Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Huế, ngày… tháng… năm 2018 Tác giả luận văn Trương Thị Hồng Nhung ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn, tơi ln nhận giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành Luận văn Tôi xin ghi nhận trân trọng cảm ơn Trước hết, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, Phó Giám đốc - Đại học Huế trực tiếp hướng dẫn khoa học cho suốt thời gian nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành tạo điều kiện thuận lợi quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; cán Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên Môi trường Đồng Nai, Sở Xây dựng Đồng Nai, Cục Thống kê Đồng Nai, Cục thuế Đồng Nai đồng nghiệp tận tình giúp đỡ tơi suốt trình thực luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày… tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trương Thị Hồng Nhung iii TÓM TẮT Đề tài “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Đồng Nai, từ đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu thiết thực cho Nhà nước tổ chức kinh tế địa bàn nghiên cứu Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp việc xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản kết hợp với phương pháp điều tra phiếu lấy ý kiến lãnh đạo, cán chuyên môn tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Đồng Nai Kết đạt được: - Hệ thống sách pháp luật ngày hồn thiện; quy trình, thủ tục chứng nhận ban hành Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, lâu năm chưa quy định cụ thể - Toàn tỉnh Đồng Nai, đến hết năm 2016 có 8.346 tổ chức kinh tế, sử dụng 86.407 đất Đến 30/6/2017, toàn tỉnh chứng nhận tài sản 1.036 trường hợp/14.613 GCN cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản chứng nhận chủ yếu cơng trình xây dựng nhà Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không xuất phát từ ý thức tổ chức kinh tế, diễn nhỏ lẻ Khi tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn ngân hàng chấp tài sản gắn liền với đất thực - Cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế cịn gặp số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại trồng, mật độ trồng lâu năm hay rừng trồng chứng nhận; Nhà nước chưa có chế tài xử lý trường hợp khơng đăng ký biến động tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho cơng tác quản lý; hình thức đăng ký đất đai điện tử thực số lượng cịn ít, tập trung vào hồ sơ biến động với thủ tục đơn giản; việc ứng dụng phần mềm Quản lý đất đai để đăng ký, thể thông tin chủ sở hữu cơng trình xây dựng cịn hạn chế trường hợp đất nằm thửa, xã khác số hình thức đăng ký biến động; UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, lâu năm gây vướng mắc cho trình thực hiện; thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế thường kéo dài so với quy định với nguyên nhân từ phía tổ chức kinh tế tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép cấp, xây dựng khơng phép, khơng có hợp đồng chuyển nhượng - Qua nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp (gồm giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực bổ trợ khác) Từ đó, góp phần nâng cao hiệu iv đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Đồng Nai v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Đăng ký đất đai 1.1.2 Giấy chứng nhận 1.1.3 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vai trò việc chứng nhận quyền 1.1.4 Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.5 Tổ chức kinh tế 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 10 1.2.1 Tổng hợp kinh nghiệm số quốc gia giới đăng ký bất động sản 10 1.2.2 Lược sử đăng ký đất đai Việt Nam qua thời kỳ ban hành Luật Đất đai 14 1.2.3 Sự thay đổi mẫu giấy chứng nhận 19 vi 1.2.4 Công tác đăng ký đất đai, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế Đồng Nai 21 1.3 Những cơng trình nghiên cứu có liên quan 26 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 29 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 Nội dung nghiên cứu 29 2.3 Phương pháp nghiên cứu 29 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 29 2.3.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai tỉnh Đồng Nai 37 3.2.1 Tình hình thực nội dung quản lý Nhà nước đất đai 37 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai 42 3.2.3 Khái quát tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Đồng Nai 45 3.3 Thực trạng đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Đồng Nai 46 3.3.1 Kết chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 46 3.3.2 Phân loại tài sản xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản tổ chức kinh tế 49 3.3.3 Một số bất cập nhìn từ kết điều tra 59 3.3.4 Những thuận lợi khó khăn việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế 61 3.4 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế 64 3.4.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 64 vii 3.4.2 Giải pháp nâng cao hiệu tổ chức thực 66 3.4.3 Giải pháp bổ trợ khác 67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69 Kết luận 69 Đề nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC p1 viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ CLXD Chất lượng xây dựng DNTN Doanh nghiệp tư nhân DTTN Diện tích tự nhiên ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐKTK Đăng ký thống kê HTKT Hạ tầng kỹ thuật GCN Giấy chứng nhận TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên Môi trường PTĐT Phát triển đô thị QLĐĐ Quản lý đất đai UBND Ủy ban nhân dân XDCB Xây dựng p3 p4 p5 p6 p7 p8 p9 Phụ lục 2: Danh sách vấn lãnh đạo cán chuyên môn tham gia lấy ý kiến STT Họ tên Chức vụ Đơn vị công tác Đặng Minh Đức Sở TNMT Giám đốc Nguyễn Ngọc Thường Sở TNMT Phó Giám đốc Hồng Văn Dung Văn phịng ĐKĐĐ Giám đốc Nguyễn Đình Nghĩa Văn phịng ĐKĐĐ Phó Giám đốc Trần Hữu Phước Văn phịng ĐKĐĐ Phó Giám đốc Khúc Chí Hùng Văn phịng ĐKĐĐ Phó Giám đốc Nguyễn Đức Thạnh Văn phòng ĐKĐĐ Trưởng phòng ĐKTK Trương Anh Đức Văn phịng ĐKĐĐ Phó Trưởng phịng ĐKTK Lã Thành Tâm Văn phịng ĐKĐĐ Phó Trưởng phịng ĐKTK 10 Phạm Thị Khánh Văn phòng ĐKĐĐ Nhân viên phòng ĐKTK 11 Trần Thị Dung Văn phòng ĐKĐĐ Nhân viên phòng ĐKTK 12 Nguyễn Thị Ngọc Diệu Văn phòng ĐKĐĐ Nhân viên phịng ĐKTK 13 Trần Văn Hồng Văn phịng ĐKĐĐ Nhân viên phòng ĐKTK 14 Lê Văn Tân Chi cục QLĐĐ Chi cục trưởng 15 Lưu Thị Mai Hương Chi cục QLĐĐ Trưởng phòng ĐKĐĐ 16 Nguyễn Thị Ngọc Diệp Chi cục QLĐĐ Nhân viên phịng ĐKĐĐ 17 Lê Thị Nhíp Chi cục QLĐĐ Nhân viên phòng ĐKĐĐ 18 Nguyễn Quốc Tần Sở Xây dựng Chánh tra Sở 19 Chu Việt Hùng Sở Xây dựng Trưởng phòng Quản lý nhà 20 Lê Nguyễn Cơng Ngun Sở Xây dựng Trưởng phịng HTKT & PTĐT 21 Lương Minh Hải Sở Xây dựng Phó Chánh văn phịng Sở 22 Trịnh Huy Tâm Sở Xây dựng Giám đốc Trung tâm giám định CLXD 23 Nguyễn Văn Điệp Cục Thuế Tỉnh Phó phịng Quản lý khoản thu từ đất 24 Nguyễn Minh Quang Cục Thuế Tỉnh Phó phịng Quản lý thuế thu nhập cá nhân 25 Nguyễn Văn Phong Cục Thuế Tỉnh Chuyên viên phòng Quản lý khoản thu từ đất p10 Phụ lục 3: Các mẫu phiếu điều tra Mẫu số: Số phiếu: … PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN LÃNH ĐẠO VÀ CÁN BỘ CHUYÊN MÔN THỰC HIỆN CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Kính mong Ơng/Bà vui lịng xếp thời gian để trả lời thông tin cần thu thập Chúng tơi muốn tìm hiểu thơng tin liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Đồng Nai Những thông tin cá nhân Ông/bà bảo mật, tổng hợp kết điều tra khảo sát để phục vụ cho đề tài nghiên cứu Rất mong hợp tác Ơng/bà! Thơng tin người thu thập thông tin: - Họ tên: - Đơn vị công tác: - Chức vụ: Ông/bà tham gia vào trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế, xin Ông/bà xem xét thực trả lời câu hỏi sau: Thời gian thực Rất nhanh:  Nhanh:  Bình thường:  Chậm:  Rất chậm:  Lý thuận lợi/khó khăn (nếu có): Thuận lợi, khó khăn quy định pháp luật Rất thuận lợi:  Thuận lợi: Bình thường:  Khó khăn:  Rất khó khăn:  Lý thuận lợi/khó khăn (nếu có): p11 Thuận lợi, khó khăn thực tế thực Rất thuận lợi:  Thuận lợi: Bình thường: Khó khăn:  Rất khó khăn:  Lý thuận lợi/khó khăn (nếu có): Ơng/Bà có đề xuất để giải khó khăn q trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế? a Về quy định pháp luật: b Về quy trình thực hiện: c Về cán thực hiện: d Đề xuất khác: Xin chân thành cảm ơn Ông/bà Đồng Nai, ngày … tháng … năm 201 Người vấn Người thu thập thông tin (Ký, ghi rõ họ tên) Trương Thị Hồng Nhung p12 Mẫu số: Số phiếu: PHIẾU PHỎNG VẤN CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐÃ ĐƯỢC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Kính mong Ơng/Bà vui lịng xếp thời gian để trả lời thông tin cần thu thập chúng tơi Chúng tơi muốn tìm hiểu thơng tin liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Đồng Nai Những thơng tin cá nhân Ơng/bà bảo mật, tổng hợp kết điều tra khảo sát để phục vụ cho đề tài nghiên cứu Rất mong hợp tác Ơng/bà! Thơng tin người vấn: - Họ tên: - Đơn vị công tác: - Chức vụ: Ông/bà thực cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Cơng ty/doanh nghiệp mình, xin Ơng/bà xem xét thực trả lời câu hỏi sau: Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Cơng ty/doanh nghiệp có cần thiết hay không? Cần thiết:  Không cần thiết:  Mục đích việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty/doanh nghiệp mình? Để pháp luật bảo hộ quyền sở hữu tài sản:  Để đăng ký chấp tài sản tổ chức tín dụng:  Mục đích khác:  nêu cụ thể (nếu có thể): Khó khăn việc thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Cơng ty/doanh nghiệp mình? Thủ tục rườm rà:  Nhiều quan giải quyết:  p13 Thủ tục rườm rà nhiều quan giải quyết:  Khó khăn khác:  nêu cụ thể (nếu có thể): Thời gian thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty/doanh nghiệp mình? Rất nhanh:  Nhanh:  Bình thường:  Chậm:  Rất chậm:  Lý chậm (nếu có): Năng lực thái độ phục vụ cán thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty/doanh nghiệp mình? Rất tốt:  Tốt:  Bình thường:  Chưa tốt:  Khơng có ý kiến:  Lý chậm (nếu có): Hãy cho nhận xét mức thu lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị tài sản? Cao:  Phù hợp:  Thấp:  Những khoản phí thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Cơng ty/doanh nghiệp mình? Những kiến nghị, đề xuất Ơng/bà cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty/doanh nghiệp? a Đối với quy định pháp luật: b Đối với thủ tục hành c Đối với cán thực hiện: p14 d Đề xuất khác: Xin chân thành cảm ơn Ông/bà Đồng Nai, ngày … tháng … năm 201 Người vấn Người thu thập thông tin (Ký, ghi rõ họ tên) Trương Thị Hồng Nhung p15 Phụ lục 4: Tổng hợp kết điều tra tổ chức kinh tế Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Cơng ty/doanh nghiệp có cần thiết hay khơng: Cần thiết Khơng cần thiết 85 phiếu/90 phiếu phiếu/90 phiếu Mục đích việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Để pháp luật bảo hộ quyền sở hữu tài sản đăng ký chấp tài sản Để pháp luật bảo hộ quyền sở hữu tài sản 81 phiếu/90 phiếu phiếu/90 phiếu Khó khăn việc thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thủ tục rườm rà Thủ tục rườm rà nhiều quan giải Nhiều quan giải 15 phiếu/90 phiếu 27 phiếu/90 phiếu 48 phiếu/90 phiếu Thời gian thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Rất nhanh Nhanh (dưới 20 ngày) (20 đến 30 ngày) - - Đúng thời gian quy định (30 ngày) 12 phiếu/90 phiếu Chậm so với thời gian quy định Rất chậm so với thời gian quy định (31 – 50 ngày) (trên 50 ngày) 52 phiếu/90 phiếu 26 phiếu/90 phiếu Năng lực thái độ phục vụ cán thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Rất tốt Tốt Bình thường Chưa tốt phiếu/90 phiếu 11 phiếu/90 phiếu 35 phiếu/90 phiếu 41 phiếu/90 phiếu Nhận xét mức thu lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị tài sản: Cao Phù hợp p16 62 phiếu/90 phiếu 28 phiếu/90 phiếu Những kiến nghị, đề xuất Ông/bà công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: - Nhiều tổ chức cho việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu không cần thiết - Để cho tổ chức tín dụng tự đánh giá, thẩm định giá trị tài sản định việc thực chấp - Cần khống chế mức trần lệ phí trước bạ phải đóng p17 Phụ lục 5: Tổng hợp kết điều tra lãnh đạo cán chuyên môn thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thời gian thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Rất nhanh Nhanh (dưới 20 ngày) (20 đến 30 ngày) - phiếu/12 phiếu Đúng thời gian quy định Chậm so với thời gian quy định Rất chậm so với thời gian quy định (31 - 50 ngày) (trên 50 ngày) phiếu/12 phiếu - (30 ngày) phiếu/12 phiếu Thuận lợi, khó khăn quy định pháp luật thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: - Nhiều văn hướng dẫn - Cịn có chồng chéo quy định - Một số nội dung chưa quy định cụ thể Thuận lợi, khó khăn thực tế thực chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: - Nhiều tổ chức kinh tế chưa “mặn mà” với việc thực chứng nhận sở hữu tài sản - Thời gian bổ sung giấy tờ thiếu (nếu có) cịn kéo dài - Một số tổ chức thiếu hợp tác để thực thủ tục đăng ký sở hữu - Có nhiều cơng trình xây dựng tổ chức kinh tế vi phạm quy định xây dựng ... chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Bình Định vấn đề kết chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, loại tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu, ... chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế thời gian tới, lựa chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế. .. Đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Đồng Nai? ?? với mục tiêu đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho