Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

LỜI CAM ĐOAN

Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên Các sô liệu,kêt quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng đê bảo vệ một học

vị nào Học viên cam đoan răng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

LỜI CÁM ON

Trong suốt thôi gian họcáp, nghiên cứu và hoàn thình luận văn, học viên đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tinh của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình,

"Nhân dip hoàn thành luận van, cho phép học viên được bảy tỏ lòng kính trọng và biếtơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS Ngõ Thị Thanh Vân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiềucông sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quả trình học tập và thựchiện để tài

Tôi xin bay tô lòng biết ơn chân thành tới Ban Giảm hiệu, Phong Quản lý diotạo, Bộ môn quản lý: Quan lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại hoc

Thủy Lợi đã tận tỉnh giúp đờ học viên trong quá trình học tập, thực hiện dé tài

và hoàn thành luận văn.

Hoe viên xin chân thành cảm ơn tập thé lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài

chỉnh tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tinh Lạng Sơn, Sở Tài nguyêvà Mỗi trườngsinh Lang Sơn, Văn phòng Dang ký đất đai, Cục Thống ké tỉnh Lạng Sơn, Trong tim

dịch vụ bản dau giá tài sản Sở Tư pháp va các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo.

điều kiện cho học viên trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bẻ, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiệnthuận lợi và giúp đỡ học viên về mọi mặt, động viên khuyến khích học viên hoànthành luận vind

Lang Sơn, ngày thing năm 201“Tác giả luận van

Dang Thu Quyên

1.3.2Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 181.4 Những nhân tổ ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu giá quyền sử dung dit 19

1.4.1 Những nhân 191.4.2 Những nhân tổ 201.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đầu giá quyén sử dụng đắt 21

1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương, 211.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đ tài 23Kết luận chương 1 24CHUONG2 _ THỰC TRANG CÔNG TAC QUAN LÝ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬDUNG DAT TREN DIA BẢN TINH LANG SON 252.1 Vị tí địa lý và tình hình kin tế - xã hội của tỉnh 2s

2.1.1 Vi tí địa lý 25

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hị

22 Tinh hình sử dạng đắt và đầu giá sử dụng đắt trên địa bản tính Lạng Sơn 282.2.1 Tình hình quan lý đất đai 282.2.2Hign trạng sử dụng các loi đt 30

2.3 Thực trang công tác quản lý đầu giá quyền sử dung dit trén địa bản tinh Lạng

Son 33

2.3.1 Biu giá quyền sử dung đắt theo kết qua ri soát quỹ dt M4

23.2Quy trinh thực hiện đầu giá quyền sử dụng 342.3.3 Biba kiện đưa khu đắt ra đấu giá quyền sử dụng đất 382.3.4 Xác định giá khởi điểm dau giá QSDD 392.3.51 chức cuộc bản đầu giá quyền sử đụng đắt 40

2.4 Kết quả cuộc bản đầu giá quyền sử dung đắt tr năm 2014 đến 2016 4

2.5 Binh giá kết quả quân lý đầu giá quyên sử dụng đắt 42.5.1 Những kết quả dat được 482.5.2 Những hạn chế 52

2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến nhũng hạn chế 56

CHUONG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TAC QUAN LY DAU GIÁ

QUYEN SU DUNG DAT TREN DIA BAN TỈNH LANG SON ©

3:1 Binh hướng về công tác đầu giá sir dụng đất dai tên địa bản tinh Lạng Son 60

3.1.1 Định hướng về sử dụng đất đại trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ©3.L2Định hướng về công tác quản lý bán đẫu giá tai tinh Lạng Son 61

3.2 ĐỀ Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đầu giá quyển sử dụng đất trên địa ban

tỉnh Lạng Sơn &2.1 Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất vớiquy hoạchxây dựngđô thị 6t32.2Giải pháp công tác quản ý quỹ dắt để thực hiện đu giá 6

3.2.3 Giii pháp mở rộng các nguồn thu thập thông fin khi xác định giá khởi điểm

đấu giá QSD 663.2.4 Giải pháp quản lý cuộc bán đầu giá qu) 69KET LUẬN VA KIÊN NGHỊ 7

DANH MỤC BANG BIÊU

Bảng 1.1; Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đầu giá quyền sử dụng đất „Bang 2.1, Hiện trang sử dung đắt năm 2015-2016 của tính Lạng Sơn 32Bang 2.3 Quản lý quỹ đất dé thực hiện dau giá quyền sử dụng đắt 34

Bang 2.3 Kết quả cuộc đầu giá quyền sử dụng đất thành công, 44

trên địa bàn tinh Lạng Sơn năm 2014-2016 “Bảng 24 Kết qua cuộc đấu giá quyền sử dụng đít trên địa bin tinh Lạng Sơn năm2014 44Bang 2.5 Kết qua cuộc đấu giá quyền sử dụng dit trên địa bản tinh Lạng Sơn năm2015 46Bảng 2.6 Kết quả cuộc bin đấu giá quyén sử dụng đất trên địa bản tỉnh Lạng Sơn năm

2016 47

SDD trong 3 nim49Bảng 2.7 Kết quả nguồn thủ ngân sách nhà nước khi đầu gi qu

trên địa bản tỉnh Lạng Sơn 49

DANH MỤC CÁC HÌNH ANHHin 1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn.

Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng

Hình 3: Sơ đồ khu đắt < 10 tỷ đồng

inh 4: Tỷ I % hợp đồng bản đâu giá năm 2014-2016Hình 5: Ty lệ % hợp đồng bản đâu giá năm 2014

Hình 6: ng bán đầu giá năm 2015.

Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2016

Hình 7: So sánh kết quả đầu giá so với gid khởi điểm và giá theo bảng giá đất

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

Bộ Tài chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tư pháp

GiẪy chứng nhận quyền sử dụng đất"Nghị định Chính phủ

‘Van phỏng Dang ky đất dai

Cong nghiệp hóa ~ Hiện đại hóa

MỞ DAU1 Tính cấp thiết của để tài

‘At dai là nguồn tài nguyên thi „tải sản quốc gi

it nước Theo Luật Dit đai năm 2013 có 08 khoảnia vô cùng quý báu, là nguồn.nội lực để xây dụng và phát ti

mục thụ tả chính từ đất đai trong đồ có khoản thu tiễn sử dụng đt the hình thức Nhànước giao dit có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyên sử dụng đắt là mộttrong các khoản nghĩa vụ tôi chính tha được từ đất các khoản thu này là nguồn ngânsách để phục vụ chỉ đầu tư phát triển của ting địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn

Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng tên dia bin tỉnh Lạng Sơn đang gặp một sốbất cập trong quá trình đầu giá quyển sử dụng đất: Hệ thống văn bản nl có sự.chẳng chéo, chưa xây đựng quy trình xắc định giá khởi điểm để dầu giá quyền sử dụngđất; giá khởi điểm đầu giá quyền sử dụng đắt có mức giá chênh lệch lớn so với giá đấtcùng loại, cimg khu vực để sử dung vào mục dich khác; Chit lượng quy hoạch, sửdung dit chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tinh liên kết trongcquản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đắt để phục vụ cho công tác đầu

giá: Công tác tổ chức cuộc bán đầu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn

những trưởng hợp khách bảng dau giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dựphiên đầu giả (nội dung này hệ thông văn bản chưa quy định xử lý) Trinh độ chuyên

môn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cắp chính quyền cơ sở.

Qua quá tình nghiên cứu, phân tích, ting hop công tác đầu giá quyền sử dụng đất trênđịa bản tính Lạng Sơn trong năm 2014- 2016 cho thấy nhiễu phiên đầu giá đã đem lạihiệu quả cao Tuy nhiên, việc thống nhất thực hiện cácmặt kinh t 5

và công tá tổ chức cuộc đầu còn

ng văn

bản, mức giá khỏi điểm đấu giá quyỄn sử dụng đi

số những vin đỀ cần có giải pháp để thống nhất thực hiện tong giai đoạn hiện nay“Xuất phát ừ những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn Để ti: "Giải pháp

hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đắt trên địa bản tỉnh Lạng Son

cược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tch, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiệnvà hiệu quả kinh tế, xã hộ và quân lý đất dai đ rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn

gốp phin bỗ sung, hoàn thiện tình tự thủ tục đầu gid quyền sử dụng đắt hạn chế sựthất thoát nguồn thu tải chính từ đắt dai, tăng nguồn thu cho ngân sich để đầu tu xâydựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xãhội

2 Mục tiêu nghiên cứu.

Mụcch của luận vẫn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quảnlý đấu giá quyền sử dung đất trên địa bản tinh Lạng Son, đảm bảo chính sách áp dụngthực én thống nhất, hạn chế that thoát các nguồn thu tài chính tir đất đai.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứua DSi tượng nghiền cứu

Đổi tượng nghiên cứu của đề tải là giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu gid

quyền sử dung đất trên địa ban tinh Lạng Sơn dựa trên các hệ thống văn bàn quy đình

và tinh hình thực tẾ địa phươngb Phạm vi nghiên cứu

~ Phạm vi về nội dung và không gian nghiên cứu: Công tác đầu giá quyền sử dụng đắttrên địa bản tinh Lạng Sơn

~ Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Luận văn sử dụng các số liệu thu thập công tác đấugiả quyển sử dung đắt trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, và dé ra các giảipháp ting cường hiệu quả công tắc này cho đến năm 2020 trén địa bản tỉnh Lạng Sơn,4 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sử hệ thing các vn bản, ch độ, chính sich hiện hành về quản lý nhân lực củahà nước nói chung và tình hình triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dungdắt rong năm vừa qua; Luận văn áp dung các phương pháp nghiền cứu sau:

- Phương pháp điều tra khảo sát;

+ Phương pháp thống kế

- Phương pháp hệ thống hỏa, phân ích, so sinh;

~ Phương pháp phân tích tng hop

~ Phương pháp tham vin ý kiến chuyên gia và phương pháp kết hợp khác

CHUONGI — CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE CÔNG TÁC

QUAN LÝ DAU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT

1-1 Cơ sử lý luận giá đất, cơ sử khoa học xác định giá đất và định giá đất và

phương pháp định giá đất

Dit dai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đổi với đất daimà nói giá cả đất dai phản ảnh tác dụng của đắt đai rong hoạt động kinh, nó là sựthu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết địnhbi nỗ có th thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thỏi gian nào đó Quyén lợi đất dai

đến đâu tì có thể có khả năng tha lợi đến đồ từ đất và cũng có gd cả tương ứng, như

giá cả quyền sở hữu, giá cả quyển situ dung, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyéchấp Hầu hết những nước có nến kinh t thi trường, giá đất được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyển sở hữu dat đai Xét về phương diện tổng quát, giá dat là giá bánquyỄn sở hữu đất dai chính là mệnh giá của quyển sở hữu minh đắt đó trong khonggian và thời gian xác định

11.12 Đặc điển của gi đắt

ự về phương thức biểu hiển: Giá cả đất phản ánh tác đụng của đt đai tronginh tổ, quyền lợi đất dai đến đâu thi có khả năng thủ lợi dé đó và cũng cóKhông gió

hoạt độ

giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyén sử dụng, giá cả quyền chothuê, giá cả quyền thé chấp Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khácnhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dung còn có thể biểuhiện 1g quyền thuê, Có nghĩa là đất đại tổn ti thị trường cho thuê, Mỗi quan hệ giáca đắt đai với quyỂn thuê cũng giống như mỗi quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác địnhsuất lợi tức hoàn vốn là có thé tính ra giá đất.

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đắt dai có tính khác biệt cá thể lớn lạithiểu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dai từquế kh đến tương li thời pian hin thành giá cd, khổ so sinh với nhau Khi định

giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loi đất và tình trang thị trường, tiến hành phântích cụ thể để đưa ra giá đất phủ hợp với từng thời điểm nhất định

Giá at đai không phải là biểu hi của giá trị dat dai, gid cả cao hay thấp không.phải do giá thành sản xuất quyết định Dit dai không phải là sản phẩm lao động cia

con người, cho nên không có giá thành sản xuất thực tế trong trường hợp con người

phải khai phá đắt đai, thì chỉ ph là một bộ phận của gi đất vì có thể nh được chỉ phítrực iếp đầu tư vào đt tuy nhiên các khoản chỉ phí khá thì khó có thé phân bổ để màhạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đt ở tạ khu vực đô thi các khoản chỉ phi trực tiếpnhư xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cắp va thoát nước ó thể tính tinđược và phân bố một phần vào giá đắt Nhưng các chi phí khác có thể ké đến là xây.dựng hệ thng cơ sở hating xã hội (rường học, bệnh viện cho ) gốp phần làm cho

khu dân cu đó thuận lợi hon trong cuộc sống, phan nao day giá dat của khu vực đó lên

nhưng khó tính toán để đưa vào giá dit đó được.

Gis đất chủ yêu là do nhu cầu về đắt dai quyết định và có xu thể tăng rõ răng, tốc độ

tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do

nguyên nhân từ hai mặt ạo thành Đầu tiên là do tính khan hiểm của đất đai nên tỉnh

eo dân trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh , xã hội và nhân khẩu tăng

lên không ngimg nên yêu cầu về đất iếp tue tăng theo, cho nên giá đt ngày cing tăng,đồng thời do ấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nàng cao khiến cho tỷ sut linhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thé giảm lợi nhuận từ 46 làm cho giá đất có.trang thái tăng lên Trong thị trường thông thưởng, giả cả hing hỏa chịu ảnh hưởngcủa bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đắt là do tự nhiên cung cấp,đất dai mã côn người có thể sử đụng được là rit hạn chế, làm cho tính co dn trong

kinh t cũng rt nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kính tế,

ên tinh co dn lạ rấ lớn, đồ là mặt chủ yếu ảnh hướng đến gi

Giá đắt có tinh khu vực và tinh cá biệt rõ rệt: do đất có tinh cố định về vị trí, nên giữacác thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tỉnhđặc trưng khu vực rõ rằng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì

giá đất cũng khác nhau, giá đắt có tính cá biệt rõ rằng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc.

vào sự phát triển của kính tế, sự gia ting din số của từng ving, vì vậy thừa đất khácnhau có giácả rất khách nhau

LL2 Cơ sở khoa học xác định giá đất1121 Địa tô

Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp.cho người chủ sở hữu rượng đất Địa tô gắn liền với sự ra đồi và tồn ti của chế độ tưhữu về rudng đắt Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động câu nô lệ vànhững người chiếm hữu ruộng dat nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô làmột sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm doạt trong chủnghĩa tư bản, đo còn chế độ tư hữu về ruộng đắt trồng nông nghiệp nên vẫn tổn tại địatô.V thực chết, đị tô tư bản chủ nghĩa chính là phần gi tị thẳng dư thữa ra ngoàilợi nhuận bình quân và đo nhà tụ bản kính doanh nông nghiệp trả cho dia chủ Địa tôtư bản chủ nghĩa phin ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nôngnghiệp và công nhân nông nghiệp âm thuê, Trong chi ngha tư bản, cổ cúc loại địa tô

địa tô chênh lệc] khi

muộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhả tư bản, thi„ địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyề trong chủ nghĩa xã hi

những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưngvẫn tin tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nha nước về bản chất với địatô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại đại tô mi chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất6 diễu kiện sin xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vi tr ginthị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hon, Là độ chênhlệch giữa giá cả sin xuất xã hội và gid cả sản xuất cá bit, Những người kính doanhtrên ruộng đất loại tốt và loại vừa có th thu được một khoản lợi nhuận binh quânbằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sin xuất cá biệt Bì ruộng đấtthuộc sở hữu của địa chủ nê lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ đướihình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinhdoanh tơ bản chủ nghĩa về ruộng dit, Dịatô chênh lệch còn tồn tại cả trong điễu kiệnchủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túyphụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phẩn dưới hình thức thu

nhập của nhà nước, Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tố chênh lệch T và đị tổ chênhlệch Il, Địa tổ chênh lệch Ï là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đắt có độmẫu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệchIIIa địa tô chênh lệch tha được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh

lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất dai nó được chuyển vào giá cả dit dai

hay tiễn hu đất hàng năm, còn đị tô chênh lệch II sẽ thuộc vé những người dw tơhay thâm canh trên thửa đt đó

Sự khác nhau

nhau của yếu tổ chỉ phối đến mức đị tô Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thịgiá đất đô thị và gid đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác

và dat nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tằng trên

đắt Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc sỉ do đồ quyết định

kha năng sinh lời của thửa dat, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng.

suit ngân hàng là một rong những yéu tổ quan trong làm cho giá đất có thể thay

đồi, vi địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất để xem giá đắt còn bị ảnh hưởng bởi yéu tổ nảo Có thé thấyngay rằng lãi xuất ngân hing ma cao thi số tiỀn mua đất phải giảm di, nếu không thì

đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua dit đ có địa tô Cònu lãi suất ngânhàng mà giảm xuống thì số iễn bô ra mua đất phải tăng lên do người bản không muỗnbán với gi hấp, để ít thụ được ịatô lớn hơn thu nhập do lượng tiên bán đất gửi vàongân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên \gười bản mới chấp nhận vì vậy nha tư.bản kinh doanh muỗn sử dụng đất tốt phải xác định gid cả Trong quá trình phát triểnkinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinhdaonh đất đai luôn có lãi Người bản đất căn cứ vào Iai xuất ngân hing lâm oo sở đểxác định giá dit Dương nhiên đó phải là lãi suất phổ bin và có thể tính bình quântrong khoảng thời gian tương đối dai để loại trừ ảnh hưởng của nhân tổ cá biệt trongphạm vi nén kinh tế quốc dan có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, khôngkể ở nông thôn hay thành thị, Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nóichung, không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đắt nông nghiệp.

1.1.2.3 Quan hệ cũng câu

“Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cá của hàng hóa thông thưởng được quyết định

tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung

_vượt cầu thi giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình

thành là

Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất.Những hàng hỏa cỏ cing tỉnh chất sự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả‘it đai cũng vậy, giá cả đất dai cũng phụ thuộc vào mỗi quan hệ cung cầu quyết định.

Nhưng vi đất đai khác các loại hang hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân.

văn nên không hoàn toàn vận hình theo nguyên tắc cung cầu ni trên mà hình thành

nguyên tắc cung cầu riêng.

‘Vi vị tri đất đai có đặc tinh tự nhiên như tính cố định về vị vàdia lý, không sinh s

tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn

trong từng khu vực cinh cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xây ravề phía cầu nghĩa là đất đại không thé tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều

về tính độc chiếm giá cả.

Bn cung và bên cầu đều không dé đảng bit được ở đâu có thông tin về cung về cầu

Tính thay thể là có hạn, Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao

dich, các thửa đất lu mang tỉnh đặc thủ riêng, nên tính thay thé nhau cũng cổ giới hạn

Do đó, đất đại không thé chỉ lấy nguyên tắc cân bằng dé quyết định giá cả Nhất là đất

đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn din Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thịtrường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời bạn nhất định, bên cung cấp đất chủ

yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tổ này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất dai,

"hi tiến hành định giá dit, cần tim hiểu diy đủ các đặc tính trên cau thị trường đắt dai,

Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung edu, cần tính đến nhân tổ thời gian, phân tích

động thái Vì hiện trang cung cầu thường là được hình thành từ sự xem Xét tỉnh trangphát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai

‘Cung cầu của thị trường dit dai diễn biển có phần khác so với quan hệ cung cầu trong.

thị trường hàng hóo thông thường Vấn đ

bởi vì cung cầu đắt về cơ bản là cố định và bat biển giá của đất trong một khu vựcnhất định sẽ xúc định bằng yêu tổ cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trường kinh tế,mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giaothông, tỷ lệ lãi xuất của ngân hàng [1]

113 Khái niệm Định giá đt và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện địnhgiá đất.

1.1.3.1 Khải niệm Định giá đắt

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tinh kinh tổ- kỹ thuật, tinh pháp lý,

vừa mang tính xã hội, tỉnh nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tổn tại và phát

tiễn gắn liền với sự hình thành, tổn tại và phát iển của thị trường Định giá tải sản là

hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiễu khái niệm sử dụng trong lý thuyết định

iálà những khái niệm kinh , tuy nhiên cũng có một số khác biệt

W.Sealrooke cho ring: Định gi là sự ức tính v8 giá trị của cắc quyỂn sở hữu ti sincụ thể bằng hình thái in tệ cho một mục đích đã được xác định (W Searook)

Con Lim Lan Yuan định nghĩa: Dinh gá i một khoa học về ước tính giá tị cho một

mục dich cụ thể của một tai sin cu thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đế

cả các đặc điểm của tải sản cũng như xem xét tắt cả các yếu tổ kinh tế căn bản của thị

trường, bao gồm các lại đầu tư lựa chọn

Định giá đất là sự ước tính về giá tị của đắt bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đất dai là một tài sản đặc biệt

sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Giá đất ngoài các yếu tổ về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác độngbởi các yêu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tinh vẺ mặt giátrị mã không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tải sản thông thường [2]

Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách

khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất dai và giá đất ở cảtằm vi mô và vi mô, Định giá đắt cung cắp tiêu chun thị trường cho việc hoạch địnhchỉnh sách quản lý giá đất thúc dy hệ thống hoa phương pháp định giá và nâng cao độchính xác của công tắc định giá Từ đó thấy rõ ring có sự quan hệ rit mật thiết giãn

định giá đắt với việc quản lý đắt dai và quản lý thị trường bắt động sản Quản lýtốt giá đắt sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: ĐỀ phang được giá cả đất daităng đột biến; dé phòng được nạn đầu cơ đất dai; thúc diy sử dụng đất hop lý; quyphạm hóa được hành vi giao dich của bai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất

đãi có quy phạm, định giá đắt được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất

thoát tha lợi của đất dai quốc hầu [3]1.1.3.2 Phương pháp Định giá đắt

“Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đầu giá quyền sử dụng đất, có thể sử“dụng một trong số các phương pháp sau [17]

Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đấtcó đặc điểm tương tự với thửa đất cin định giá về mục dich sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều 1 hạ ting kỹ thuật và hạ ting xã hội, diện tích, kíchthước, hình thể và tỉnh trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thịtrường, trúng dau giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính.dn thi điềm định giá đắc Sau đồ phân ích, so inh, điều chính mức giá do các yếutổ khác biệt của các thửa dat so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá dat củathửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thé hoặc

phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khẩu hao hoặc phương pháp chỉ phi“heo phương pháp này, giá tị của đắt được bổ sung các khoản chỉ phí thay thé hoặccải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bắt động sản.cần định giá

Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc.phương pháp đầu tơ Đây là phương pháp định gid được sử dụng đễ ước tinh giá thitrường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tải sản đỏ sẽ đem lại hoặc có khả năngnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong,sẽ đem lại Giá trị tải sản được ư

tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi rồng

Phương pháp thang du: Tổng doanh thu phát triển giả định của bắt động sản được ước.tinh trên cơ sở diễu tra khảo sắt thu thập các thông tin v giá chuyỂn nhượng, giá cho

thuê và các yếu tổ khắc hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự vớidin dự kiến đầu tr xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gin nhất cókhả năng sinh lợi, điều kiện kết cầu hạ ting kỹ thuật và hạ ting xã hội tương đương; có.tính đến xu hướng và mức độ biển động cia giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các

yéu tổ khác hình thành doanh thu

Phương pháp hệ số chỉnh giá đắt được xác định căn cứvào giá đất phổ biến trên thị trường,n kinh Ế - xã hội cụ thể tại địa phương vàgiá đất trong bảng giá dit, Giá đắt của thita đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quyđịnh nhân với hệ số điều chỉnh.

Trong việc sử dung các phương pháp trên để tiến hành định giá đắt, không có phương:pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ cổ sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn

các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích

hợp nhất

1.1.3.3 Yêu cầu về thông tn trong dp dụng phương phip định giá đắt

Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, gi dit tring đâu giá quyềnsử dụng đất, giá đất trong cơ sở đữ liệu về đất đai, giá đắt trên sản giao địch bắt động.sản, giá đất được xác định từ chỉ phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đắt thịtrường) phải bảo dim khách quan, trung thực.

“Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tạikhu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá:

Khi áp dụng các phương pháp định giá dit phải uu tiên lựa chọn các thông tin quyđịnh về khu vực định gi đắt va tai thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất1.1.3.4 Điều kiện áp dung phương pháp định giá đất

Phuong pháp so sinh trục tiếp được áp dụng 48 định giá đắt kh trên thị trường có các

thứa dit so ảnh đã chuyên nhượng rên thị tường, tring đẫu giã quyền sử dạng đắc

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thừa đắt có tài sản gắn liễn

với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đắt và tài sản gắn

10

liền với dit) tương tw với thửa đắt cẩn định giá đã chuyển nhượng tê thị tường.trúng đâu giá quyền sử dụng đất

Phương pháp thu nhập được áp dụng dé định giá đổi với thửa đất xác định được cáckhoản thu nhập, chỉ phí từ việc sử dụng đất

Phương pháp thăng dư được áp dụng để định gid đổi với thừa đắt có tiém năng pháttriển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dung đắt khi xác định được tổngcdoanh thu phát triển giả định và tổng chỉ phí ước tính;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giả dit được áp dụng để định giả đất cho các trườnghợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá dat trong bang giá dat)cưới 30 ty đồng đối với các tinh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đốivới các tinh miễn núi, ving cao; dưới 20 ty

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sửdụng đất.

12.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đắt

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hing ti sản công khai mànhững người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đầugiá đồng ý bản bằng cách gỡ búa

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong.những điều luật cụ thể Điều 3 Luật bán đấu giá tải sin nước Cộng hia nhân dân TrungHoa năm 1996 quy định "bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tai sản oKhai theo đó các tà sin và quyén ti sản được bán cho người trĩ giá cao nhất" Conđạo huật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm "Bán đầu giả tuyệt đối" là cuộc bánđấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu ma hàng hóa sẽ được bán cho người trảgiá cao nhất [4]

G Việt Nam, thì thuật ngữ "Bán đấu giá tải sản" là hình thức bán công khai một tàisản, một khỗi ti sn; theo đô cổ nhiễu người muốn mua tham gia tả giá, người tả giá‘cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua đượcsản là một quátrình mua và bản bằng cách đưa ra món hàng cin đấu giá, ra giá và sau đó bán món

hàng cho người ra giá cao nhất Theo quy định tại Diễu 2 của Nghị định số17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 của Chính pha về bin đấu giá tàisản [7]:

+ Bản đấu giá tải sân là hình thức bản ti sin công khai theo phương thức trả gi lên

cho đến khi có người trà giá cao nhất

- Diu giá viên là người được cắp Chúng chỉ hành nghề đầu giả theo quy định.

~ Người mua được tài sản bán đầu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm,

= Tài sản bản đầu giá là động sin, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyén ti sinđược phép giao địch theo quy định của pháp luật.

~ Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lẫn trả giá trước liễn kể.

«= Người có tài sin bán đâu giá là chủ sở hữu ti sản, người được chủ sở hữu ủy quyỄnbán tải sản, người có trách nhiệm chuyển giao ti sản để bán đầu giá hoặc cá nhân, tổchức có quyén bán tà sin của người khác theo quy định của pháp luật

~ Người tham gia đấu giá ti sân là cá nhân, đại điện ổ chức có đủ điều kiện tham giađấu giá để mua tai sản bán đầu giá.

Du giá là việc mua bán tai sản công khai mà những người mua sẽ trả giả từ giá thấpcho tới khi trả giá cao nhất và người bản đầu giá đồng ý bán, Như vậy, xét về bản chấtcủa bin đâu giá tải sản là quan hệ dân sự vé mua bin tải sản thông qua hình thức đầu

giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đầu giá tài sản được diỄn ra

theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sỡ hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chứcnăng ban đầu giá thực hiện việc bán đầu giá tải sản

Tài sin trong đấu giá rất da dạng nhưng chung quy lại cổ thể chiara làm ha loại tảsản: Loại thứ nhất là tải sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệthuật, đồ dùng cá nhân, bắt động sản, động sin ) được bin theo hình thức tự nguyệnvà loại thứ hai là tài sản thusở hữu của nhà nước (tải sản để thi hành án; tài sản làtang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định

của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tai sản bảo đảm theo quy định của pháp

l2

luật về giao dịch bảo dim: ti sin nhà nước phi bán đẫu gi theo quy định của phápluật về quản lý tải sản nhà nước.) được bán theo hình thức bắt buộc.

‘Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tit cả các QPPL, văn bản.pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sựthống nhất nội ti heo những iêu chí nhất định như bản chất, nội dụng, mục dich“Theo đó, hệ thông pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thổ

"Với quan niệm này pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa phải là một ngành độc lập có.phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh rếng biệt Mặc dù pháp Iu về bin đầubán đầu

gi tài sản cũng bao gồm tổng thể các QPPL, điều chỉnh các quan hệ xã hội

giá ti sin được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẳm

cquyền ban hành và có mỗi quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật Tuy nhiên, do

đặc điểm cia loại tải sin được đưa ra bin đầu giá theo cách phân định của pháp luật,"mà pháp luật về bản đầu gi tải sin không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào Các

quy định của pháp luật về bán dau giá nằm rải rác trong các quy định của Luật, Pháp.

lệnh, Nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ky giao dịch dim bảo,Luật kinh doanh bit động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sàn nhà nước, Pháp lệnh xử lývi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định.

dung dit để giao dit có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thué đất, Nghị địnhhàng hóa do người vận chuyển lưu giữ tại cảng biên Việt Nam Vì vậy, cần thi

pháp luật về bin đấu giá tải sản vừa đang là những quan hệ bổ trợ tư pháp giúp cho

hoại động của các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm

vụ của mình trong xử lý các tải sản để thi hành án, tịch thu sung công quỹ nha nước

trong các khoản bỗi hoàn iễn phat hoặc ban ải sản nhà nước, vừa là các quan hệ pháp,

luật về giao dich din sự kh cá nhân, tổ chức có yêu cầu bin đầu gid tải sản thuộc sởhữu của họ,

Tuy nhiên, xem xét pháp luật về bán đấu giá trong mỗi quan các ngành luậttrong hệ thống pháp luật có thé đưa ra Khái niệm pháp luật về bản đầu giá tài sản như.

sau: “Pháp luật vẻ bản dau giá tài sản là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chink

Tĩnh vục bản đấu giá tà sản bao gdm những quy định về nguyên tắc, thủ tục bản đẳul3

it sản, người bin din giá và quản lý nhà mước đổi sới hoạt đồng bản đẫu gi tàisản do cơ quan nhà nước có thấm quyễn bạn hành” 6]

Nhu vậy, khung pháp luật về bán đấu giá tài sản ở nước ta đang trong quá trình hìnhthành chưa th tạo thành một trật tự pháp luật đẫy đủ và én định Chưa có một vấn bảnpháp luật nào có giá tị pháp lý cao như Luật để điều chỉnh và tổ chức hoạt động bánđấu giá ti sin nhằm đưa tổ chức và hoạt động này ngày cảng có hiệu quả hơn trongtiến tình cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng như hội nhập kinh tế quốc 8, g6pphan tăng cường tính công khai, minh bạch và phát huy được các lợi ích kinh t do bándấu giá ti sản dem lại

1.22 Vaitré của đấu giả quyên sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai

Bn du gi tài sản là quyền sử dụng đất ngày cảng có vai rd quan trọng tong sự phát

triển của nền knh tế nước nhà, đặc biệt trong quản lí đất đai Việc đấu giá quyỂn sử

dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sich, (ao

vn đầu ne xây đựng cơ sở hạ ng và phá tiển kinh Diu giá quyển sử dụng đất tạocar sở cho sự phất triển thị trường quyền sử dụng đắt thị tường bit động sản, Góp

phần tạo lập sự dn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, chothuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất,lâu giá

quyền sử dung đất góp phần hạn chế tình trang “hai giá đất" hiện nay tạo cơ sở, căn cứ

48 Nha nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đt: tăng nguồnthu cho ngân sách Nhà nước; điều tết và di đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướngđảm bảo lợi ich Nhà nước, lợi ich người có đắt bị thu hi và lợi ích của nhà đầu tư [6]Giao đất, cho thuê đất theo hình thức ddu giá QSDD là một trong những giải phápquan trọng được quy định trong Luật Dat dai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh

bạch trong quản lý, sử dụng dit đai Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được

áp dụng phổ biển Nhiễu vẫn để bức xúc trong quan lý sử dung đất đại thời gian qua có

thé được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết ligt, đồng bộ và hiệu

á QSDĐ:

quả Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu g

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn dé khiéu kiện trong bồi thườnggiải phóng một bằng Bên cạnh các yếu tổ khác như giá đất bồi thường chưa hop lý,

sắc biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn nại bồi thường xuấtphát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đắt giao cho chủ đầu trthực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yêu dat thu hồi là đắt nông nghiệp) nhưngchủ đầu tư bin lại với gid cao (đặc biệt là đất xây dụng các khu đô thị, khu thương

mại, dịch vụ, đắt ở và ở các thời điểm thị tường bắt động sản phát trnóng dù nhađầu te khi được giao dit, cho thuê đất phải thục hiện nộp tiền sử đụng thuêdat cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi it, nhà đầu tư lại trực ip đi hươnglượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiệnbán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạoxa mỗi quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiễu vấn đề phát

sinh từ mdi quan hệ trực tiếp này rit khó dung hòa, đặc biệt là vấn để lợi ích giữa các

cũng như xử lý vấn dé tổng thé Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiễnngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với cáctrường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có.thể giải quyết được vẫn để cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người

bị thu hdi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Vige diu giá quyỄn sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đắt và chủ thể được sửcdụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử đụng đất lại phải tham gia đầu giá côngchênh,khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hi

lệch giá đắt được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tìnhtrạng khiếu kiện vé bồi thưởng, hỗ trợ và tái định cư.

“Thứ hai, ấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, mìnhbạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đức thừa đấtnhất vẫn là thông qua dau giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ.

nhưng cách.

«quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định gi, thim định giá, quyết định giá đắt, cănsứ được coi là đồng tin cây nhất vẫn là giá đất thông qua đầu gi Còn người có quyénlợi và nghĩa vụ liên quan sẽ đễ ding chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được ápdung một cách rộng rải sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết

được bài oán về xác định giá đất sit với giá thị tường vin dang là vấn để bức xúchiện nay.

Thứ ba, đầu giá quyền sử dụng dit sẽ hạn chế được tình trạng “xin — cho” trong giao.cho thuêđất, cho thuê đất Theo đảnh giá của nhiễu chuyên gia th việc giao

vẫn có tinh trạng “tủ mù”, “xin cho”, Đây là cơ hội dé tham nhũng nảy sinh Với việcphải niêm yết thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm quyễn sử dụng đốđấu giá, các tổ chức, cá nhân có như cầu sử dụng dit, đủ điều kiện theo quy định của

pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc din xếp Có thể vẫncó những vin đề trong dẫu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏsong không thể phủ nhận những ưu thể của phương thức này.

Thứ tư, thông qua du giá với các điều kiện ring buộc chặt chế về quyền và nghĩa vụ,

nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng kỹ tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được

lầu tư ob khả năng tốt nhất v kỹ thuật, về ải chính để thực hiện dự án, cộng vớiếu tổ mặt bing sẵn có, dự ân sẽ được tiễn khai một cách nhanh chồng, thuận lợi, đemlại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng.dig án treo hoặc đắt bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều

nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng dat có rat ít dy

án bị bỏ hoang,

1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đầu giá quyền sử dụng đất1-11 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất

Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

1 [arora

15/5/2014 của Chỉnh Phủ Guy định vẻ Git đt

© | 42/2010 của Chỉnh phù; bin đâu gi tài simhime we

Stra Wang bi chi Tg wTto | Thôngtrs63322016TTBTC | BTC ney 16462014 cia BS Tai chỉnh hưởng din mtb

us| Mmearsbnaois | imesh arc eng neg gs

go hân sir dung dit để giao đắt có thu tiễn sử dụng đắt hoặc cho thuế.

Shares aT

cau) Tngn Ml uing_| cdc ln sedis se

13.2 Nội dung cơ.ban tinh Lạng Sơn

in của công tắc quản lý đấu git quyên sử dụng đất trên địaQuan lý nhà nước đổi với hoạt động đấu giá là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh

bằng quyền lực Nhà nước đối với hoạt động bản đầu giá tai sản để nhằm bán đượctài sản với giá cao nhất, Với các nguyên tắc cơ bản là: “công Khai, liên tục, kháchquan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyén, lợi ich hợp pháp của các bên thamgia” [7] hoạt động bản đấu giá tdi sản luôn mang lại cả lợi ích cho người báncũng như người mua.

Quan lý nhà nước đối với hoạt động bán đầu giá tải sin của chính quyền cấp tinh, cóthể khái quát gồm một số nội dung sau:

Mii là, bảo dim biên chỗ, cơ sử vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm Dịch vụ

bán đầu gi ti sản theo quy định của pháp luật v8 đơn vị sự nghiệp có thu, Phát triển

đôi ngũ đầu giátich ewe cử đi đảo tạo nâng cao năng lực về trình độ cho đội ngũđấu giá viên giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, vũng về bản lĩnh chính tr, trong sing vềđạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày cảng cao của xã hội, phục vụ đắc lực cho.công cuộc cải cách tư pháp và hội nhập kinh tế quốc tế

Hai là, rà soát, hệ thông hóa và hoàn thiện văn bản QPPL của Hội đồng nhân dân,'UBND các cấp của tinh quy định về công tác bin đấu giá tải sản nhằm tạo cơ sở pháp.

lý thống nhất và đồng bộ, trắnh chẳng chéo, mâu thuần; hướng dẫn theo thẩm quyềnviệc sử dụng các mẫu văn bản, giấy tờ trong lĩnh vực bán đầu gid tải sản, số theo đôitài sản bán đấu giá, số đăng ky bán đấu giá tài sin; mẫu thẻ đầu giá viên; quy định cụ

thể về mức phi đấu giá tại địa phương căn cứ vào nghị quyết của Hội đồng nhân dântinh, thành phổ trực thuộc Trung ương phủ hợp với các quy định của pháp luật vé phep

Ba lò, tổ chức thi hành, yến tuyển, PBGDPL về đấu ii ải sản, chính sich phátin nghề đấu giá tải sản; xây đựng Quy hoạch phát triển các tổ chức bán đấu giá

chuyên nghiệp trên địa ban tinh, trong đó tập trung vào việc thành lập các doanh

nghiệp bán đấu giá ti sin, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hoa công tác bán đu giá

tải sản

“Bản là, kiểm trụ thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức, hoạt động bin đầu giá tải sintrong phạm vi địa phương theo thẳm quyền; kim tra về tổ chức và hoạt động đối với‘Trung tâm Dịch vụ bản đấu giá tai sản, doanh nghiệp ban đấu giá tai sản, chi nhánh.của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thông qua kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát

hiện và xử lý nghiêm minh những sai phạm trong hoạt động bản đấu giá tải sân

định kỳ bàng năm tổ chức sơ kết, tổng kết đ nhằm đánh giá toàn diện, chínhŠ thực trạng công tác bán đấu giá tài sản, từ đó đưa ra các giải pháp để nâng cao

chất lượng công tác bán đấu giá tải sản, dip ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và

‘ur bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng;

“Chính sich cho phép Việt Kiểu mua BĐS tại V

người không có hộ khẩu tinh Lạng Som được mua nhà tại thành phố; các chính sichthuế của Nhà nước đối với BĐS.

Nam; chính sách cho phép những.

Các yếu tổ về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tổ kinh liên quan như: Tinh hình cưng cầu BDS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhậpbình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đắt trongvùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng.“hoán, thị trường tin dụng trong vùng.

-CCác yếu tổ xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ giatăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên đo cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.Ngoài ra, các yếu tổ khác tong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân tí,vấn để an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị củaBDS Tinh trang những người sống trong khu vực

1.42 Những nhân tb chi quan= Các yếu tổ tự nhiên

Vị tr của BĐS: khả năng sinh lời do yêu tổ vị trí BĐS mang Ini cảng cao thi gi tị của'BĐS cảng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó; hay tại ngã3 ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đắt

cùng loại nằm ở các vùng ven Việc xem xét, đánh giá ưu thé về vi trí BĐS là cực kỳ

quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thé, điện tích thửa đất hoặc 16 đắt: Một kích thước và diện tích thửađất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thé của đa số dân cư trong vùng.

Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BDS tọa lạc cao hay thấp so với BDS khác tong

vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập.

nước vào mila mua hay bị hiện tượng triều cường thi giá trị của BĐS sẽ thấp và ngượclại thì giá của nó sẽ cao hon,

Khả năng mang hạ thu nhập từ BDS: Mức thu nhập hing năm tử BĐS mang lại sẽ cóẢnh hưởng quan trong đến giá tri của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS

cảng cao thi giá chuyén nhượng của nỗ cảng cao va ngược lại

"Những tiện nghỉ gắn liền với BĐS: Một khu đắt di cổ rất nhiều yêu tổ thuận lợi nhưng:

nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tằng, khu đắt đó sẽ có những hạn chế nhất

định trong việc xác định giá dit Ngược lai, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sởhạ ting (gio thông, cắp thoái nước, thông tn liên lạc.) sẽ lâm tăng gi trị của đất vàtác động trực tiếp đến giá đất

- Các yếu tổ về pháp lý liên quan đến BĐS

Tinh trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển quyền sử dungAit, sở hữu nhà, giấy phép xây dưng hiện có Các quy dịnh về xây dựng và kiến rácgắn với BDS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựngkhác gắn với BDS: Tình trạng cho thuê, thể chấp BĐS, tỉnh trạng tranh chấp quyền sử.dụng dắt, sử hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chúng

20

1.3 Cơ sở thực tiễn vỀ công tác quânquyền sử dụng đất15.1 Những kinh nghiệm từ các dia phương,

13.11 Tình hình đẫu giá Quyn sử đụng đất tại Thành phố Hỗ Chi Minh

Là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội củakhu vực phía Nam Thành phố Hỗ Chi Minh cing là nơi thực hiện công tie đấu gidquyển sử dụng đất từ rt sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành ph Hồ Chí Minhlà 700 tý đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ

dụng nguồn thu đó thành phố

ng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử12 quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ dấu.in sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất.

á 50%, 40% và 30%

giá guy

(Cu thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu

nguồn thu từ đầu giá quyền SDD tương ứng với những khi đắt trị giá dưới 50 tỷ đồng,50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đầu gid với đấtcông có điện tích 500-1.000m* (nội thành) và 1.500-2.000m* (ngoại thành) [13]

Nam 2014, công tác đầu giá quyền sử dụng đắt trên dia bản TP.HCM tăng lên gílần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sich cũng tăng từ 14,794 tỷ đồnglên 51,753 tỷ đồng.

“Trong năm 2015, Thành phổ sẽ tiễn hành đầu giá quyền sử dụng đắt nhiều khu đất đã

hoàn thành công tác giải phông mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sich

nha nước [6].

1.5.1.2 Bau gid quyền sử dụng đắt ở thành phổ Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung wong và là trung tâm của các tinh miễn Trung.“Thực hiện công tác đầu gid quyên sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành,cay chế đẫu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QD-UBND ngày 17/5/2008 về

việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng dat dé giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc cho thuê đất, cụ thể:

Tất cả những người tham gia đầu giá đều thực hiện đầu giá trực tiếp đẻ nhận quyển sửdụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông bảo trêncác phương tiện thông tin đại chúng 3 lẫn Sau khi hết thời gian tiêm yét gi, Hội đồng‘ban đầu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

21

Xỗi đơn đăng ký tham gia déu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giả vàngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bin đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ýcủa Hội đồng bán đầu giá

"Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/mẺ mỗi người tham gia đấu giá được

quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn, Thời gian

quy định hồ giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không cóai tip tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trứng đầu giá

Tình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần bô đối với mỗi đổi

tượng tham gia đầu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05

phút Đôi tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp

theo không được thấp hơn gi hô trước đó.

á hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức

Sau khi đối tượng tham gia đầu

á của đối tượng vita hô 3 lẫn, mỗi lần cách nhau S0 gi

gi “Sau khi người di

phiên ddu giá nhắc lạ lần coỗi cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đốitượng vừa hô mức giá đó trúng đầu giá Nếu ngay ở lẫn đầu tiên, sau 05 phút kể từkhi người điều hành công bé bắt đầu đầu giá mà không có đối tượng hỗ giá, hi phiênđấu giá coi như không thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vio quỳ ngân.sich Nhà nước và Hội đồng đâu giá lập biên bản hủy phiên đầu giá

Tại phiên đầu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đồ rút lạ giá đã hô th việc

đầu giá được t6 chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không

được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phỏng đấu giá: dng thời khôngđược trả lại tiền đặt cược.

Sau khi việc bản đấu gid kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản ta chỗ và mọi người tham,

gia đấu gid đều ký vào biên bản.

1.5.1.2 Tình hình đẫu giá quyên sử dụng đốt trên đị bàn thành ph Hà Nội

Dầu giá quyền sử dụng đất là một chỗ trương lớn và a nhiệm vụ trọng tâm của thànhphố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Dit dai và các văn bản quy phạm pháp,luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hảnh Quyết định số 66/2003/QD-UB

2

ngày 29/5/2003 về

tự xây dựng cơ sở hạ ting, bản quy trình này quy định chỉ tiết với 4 bước thực hiện vàc bạn hành Quy trình đầu giá quyển sử dụng đắt đ tạo vn đầunhũng quy định chặt chế tới từng ngày cho việc đầu giá quyền sử dụng đất

“Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đầu giá quyền sử dụng đắt từ năm 2003, kết quả

thực hiện công tác đắu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự ấn

tích 7,1 ha thu được 973 ty đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đầu giá“quyền sử dung đất tại 12 dự án thuộc 7 qui

„ huyện với tổng diện tích 39,3 ha đất vàthu được tổng số tiền là 2.208 tý đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giáquyền sử dung đất, diện tích gin 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng

Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha làdiện tich dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô điện tch dự kiến dànhcho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha [I3]

Theo bio cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nộisản có đấu hiệu phục

im 2014, do thị trường bat độngBi nên nhiều phiên đầu g á có số lượng tăng cả vỀ người thamgia đấu giá và quy mô diện tích Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đầu giá

18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng, Một số đơn vị có kết quả

đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà

Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch) huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng(vượt 22% kế hoạch) [4]

%2 Những công trình khoa học có lita quan đến dé thi

Luận văn Thạc sĩ của Phạm Thị Thu Hành, “chuyên dé: Đánh giá thực trạng đấu giá.quyỂn sử dung đất tai một số dự án trên dia bàn thành phố Ha Long, tỉnh QuảngNinh” [7]

Luận văn Thạc sĩ của Vũ Văn Hải, "chuyên đề Dinh giá thực tang đấu giá quyển sử

<dung đất tại một số dự ân trên địa bàn huyện Kim Thành, tinh Hải Dương” [8]

Luận văn thục si của Ngô Lan Phương "chuyên đề: Hoàn thiện công tie quản lý Nhà nước

về bán đầu giá ti sản trên địa bản tỉnh Lang Sơn” [9]

23

Kết luận chương 1

Có thể thấy mặc đủ các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất dai, với chứcnăng, nhiệm vụ và hệ hống tổ chức quản lý đất ai rất khác nhau đối với mỗi nước,mỗi khu vực trên t iới, nhưng công tác định giá đất, định giá bit động sản gắn vớidắt ở hầu hết các nước trên thể giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ

thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về

đất đại trong cơ chế thị trường bit động sản.

én của sản xuất (đất dai, lao động, vốn và khoa họcđược,Cie nước đều có các chính sách, pháp luật phủ hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh

Trong 4 nguồn lực phát t

thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trong hàng đầu và không thể thi

dế - xã hội để đất đai được khai thác ngày cảng có hiệu quả hơn trong những nămqua Ở các nước trên thé giới Pháp Luật về đấu giá tải sản được xây dựng thành bộ luậtriêng, tại nước ta chế định này nằm rải rác trong các Văn bản QPPL khác nhau như:Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định, Luật quản lý tải sản, Luật thì hành án dân

tính đồng bộ.sự Him cho hệ thống cơ sở pháp lý thiết

Lợi ige đầu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước về

đất đại là các yêu tổ được nối tới qua thực tiễn đầu giá QSDĐ Trên cơ sở khoa học,

h của

căn cứ pháp lý và thực tiễn trình bay trong phan tổng quan Tôi nhận thấy việc nghiên

cứu về đấu giá quyễn sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn là rất cần thiết góp

phần hoàn thiện quy tinh, cơ ch, ting cường hiệu qua của công tác đâu giá quyển sử

dụng dit, phát huy nguồn nội lực từ đất dai trong quá tinh CNH-HDH đất nước.

4

CHUONG2 THỰC TRANG CÔNG TAC QUAN LÝ DAU GIÁQUYEN SỬ DUNG DAT TREN DIA BAN TINH LANG SON

2.1 Vị tri ja lý và tinh hình kinh tế - xã hội của tỉnh

211 Vitri da lý

Lạng Sơn là tỉnh miễn núi, nằm ở phía Đông Bắc của Việt Nam; cách thủ đồ Hà Nội154 km đường bộ và 165 km đường sắt phía bắc giáp tinh Cao Bằng, phía đồng bắcgiáp Trung quốc, phía đông nam giáp tỉnh Quảng Ninh, phía nam giáp tỉnh Bắc Giang,phía tây nam giấp tính Thái Nguyên, pha tây giáp tinh Lạng Sơn Theo chiều bắc —

nam từ 2227 21°19" vi bắc; chiều đông — tây 106°6" — 107°21° kinh đông.

Hình I: Sơ đồvị tí đị ý tính Lang Sơn

Tỉnh Lạng Sơn có 10 huyện và 01 thành phố; trang tim tỉnh nằm cách thủ đô Hà Nội154km về hướng Đông Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị biên giới Việt - Trung18k, đồng thời nằm liền kể với khu tam giác năng động Ha Nội - Hai Phong - Quảng

Ninh, Tinh Lang Sơn còn có các tuyển giao thông mang tính chiến lược phát triển kinh.

25

tẾ xã hội chạy qua, như tuyển Quốc lộ 1A, 1B, 4, 4B, tuyển đường sắt liên vận quốctổ Việt Nam - Trung Quốc.

Tinh Lạng Sơn nằm ở vị trí địa thể thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội và an ninhquốc phòng tạo sự thúc diy kinh tế xã hội không riêng của Tỉnh mà côn có tắc độnglớn đến các tỉnh vùng Đông Bắc.

212 Tình hình kinh té- xã hội

Tổng sin phẩm trong nước (GDP) năm 2016 use tính tăng 621% so với năm 2015,trong đó quý I tăng 548%: quý IL tăng 5,78%; quý II tang 6,566; quý IV ting 6,68%,"Mức tăng trưởng năm nay tuy thấp hơn mức tăng 6,68% của năm 2015 và không đạtmục tiêu ting trưởng 6,7% đề ra [12] , nhưng trong bối cảnh kinh tế thé giới không

thuận, giá cả và thương mại toàn cầu giảm, trong nước gặp nhiều khó khan do

thời tiết môi trường biển din biến phức tạp thi đạt được mức tăng trưởng trên làmột thành công, khảiđịnh tinh đúng in, kịp thời, hiệu quả của các biện pháp,

giải pháp được Chính phủ ban bành, chi đạo quyé cấp, các ngành, các địaphương cùng thực hiện.

Trong mức tăng 6,21% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sảntăng 1.36% thấp nhất ké tr năm 2011 ở lại đầy, đồng góp 0.22 diém phần trim vàomức tăng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,57%, thấp hơn mức tăng9,64% của năm trước, déng góp 2,59 điểm phần tram; khu vực dich vụ tăng 6,9đồng góp 2,67 điểm phần tram,

“Trong khu vực nông, lâm nghiệp vả thủy sản, ngành lâm nghiệp có mức tăng cao nhấtvới 6,1 vi nhưng do chiếm tỷ trong thấp nên chỉ đồng gép 0,04 diễm phần tram vàomức tăng chung; ngành nông nghiệp với quy mô trong khu vực lớn nhất (khoảng 75%)chỉ tăng thấp ở mức 0.72%, đông góp 0.09 điểm phần tăm; ngành thủy sản ting2.80%, đóng góp 0.09 điểm phần trăm Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản nấm

khó khăn do

nay gặp nhiề biển bắt lợi của thời tết rét đậm, rết hại đã năm tại

các tỉnh miễn Bắc và Bắc Trung Bộ; hạn hán, xâm nhập mặn tại khu vực Nam TrungBộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long: liên tục những đợt lĩtrong các thing cuối năm tại các tỉnh miễn Trung và sự cổ môi trường biển xảy ra cuối

26

thing Tư tại vùng biển các tinh Bắc Trung Bộ đã gây ảnh hưởng lớn tới kết quả sảnsuit của khu vực này

“Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, ngành công nghiệp tăng 7.06% so với năm

trước, trong đồ công nghiệp chế bin, c tạo đạt mức tăng cao 11,90%, đồng góp

dang kể vào mức tăng trưởng chung với 1,83 điểm phần trim Ngành khai khoáng năm

nay giảm tới 4,00%, đã làm giảm 0,33 điểm phần trim mức tăng trưởng chung, đây làmức giảm sâu nhất từ năm 2011 trở lại đây [12] Nguyễn nhân chủ yếu do giá dầu thể

giới giảm khiến lượng đầu thổ khai thác giảm hơn 1,67 triệu tin so với năm trước: sảnlượng khai thác than cũng chỉ đạt 39,6 triệu tấn, giảm 1,26 triệu tin Xu hướng ngành.

công nghiệp chuyển dịch sang lĩnh vục chế biến, chế tạo, giảm sự phụ thuộc vào

ngành khai khoáng là điều cần thiết vì Việt Nam đang hướng tối mục tiêu phát triển

bền vững hon, Ngành xây dựng tăng trưởng khá với tốc độ 10,00%, đóng góp 0,60

điểm phần trim vào mức tăng chung,

“Trong khu vực dich vụ, đồng góp của một số ngành có tỷ trong lớn vào mức tăngtrưởng chung như sau: Bán buôn và bản lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt mức tăng8.28% so với năm 2015, đóng góp 77 điểm phin trim vio mức tăng trưởng chung:hoạt động tải chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 7,79%, đóng góp 0,43 điểm phầntrăm; hoạt động kinh doanh bắt động sản được cả thiện hơn với mức tăng 4,00%, caohơn mức tăng 2,96% của năm tước, đồng góp 021 điểm phẳn trăm: dich vụ lưu rủ vàăn uống năm nay có mức tăng trưởng khá cao 6,70% so với mức tăng 2,29% của năm.2015, đồng góp 0,25 điểm phần tram vào mức tăng trưởng chung.

VỀ cơ cầu nn kinh tế năm nay, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trong16.32% khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 32.72%; khu vực dich vụ chiếm

40,92%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 10,04% (Cơ cấu tương ứng của

năm 2015 là: 17,00%; 33.25%; 39.73% 10,029)

Xét vé góc độ sử dụng GDP năm 2016, tiêu dùng cudi cùng tăng 7,32% so với năm.2015, đóng góp 5,29 điểm phần trăm vào mức tăng chung (trong đó tiêu dùng cuốicăng của hộ din cư đóng gp 4,81 điểm phần trăm tích lấy ti sin tăng 971%, đồng

27

ốp 3.08 điểm phần trim; chênh lệch xuất, nhập khẩu hàng hóa và dich vụ tình trungnhập siêu kim giảm 2,16 diém phần tram của mức ting trường chung.

2.2 Tình hình sử đụng đắt và đầu giá sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn221 Tình hình quản lý đất dai

~ Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về dat đai thuộc thẩm quyển củaUBND tinh

Cấp tinh đã tổ chức hội nghị quán triệt triển khai thi hành Luật Bat dai năm 2013;

LW huy én thi hành Luật Bit đaiđến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân trên địa bản Công tác tập huấn các văn

„ thành phổ đã tổ chức hội nghị quản triệt phổ

bản quy phạm pháp luật vẻ đất đai tiếp tục được quan tâm thực hiện, kết quả toàn tinhđã 18 chúc được 42 cuộc tập huấn, với 3.761 người tham gia Việc tuyên truyền, phổ

biến, giáo dục pháp luật đất đai được quan tâm thực hiện ở các cấp, các ngành với

nhiều nội dung chuyên sâu và bằng nhiều hình thúc như: Pht sóng tiên các phươngtiên thing tn đại chúng, mở hội ngh ; đối tượng được tuyến truyền

Nhin chung, công tac tuyên truyn pháp luật đất đai trên địa bản tinh Lạng Sơn đượctriển khai sâu rộng đến mọi đối tượng với những nội dung thiết thực và hình thức phủ

hợp được các cấp, các ngành và dư luận nhân dân đánh giá cao.

V8 ban hành văn bản quy định chỉ tiết hi hành: Công tác xây đựng và ban hành vănbản đã được UBND tỉnh thực hiện theo đúng thẩm quyền, kịp thời điều chinh một số

hành nhiệt

đai Công tác xây dựng, thực thi chính sich pháp luật về đất dai ti các huyện, thành

phố đã được triển khai đồng bộ, hiệu quả UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành 12 văn.

bản quy phạm phip luật quy định chỉ it vỀ quản lý, sử dụng đắt đai theo thẳm quyềnvấn đề phát sinh trong quá trình chỉ đạo, đi vụ quản lý Nhà nước

~ Việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dung đắt

im 2020, kể hoạch sửdụng đất 5 năm kỹ đầu (2011-2015) của tỉnh Lạng Sơn đã được Chính phủ ph duyệt

tại Nghị quyết số 09/NQ-CP ngày 09 tháng 1 năm 2013,

Quy hoạch sử dụng đất cấp tính: Quy hoạch sử dụng đắt &

28

“Quy hoạch sử dựng đất cắp huyền: UBND tỉnh Lạng sơn đ

Quy hoạch sử dụng đắt đến năm 2020, ké hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu

(2011-2015) của 11/11 huyện, thành phố.

"hành lập và phê duyệt

“Thực hiện Luật Dit dai năm 2013 vé công te lập kể hoạch sử dựng đắt hàng năm cắphuyện, Sở Tải nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ đạo.sắc huyện, thành phổ, thị xã trién khai công tác lập kế hoạch sử dung đất hàng nămtheo đúng quy định Đến hết thắng 12 năm 2016 có 11/11 huyện, thành phố, tiến hành

lap kế hoạch sử dung đắt năm 2017 và đã được UBND tinh Lạng Sơn phê duyệt

“Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chinh phủ ti Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5

năm 2015 về Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sir

ï (2016 - 2020) iđạo tổ chúc thy hiện cơ bản hoàn thành việc lip điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đấtdụng đất kỳ “Quốc gia, Ủy ban nhân dân tinh Lạng Son

ấn năm 2020 và lập ké hoạch sử dung đắt kj cuối (2016 - 2020) cắp tỉnh, hiện naydang rà soát trình Hội đồng nhân dân thông qua và trình Chính phủ xét duyệt

~ Việc giao đất, cho thuế đất, thu hồi đắc chuyển mục đích sử dụng đất

“Công tá thu hồi đất, giao đất, cho thuê dit, chuyên mục dich sử dụng đắt đi với các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được các ngành, các địa phương phối hợp thực hiện theo.

đăng quy định của nhà nước và của tỉnh Thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

điều kiện giao đắt, cho thuê dit đối với các tổ chức xin thuê đắt Trong năm 2016:

Tiếp nhận hd sơ giao đất, cho thuê dit cho 51 tổ chức, với điện ch là 108 ha, cho hộgia đình, cá nhân thuê đất điện tích 20 har ddu giá quyền sử dụng đất ti các xã.

phường là 7.954,7 m2; thu hồi đắt của 08 tổ chức không còn nhu cầu sử dụng dat, vớiđiện ch là l0 ha

“Công tác giao đắt, cho thuê đắt, cho phép chuyển mục dich sử dụng đất cho các tổ

chức trong nước, doanh nại6 vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân để thehiện ác dự ân đầu tr đã được UBND tinh chỉ đạo, thục hiện đồng quy định của phápluật Việc giao đắt, cho thuê đất, thu hồi dat, chuyển mục đích sử dụng đắt thực hiệntheo quy hoạch, kế hoạch sử dung đất được phê duyệ Các đự án, công tinh có sửdung đất trồng lúa được thực hiện nghiêm ngặt theo quy định về quản lý, sử dụng đất

29

trồng lúa Việc giao đt, cho thuê đắt đáp ứng cho nhu cầu phát triển của các ngành,các lĩnh vực và thực hiện đúng tinh tự theo quy định của Luật Đắt đai năm 2013.'Việc giao dat thông qua hình thức đầu giá quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định.Tay nhiên, vige cho thuê đấ chủ yu vẫn không thông qua hình thúc đấu giá

ất để

Việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ấu giá chưa được thực hiện

do tinh chưa thành lập Quỹ phát triển đất nên chưa có nguồn kinh phí thực hiện việc

hồi thường, giải phóng mặt bằng

- Vé ti chính đất đái, giá đất

Việc xây dựng Bảng giá đất được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luậtThời hạn sử dụng bảng giá dat là 5 năm Mức giá các loại dat trên địa bàn tinh LangSơn xây dưng đều nằm trong khung giá của Chính phi, mức tối da dạt từ 40% đến

75% khung giá của Chính phủ Quá trình xây dựng Bảng giá dit, tỉnh Lạng Sơn đã

thống nhất với các tỉnh giáp ranh, bảo đảm mức giá các lại đắt tại khu vực giáp ranhchênh lệch không quá 30% theo quy định tai Nghị định số 44/2014/NĐ.CP ngày15/5/2014 của Chính phủ Việc điều chỉnh giá dit sẽ được điều chính khi điều tra vàcó sự biển động sẽ thực hiện điều chính

Về hệ số điều chỉnh giá đất, UBND tinh Lạng Sơn ban hành Quyết định số

11/2015/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 Quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) để tinh đơn

giá thuê đất: Quyết định số 17/2016/QĐ-UBND ngày 25/3/2016 về việc quy định hệ

s6 điều chỉnh giá đắt để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đắt năm 2016 trên địa bàntinh Lạng Son; năm 2017 UBND tinh ban bảnh Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND.ngày 21/4/2017 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đắt để tinh thu tiền sử dụng đất,tiên thuê đất năm 2017 trên địa bàn tinh Lạng Sơn.

222 Hiện trang sử dụng các loại đắt

Theo số liệu thống kế dit dai của Sở Tài nguyên và Môi trường từ năm 2015- 2016,hiện trang sử dụng đất đai của tỉnh Lạng Sơn được thể hiện ở Bảng 2.1 [15]

30

Bing 2 Hiện rạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tính Lạng Sơn

‘Nam 2018 ‘Nim 2016

stt sử dụng đất Mã | Tổng | cocta Tổngđiện| Vyđịnh | ce) tet |

1 [nga cre ain worn | tam | eons [HP1 | Plaine nai NAP | BAO | mm 8608685

11 [ike a wa | aim | 66 | aaa | aarong 6: Ditchyén wing innwse | LUC wor | alases | anas

12 | biting iy hing im te uve | 2A | see | M2nS |3

1à | lag ya nn an | man | a0 | sawa | a0

14 | bivsing png nen | urn | ima) 00206016

15 | ling de dụng nop | sa | lãi | saan | vat

16 | iting sin nsx | anos | asi 4469013 | oss

17 lauding tay ân wis | tase | 027 | H857 | 022 |BÁTPHHNôNGNGHỤP pax | số | sm | 50387 | ao»

214 | xà dmg 58 co quan qe | Hộ | om | Họa | om

aus |Debdweteereldeew os Tay | am |e [nh

32

Nim20is Nam20i6

srr oa ng ae XE quy | code | tiga | Se

216 [Phuydngendngdgms [BON

2i7_| Bikers nae rox) 1 | om | 79 [om

2W [BALmatuniegiotions ery y | ag | s94 | tan

3 [ble ep) s4ee7 | ae | oaae7 | 6

5 name KT - is | 238 | waioo | 238

‘Wigudn: Sử TN&MT Lang Som năm 2013-2016)

2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tinhLạng Sơn

= Công ác đầu giá quyền sử dụng đắt để giao đất được thực hiện đúng quy định Tuynhiên, việc cho thuê đất chủ yếu vẫn Không thông qua bình thức đấu giá quyền sửdụng đất

- Việc thu hồitit theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dé đấu giá chưa được thựchiện do tinh chưa thành lập Quy phát triển đắt nên chưa có nguồn kinh phí thực hiệnviệc bỗi thường, giải phông mặt bằng,

= Các đơn vị tự vin tổ chức thực hiện việc đấu giá và trực tiếp bán đầu giá đang thựchiện trên địa bin tinh chỉ thực hiện tổ chức phiên đấu giá sau khi địa phương đã hoànthành việc bai thường, giải phông mặt bằng và bản h sơ đấu gid; các bước giải phóng

mặt bằng, chun bị phiên đầu giá, trình phê duyệt kết quả tring đâu giá và hoàn tit cácthủ tục về đất dai cho người tring đầu giả sau đầu giá do các cơ quan chuyên môn củađịa phương thực hiện Vì vay, bồ sơ kết quả đầu giá còn nhiều hạn chế không thốngnhất, việc đăng ký hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chongười trúng đẤu giá côn chậm ảnh hưởng đến quyền lợi của người trồng đấu gi

+ Việ thực hiện cúc quy định về đấu giá quyển sử dung dit được thục hiện diy đủtheo đúng quy dinh tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 362014/TT-

BTNMT Tuy nhiên, ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số

09/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2013/TT-BTC ngày 16/3/2012hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tai chính trong hoạt động đấu giá

quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng dat hoặc cho thuê đất nhưng việc

trình UBND tỉnh phê duyệt giá cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá

quyền sử dụng đất

231 Đấu giá quyên sử dụng đắttheo Kết quả rà soát quy đắt

Trong năm 2016 UBND tỉnh Lạng Sơn đã chỉ đạo các Sở ngành và UBND huyện,thành phổ Kiểm tra, rd soát Ini toàn bộ quỹ đất, tài an công chưa sử dụng hoặc sửdụng không hiệu quả, để xuất hướng xử lý để huy động vốn cho đầu tư phát triển cáccông tình hạ ting kỹ thuật trong diém trong kể hoạch: Lim tốt công tie xây dựng,điều chỉnh Quy hoạch đắt cho phi hợp với kế hoạch sử dung đất trên địa bản tỉnh; thựchiện tốt công ác quản lý ti sin công hiệu quả, tránh lãng ph, thất thoát

Trên cơ sở báo cáo đề xuất tham mưu của sở ngành, UBND tinh đã ban hành Kể hoạch

số LIS/KH-UBND Xử lý quỹ đất, ải sản công trên địa bản tinh sau khi kiểm tra, rà

soát (đợt 1); Kết qua rà soát như Bảng 2.3

Bảng 2.3 Quin lý quỹ đất để thực hiện đầu giá quyền sử dụng đấtstr hu ait địa bàn Điện ch đâu giá (m2)

1 [aBkEsm HE]

3— [Hoga Bink Gin 0

5 [Hen Văn Quan tr4 | Huyện Tring Định 17s

5— [Huyện Van Ling 75

© [Huyện Coo Lie 77 [Ee Bink 3064303 |HhyệnĐnhtip 1500305— | Huyện Ch Lang 27559010 [Hw Line SED)

1 [Bite sin gino Hội đồng dẫu gã OSD ditTing cộng

(Nguồn thông tin lắp từ Kế hoạch 115/KH-UBND của UBND tinh)

242 Quy trình thực hiện đấu giá quyên sử dạng đắt:

Trên cơ sở các vấn bản quy định của Trung ương và thực tế địa phương thực hiện theo

quy định văn bản của Trung ương; Tuy nhiên trên địa bàn tính Lạng Sơn chưa ban

34