(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng

(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng(Luận án tiến sĩ) Giao dịch về quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng

TR¯âNG Đ¾I HàC LU¾T HÀ NÞI

THEO PHÁP LU¾T VIâT NAM

LU¾N ÁN TIËN SK LU¾T HàC

HÀ NÞI, 2024

THEO PHÁP LU¾T VIâT NAM

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học cāa riêng tôi Các số liệu nêu trong luận án là trung thực Những phân tích, kết luận khoa học cāa luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin bày tỏ lòng tri ân đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga, TS Tuấn Đạo Thanh, cùng đội ngũ các Thầy, Cô cāa trường Đại học Luật Hà Nội và Học viện Tư pháp - những người đã truyền cảm hứng, động viên, trực tiếp hướng dẫn, góp ý giúp đỡ tôi nghiên cứu và hoàn thành Luận án này

MÞ ĐÄU 1

1 Tính cÃp thi¿t căa đÁ tài 1

2 Māc đích và nhiãm vā nghiên cąu 3

2.1 Mÿc đích nghiên cứu 3

2.2 Nhiệm vÿ nghiên cứu 3

3 Đßi t°ÿng và ph¿m vi nghiên cąu 4

3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.2 Phạm vi nghiên cứu 5

4 Ph°¢ng pháp lu¿n và ph°¢ng pháp nghiên cąu 5

5 Nhÿng đóng góp mái, ý ngh)a khoa hác và thāc tián căa Lu¿n án 6

5.1 Những vấn đề mới cāa luận cn 6

5.2 Ý nghĩa khoa h漃⌀c và thực tiễn cāa luận cn 7

6 Bß cāc căa Lu¿n án 8

CH¯¡NG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CĄU VÀ C¡ SÞ LÝ THUYËT CĂA LU¾N ÁN 9

1.1 Tình hình nghiên cąu 9

1.1.1 Nghiên cứu về quyền sá hữu và QSDĐ 9

1.1.2 Nghiên cứu về giao dịch QSDĐ 155

1.1.3 Nghiên cứu về QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ khía cạnh hoạt động công chứng 29

1.2 Đánh giá vÁ tình hình nghiên cąu liên quan đ¿n đÁ tài lu¿n án 32

1.2.1 Đcnh gic về nội dung nghiên cứu&&.&&&&&&&&&&&&&&32 1.2.2 Những vấn đề tr漃⌀ng tâm mà luận cn cần phải tiếp tÿc nghiên cứu&&&&33 1.3 C¢ sß lý thuy¿t căa đÁ tài 36

1.3.1 Lý thuyết nghiên cứu 36

1.3.2 Ccc giả thuyết nghiên cứu 38

1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 38

1.3.4 Về hướng tiếp cận cāa đề tài và ccc phương phcp nghiên cứu 39

K¿t lu¿n Ch°¢ng 1 42

DOANH VÀ PHÁP LU¾T VÀ GIAO DÞCH QSDĐ TRONG HO¾T ĐÞNG KINH DOANH TĆ HO¾T ĐÞNG CÔNG CHĄNG 44 2.1 Lý lu¿n vÁ giao dßch QSDĐ trong ho¿t đßng kinh doanh 44

2.1.1 Khci niệm và đặc điểm và phân loại QSDĐ &&&&&&&&&&&& 44 2.1.2 Khci niệm, đặc điểm cāa giao dịch QSDĐ và giao dịch QSDĐ trong hoạt

2.3 Lý lu¿n pháp lu¿t vÁ giao dßch QSDĐ trong ho¿t đßng kinh doanh tć ho¿t đßng công chąng 64

trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng 64 2.3.2 Khci niệm, đặc điểm cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh 68 2.3.3 Cấu trúc phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng 71 2.3.4 Yêu cầu điều chỉnh cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ khía cạnh công chứng 73 2.3.5 Ccc điều kiện đảm bảo thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng 77

K¿t lu¿n Ch°¢ng 2 81 CH¯¡NG 3: THĀC TR¾NG PHÁP LU¾T GIAO DÞCH VÀ QSDĐ TRONG HO¾T ĐÞNG KINH DOANH VÀ ĐÁNH GIÁ THĀC TIàN THĀC HIâN TĆ

mua QSDĐ trong hoạt động kinh doanh 84

3.1.3 Đối tượng cāa giao dịch QSDĐ, giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&&&&&&&&&&&&&&&&&& 89

3.1.4 Hợp đồng về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh 101

3.1.5 Quyền và nghĩa vÿ cāa ccc bên trong giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh 111

3.1.6 Thā tÿc thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh&&.&&.109 3.2 Thāc tián thāc hiãn pháp lu¿t vÁ giao dßch QSDĐ trong ho¿t đßng kinh doanh tć ho¿t đßng công chąng 116

3.2.1 Đcnh gic chung về công chứng ccc giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh

CH¯¡NG 4: ĐÞNH H¯àNG, GIÀI PHÁP HOÀN THIâN PHÁP LU¾T GIAO DÞCH VÀ QSDĐ TRONG HO¾T ĐÞNG KINH DOANH TĆ HO¾T ĐÞNG CÔNG CHĄNG VÀ NÂNG CAO HIâU QUÀ THĀC HIâN T¾I VIâT NAM 136 4.1 Đßnh h°áng hoàn thiãn pháp lu¿t giao dßch vÁ quyßn sĉ dāng đÃt trong ho¿t đßng kinh doanh tć ho¿t đßng công chąng 136

4.2 GiÁi pháp hoàn thiãn pháp lu¿t giao dßch vÁ QSDĐ trong ho¿t đßng kinh doanh tć ho¿t đßng công chąng và nâng cao hiãu quÁ thāc hiãn t¿i Viãt Nam 139

4.2.1 Giải phcp hoàn thiện phcp luật giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng Error! Bookmark not defined 4.2.2 Giải phcp nâng cao hiệu quả thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng 147

MÞ ĐÄU 1 Tính cÃp thi¿t căa đÁ tài

Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được trong hoạt động SX-KD; bái nó tạo nền tảng, không gian, nơi chứa cho hoạt động sản xuất Vì vậy, việc tiếp cận đất đai sử dÿng vào mÿc đích đầu tư, SX-KD có ý nghĩa đặc biệt quan tr漃⌀ng Trong điều kiện đất đai thuộc sá hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chā sá hữu và thống nhất quản lý thì việc tiếp cận đất đai trước tiên được thực hiện tại thị trưßng sơ cấp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho ccc doanh nghiệp sử dÿng vào mÿc đích SX-KD Tuy nhiên, quỹ đất công mà Nhà nước quản lý ngày càng bị thu hẹp do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ ổn định lâu dài đối với tổ chức, hộ gia đình, cc nhân (g漃⌀i chung là ngưßi sử dÿng đất); vì vậy, việc giao đất, cho thuê đất có xu hướng giảm sút về số lượng Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế thị trưßng, dưới tcc động cāa ccc quy luật khcch quan cāa kinh tế thị trưßng đòi hỏi sự phct triển cāa thị trưßng QSDĐ thứ cấp là tất yếu khcch quan Do đó, việc tổ chức, cc nhân tiếp cận đất đai thông qua ccc giao dịch về QSDĐ để sử dÿng vào mÿc đích kinh doanh là xu hướng mang tính tất yếu khcch quan và không thể đảo ngược được Ccc giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng thúc đẩy sự phct triển cāa thị trưßng bất động sản (BĐS) vận hành đồng bộ, thông suốt, lành mạnh và góp phần duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô; làm tăng lượng cāa cải, vật chất trong xã hội; là cầu nối cho ccc thị trưßng khcc như: thị trưßng tài chỉnh, thị trưßng hàng hoc vật liệu xây dựng, thị trưßng hàng hoc sức lao động, thị trưßng thương mại, dịch vÿ phct triển Ý thức được tầm quan tr漃⌀ng cāa vấn đề này, Nhà nước đã xây dựng, ban hành phcp luật điều chỉnh giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhằm xcc lập khung phcp lý cho ccc giao dịch này vận động nằm dưới sự quản lý cāa Nhà nước và bảo hộ quyền, lợi ích hợp phcp cāa ccc bên lợi ích cāa Nhà nước, cāa xã hội; cũng như trcnh gẫy ra sự đổ vỡ cāa thị trưßng BĐS Dẫu vậy, do sự đan xen giữa thị trưßng BĐS có tổ chức và thị trưßng BĐS phi tổ chức (hay còn g漃⌀i là thị trưßng BĐS <ngầm=), cũng như ý thức tuân thā phcp luật cāa ccc chā thể cāa thị trưßng BĐS còn hạn chế& à một khía cạnh khcc, phcp luật điều chỉnh ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh còn thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất, nhiều quy định chưa thực sự rõ ràng như: vấn đề QSDĐ cāa hộ gia đình, vấn đề đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, về QSDĐ cāa ngưßi Việt Nam định cư á nước ngoài và tổ chức, cc nhân nước ngoài thực hiện ccc giao dịch về QSDĐ, về hiệu lực cāa ccc giao dịch chuyển QSDĐ trong hoạt động kinh doanh & Điều này đã và đang gây nên nhiều khó khăn và rào cản lớn đối với ccc chā thể trong việc trong hoạt động kinh doanh QSDĐ trên thị trưßng bất động sản

Như nhận diện được tính chất phức tạp cāa những giao dịch về BĐS nói chung và giao dịch về QSDĐ trên thị trưßng BĐS nói riêng, phcp luật dân sự, phcp luật đất đai, phcp luật kinh doanh BĐS, phcp luật nhà á và phcp luật về công chứng, chứng thức đều ghi nhận và quy định sự <hiện diện= cāa hoạt động công chứng với tính ccch là thiết chế trung gian tham gia quản lý và kiểm soct ccc giao dịch về QSDĐ trong phòng trcnh rāi

ro; bảo vệ quyền và lợi ích hợp phcp cāa ccc bên trưßng bất động sản và đóng vai trò là cầu nối quan tr漃⌀ng giữa ccc chā thể kinh doanh thực hiện ccc giao dịch kinh doanh QSDĐ với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc xcc lập và bảo đảm thực thi ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh trên thực tế

Nghiên cứu từ khía cạnh thực tiễn ccc giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh trên thị trưßng thßi gian qua cho thấy, phần lớn ccc giao dịch, đặc biệt là ccc giao dịch cāa ccc hộ gia đình, cc nhân - chā thể chiếm tỷ lệ lớn trong quan hệ đất đai và là chā thể thực hiện ccc giao dịch về QSDĐ phổ biến trên thị trưßng - không thể thiếu vai trò cāa hoạt động công chứng với tính ccch là hoạt động <gcc cổng= nhằm hướng dẫn, rà soct, cảnh bco và phòng ngừa ccc giao dịch QSDĐ trci phcp luật Mặt khcc, do giao dịch QSDĐ có gic trị tài sản lớn; vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

<Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này=1 Từ nội dung quy định này cho thấy hầu hết ccc giao dịch QSDĐ là bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực Trên thực tế, phần lớn ccc hợp đồng về QSDĐ (bao gồm cả ccc hợp đồng trong hoạt động kinh doanh) được ccc bên lựa ch漃⌀n thā tÿc công chứng; do tính ưu việt cāa hoạt động công chứng tạo niềm tin cho khcch hàng Việc thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tiếp cận thông qua <lăng kính= cāa hoạt động công chứng cho thấy nhiều điểm bất cập giữa thực tế với ccc quy định cāa phcp luật

Tuy nhiên, nghiên cứu phcp luật điều chỉnh đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được nhìn nhận dưới khía cạnh công chứng cho thấy, bên cạnh ccc thành công, những kết quả mang chiều hướng tích cực như đã đề cập á trên thì ccc giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cũng còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, nhiều vướng mắc phct sinh và thậm chí là nhiều sai phạm gây nên những hệ luỵ tiêu cực trên thực tế à khía cạnh phcp luật cho thấy, sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, thậm chí mâu thuẫn giữa phcp luật chung và phcp luật chuyên ngành, giữa phcp luật nội dung và phcp luật hình thức; ccc điều kiện và tư ccch chā thể giao dịch, những cơ sá để xcc định tính hợp phcp cāa đối tưßng tài sản là QSDĐ và ccc tài sản có liên quan; vấn đề hiệu cāa giao dịch công chứng với sự tham chiếu với ccc quyền và nghĩa vÿ cāa ccc chā thể tham gia giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, ccc quy trình, thā tÿc và vấn đề xử lý ccc phct sinh trên thực tế giao dịch kinh doanh QSDĐ hiện phcp luật hiện hành chưa cÿ thể, rõ ràng, thậm chí là còn nhiều khoảng trống, gây khó khăn cho việc triển khai trên thực tế Có thể nhận diện những hệ luỵ trci chiều từ thực tiễn ccc giao QSDĐ trong kinh doanh nhìn nhận dưới khía cạnh công chứng như: Vấn đề xcc định sai về chā thể, về đối tượng giao dịch, còn lúng túng trong việc xcc định tư ccch chā thể có yếu tố nước ngoài, chā thể là hộ gia đình sử dÿng đất, là tài sản chung vợ chồng nhưng một ngưßi đứng tên trên giấy chứng nhận,

1 Điểm a khoản 3 Điều 167 cāa Luật Đất đai năm 2013

vấn đề tài sản trên đất chưa đăng ký quyền sá hữu khi thực hiện giao dịch; về sự phân định chức năng, nhiệm vÿ, quyền hạn và giới hạn trcch nhiệm cāa cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký, cơ quan có thẩm quyền công nhận giao dịch và cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa được rành mạch, còn chồng chéo và trùng lắp; năng lực và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh, hoạt động công chứng còn bộc lộ nhiều hạn chế, phct sinh nhiều sai phạm; vấn đề chuyển đổi số trong hoạt động công chứng, trong quản lý nhà nước về đất đai chưa thực sự kiện toàn Đặt trong sự tham chiếu với Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII xcc định: <Đến năm 2045, trá thành nước phct triển, thu nhập cao=2 thì nước ta phải thực hiện khẩn trương, quyết liệt, hiệu quả, đồng bộ nhiều giải phcp mà một trong số đó là phải biến đất đai thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phct triển đất nước Muốn vậy, chúng ta phải đổi mới từ chính scch, phcp luật đến thể chế quản lý và sử dÿng đất Để làm được điều này cần có sự nghiên cứu hệ thống, đầy đā, toàn diện phcp luật đất đai nói chung và phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng để đưa ra giải phcp hoàn thiện phcp luật, nâng cao hiệu quả thực thi mang tính thuyết phÿc, có cơ sá khoa h漃⌀c Mặt khcc, nghiên cứu về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tiếp cận dưới khía cạnh phcp luật đã có nhiều công trình khoa h漃⌀c đề cập và công bố trong thßi gian qua song nghiên cứu về vấn đề này từ <lăng kính= tham chiếu thông qua thực tiễn hoạt động công chứng một ccch có hệ thống, bài bản, đầy đā, toàn diện về lý luận và thực tiễn á cấp độ tiến sĩ luật h漃⌀c thì dưßng như còn ít công trình thực hiện và công bố Với những lý do cơ bản được phân tích trên đây, nghiên cứu sinh (NCS) lựa ch漃⌀n đề tài <Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo

pháp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng= làm luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c

như là một phương thức góp phần khắc phÿc sự khuyết thiếu nêu trên

2 Māc đích và nhiãm vā nghiên cąu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mÿc đích nghiên cứu cāa luận cn là đưa ra giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ thực tiễn hoạt động công chứng dựa trên sự phân tích lý luận, phân tích thực trạng và đcnh gic thực tiễn thực hiện lĩnh vực phcp luật này nhìn từ hoạt động công chứng

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mÿc đích nghiên cứu, luận cn xcc định ccc nhiệm vÿ nghiên cứu cÿ thể sau đây:

- Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc phân tích khci niệm, đặc điểm cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công

2 Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Văn kiện Đại hội Đải biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập 1, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tr 36

chứng; nguyên tắc, ý nghĩa cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&

- Phân tích những vấn đề lý luận phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc luận giải khci niệm, đặc điểm; cấu trúc nội dung và ccc yếu tố ảnh hưáng đến phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&

- Phân tích thực trạng nội dung ccc quy định cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc tìm hiểu nội dung ccc quy định về điều kiện thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về chā thể thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về quyền và nghĩa vÿ cāa ccc chā thể trong quan hệ giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về xử lý vi phạm phcp luật giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về trình tự, thā tÿc thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&

kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng trên ccc khía cạnh kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân làm cơ sá đưa ra định hướng, giải phcp hoàn thiện

- Đưa ra định hướng, giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng và nâng cao hiệu quả thực hiện á nước ta trong thßi gian tới

3 Đßi t°ÿng và ph¿m vi nghiên cąu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận cn nghiên cứu ccc quy định phcp luật liên quan đến việc công chứng ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và thực tiễn thi hành chế định phcp luật này khu trú vào một số vấn đề cÿ thể sau:

QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ hoạt động công chứng

- Nội dung ccc quy định cāa Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), Luật Công chứng năm 2014 và ccc văn bản phcp luật có liên quan về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

- Quan điểm, đưßng lối cāa Đảng về tiếp tÿc đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính scch, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dÿng đất, tạo động lực đưa nước ta trá thành nước phct triển có thu nhập cao

- Thực tiễn thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tiếp cận từ hoạt động công chứng á nước ta

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận cn giới hạn phạm vi nghiên cứu á một số nội dung cÿ thể sau:

- Giới hạn về nội dung Nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt

động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng là đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, bao gồm ccc giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ; giao dịch về cho thuê; giao dịch về cho thuê lại QSDĐ; giao dịch về thế chấp QSDĐ; giao dịch về chuyển đổi QSDĐ& Tuy nhiên, trong khuôn khổ cāa bản luận cn này, NCS không đi sâu nghiên cứu từng giao dịch QSDĐ cÿ thể mà chỉ tìm hiểu về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng á mức độ khci quct, chung nhất khu trú vào ccc vấn đề: i) Điều kiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; ii) Chā thể thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iii) Hợp đồng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iv) Trình tự, thā tÿc cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; v) Hiệu lực cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; vi) Vấn đề công chứng hợp đồng về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; vii) Xử lý vi phạm phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng Đây là những nội dung quan tr漃⌀ng không thể thiếu, là những vấn đề tr漃⌀ng tâm mà trong quc trình thực hiện giao dịch tại ccc Văn phòng công chứng thì công chứng viên phải đặc biệt xem xét về tính phcp lý và tính hợp phcp cāa những vấn đề nêu trên này Bất kỳ một sự lơ là, thiếu cẩn tr漃⌀ng hoặc không tuân thā bái ccc quy định cāa phcp luật nội đung và phcp luật về thā tÿc thì đều có nguy cơ dẫn đến ccc giao dịch về QSDĐ trci phcp luật, là nguyên nhân cāa những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra Đây cũng là những nội dung mà xét á khia cạnh thực tế cāa nghiệp vÿ hành nghề công chứng thì sai phạm cũng xảy ra chā yếu á việc thực thi ccc nội dung này cāa ccc công chứng viên

- Giới hạn về thời gian Luận cn nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong

hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng trong khoảng thßi gian từ năm 2014 đến nay

- Giới hạn về phạm vi Luận cn đcnh gic phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt

động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng trong phạm vi cả nước

4 Ph°¢ng pháp lu¿n và ph°¢ng pháp nghiên cąu

Để giải quyết ccc yêu cầu cāa đề tài đặt ra, luận cn sử dÿng phương phcp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử cāa chā nghĩa Mcc - Lênin nghiên cứu nguồn gốc, bản chất cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tiếp cận từ góc độ công chứng; quc trình hình thành và phct triển cāa chế định phcp luật này đặt trong mối quan hệ tương tcc với ccc chế định phcp luật khcc như chế định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sá hữu nhà á

và tài sản khcc gắn liền với đất (g漃⌀i chung là GCNQSDĐ), chế định quyền và nghĩa vÿ cāa ngưßi sử dÿng đất& cāa phcp luật đất đai; giữa chế định phcp luật này với ccc lĩnh vực phcp luật khcc có liên quan như phcp luật dân sự, phcp luật doanh nghiệp và phcp luật đầu tư&

Bên cạnh đó, Luận cn còn sử dÿng ccc phương phcp nghiên cứu cÿ thể sau: i) Phương phcp hệ thống, phương phcp phân tích, phương phcp so scnh được sử dÿng á tất cả ccc chương cāa luận cn

ii) Phương phcp đcnh gic, phương phcp đối chiếu, phương phcp giả thuyết nghiên cứu được sử dÿng khi nghiên cứu Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sá lý thuyết cāa luận cn

iii) Phương phcp lịch sử, phương phcp bình luận được sử dÿng khi nghiên cứu Chương 2 - Những vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng

iv) Phương phcp đcnh gic phương phcp thống kê, phương phcp tổng hợp được sử dÿng khi nghiên cứu Chương 3 - Thực trạng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

v) Phương phcp bình luận, phương phcp quy nạp, phương phcp diễn giải được sử dÿng khi nghiên cứu Chương 4 - Định hướng, giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Việt Nam

5 Nhÿng đóng góp mái, ý ngh)a khoa hác và thāc tián căa Lu¿n án

5.1 Những vấn đề mới của luận án

Luận cn có những đóng góp mới sau đây:

Thứ nhất, dưới góc độ lý luận:

- Làm rõ và sâu sắc hơn về bản chất cāa ccc giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và vai trò cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, trên cơ sá phân loại ccc giao dịch QSDĐ mà công chứng là yêu cầu bắt buộc;

kinh doanh và cơ chế điều chỉnh cāa phcp luật đối với hoạt động công chứng ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh Xây dựng được ccc yếu tố tcc động, chi phối tới phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng và ccc tiêu chí đcnh gic hiệu quả cāa lĩnh vực phcp luật này

Thứ hai, dưới khía cạnh phcp luật:

Làm rõ được mối liên hệ liên ngành, đa ngành cāa phcp luật liên quan đến ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và phcp luật về công chứng đối với ccc giao dịch đó Nhận diện được tính tương đồng, sự thống nhất và phù hợp cāa ccc phcp luật liên ngành về vấn đề này; đồng thßi nhận diện một ccch sâu sắc, toàn diện về sự khcc biệt, tính thiếu nhất qucn, sự bất tương thích và chưa phù hợp giữa phcp luật chung và phcp luật chuyên ngành, giữa phcp luật về hình thức và phcp luật nội dung liên quan đến hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Thứ ba, dưới khía cạnh thực tiễn:

- Làm rõ được những thành tựu cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong thực tế và vai trò cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch QSDĐ trên thị trưßng và sự minh bạch, phòng ngừa rāi ro cho ccc chā thể tham gia kinh doanh QSDĐ

- Luận cn cũng làm rõ những trá ngại, vướng mắc và khó khăn khi thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trên thị trưßng từ thực tiễn hoạt động công chứng Những biến tướng và những sai phạm thưßng mắc phải trong quc trình thực hiện công chứng đối với ccc giao dịch thông qua những vÿ việc thực tế phct sinh trong thßi gian qua

thực thi phcp luật liên quan đến công chứng giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Luận cn sẽ là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với ccc nhà lập phcp; đối với đội ngũ ccn bộ quản lý nhà nước về đất đai, đối với ccc CCV mà còn là tài liệu chuyên khảo có gic trị cho ccc cơ sá đào tạo luật h漃⌀c á nước ta

5.2 Ý nghĩa khoa h漃⌀c và thực tiễn của luận án

Kết quả nghiên cứu cāa luận cn góp phần hoàn thiện hệ thống phcp luật về quyền cāa ngưßi sử dÿng đất nói chung và phcp luật về quyền cāa ngưßi sử dÿng đất khi thực hiện ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng tiếp cận từ hoạt động công chứng Luận cn chỉ ra rằng, hiệu quả cāa hoạt động kinh doanh QSDĐ và quyền cāa ngưßi sử dÿng đất được bảo đảm không chỉ được đcnh gic bái ccc quy định h漃⌀ có nhiều hay ít quyền, mà điều cơ bản là phcp luật có cơ chế hữu hiệu như thế nào để đảm bảo cho ccc quyền kinh doanh QSDĐ được thực thi trên thực tế một ccch an toàn, thuận lợi và hiệu quả, ít tốn kém chi phí, thßi gian Theo đó, hoạt động công chứng đóng vai trò không thể thiếu trong việc đảm bảo cho quc trình giao dịch QSDĐ cāa ccc chā thể kinh doanh QSDĐ được kiểm soct tính hợp phcp ngay từ quy trình đầu tiên cāa quc trình giao dịch; hỗ trợ ccc ccc chā thể trong phòng trcnh rāi ro; bảo vệ quyền và lợi ích hợp phcp cāa ccc bên&

Những đề xuất về giải phcp trong luận cn nhằm hướng tới việc nâng cao hiệu quả và chất lượng cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch QSDĐ trên thị

trưßng, góp phần quan tr漃⌀ng trong việc thúc đẩy ccc giao dịch QSDĐ trên thị trưßng được chính quy, lành mạnh và công khai hóa, phòng ngừa rāi ro và bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp phcp cho ccc chā thể tham gia thị trưßng Đạt được kết quả đó cũng chính là thúc đẩy hoạt động công chứng được chính quy và chuyên nghiệp hơn, thực sự là cầu nối an toàn và hiệu quả cho ccc hoạt động kinh doanh QSDĐ; góp phần thanh l漃⌀c thị trưßng

6 Bß cāc căa Lu¿n án

Ngoài phần lßi cam đoan, mÿc lÿc, danh mÿc ccc từ viết tắt, má đầu, kết luận, danh mÿc tài liệu tham khảo, phÿ lÿc, nội dung luận cn gồm bốn chương:

- Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sá lý thuyết cāa luận cn - Chương 2 Những vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh

doanh và phcp luật về công chứng giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng

- Chương 3 Thực trạng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh

doanh và thực tiễn thực thi phcp luật về giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng

- Chương 4 Định hướng, giải phcp hoàn thiện phcp luật giao dịch về QSDĐ

trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Việt Nam

Ch°¢ng 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH

NGHIÊN CĄU VÀ C¡ SÞ LÝ THUYËT CĂA LU¾N ÁN 1.1 Tình hình nghiên cąu

1.1.1 Nghiên cứu về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

à nước ta, nghiên cứu về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ nói riêng không thể không đề cập đến vấn đề sá hữu đất đai; mối quan hệ giữa quyền sá hữu đất đai và QSDĐ Bái lẽ, QSDĐ ra đßi, phci sinh trên cơ sá quyền sá hữu toàn dân về đất đai: Nhà nước đại diện chā sá hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ cāa tổ chức, hộ gia đình, cc nhân (g漃⌀i chung là ngưßi sử dÿng đất) Ngưßi sử dÿng đất ổn định lâu dài được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sá hữu nhà á và tài sản khcc gắn liền với đất (g漃⌀i chung là GCNQSDĐ) và được chuyển QSDĐ (thực hiện giao dịch QSDĐ) Dẫu vậy, để có <cci nhìn= hệ thống, đầy đā và đa chiều; hiểu toàn diện hơn về quyền sá hữu và QSDĐ - tiền đề thực hiện giao dịch QSDĐ, NCS đcnh gic tổng quan nghiên cứu cāa ccc h漃⌀c giả nước ngoài về vấn đề này với một số công trình tiêu biểu được công bố; cÿ thể như sau:

Thứ nhất, bài viết <Rights of ownership or rights of use? The need for a new conceptual basis for land use policy= cāa TS Lynton K Caldwell, Đại h漃⌀c Chicago

(tạm dịch: Quyền sá hữu hay quyền sử dÿng - Sự cần thiết phải đưa ra cơ sá nhận thức mới về chính scch sử dÿng đất)

Theo tcc giả, quan niệm truyền thống vẫn cho rằng, quyền sá hữu đất sẽ hạn chế việc sử dÿng đất một ccch có ý thức, cản trá đến ccc chính scch bảo vệ và phct triển môi trưßng Do vậy, quan điểm mới về ccc chính scch và đạo luật sử dÿng đất cần phải quan tâm đến lợi ích xã hội trong việc đảm bảo chất lượng môi trưßng Trong lịch sử lập phcp á ccc nước phương Tây, có sự phân biệt về tài sản trên đất với ccc loại tài sản khcc, và quyền cāa chā sá hữu cũng khcc biệt với quyền cāa ngưßi sử dÿng đất Ccc quyền liên quan đến đất không bao giß được thể hiện tuyệt đối trên thực tế, và chỉ xuất hiện rất ít ỏi về mặt lý thuyết Bài viết cũng trích dẫn lßi bình luận cāa tcc giả R.G Crocombe <Thuật ngữ <chā sá hữu= là một khci niệm lầm lẫn Con ngưßi không bao giß thực sự là <chā sá hữu= đối với đất, anh ta chỉ sá hữu ccc <quyền đối với đất= mà thôi= Quyền năng đối với việc sử dÿng và chuyển nhượng đất luôn bị ràng buộc với gic trị xã hội, cộng đồng, vương quốc hay Nhà nước và không thuộc trưßng hợp bị <sự trưng dÿng tài sản cāa Chính phā= Một trưßng hợp ngoại lệ được xcc định đối với chā thể đặc biệt trong hệ thống luật Anglo - Saxon đó là <toàn dân=, hay nói ccch khcc, đất đai thuộc sá hữu cāa <nhân dân= Riêng á Mỹ, cũng theo hệ thống phcp luật Anglo - Saxon, chā sá hữu đất có quyền năng gần như tuyệt đối, h漃⌀ không có bất kỳ nghĩa vÿ nào đối với hàng xóm hay thế hệ sau và có rất ít nghĩa vÿ với Nhà nước Theo phcp luật Mỹ, chā sá hữu đất được quyền đối xử với đất như những loại hàng hóa khcc,

được quyền bcn, mua và làm bất kỳ điều gì đối với đất mà điều đó mang lại lợi ích cho chā sá hữu Trừ một số trưßng hợp hãn hữu bị hạn chế bái mối nguy hiểm có thể gây ra cho xã hội, quyền cāa chā sá hữu đất được thể hiện đầy đā thông qua việc sử dÿng hoặc định đoạt đất Bài viết đồng thßi chỉ ra sự bất bình thưßng và không đầy đā cāa khci niệm chā sá hữu Việc xcc định chā sá hữu đất theo tập qucn sẽ không thể tham chiếu bái lịch sử hay lý thuyết Lịch sử luật phcp cāa Mỹ và cn lệ cāa Anh đã minh chứng rằng ccc quyền năng đối với đất như: Chiếm giữ, hưáng dÿng, phct triển, bảo vệ hay khai thcc ccc lợi ích từ đất trong quc trình sử dÿng đều không phải là ccc quyền cơ bản cāa quyền sá hữu Sự bảo hộ vững chắc nhất đối với ccc khci niệm đang thịnh hành về chā sá hữu đất lại nằm trong sự tồn tại cāa nó trong thực tế Ngưßi Mỹ nhận thấy quyền sá hữu đối với đất đai thông qua sự cảm nhận về ccc quyền thực tế cāa mình được quy định trong luật và nó tồn tại chống lại m漃⌀i yêu scch, ngoại trừ ccc nghĩa vÿ nộp thuế và ccc chā nợ nhận thế chấp đất Tuy nhiên, ccc quyền thể hiện sự sá hữu tuyệt đối thưßng sẽ không được giải thích bái luật thực định hay đồng bộ hóa thành một quyền sá hữu tuyệt đối với tư ccch là một quyền dân sự Tcc giả phân tích, nếu lấy yếu tố <tư hữu= là đối tượng, thì quyền sá hữu đất không đảm bảo được điều đó Sự <tư hữu= cāa chā sá hữu có thể bị xâm phạm bái cơ quan quyền lực công vì nhiều lý do, trong đó có ccc khoản thuế và rất nhiều mÿc đích công cộng như làm đưßng cao tốc, sân bay, chưa kể đến việc không có rào chắn nào bảo vệ ccc chā sá hữu thoct khỏi những tcc động cāa xã hội hiện đại như tiếng ồn, cnh scng, rcc thải, ô nhiễm khí quyển Quyền cāa chā sá hữu đất đang dần trá thành <điều kiện=, câu hỏi về ý nghĩa thực sự cāa chā sá hữu đất, cuối cùng lại nằm á <ccc điều kiện được quy định trong luật= mà chā sá hữu được phép hay không được phép làm gì Cuối cùng, điều tốt nhất mà h漃⌀ có, chính là sự hỗ trợ về việc khái kiện đòi bồi thưßng hay giải phóng trcch nhiệm Trong hầu hết ccc quốc gia, việc chống lại ccc vi phạm có tính ngẫu nhiên là trcch nhiệm cāa chā sá hữu đất chứ không phải cāa chính quyền thông qua hệ thống cảnh sct và phạm vi thực hiện ccc quyền bị giới hạn bái luật phcp, thậm chí cả tập qucn Tcc giả nhận định, quan điểm truyền thống về quyền sá hữu đất không thể đảm bảo sự <tư hữu=, an toàn kinh tế và con ngưßi Nó cũng không giữ gìn cho mỗi cc nhân khi bị giết hại hay cướp bóc trên mảnh đất cāa mình, gic trị cāa đất đai có thể bị tăng, giảm theo thị trưßng, thậm chí gcnh nặng cāa chā sá hữu còn có thể bị tăng lên bái ccc loại thuế và những định gic đặc biệt Với sự phân tích thông qua phcp luật cāa một số quốc gia về quyền sá hữu đất, tcc giả cho rằng đã đến lúc phải đưa ra một ccch nhìn nhận mới về khci niệm này Hầu hết phcp luật cāa ccc nước đều cho rằng <sá hữu= đất được hiểu như <quyền= hơn là sự <tư hữu=, bái vì không ai tạo ra đất, do vậy cũng không ai có thể coi đất đai như là <cāa riêng= Thậm chí á một số quốc gia, mặc dù việc tạo ra đất đai có thể do sự tôn tạo xây dựng cāa con ngưßi (ví dÿ ccc hành lang do con ngưßi xây dựng vòng quanh đất nước Hà Lan, thì hành lang đó vẫn thuộc về quốc gia chứ không phải tài sản tư) Trong bài viết, tcc giả cũng đưa ra nhận định <đất đai, cũng giống như nước và không khí=, không phải là đối tượng có thể sá hữu Nhưng <việc sử dÿng đất= có thể trá thành một đối tượng cāa luật và cāa quyền (cũng tương

tự như trưßng hợp cāa nước) Thông qua ccc quy định, QSDĐ có thể được xcc định rõ ràng và cc biệt hóa, cũng như có thể bảo vệ được sự công bằng, hài hòa cho mỗi cc nhân và nhu cầu hiện tại hay dài hạn cāa xã hội Bài viết có dẫn lßi cāa Gico sư Denman <quyền sá hữu hay ccc quyền khcc được thiết lập đối với đất, suy cho cùng, chỉ thực sự có ý nghĩa khi mà ngưßi đó có thể tiến hành ccc kế hoạch tích cực đối với việc sử dÿng đất và ccc tài nguyên thiên nhiên= Cuối bài viết, tcc giả cũng đưa ra kết

luận <quyền sở hữu tư về đất đai, chỉ thực sự có giá trị khi những quyền này đảm bảo

tốt hơn các giá trị cộng đồng= Thông qua tcc phẩm này, NCS rút ra một số kết luận: Một là, sá hữu đất đai mang tính tương đối so với sá hữu ccc tài sản khcc Cho dù đất

đai thuộc sá hữu tư nhân đi chăng nữa thì quyền sá hữu đất đai cũng bị hạn chế bái việc sử dÿng vào mÿc đích công cộng thông qua việc Nhà nước trưng mua đất đai theo gic thị trưßng Điều này có ý nghĩa quan tr漃⌀ng cho NCS trong quc trình thực hiện luận cn nhận diện được sâu sắc hơn sự can thiệp cāa Nhà nước với tư ccch là tổ chức quyền lực công hay với tư ccch là ngưßi sá hữu, đồng sá hữu về đất đai sẽ có quyền chi phối

và can thiệp sâu đối với ccc giao dịch về đất đai, QSDĐ Hai là, do đất đai cố định về

vị trí địa lý không di dßi được nên sá hữu đất đai được hiểu thông qua ccc quyền cāa chā sá hữu đối với đất; vì vậy, mua bcn, chuyển nhượng đất đai thực chất là sự chuyển giao ccc quyền sá hữu, sử dÿng đất thông qua ccc giao dịch trên thị trưßng - điều này cũng cho thấy, sự chuyển giao cāa ngưßi có quyền sá hữu và QSDĐ có ranh giới và

phạm trù khcc nhau; Ba là, suy cho cùng quyền sá hữu tư nhân về đất đai chỉ thực sự

có gic trị khi ccc quyền cāa chā sá hữu được đảm bảo bái hệ thống phcp lý vững chắc Mặt khcc, cho dù đất đai không do con ngưßi tạo ra song trong quc trình sử dÿng, con ngưßi tạo ra gic trị tăng thêm cho đất đai thông qua hoạt động đầu tư, bồi bổ, nâng cao hiệu quả sử dÿng đất Do đó, con ngưßi được thực hiện giao dịch về đất đai khi không

còn nhu cầu sử dÿng và phcp luật phải bảo hộ quyền năng này Bốn là, BĐS là thể

thống nhất không thể tcch rßi giữa đất đai và tài sản khcc được tạo ra trên đất Theo đó, giao dịch về đất đai cāa chā sá hữu không chỉ tính tcch riêng đất đai mà còn phải tính tới tài sản trên đất Điều này cho thấy sự cần thiết cāa việc xcc lập rõ ràng về quyền sá hữu đối với tài sản trên đất, đồng thßi đặt ra yêu cầu đối với cơ quan thực thi cộng chứng, chứng thực giao dịch phải đặc biệt quan tâm, chú tr漃⌀ng về đối tượng tài sản trong giao dịch Những kết quả này được NCS tham khảo khi nghiên cứu lý luận về giao dịch QSDĐ kinh doanh tại Chương 2 luận cn

Thứ hai, cuốn scch <Property Rights and Land Policies= (Các quyền sở hữu và các chính sách về đất đai) cāa tcc giả Ingram, Gregory K and Yu-Hung Hong, xuất

bản thcng 5/2009

Cuốn scch tìm hiểu mối liên hệ giữa quyền sá hữu và chính scch đất đai trong bối cảnh ccc nước phct triển và đang phct triển, đặc biệt là á khu vực Châu Á Tcc giả bàn về một loạt ccc chā đề về chính scch đất đai bao gồm sự xuất hiện cāa quyền sá hữu tư nhân, chuyển nhượng quyền sá hữu trong nền kinh tế chuyển đổi và những tcc động cāa việc quy hoạch đất đai và phct triển nhà á tại nhiều quốc gia Trong đó, Việt

Nam được tcc giả Stephen B Butler đcnh gic là một trưßng hợp thu hút được nhiều sự chú ý cāa ccc nhà nghiên cứu và đưa ra một số thiếu sót về thể chế cải ccch thị trưßng đất đai á Việt Nam dựa trên một cuộc khảo sct được tiến hành tại ccc tỉnh như: thā tÿc, gcnh nặng về năng lực cāa chính quyền địa phương, vấn đề bồi thưßng khi thu hồi đất và vai trò cāa Nhà nước trong thā tÿc chuyển nhượng QSDĐ Cho dù không liên quan trực tiếp đến đề tài luận cn song kết quả nghiên cứu cāa công trình này có gic trị tham khảo cho NCS khi tìm hiểu về quyền sá hữu và chính scch đất đai tại Chương 2 luận cn nhằm luận giải về sự khcc nhau cơ bản về sự chuyển giao quyền sá hữu đất đai cāa chā sá hữu và sự chuyển giao quyền sá hữu về QSDĐ là rất khcc nhau; từ đó, những yêu cầu về quy trình, thā tÿc và nội dung cāa việc chuyển giao đó cũng không giống nhau

Thứ ba, cuốn scch <Sự bí ẩn cāa tư bản= (2006) cāa Hernado de Soto, Nxb

Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội

Đây là công trình nghiên cứu về sự phct triển cāa tư bản á ccc nước phct triển và đang phct triển thông qua kênh tạo tư bản từ đất Trong đó, tcc giả đề cập đến đất đai với tư ccch là tư bản Theo Hernado de Soto, đất đai chā yếu tồn tại á trạng thci tĩnh, có nghĩa là không thể tạo ra tư bản nếu không được khai thcc và sử dÿng có hiệu quả De Soto viết: Người dân ở những nước chậm phát triển cũng khôn khéo và có đầu

óc kinh doanh như người dân ở những nước giàu có Vấn đề khác biệt then chốt là vì phần lớn họ sống trong những ngôi nhà không phải là chā sở hữu thực sự Họ không có quyền pháp lý đối với đất đai, nhà cửa hoặc công việc kinh doanh Họ không thể sử dÿng chúng như những đồ ký quỹ hoặc vay mượn khi cần thiết Họ cũng không thể sử dÿng những dịch vÿ thiết yếu như điện, nước Và nếu họ có tích luỹ được tài sản, họ sẽ gặp rāi ro khi bị những rào cản từ phía chính quyền Đối với NCS, gic trị cơ bản nhất

cāa cuốn scch này chỉ ra vai trò cāa hệ thống đăng ký, bảo hộ về mặt phcp lý ccc quyền cāa ngưßi dân đối với đất đai; phòng ngừa rāi ro và đảm bảo an toàn phcp lý để biến đất đai từ trạng thci hiện vật sang hình thci gic trị Điều này giúp NCS hiểu sâu sắc hơn gic trị cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ trong kinh doanh nói riêng Theo đó, yêu cầu về việc cải ccch ccc quy trình và thā tÿc phcp lý đối với ccc giao dịch, việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ, cơ sá dữ liệu về đất đai, minh bạch trong việc xcc lập quyền sá hữu về đất đai và ccc tài sản khcc gắn liền với đất đai là yếu tố cần thiết, khcch quan, tạo ra những tiền đề tốt, thuận lợi cho ccc giao dịch về đất đai thực hiện nhằm phct huy và nâng cao hiệu quả sử dÿng đất, khai thcc tối đa tiềm năng và thế mạnh cāa đất đai

Thứ tư, bài viết "Real Estate Investment In China-Legal Review And Analysis

Of Foreign Investors, Participation" (Đầu tư bất động sản tại Trung Quốc dưới góc độ phcp luật và phân tích cāa ccc nhà đầu tư nước ngoài) cāa Xiaoyang Zhang

Tcc giả nghiên cứu việc đầu tư BĐS tại Trung Quốc; về quyền sử dÿng và quyền sá hữu đất đai; đất đô thị thuộc sá hữu nhà nước, còn đất nông thôn thuộc sá

hữu tập thể Cÿ thể bài viết có đoạn: <Tất cả đất đai ở Trung Quốc thuộc về Nhà nước

hoặc tập thể Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được QSDĐ chứ không phải quyền sở hữu đất Các nhà đầu tư nước ngoài thường có hai lựa chọn thay thế để có được quyền: a) Mua trực tiếp nhà nước; hoặc b) Mua lại tự động như là một thay thế đầu tư do đối tác Trung Quốc đóng góp trong một liên doanh cổ phần hoặc hợp tác xã

Quyền sở hữu đất tư nhân đã bị bãi bỏ ở Trung Quốc Theo Điều 10 cāa Hiến pháp 1982, đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu cāa các tập thể Vì các tập thể nông thôn được quản lý hành chính theo sự lãnh đạo cāa chính quyền trung ương và địa phương, có thể hiểu chung rằng tất cả quyền sở hữu đất đai do Nhà nước chỉ huy

Mặc dù quyền sở hữu đất tư nhân không có sẵn ở Trung Quốc, Điều 2 cāa Hiến pháp sửa đổi năm 1988 quy định rằng QSDĐ được phép chuyển nhượng.= Kết quả

nghiên cứu cāa bài viết cung cấp kinh nghiệm nước ngoài trong góc độ so scnh, đối chiếu với chính scch, phcp luật về đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào BĐS Cho dù không liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu song thông tin cāa bài viết cung cấp nền tảng kiến thức vững chắc để nghiên cứu lý luận về giao dịch QSDĐ

Thứ năm, bài viết <Historical overview of the American land use system - A diagnostic approach to evaluating governmental land use control= cāa Gico sư John

R Nolon, đăng trên lawweb.pace.edu/files/landuse/, tạm dịch <Tổng quan về lịch sử

hệ thống pháp luật Mỹ - sự tăng cường vai trò điều chỉnh hoạt động sử dÿng đất từ phía Chính phā=

Bài viết phân tích hệ thống phcp luật về đất đai cāa Mỹ có nguồn gốc từ phcp luật Anh Trong phcp luật nước Anh, quyền sá hữu tư nhân được bảo hộ mạnh bái hệ thống cn lệ và ccc nguyên tắc bắt buộc được quy định bái Tòa cn Còn á nước Mỹ, ccc bang giữ lại thẩm quyền xcc định và giới hạn quyền sá hữu, bao gồm QSDĐ và ccc tài nguyên thiên nhiên Việc quản lý đất đai á Mỹ chā yếu thông qua quy hoạch, mÿc đích sử dÿng đất Hiến phcp Mỹ trao cho Nghị viện thẩm quyền quy định thương mại giữa ccc tiểu bang, bao gồm cả quyền bảo vệ nguồn tài nguyên trước sự ô nhiễm môi trưßng xuất phct từ hoạt động giao thông, từ đưßng thāy đến đưßng hàng không giữa ccc bang với nhau Tóm lại, trong phcp luật Mỹ, cũng tương tự như ccc quốc gia khcc có thừa nhận quyền sá hữu tư nhân về đất đai, quyền sá hữu tư (trong đó có quyền sá hữu đối với đất đai) được bảo hộ bái hệ thống luật phcp cāa Liên bang và trong từng bang Tuy nhiên, để bảo hộ ccc lợi ích công cộng, việc sử dÿng đất cāa chā sá hữu sẽ bị hạn chế bái quy định cāa ccc cơ quan có thẩm quyền Bài viết giúp NCS bổ sung nhận thức lý thuyết về quyền sá hữu tư nhân và vai trò cāa phcp luật về bảo vệ quyền sá hữu tư nhân á Mỹ Cho dù bài viết không liên quan trực tiếp đến đề tài luận cn song thông tin mà ccc tcc giả cung cấp giúp NCS bổ sung vững chắc kiến thức nền, sự hiểu

biết để nghiên cứu lý luận về giao dịch QSDĐ trong kinh doanh thuận lợi, hiệu quả hơn

Thứ sáu, bài viết <Who owns America - Land use Planning for Sustainability=

(Ai sá hữu nước Mỹ - Kế hoạch sử dÿng đất vì sự phct triển bền vững=) cāa tcc giả John Ikerd (Trưßng Đại h漃⌀c Missouri), trình bày trong Diễn đàn về sử dÿng đất tại Tây Bắc Carolina tổ chức ngày 07/03/2001 Trong đó, tcc giả đề cập đến vấn đề quyền sá hữu tư nhân về đất đai trong phcp luật nước Mỹ; đưa ra câu hỏi chế độ sá hữu tư nhân có ảnh hưáng đến việc quản lý đất đai cāa Nhà nước và ngưßi sá hữu đất có phải là ngưßi <sá hữu nước Mỹ= trên phương diện lãnh thổ, địa chất hay không? Tại Mỹ, ccc vấn đề liên quan đến lợi ích trong việc sử dÿng đất hầu hết được quyết định bái cơ chế thị trưßng Trong trưßng hợp phÿc vÿ mÿc đích công cộng, phcp luật cho phép được mua lại đất cāa tư nhân mà không cần có sự đồng ý cāa chā sử dÿng đất, với điều kiện phải hoàn trả một khoản tiền phù hợp với gic thị trưßng Tuy nhiên, khi việc sử dÿng đất làm ảnh hưáng hoặc phc hoại môi trưßng tự nhiên, có dấu hiệu rõ ràng đe d漃⌀a đến lợi ích công cộng, chā sá hữu đất sẽ bị hạn chế quyền cāa mình và không được bồi thưßng Trong bài viết, tcc giả cũng bày tỏ sự quan ngại về việc bảo vệ quyền tư hữu có thể dẫn đến việc tận thu ccc gic trị cāa đất đai, làm ảnh hưáng đến sự phct triển bền vững Theo phân tích cāa tcc giả, nền tảng cāa việc phct triển bền vững cần có ba yếu tố: Môi trưßng sinh thci lành mạnh, kinh tế ổn định và xã hội công bằng Tuy nhiên, ccc quy định phcp luật dân sự hiện nay rõ ràng được thiết kế theo hướng bảo vệ quyền sá hữu hơn là bảo vệ con ngưßi Những trưßng hợp tranh chấp liên quan đến <quyền cho ccc thế hệ tương lai= hầu như không có ý nghĩa gì so với việc bảo vệ ccc quyền sá hữu tư nhân được quy định hợp phcp và cÿ thể trong luật Nhằm đảm bảo gic trị xã hội, đạo đức, môi trưßng, vấn đề sá hữu tư nhân về đất đai cần được kết hợp hài hòa với việc bảo vệ môi trưßng sống và môi trưßng sinh thci Việc sử dÿng đất đai cần được gắn vào những mÿc tiêu dài hạn thay vì việc tận thu gic trị cāa đất theo ccc kế hoạch sử dÿng đất ngắn hạn hiện nay Theo tcc giả, bảo vệ môi trưßng tự nhiên cho thế hệ tương lai là yêu cầu có tính đạo đức mà những ngưßi sá hữu đất cần quan tâm Kết quả nghiên cứu cāa bài viết càng giúp NCS cāng cố vững chắc sự hiểu biết cāa mình về quyền sá hữu đất đai nói chung và quyền sá hữu tư nhân về đất đai nói riêng Đó là, sá hữu tư nhân về đất đai không phải là tuyệt đối và bất biến Nó có thể bị hạn chế bái ccc mÿc đích công cộng hoặc chā sá hữu tư nhân về đất đai gây phương hại về môi trưßng trong quc trình sử dÿng đất làm cho mÿc tiêu phct triển bền vững không thực hiện được Cho dù không liên quan trực tiếp đến luận cn song những kiến giải hữu ích cāa bài viết góp phần làm cho NCS hiểu biết rõ hơn lý thuyết về vật quyền - một trong những chā thuyết cơ bản để nghiên cứu Chương 2 lý luận giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trưßng

Thứ bảy, Nguyễn Quang Tuyến (2018) (chā biên), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 - nay, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội Cuốn scch phân tích cơ sá

lý luận cāa việc xây dựng hệ thống phcp luật đất đai từ năm 1945 - nay theo ccc lct

cắt: Chế định sá hữu đất đai; chế định quản lý đất đai và chế định sử dÿng đất Việc nghiên cứu quc trình xây dựng, hình thành, phct triển cāa ccc chế định cơ bản này được nhìn nhận, đcnh gic qua từng thßi kỳ, từng giai đoạn <trải dài= từ năm 1945 - nay nhằm nhận diện sự thay đổi, phct triển tư duy phcp lý cāa Nhà nước ta trong quản lý, sử dÿng đất đai phúc đcp yêu cầu xây dựng và bảo vệ tổ quốc Những kết quả, nhận định cāa ccc tcc giả; đặc biệt là ccc phân tích, bình luận cāa Chương 3 Chế độ sử dÿng đất đai có gic trị tham khảo bổ ích được NCS tiếp thu trong quc trình nghiên cứu luận cn cāa mình

1.1.2 Nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Nghiên cứu cāa các học giả Việt Nam

Thứ nhất, Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội

Chương 4 <Địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất= cāa cuốn gico trình này phân tích khci niệm, đặc điểm cāa QSDĐ; cơ sá ra đßi QSDĐ; ccc đảm bảo cāa QSDĐ; nguyên tắc và hình thức cāa chuyển QSDĐ& Đây là những vấn đề lý luận rất cơ bản tạo nền tảng lý thuyết để đi sâu tìm hiểu bản chất phcp lý cāa QSDĐ và giao dịch về chuyển QSDĐ á Việt Nam Những phct hiện về QSDĐ cāa Gico trình Luật Đất đai được NCS tham khảo và kế thừa chā yếu trong Chương 2 luận cn khi giải quyết một số vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Thứ hai, Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định QSDĐ trong pháp luật Việt Nam,

Luận văn thạc sĩ luật h漃⌀c, Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Tcc giả phân tích làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn cāa việc thi hành chế định QSDĐ á Việt Nam như khci niệm, đặc điểm và cơ sá ra đßi QSDĐ; nội hàm cāa khci niệm QSDĐ; khci niệm, đặc điểm cāa chế định QSDĐ; cơ sá xây dựng chế định QSDĐ; bình luận thực trạng chế định QSDĐ và đcnh gic thực tiễn thi hành Trên cơ sá đó, luận văn đưa ra định hướng và giải phcp góp phần hoàn thiện chế định QSDĐ Tuy nhiên, tcc giả nghiên cứu chế định QSDĐ tham chiếu với quy định cāa Luật Đất đai năm 1993 và ccc văn bản hướng dẫn thi hành nên đến nay phần lớn nội dung cāa luận văn không còn mang tính thßi sự Bái lẽ, Luật Đất đai năm 1993 đã được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Dẫu vậy, những kết quả nghiên cứu lý luận về chế định QSDĐ này vẫn có gic trị tham khảo nhất định và được NCS kế thừa khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tại Chương 2 luận cn

Thứ ba, Bùi Tuyết Mai (2006), Thị trường QSDĐ, Nxb Lao động, Hà Nội

Một phần nội dung cơ bản cāa cuốn scch này đề cập đến giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cāa tổ chức, cc nhân kinh doanh BĐS Nội dung này được tcc giả tìm hiểu trên ccc phương diện chā yếu như khci niệm, đặc điểm QSDĐ; khci niệm, đặc điểm

cāa thị trưßng QSDĐ; cơ sá hình thành thị trưßng QSDĐ; khci niệm giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng; cơ chế, chính scch, phcp luật về xây dựng, phct triển thị trưßng QSDĐ; đcnh gic thực trạng thị trưßng QSDĐ và đưa ra giải phcp thúc đẩy sự phct triển cāa thị trưßng này Cuốn scch cung cấp những vấn đề lý luận về QSDĐ và thị trưßng QSDĐ có tính hệ thống, khc toàn diện khi tham chiếu với ccc yêu cầu xây dựng nền kinh tế thị trưßng định hướng XHCN á nước ta Những phct hiện chính cāa cuốn scch được NCS tham khảo khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh dưới góc nhìn từ thực tiễn hoạt động công chứng và đcnh gic thực trạng cāa lĩnh vực phcp luật này tại Chương 2, Chương 3 cāa luận cn

Thứ tư, Vũ Thị Minh và cộng sự (2016), Phát triển thị trường QSDĐ trong nông thôn nhằm thúc đẩy tích tÿ, tập trung ruộng đất cho sản xuất nông nghiệp hàng hóa, Kỷ yếu hội thảo khoa h漃⌀c quốc gia, Nxb Đại h漃⌀c Kinh tế quốc dân, Hà Nội

Bài viết tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về thị trưßng QSDĐ á nông thôn đcp ứng yêu cầu thúc đẩy tích tÿ, tập trung ruộng đất cho sản xuất nông nghiệp hàng hóa dựa trên phân tích, đcnh gic thực trạng thị trưßng QSDĐ nông nghiệp; những rào cản về thể chế, cơ chế, chính scch, phcp luật trong phct triển phân khúc thị trưßng này gây trá ngại cho việc tích tÿ, tập trung ruộng đất Trên cơ sá những kết quả đcnh gic thực trạng thị trưßng QSDĐ nông nghiệp, tcc giả đề xuất định hướng và giải phcp thco gỡ những khó khăn, vướng mắc về thể chế, cơ chế, chính scch để phct triển thị trưßng QSDĐ nhằm góp phần thúc đẩy tích tÿ, tập trung ruộng đất cho sản xuất nông nghiệp hàng hóa& Đây là những định hướng có gic trị cho NCS nghiên cứu ccc giao dịch về QSDĐ nông nghiệp nhằm phct triển tiềm năng và thế mạnh cāa thị trưßng QSDĐ nông nghiệp trong bối cảnh chính scch tích tÿ và tập trung đất đai để phct triển nông nghiệp, giải quyết vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn hiện đang còn nhiều rào cản và với những bước đi còn dè dặt& Những phct hiện này được tcc giả tham khảo trong quc trình nghiên cứu Chương 2, 3 và 4 luận cn

Thứ năm, Bùi Minh Hồng (2014), Thị trường QSDĐ nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc, luận cn tiến sĩ kinh tế, H漃⌀c viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà

Nội

Tcc giả giới hạn phạm vi nghiên cứu về thị trưßng QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Nội dung cơ bản cāa luận cn phân tích một số vấn đề lý luận về thị trưßng QSDĐ nông nghiệp; đcnh gic thực trạng thị trưßng QSDĐ nông nghiệp tham chiếu với thực tiễn cāa tỉnh Vĩnh Phúc và đưa ra giải phcp góp phần thúc đẩy sự phct triển cāa phân khúc thị trưßng này Tcc giả chā yếu nghiên cứu ccc giao dịch về QSDĐ nông nghiệp; trong đó, có một số giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nông nghiệp mang tính dân sự Ccc giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nông nghiệp trong hoạt động kinh doanh dưßng như được luận cn đề cập mß nhạt do phcp luật chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp cāa tổ chức, hộ gia đình, cc nhân; tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dÿng cāa hộ gia đình, cc nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Ccc kết quả nghiên cứu cāa công trình này gợi má cho NCS định hướng nghiên cứu luận cn cāa mình; theo đó, phct triển nền kinh tế thị trưßng theo định hướng xã hội chā nghĩa và hội nhập quốc tế phải quan tâm chú tr漃⌀ng hơn tới phct triển ccc loại hình thị trưßng á nông thôn nhằm từng bước xóa dần khoảng ccch với đô thị mà thị trưßng về QSDĐ nông nghiệp là một trong những thị trưßng cần phải có chiến lược phct triển mạnh hơn trong thßi gian tới Đây là thị trưßng đầy tiềm năng nhưng chưa thực sự thu hút được ccc doanh nghiệp lớn, đặc biệt đối với ccc nhà đầu tư nước ngoài trong thßi gian qua Vậy nguyên nhân và những rào cản nào, cần có giải phcp gì với thực trạng nêu trên cũng sẽ là nội dung được NCS hướng tới để nghiên cứu trong luận cn này

Thứ sáu, Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (chā biên) (2011), Chính sách đất đai cho phát triển tại Việt Nam: Cơ hội hay thách thức, Hà Nội

Cuốn scch phân tích, đcnh gic chính scch đất đai thông qua ví dÿ là Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và ccc văn bản hướng dẫn thi hành khu trú trên 3 phương diện chā yếu: Khía cạnh phct triển kinh tế, <xóa đói giảm nghèo= bền vững; yếu tố bình đẳng giới và an sinh xã hội; vấn đề bảo vệ môi trưßng trong quản lý và sử dÿng đất á Việt Nam Thành quả nghiên cứu được rút ra là những kết quả đạt được; những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân cāa hạn chế tồn tại cāa việc xây dựng, thực thi chính scch đất đai cho phct triển Trên cơ sá đó, ccc tcc giả đề xuất giải phcp không chỉ góp phần hoàn thiện mà còn nâng cao hiệu quả thi hành chính scch đất đai cho phct triển á Việt Nam Những phân tích, đcnh gic về chính scch liên quan đến QSDĐ và giao dịch về QSDĐ cāa cuốn scch có gic trị tham khảo nhất định Nó không chỉ cung cấp cho NCS thông tin, những phân tích về lý luận và thực tiễn cāa việc triển khai thi hành chính scch đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng trong quc trình nghiên cứu luận cn

Thứ bảy, Nguyễn Quang Tuyến (2003), <Địa vị pháp lý cāa người sử dÿng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại về đất đai=, luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c, Trưßng

Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Luận cn làm scng tỏ quan niệm về địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong ccc giao dịch dân sự, thương mại về đất đai; đcnh gic thực trạng địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong ccc giao dịch dân sự, thương mại về đất đai và đề xuất giải phcp góp phần hoàn thiện địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong ccc giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

Chương 2 nghiên cứu về địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong ccc giao dịch thương mại, dân sự về đất đai khu trú chā yếu vào việc phân tích quyền và nghĩa vÿ cāa ngưßi sử dÿng đất nói chung và ccc giao dịch về chuyển QSDĐ nói riêng cũng như cơ chế phcp lý bảo đảm thực hiện Luận cn cố gắng phân biệt sự khcc nhau cơ bản

giữa địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong giao dịch thương mại về đất đai với giao dịch dân sự về đất đai bằng việc chỉ ra một số đặc điểm riêng cơ bản cāa địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất khi thực hiện từng giao dịch này

Là một công trình nghiên cứu chuyên sâu về địa vị phcp lý cāa ngưßi sử dÿng đất trong ccc quan hệ dân sự, thương mại về đất đai, một phần nội dung cāa luận cn có liên quan đến đề tài nghiên cứu cāa NCS nên luận cn là tài liệu tham khảo rất hữu ích cho NCS khi nghiên cứu ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là những nội dung liên quan đến ccc giao dịch về thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ

1.1.2.2 Một số công trình nghiên cứu nước ngoài về các giao dịch QSDĐ trong

nền kinh tế thị trường ở Việt Nam

Thứ nhất, Malcolm F McPherson và cộng sự (2010), Phân tích chính sách đất đai phÿc vÿ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam, Nhóm tư vấn chính scch,

CAP/IPSARD, Hà Nội

Chuyên đề này phân tích chính scch đất đai phÿc vÿ phct triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam thông qua việc đcnh gic vai trò cāa chính scch đất đai trong tăng trưáng kinh tế; giải quyết ccc vấn đề an sinh xã hội như đảm bảo công ăn việc làm cho ngưßi nông dân, bình đẳng giới trong sử dÿng đất, bảo đảm quyền về đất đai cāa ccc nhóm yếu thế trong xã hội&; xử lý ccc vấn đề bảo vệ môi trưßng, phòng chống, biến đổi khí hậu trong quản lý, khai thcc tài nguyên thiên nhiên (trong đó có tài nguyên đất đai)& Trên cơ sá đó, ccc tcc giả đưa ra khuyến nghị tư vấn cho Chính phā Việt Nam trong việc hoàn thiện chính scch đất đai nhằm thúc đẩy sự phct triển kinh tế - xã hội Mặc dù không trực tiếp liên quan đến đề tài song ccc kết quả nghiên cứu cāa chuyên đề có gic trị tham khảo đối với NCS khi nghiên cứu chính scch liên quan đến giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, gợi má cho NCS đề xuất những giải phcp góp phần thúc đẩy ccc giao dịch về QSDĐ trong nền kinh tế thị trưßng, nhất là đối với thị trưßng đất nông nghiệp á Việt Nam trong thßi gian tới trên nền tảng cāa sự phct triển bền vững, giải quyết có hiệu quả vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn

Thứ hai, John Kennedy School of Government (2008), Lựa chọn thành công: Bài học từ Đông Á và Đông Nam Á cho tương lai cāa Việt Nam, Chương trình Nghiên

cứu châu Á, Đại h漃⌀c Harvard, Hà Nội

Nội dung cāa Bco cco này khuyến nghị cho Chính phā Việt Nam lựa ch漃⌀n con đưßng thành công trong phct triển kinh tế thông qua việc phân tích, so scnh những bài h漃⌀c cāa ccc nước Đông Á và Đông Nam Á Sau khi phân tích, đcnh gic về mô hình kinh tế, ccc tcc giả lý giải nguyên nhân vì sao ccc nước Đông Á lại thành công và trá thành những <con rồng Châu Á= để khuyến nghị Việt Nam lựa ch漃⌀n con đưßng phct triển nhằm đi đến thành công trong phct triển kinh tế - xã hội Ccc phct hiện cāa Bco cco này (đặc biệt là những đcnh gic về quản trị đất đai và những hạn chế, bất cập) có

gic trị tham khảo Kinh nghiệm về quản trị đất đai - những bài h漃⌀c từ ccc nước Đông Á và Đông Nam Á có gic trị hữu ích định hướng cho NCS nghiên cứu sâu về những rào cản đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và sự cần thiết phải có sự cải ccch, thay đổi mang tính bước ngoặt từ cơ chế, chính scch, tới sự vận hành cāa ccc giao dịch và ccc quy trình, thā tÿc cho việc xcc lập và thực hiện giao dịch nhằm tạo sự thuận lợi, thông thocng, kích thích được ccc giao dịch, khơi thông được nguồn vốn lớn, nhằm thúc đẩy thị trưßng này phct triển trong thßi gian tới

Thứ ba, K Deininger and S Jin (2003), Land sales and rental markets in transitition: Evidence from rural Vietnam, World Bank: Policy Research Working Paper, No.3013

Nội dung cāa khảo cứu này tập trung tìm hiểu về thị trưßng cho thuê, mua bcn đất đai trong nền kinh tế chuyển đổi lấy dẫn chứng từ khu vực nông thôn Việt Nam Bài viết cung cấp sự nhìn nhận, đcnh gic khcch quan và có tính chất đa chiều cāa những h漃⌀c giả nước ngoài về thị trưßng BĐS Việt Nam trong quc trình chuyển đổi kinh tế Những kết luận, nhận định được ccc tcc giả rút ra trên cơ sá quan sct, phân tích một số ví dÿ về cho thuê, chuyển nhượng đất á khu vực nông thôn Việt Nam nên có sức thuyết phÿc Khảo cứu này một lần nữa cung cấp những đcnh gic khcch quan, đa chiều giúp NCS nhận diện rõ hơn về thị trưßng BĐS Việt Nam trong nền kinh tế chuyển đổi

Thứ tư, Brandt L (2006), Land acess, land markets and their distributional implications in rural Vietnam, Summary report, University of Toronto

Bco cco cāa Brandt L tìm hiệu sự tiếp cận đất đai, thị trưßng đất đai và những tcc động đến khu vực nông thôn Việt Nam Trong đó, tcc giả phân tích, bình luận ccc giao dịch đất đai trên thị trưßng và ảnh hưáng cāa nó đến khu vực nông thôn cāa nước ta Nghiên cứu cung cấp <bức tranh= tổng quct về quc trình tiếp cận đất đai; sự hình thành cāa thị trưßng đất đai và tcc động đến khu vực nông thôn dưới <con mắt= cāa một h漃⌀c giả nước ngoài Những phct hiện cāa Bco cco này mang tính khcch quan và góp phần trang bị hệ thống cơ sá, kiến thức nền tảng đối với NCS trong quc trình nghiên cứu luận cn

Thứ năm, Asian Development Bank (2011), Support to Vietnam Land Law Study

Nghiên cứu cāa Ngân hàng Châu Á về thúc đẩy sự phct triển cāa Luật Đất đai Việt Nam đã cung cấp những đcnh gic về thành công và hạn chế cāa lĩnh vực phcp luật này Nhóm chuyên gia cāa Ngân hàng Châu Á đưa ra một số khuyến nghị dựa trên quan điểm cāa tổ chức tiền tệ khu vực này đối với Chính phā Việt Nam trong việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đcp ứng ccc yêu cầu phct triển kinh tế thị trưßng Tiếp cận nghiên cāa này cāa Ngân hàng Châu Á, NCS được trang bị những kiến thức để hiểu biết sâu hơn về thực trạng phcp luật đất đai và khuyến nghị, đóng góp từ tổ chức này

đối với việc hoàn thiện lĩnh vực phcp luật đất đai á Việt Nam Đây là nền tảng kiến thức có gic trị tạo tiền đề thuận lợi giúp NCS nghiên cứu luận cn

Thứ sáu, World Bank (2008), Land policyin Vietnam: Current status and key challenges A stocktaking paper

Năm 2008, Ngân hàng Thế giới công bố nghiên cứu về chính scch đất đai á Việt Nam: Thực trạng và chìa khóa thay đổi Nghiên cứu này phân tích, đcnh gic thực trạng chính scch đất đai á Việt Nam trên ccc khía cạnh gồm những kết quả đạt được; những hạn chế, tồn tại và chỉ ra nguyên nhân cāa hạn chế, tồn tại Tiếp đó, nhóm chuyên gia cāa Ngân hàng Thế giới đưa ra một số khuyến cco về sửa đổi, hoàn thiện chính scch đất đai góp phần thúc đẩy sự tăng trưßng kinh tế, <xóa đói giảm nghèo= bền vững á Việt Nam Cho dù nội dung cāa nghiên cứu không liên quan trực tiếp đến đề tài luận cn song những đcnh gic về chính scch phct triển thị trưßng đất đai cũng có gic trị tham khảo nhất định đối với NCS trong quc trình nghiên cứu, tìm hiểu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh Những phct hiện về vấn đề này được NCS tham khảo khi phân tích thực trạng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và đcnh gic thực tiễn thi hành tại Chương 3 luận cn

Thứ bảy, Nancy Ann Wiegersma (1976), Land tenure and land reform: A history of property and power in Vietnam PhD dissertation, University Micofilms International, Ann Arbor, Michigan, U.S.A

Năm 1976, Nancy Ann Wiegersma công bố một nghiên cứu có tiêu đề <Chiếm hữu đất đai và cải ccch đất đai: Lịch sử cāa quyền lực và tài sản á Việt Nam= Tcc giả nghiên cứu lịch sử chiếm hữu đất đai và cải ccch đất đai á Việt Nam nhằm chỉ ra cơ sá cāa việc hình thành quyền lực và cāa cải trong xã hội Tìm hiểu nội dung cāa nghiên cứu này ngưßi đ漃⌀c thấy được quc trình lịch sử phct triển về chiếm hữu đất đai và cải ccch đất đai á Việt Nam qua ccc thßi kỳ Tcc giả Nancy Ann Wiegersma muốn truyền tải một thông điệp quan tr漃⌀ng được rút ra từ nghiên cứu này là á Việt Nam, chiếm hữu đất đai và cải ccch đất đai có vai trò quan tr漃⌀ng trong việc hình thành cấu trúc quyền lực, xcc lập nguồn cāa cải trong xã hội Điều này có gic trị tham khảo bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; đó là, nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh phải tiếp cận, tìm hiểu bản chất cāa QSDĐ dưới góc độ kinh tế, quyền tài sản Phcp luật được ban hành phải bảo đảm cho QSDĐ phct huy vai trò là quyền tài sản và được vận động thông suốt, lành mạnh trên thị trưßng

1.1.2.3 Nghiên cứu về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Thứ nhất, Nguyễn Ng漃⌀c Minh (2016), Quyền và nghĩa vÿ cāa tổ chức kinh tế trong sử dÿng đất ở Việt Nam, luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Luận cn nghiên cứu cơ sá lý luận và thực tiễn cāa quyền và nghĩa vÿ cāa tổ chức kinh tế trong sử dÿng đất á Việt Nam Một phần nội dung cāa luận cn phân tích ccc giao dịch về chuyển QSDĐ cāa tổ chức kinh tế, tcc giả bình luận nội dung chế

định chuyển QSDĐ cāa tổ chức kinh tế, đcnh gic thực trạng thi hành và đề xuất giải phcp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành chế định này á nước ta trong thßi gian tới Đây là thông tin tham khảo rất bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Thứ hai, Nguyễn Thị Nga (2009), <Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam=,

luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c, Viện Nhà nước và Phcp luật - Viện Hàn lâm Khoa h漃⌀c xã hội Việt Nam, Hà Nội

Luận cn đi sâu nghiên cứu, đcnh gic thực trạng phcp luật về thế chấp QSDĐ nhận diện kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập và nguyên nhân Trên cơ sá đó, luận cn đề xuất giải phcp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành phcp luật về thế chấp QSDĐ Những kết quả nghiên cứu cāa luận cn có gic trị tham khảo đối với NCS khi thực hiện đề tài Trước hết, NCS quan tâm về việc làm rõ bản chất cāa QSDĐ trong Chương 1 cāa Luận cn Đối với vấn đề hình thức xcc lập và hiệu lực cāa hợp đồng thế chấp QSDĐ, tcc giả khẳng định hình thức phcp lý cāa giao dịch thế chấp QSDĐ chỉ có thể là bằng văn bản (hợp đồng) Tcc giả còn phân tích, làm rõ vấn đề thßi điểm có hiệu lực cāa hợp đồng thế chấp và đề cập đến việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng như sự thiếu minh định trong ccc quy định giữa đăng ký và công chứng hợp đồng này Những nghiên cứu này được NCS tham khảo khi đcnh gic thực trạng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tại Chương 3 luận cn

Thứ ba, Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), <Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản=, luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà

Nội

Luận cn tìm hiểu giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ trong hoạt động kinh doanh BĐS dưới góc độ luật h漃⌀c được triển khai trên ccc khía cạnh sau: một số vấn đề lý luận phcp luật; đcnh gic thực trạng phcp luật và thực tiễn thi hành; đề xuất giải phcp hoàn thiện phcp luật và nâng cao hiệu quả thi hành á Việt Nam Nội dung cāa luận cn liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu cāa NCS Những phct hiện cāa bản luận cn này có gic trị tham khảo bổ ích giúp NCS nhận diện rõ hơn bản chất, thực trạng cāa giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và cơ chế phcp lý bảo đảm thực thi trong quc trình nghiên cứu đề tài luận cn

Thứ tư, Lưu Quốc Thci (2009), Pháp luật về thị trường QSDĐ - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện=, luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật thành phố Hồ

Chí Minh

Luận cn nghiên cứu phcp luật về thị trưßng QSDĐ trên phương diện lý luận và thực tiễn tập trung vào việc luận giải cơ sá xây dựng ccc quy định về giao dịch QSDĐ trên thị trưßng; đcnh gic thực trạng thi hành và đề xuất giải phcp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi Một phần nội dung cāa luận cn đi sâu tìm hiểu về bản chất cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh liên quan trực tiếp đến đề tài cāa NCS; đó là

giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDD cāa tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ngưßi Việt Nam định cư á nước ngoài, hộ gia đình, cc nhân nhằm mÿc đích đầu tư, SX-KD Kết quả nghiên cứu cāa nội dung này có gic trị tham khảo bổ ích đố với NCS trong quc trình hoàn thành luận cn cāa mình

Thứ năm, Nguyễn Ng漃⌀c Anh (2015), <Chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế theo quy định cāa Luật Đất đai 2013=, luận văn thạc sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c

Luật Hà Nội

Nội dung luận văn liên quan trực tiếp đến đề tài cāa NCS Vì vậy, NCS đã tham khảo và kế thừa ccc kết quả nghiên cứu lý luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế tham chiếu với quy định cāa Luật Đất đai năm 2013; đcnh gic thực trạng phcp luật về chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế và thực trạng thi hành; ccc giải phcp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành phcp luật về chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế Những nghiên cứu cāa luận văn được NCS tham khảo trong quc trình hoàn thiện Chương 2, Chương 3, Chương 4 luận cn từ việc phân tích một số vấn đề lý luận phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; đcnh gic thực trạng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và thực tiễn thi hành tham chiếu từ hoạt động công chứng đến việc đề xuất giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

Thứ sáu, Nguyễn Tr漃⌀ng Thạch (2014), <Pháp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế trong nước=, luận văn thạc sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c

Luật Hà Nội

Bản luận văn này nghiên cứu phcp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế trong nước; trong khi luận cn cāa NCS tìm hiểu về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo phcp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng Do đó, một phần nội dung cāa luận văn liên quan đến đề tài luận cn Những kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn phcp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ cāa tổ chức kinh tế trong nước; đặc biệt là ccc quy định về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cāa tổ chức kinh tế trong nước cāa luận văn này có gic trị tham khảo đối với NCS trong quc trình hoàn thành luận cn Nó được kế thừa trong quc trình NCS nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo phcp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng; đcnh gic thực trạng và thực tiễn thi hành lĩnh vực phcp luật này; đề xuất giải phcp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo phcp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động công chứng á nước ta

Thứ bảy, Trịnh Đức Thiện (2018), <Hợp đồng thuê QSDĐ trong kinh doanh bất động sản=, luận văn thạc sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Luận văn cāa Trịnh Đức Thiện đi sâu nghiên cứu hợp đồng thuê QSDĐ trong kinh doanh BĐS; trong đó, tcc giả phân tích quyền và nghĩa vÿ cāa ccc bên trong giao dịch thuê QSDĐ trong kinh doanh BĐS Vấn đề này có liên quan đến đề tài nghiên cứu cāa NCS Vì vậy, NCS đặc biệt quan tâm đến những kết quả nghiên cứu cāa luận văn về quyền và nghĩa vÿ cāa ccc bên trong giao dịch thuê QSDĐ trong kinh doanh BĐS (đặc biệt là quyền và nghĩa vÿ cāa tổ chức, cc nhân kinh doanh BĐS trong giao dịch thuê QSDĐ) Nó được NCS tham khảo trong quc trình phân tích, đcnh gic thực trạng giao dịch QSDĐ nói chung và thuê QSDĐ nói riêng trong hoạt động kinh doanh tại Chương 2 luận cn

Thứ tám, Nguyễn Thị Dung (2010), QSDĐ trong thị trường bất động sản, luận

cn tiến sĩ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Luận cn nghiên cứu QSDĐ trên phương diện lý luận và thực tiễn tiếp cận dưới lăng kính thị trưßng BĐS Có nghĩa là luận cn không đề cập đến lý luận về QSDĐ trong trạng thci tĩnh mà tìm hiểu QSDĐ trong trạng thci vận động dưới hình thức giao dịch trên thị trưßng BĐS Ccc nghiên cứu, phân tích về lý luận cāa QSDĐ trong thị trưßng BĐS; đcnh gic thực trạng phcp luật về QSDĐ trong thị trưßng BĐS và thực tiễn thi hành cũng như đề xuất giải phcp hoàn thiện phcp luật về QSDĐ trong thị trưßng BĐS và nâng cao hiệu quả thực thi có gic trị tham khảo đối với NCS khi tìm hiểu giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo phcp luật Việt Nam từ thực tiễn hoạt động cāa công chứng á nước ta

Nếu bổ sung được một số công trình nghiên cứu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ sẽ có gic trị hơn bái đó là cơ sá tiền đề cho việc hiện thực hóa ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh Những rào cản từ quc trình giao dịch về QSDĐ cũng nguyên nhân rất lớn phct sinh từ việc chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận QSDĐ Rāi ro từ hoạt động công chứng và những tranh chấp bất đồng từ giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cũng một phần lớn có nguyên nhân từ hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

1.1.2.4 Nghiên cứu về công chứng và thực tiễn công chứng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh

Thứ nhất, Nguyễn Thị Thùy Trang (2017), <Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật hiện hành cāa Việt Nam=, luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c, Trưßng Đại h漃⌀c Luật

Hà Nội

Tcc giả Nguyễn Thùy Trang xây dựng kết cấu luận cn cāa mình thành 3 chương gồm: <Chương 1: Lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ á tại Việt Nam; Chương 2: Thực trạng phcp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ á tại Việt Nam;

Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện về hợp đồng chuyển

Xét trên phương diện ccc giao dịch về QSDĐ, luận cn tập trung nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ á; song, luận cn cũng đề cập đến vấn đề công chứng hợp đồng với vai trò là một thā tÿc bắt buộc trong thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Cÿ thể, tại Trang 88, Chương 1 khi nghiên cứu về hình thức, thā tÿc và thßi điểm phct sinh quyền và nghĩa vÿ ccc bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ á=, tcc giả phân tích, luận giải cơ á, ý nghĩa cāa việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ á Việc nghiên cứu cāa tcc giả tuy chưa đầy đā nhưng cũng đã đề cập một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ á Điều này gợi má cho NCS tiếp tÿc nghiên cứu về phcp luật giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh xem xét dưới khía cạnh hoạt động công chứng trong luận cn cāa mình

Thứ hai, H漃⌀c viện Tư phcp (2016), Giáo trình <Kỹ năng công chứng=, Nxb Tư

phcp, Hà Nội

Là công trình gồm ba tập với tổng số hơn 1.000 trang phÿc vÿ cho hoạt động đào tạo nghề công chứng, được xây biên soạn bái ccc chuyên gia phcp lý, đội ngũ CCV lâu năm Một phần nội dung cāa gico trình hướng dẫn về kỹ năng, thā tÿc công chứng giao dịch dân sự dựa trên ccc quy định cāa Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS năm 2015) và Luật Công chứng năm 2006, Luật Công chứng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2017 Gico trình đề cập đến khci niệm, đặc điểm cāa công chứng; gic trị phcp lý cāa cāa văn bản công chứng; ccc thā tÿc chung và thā tÿc công chứng ccc loại giao dịch, hợp đồng cÿ thể& Hơn nữa, nhóm tcc giả biên soạn tập trung hướng dẫn nghiệp vÿ cÿ thể cho những ngưßi hành nghề công chứng trong tương lai Tuy nhiên, cuốn gico trình này chưa đi sâu luận giải về khía cạnh lý luận và thực tiễn cāa hoạt động công chứng ccc giao dịch về QSDD trong hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, nội dung cāa gico trình cung cấp cho NCS những kiến thức cần thiết, cơ sá cāa hoạt động công chứng ccc giao dịch về QSDĐ Dựa trên cơ sá đó, NCS đi sâu nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng á nước ta Nhận diện được rõ hơn sự cần thiết phải hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh á cả khía cạnh luật nội dung và luật hình thức

Thứ ba, Tuấn Đạo Thanh (2012), <Pháp luật công chứng - Những vấn đề lý luận và thực tiễn=, Nxb Tư phcp, Hà Nội

Cuốn scch tập trung nghiên cứu, phân tích khci niệm và bản chất cāa hoạt động công chứng; mÿc đích cāa công chứng; nguyên tắc hành nghề công chứng; chức năng và nhiệm vÿ cāa công chứng; CCV và trcch nhiệm phcp lý cāa CCV; tổ chức hành nghề công chứng và trcch nhiệm phcp lý cāa tổ chức chức hành nghề công chứng; văn

3 Nguyễn Thùy Trang (2017), <Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định hiện hành cāa pháp luật Việt

Nam=, Luận cn tiến sỹ luật h漃⌀c, trưßng Đại H漃⌀c Luật Hà Nội, tr.6 (2017)

bản công chứng và gic trị phcp lý cāa văn bản công chứng; quản lý nhà nước về công

giả Tuấn Đạo Thanh không đi sâu phân tích một số vấn đề lý luận và thực tiễn cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ thực tiễn hoạt động công chứng nhưng ccc kết quả nghiên cứu được đề cập trong cuốn scch cung cấp những kiến thức cơ bản bổ ích, cần thiết về hoạt động công chứng Thiết nghĩ nếu không tiếp cận và nắm được những kiến thức này, NCS sẽ khó có thể nghiên cứu, tìm hiểu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng á Việt Nam Đây là tài liệu quý để giúp NCS nhận diện rõ hơn những bất cập, vướng mắc và những rào cản trong quc trình thực hiện hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và cho thấy sự cần thiết khcch quan phải hoàn thiện phcp luật đất đai, phcp luật công chứng và phcp luật khcc có liên quan để đảm bảo cho thị trưßng giao dịch về QSDĐ được thuận lợi, minh bạch và an toàn, quyền và lợi ích cāa ccc chā thể tham gia giao dịch được bảo đảm

Thứ tư, Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực cāa hợp đồng theo quy định cāa pháp luật Việt Nam, luận cn tiến sỹ luật h漃⌀c - Trưßng Đại h漃⌀c Luật thành phố Hồ Chí Minh

Luận cn đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về hiệu lực cāa hợp đồng; điều kiện có hiệu lực cāa hợp đồng; thßi điểm có hiệu lực cāa hợp đồng; hiệu lực ràng buộc cāa hợp đồng; hiệu lực cāa hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi Chương 1 cāa luận cn, tcc giả tập trung nghiên cứu về khci niệm, bản chất cāa hợp đồng, khci niệm hiệu lực cāa hợp đồng, cơ chế phcp lý điều chỉnh hiệu lực cāa hợp đồng Tiếp theo, tại Chương 2, tcc giả phân tích ccc điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực, hình thức cāa hợp đồng&; nhận diện những tồn tại, vướng mắc khi thi hành phcp luật về hợp đồng và đề xuất giải phcp khắc phÿc Trong Chương 3, luận cn nghiên cứu thßi điểm có hiệu lực cāa hợp đồng thông qua việc phân tích khci niệm thßi điểm có hiệu lực cāa hợp đồng, bình luận quy định về vấn đề này và chỉ ra một số bất cập, vướng mắc tham chiếu từ thực tiễn cp dÿng Trên cơ sá đó, tcc giả kiến nghị hoàn thiện phcp luật về thßi điểm có hiệu lực cāa hợp đồng

Đcnh gic một ccch tổng thể, luận cn cāa tcc giả Lê Minh Hùng nghiên cứu khc toàn diện về hiệu lực cāa hợp đồng Nội dung cāa luận cn không đề cập chuyên sâu về giao dịch có công chứng Tuy nhiên, khi nghiên cứu về hình thức cāa hợp đồng - điều kiện đảm bảo tính hiệu lực, nội dung được tcc giả thể hiện tại Trang 52-53 có đề cập

đến hợp đồng được công chứng <Thực tiễn pháp lý Việt Nam có sự phân biệt giữa các

loại văn bản <công chính chứng thư= và <tư chứng thư= Công chính chứng thư là văn bản được lập tại cơ quan công quyền, theo thā tÿc luật định (chứng nhận hoặc chứng thực), trước mặt người có thẩm quyền (CCV, người có thẩm quyền chứng thực, hoặc nhiều khi là quan tòa, thừa phát lại, lÿc sự, hoặc cơ quan lãnh sự) Tư chứng thư

4 Tuấn Đạo Thanh (2012), <Pháp luật công chứng những vấn đề lý luận và thực tiễn=, Nhà xuất bản Tư phcp, tr.4-5

là văn bản do cá nhân hoặc người đại diện cāa hộ gia đình, tổ hợp tác tự mình lập ra bằng văn bản viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký hoặc dấu vân tay cāa người lập ra văn bản đó, có thể có hoặc không có người làm chứng Pháp luật Việt Nam hiện hành (như Luật Công chứng 2006, Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007) có qui định cÿ thể về thể thức, thā tÿc lập các loại <công chính chứng thư=, nhưng lại không có những qui định rõ ràng, cÿ thể về cách lậ p <tư chứng thư=, trừ một số trường hợp đặc biệt, như di chúc lập bằng văn bản viết tay hoặc văn bản nhờ người khác viết hộ trước mặt nhân chứng là có qui định cÿ thể, chi tiết Về phương diện chứng cứ, văn bản được công chứng, chứng thực có độ tin cậy cao hơn so với văn bản thông thường Bởi vậy, trong thực tiễn, đối với những hợp đồng quan trọng hoặc có giá trị lớn thì người ta thường lập bằng hình thức văn bản có công chứng, chứng thực= Nội dung

này chưa được tcc giả quan tâm nghiên cứu sâu, nhưng đối với luận cn cāa NCS, kiến thức này có gic trị gợi má và tạo nền tảng để NCS có thể khai thcc và tiếp tÿc phct triển trong công trình nghiên cứu cāa mình

Thứ năm, Tuấn Đạo Thanh (2008), "Nghiên cứu so sánh pháp luật về công chứng một số nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay", luận cn tiến sĩ luật h漃⌀c -

Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Luận cn tiến sỹ cāa tcc giả Tuấn Đạo Thanh dưßng như là một trong không nhiều công trình nghiên cứu cāa Việt Nam triển khai ccc nội dung về vấn đề công chứng trong sự so scnh một ccch toàn diện với công chứng trên thế giới Luận cn được tcc giả thiết kết gồm ba chương gồm: Chương 1 Những nội dung cơ bản cāa phcp luật công chứng cāa một số quốc gia trên thế giới; Chương 2 Thực trạng phcp luật công chứng tại Việt Nam dưới cci nhìn so scnh; Chương 3 Một số luận cứ khoa h漃⌀c cho việc

hoàn thiện phcp luật công chứng tại Việt Nam

Trong nội dung luận cn, tcc giả tập trung nghiên cứu khci niệm, phạm vi và mÿc đích cāa công chứng đặt trong sự so scnh với hệ thống phcp luật cāa ccc quốc gia và ccc hệ thống công chứng đặc trưng, điển hình trên thế giới Không chỉ vậy, tại Chương 1 cāa luận cn, từ Trang 39 đến Trang 59, tcc giả phân tích rõ khci niệm công chứng; từ đó, nhận diện được chức năng cāa công chứng đối với hoạt động tư phcp và xã hội Với kết quả nghiên cứu cāa mình, tcc giả không chỉ đưa ra những đề xuất liên quan đến tổ chức và hoạt động cāa công chứng nhằm hoàn thiện phcp luật công chứng tại Việt Nam mà còn đưa ra giải phcp góp phần hoàn thiện thā tÿc công chứng à khía cạnh khcc, Luận cn không đi sâu nghiên cứu vấn đề công chứng ccc giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng Dẫu vậy, bằng những phân tích, luận giải, tcc giả đã làm rõ gic trị, ý nghĩa cāa công chứng đối với tính hiệu lực và tính an toàn cāa ccc giao dịch (bao gồm giao dịch về QSDĐ) Vì vậy, đây là một tài liệu tham khảo quan tr漃⌀ng cho NCS khi nghiên cứu phcp luật công chứng và hoạt động công chứng liên quan đến ccc giao dịch về QSDĐ

Thứ sáu, Đỗ Hoàng Yến (chā nhiệm) (2011), <Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển QSDĐ cāa cá nhân, hộ gia đình=; Đề tài NCKH cấp Bộ - Bộ Tư phcp, Hà Nội

Với mÿc tiêu nghiên cứu cāa đề cn là xcc định cơ sá lý luận và thực tiễn cāa việc nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực ccc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình nhằm tăng cưßng quản lý giao dịch về chuyển QSDĐ cāa ccc chā thể này tại Việt Nam Nội dung cāa Đề cn tập trung vào ccc vấn đề chā yếu sau: một số vấn đề lý luận về thẩm quyền công chứng, chứng thực ccc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình; đổi mới trình tự, thā tÿc chứng nhận ccc giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình, tổ chức có thẩm quyền trong việc cung cấp thông tin cần thiết cho ccc tổ chức hành nghề công chứng; cơ chế phối hợp trong việc chứng nhận ccc giao dịch về chuyển QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình Tiếp đó, nhóm tcc giả đcnh gic thực trạng phcp luật về công chứng, chứng thực ccc giao dịch về chuyển QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình và thực tiễn thi hành Trên cơ sá đó, đề cn đề xuất giải phcp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực ccc giao dịch về chuyển QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình, trong điều kiện xã hội hóa hoạt động công chứng và tcch bạch giữa hoạt động công chứng với hoạt động chứng thực

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, NCS quan tâm đến ccc kết quả cāa Đề cn về xây dựng khci niệm công chứng, vai trò cāa công chứng đối với ccc giao dịch về

tÿc chứng thực Tuy nhiên việc xây dựng khci niệm và phân biệt sự khcc nhau giữa công chứng và chứng thực cāa Đề cn mới <dừng lại= á việc so scnh nội dung cāa Luật Công chứng năm 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung năm 2012 Vai trò cāa công chứng mới chỉ giới hạn á phạm vi chứng nhận ccc giao dịch về chuyển QSDĐ cāa cc nhân, hộ gia đình mà chưa chỉ ra sự khcc biệt về mặt lý luận giữa thā tÿc công chứng và chứng thực, cũng như vai trò cāa thā tÿc công chứng trong việc chứng nhận ccc giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ trong hoạt

động kinh doanh nói riêng à một khía cạnh khcc, nhiều quan điểm tranh luận về việc

công chứng hay không công chứng ccc giao dịch về QSDĐ trong thị trưßng BĐS do có sự khcc nhau cāa phcp luật đất đai, phcp luật dân sự và phcp luật kinh doanh BĐS; có hay không công chứng ccc giao dịch đối với BĐS hình thành trong tương lai gắn liền với QSDĐ Để phòng ngừa tối đa rāi ro đối với ccc khcch hàng tham gia thị trưßng này, đồng thßi, đảm bảo tính minh bạch, công khai, thị trưßng BĐS phct triển lành mạnh, thanh l漃⌀c thị trưßng có hiệu quả, NCS sẽ tiếp tÿc nghiên cứu ccc vấn đề này á phạm vi rộng và sâu hơn trên cơ sá kế thừa ccc kết quả khoa h漃⌀c từ công trình nghiên cứu này

5 Đỗ Hoàng Yến (chā nhiệm) (2011), Đề tài nghiên cứu khoa h漃⌀c cấp Bộ: <Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu

quả công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển QSDĐ cāa cá nhân, hộ gia đình=; Bộ Tư phcp, Hà Nội,

tr.11-15

Thứ bảy, Tuấn Đạo Thanh (2019), Sổ tay CCV - Công chứng các hợp đồng dẫn đến chuyển dịch về quyền sở hữu chā, Nxb Tư phcp, Hà Nội

Nội dung cāa cuốn scch đề cập những vấn đề cần lưu ý khi công chứng ccc hợp đồng dẫn đến chuyển dịch về quyền sá hữu chā (trong đó có giao dịch về QSDĐ) được tcc giả phân tích rành mạch, ngắn g漃⌀n thông qua việc bình luận một số tình huống cÿ thể minh h漃⌀a Gic trị chā yếu cāa cuốn scch là việc chỉ ra những vấn đề cần lưu ý khi cp dÿng ccc quy định cāa phcp luật có liên quan trong công chứng ccc hợp đồng dẫn đến chuyển dịch về quyền sá hữu chā nói chung và giao dịch về QSDĐ nói riêng Bằng thực tiễn hoạt động công chứng lâu năm, tcc giả phân tích và chỉ ra những điểm cần lưu ý khi cp dÿng phcp luật trong công chứng giao dịch về QSDĐ Đây là những thông tin bổ ích, rất có gic trị được NCS tham khảo trong quc trình nghiên cứu và phân tích thực trạng cp dÿng phcp luật công chứng với phcp luật dân sự, phcp luật đất đai, phcp luật kinh doanh BĐS và phcp luật khcc có liên quan đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; đcnh gic thực trạng chế định phcp luật này và thực tiễn thi hành á nước ta để hoàn thành luận cn

Thứ tám, H漃⌀c viện Tư phcp - Bộ Tư phcp (2019), Tài liệu bồi dưỡng nghề công chứng (tài liệu lưu hành nội bộ), Hà Nội

Cuốn tài liệu bồi dưỡng nghề công chứng do H漃⌀c viện Tư phcp biên soạn năm 2019 cung cấp một số vấn đề lý luận về hoạt động công chứng như khci niệm, bản chất cāa hoạt động công chứng; vai trò cāa hoạt động công chứng; ý nghĩa cāa việc công chứng ccc giao dịch dân sự Mặt khcc, tài liệu này đề cập những kỹ năng, trình tự, thā tÿc cāa hoạt động công chứng cũng như phân tích, bình luận một số tình huống cÿ thể& nhằm trang bị hệ thống lý luận, kiến thức phcp luật về công chứng; đạo đức hành nghề công chứng; ccc kỹ năng cần thiết cāa CCV trong tương lai Cho dù cuốn tài liệu bồi dưỡng nghề công chứng không trực tiếp liên quan đến đề tài luận cn, song những nội dung cāa nó giúp NCS trang bị hệ thống kiến thức lý luận và thực tiễn cāa nghề công chứng Điều này giúp NCS có được nền tảng kiến thức vững chắc về công chứng để nghiên cứu phcp luật về giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng

Thứ chín, Tuấn Đạo Thanh (2007), Về tính xác thực trong hoạt động công chứng, Tạp chí Nghiên cứu Lập phcp, thcng 4

Bài viết cāa tcc giả Tuấn Đạo Thanh bàn luận về tính xcc thực trong hoạt động công chứng liên quan đến một số khía cạnh cơ bản sau: i) Sự hiểu biết phcp luật về công chứng và kỹ năng cp dÿng trong hoạt động công chứng; ii) Vấn đề đạo đức hành nghề công chứng; iii) Kỹ năng hành nghề công chứng; iv) Ý nghĩa cāa tính xcc thực trong hoạt động công chứng và hậu quả phcp lý trong trưßng hợp công chứng không đảm bảo tính xcc thực; v) Trcch nhiệm cāa CCV trong hoạt động công chứng& Bài viết cung cấp ccc kiến thức giúp NCS hiểu và nắm rõ hơn ý nghĩa, nguyên tắc, yêu cầu về chuyên môn nghiệp vÿ và về đạo đức nghề nghiệp cāa CCV trong hoạt động công

chứng& Nội dung bài viết không liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu song nó tạo điều kiện thuận lợi đối với NCS trong quc trình thực hiện luận cn

Thứ mười, Tuấn Đạo Thanh (2012), Pháp luật công chứng - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tư phcp, Hà Nội - 2012

Cuốn scch phân tích, tìm hiểu phcp luật công chứng dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn Ccc khci niệm về công chứng, CCV, gic trị phcp lý cāa công chứng; nguyên tắc công chứng, trcch nhiệm phcp lý cāa CCV& được phân tích, giải mã về nội dung để có ccch hiểu và cp dÿng thống nhất phcp luật về công chứng Cuốn scch phân tích, bình luận nội dung ccc quy định về công chứng và bước đầu nhận diện một số khó khăn, vướng mắc trong quc trình thực hiện Mặc dù, nội dung cāa cuốn scch không liên quan trực tiếp đến đề tài luận cn song những thông tin, kết quả nghiên cứu cung cấp kiến thức cơ bản giúp NCS hiểu sâu hơn về hoạt động công chứng và tạo nền tảng để triển khai thực hiện luận cn

1.1.3 Nghiên cứu về QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ khía cạnh hoạt động công chứng

Trước tiên có thể đưa ra nhận định ccc nghiên cứu độc lập một ccch có hệ thống, đầy đā, toàn diện, chuyên sâu về QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ khía cạnh hoạt động công chứng trên phương diện lý luận và phương diện thực tiễn dưßng như còn ít ccc công trình như vậy được công bố Phải chăng do tính phức tạp cāa QSDĐ trong kinh doanh xcc lập trên nền tảng chế độ sá hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chā sá hữu lại tham chiếu từ góc độ chuyên môn hẹp và giàu tính thực tiễn là hoạt động công chứng Đã có nhiều công trình nghiên cứu độc lập về lý luận và thực tiễn về công chứng; phcp luật về công chứng; nghiên cứu độc lập về giao dịch QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong kinh doanh nói riêng được công bố Tuy nhiên, nghiên cứu QSDĐ trong kinh doanh và phcp luật về QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ khía cạnh hoạt động công chứng thì dưßng như ít được giới nghiên cứu quan tâm và có ít công trình được công bố Bái nghiên cứu vấn đề này phải dựa trên phương phcp nghiên cứu đa ngành, kết nối giữa một số lĩnh vực cơ bản liên quan trực tiếp là phcp luật dân sự, phcp luật đất đai, phcp luật doanh nghiệp, phcp luật đầu tư và phcp luật công chứng& để xử lý nhiều vấn đề phức tạp, hóc búa đặt ra Có lẽ vì vậy mà vấn đề này được nghiên cứu lồng ghép trong ccc công trình nghiên cứu độc lập về QSDĐ, giao dịch QSDĐ trong kinh doanh hoặc phcp luật về công chứng như là một phần nội dung, một minh h漃⌀a thực tiễn được đcnh gic cho nhận định, bình luận cāa ccc tcc giả Tìm hiểu nghiên cứu ít nhiều có liên quan đến QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ khía cạnh hoạt động công chứng, NCS nhận thấy có không nhiều ccc công trình mà có thể đưa ra một số nghiên cứu cÿ thể sau:

Thứ nhất, bài viết <Trách nhiệm pháp lý công trong công chứng dân sự= cāa Lý

toàn Hy, Đoàn Vỹ trên trang mạng có địa chỉ: www.legaldaily.com.cn

Ccc tcc giả đi sâu phân tích về trcch nhiệm phcp lý cāa việc công chứng dân sự theo quy định cāa phcp luật Trung Quốc Nội dung bài viết khu trú vào ccc vấn đề chā yếu sau: Vai trò cāa trcch nhiệm phcp lý dân sự công chứng; Bản chất cāa hệ thống trcch nhiệm phcp luật dân sự công chứng; đặc trưng cāa trcch nhiệm phcp lý dân sự công chứng; Ccc yếu tố cấu thành trcch nhiệm phcp lý dân sự công chứng

Trong nội dung bản chất cāa hệ thống phcp luật trcch nhiệm dân sự công chứng, khi đcnh gic về vai trò cāa hoạt động công chứng trong việc hạn chế rāi ro, bảo đảm an toàn phcp lý cho giao dịch và bảo vệ quyền, lợi ích cāa ccc bên tham gia giao dịch,

ccc tcc giả đã viết: <Trong nền kinh tế thị trường, xã hội không thể chỉ vì tồn tại rāi ro

mà không tiến hành giao dịch Nó nhất định phải được giải quyết vấn đề bằng cách tìm kiếm cơ chế phân tán rāi ro Bảo lãnh, bảo hiểm, giám sát cāa bên thứ ba (như "Alipay")& đều là các cơ chế để giải quyết rāi ro thương mại Và hệ thống công chứng chính là một trong những cơ chế rất quan trọng Công chứng giảm thiểu rāi ro thông qua ba lớp bảo vệ: i) Đánh giá tính hợp pháp cāa công chứng nhằm loại bỏ một số rāi ro tiềm năng trong giao dịch; ii) Hệ thống trách nhiệm pháp lý dân sự công chứng có thể đảm bảo rằng những rāi ro bị lãng quên sẽ được sửa chữa và khắc phÿc; iii) Cơ chế bảo hiểm trách nhiệm thi hành công chứng có thể đảm bảo rằng các văn phòng công chứng có khả năng thanh toán dựa trên trách nhiệm pháp lý dân sự công chứng cơ bản= Kết quả nghiên cứu cāa ccc tcc giả chỉ ra vai trò, ý nghĩa cāa hoạt

động công chứng trong hạn chế rāi ro, bảo đảm an toàn phcp lý cho giao dịch và bảo vệ quyền, lợi ích cāa ccc bên tham gia giao dịch Ccc tcc giả cũng đề cập đến vấn đề trcch nhiệm công trong công chứng ccc giao dịch dân sự Đây là tham khảo có gic trị cũng như có tính gợi má đối với NCS trong nghiên cứu vị trí, ý nghĩa cāa công chứng trong hạn chế, phòng ngừa rāi ro khi thưc hiện giao dịch về QSDĐ trong kinh doanh à một khía cạnh khcc, ccc trcch nhiệm đặt ra đối với ngưßi thực hiện việc công chứng ccc giao dịch QSDĐ trong kinh doanh trong trưßng hợp công chứng trci phcp luật khiến cho ccc giao dịch gặp rāi ro, tranh chấp, vô hiệu

Thứ hai, bài viết <Nghiên cứu so sánh hệ thống pháp luật công chứng= cāa tcc giả

Tiêu Kiến Hoa trên trang mạng có địa chỉ http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=13255

Bài viết dựa trên sự so scnh, đcnh gic phcp luật công chứng cāa Phcp, Anh, Hoa Kỳ, Liên Xô (cũ) và cāa Đài Loan để đưa ra những so scnh về ccc loại hình công chứng cơ bản trên thế giới; So scnh địa vị phcp lý cāa CCV được quy định trong phcp luật cāa một số quốc gia; so scnh nguyên tắc công chứng và chế độ đảm bảo cāa hoạt động công chứng cāa một số quốc gia điển hình cho ccc hệ thống công chứng trên thế giới Mặc dù, không liên quan trực tiếp đến đề tài luận cn song bài viết có gic trị tham khảo đối với NCS trong hiểu biết về ccc hệ thống phcp luật công chứng cāa Phcp, Anh, Hoa Kỳ, Liên Xô (cũ), Đài Loan để có thể vận dÿng khi nghiên cứu ý nghĩa cāa hoạt động công chứng đối với giao dịch về QSDĐ trong kinh doanh tại Chương 2 luận cn&

Thứ ba, Hội thảo khoa h漃⌀c với chā đề <Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản= do trưßng Đại h漃⌀c Luật thành phố Hồ Chí Minh phối hợp với Hội

công chứng viên thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 09/05/2023

Hội thảo được tổ chức với ccc tham luận xoay quanh những vấn đề chung về bảo đảm an toàn phcp lý trong giao dịch bất động sản và hoạt động cāa công chứng trong bảo đảm an toàn phcp lý trong giao dịch bất động sản Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản những năm qua cho thấy vẫn còn tồn tại những hiện tượng tiêu cực như: vấn đề nhập nhằng trong hoạt động huy động vốn cāa chā đầu tư, chā đầu tư yêu cầu khcch hàng phải ký kết hợp đồng đặt c漃⌀c trước khi dự cn được cơ quan cấp phép đến từ việc cơ chế phcp lý còn nhiều hạn chế và thiếu tính sct sao Hiện tượng này một mặt làm cho ccc cc nhân, tổ chức phải đối mặt với nhiều rāi ro trong giao dịch về bất động sản với chā đầu tư nói riêng, mặt khcc, nó cũng thể hiện sự kém hiệu quả trong bảo đảm an toàn phcp lý trong giao dịch bất động sản nói chung Khai thcc chā đề hoạt động cāa công chứng trong giao dịch bất động sản, Hội thảo đã đặt ra ccc vấn đề như: Mức độ an toàn cāa hợp đồng giao dịch bất động sản đã công chứng trên thực tế; Cơ chế giải quyết khi hợp đồng mẫu mà chā đầu tư đăng ký với cơ quan thẩm quyền có sự khcc biệt so với hợp đồng đã ký kết với khcch hàng; Mô hình hoạt động cāa hệ thống công chứng cāa một số nước phct triển và định hướng cp dÿng cho Việt Nam& Nhìn chung, nội dung ccc bài viết, ccc tham luận cũng như ccc ý kiến tại Hội thảo đều cho rằng cần có bước phct triển, má rộng phạm vi công chứng ccc hợp đồng giao dịch về bất động sản và nâng cao hơn nữa vai trò cāa công chứng trong những giao dịch về bất động sản, góp phần tạo tiền đề sự phct triển bền vững cāa thị trưßng bất động sản

Thứ tư, Hội thảo <Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về công chứng cāa Việt Nam và Cộng hoà Pháp= được tổ chức ngày 10/09/2023 tại trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội

Đây là sản phẩm hợp tcc giữa Liên minh công chứng quốc tế, Trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội, Hiệp hội CCV Việt Nam và Hội đồng công chứng tối cao Phcp nhằm tạo diễn đàn trao đổi kinh nghiệm công chứng cũng như tạo cơ sá để Hiệp hội công chứng viên Việt Nam và trưßng Đại h漃⌀c Luật Hà Nội đề xuất ccc chính scch phcp luật có liên quan đến công chứng Nội dung ccc tham luận cũng như ccc ý kiến phct biểu tại Hội thảo tập trung vào ccc vấn đề: Vai trò cāa CCV trong việc bảo đảm an toàn phcp lý cho ccc giao dịch BĐS (đặc biệt là bảo vệ quyền lợi cāa bên yếu thế trong giao dịch); Chuyển đổi số trong hoạt động công chứng; Phạm vi, đối tượng cāa hoạt động công chứng; Việc liên thông thā tÿc công chứng với ccc dịch vÿ công khcc Ccc tham luận cũng như ccc ý kiến tại Hội thảo đều thống nhất cần sửa đổi Luật công chứng hiện hành theo hướng nâng cao tiêu chuẩn, điều kiện bổ nhiệm CCV, hoàn thiện hơn nữa quy định về thā tÿc công chứng (trong đó có điểm nhấn là bổ sung quy định về công chứng điện tử) để đảm bảo chất lượng hoạt động công chứng nói chung, hoạt động công chứng ccc giao dịch về BĐS nói riêng Bên cạnh đó vấn đề bổ sung quy định bắt buộc phải công chứng đối với ccc giao dịch BĐS trong quy định cāa Luật Đất đai sửa