Tổng quan nghiên Cứu . - 2 2 2+ +E+EE+EE+EE+EE+EE£EEEEEEEEEEEEerkrrrrrrrree 10 3 Mục tiêu nghiÊn CỨU - - c1 333v 3S 191111111 1 ng ng rệt 11 4 Đối tượng và phạm vi nghiên Cứu .- 2-2-2 s£+2+££+£++£xezxzEzrxerxeee II 5 Câu hỏi nghiÊn CỨU - c1 E1 ng HH Hệ 12 6 Phương pháp nghién CỨU .- 5c 2 322331131 1EEEEEEErrrrrrkrrsee 12 7 Nguồn số liệu . -2-© 2+SE+SE+EE£2EE2EEEEEEEE21121171711211111121 1 E1 xeE 12 8 Kết cấu chuyên đề -2+5+¿22x2EE2EEEE2112212112711271211 211.21 xe 13 CHƯƠNG I CƠ SO LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VE SỰ CHÊNH LECH GIỮA
Một số khái niệm 2¿-2-©22+EEt+EEt2EEE2EE271221711271.211 21c crk 14 1 Khai niệm đất đai -52- 552222 E22 222211 errrrrrei 14 2 Khái niệm giá đất -cc St SE 2211212111111 re, 15 3 Khái niệm về giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định
Khoản 2 điều 4 của Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT quy định về kĩ thuật điều tra thoái hóa đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu rõ:
“Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối 6n định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thé dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuât của con người.”
“Đất đai là một diện tích khoanh vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyền ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con ngườ!) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, hệ thống trữ nước và thoát nước, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đường xá, nhà cửa)” (Liên Hợp Quốc, 1994).
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thô nhưỡng, thực vật và động vật Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng Dat đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tinh của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đôi mua bán Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyền tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai dé biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Dat dai cô định về vi trí, có giới hạn vê không gian
15 và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mat đi mà có xu hướng tăng lên. 1.1.2 Khái niệm giá đất Đất đai là thành phâm của tự nhiên, bản thân nó không biểu hiện giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh khả năng, công dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế như là sự sinh lợi, tạo dòng tiền chênh lệch trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.
Giá đất được nhắc tới là phương tiện thể hiện giá trị kinh tế của các hoạt động liên quan đến đối tượng là đất đai như chuyên quyền sử dụng đất trong thế chấp quyên sử dụng đất chuyên nhượng, thừa kế, góp von, chuyền đổi và thé chap quyền sử dụng đất Giá của đất phụ thuộc vào các giá trị, công dụng của đất phục vụ hoạt động của con người, bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất.
Tuy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, mục tiêu lợi ích từ hoạt động kinh tế hay người sử dụng đất, thậm chí là từ yêu cầu quản lý đất đai, qua đó giá đất được hình thành. Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng quy định tại điều 23 khoản 4:
“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”
Như vậy, so với luật đất đai năm 2003 thì luật đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, dé phù hợp với sự phát triển da dạng của giá đất ngày nay Nhưng khi xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong thời gian và không gian xác định Qua đó, giá đất có thé hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
“Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định căn cứ theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Dat đai 2003;
- Do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do những người sử dụng đất thoả thuận trong giao dịnh giữa các bên về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
1.1.3 Khái niệm về giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định
Hiện nay, giá đất thường được nhắc đến với hai loại giá đất chính: giá đất thị trường và giá dat do Nhà nước quy định Việc tồn tại hai loại giá đất là một tat yếu khách quan trong nên kinh tế thị trường định hướng XHCN mà Việt Nam đang đi theo.
Giá đất thị trường: là giá đất được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đăng, thỏa thuận Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định.
Giá đất thị trường chính là giá đất phô biến trên thị trường Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá dat đã nêu rõ: “Giá đất phô biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”
Giá đất Nhà nước quy định: Là giá đất do Nhà nước ấn định cụ thé trong các văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất.
Giá dat do Nhà nước quy định gồm các cấp độ: khung giá dat, bang giá dat và giá đất cụ thê.
Khung giá đất được quy định tại điều 113 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 với nội dung cụ thé như sau:
“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:
& ° Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất
là các đặc điêm tự nhiên của thửa đât, chúng có ảnh hưởng đên tâm lí của người dân theo phong tục tập quán lâu đời.
Theo điều tra,về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 60 - 100m? có thé bán dé dang hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng mua của hâu hêt người dân có nhu câu xây nhà đê ở.
Hình thể một thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn (người ta còn gọi là đất nở hậu) Các hình thê xâu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc những hình thể không vuông và nhiều góc cach chắc chăn sẽ bán với giá thấp hơn Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu (34% người được khảo sát đều đánh giá hình dáng thửa đất ảnh hưởng tới sự chênh lệch giá)
Một yếu tố tâm lý quan trọng khác của người Việt Nam, dù chỉ chiếm 4%, là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyên nhượng thấp hơn các hướng khác
2.4.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng
Không chỉ sở hữu những tuyến đường huyết mạch bậc nhất như đại lộ Thăng Long, quốc lộ 6 hay quốc lộ 32, đường Hồ Tùng Mậu, Phạm Hùng, vành dai 3, Nam Từ Liêm còn là giao điểm của hàng loạt dự án đường sắt đô thị như: tuyến đường sắt cao tốc 2A Cát Linh - Hà Đông, tuyến số 3 Trôi - Nhồn - Yên Sở, hay tuyến đường sắt cao tốc số 6 (Nội Bài - Ngọc Hồi) Hệ thống giao thông tại đây cũng được quy hoạch theo hình bàn cờ (bao gồm các tuyến đường Nguyễn Cơ
Thạch, Hàm Nghi, Trần Hữu Dục, Lê Đức Thọ, chia đều quận Nam Từ Liêm thành các ô nhỏ, từ đó dé dàng kết nối với khu vực trung tâm thành phố cũng như các khu vực khác trên địa bàn.
Ha tang cơ sở của quận cũng được nâng cap, đầu tu dé có thé mang lại cuộc sông chất lượng cao nhất cho cư dân khu vực Tính tới thời điểm hiện tại, trên địa bàn của quận có 20 trường tiểu học, 15 trường trung học cơ sở và 10 trường trung học phô thông Hệ thong cách bệnh viện lớn tai quan Nam Từ Liêm bao gồm:
Trung tâm y tế huyện Từ Liêm - Bệnh viện Từ Liêm, Viện sốt rét - ký sinh trùng
- côn trùng Trung Ương, Bệnh viện Y học cô truyền - Bộ Công An, Bệnh viện thể thao Việt Nam, Hệ thống co Sở giao dục, y té anh hưởng khá lớn đến sự chênh lệch giữa 2 loại giá đất, chiếm 28%.
CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP VA KIEN NGHI KHAC PHUC SU CHENH LECH GIỮA GIA DAT THỊ TRUONG VA GIA DAT NHÀ NƯỚC QUY DINH TAI QUAN NAM TU LIEM, HA NOI
3.1 Dw báo xu hướng giá đất tại địa ban quận Nam Từ Liêm
Bảng giá đất hiện hành tăng cao đồng loạt ở các địa phương sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới Giá đất thực tế có nguy cơ sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua mà nhiều chủ đầu tư mới cũng khó tiếp cận quỹ đất đề triển khai dự án.
Theo như các chuyên gia trong lĩnh vực dự báo: “khung giá đất, bảng giá đất quá cao sẽ đây giá trên thị trường bắt động sản lên rất cao, đặc biệt là đây giá đất của các dự án trên thị trường sơ cấp, đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dong vốn FDI Giá đất tăng cao trong thời gian tới sẽ day giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng.”
Nhìn chung, thị trường từ năm 2021 trở đi được đánh giá sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều, các chuyên gia nhận định: “Khi giá dat tăng, giá bán nhà đất chắc chan phải tăng Không những thé, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch cũng sẽ tăng giá theo, từ đó đây giá thành nhà đất lên cao Nếu giá đất tăng cao, doanh nghiệp mới khó gia nhập thị trường sẽ khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm Sức mua bat động san nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng dé bán kéo theo hệ luy là day giá nhà đất lên cao Người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vi chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh Khó khăn còn đến từ lượng tiền cung ứng vào thị trường đất đai đang có xu hướng giảm, lượng cung đất dành cho người có nhu cầu ở thực tiếp tục giảm Nhu cầu đầu tư, đầu cơ trở nên thận trọng hơn Đặc biệt, do khung giá đất mới điều chỉnh tăng với biên độ gần 30% thì sẽ khiến giá đất thực tế sẽ có xu hướng tăng mạnh, làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư.” Đó là chuyền biến rõ ràng nhất khi khung giá đất, căn cứ pháp lý định giá tài sản đất đai tăng Vi giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố Trong đó, có: “chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là
42 căn cứ dé chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường” Do vậy, nếu mức giá của khung giá đất hay bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn Đây hoàn toàn không phải tác động mong muốn của UBND TP khi ban hành các quyết định về giá đất, khung giá đất.
Nhìn nhận được xu hướng tăng mạnh đó, các chuyên gia nhận định: “Gia đất tăng sẽ gây khó khăn lớn đến việc phát triển dòng sản pham nhà ở dành cho người thu nhập thấp Khung giá đất tăng thì tất yếu chi phí vốn sẽ bị đội lên rất cao Muốn phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cần có quỹ đất với giá vừa phải Muốn làm được như vậy, nhiều doanh nghiệp phải đi ngày càng xa thành phó, ở những vùng ven nơi có quỹ đất rẻ phù hợp triển khai Tuy nhiên van đề của các khu vực mới là cơ sở hạ tầng hiện tại chưa có sự phát triển mạnh Khó đáp ứng được các điêu kiện sông thiét yêu nên rat khó đê người mua nhà lựa chon.”
3.2 Một số giải pháp khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm
3.2.1 Thiết lập lên một thị trường đất đai công khai, minh bạch do nhà nước quản lý
Thứ nhất, về hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và quan lý Nha nước về giá đất. Đề nghị Chính phủ hoàn thiện các văn bản pháp quy về xâu dựng khung giá và giá đất ở phù hợp với thực tế địa phương Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giả chuyên nhượng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa phương với quan hệ đất đai có phát sinh khi áp dụng giá đất.
Thứ hai, về tổ chức định giá đất.
Dé có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bach và day đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường Cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ có thông tư hướng dẫn thực hiện.
Thứ ba, về đào tạo chuyên gia định giá đất.
MOT SO GIẢI PHAP VÀ KIÊN NGHỊ KHẮC PHỤC SỰ CHÊNH
Giải pháp cho các cá nhân thực hiện giao dịch
Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân
UBND TP Hà Nội và các quận cần đây mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đến người dân, nâng cao ý thức pháp luật để người dân không còn thờ ơ với luật pháp Ngoài ra, chính phủ cần cải cách hành chính theo hướng đơn giản hóa các thủ tục khiếu nại, tránh tối da các vụ xử oan sai dé người dân thêm tin tưởng vào hệ thống pháp luật Đặc biệt, trong giao dich dat đai thường có giá trị lớn, xây dựng thói quen sử dụng đến luật sư dé tránh xảy ra bất đồng, tranh chấp cũng là một trong những giải pháp minh bạch hóa môi trường đất đai tại Việt Nam.
Nâng cao hệ thong phân phối, cung cấp đất dai.
Khi thông tin về thị trường đất đai được Nhà nước hóa một cách minh bạch, rõ ràng thì người dân sẽ tin tưởng và an tâm trong việc lựa chọn mua bán dat dai. Chất lượng đất đai phải tương xứng với số tiền người dân bỏ ra Nhà nước nên phân bồ lại cơ cau các loại đất đai ở nhiều phân khúc, quan tâm đến những bộ phận người có thu nhấp thấp và trung bình — đối tượng khó tiếp cận trong thị trường đất đai tại TP Hà Nội, nơi có giá đất cao đứng top toàn quốc do vị trí thủ đô, trung tâm kinh tế cả nước.
Thường xuyên theo dõi, cập nhật đây đủ diễn biến của thị trường
Cần xây dựng bộ phận thông tin thị trường thông qua các kênh truyền thông đại chúng và kháo sát thực tế Đây là một công việc không phải doanh nghiệp nào cũng có thé thực hiện tốt được, nhất là khi thông tin thị trường đất đai kém minh bạch như hiện nay Trong trường hợp đó, do chưa thê tự xây dựng và vận hành tốt
45 đội ngũ đảm nhận công việc này thì nên thực hiện thông qua các đơn vị chuyên về cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu và tư vấn đất đai chuyên nghiệp của Nhà nước Tổ chức các buổi ra mắt công chúng về hình thức công khai thông tin nhà đất này của Chính phủ, ban hành những thông tư hướng dẫn chỉ tiết về việc tham gia thị trường này cho người dân Hướng dẫn người dân có nhu cầu nên thường xuyên theo dõi, cập nhật day đủ diễn biến của thị trường dé đưa ra quyết định giao dịch đất đai đúng đắn, không bị thiệt.
3.3 Một số kiến nghị khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại quận Nam Từ Liêm
Thứ nhất, để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tô chức quản lý chặt chẽ, cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn va tang cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường.
Thứ hai, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thi trường bat động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
Cuối cùng, dé có một thi trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán, cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất.
Qua tìm hiểu, nghiên cứu giá đất nhà nước quy định, giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng của nó tại địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội cho thấy, ton tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường so với gia đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi như có cơ sở hạ tang kỹ thuật hiện đại, được đầu tư, nâng cấp, nằm trong khu trung tâm hay ở gần khu đô thị mới thì sự chênh lệch này ngày càng cao Việc giá đất thị trường hiện nay quá cao hoàn toàn không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai đặt trong sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như chưa thực sự phù hợp với mức thu nhập của người dân, kế hoạch tài chính của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc sử dụng dat.
Khoảng cách chênh giá lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định gây mất hiệu quả, gây ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong việc thực hiện các chính sách liên quan như: giải phóng mặt băng thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính với các cơ quan chính quyền khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án.
Xét về các yếu tô ảnh hưởng đến sự chênh lệch giá đất Vị trí là nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đầu tiên và lớn nhất Tùy theo các tuyến đường phố mà các yếu tố chi phối đến gia đất có vai trò khác nhau Những đường phố mang lại khả năng sinh lời cao thì sẽ có kha năng kinh doanh, buôn bán, do vậy, yếu t6 quan trọng là vị trí của thửa đất dẫn đến nhu cầu của người mua cao Tiếp đến là các yếu tố trong nhóm nhân tố kinh tế gồm tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận, thu nhập và tiêu dùng người dân, khả năng mang lại thu nhập của thửa đất và mức lãi suất ngân hàng Các thửa đất có giá đất cao còn chịu ảnh hưởng của nhóm nhân tố cá biệt, xã hội, pháp lý, cơ sử hạ tầng.
Hiện nay, các dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai trên địa bàn quận đã tương đối hoàn chỉnh như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở các phường tạo điều kiện cho việc mua bán, trao đồi đất đai diễn ra thuận lợi Một số công ty môi giới về nhà đất đã xuất hiện tại địa bàn quận nhằm tư van, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp có thêm thông tin về khung giá đất quy định, giúp cho quá trình định giá và chào bán trên thị trường tránh tình trạng giá thực tế vượt quá nhiều so với giả Nhà nước quy định.
1 Asabere P (1981), The determinants of land values in an African city: The case of Accra, Ghana, Land Economics, 57(3): 385-397.
2 Asabere P.K & Huffman F.E (1996), Negative and positive impacts of golf course proximity on home prices, The Appraisal Journal, pp 351-355.
3 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Théng tw ban hành quy định ki thuật điều tra thoái hóa đất: Số 14/2012/TT-BTNMT phê duyệt ngày 26 tháng 11 năm
4 Chính phủ (2014), Nghị định quy định về giá đất: Sô 44/2014/NĐ-CP phê duyệt ngày 15 tháng 05 năm 2014.
5 Cổng thông tin điện tử quận Nam Từ Liêm
, xem 10/03/2021.
6 Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Van Quân (2006), Giáo trình Dinh giá dat, Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội.
7 — Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Vũ Kiên (2006), Anh hưởng của yếu tổ vị trí đến giá dat ở trên địa bàn thành pho Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Tạp chí Khoa học
8 Hồ Thị Lam Trà, Doan Ngọc Phương, Phan Văn Thọ, Phan Thị Thanh Huyền, Bùi Nguyên Hạnh & Đỗ Tiến Thuan (2016), Giá dat và tài chính về dat dai - Cơ sở lý luận và thực tién, Nhà xuất ban Nông nghiệp, Hà Nội.
9 H6 Thi Lam Tra, Nguyễn Văn Quân, Phạm Tuấn Anh, Trịnh Thị Mai (2019), Nghiên cứu giá dat ở và các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa ban thành phó Chí Linh, tỉnh Hải Dương, Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam,
10 Joslin A (2005), An investigation into the expression of uncertainty in property valuations, Journal of Property Investment & Finance, 21(3): 269-285.
11 Kauko T (2003), Residential property value and locational externalities:
On the complementarity and substitutability of approaches, Journal of PropertyInvestment & Finance, 21(3): 250-270.