Nam Từ Liêm 2 2 2 s2sz£‡ 25

Hình 2 2 Biêu đô thê hiện mức độ ảnh hưởng của các nhóm yêu tô đên sự chênh

lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại địa bàn quận Nam Từ

LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề tốt nghiệp chuyên ngành Kinh về và Quản lý Đô thị với đề tài“Nghiên cứu về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy

định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội” là thành quả của quá trình thực

tập và nghiên cứu nghiêm túc của bản thân cũng như sự giúp đỡ, chỉ dẫn và khích

lệ của thầy, cô giáo trong Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị tại trườngĐại học Kinh tế Quốc dân, các cán bộ phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm.

Qua trang viết này, tôi muốn gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tôi trongquá trình nghiên cứu và thực hiện chuyên đề thực tập này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn và lòng biết ơn tới TS Nguyễn Thị Thanh Huyền,

người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình và cung cấp những tài liệu tham khảo cầnthiết cho chuyên đề này.

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Kinh tế Quốc dân và khoa Môi

trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành chuyên đề

Bên cạnh đó, dé hoàn thành chuyên dé thực tập này, không thé không nhắcđến sự giúp đỡ và định hướng của các cán bộ hướng dẫn tại phòng Quản lý đô thịquận Nam Từ Liêm, đơn vị cung cấp số liệu và thông tin quan trọng dé bài chuyênđề được hoàn thành.

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Phạm Thị Thu Hồng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung bài chuyên đề tốt nghiệp về “Nghién cứu vềsự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn

quận Nam Từ Liêm, Hà Noi” là do bản thân thực hiện trong quá trình thực tập và

nghiên cứu của tôi Những kết quả và các số liệu trong bài đều được thực hiện tạiphòng Quản lý đô thị - UBND quận Nam Từ Liêm và không sao chép từ nguồn

nào khác.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về lời cam đoan này.

Hà Nội, ngày 22 tháng 04 năm 2021Sinh viên thực hiện

Phạm Thị Thu Hồng

MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên có giới hạn, là tài sản giá trị lớn của cả đất nước vàđặc biệt, nó chiếm một vị trí quan trọng trong đời sông của nhân dân; là điều kiệntối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp kinh tế - xã hội phát triển mạnhmẽ Trong quá trình đôi mới nền kinh tế - xã hội tại Việt Nam, cơ chế thị trườngtừng bước hình thành, các thành phan kinh tế phát triển mạnh mẽ, một xu hướngtất yêu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phâm đầu ra đều là hang hóa,trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.

Giá đất chính là cầu nối giữa các mối quan hệ đất đai — thị trường — sự quảnlý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai hay giá đất là công cụ kinh tế để

người quản lý, người sử dụng dat tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là

căn cứ đề đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thựchiện đúng nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy

hoạch và pháp luật.

Tại Việt Nam, chính sách về đất đai và giá đất luôn được Đảng và Nhà nước

đặc biệt quan tâm Luật Dat đai 2013 đã thé hiện rất rõ đường lối đổi mới cơ bản

đó, trong đó có những đổi mới liên quan trực tiếp đến công tác giá đất Đó là quy

định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “sát với giá chuyên nhượng quyềnsử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệchlớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phảiđiều chỉnh cho phù hợp” Trên thực tế, việc áp dụng các nguyên tắc định giá đất,

phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất, trình tự, thủ tục trong xây dựngbảng giá vẫn còn nhiều bat cập Giá đất trong bảng giá dat do Uy ban nhân dân các

tinh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành vẫn thấp so với giá chuyền nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; bảng giá đất thiếu chỉ tiết và có sự chênh

lệch lớn về giá giữa các địa phương, các vùng, các khu vực có cùng điêu kiện.

Công tác quản lý giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực

trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng

đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất độngsản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.Đề quản lý tốt, điều đầu tiên là phải định giá tốt.

Nam Từ Liêm được đánh giá là một trong những quận có tốc độ đô thị hóa

nhanh chóng trong các quận nội thành Hà Nội Được thành lập và đi vào hoạt động

từ ngày 01/04/2014 trên cơ sở thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày27/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm

dé thành lập 2 quận và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội, Nam Từ Liêm đã có

những bước chuyển mình mạnh mẽ đề vươn lên trở thành một trung tâm mới, hiện

đại và văn minh của Thủ đô Tính đến nay, trên địa ban Nam Từ Liêm có gần 200dự án đầu tư xây dựng được triển khai, trong đó nhiều dự án lớn như các khu đô

thị: Vinhomes Gardenia, Vinhomes Skylake, Smart City Tây Mỗ, Đại Mỗ với

quy mô, đăng cấp ngang tầm khu vực Cùng với đó là không gian hành chính,

thương mại, dịch vụ với nhiều công trình nôi bật như: Trung tâm Hội nghị quốc

gia, Bộ Ngoại giao, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bảo tang Hà Nội

Ngoài ra, quận Nam Từ Liêm đã dồn sức huy động nhiều nguồn lực đề đầu tư pháttriển, nâng cấp hệ thống kết cau hạ tầng kinh tế - xã hội của địa phương Ha tang

xã hội phục vụ dân cư trên địa bàn 10 phường được đầu tư, khớp nối đồng bộ, hiện

Từ những thành tựu ma quận đã đạt được, Nam Từ Liêm đã va đang là một

vùng đất tiềm năng, là mục tiêu hướng tới của nhiều nhà đầu tư bất động sản Theo

quá trình đô thị hóa, giá đất tại địa bàn quận cũng có nhiều biến động đáng chú ý.

Qua các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về bảng giá đất quy định tại quận

Nam Từ Liêm có những thay đổi đáng ké Vậy nhân tố nào ảnh hưởng đến sựchênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận?Giải pháp khắc phục vấn đề đó là gì? Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự phâncông của khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị, Dai học Kinh tế quốc dân,dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thi Thanh Huyền, tôi thực hiện đề tài: “Nghiéncứu về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên

địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội” Theo đó, nghiên cứu đưa ra những tim

hiểu, so sánh nhằm tìm ra những vướng mắc, lỗ hông và đề xuất giải pháp cải thiện

thực trạng đó.

2 Tong quan nghiên cứu

Tác giả Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân (năm 2013) đã nghiên

cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng

đất làm cơ sở đề định giá đất tại quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ Các tác giả dựatrên việc so sánh các yêu tô giữa các khu vực khác nhau (lấy địa bàn phường làmranh giới phân chia khu vực) dé tinh ra mức độ tác động đến giá trị của đất Việc

đánh giá các yêu tô ảnh hưởng (yêu tô sinh lợi, yêu tô vi trí, yêu tô an ninh — xã

Tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Tuấn Anh, Trịnh Thị

Mai (2019) nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

bàn thành phố Chí Linh, tinh Hải Dương Tác giả đã sử dụng mô hình hồi quy

tuyến tính đa biến để phân tích các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở Kết quả cho thấycó 6 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là yếu t6 vị trí, kinh tế, xã hội, pháp lý, cá biệtvà cơ sở hạ tang Xác định được các yêu tổ và mức độ ảnh hưởng của chúng, tác

giả đã đưa ra các giải pháp cải thiện.

3 Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, tìm hiểu bảng giá đất theo quy định của UBND thành phố Hà Nộiáp dụng và giá đất trên thị trường tại địa bàn quận Nam Từ Liêm.

Thứ hai, nghiên cứu sự biến động bảng giá đất tại quận Nam Từ Liêm quatừng giai đoạn 5 năm, áp dụng từ 2014 — 2024 và thực tế áp dụng giá đất quy định

trên địa bàn quận.

Cuôi cùng là nhìn nhận những nhân tô có ảnh hưởng đên sự chênh lệch giữagia dat thị trường và gia dat nhà nước quy định tại dia ban quận, trên cơ sở đó đưa

ra các yêu tô có sức ảnh hưởng và đê xuât những giải pháp nâng cao vai trò quản

lý, điều tiết giá đất thực tế của chính quyền các cấp.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại

quận Nam Từ Liêm.

Phạm vi nghiên cứu:

- Pham vi không gian: địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội

- Pham vi thời gian: giai đoạn 2014-2020

5 Cau hỏi nghiên cứu

Đề đạt được mục tiêu nghiên cứu, chuyên đề cần trả lời được các câu hỏi

như sau:

Thứ nhất, giá đất Nhà nước quy định là gì và được áp dụng như thế nào?

Thứ hai, giá đất thị trường tại quận Nam Từ Liêm hiện nay ra sao?

Thứ ba, nhân tố nao ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và

giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm?

Thứ tư, những giải pháp nào cần được áp dụng dé hoàn thiện giá đất quy

định tại quận Nam Từ Liêm?

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Thu thập các văn bản liên quan đến giá đất do UBND thành phố Hà Nộiquy định; các số liệu có liên quan đến giá đất của UBND quận Nam Từ Liêm,

phòng Quản lý đô thị quận và các trang thông tin điện tử chính thống.Phương pháp diéu tra, phỏng van

Phỏng vấn cán bộ chuyên môn, người dân xác định giá đất trên thị trườngvà mức độ ảnh hưởng của các yêu tố đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và

giá đất quy định.

Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu

Sử dụng phần mềm Excel dé xử lý, tổng hợp, phân tích và đánh giá số liệu.

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được dùng để so sánh sự chênh lệch giữa giá đất thịtrường và giá đất quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.

7 Nguồn số liệu

Số liệu sơ cấp: số liệu điều tra từ các cán bộ chuyên môn và người dân trên

địa bàn quận Nam Từ Liêm.

Số liệu thứ cấp: số liệu thông kê, báo cáo của UBND quận Nam Từ Liêm,phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm; số liệu từ các trang thông tin điện tử

chính thống, tin cậy.

8 Kết cấu chuyên dé

Ngoài phần “Mở đầu” và “Kết luận”, nội dung của chuyên đề gồm 3

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về sự chênh lệch giữa giá dat thị trường

và giá đất Nhà nước quy định.

Chương 2: Thực trạng về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất

Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị khắc phục sự chênh lệch giữa giáđất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hà

Nội.

CHUONG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHAP LY VE SỰ CHÊNH LECH GIỮA

GIÁ ĐÁT THỊ TRƯỜNG VÀ GIÁ ĐÁT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Khái niệm đất đai

Khoản 2 điều 4 của Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT quy định về kĩ thuậtđiều tra thoái hóa đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu rõ:

“Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thể và có các thuộc

tính tương đối 6n định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thé dự đoán được,có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tựnhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy

văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuât của con người.”

“Đất đai là một diện tích khoanh vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả

các đặc trưng của sinh - khí quyền ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao

gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn,sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trử nước

ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con ngườ!) và những

kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại(làm ruộng bậc thang, hệ thống trữ nước và thoát nước, cơ sở hạ tầng kỹ thuậtđường xá, nhà cửa)” (Liên Hợp Quốc, 1994).

Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao

gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong

lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất vànước ngầm, thô nhưỡng, thực vật và động vật Khi nghiên cứu khái niệm về đấtđai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiênnhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống,

là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốcphòng Dat đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tinh của một tài sản như: đápứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả

năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đôi mua bán Đất đai còn được coilà tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyền tiếp qua các thế hệ, và được coilà một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đồngthời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao độnglàm ra, mà lao động tác động vào đất đai dé biến nó từ trạng thái hoang hoá trở

thành sử dụng vào đa mục đích Dat dai cô định về vi trí, có giới hạn vê không gian

và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trongquá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất(đã được khai thác sử dụng) không những không mat đi mà có xu hướng tăng lên.

1.1.2 Khái niệm giá đất

Đất đai là thành phâm của tự nhiên, bản thân nó không biểu hiện giá trị Dođó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh khả năng, công dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế như là sự sinh lợi, tạo dòng tiền chênh lệch trong quá trình

mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.

Giá đất được nhắc tới là phương tiện thể hiện giá trị kinh tế của các hoạt

động liên quan đến đối tượng là đất đai như chuyên quyền sử dụng đất trong thế

chấp quyên sử dụng đất chuyên nhượng, thừa kế, góp von, chuyền đổi và thé chap

quyền sử dụng đất Giá của đất phụ thuộc vào các giá trị, công dụng của đất phục

vụ hoạt động của con người, bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất.

Tuy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, mục tiêu lợi ích từ hoạt độngkinh tế hay người sử dụng đất, thậm chí là từ yêu cầu quản lý đất đai, qua đó giáđất được hình thành.

Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyềnsử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; “Giá trị quyền sử dụng đất là giátrị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thờihạn sử dụng đất xác định”.

Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng quy định tại điều 23 khoản 4:

“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do

Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”Như vậy, so với luật đất đai năm 2003 thì luật đất đai năm 2013 đã có sựkhái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, dé phù hợp với sự phát triển da dạng

của giá đất ngày nay Nhưng khi xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán,quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong thời gianvà không gian xác định Qua đó, giá đất có thé hiểu là biểu hiện mặt giá trị của

quyền sở hữu đất đai.

“Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định căn cứ theoquy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Dat đai 2003;

1.1.3 Khái niệm về giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định

Hiện nay, giá đất thường được nhắc đến với hai loại giá đất chính: giá đấtthị trường và giá dat do Nhà nước quy định Việc tồn tại hai loại giá đất là một tatyếu khách quan trong nên kinh tế thị trường định hướng XHCN mà Việt Nam đang

đi theo.

Giá đất thị trường: là giá đất được hình thành từ các giao dịch của người

sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đăng, thỏa thuận Do đất đai mang tính cụ

thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định.Giá đất thị trường chính là giá đất phô biến trên thị trường Điều 3 Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá dat đã nêu rõ: “Giá đất phô biến trên thịtrường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chiphí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trongmột khoảng thời gian nhất định.”

Giá đất Nhà nước quy định: Là giá đất do Nhà nước ấn định cụ thé trongcác văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất.

Giá dat do Nhà nước quy định gồm các cấp độ: khung giá dat, bang giá datvà giá đất cụ thê.

Khung giá đất được quy định tại điều 113 Luật Đất đai số 45/2013/QH13

ngày 29/11/2013 với nội dung cụ thé như sau:

“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từngloại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổbiến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên

so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho

phù hợp.”

Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ về bảng giá đất và giá đất cụthể như sau:

° Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua

bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một

lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giáđất hoặc giá đất phô biến trên thị trường có biến động thì Uy ban nhân dân cấp tinhđiều chỉnh bảng giá đất cho phủ hop.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chứcnăng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đấtgiáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướngChính phủ quyết định.

° Bảng giá đất được sử dụng dé làm căn cứ trong các trường hợp sau

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở củahộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyên mục

đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang

đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử

dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất đề trả cho người tự nguyện trả lại đất choNhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

° Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý

đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xácđịnh giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnhđược thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất dé tư van xác định giá đất

cụ thê.

Việc xác định giá đất cụ thé phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tinvề thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai;

áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá

đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xéttrước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thâm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làmChủ tịch và đại điện của cơ quan, tô chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư

vân xác định giá đât.

° Giá đất cụ thể được sử dụng dé làm căn cứ trong các trường hợp sau

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyền mụcđích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sangđất ở đôi với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tínhtiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận

chuyên quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khôngthông qua hình thức dau giá quyền sử dung đất; công nhận quyền sử dụng dat, cho

phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thôngqua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước màdoanh nghiệp cô phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền

thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cô phần hóa được Nhà nước

cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi dat.

° Chính phủ quy định chi tiết Điều này”

1.1.4 Khái niệm về sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước

quy định

Chính sách về đất đai và giá đất được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm.Luật Dat đai 2013 luôn xác định quản lý đất đai theo cơ chế thị trường có địnhhướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải

sát hoặc phù hợp với giá đất thị trường Nhưng thực tiễn vẫn tồn tại sự khác biệt

lớn giữa giá đất nhà nước quy định so với giá đất thị trường.

Sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định chính là

mức độ khác biệt giữa hai loại giá dat này tại các thời điểm nhất định.

1.1.5 Khái niệm định giá đất

“Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,

tính pháp lý,vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành,

tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.” (Hồ Thị Lam Trà &

Nguyễn Văn Quân, 2006) Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là

những khái niệm kinh tế tuy nhiên có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát

triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở

thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bănghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” (W Sealrooke, 2010).

“Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thê của

một tài sản cụ thé, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tat cả các đặc điểm

của tài sản cũng như xem xét tât cả các yêu tô kinh tê căn bản của thị trường, bao

gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Lim Lan Yuan, 2013).

“Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương phápđịnh giá đất trên cơ sở năm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộctính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thôngthường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của

các yêu tô về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi

từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp đề định ra giácả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đấtđai nào đó.” (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2006).

1.2 Căn cứ pháp lý về định giá đất

1.2.1 Nguyên tắc định giá đất

Trước khi nghiên cứu về phương pháp định giá, điều đầu tiên cần nắm vững

là nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cầnthận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá

như nhau.”

1.2.2 Các phương pháp định giá đang được áp dụng

Phương pháp định giá đất ở nước ta được quy định tại Điều 112 Luật Đấtdai 2013: “Chính phủ quy định phương pháp định giá dat” và được hướng dẫn bởiĐiều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP với nội dung như sau:

“Phuong pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích mức gia của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đắt, vị trí,

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu ha tầng, diện tích, hình thé, tính pháp lý vềquyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thịtrường, tring đấu giá quyền sử dụng dat dé so sánh, xác định giá của thửa đất cần

định gia.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đôi với thửa đất có tàisản gan liền với đất bằng cách loại trừ phan giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏitổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đấtcủa loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mứclãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm

năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

chuyển mục dich sử dung dat dé sử dung cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

tổng chỉ phí ước tinh ra khỏi tong doanh thu phát triển giả định của bat động sản.Phương pháp hệ số điều chỉnh giá dat là phương pháp định giá đất bangcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất doỦy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy bannhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

1.2.3 Quản lý của Nhà nước về định giá đất

Hiện nay, công tác định giá đất ở nước ta được quy định kha chặt chẽ trongLuật đất đai 2013 Định giá đất là cụ thể hóa quyền của đại diện chủ sở hữu về đấtđai của Nhà nước theo quy định tại điều 13, Luật đất đai 2013:

= Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.- Quyét dinh muc dich su dung dat.

- Quy dinh han mirc str dung đất, thời han sử dụng đất.- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.

- Quyết định giá đất.

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai.

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dat.”

Công tác định giá đất được thống nhất từ Trung Ương đến địa phương, phápluật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thâm quyền trong việc địnhgiá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm:

Ban vat giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên — Môi

trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính —Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên — Môi trường Các cơ quan có thâm quyền

giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua Ủy ban hoặc Hội đồng có trách

nhiệm định giá theo một mục dich cụ thé.

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường vàgiá đất do Nhà nước quy định.

1.3.1 Nhóm yếu tố vị trí

Nhân tổ vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, baogồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phó, trung tâm thương nghiệphoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng

của các loại trung tâm đôi với các khu vực khác của thành phô hoặc các loại đât.

Nhóm yếu tố vị trí cũng được nhiều tác giả nghiên cứu như Asabere (1982)

hay Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Vũ Kiên (2006).1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế

dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình Chínhphủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ôn định kinh tế, vật tư dân dụng

đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ôn định Ảnh hưởngcủa nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tổ sau:

« _ Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong khu vực;

« Mức độ dự trữ và đầu tư;

e Mức thu nhập và tiêu dùng của dân cư;

e Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất;

e Mire lãi suất ngân hàng.

Topcu & Kubat (2009) đã đưa nhóm nhân tố kinh tế này vào nghiên cứuđánh giá ảnh hưởng của đô thị đến giá đất.

- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng dé giá đất rất rõ, một khu vực có

trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trí

này sẽ cao hơn so với các vi trí có tình hình trật tự xã hội kém hon.

- Trình độ dân trí: là trình độ văn hóa chung của xã hội, hoặc đơn giản là trình

độ học vấn trung bình của người dân — bao nhiêu phần trăm biết đọc, biết viết, baonhiêu phần trăm có trình độ học vấn trung bình của người dân — bao nhiêu phầntrăm có trình độ học vấn cao.

- Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến

động của giá cả nhà đất dé thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do

người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá.

- Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đấtbiểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đôngđúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khâu nhập cư cao va tiễn trình đô thị hoá

có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.

Nhóm yếu tổ xã hội đã được tác giả Asabere & Huffman (1996); Phan ThịThanh Huyền & cs (2017) đưa vào khảo sát các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất.

có giá trị cao hơn.

Đây cũng là nhân tố được Hồ Thị Lam Trà & cs (2016) nghiên cứu nhân tốảnh hưởng đến giá đất ở.

1.3.5 Nhóm yếu tố cá biệt

Nhân tổ cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện ban thân củathửa đất Bao gồm diện tích, hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất, Ảnh hưởng của nhân tổ cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng

thửa đất Hướng đất cũng là yếu tố cá biệt rất được coi trọng, đặc biệt là những

người xem trọng phong thủy của mảnh đất.

Vì vậy, những thửa đất hay ngôi nhà có các yếu tố này luôn được ưu tiênlựa chọn và có giá trị cao hơn các thửa đất khác (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn

Quân, 2006).

1.3.6 Nhóm yếu tố cơ sở hạ tang

Điều kiện cơ sở hạ tang xã hội anh hưởng tới giá đất chủ yêu bao gồm: điện,điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến

cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gan Diéu

kiện cơ sở hạ tang kỹ thuật có anh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao

thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cautổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao

thông công cộng và mật độ lưới giao thông.

Những thửa đất có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có giá trị cao và hấp dẫn ngườimua hơn va ngược lại, những thửa đất có cơ sở hạ tầng kém sẽ hạn chế và khôngthu hút được người mua (Kauko, 2003; Joslin, 2005; Hồ Thị Lam Trà & cs, 2017).

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG SỰ CHÊNH LỆCH GIỮA GIÁ ĐÁT THỊTRƯỜNG VÀ GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN

NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI.

2.1 Giới thiệu chung về quận Nam Từ Liêm

2.1.1 Vị trí địa lý

Quận Nam Từ Liêm là một quận nội thành nằm ở phía Tây thành phố Hà

Nội; với tọa độ 21°00’ 12’’B và 105942°14°*Ð.