SAN CHUNG - RIENG TẠI CHUNG CƯ. NGHIÊN CUU TINH HUONG
CHUONG 3. MỘT SO KIÊN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
3.1. Cơ sở xây dựng giải pháp
Cơ sở xây dựng giải pháp là những cơ sở nền tảng để xây dựng, hình thành nên hệ thống giải pháp. Việc xác định cơ sở xây dựng này có vai trò rất quan trong, dé giải pháp gắn liền với van dé cần giải quyết, phù hợp với thực tế và có tính khả thi. Một số giải pháp trong chuyên đề đã được xây dựng trên một
SỐ CƠ SỞ sau:
Trước tiên giải pháp được xây dựng từ việc việc tìm hiểu một số các văn
bản trong quản lý sử dụng chung cư như Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Quy
chế quản lý sử dụng chung cư của BXD,... và quan sát, phân tích các tình huống tranh chap cụ thé, phân tích nguyên nhân chính qua các nhóm tham gia như ở phần trên. Sau đó đề ra một số các giải pháp trên cơ sở các nguyên nhân
đã phân tích.
Qua tham khảo ý kiến, bình luận của một số chuyên gia và luật sư như:
GS Đặng Hùng Võ; luật sư Trần Hữu Huynh,.... Tham khảo trong bình luận về các tranh chấp, của các nhà chuyên môn như: Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội; Ts. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng BXD; Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản; trong Tọa đàm “Quản lý nhà chung cư cao tầng - thực trạng và giải pháp”.
Các giải pháp được đề xuất còn xuất phát từ nghiên cứu các hướng giải quyết mà cơ quan nhà nước đã áp dụng như tại Thông Tư 03/2014/TT-BXD về ban hành mẫu hợp đồng mới, rõ ràng hơn, nếu hợp đồng mua bán của chung cư
tuân thủ theo đó sẽ ngăn ngừa được tình trạng tranh chấp xảy ra sau này.
Ngoài ra, qua tham khảo ý kiến của một số cư dân trong các khu chung cư, ý kiến của các BQT chung cư, BQLTN. Dưới đây là một số các giải pháp dé ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp.
107
3.2. Một số kiến nghị và giải pháp để ngăn ngừa, giải quyết các tranh chấp
về quyên với tài sản chung, riêng tại nhà chung cư hiện nay
Nếu xét về trách nhiệm, năng lực cũng như ý thức của ba chủ thé là cư dân, CĐT và phía các nhà làm chính sách, quản lý, thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà CC đã, đang và sẽ luôn tiềm tảng các mâu thuẫn, phát sinh
trong thời gian tới.
Dé giải quyết được van dé này thì quan trọng nhất là phải tìm ra được những giải pháp cho tất cả các bên tham gia và sự vào cuộc quyết tâm của tất cả các bên trên cơ sở có một hành lang pháp lý thuận lợi. Sau đây là một số giải pháp dé nâng cao trách nhiệm, năng lực cũng như ý thức của các bên tham gia:
3.2.1. Giải pháp nâng cao ý thức và trách nhiệm của Chủ đầu tư
Các chủ đầu tư bất động sản phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng dé nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo. Từ khâu thiết kế đến khâu xây
dựng các dự án, đêu đặt mình ở vi trí người ở chung cu.
Các chủ đầu tư tham gia quản lý chung cư trong giai đoạn chưa thành lập ban quản trị chung cư nên ý thức rằng việc quản lý chung cư chủ yếu dé bảo vệ thương hiệu và chất lượng của chung cư, cũng là dé bảo vệ thương hiệu của chủ đầu tư, không đặt nặng vấn đề lợi nhuận trong thời gian quản lý sau khi
bàn giao nhà cho khách hàng, những khoản thu trong quản lý chung cư chỉ để bù chi, chứ không đặt mục tiêu kinh doanh. Cần tô chức và huấn luyện bộ máy
quản lý chung cư một cách chuyên nghiệp, những người quản lý nhà là người
vừa có kinh nghiệm, lại có tâm phục vụ cộng đồng, vì cư dân. Đây cũng chính
là cách dé bảo vệ va phát triển thương hiệu của công ty mình.
Đối với các chung cư được đưa vào sử dụng và các bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân) chưa phân định được sở hữu chung riêng, thì cần phải tiến hành thương thảo và thống nhất rõ về vấn đề này ngay. Việc này sẽ được khắc phục bằng cách kiểm tra lại các điều khoản của giấy phép đầu tư và xem việc thanh quyết toán công trình của cơ quan thuế đã bao gồm các hạng mục nào. Bất kỳ
108
hạng mục nao đã được dùng vào kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân. Tuy nhiên dé thực hiện điều này cần có sự vào cuộc
quyết liệt của các cơ quan Nhà nước, bởi việc kiểm toán sẽ không dễ thực hiện do vấn đề kinh phí; việc đưa ra khởi kiện để xử lý tại tòa án cũng là một công việc không hề đơn giản.
Thực tế cho thay các tranh chấp về sở hữu chung tại các chung cư hầu hết về bãi đỗ xe, tầng hầm, dẫn đến về phí dịch vụ. Nên để tránh các tranh chấp đó, CDT nên để quyền sở hữu chung các diện tích thiết yếu này cho cu dân chung cư. Như vậy có lẽ những tranh chấp cũng giảm bớt, và giải pháp này cũng là nguyện vọng của nhiều cư dân tại chung cư. Đối với vấn đề về phí dịch VỤ, may thang đầu khi dự án mới đi vào vận hành, hoạt động của chung cư chưa đi vào ôn định, vẫn đang trong giai đoạn bàn giao cho các hộ gia đình, CDT có thé miễn phí dịch vụ cho các cư dân tại đây, như vậy có thể nâng cao trách nhiệm của CĐT với cư dân, tạo lòng tin. Sau đó kề cả khi chưa thành lập được BQT trước khi quyết định chọn don vi quản lý cho tòa nhà hay CDT là đơn vị quản lý thi CDT nên thông qua toàn bộ cu dân như phát giấy thông báo hay tô chức một cuộc họp. CĐT dựa trên cơ sở tính toán về việc chỉ trong những tháng đầu, đưa ra mức giá hợp lý cho cư dân tương xứng với dịch vụ họ được hưởng. Nếu đa phần cư dân đồng ý sẽ rất khó xảy ra các tranh chấp về
sau.
Tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng dự án và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà . Mang quyền quản lý tòa nhà (do họ bỏ tiền mua các căn hộ, đồng nghĩa họ có quyền sở hữu, chủ đầu tư có phần sở hữu riêng) ra lựa chọn thầu công khai, có ban xét thầu, cham điểm dé bat cứ doanh nghiệp nao, ké cả chủ đầu tư, đều có thê dự thầu.
Trong van đề hợp đồng mua bán căn hộ, những thỏa thuận do CĐT soạn thảo có rất nhiều nội dung. Nhưng tối thiểu những nội dung đó phải tuân theo mẫu hợp đồng mới nhất mà BXD ban hành, là: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư thương mại ký giữa CDT và người mua căn hộ, ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/1014 của Bộ trưởng BXD. Vì trong hợp
109
đồng mua bán sẽ có những thỏa thuận riêng nhiều hơn dé bảo vệ quyền lợi của cả hai bên vẫn có thé được bổ sung, mẫu là tối thiểu dé bảo vệ bên mua nhà trên giấy, là bên chịu nhiều rủi ro hơn. Hơn nữa dé khách hang mua chung cư có thé biết, hiểu rõ về hợp đồng mua bán căn hộ tránh những kiện cáo sau này, trước khi ký kết hợp đồng với các khách hang CDT nên tổ chức một buổi họp mặt, có sự tham gia của cả các chuyên gia dé tư van cho ho, dé thống nhất các điều khoản trong hợp đồng. Nhất là điều khoản về phân biệt diện tích chung, riêng phải thống nhất rõ ràng, về phí dich vụ, về phí bảo trì, về trách nhiệm của
các bên. Một khi đã thống nhất trước đó, sau này các bên phải tuân thủ tuyệt đối, nếu thay đổi phải có thỏa thuận lại. Tuy nhiên dé làm được việc nay cũng khá khó, vì có thê tốn thời gian của các bên tham gia, nhất là về phía CĐT tuy
nhiên nó lại tránh được những xung đột sau này.
Hơn nữa để nâng cao được ý thức và trách nhiệm của CĐT. Từ phía cơ quan nhà nước nên thường xuyên phối hợp, đôn đốc CDT thành lập BQT, giám sát, kiểm tra việc triển khai cụ thể các công việc cua CDT, xem có đúng trình tự, tiến độ hay không. Và có những chế tài xử phạt, như cảnh cáo, phạt tiền, đối
với những CĐT chậm thành lập BỌT, hay thu phí dịch vụ và phí sử dụng tiện
ích cao so với mức quy định khi chưa được sự đồng ý của cư dân và chiếm dụng, sử dụng các phần diện tích chung của chung cư. Nhất là cơ quan cấp phường, cấp quận là cấp trực tiếp quản lý nhà ở trên địa bàn, cần chủ động phối hợp, giám sát, kiểm tra khi có vi phạm xảy ra lập biên bản xử lý, nếu vượt quá thẩm quyền thì gửi lên cơ quan cấp trên xử lý. Như vậy mới có thé nhanh chóng phát hiện, xử lý và khắc phục các sai phạm cua CDT, tránh việc khi cơ quan nhà nước can thiệp là khi tranh chấp đã bùng phát.
3.2.2. Giải pháp cho cw dân, ban quản trị
Trước tiên người mua phải ý thức được quyền lợi và trách nhiệm của mình. Vì việc mua bán là thỏa thuận dân sự, người dân cần chủ động trang bị kiến thức luật pháp trước khi tiến hành giao dịch mua bán. Nhiều rắc rối xảy ra tại các khu chung cư, mau chốt van là thỏa thuận giữa khách hàng va CDT, ma
110
van dé này cơ quan nhà nước không thé can thiệp quá sâu vào giao dịch cụ thé.
Nên cư dân phải chủ động tìm hiểu bởi nó liên quan tới quyền và lợi ích của
mình.
Ngoài ra, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ CDT cũng như cách quản lý tại dự án trước khi mua nhà bởi lẽ những rắc rỗi néu có xảy ra sẽ kéo dài rất lâu và diễn ra hằng ngày, làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Khi ký hợp đồng thì cần xem xét kỹ những điều khoản liên quan đến xác định diện tích
chung, diện tích riêng và quản lý tòa nhà xem có đúng với quy định của pháp
luật và có vi phạm đến quyền lợi của mình hay không. Để chắc chắn, những người mua nhà, trước khi ký kết hợp đồng nên tham khảo ý kiến của các
chuyên gia, am hiểu về lĩnh vực này, dé tránh được những bat lợi cho minh sau
`
này.
Trong khi các tranh chấp xảy ra phía cư dân, hay BQT không nên có những hành động quá khích đối với phía CDT, hay doanh nghiệp quản lý vận hành. Mà nên tập hợp lại, có tổ chức tìm phương án tốt nhất dé giải quyết. Nên tìm trọng tài để giải quyết như phía chính quyền, để từ đó giải quyết vụ việc nhanh chóng, Tránh tình trạng phải kiện cáo đưa ra tòa án, Sẽ rất mat thời gian
và công sức.
Về phía ban quản lý chung cư, cần áp dụng nghiêm chỉnh yêu cầu về thành lập và hoạt động của BQT theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
Ban quản trị cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với đơn vị quản lý vận hành, mọi van đề khúc mắc cần phải nghiêm túc thảo luận dé đi đến thống nhất, tránh thiếu thiện chí, thậm chí dẫn đến đối đầu.
Một là, Bộ Xây dựng cần có tiêu chuẩn chặt chẽ hơn về những người đủ tiêu chuẩn tham gia BQT.
Hiện nay theo Thông tư 28, một người không phải là chủ sở hữu căn
hộ/diện tích khác trong chung cư cũng có thể tham gia hội nghị nhà chung cư
(tuy nhiên Theo Thông tư 02 vẫn chưa bãi bỏ quy định: Thành viên BQT sẽ bị
bãi miễn nêu không còn là chủ sở hữu?). Đây là kẽ hở để một số thành phần cơ hội không phải chu sở hữu cũng có thé tham gia BQT để mưu cầu lợi ích cá
111
nhân, hoặc BQT được “dựng” lên theo ý định của một tô chức dé dễ bề điều khiển... Cho nên, thành phần tham gia BQT phải là chủ sở hữu thì mới chat
chẽ và lựa chọn được các thành viên đủ tiêu chuân.
Nên có một hệ thong tiêu chí chặt chẽ, chi tiết, cả về chất lượng và số lượng thành viên, để có thé lựa chọn được những thành viên thật sự có tầm, có
tâm va có tài dé thật sự có thê “quản tri” tòa nha chung cư của mình.
Hai là, cần có quy định cụ thê về thù lao cho BQT cho tương ứng với vai trò. Có thé xây dựng mức thù lao trên cơ sở lương tối thiểu do Nhà nước quy định, căn cứ vào quy mô của tòa nhà chung cu dé quy định hệ số cho phù hop. Có quy định hợp ly, sẽ là “đòn bay” dé các thành viên BQT tích cực hon
trong thực hiện nhiệm vụ.
Ba là, cần có các chế tài cụ thé xử lý các vi phạm nội quy quan lý, sử dụng nha chung cu dé giúp BQT thể hiện vai trò của mình. Hiện nay quy định chung chung, nhưng thiếu chế tài để BQT có thé ran đe các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bồ sung thêm cơ chế ra quyết định cho Ban quản trị. Hiện nay, một số tòa nhà thực hiện băng cách xây dựng theo kiểu Hương ước, nhưng chưa thiếu tính pháp lý và chưa đủ sức răn đe, vì việc phạt tiền chỉ có cơ quan Nhà nước mới ra quyết định xử phạt, mà các cơ quan Nhà
nước lại thiêu quyết liệt, sâu sát trong van dé này.
Kinh nghiệm cho thay BQT gọn thì việc điều hành sẽ thuận lợi hơn, nên chăng có quy định “mở” dé BQT có thé hình thành các tiểu ban (tổ) giúp việc:
vận hành, truyền thông..., với phụ trách các tổ là thành viên của BỌT còn các
thành viên khác không nhất thiết phải là thành viên BQT mà chỉ cần là cư dân tích cực. Cần có quy định rõ ràng về cơ chế giám sát hoạt động của BQT: thay vì lập tổ kiểm tra khi cần thiết, liệu có nên hình thành Ban (tổ) giám sát, tổ kiểm tra, tự kiểm toán/thuê kiểm toán độc lập... như ở một sỐ chung cư.
Một thực tế đang xảy ra là ở không ít chung cư, việc thành lập BQT rất
chậm, vậy quá thời gian theo luật định mà BQT vẫn chưa được lập thì ai sẽ là
người đại điện cho cư dân? Nên chăng có quy định về Ban đại dién/ban quản trị lâm thời để tham gia vào quản lý vận hành chung cư trong giai đoạn này?
112
Thực tế thì một số tòa nhà cũng đã thực hiện việc lập ban đại diện, nhưng chưa có quy định cụ thê nên xảy ra tinh trạng tự phát, không biết t6 chức và hoạt động sao cho hiệu quả, thậm chí có tòa còn có nhiều hơn một ban đại diện... Đa số những người tham gia đã tham gia ban đại diện sau này thường được bầu vào BQT, cho nên có thể coi đây cũng là quá trình để cư dân có thêm lựa chọn dé xây dựng được một BOT xứng tầm đối với tòa nhà của mình. Cũng có thé đây là giải pháp tình thé hợp lý khi chưa có BQT, cư dân vẫn có người
đại diện. Nên chăng ban đại diện sẽ được thực hiện vai trò như BỌT, trừ việc
tiếp nhận và sử dụng quỹ bảo trì?
Thành viên BỌT phải tham gia khóa học quản lý vận hành chung cư
dành cho ban quản trị để bổ sung thêm những kiến thức cần thiết, tránh tư tưởng “kiêu binh”, tự thỏa mãn dẫn đến việc năm không đầy đủ các quy định
của pháp luật, thực hiện sai, gây hậu quả không dang có. Việc dao tạo, sẽ giúp
xây dựng được kỹ năng dé thực sự quản trị được. Tuy đã có quy định nhưng lai
không có quy định thời gian người trúng cử BQT phải hoàn thành việc có
chứng chỉ, nếu không sẽ bị loại khỏi BQT, và phải bố trí nguồn kinh phí.
Bồn là, đối với đơn vị quan lý vận hành, nguyên tắc minh bach và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Tại các nước khác, kiểm toán quản
lý bất động sản luôn được thực hiện, để đảm bảo tuân thủ quy trình va tiêu
chuẩn quản lý và bảo trì bảo dưỡng, dé đảm bảo quyên lợi cho cư dân sống tại
các khu chung cu. Cac công ty quan lý phải thực sự coi CSH, cư dân trong tòa
nhà là khách hàng của mình, chứ không phải chủ đầu tư dé tránh xung đột về lợi ích và đem lại dịch vụ tốt nhất cho cư dân.
Đôi với các đơn vị quản lý vận hành thuộc chủ đâu tư, nên có thái độ hành xử hợp lý, tránh hành xử với vi thê của một “ông chủ” trong quan hệ với
ban quản tri/cu dân, cần có thái độ trọng thị và hợp tác.
Đối với các đơn vị quản lý vận hành khác, cần chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, cạnh tranh lành mạnh, tránh bỏ thầu giá thấp dé duoc van hanh dự án sau đó vì giảm chi phí sẽ phải cắt giảm nhân công, hạ chat lượng dich vụ,
dân đên mâu thuan. Ngoài ra cân phải dau tư nguôn von đê đây mạnh ứng dụng