Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản chung – riêng tại chung cư. Nghiên cứu tình huống tại dự án D’.Le Roi Soleil

Phương pháp nghiên cứu Dé giải quyét các yêu câu và mục đích mà đê tài đặt ra, luận văn chủ yêu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp phân tích sử dung trong Chương 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYEN DE

Đề tài:

NGHIÊN CỨU QUYÈN SỞ HỮU TÀI SAN CHUNG- RIÊNG TẠI CHUNG CƯ

NGHIÊN CUU TÌNH HUONG CỤ THE TẠI DU ÁN D°.LE ROI SOLEIL

Họ tên sinh viên : Trần Thị Ngân

Mã sinh viên : 11193715Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Hệ : Chính quy

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Dire Kiên

HÀ NỘI - 2023

MỤC LỤC

MUC LUC 5-55 <5 << Họ TT 0.00000900000186 2h/10/9009900):00757 5DANH MỤC CÁC TU VIET TẮTT 5e-s-ss©ssssesseessesssessezssesse 6

LOT CẢM ON -s< ee< SE E110 E114 pEnTrldrrorrasrerroe 7PHAN MỞ DAU s<-%<+eEE+EEEA4497.14 07713072931 9944nAsprtrske 8

1 _ Lý do chọn đề tài + +22 2 22171211221 211211 11211111 eerrre 8

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiÊn CỨU - 6 2 2+ SE E+E*vEESEEseksrkrrerreererrke 9

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ¿2 s£+E£+EE£EEE2EEEEEEEEEEEerEkrrkerkeres 10

4 Phương pháp nghiên CỨU G G1 2311311191119 11911 9119 ng ng ng rưy 10

5 _ Kết cấu chuyên đỀ :-©c¿+z+EkEE2E1EE1211211111211211211211 11.1111 cre II

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUYEN SỞ HỮU VÀ KHAI THÁC

TÀI SAN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ - 2525 ssecssessee 12

1.1 Cac khai miém CO DAN 077 4a 12

1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở và chung CU cecccccccccecsesseessessesstsssessesssesseeaes 12

1.1.2 Một số khái niệm về các bên liên quan trong quản lý, khai thác chung

3" 14

1.2 Vai trò, đặc điểm và phân loại nhà chung cư c5 +s<<s+cxssxs+ 19

1.2.1 Vai trò của mô hình nhà chung Cu 5: 5 + 5+£++£++++seeereersers 19

1.2.2 Đặc điểm của nhà chung Cư 2-2-©2+£©2++2EEtEEEtEEEtEErrrxrerrecree 20

1.2.3 Phan loại nha chung CƯ - - 5 5+ + *++E*+EESEESEEseErrrrresrerrrrkerree 21

1.3 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu va khai thác tài sản chung, tài sản riêng tại

Tha CHUNG NuiyếtNẬNỌNỌiiđdiddđaaiii4ŸÝ 24

1.3.1 Các chủ thé tham gia khai thác, sử dụng va vận hành nha chung cw 24

1.3.2 Tổng quan về các quyền sở hữu, khai thác và việc quản lý nhà chung

1.5 _ Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam -. ¿-25zc++ 38

1.5.1 Kinh nghiệm một số quốc gia trên thé giới -2- 5+ z+s=xzse2 38

1.5.2 Gợi mở và bài hoc cho Việt Nam hiện nay +5 «<< <++<cs+ 44

CHUONG 2: NGHIÊN CUU QUYEN SỞ HỮU VA KHAI THÁC TÀI SAN CHUNG - RIÊNG TẠI CHUNG CƯ NGHIÊN CỨU TINH HUONG CỤ

THE TẠI CHUNG CƯ D°.LE ROI SOLEIL QUANG AN . s- 47

2.1 Tông quan vê các van dé cân giải quyét vê quyên với tai sản chung va riêng tại nhà chung cư hiỆn May -ó- + 111193191 1 9193 1 HT ng Hàng ni 47

2.1.1 Các bên tham gia trong các van đề phát sinh, tranh chấp về tài sản tai nhà

000 111 47

2.1.2 Các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại nhà chung cư

01582111757 48

2.1.3 Tranh chấp về nơi để Xe - 5e k+EE+E£EEEEE2E1EE112E121211 1112k, 51

2.1.4 Tranh chap sân thurong cc.csccsscsssssssssessssssssssessssssessssssesssecsseessecssecssees 54 2.1.5 Tranh chấp khu sinh hoạt cộng đồng - ¿2 +z+sz+z++rxez+z 55 2.2 Nghiên cứu tình huống tại dự án chung cư D’.Le Roi Soleil 58

2.2.1 Giới thiệu chung về dự án D”.Le Roi Soleil ¿-:- css+s+zszezezesrsrez 58 2.2.2 Tình huống tranh chấp tại dự án D°.Le Roi Soleil -: 75

2.2.3 Phân tích nguyên nhân và đánh giá 5-5 5+ + s+vseseereerssrrs 91

CHUONG 3 MỘT SO KIEN NGHỊ VA GIẢI PHÁP 106

3.1 Co sở xây dựng giải Phap - - c1 1S SH ng ng ng rey 106

3.2 Một số kiến nghị và giải pháp để ngăn ngừa, giải quyết các tranh chấp về quyền với tài sản chung, riêng tại nhà chung cư hiện nay - 2 2 s2+5z+z+scsez 107

3.2.1 Giải pháp nâng cao ý thức và trách nhiệm của Chủ dau tư 107

3.2.2 Giải pháp cho cư dân, ban quan fỊ - «5 6 x++*+s£+eEsxseeeeeeeexe 109 3.2.3 Giải pháp từ phía cơ quan nhà nƯỚC 5 6 +++*++£+£sexseeeeeeesxe 114

PHAN KET LUẬN o° 2-5 s£ s2 S2 ESsEEseEsSESsESseEseEsesssesserserssrssse 118DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -s- 2 css©sse5ss 120

MỤC LỤC ẢNH

Ảnh 2.1.CDT đang dan hoàn thiện mái vòm theo đúng thiết kế -:- 80 Ảnh 2.2 Tang mái đúng thiết kế đi vào sử dụng từ đầu năm 2021 - 80 Ảnh 2.3 Bề boi trong tòa nhà van dang ngồn ngang chưa xong, dù được tuyên bố đưa

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

STT | Ký hiệu viết tắt Các từ viết tắt

1 BQT Ban quản tri

LOI CAM ON

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗtrợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người xung quanh Trong

suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay, em đã nhận được

rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, quý công ty, gia đình và bạn bẻ

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến toàn thé thầy cô trong Khoa Batđộng sản và Kinh tế tài nguyên đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình đề truyền

đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường, và

đặc biệt là các thầy cô trong ngành Bất động sản lời cảm ơn chân thành nhất

Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Đức Kiên, người đã tận tình hướngdẫn em từ quá trình học tập trên lớp cho đến suốt quá trình thực tập và hoàn thành đềtài này Nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của thầy thì em nghĩ bài chuyên

đề này của em rất khó có thê hoàn thiện được Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơnthầy

Ngoài ra, em cũng xin cảm ơn toàn thể anh chị trong Công ty CP quản lý và

khai thác tòa nhà VNPT (PMC) và anh chị tại dự án thực tập D’.Le Roi Soleil, đã

nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập Đặc biệt là chị Nguyễn Thị Bích Hằng

- Giám đốc tòa nhà và anh Cao Hải Hà - Trợ lý GDTN đã tận tinh chi bảo, tạo điều

kiện thuận lợi tốt nhất để em có cơ hội trải nghiệm và thực tập tại dự án Qua đợt thực

tập này, em đã học hỏi được rất nhiều kinh nghiệm thực tế tích lũy để giúp ích chonghề

Do thời gian và kiên thức của bản thân có giới hạn, nên trong bài việt chắc chăn sẽ còn nhiêu thiêu sót Em rât mong sẽ nhận được sự thông cảm và những đóng

góp ý kiên quý báu của thây cô đê em có thê hoàn thiện bài tôt hơn.

Sau cùng, em xin kính chúc quý Thay cô thật doi dào sức khỏe, niêm tin dé tiép

tục thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là truyền đạt tri thức cho thế hệ tiếp theo.

Em xin chân thành cảm ơn!

PHAN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay, nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại

các đô thị lớn với ưu điểm như tiết kiệm quỹ đất, tận dụng được tối đa các cơ

sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tạo môi trường sống và diện mạo đô thịtheo hướng văn minh hiện đại Nhà chung cư thời điểm hiện nay đã được đầu

tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ nhanh chóng

Khác với các loại hình nhà ở khác, Nhà chung cư có đặc điểm là loạinhà có rất nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu, bao gồm các chủ sở hữu căn

hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, Đặc biệt, nhà chung

cư có nhiều phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung Chính vì vậy

mà vấn đề về quyền sở hữu, khai thác, quản lý vận hành nhà chung cư sao cho

hài hòa được lợi ích của tất cả các bên là van đề cần được quan tâm Vì, nếu

tranh chấp xảy ra sẽ gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đếnquyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư cũng như sự tăng trưởng của nhà ở chung

cư nói riêng và nha ở nói chung.

Cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử dụng nhàchung cư trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng và trong cả nước nói chung đãbước đầu đạt được một số kết quả nhất định Tuy nhiên, cùng với đó thì cónhiều vấn đề vướng mắc trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tư vàngười dân Tranh chấp diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ cao tại một số nhàchung cư cao cấp và hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cư

đã và đang là vấn đề cấp bách cần giải quyết Mối quan hệ “Bốn bên” giữa chủđầu tư, ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư và ngườidân trong khai thác sử dụng nhà chung cư còn nhiều bat cập, đặc biệt vai trò

của chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ cho người mua nhà còn chưa hợp lý

Việc thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong

việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguyên nhân chính của

những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua nhà chung cư

thời gian vừa qua Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiếnkhông tốt về loại hình nhà ở này.

Hiện nay còn một số mâu thuẫn, tranh chấp chủ yếu trong quá trìnhquản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư vẫn còn tồn tại mà các văn bản phápluật hiện hành vẫn chưa giải quyết được triệt dé, đã được thé hiện trong báo cáotrung tâm và các ý kiến tham luận Mau thuẫn lớn nhất đang tồn tại ở nhiềuchung cư là van dé bàn giao quỹ bao trì Phổ biến nhất trong các tranh chấpchung cư là tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung, điển hình ở đây là tranhchấp về hầm gửi xe, tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu các khu vực khác:

khối đế, sân chơi, sân thượng, phòng sinh hoạt chung tại các chung cư, đặc biệt

là chung cư cao cap

Chính vì vậy em đã lựa chọn một vấn đề phổ biến nhất trong các mẫuthuẫn hiện nay va làm đề tài “Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản chung - riêng

tại chung cư Nghiên cứu tình huống tại dự án D’.Le Roi Soleil” dé thành đề tài

chuyên đề tốt nghiệp của mình

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài này nhằm mục dich tìm ra những giải pháp thực tiễn dé giải quyếttranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung — riêng giữa Chủ đầu tư và Ban quantrị toàn nhà — đại diện cho cư dân Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài

`

là:

- Lam rõ các quy định hiện hành về phân định tài sản chung và riêng nha

chung cư; góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc xây

dựng chính sách, pháp luật về quyền sở hữu, khai thác tài sản chung —riêng và quản lý nhà chung cư.

- Phan ánh tình trạng tranh chấp trong quan lý sử dung các khu chung cu

trên địa ban TP Ha Nội trong những năm vừa qua, từ đó nêu rõ tình

huống mâu thuẫn tại dự án

- Cung cấp một số thông tin làm cơ sở hỗ trợ quá trình đánh giá, giải

quyết các tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đề tài có đối tượng là quyền sở hữu và khai thác tài sản chung - riêng tạinhà chung cư Cụ thê là hành vi tranh chấp của các bên bao gồm: Chủ đầu tư,

Ban quản trị và cư dân ; doanh nghiệp quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ tại

dự án D’.Le Roi Soleil.

Phạm vi nghiên cứu tai TP Ha Nội và chỉ đề cập tới các chung cư mớihình thành trong giai đoạn sau khi có Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu

tư xây dựng nhà ở dé bán và cho thuê (là các nhà chung cư cao tang) Cụ thé

phạm vi nghiên cứu tại dự án D’.Le Roi Soleil trong khoảng thời gian chung cưbắt đầu đi vào vận hành đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Dé giải quyét các yêu câu và mục đích mà đê tài đặt ra, luận văn chủ yêu

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp phân tích sử dung trong Chương 1 khi nghiên cứu một sốvan

dé cơ sở lý luận về nhà chung cu, quyền sở hữu, khai thác tài sản chung vàriêng, việc quản lý vận hành nhà chung cư;

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích được sử dụng

trong

khi nghiên cứu mô hình quản lý, quyên sở hữu tại một sô nước trên thê giới;

- Phương pháp quan sát, thu thập thông tin trong Chương 2: Thu thậpthông tin bang việc tiến hành quan sát đối tượng nghiên cứu bằng việc đến

những nơi trực tiếp xảy ra tranh chấp dé nghiên cứu, vì những tranh chấp nay

đã xảy ra rồi Nên chủ yếu ở phương pháp này chỉ thu thập thông tin trên các

phương tiện thông tin đại chúng đã ghi nhận trước đó như các bài báo, tranh

ảnh, video là nhiều Trong đó thu thập các thông tin về về thời gian xảy ra tranhchấp, hành vi của các bên tham gia như cư dân, phía chủ đầu tư, doanh nghiệp

quản lý vận hành và sự can thiệp, giải quyết từ phía các cơ quan nhà nước.

- Phương pháp tong hợp dữ liệu: Trên co sở những thông tin đã thu thập

được, sau đó tiến hành tổng hợp dữ liệu dé đưa ra được những thông tin chínhxác và cơ bản nhất của vấn đề nghiên cứu Như tổng hợp đữ liệu từ các văn bản

pháp lý của nhà nước, thông tin thu thập được từ phía cư dân, chủ đầu tư, trêncác phương tiện thông tin đại chúng

- Phương pháp tông hợp, phương pháp diễn giải, được sử dụng trongChương 3 về một số đánh giá, kiến nghị và giải pháp ngăn ngừa tranh chấp tại

nhà chung cư.

Kết cầu chuyên dé

Kêt câu chính của luận văn ngoài phân mở dau va kêt luận bao gôm ba

chương sau:

_ CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUYEN SỞ HỮU VA KHAI

THÁC TÀI SẢN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ

_CHUONG 2: NGHIÊN CỨU CÁC VAN DE PHÁT SINH VÀ GIẢI

QUYET TRANH CHAP VE TÀI SAN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG

CU

CHUONG 3 MOT SO KIEN NGHI VA GIAI PHAP

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUYÈN SỞ HỮU VÀ KHAI THÁC

TÀI SÁN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Một số khái niệm về nhà ở và chung cư

Trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh

từ chỉ công trình xây dựng gồm có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở,

thường cùng với gia đình.

Khái niệm nhà ở được quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam khóa XIII như sau:

“1 Nhà ở là công trình xây dựng với mục dich dé ở và phục vụ các nhu

cau sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

2 Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệtthuộc quyên sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhàbiệt thự, nhà ở liên kê và nhà ở độc lập

3 Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,câu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong côngtrình ha tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây

dựng có mục dich sử dung hỗn hợp dé ở và kinh doanh

4 Nhà ở thương mại là nhà ở được dau tư xây dựng dé ban, cho thuê,

cho thuê mua theo cơ chế thị trường

5 Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các đổi tượng thuộc diệnđược ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

6 Nhà ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở dé bo trí cho các hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất ở, bi giải tỏa nhà

ở theo quy định của pháp luật.

7 Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hô trợ cua Nhà nước cho các đổi tượng

được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nay.”

b Nhà chung cw

Nha chung cư là nha trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với

nhau nhưng có những phan diện tích hoặc trang thiết bi sử dụng chung.

Theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì “nhà chung cu là nhà có từ 2

tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi di, cau thang chung, có phan sở hữu riêng,

phan sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ

gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gom nhà chung cư được xây dựng với mục đích

để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

kinh doanh ”

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13: “Nhàchung cu là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối đi, cầu thangchung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình hạ

tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gom nhà chung

cu được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mụcdich sử dụng hỗn hop để ở và kinh doanh ”

Căn cứ Khoản 1 Điều 3 Thong tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng

12 năm 2016 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, b6 sung một số quy định của thông

tư số 10/2015/TT- BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của bộ xây dựng quy địnhviệc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhàchung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của bộ

xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng

dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều

hành san giao dich bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn

giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà

chung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02năm 2016 của bộ trưởng bộ xây dựng :

“2 Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối

nhà có chung khối dé nồi trên mặt dat được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ

dự án do cơ quan có thẩm quyên phê duyệt

3.Cum nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây

dung theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyên phê duyệt ”

Theo Quyền sở hữu thi nhà chung cư gồm hai loại: Nhà chung cư cómột chủ sở hữu và nhà chung cư có nhiều CSH

Trong đó, căn cứ Khoản 11 Điều 3 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày

15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng

nhà chung cư quy định nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là loại nhà chung cư

có từ hai chủ sở hữu trở lên.

Trong bài chủ yếu nói về loại nhà chung cư này, vì đây là nơi nảy sinhnhiều mâu thuẫn tranh chấp khi có nhiều CSH các phần chung, riêng

1.1.2 Một số khái niệm về các bên liên quan trong quan lý, khai thác chung

Cw

a Chi dau tw

Căn cứ Luật Dau thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 thang 11 năm 2013

của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII có nêu kháiniệm về chủ đầu tư Trong đó quy định rang CDT là một tô chức sở hữu vốn

hoặc được giao thay mặt chủ sở hữu vốn Họ trực tiếp theo déi và quan lý quátrình thực hiện dự án.

Trong lĩnh vực xây dựng, định nghĩa về CDT cũng được quy định trongLuật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hộinước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII Theo đó, tương tự như

trên chủ đâu tư xây dựng là cơ quan, tô chức, cá nhân sở hữu vôn, vay vôn

hoặc được giao trực tiêp quan ly Họ sử dung von đê triên khai hoạt động đâu

tư xây dựng.

Vậy có thể hiểu chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý

sử dụng vốn dé thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định củapháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua

b Chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cw

Chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, cá nhân đang sử hữu hợp pháp

phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

Căn cứ Khoản 8, Khoản 9 Điều 3 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định :

“8 Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụngnhà chung cư hoặc tô chức, hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng hợp pháp căn

hộ, phân diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở

nhờ, được uy quyên quan lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan

có thẩm quyên

9 Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộtrong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗiphân diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sửdụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dung và có uy quyên hợp pháp (sau

đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ) ”

c Ban quản lý nhà chung cư

Ban quản lý tòa nhà: Là đội ngũ đứng sau nhằm điều hành và quản lýtrực tiếp mọi hoạt động của tòa nhà Các hoạt động này đều được Cục quản lý

nha va thị trường bat động sản xét duyệt, được dang tai đầy đủ hoạt động theo

văn bản trên công thông tin điện tử của Bộ Xây dựng

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức đang được giao tráchnhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực

chuyên môn về quản lý, vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động

theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Doanh nghiệp này được chủ đầu

tư hoặc BQT nhà chung cu ký hợp đồng dé thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch

vụ quản lý vận hanh nhà chung cư.

d Ban quản tri nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư là đại diện của các CSH nhà chung cư được

Hội nghị nhà chung cư bau ra dé thay mặt họ quản lý vận hành nhà chung cư.Hình thức tổ chức, cơ cấu tô chức và ngân sách chi trả thù lao cho các thànhviên Ban quản trị nhà chung cư cũng do Hội nghị nhà chung cư quyết định

Pháp luật hiện hành quy định ba hình thức tổ chức Ban quản trị nhàchung cư sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định:

“3 Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo môhình tự quản Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức vàhoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phan hoặc mô hìnhBan chủ nhiệm của hợp tác xã, có tu cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện

các quyên, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Diéu 104 của Luật nay.”

Khoản 1 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định Ban quảntrị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo

mô hình.

Như vậy, căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 74 Bộ Luật Dân sự số91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc hội nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII quy định Ban quan tri nhà chung cư là phápnhân có day đủ các yếu tổ sau:

- Được thành lập theo quy định của Bộ luật dân sự, luật khác có liênquan (cụ thê trường hợp này là Luật Nhà ở);

- Có cơ cấu tô chức theo Điều 83 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 (có

cơ quan điêu hành, có điêu lệ );

- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm

băng tài sản của mình;

- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Trong trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy

định, các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóngthù lao qua đơn vị nay dé chi trả cho các thành viên BQT; khoản tiền nay

không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành.Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì thù lao

này do BQT nhà chung cư thu và trả cho từng thành viên.

e Hội nghị nhà chung cư

Khái niệm về hội nghị nhà chung cư đã được luật hoá và ghi nhận tại

Khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, theo đó: “Hoi nghị nhà chung

cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữunhà chung cư không tham dự ” Cụ thê hơn:

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện CSH và người sử dụngnhà chung cư (đối với nhà chung cư có một CSH) hoặc đại diện các CSH căn

hộ/ người dang sử dụng nếu CSH không tham dự (bao gồm cả trường hợp đãnhận ban giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh

toán hết tiền cho CDT, trừ trường hợp thuộc diện cham dứt hợp đồng mua bán,

thuê mua căn hộ) (đối với nhà chung cư có nhiều CSH)

Hội nghị chung cư mang những đặc điểm sau:

- _ Hội nghị chung cư có quyên rất lớn, được quyết định tat cả các nội dung

quan trọng trong hoạt động quản lý, sử dụng chung cư, trong đó đặc biệt làquyết định đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên BQT; thông qua, bé sung,sửa đối Ban nội quy quan lý, sử dung nhà chung cư

- _ Hội nghị chung cư chỉ được tô chức khi đáp ứng các điều kiện nhất định, ké

cả điêu kiện về về sô lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư.

- Hội nghị nhà chung cư được chia thành hai loại: Hội nghị của tòa nha

chung cư và Hội nghị của cụm nhà chung cư Điều kiện đề tổ chức hội nghị

giữa mỗi loại cũng có sự khác nhau.

- Két quả của hội nghị chung cư về việc quyết định một vấn đề gì đó, được

thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu,

được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và

thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.

i) Quản lý nhà nước về nhà ở

Đề hiểu được khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở, trước hết phải hiểukhái niệm về quản lý nhà nước:

Quản lý nhà nước theo nghĩa rộng là: một dạng quản lý xã hội đặc biệt,

mang tính quyền lực nhà nước và sử dụng pháp luật, chính sách dé điều chỉnhhành vi của cá nhân, tổ chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội do các cơ

quan trong bộ máy nhà nước thực hiện bao gồm lập pháp, hành pháp và tư

pháp, nhằm phục vụ nhân dân duy trì sự ôn định và phát triển xã hội

Theo nghĩa hẹp, Quản lý nhà nước chủ yếu là quá trình chấp hành vàđiều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi của

cá nhân, tổ chức trên tất cả các mặt của đời sống xã hội theo pháp luật nhằmđạt được những mục tiêu yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước Quản lý nhànước theo nghĩa hẹp này còn đồng nghĩa với khái niệm quản lý hành chính nhà

nước Dưới góc độ nghiên cứu về hành chính nhà nước, chúng ta sẽ cùng đi tìmhiệu về khái niệm quan ly nha nước về nhà ở theo nghĩa hep này.

Quản lý nhà nước về nhà ở hiểu theo nghĩa hẹp là: quá trình chấp hành

và điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vicủa các nhân, tô chức trong lĩnh vực nhà ở theo pháp luật nhằm đạt được nhữngmục tiêu yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở

Quản lý nhà nước về quản lý sử dụng chung cư là quá trình chấp hành

và điều hành của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vicủa cá nhân, tổ chức trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy

định của pháp luật, nhăm đạt được những mục tiêu của quản lý nhà nước về

quản lý sử dụng nhà chung cư.

1.2 Vai trò, đặc điểm và phân loại nhà chung cư

1.2.1 Vai rò của mô hình nhà chung cw

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại,bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc cũng chính là lúc

nảy sinh vấn đề, nhu cầu cơ bản (bức xúc về nhà ở, giá thành, các tiện ích công

cộng khác ) Sự phát triển nhà chung cư dé tiết kiệm diện tích sử dụng đất,

giảm giá thành xây dựng và tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp

khác nhau.

Sự phát triển của các đô thị, phát triển khu công nghiệp cũng kéo theo

sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyền về dé làm việc và sinh sống

Đó là nguyên nhân cơ bản làm xuất hiện các vấn đề về nhà ở, giá thuê nhà ởcũng tăng, cộng thêm các chỉ phí phát sinh khác đã làm cho nhiều mâu thuẫn

xay Ta.

Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư đề làm việc

lâu dài, 6n định và dành cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do

đó, nhiêu các dự án bắt đâu phát triên và các căn hộ chung cư ra đời.

Sự ra đời nhà ở chung cư giúp ích rât nhiêu cho cư dân nói riêng và xã

hội nói chung Vé mặt xã hội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được van đê vê

nhà ở và giúp xã hội quản lý dé dàng được vấn đề môi trường và an ninh trật

tự.

Về phía người có nhu câu sinh sông thì căn hộ chung cư giải quyết được vân đê vê nhà ở mà không mat nhiêu chi phí như mua một mảnh dat riêng roi

them cả chi phí xây dựng nhà.

Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản trong kiến nghị bổ sung vàoBáo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về “Tình hình thị trường bất động sản và

một số giải pháp nham quan ly thi truong bat động sản hoạt động lành mạnh”,

một số giải pháp trong đó có quy định dé đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong

các dự án phát trién nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tang với quy mô diệntích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường Đối với hai TP lớn là HàNội và HCM các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%

tông sô nhà ở.

Vì vậy có thê thấy rằng, sự hình thành của nhà ở chung cư trong các đôthi mới phát triển không chỉ giải quyết van đề chỗ ở mà còn tạo nên diện maohap dan cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về ha tang kỹ thuật, cảnh quan môitrường Bên cạnh đó, xây dựng nhà ở chung cư cũng hình thành nếp sống đô thịvăn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư sẽ tạo cơ

hội cho các ngành khác xây dựng và tiếp cận sớm với tiến bộ khoa học kỹ thuật

hiện đại, tạo nguôn ngân sách lớn cho nhà nước ta.

1.2.2 Đặc diém của nhà chung cư

Nhà ở gôm nhà chung cư và nhà riêng lẻ, vì vậy nhà chung cư mang

những đặc điêm của nhà ở như:

Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thé di chuyên được,không mang đi trao đôi mua bán dé dàng như những loại hàng hoá khác

Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất Do chỉ phí xâydựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn

SO VỚI mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những TP

lớn.

Nhà ở có tính bền vững, lâu dài Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạtcủa các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử

Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào

mức độ bền vững về kết cầu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt Việcgiao dịch mua bán, chuyên nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy địnhhết sức chặt chẽ của pháp luật

Ngoài những đặc diém trên, nhà chung cư còn có một sô đặc diém riêng

về sở hữu chung sau:

Đặc diém đâu tiên là loại nha có nhiêu người sử dung, nhiêu chủ sở hữu,

bao gôm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phân diện tích không phải là

nha ở, người sử dụng là người di thuê

Căn cứ Điều 124 Luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định về sở hữu

chung trong nhà chung cư:

“1 Phan diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong

nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất củatat cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp

luật có quy định khác hoặc tat cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác

2 Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điêu này, trừ

trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.

3 Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyên của chủ sở hữu căn

hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật ”

Vi giá trị phan tài sản sở hữu chung được tinh và phân bổ vào giá căn hộ

nên các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí quản ly van

hành dé được khai thác, sử dụng phan tài sản chung này Do đó, CDT không

được tự ý chuyên đôi công năng phan sở hữu chung thành phan sở hữu riêng

Chính những đặc điểm riêng biệt của nhà ở chung cư so với loại hìnhnhà ở khác nên vấn đề quản lý sử dụng nhà ở chung cư cũng khá phức tạp,

nhiều vấn đề cần quan tâm và giải quyết cũng như hệ thống pháp luật cần đầy

đủ và đồng bộ dé điều chỉnh sao cho phù hợp

1.2.3 Phân loại nhà chung cư

Hiện nay, khi thị trường BĐS ở Việt Nam vẫn chưa minh bạch, người

dân van còn tin vào quảng cáo của các CDT dé mua nhà thì việc phân loại nha

chung cư 1a việc làm rất cần thiết Dựa vào việc phân loại nhà chung cư, CĐT

thâm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãiđậu xe ) kèm theo căn hộ được bán Từ đó, CDT sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ

phù hợp Khi nhà chung cư được phân loại đúng thì khách hàng sẽ mua được

Các tiêu chuẩn dé phân hang nhà chung cư được quy định tại Điều 5

Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy

định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư Bao gồm 4 nhóm tiêu

chí:

Nhóm tiêu chuẩn về quy hoạch — kiến trúc

Nhóm tiêu chuẩn về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Nhóm tiêu chuân về dịch vụ, ha tang xã hội.

Nhóm tiêu chuẩn về chất lượng, quản lý, vận hành

Bên cạnh đó, theo Thông tư số 31/2016/TT- BXD quy định chung cư

được phân làm 3 hạng: loại A, loại B và loại C.

Ngoài ra còn phân loại vê mặt sở hữu gôm: chung cư thuộc sở hữu nhà

nước; chung cư thuộc sở hữu của của các tô chức chính trị xã hội, tô chức kinh

tế; chung cư thuộc sở hữu tư nhân

Phân loại theo kiến trúc chiều cao tang:

- Loại siêu cao tầng: trên 40 tầng

- Loại rất cao: từ 25 tới 40 tầng

- Loại cao tầng: từ 9 tới 25 tầng

- Loại nhiều tầng: từ 4 tới 8 tầng

- Nhà chung cư chỉ có căn hộ (nhà chung cư đơn thuần), mục đích sửdụng là dé ở;

- Nhà chung cư hỗn hợp: là nhà chung cư nhiều tầng, có nhiều diện tích

với mục dich sử dụng khác nhau như tiện ích siêu thị, bê boi, nhà 6,

- Nhà chung cư tái định cư: là loại hình nhà ở được Nhà nước xây dựng

dé hỗ trợ việc di dời và chuyên đến nơi ở mới của các hộ dan năm trong phandiện tích giải tỏa giải phóng mặt bằng Mỗi hộ dân cư ngoài số tiền đền bù giải

phóng mặt bằng còn được quyền mua căn hộ nhà chung cư tái định cư với giá

gốc thường rẻ hơn giá thị trường

- Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội: Là loại hình nhà ở thuộc sở

hữu của cơ quan nhà nước hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi

nha nước, các tô chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cap nhà

ở giá rẻ cho một sô đôi tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà

2 X3

nước chưa có nhà ở ôn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc

cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Thực tế cho thấy, trên thị trường hiện nay, các dự án vẫn được CDT gắn

đủ các tên mác như “căn hộ cao cấp”, “căn hộ siêu cao cấp”, “căn hộ siêusang”, “căn hộ đăng cấp” dé đưa ra thị trường với đủ các loại giá cả, không ítngười dan vì tin vào đó mà mua căn hộ với giá đắt nhưng chất lượng thì khôngnhư quảng cáo Trên các phương tiện truyền thông thường phản ánh nhiềutrường hợp cư dân sống tại chung cư phản ứng, kiện tụng CDT vì mua chung

cư với giá cao cấp nhưng khi đến ở phát hiện ra chỉ là thấp cấp vì có quá nhiều

van đề về chat lượng, dich vụ và còn phải gánh thêm những chi phí quá cao vì

mang tiếng là chung cư cao cấp Vì vậy dé phân loại được chung cư là một điềurất khó ở nước ta hiện nay Tuy nhiên đây lại là công việc rất cần thiết và quantrọng trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan

1.3 Co sở lý luận về quyền sé hữu và khai thác tài sản chung, tài sản

riêng tại nhà chung cư1.3.1 Các chủ thể tham gia khai thác, sw dụng và vận hành nha chung cw

Tham gia vào việc khai thác, sử dụng và vận hành nhà chung cư bao

gồm các chủ thé sau: Chủ đầu tư, Ban quản lý tòa nhà và Cư dân (bao gồm: chủ

sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư và ban quan tri).

Chủ thể thứ nhất là Chủ đầu tu,

Căn cứ Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 quy định: “Chủ dau tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tô chức, cá nhân

sở hữu von, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng von dé thực hiện

hoạt động đầu tư xây dựng ”

Như vậy, “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý vốn

để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; làngười trực tiêp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.

Đề xác định trách nhiệm của CDT đối với người mua nhà, trước khi báncăn hộ, CDT phải xây dựng bản nội quy về quản lý sử dụng nha chung cư dé

thông báo cho người mua nhà, trong đó phải nêu rõ trách nhiệm của CĐT và

các tổ chức, cá nhân liên quan; quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, người sử

dụng nhà chung cư; các khoản phí, mức phí và các loại phí hợp lý khác Bản

nội quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời hợp đồng

mua bán nhà

Trong môi quan hệ vê quyên sở hữu tài sản chung - riêng tại chung cư,

đôi với nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu thì CĐT có những quyên và trách nhiệm cụ thê như sau:

Thứ nhất, có trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp của dự án: Chủ đầu tư

có trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp của dự án chung cư, bao gồm việc đăng

ký, hoàn thiện các thủ tục pháp lý và giấy tờ liên quan, đảm bảo chất lượng xâydựng, cung cap các tiện ich va dich vụ theo cam kêt;

Thứ hai, Thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn các cam kết với cư dan:

Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn các cam kết với cư dân nhưcung cấp tài liệu về quy hoạch, thiết kế, hồ sơ kỹ thuật và bảo lãnh hoàn thiệncông trình;

Thứ ba, CDT có quyền thiết kế, xây dựng và bàn giao hệ thống kết cau

hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địaphương theo quy định Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp,CĐT có trách nhiệm bàn giao các công trình hạ tầng nêu trên khi đã bán hếtphần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác;

Thứ tư, Đảm bảo thông tin và tư vấn cho cư dân: CDT có trách nhiệm

đảm bảo thông tin và tư van cho cư dân về các quy định pháp luật và nội quy

của chung cư, đồng thời giải đáp các thắc mắc của cư dân về quyền sở hữu tài

sản chung - riêng tại chung cư;

Thứ năm, Chủ đầu tư có quyền sở hữu tài sản chung trong thời gian từ

khi xây dựng đến khi bàn giao cho cư dân sử dụng Khi chung cư đi vào vậnhành, CĐT có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa, đảm bảo chất lượng tai sảnchung dé đảm bảo an toàn và thuận tiện cho cư dân trong chung cư;

Thứ sáu, Tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của chung cư: Chủđầu tư cần tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của chung cư để đảm bảo

an toàn và thuận tiện cho tất cả các cư dân trong chung cư CĐT tham gia đóng

góp phí sử dụng tài sản chung cũng như tài sản riêng của CĐT ở chung cư;

Thứ bảy, Dam bảo quyên lợi của cư dân: CDT có trách nhiệm đảm bảoquyền lợi của cư dân trong chung cư bang cách đảm bảo sự an toàn và thuậntiện cho tất cả các cư dân trong chung cư, đồng thời đáp ứng các nhu cầu của

cư dân về môi trường sống trong chung cư;

Thứ tám, Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung: Chủ đầu

tư có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chungtrong chung cư.

Việc chủ đầu tư tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của chung

cư, bảo trì và sửa chữa tài sản chung, đảm bảo chất lượng tài sản chung và giảiquyết các tranh chấp về quyền sở hữu tai sản chung là quyền và trách nhiệm

của CDT được quy định tại Điều 38 Thông tư số 02/2016/ND — CP

Chủ thể thứ hai là Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư,

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức, đơn vị đứng ra quản

lý và điều hành các hoạt động liên quan đến khu chung cư, bao gồm quản lý tảisản chung như hành lang, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, khu vực bãi đỗxe Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hay còn gọi là ban quản lý chung

cư có trách nhiệm bảo vệ và duy trì các tài sản chung, cũng như cung cấp cácdịch vụ chung cho các chủ sở hữu căn hộ.

Ban quản lý tòa nhà là cơ quan chuyên trách quản lý và điều hành cáchoạt động liên quan đến tài sản chung và riêng tại chung cư Trong mối quan

hệ về quyền sở hữu tài sản chung - riêng tại chung cư, ban quản lý tòa nhà cónhững quyên và trách nhiệm cụ thể như sau:

Một là, Quyền quản lý các tài sản chung trong tòa nhà: Ban quản lý tòanha có quyền quản lý các tài sản chung trong tòa nha, bao gồm khuôn viên,hành lang, thang máy, hầm để xe, công trình phụ, hệ thống vệ sinh, đường giaothông, khu vực công cộng và các thiết bị kỹ thuật khác Ban quản lý tòa nhà có

trách nhiệm quản lý việc sử dụng các tai sản chung, đảm bảo an toàn, tiện nghĩ

và tránh những tình trạng xâm phạm đên quyên sở hữu tài sản của các cư dân.

Hai là, Quản lý hồ sơ pháp lý của tòa nhà: Ban quản lý tòa nhà cần quản

lý hồ sơ pháp lý của tòa nhà, đảm bảo các giấy tờ liên quan đến tài sản chung

và riêng được tô chức và bảo quản đúng quy định

Ba là, Trách nhiệm bảo tri và sửa chữa tai sản chung: BQLTN có trách

nhiệm bảo trì và sửa chữa các tài sản chung trong tòa nhà, đảm bảo các thiết bị

kỹ thuật, hệ thong an ninh, chtra chay, thong gid, chiéu sang được hoạt động

tốt Bên cạnh đó, BQLTN có trách nhiệm bảo vệ an ninh và an toàn trong tòa

nhà, bao gôm việc giám sát và kiểm soát truy cập, lăp đặt hệ thông camera an

ninh, phát hiện và xử lý các vi phạm trong tòa nhà.

Bồn là, Theo Khoản 4 Điều 42 Thông tư số 02/2016/ND — CP về thukinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợpđồng dich vụ quan lý vận hành đã ký với BQT BQLTN sử dụng các khoản phí

đó để bảo trì và sửa chữa các tài sản chung, đảm bảo an toàn, tiện nghi và tránh

những tình trạng xâm phạm đên quyên sở hữu tải sản của các cư dân.

Năm là, Quản ly quỹ tòa nha: BQLTN có trách nhiệm quản lý va sửdụng quỹ tòa nhà, bao gồm tiền phí bảo trì, tiền thuê đất, tiền phạt, tiền lãi đểđảm bảo việc bảo trì và sửa chữa các tài sản chung được thực hiện đầy đủ vàkịp thời Ban quản lý tòa nhà cần quản lý tài chính của tòa nhà, đảm bảo sửdụng các khoản chi phí đầy đủ và hiệu quả, đồng thời đảm bảo sự minh bạch va

rõ ràng trong việc thu, chi và quan lý tài chính.

Sáu là, Tổ chức các hoạt động của tòa nhà: BQLTN phải tô chức các

hoạt động của tòa nhà, bao gồm việc họp mặt cư dân, tô chức các cuộc bầu cử,bầu ban quản tri, triển khai các quyết định của đại hội cư dân để đảm bảoquyên lợi và nhu câu của cư dân trong tòa nhà.

Bảy là, Tôn trọng quyền lợi của cư dân: BQLTN phải tôn trọng quyềnlợi của cư dân trong tòa nhà, bao gồm quyền sử dụng các tài san chung, quyềntham gia vào quản lý tòa nhà, quyền đóng góp ý kiến vào các quyết định của

BỌT và đại hội cư dân.

Tám là, Đảm bảo sự liên lạc giữa CĐT và cư dân: BQLTN có trách

nhiệm đảm bảo sự liên lạc giữa CĐT và cư dân, thông báo đầy đủ các thông tin

về quản lý, bảo trì, sửa chữa và các khoản phí liên quan đến tài sản chung

Chín là, Ban quản lý tòa nhà cần tuân thủ các quy định pháp luật và nộiquy của chung cư, Thực hiện các quy định pháp luật và nội quy của chung cưdam bảo an toàn, thuận tiện và trật tự cho tat cả các cư dan trong tòa nhà

Việc BQLTN quản lý tài sản chung, đảm bảo an toàn va tiện nghị cho

cư dân, thực hiện các quy định pháp luật và nội quy của chung cư, quản lý tài

chính của tòa nhà rất quan trọng để đảm bảo hoạt động của tòa nhà được diễn

ra thuận lợi và tốt nhất có thê Vì vậy, việc BQLTN thực hiện đầy đủ và chính

xác các quyền và trách nhiệm trong mối quan hệ về quyền sở hữu tài sản chung

- riêng tại chung cư là rất quan trọng đề đảm bảo an toàn, thuật lợi cho cư dân

Chủ thể thứ ba là cw dân — Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cu,

Căn cứ Khoản 13 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 quy định: “Chi

Sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư ”

Căn cứ Khoản 10 Điều 4 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa

bàn thành phố Hà Nội - Ban hành kèm theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBNDngày 04/01/2013 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội quy định: “Người

sử dụng nhà chung cư là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phan sở

hữu riêng trong nhà chung cư.

Đại điện cho cư dân là ban quản trị Ban quản trị nha chung cu do Hội

nghị nhà chung cư — cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dungnhà chung cư bau ra.”

Cụ thé tại Điều 103 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 quy định: “J Đối với

nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà nhà chung cư có nhiều chủ sở hữunhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thongnhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành

lập Ban quản trị nhà nhà chung cư.

2 Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên

phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư Thanh phan Ban quản trị nhà chung

cư gom đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ dau tư (nếu có);trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thìthành phan Ban quản trị nhà chung cư có thể gm cả người sử dụng

3 Ban quan trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo môhình tự quản Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và

hoạt động theo mô hình Hội đông quản trị của công ty cổ phan hoặc mô hình

Ban chủ nhiệm cua hop tác xã, có tự cách pháp nhân, có con dau và thực hiệncác quyên, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Diéu 104 của Luật nay.”

Đôi với nhà chung cư có nhiêu CSH, Ban quản trị nhà chung cư có

quyên và trách nhiệm sau:

Một là, Quyền quản lý và điều hành tòa nhà: Ban quản trị có quyền quản

lý và điều hành các hoạt động của tòa nha, dam bảo an toàn, tiện nghi và trật tựtrong khuôn viên tòa nhà Từ đó BQT có trách nhiệm quản lý, kiểm soát việc

sử dụng tài sản chung ở tòa nhà;

Hai là, BQT có trách nhiệm đảm bảo sự liên lạc và điều phối giữa CSH

và BQLTN, giúp cải thiện các vấn đề liên quan đến tài sản chung và tăng

cường quản lý tòa nhà Bên cạnh đó Ban quản trị có trách nhiệm đảm bảo sự

liên lạc CSH và cư dân, thông báo đầy đủ các thông tin về quản lý, bảo trì, sửa

chữa và các khoản phí liên quan đên tài sản chung;

Ba là, theo quy định tại điều 104 Luật nhà ở số 65/2014/QH13, BQT cần

“a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việcthực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáoHội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;”;

Bồn là, Giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản chung: BQT cótrách nhiệm giải quyết các tranh chấp và xung đột liên quan đến tài sản chung,đảm bảo tôn trọng quyên lợi của tât cả các cư dân trong tòa nhà.

Về CSH thì họ có quyền sử dụng, quản lý, tận dụng và chuyển nhượng

tài sản riêng của mình Tuy nhiên phải tuân thủ các quy định của BQLTN đểđảm bảo an toàn cho toàn bộ tòa nhà Cụ thé như sau:

Quyên sở hữu tai sản riêng: CSH có quyên sở hữu, sử dụng, quan lý va sửa chữa tài sản riêng của mình, bao gôm phân trên nên tảng đât được gọi là

HẦU TA HA 7 TA ` R A Ry ` x R R

nên riêng" và các công trình xây dựng trên nên tang này như căn hộ, ban công,

sân thượng ;

Trách nhiệm sử dụng đúng mục đích: CSH có trách nhiệm sử dụng tài

sản riêng của mình đúng mục đích và không gây cản trở đến các tài sản chung

và quyên lợi của cư dân khác trong chung cư;

Tham gia đóng góp phí sử dụng tài sản chung: CSH có trách nhiệm

đóng góp phí sử dụng tài sản chung để đảm bảo quản lý, bảo trì và sửa chữa

các tài sản chung trong chung cư như thang máy, hành lang, khu vực bãi đỗ xe;

Tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của chung cư: CSH cần tuânthủ các quy định pháp luật và nội quy của chung cư để đảm bảo an toàn và

thuận tiện cho tât cả các cư dân trong chung cư;

Đóng góp ý kiến vào quản lý chung cư: CSH có quyền đóng góp ý kiếnvào quản lý chung cư và tham gia các hoạt động của cộng đồng cư dân dé dambảo sự phát triên bên vững của chung cư.

Ngoài ra, người sử dụng chung cư: Là các chủ sở hữu căn hộ được chủ

sở hữu tài sản chung cho phép sử dụng các tiện ích và khu vực chung Người

sử dụng có trách nhiệm sử dụng các tiện ích nay đúng mục đích, bảo vệ tai sản

và trả lại tài sản khi được yêu câu Họ có những quyên và trách nhiệm sau đây:

Quyền sử dụng căn hộ: Người sử dụng chung cư có quyền sử dụng căn

hộ và các phần riêng tư trong căn hộ của mình theo quy định của pháp luật vàtheo hợp đồng mua bán hoặc thuê nhà;

Quyên sử dụng các tài sản chung: Người sử dụng chung cư có quyền sử

dụng các tài sản chung trong khuôn viên chung cư, bao gồm thang máy, hànhlang, ham dé xe, khu vực chung để sinh hoạt, v.v Vì vậy, họ có trách nhiệm

bảo vệ các tài sản chung, dam bảo không gây hư hại hay mat mát đến các tài

sản này;

Thực hiện các quy định pháp luật và nội quy của chung cư: Người sử

dụng chung cư cần tuân thủ các quy định pháp luật và nội quy của chung cư,

đảm bảo an toàn, thuận tiện và trật tự cho tât cả các cư dân trong tòa nhà;

Tham gia các hoạt động của cộng đồng chung cư: Người sử dụng chung

cư có trách nhiệm tham gia các hoạt động của cộng đồng chung cư, góp phần

Giữ gìn vệ sinh và môi trường sông: Người sử dụng chung cư có trách nhiệm gitt gìn vệ sinh và môi trường sông trong khu vực riêng của minh, không

làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác

Cu dân có vai trò quan trọng trong việc dam bảo an toan và trật tự tại tòanhà, góp phần xây dựng môi trường cộng đồng chung cư văn minh

1.3.2 Tổng quan về các quyền sở hữu, khai thác và việc quan lý nhà chung

cu

1.3.2.1 Các khái niệm về quyền sở hữu tài sản tại nhà chung cw

a Bản chất quyên sở hữu tài sản chung — riêng chung cư

Quyền sở hữu tài sản trong các căn hộ chung cư phải được xác định theocác quy định của pháp luật về bất động sản Thông thường, các căn hộ trong

chung cư được phân chia thành hai loại: tài sản chung và tài sản riêng.

Tài sản chung bao gồm các phần của chung cư được sử dụng chung bởitất cả các CSH trong tòa nhà Ví dụ như thang máy, hành lang, ván sàn, khuvực giữ xe, hô bơi, khu vực tiện ích chung, v.v.

Trong khi đó, tài sản riêng là những phần trong căn hộ chỉ được sử dụngbởi chủ sở hữu của căn hộ đó, bao gồm phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp vàphòng tắm

Về quyền sở hữu tài sản chung, tất cả các CSH đều có quyền sử dụng và

tiếp cận với các khu vực chung trong tòa nhà Tuy nhiên, việc quản lý và bảo

trì tai sản chung sẽ do Ban quan lý tòa nhà (BQLTN) hoặc Ban quan trị (BQT)quyết định Các CSH chung cư phải đóng một khoản phí quản lý để đảm bảocác khu vực chung được duy trì và sử dụng tốt nhất

Còn vê quyên sở hữu tài sản riêng, CSH có quyên sử dung, sửa chữa, bán hoặc cho thuê căn hộ và sở hữu hoàn toàn các phân tài sản riêng của mình

và chịu trách nhiệm về việc bảo tri và sửa chữa.

Tuy nhiên, các CSH cũng phải tuân thủ các quy định và quy tắc đượcđặt ra bởi lệnh cắm quản lý tòa nhà và đảm bảo không gây ảnh hưởng đến

quyền lợi của các chủ sở hữu khác Ví dụ như không được sửa đổi cửa chính,

màu sắc của cửa sô, v.v đê đảm bảo tính thâm định của toàn bộ tòa nhà.

Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung - riêng

trong chung cư, CSH và BQLTN cần phải tham khảo các quy định pháp luậtliên quan để giải quyết tranh chấp một cách triệt để công bằng và hợp pháp

Bản chất của quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại chung cư được quyđịnh bởi luật và hợp đồng sở hữu căn hộ Ngoài ra, các quy định của Ban quản

lý tòa nhà và quyền sở hữu cũng ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản chung và

riêng của cư dân chung cư.

b Mô hình quyên sở hữu tài sản chung — riêng chung cu

Mô hình quyền sở hữu tài sản chung - riêng là một trong những mô hìnhphô biến được áp dụng tại các tòa nhà chung cư, nơi có nhiều chủ sở hữu sử

dụng và chia sẻ các khu vực và tiện ich chung Mô hình này được sử dụng déxác định quyền sở hữu và quản lý các khu vực chung (như hành lang, thang

máy, bê bơi, sân chơi ) và các khu vực riêng (căn hộ, nhà xe ).

Trong mô hình này, các tải sản chung như hành lang, thang máy, hệthống cấp thoát nước, khu vực bãi đỗ xe được sở hữu và quản lý chung bởi

BQLTN, BQT và chủ sở hữu các căn hộ sẽ có quyền sử dụng các tiện ích này

theo một mức độ được quy định trước.

Các tài sản riêng của CSH bao gồm các phần trên nền tảng đất được gọi

là “nền riêng” và các công trình xây dựng trên nền tảng này, chang hạn như căn

hộ, ban công, sân thượng CSH có toàn quyền sử dụng và sửa chữa tài sảnriêng của mình, tuy nhiên phải tuân thủ các quy định của BQLTN dé đảm bảo

an toàn cho toàn bộ tòa nhà.

Vi vậy, các CSH sẽ đóng góp một khoản phi quản lý dé trang trai chi phí

bảo trì, vệ sinh và sửa chữa các khu vực chung Các quyết định liên quan đếnviệc sử dụng và quản lý các khu vực chung sẽ được đưa ra bởi BỌT hoặcBQLTN, với sự tham gia đóng góp ý kiến của cư dân

Mô hình quyền sở hữu tài sản chung - riêng là một mô hình khá hiệuquả trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung tại các tòa nhà chung cư Tuynhiên, dé đạt được sự hiệu quả cao nhất, các chủ sở hữu cần tham gia tích cực

và đóng góp ý kiến xây dựng, đồng thời tuân thủ các quy định và quyết địnhđược đưa ra.

Ngoài ra, mô hình này thường được áp dụng trong các dự án chung cư

cao cấp, vì nó giúp cho mỗi chủ sở hữu được tận hưởng một không gian sống

riêng tư, đông thời vẫn được sử dụng các tiện ích và khu vực chung của tòa

`

nhà.

1.3.2.2 Các nội dung chỉ tiết về quyền sở hữu, khai thác tài sản và việc

quan lý nhà chung cw

Các quy định về phan sở hữu, phân định tai san chung và riêng trong

nhà chung cư đã được quy định cụ thê trong pháp luật về nhà ở: Căn cứ Điều

49 Nghị định số 71/2010/ND - CP; Điều 70, 100, 101 Luật nhà ở số65/2014/QH13; Điều 6, 7, 8 Thông tư số 02/2016/ ND — CP; Điều 214 Luậtdân sự số 91/2015/QH13

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: “Phẩn diện tích bêntrong căn hộ, bao gom cả diện tích ban công, logia gắn lién với căn hộ đó;phân diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo

quy định của pháp luật; hệ thong trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn

liền với căn hộ, phan diện tích sở hữu riêng ”

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã giải thích chỉ tiết hơn về phần sở hữuriêng trong nhà chung cư “là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trongphần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của

chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc

trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư”

Cụ thé, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo Khoản 1 Điều 100Luật nhà ở số 65/2014/QH13 bao gồm:

“a Phan diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công,logia gắn liền với căn hộ đó;

b Phân diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu

riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c Hệ thong trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộhoặc găn liên với phán điện tích khác thuộc sở hữu riêng ”

Khác với các loại hình nhà ở khác, nhà chung cư ngoài phần sở hữuriêng còn tồn tại phần sở hữu chung cộng đồng cho tất cả các căn hộ trongnhà chung cư Để làm rõ hơn về phần sở hữu chung, tránh mập mờ giữa

quyền sở hữu giữa chủ đầu tư, ban quản lý và chủ sở hữu căn hộ chung cư,

khoản 2 điều 100 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 đã quy định rõ:

“2 Phan sở hữu chung của nhà chung cư bao gom:

a) Phan diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phân diện tích thuộc

sở hữu riêng quy định tại khoản I Điều này; nhà sinh hoạt cộng dong củanhà chung cư;

b) Không gian và hệ thong kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật

dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường

bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sản, mái, sân thượng, hành lang,

câu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, long xả rác, hộp kỹ thuật, hệ

thong cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thong thông tin liên lạc, phát thanh,

truyền hình, thoát nước, bể phot, thu lôi, cứu hỏa va các phân khác không

thuộc phán sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống ha tang kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết noi với nhàchung cư đó, trừ hệ thống hạ tang kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng

hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản

ly theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cu nhưng khôngthuộc diện dau tư xây dựng dé kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước

theo nội dung dự án đã được duyệt bao gom sân chung, vườn hoa, công viên

và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án dau tư xâydựng nhà ở được phê duyệt ”

Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng

căn hộ chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phầndiện tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí

để đảm bảo sự hoạt động của chúng Ngoài ra trong trường hợp nhà chung cư

bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụngdiện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Tại TP Hà Nội Từ tháng 1/2013, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND

của UBND TP Hà Nội có hiệu lực thi hành với nhiều điều khoản về quản lý

sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Trong đó, có đề cập khái niệm sở hữuchung, riêng và việc xác định các phần sở hữu này Tuy nhiên, trên thực tếviệc phân định quyền sở hữu chung, riêng không đơn giản, nhất là đối với

những tòa nhà chung cư xây dựng và từ trước khi có Luật Nhà ở và Nghị

định 71/2010/NĐ-CP.

1.4 Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong khai thác, sử dụng và

quản lý nhà chung cư

1.4.1 Giải quyết tranh chấp

Căn cứ Khoản 1 Điều 43 Thông tư số 02/2016/ND — CP quy định:

“Các tranh chấp về quyên sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ

sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này

và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì

yêu cau Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật ”

bạn có thé làm đơn yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải.

Theo quy định của pháp luật, về tranh chấp quyền sở hữu phần tài sản

chung - riêng có hai cách giải quyết bằng hòa giải hoặc do tòa án giải quyết

Ở đây chúng ta chủ yếu bàn luận về hòa giải (đây là cơ chế được thực

hiện trước tiên khi giải quyết các tranh chấp), về cơ chế hòa giải và trách nhiệmcủa các cơ quan trong hòa giải Trong đó có hòa giải tại cơ sở và hòa giải ở cấpchính quyền, Sở xây dựng chủ trì đứng ra giải quyết

Hòa giải tại cơ sở:

Hòa giải là giải quyết các tranh chấp, bất đồng giữa hai hay nhiều bêntranh chấp bằng việc các bên ngồi lại dàn xếp, thương lượng với nhau có sựtham gia của bên thứ ba (không phải là bên tranh chấp) Như vậy có thể thấyvai trò làm trọng tài của bên thứ ba là rất quan trọng

Căn cứ Điều 2 Luật hòa giải cơ sở 35/2013/QH13 ngày 20 tháng 6 năm

2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII quy

định: “Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt

được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, VI

phạm pháp luật theo quy định của pháp luật này.

Cơ sở là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tô dân phó, khu phó, khối

phố và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố) Phạm

vi hòa giải ở cơ sở được tiến hành trong đó có Tranh chấp phát sinh từ quan hệdân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự,thừa kế, quyền sử dụng đất.”

Tranh chấp về quyền sở hữu tại chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu

và nghĩa vụ dân sự của các bên Thông thường trong tranh chấp tại các chung

cư, khi hòa giải tại cơ sở, tổ dân phố sẽ đứng ra hòa giải Tổ dân phố đứng hòa

thì hòa giải viên quyết định kết thúc hòa giải theo quy định tại Luật hòa giải ở

cơ sở và hướng dẫn các bên đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải

quyết theo quy định của pháp luật

Trong đó: Vai trò của UBND xã, phường chủ yếu là phối hợp, theo dõi,

kiểm tra, phát hiện những vướng mắc phát sinh, khi có tranh chấp cấp phườngchủ yếu có trách nhiệm trấn áp và hòa giải như những tranh chấp và vi phạm vềtrật tự xây dựng theo quyết định 01/2013/QĐ-UBND Còn những van đề vượtquá thâm quyền và không đủ khả năng chuyên môn như các tranh chấp về phí

dịch vụ, về quyền sở hữu, về hợp đồng mua bán UBND xã, phường báo cáoUBND cấp trên xem xét, giải quyết Thông thường các tranh chấp về quyền sở

hữu tài sản và phí dịch vụ khi không tự hòa giải được ở cơ sở và chính quyền

địa phương, nếu cư dân không kiện ra tòa án giải quyết như luật định, mà tố

cáo với cơ quan chức năng nhà nước thì Sở Xây dựng sẽ là cơ quan chuyênmôn quản lý về nhà ở trực tiếp đứng ra giải quyết tranh chấp

Trong hòa giải này, Sở Xây dựng vừa đóng vai trò là cơ quan chuyên

môn giải quyết, vừa là trọng tài hòa giải, chủ yêu đứng ra yêu cầu các bên tuân

thủ pháp luật và có văn bản hướng dẫn các bên thực hiện Tuy nhiên kết quảcuối cùng vẫn trên cơ sở tự hòa giải của các bên tranh chấp Khi hòa giải tại cơ

sở không thành, Sở Xây dựng đứng ra giải quyết trên cơ sở yêu cầu, hướng dẫncác bên tuân thủ pháp luật Kết quả cuối cùng là hai bên thông qua các văn bản

hướng dan đó dé đưa ra quyết định hòa giải cuối cùng Trong trường hợp nay,

nếu hai bên vẫn không thé thỏa thuận thì một bên có thể yêu cầu cơ quanchuyên môn giải quyết tiếp hoặc kiện bên kia ra tòa đề tòa án giải quyết

1.4.2 Xứ lý vi phạm

Xử lý các hành vi vi phạm được thực hiện theo quy định của pháp luật

về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà

Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử

dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặctruy cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về

vật chất thì phải bồi thường

1.5 Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

1.5.1 Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới

Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhàchung cư chiếm khoảng 50% do phần lớn người dân ở phương Tây mua nhàtheo hình thức trả góp trong vòng 20- 30 năm CĐT không trực tiếp quản lý màchuyên cho một đơn vi thứ ba thực hiện công việc nay Don vi thứ ba đó có thể

là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của

New Zealand, Hoa Kỳ v.v ), là hợp tác xã như tại Thụy Điển hay Công ty

TNHH chủ sở hữu căn hộ như mô hình tai LB Nga.

Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản,Singapore thì nền văn hóa nhà chung cư cũng đã phát triển từ rất lâu Tại cácquốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân hìnhthành Công ty quản lý chỉ đóng một vai trò rất nhỏ ở đó Các nhà chung cư caocấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung dé phục vụ cộng đồng như sân

tập thể thao, sân chơi trẻ em, sảnh lễ tân,phòng sinh hoạt cộng đồng Phần

tiện ích này đều thuộc tài sản sở hữu chung của CSH Và trên tinh thần đó,cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình Khácvới nhà đất, van còn bị chi phối bởi yếu tố cha truyền con nối nên thành phan

cư dân thường phức tạp va tách biệt, các khu nhà chung cư dé có sự tương

đồng giữa các chủ căn hộ Tùy thuộc vào mặt bằng giá căn hộ, cư dân ở tòa nhàthường có mức thu nhập tương đồng, từ đó các quan điểm, nhu cầu, phạm vigiao tiép, đêu có tiêng nói chung.

Theo kết quả nghiên cứu, vẫn đề tuổi thọ của tòa nhà không chỉ phụthuộc vào chất lượng xây dựng ban đầu mà còn bị quyết định bởi chính cách

sống, sinh hoạt và phương thức quản lý của các chủ căn hộ trong quá trình sử

dụng Chỉ khi cư dân xác định họ chính là chủ nhân thật sự và được hưởng

quyền lợi từ quyền sở hữu đó, thì ý thức giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ những tiện

ích chung mới được phát huy tối đa Bên cạnh đó thì Quyền sở hữu, khai thác

tài sản chung và tài sản riêng tại nhà chung cư (condominium) là một chủ đề

phức tạp và có sự khác biệt trong các quy định pháp luật của từng quốc gia

1.5.I.I Kinh nghiệm ở Thụy Điển

Ở Thụy Điền, quyền sở hữu và quản lý nhà chung cư thường được quy

định theo luật chung cư (Bostadsrättslagen) Hầu hết các căn hộ trong nhàchung cư được bán với hình thức quyền sở hữu dat và quyền sử dụng nhà trong

thời hạn dài (ägarlägenhet) Tức là, CSH có quyền sử dụng căn hộ và đượchưởng lợi từ tài sản chung trong toà nhà, nhưng không sở hữu trực tiếp đất vàkhông có quyên xây dựng hoặc sửa chữa các phân chung của toà nhà.

Các tài sản chung trong nhà chung cư ở Thụy Điền, bao gồm các khuvực chung, hành lang, thang máy, hầm xe, và khu vực ngoài trời, thường đượcquản lý bởi một hội đồng quản lý (styrelse) được bầu chọn từ cư dân trong toànhà Hội đồng quản lý có trách nhiệm quan ly các tai sản chung và thu phí débảo trì và sửa chữa chúng Các chi phí này được chia đều giữa các CSH

Các phần riêng tư của căn hộ, bao gồm nội thất, trang thiết bị và cácphần không gian riêng tư khác, thường được quản lý bởi chính chủ sở hữu căn

hộ Tuy nhiên, các công trình xây dựng và sửa chữa trên các phần riêng tư cần

phải được phê duyệt trước bởi hội đồng quản lý

Các CSH trong nhà chung cư cũng thường phải đóng góp tiền cho mộtquỹ dự trữ (underhảllsfond), được sử dụng dé trả các chi phí bảo trì và sửa

chữa tai sản chung của toà nhà.

Điều quan trọng cần lưu ý là các quyền sở hữu và khai thác tài sản

chung cư thường được quy định bởi Hiệp hội Chủ sở hữu hoặc Hội đồng quản

trị của tòa nhà chung cư Các quyền này có thé bao gồm quyền sử dụng các khu

vực chung như thang máy, phòng gym, sân chơi và khu vực gửi xe, quyền đónggóp phí dé duy trì các hoạt động và bảo trì các khu vực chung, và quyền tham

gia các quyết định liên quan đến việc quản lý và bảo trì tòa nhà chung cư

Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và công khai, các quyết định củahội đồng quản lý và các hoạt động của nó phải được thông báo đến tất cả các

cư dân sống trong nhà chung cư, và các cư dân cũng được phép tham gia đưa ra

các quyết định quan trọng của hội đồng quản lý

Ngoài ra, trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các chủ sở hữu căn

hộ, hội đồng quản lý sẽ đóng vai trò giám định và giải quyết các tranh chấp liên

quan đến việc sử dung và quan lý tài san chung Thụy Điền đặt tính minh bạch

và công khai lên hàng đầu trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung và riêng

tại nhà chung cư.

Nếu CSH muốn tiến hành bán hoặc cho thuê căn hộ của mình, họ cầnphải tuân thủ các quy định và thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển

nhượng tài sản, cũng như thỏa thuận với Hiệp hội Chủ sở hữu và/hoặc Hộiđồng quan tri của tòa nhà chung cư dé đảm bảo việc chuyền nhượng này không

ảnh hưởng đên quyên và lợi ích của các chủ sở hữu khác trong tòa nhà.

Điển hình ở Thụy Điển cho đến nay còn tồn tại mô hình Hợp tác xã(HTX) thành lập từ những năm 1923 đến nay có nhiều nhà chung cư xây dựng

ở nhiều thời kỳ nên HTX, Liên hiệp HTX có vai trò quan trọng trong việc quản

lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sông tốt đẹp của cộng đồng nhà

chung cư.

1.5.1.2 Kinh nghiệm ở Hồng Kông

Ở Hồng Kông, hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư được quyđịnh chủ yếu trong Pháp lệnh quản lý tòa nhà (Building Management

Ordinance - BMO) Vào năm 1970, Chính phủ Ban hành Pháp lệnh quản lý nhà

nhiều tầng (Multi Storey Buildings Ordinance) quy định khung pháp lý cho cácchủ sở hữu trong việc thành lập Hội đồng cư dân (Owner’s Corporation) dé

quản lý và vận hành tòa nhà Pháp lệnh này sau đó được chỉnh sửa nhiều lần và

được đổi tên thành Pháp lệnh quản lý tòa nhà (Building Management

Ordinance - BMO).