MỤC LỤC
Mÿc đích nghiên cứu cāa luận cn là đưa ra giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ thực tiễn hoạt động công chứng dựa trên sự phân tích lý luận, phân tích thực trạng và đcnh gic thực tiễn thực hiện lĩnh vực phcp luật này nhìn từ hoạt động công chứng. Nhiệm vụ nghiên cứu. Để đạt được mÿc đích nghiên cứu, luận cn xcc định ccc nhiệm vÿ nghiên cứu cÿ thể sau đây:. - Nghiờn cứu làm rừ những vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc phân tích khci niệm, đặc điểm cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công. chứng; nguyên tắc, ý nghĩa cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&. - Phân tích những vấn đề lý luận phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc luận giải khci niệm, đặc điểm; cấu trúc nội dung và ccc yếu tố ảnh hưáng đến phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&. - Phân tích thực trạng nội dung ccc quy định cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng thông qua việc tìm hiểu nội dung ccc quy định về điều kiện thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về chā thể thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về quyền và nghĩa vÿ cāa ccc chā thể trong quan hệ giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về xử lý vi phạm phcp luật giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng; về trình tự, thā tÿc thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng&. - Đcnh gic thực tiễn thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng trên ccc khía cạnh kết quả đạt được;. những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân làm cơ sá đưa ra định hướng, giải phcp hoàn thiện. - Đưa ra định hướng, giải phcp hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng và nâng cao hiệu quả thực hiện ỏ nước ta trong thòi gian tới. Đối tượng nghiên cứu. Luận cn nghiên cứu ccc quy định phcp luật liên quan đến việc công chứng ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và thực tiễn thi hành chế định phcp luật này khu trú vào một số vấn đề cÿ thể sau:. - Ccc quan điểm khoa h漃⌀c, trưòng phci lý thuyết, cơ sỏ lý luận về giao dịch QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ hoạt động công chứng. - Quan điểm, đưòng lối cāa Đảng về tiếp tÿc đổi mới, hoàn thiện thể chế, chớnh scch, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dÿng đất, tạo động lực đưa nước ta trá thành nước phct triển có thu nhập cao. - Thực tiễn thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tiếp cận từ hoạt động công chứng á nước ta. Phạm vi nghiên cứu. Luận cn giới hạn phạm vi nghiên cứu á một số nội dung cÿ thể sau:. - Giới hạn về nội dung. Nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng là đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, bao gồm ccc giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ; giao dịch về cho thuê; giao dịch về cho thuê lại QSDĐ; giao dịch về thế chấp QSDĐ; giao dịch về chuyển đổi QSDĐ& Tuy nhiên, trong khuôn khổ cāa bản luận cn này, NCS không đi sâu nghiên cứu từng giao dịch QSDĐ cÿ thể mà chỉ tìm hiểu về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng á mức độ khci quct, chung nhất khu trú vào ccc vấn đề: i) Điều kiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; ii) Chā thể thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iii) Hợp đồng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iv) Trình tự, thā tÿc cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; v) Hiệu lực cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; vi) Vấn đề công chứng hợp đồng về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; vii) Xử lý vi phạm phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng. Đây là những nội dung quan tr漃⌀ng không thể thiếu, là những vấn đề tr漃⌀ng tâm mà trong quc trình thực hiện giao dịch tại ccc Văn phòng công chứng thì công chứng viên phải đặc biệt xem xét về tính phcp lý và tính hợp phcp cāa những vấn đề nêu trên này.
Cùng với đó, việc hoàn thiện hồ sơ, cơ sá dữ liệu về đất đai, triển khai hồ sơ điện tử, số hoc hồ sơ, dữ liệu về đất đai; triển khai thống nhất hệ thống 1 cửa trong quy trình và thā tÿc thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh (từ xcc nhận về điều kiện giao dịch tại hệ thống cơ quan quản lý; đến ccc quy trình, thā tÿc và hồ sơ phcp lý hợp phcp cho việc đảm bảo thực hiện giao dịch tại Văn phòng Công chứng; đến việc xcc lập quyền tài sản là QSDĐ hợp phcp sau giao dịch kinh doanh QSDĐ từ hệ thống Văn. phòng đăng ký và hệ thống cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ) là vấn đề tất yếu khcch quan cần phải hiện thực hoc từ chā trương, chính scch đến hệ thống phcp luật và cơ chế thực thi trên thực tế. Các giả thuyết nghiên cứu. Việc nghiên cứu phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng dưới góc độ lý luận và thực tiễn nhằm phân tích, luận giải cho một số giả thuyết nghiên cứu cơ bản sau đây:. Thứ nhất, QSDĐ cāa ccc chā thể sử dÿng đất là quyền phci sinh từ quyền cāa Nhà nước với tư ccch là đại diện chā sỏ hữu nờn kinh doanh QSDĐ trong thị trưòng BĐS tham chiếu từ hoạt động công chứng với nhiều sự chi phối và can thiệp từ Nhà nước. Theo đú, ccc ccc nguyờn tắc cāa thị trưòng trong hoạt động kinh doanh bị hạn chế hơn so với ccc giao dịch tài sản khcc và yêu cầu cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch cũng chặt chẽ và phức tạp hơn. Thứ hai, Kinh doanh QSDĐ trong thị trưòng BĐS tham chiếu từ hoạt động cụng chứng đang gặp nhiều trá ngại và phct sinh nhiều rāi ro, tranh chấp nên tcc động và ảnh hưỏng xấu tới mụi trưòng kinh doanh, gõy bất ổn định xó hội, cản trỏ tới quyền tự do kinh doanh cāa ccc chā thể, chưa phự hợp với bối cảnh kinh tế thị trưòng và hội nhập quốc tế với sự tcc động mạnh mẽ cāa công nghệ số. Thứ ba, phcp luật hiện hành điều chỉnh giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng hiện đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, gũ bú và khiờn cưỡng, chưa phự hợp với nhu cầu khcch quan cāa thị trưòng nờn hiệu quả triẻn khai trờn thực tế khụng cao, chưa tạo được động lực để thỳc đẩy thị trưòng QSDĐ phct triển. Thứtư, thị trưòng BĐS mà hạt nhõn là thị trưòng QSDĐ phct triển lành mạnh, ổn định, minh bạch, cụng khai, phự hợp với thể chế kinh tế thị trưòng và thớch ứng linh hoạt với xu hướng chung cāa thế giới thì cần phải có chā trương, chính scch đúng đắn, với một hệ thống phcp luật về kinh doanh bất động sản và phcp luật công chứng đồng bộ, thống nhất và phù hợp, với sự kiểm soct và phòng ngừa rāi ro có hiệu quả. Thứ năm, việc hoàn thiện ccc quy định cāa phcp luật hiện hành về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng phải đảm bảo tuõn thā ccc quy luật khcch quan cāa nền kinh tế thị trưòng núi chung và thị trưòng BĐS nói riêng nếu muốn mang lại hiệu quả và đcp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế. Câu hỏi nghiên cứu. Để đạt được mÿc tiêu nghiên cứu; trên cơ sá đcnh gic tình hình nghiên cứu đề tài, tcc giả luận cn xcc định một số câu hỏi nghiên cứu cơ bản làm nền tảng xuất phct điểm nghiên cứu luận cn sau đây:. Thứ nhất, nội hàm cāa khci niệm giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm những vấn đề gì? Những điểm đặc thù gì cần lưu ý khi nghiên cứu giao dịch về kinh doanh QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ thực tiễn cāa hoạt động công chứng?. Công chứng giao dịch về kinh doanh QSDĐ có những điểm khcc biệt gì so với công chứng ccc giao dịch khcc về tài sản nhà, đất? Vai trò và ý nghĩa cāa công chứng giao dịch về QSDĐ trong kinh doanh á nước ta?. Thứ hai, phcp luật điều chỉnh đối với giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng cần thể hiện được vai trò gì nhằm kiểm soct rāi ro, tạo thuận lợi, an toàn và hiệu quả cho ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh dưới ccc tcc động và ảnh hưáng bái ccc ccc yếu tố kinh tế, chính trị, xó hội, định hướng thị trưòng và hội nhập quốc tế?. Thứ ba, ccc quy định cāa phcp luật hiện hành về giao dịch QSDĐ trong kinh doanh ảnh hưỏng tớch cực hay tiờu cực đối với sự phct triển cāa thị trưòng BĐS núi chung và phõn khỳc thị trưòng QSDĐ núi riờng tham chiếu từ hoạt động cụng chứng?. Những nguyên nhân cāa ccc tcc động tích cực và tiêu cực?. Thứtư, ccc điều kiện, hoàn cảnh cÿ thể và yêu cầu phct triển kinh tế - xã hội cāa nước ta hiện nay ảnh hưáng như thế nào đến việc hoàn thiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong kinh doanh tham chiếu từ hoạt động công chứng và hiệu quả thực hiện?. Thứnăm, giải phcp nào cho việc hoàn thiện ccc quy định cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong kinh doanh từ thực tiễn hoạt động công chứng trong điều kiện chế độ sỏ hữu toàn dõn về đất đai và sự phct triển nền kinh tế thị trưòng định hướng XHCN, má rộng hội nhập quốc tế và thích ứng hiệu quả cāa cuộc ccch mạng công nghệ số. Về hướng tiếp cận của đề tài và các phương pháp nghiên cứu. Thứ nhất, hướng tiếp cận cāa luận cn là phân tích và đcnh gic toàn diện ccc vấn đề từ thể chế, thiết chế đến thực tiễn hoạt động kinh doanh QSDĐ tham chiếu từ thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nhận diện đúng đắn, khcch quan những yêu cầu đặt ra cần phải được thể chế hoc một ccch sâu rộng, toàn diện, thống nhất, phù hợp và thích ứng linh hoạt từ khía cạnh phcp lý và khía cạnh thực tiễn về vấn đề kinh doanh QSDĐ tham chiếu từ thực tiễn hoạt động công chứng. Một là, luận cn sẽ giải quyết, bổ sung, góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh với việc: i) Phân tích khci niệm và đặc điểm cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; mÿc đích, ý nghĩa cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; phân loại giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; nguyên tắc cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. QSDĐ cāa ngưòi sử dÿng đất (bao gồm quyền cāa tổ chức, hộ gia đỡnh, cc nhõn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ). Quyền năng này được hình thành dựa trên cơ sá được Nhà nước đại diện chā sá hữu giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Hay nói ccch khcc, QSDĐ cāa tổ chức, hộ gia đình, cc nhân phci sinh trên cơ sá quyền sá hữu toàn dân về đất đai. Hai là, QSDĐ là quyền tài sản cāa ngưòi sử dÿng đất được chā sỏ hữu trao quyền. Như phần trờn đó phõn tớch QSDĐ cāa ngưòi sử dÿng được hỡnh trờn cơ sỏ chā sá hữu đại diện là Nhà nước trao QSDĐ thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Mặc dù là quyền phci sinh trên cơ sá quyền sá hữu toàn dân về đất đai song QSDĐ cāa ngưòi sử dÿng tcch khỏi quyền sỏ hữu toàn dõn về đất đai trỏ thành một loại quyền tương đối độc lập. Ngưòi sử dÿng đất được chuyển QSDĐ, được tặng cho QSDĐ, được để thừa kế QSDĐ, được thế chấp QSDĐ và được góp vốn bằng QSDĐ&. Ba là, QSDĐ với tớnh ccch là hàng húa giao dịch trờn thị trưòng. Tiếp cận theo khía cạnh này, QSDĐ mang hai thuộc tính là gic trị và gic trị sử dÿng. - Gic trị sử dÿng cāa đất đai được thể hiện ngưòi sử dÿng đất cú quyền khai thcc ccc thuộc tính có ích cāa đất đai để mang lại một lợi ích vật chất nhất định. Việc khai thcc ccc thuộc tính có ích cāa đất đai được thực hiện theo mÿc đích sử dÿng cÿ thể cāa từng loại đất. - Gic trị cāa QSDĐ được trị gic thành tiền đem trao đổi trờn thị trưòng theo nguyên tắc trao đổi ngang gic; được thế chấp để đảm bảo nghĩa vÿ dân sự tại ngân hàng thương mại, ccc TCTD hoặc được góp vốn để đầu tư, SX-KD. Việc nghiờn cứu QSDĐ trong phạm vi luận cn này là QSDĐ cāa ngưòi sử dÿng đất và với khớa cạnh là hàng húa giao dịch trờn thị trưòng nhằm mÿc đớch kinh doanh. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch QSDĐ và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. i) Khái niệm, đặc điểm và phân loạigiao dịch QSDĐ.
28 Ninh Thị Hiền (2022) <Vai frò cāa hoạt động công chứng trong tiến trình cải ccch tư phcp á Việt Nam hiện nay https://www.vietnamnotary.org/nghien-cuu-trao-doi/vai-tro-cua-hoat-dong-cong-chung-trong-tien-trinh-caỉ-. được quy định nhằm mÿc đích xcc thực và bao gồm: 1) Tính xcc thực liên quan đến ngày thcng, chữ ký và nội dung cāa ccc hành vi phcp lý và ccc mối quan hệ phcp lý được ghi nhận trong tài liệu; 2) Một tổ chức được thành lập bái một cơ quan công quyền hoặc một đại biểu (delegate) được āy nhiệm đặc biệt từ Nhà nước để tạo ra ccc tài liệu xcc thực, theo một thā tÿc do phcp luật quy định. Quy định cāa Liên Minh công chứng quốc tế và phcp luật cāa một số quốc gia như phân tích đã định nghĩa hành vi xcc thực có nội hàm bao gồm: tính hợp phcp, tính chính xcc, không trci đạo đức xã hội; văn bản công chứng do CCV lưu giữ, được xem là văn bản cụng nhằm cung cấp cho ngưòi yờu cầu cụng chứng và ccc cơ quan cú thẩm quyền. Tổng hợp từ những nội dung phân tích á trên, chúng ta có định nghĩa khci niệm về công chứng như sau:. <Công chứng là việc CCV chứng nhận tính xác thực, hợp pháp cāa hợp đồng, giao dịch bằng văn bản=. iv) Khái niệm công chứng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Trên cơ sá nghiên cứu khci niệm, đặc điểm cāa công chứng và nội dung ccc quy định hiện hành về công chứng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có thể hiểu khci niệm này như sau: <Công chứng giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là việc CCV cāa một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch mà theo quy định cāa pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng=. Tại sao giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh lại phải công chứng. Với sự phct triển mạnh mẽ cāa thị trưòng BĐS mà trong đú thị trưòng về QSDĐ đúng vai trũ là thị trưòng hạt nhõn, là tiền đề để thị trưòng khcc như thị trưòng nhà ỏ, thị trưòng cāa BĐS cụng nghiệp, nụng nghiệp và thương mại dịch vÿ phct triển. Theo đó, QSDĐ với tính chất là đối tượng hàng hóa ngày càng có xu hướng khan hiếm do đất đai có giới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu cho tất cả ccc ngành, ccc lĩnh vực và cho nhu cầu khcc nhau cāa mỗi ngưòi dõn về BĐS ngày càng lớn nên ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động đầu tư kinh doanh, đặc biệt là những giao dịch có gic trị lớn sẽ ngày càng phức tạp. Từ khía cạnh đầu tư, ccc doanh nghiệp có hàng hóa là QSDĐ trong tay luôn muốn thâu túm, găm hàng, giữ hàng và chò thòi điểm thị trưòng khan hiếm cũng chứa đựng và tiềm ẩn nhiều nguy cơ sai phạm. Đặc biệt, trải qua 3 năm Việt Nam và ccc nước trên thế giới hứng chịu đại dịch covid 19 khiến ccc giao dịch về SDĐ dưòng như đúng băng, ccc nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều thcch thức về nguồn vốn là QSDĐ bị ứ đ漃⌀ng; hiệu quả trong kinh doanh bị giảm sút, thậm chí thua lỗ. Vì vậy, sau khi đại dịch covid - 19 được kiểm soct, hoạt động kinh doanh trong ccc lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản được khái động lại. Đặc biệt, sự ổn định về chính trị, sự thay đổi mang chiều hướng tớch cực, hợp lý về thể chế kinh tế thị trưòng, về khung phcp luật kinh tế nờn. nhiều thị trưòng đó cú sự phct triển nhanh chúng. Một trong những phõn khỳc thị trưòng phct triển sụi động đú là thị trưòng về QSDĐ; theo đú, ccc giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ phct triển khc mạnh. Để quản lý đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh trong bối cảnh nêu trên, phcp luật điều chỉnh đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh một mặt muốn nới lỏng ccc điều kiện, đơn giản hóa ccc quy trình thā tÿc nhằm tạo điều kiện cho ccc chā thể kinh doanh BĐS được quyền chā động, linh hoạt và thuận lợi trong việc thực hiện ccc giao dịch QSDĐ, phct huy và nâng cao hiệu quả cāa QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhằm giúp ccc doanh nghiệp, ccc nhà đầu tư kinh doanh BĐS nhanh chóng thoct khỏi tình trạng khó khăn. Tuy nhiên, á một khía cạnh khcc, để đảm bảo ccc giao dịch QSDĐ trong kinh doanh trờn thị trưòng được hoạt động cú trật tự, tụn tr漃⌀ng ccc nguyờn tắc cāa thị trưòng, tụn tr漃⌀ng phcp chế trong giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp phcp cāa ccc chā thể tham gia giao dịch, ccc chā thể khcc có liên quan thì phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có xu hướng quy định cÿ thể và chặt chẽ ccc nguyên tắc, điều kiện, quy trình và thā tÿc phcp lý buộc ccc chā thể tham gia giao dịch phải tuân thā, có sự quản lý và kiểm soct cāa cơ quan nhà nước có thẩm quyền. à khía cạnh này, hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ được thực hiện bái tổ chức hành nghề công chứng đóng vai trò vô cùng quan tr漃⌀ng để phúc đcp mÿc đích và yêu cầu nêu trên. Thực tế cho thấy, QSDĐ là tài sản đặc biệt có gic trị lớn, có xu hướng ngày càng khan hiếm, gic trị QSDĐ ngày càng có xu hướng tăng cao; cùng với đó, hồ sơ phcp lý về QSDĐ, đặc biệt là QSDĐ trong ccc dự cn đầu tư vô cùng phức tạp; ccc chā thể tham gia giao dịch trờn thị trưòng cũng cú mÿc đớch và nhận thức về giao dịch rất khcc nhau. Vì vậy, không phải giao dịch nào ccc chā thể khi thực hiện cũng đcp ứng được đầy đā ccc điều kiện, không phải chā thể nào cũng kiểm soct được giao dịch cāa mỡnh cú hợp phcp hay khụng. Trong trưòng hợp này, hoạt động cụng chứng sẽ đảm trcch thực hiện việc kiểm soct tính hợp phcp cāa ccc giao dịch. Mặt khcc, hoạt động cụng chứng ccc giao dịch cũn cú vai trũ trong việc thanh l漃⌀c thị trưòng, loại ra khỏi thị trưòng những giao dịch bất hợp phcp, cú dấu hiệu <lcch luật= làm ảnh hưỏng tới lợi ớch cāa Nhà nước, cāa nhà đầu tư, cāa ccc chā thể khcc và làm mộo mú mụi trưòng đầu tư, kinh doanh, mộo mú thị trưòng. Thụng qua đú, đảm bảo quyền và lợi ớch hợp phcp cho ccc chā thể tham gia giao dịch, ngăn ngừa ccc tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng về giao dịch xảy ra. Nói ccch khcc, công chứng đối với ccc giao dịch QSDĐ là thực sự cần thiết nhằm bỡnh ổn thị trưòng, đảm bảo tớnh phcp chế trong ccc giao dịch QSDĐ trong thị trưòng BĐS. Có thể thấy vai trò hết sức quan tr漃⌀ng cāa công chứng đối với giao dịch về QSDĐ nói chung, giao dịch về QSDĐ trong hoạt động KD nói riêng thông qua ccc phương diện dưới đây:. i) Trên phương diện quản lý nhà nước.
Gic đất tăng đột biến, kộo theo phõn hoc giàu nghốo; thị trưòng cāa những giao dịch ngầm chiếm ưu thế sẽ kéo theo những tranh chấp, bất đồng&; Sự cần thiết phải cú sự quản lý và kiểm soct bằng phcp luật (với ccc thuộc tớnh trờn) để kịp thòi điều chỉnh, đưa ccc giao dịch về QSDĐ trong thị trưòng BĐS vào quỹ đạo chung, cú trật tự. Cũng chớnh từ những sự bất ổn cāa thị trưòng, Nhà nước sẽ nhận diện được đõu là vấn đề mấu chốt cāa sự phức tạp đó để điều chỉnh phù hợp, thích ứng với nhu cầu và diễn biến cāa thị trưòng dưới sự kiểm soct cāa Nhà nước. Giỳp cho thị trưòng trỏ về với quỹ đạo chung, có trật tự. Phcp luật là hiện thõn một ccch sinh động cāa đòi sống thực tế, được biểu hiện bái những quy phạm có tính chuẩn mực, logic và nguyên tắc, được thực hiện bái sức mạnh cāa quyền lực nhà nước. Bằng phcp luật, Nhà nước sẽ hiện thực hoc ccc nhu cầu và đũi hỏi cāa thị trưòng, những nguyện v漃⌀ng, mong muốn cāa ccc chā thể tham gia kinh doanh trờn thị trưòng thụng qua việc ban hành, sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh thị trưòng, điều chỉnh ccc giao dịch nhằm thớch ứng một ccch linh hoạt và kịp thòi những nhu cầu đó. Sự phct triển cāa phcp luật kinh doanh điều chỉnh thị trưòng BĐS núi chung và phcp luật kinh doanh BĐS nói riêng điều chỉnh ccc giao dịch BĐS nhằm hướng tới một thị trưòng BĐS phct triển lành mạnh, phũng ngừa tối đa rāi ro, an toàn cho ccc chā thể. Theo đó, ghi nhận và quy định sự tham gia cāa hoạt động công chứng với vai trò là thể chế trung gian vừa hoạt động với tính ccch là tổ chức cung ứng dịch vÿ công và dịch vÿ tư cho ccc chā tham gia giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có nhu cầu để kiểm soct ccc điều kiện hợp phcp cāa giao dịch; hỗ trợ ccc chā thể trong việc việc hoàn thiện ccc quy trình, thā tÿc để giao dịch được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi, tuân thā phcp luật. à một khía cạnh khcc, sự điều chỉnh bằng phcp luật về sự tham gia cāa hoạt động công chứng đối với ccc giao dịch kinh doanh QSDĐ trên thị trưòng đúng vai trũ như là cầu nối giữa ngưòi dõn, doanh nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi ccc quyền và nghĩa theo quy định cāa phcp luật&. Phcp luật trỏ thành một biện phcp khụng thể thiếu được trong thị trưòng bất động sản nói chung và giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng vừa đảm bảo sự tiếp cận đất đai sử dÿng vào mÿc đích SX-KD phù hợp với ccc quy định khcch quan cāa kinh tế thị trưòng vừa đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất về đất đai cāa nhà nước. Thứ tư, thông qua cơ chế điều chỉnh cāa phcp luật không chỉ trật tự quản lý về giao dịch QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng được xcc lập và đi vào nề nếp mà còn hình thành, cāng cố ý thức tuân thā phcp luật cāa ngưòi dõn; theo đú: i) Đối với những giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tuân thā quy định về điều kiện chuyển QSDĐ; trình tự, thā tÿc chuyển QSDĐ;. thực hiện đầy đā nghĩa vÿ cāa ngưòi sử dÿng đất khi xcc lập giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh& thì phcp luật bảo hộ quyền và lợi ích hợp phcp cho ccc chā thể; xử lý nghiêm minh ccc hành vi vi phạm khi thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; ii) Đối với những hành vi thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh khi chưa đā điều kiện chuyển QSDĐ; giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh không thực hiện việc đăng ký đất đai hoặc không tuân thā trình tự, thā tÿc chuyển QSDĐ; không thực hiện nghĩa vÿ tài chính khi thực hiện giao dịch về QSDĐ không hoạt động kinh doanh& thì phcp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ dần ra khỏi đòi sống xó hội. Quyền tự do kinh doanh là một trong những quyền cơ bản cāa con ngưòi, quyền cơ bản cāa công dân được Hiến phcp năm 2013 ghi nhận: <Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghềmà pháp luật không cấm= (Điều 33). Để thực thi. quyền này cāa công dân, nhà nước có ccc giải phcp phcp lý đảm bảo như thể chế tự do kinh doanh trong từng ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh thông qua ccc quy định về điều kiện kinh doanh, cấp giấy phép kinh doanh, quyền và nghĩa vÿ cāa chā thể kinh doanh& Kinh doanh QSDĐ là một dạng cÿ thể cāa giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được xem xét trên nhiều phương diện: vừa là lĩnh vực kinh doanh, vừa là quyền tự do kinh doanh cāa tổ chức, cc nhân. Phcp luật công nhận, bảo hộ quyền tự do kinh doanh QSDĐ cāa ccc chā thể kinh doanh. Sự điều chỉnh cāa phcp luật không được gây trá ngại, can thiệp không cần thiết vào hoạt động đầu tư kinh doanh QSDĐ cāa ccc doanh nghiệp thông qua việc quy định ccc hành vi bị cấm trong kinh doanh QSDĐ. Ccc quy định cāa phcp luật ghi nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp phcp cāa chā thể kinh doanh QSDĐ; có ccc quy định xử lý hành vi vi phạm phcp luật mà gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp phcp cāa tổ chức, cc nhân. Bên cạnh việc bảo đảm quyền tự do kinh doanh, phcp luật phải chú tr漃⌀ng bảo vệ quyền, lợi ích hợp phcp cāa nhà nước, cāa xã hội trong giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Có nghĩa là phcp luật có ccc quy định nghiêm cấm những hành vi giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh gây thiệt hại đến lợi ích cāa nhà nước, cāa xã hội; quy định tổ chức, cc nhân thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có nghĩa vÿ nộp thuế, phí, lệ phí vào ngân scch nhà nước hoặc quy định việc thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh không được gây phương hại đến chā quyền, an ninh quốc gia& Cùng với đó, phcp luật phải có ccc biện phcp chế tài cÿ thể, rừ ràng, đầy đā, toàn diện để xử lý đối với ccc hành vi kinh doanh QSDĐ trci phcp luật và cp dÿng xử lý đối với cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện ccc quy trình và thā tÿc thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, trong đó có hoạt động công chứng. Bốn là, sự điều chỉnh cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh phải tôn tr漃⌀ng và phù hợp với ccc quy luật khcch quan cāa nền kinh tế thị trưòng. Suy cho cựng, phcp luật là sản phẩm do con ngưòi scng tạo ra. Nú kết tinh trớ tuệ, chất xcm cāa con ngưòi nờn khú trcnh khỏi sự ảnh hưỏng cāa yếu tố chā quan cāa ccc nhà làm luật cho dù khi xây dựng phcp luật bắt buộc ccc nhà làm luật phải nghiên cứu, nắm bắt ccc yêu cầu, đòi hỏi cāa thực tế nhằm đảm bảo tính khả thi. Trong nền kinh tế thị trưòng, hoạt động kinh doanh diễn ra sụi động, mau lẹ, nhạy bộn nhưng không kém phần cạnh tranh gay gắt, khốc liệt. Hoạt động này không chỉ chịu sự điều chỉnh cāa chính scch, phcp luật mà còn bị tcc động bái ccc quy luật khcch quan cāa kinh tế thị trưòng và ccc yếu tố khcc. Ccc quy luật khcch quan cāa kinh tế thị trưòng hoàn toàn nằm ngoài ý muốn chā quan cāa con ngưòi núi chung và cāa nhà làm luật nói riêng. Muốn nhà nước quản lý hiệu quả giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh thì phcp luật về lĩnh vực này phải phù hợp với ccc quy luật khcch quan cāa kinh. tế thỡ trưòng. Cú như vậy, lĩnh vực phcp luật này mới đcp ứng được yờu cầu cāa thực tiễn và đi vào cuộc sống, phct huy tcc dÿng tích cực. Năm là, sự điều chỉnh cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh phải ngăn ngừa; phct hiện kịp thòi những mcnh khúe và xử lý nghiờm minh hành vi vi phạm phcp luật cāa ccc chā thể kinh doanh trong thực hiện giao dịch về QSDĐ. Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được thực hiện trên thực tế phong phú, đa dạng và chịu sự tcc động cāa ccc yếu tố khcch quan và chā quan cāa nền kinh tế thị trưòng định hướng XHCN và hội nhập quốc tế ỏ nước ta. Vỡ vậy, để cú thể thu được lợi nhuận tối đa từ hoạt động kinh doanh QSDĐ hoặc tiết giảm đến mức thấp nhất chi phí trong tiếp cận đất đai sử dÿng vào mÿc đích SX-KD thì chā thể kinh doanh phải là ngưòi thụng minh, quyết đocn, nhạy bộn nắm bắt cơ hội kinh doanh, rất giỏi, thông thạo trong việc tính tocn, xcc định tính hiệu quả kinh tế; có kinh nghiệm, bản lĩnh kinh doanh vững vàng.. Để điều chỉnh hành vi cāa ccc chā thể trong việc thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh theo đúng <quỹ đạo= quản lý cāa nhà nước đòi hỏi ccc nhà làm luật phải nhận diện, dự liệu ccc tình huống để ngăn ngừa, phct hiện kịp thòi những mcnh khúe và xử lý nghiờm minh hành vi vi phạm phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cāa ccc chā thể này. Sáu là, sự điều chỉnh cāa phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ góc độ hoạt động công chứng phải đcp ứng yêu cầu về nguồn nhân lực CCV; về trình độ, chuyên môn, nghiệp vÿ, đạo đức nghề nghiệp cāa CCV và khả năng phÿc vÿ, tính chịu trcch nhiệm. Như phần trên đã phân tích một trong những chức năng cơ bản cāa hoạt động công chứng là xcc nhận tính hợp phcp cāa giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Văn bản công chứng đối với giao dịch này được công nhận như một chứng cứ. Vì vậy, đcp ứng yêu cầu này, phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ góc độ hoạt động công chứng phải có ccc quy định về cơ cấu tổ chức, điều kiện cāng cố, tăng cưòng đội ngũ nguồn nhõn lực CCV; cú ccc quy định cÿ thể về trình độ chuyên môn, nghiệp vÿ công chứng; sự hiểu biết phcp luật nói chung và phcp luật đất đai nói riêng; ccc quy định về kỹ năng nghiệp vÿ công chứng và phẩm chất đạo đức nghề nghiệp; có ccc quy định về khả năng phÿc vÿ khcch hàng tậm tâm, vô tư. Hơn nữa, phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nhìn từ góc độ hoạt động công chứng phải còn mang nặng tính chịu trcch nhiệm cāa CCV. Vì vậy, phcp luật phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng phải có ccc quy định về quyền và nghĩa vÿ cÿ thể cāa CCV; cāa tổ chức hành nghề công chứng; xử lý nghiêm minh ccc vi phạm phcp luật cāa CCV trong quc trình hành nghề.. Bảy là, phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng phải có ccc quy định về đảm bảo thực hiện bao gồm ccc quy định về trang. bị cơ sá vật chất, khoa h漃⌀c công nghệ phÿc vÿ cho hoạt động công chứng loại giao dịch này có hiệu quả. Thực tiễn cho thấy nếu thiếu ccc điều kiện này thì hoạt động công chứng khó thực hiện một ccch có hiệu quả. Tuy nhiên, để có cơ sá phcp lý để thực hiện ccc điều kiện này thì phcp luật cần phải có ccc quy định về trang bị cơ sá vật chất, khoa h漃⌀c công nghệ phÿc vÿ cho hoạt động công chứng.. Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh từ hoạt động công chứng. Xây dựng phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh góp phần thỳc đẩy sự phct triển cāa thị trưòng bất động sản theo hướng cụng khai minh bạch và lành mạnh. Tuy nhiên, điều quan tr漃⌀ng hơn là việc bảo đảm cho lĩnh vực phcp luật này được thực thi trên thực tế và phct huy tcc dÿng tích cực. Ccc điều kiện đảm bảo thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, bao gồm:. Thứ nhất, điều kiện về chính trị. Chớnh trị là biểu hiện tập trung đưòng lối, quan điểm cāa Đảng cầm quyền. à nước ta, đưòng lối cāa Đảng Cộng sản Việt Nam cú ý nghĩa quyết định đối với sự nghiệp xây dựng và phct triển đất nước. Đảng ta là lực lượng duy nhất lãnh đạo nhà nước và xó hội. Quan điểm, đưòng lối cāa Đảng là tư tưỏng chỉ đạo cho việc xõy dựng phcp luật. Do vậy, phcp luật phải thấm nhuần ccc quan điểm, đưòng lối chớnh trị cāa Đảng với phương chõm chớnh trị là linh hồn cāa phcp luật. Như vậy, có thể nói việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống phcp luật là kết quả tất yếu phải gắn chặt với quc trỡnh thể chế húa đưòng lối cāa Đảng trờn ccc lĩnh vực cāa đòi sống xó hội, trong đú cú lĩnh vực về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Thứ hai, điều kiện về phcp lý. Là sự đồng bộ, tương thích, thống nhất cāa hệ thống phcp luật cp dÿng để điều chỉnh quan hệ về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Trong đó, có nhiều chế tài đảm bảo cho giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được tuân thā nghiờm chỉnh, chặt chẽ. Ccc văn bản này một mặt quy định cÿ thể, rừ ràng về nguyờn tắc xcc lập giao dịch, về điều kiện cāa chā thể và đối tượng, về hình thức giao dịch, quyền - nghĩa vÿ cāa ccc bên cũng như trình tự, thā tÿc thực hiện giao dịch và thẩm quyền cho phép thực hiện đối với ccc giao dịch về QSDĐ nói chung giao dịch về. QSDĐ trong hoạt động KD nói riêng. Mặt khcc, còn đưa ra quy định về ccc hành vi vi phạm về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; để trên cơ sá đó cp dÿng quy định về xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm.. tạo ra hành lang phcp lý cho quc trình thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được thực thi một ccch nghiêm minh, đỳng phcp luật; đồng thòi, là cơ sỏ cho việc xử lý đỳng ngưòi, đỳng tội, ngăn ngừa có hiệu quả hành vi vi phạm phcp luật xảy ra. Thứ ba, điều kiện về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực được xem xét, đcnh gic thông qua trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức cāa đội ngũ ccn bộ, công chức thực hiện nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức cāa đội ngũ ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản là một trong những yếu tố quyết định bảo đảm thực hiện phcp luật giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao. Ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai, quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản phải là ngưòi cú đā trỡnh độ, năng lực hoàn thành tốt cụng việc được giao; đồng thòi là ngưòi cú phẩm chất chính trị, đạo đức tốt. Thực tiễn đã chứng minh rằng ccc chā thể này mà trình độ, năng lực yếu kém, lại thiếu trcch nhiệm, thiếu nhiệt tình trong công việc thì việc thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả thấp và ngược lại. Phẩm chất chính trị, đạo đức cāa ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản có ảnh hưáng trực tiếp đến việc thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. phải biết kết hợp giữa quan điểm, đưòng lối cāa Đảng; chớnh scch, phcp luật cāa nhà nước với điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện thực tiễn cāa đất nước, cāa từng địa phương để thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Bản thân ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản phải là ngưòi gương mẫu trong chấp hành phcp luật, là ngưòi cú uy tớn, cú đạo đức trong cộng đồng, trong xó hội thỡ mới cú thể thuyết phÿc được ngưòi khcc. Như vậy, để bảo đảm thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao cần nâng cao kiến thức phcp luật, trình độ chuyờn mụn, năng lực, kỹ năng nghiệp vÿ; bờn cạnh đú cũn phải tăng cưòng gico dÿc,. rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức, lối sống cho đội ngũ ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Thứtư, điều kiện về ý thức phcp luật cāa ccc chā thể trong thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Ý thức phcp luật thể hiện sự nhận thức cāa ccc chā thể và thci độ cāa h漃⌀ đối với ccc quy định cāa phcp luật. Phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được thực hiện tốt hay không phÿ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó ý thức phcp luật cāa ccc chā thể là yếu tố chā quan có ý nghĩa rất quan tr漃⌀ng. Ccc chā thể trong thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, bao gồm: ccc cơ quan nhà nước, ccn bộ, công chức quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản; doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức, cc nhân có liên quan&. Trong nhiều trưòng hợp vi phạm phcp luật, khụng tuõn thā phcp luật là do trỡnh độ văn hóa thấp, sự thiếu hiểu biết phcp luật cāa một bộ phận nhân dân nói chung và ccc chā thể tham gia quan hệ về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riờng. Tuy nhiờn, trờn thực tế cũng cú trưòng hợp cụng dõn cú trỡnh độ văn húa nhất định, có hiểu biết phcp luật nhưng đạo đức, nhân ccch kém nên vẫn cố tình vi phạm phcp luật hoặc một bộ phận ccn bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dÿng chức vÿ quyền hạn, công việc được giao để tham nhũng, tiêu cực, trÿc lợi, thực hiện hành vi trci phcp luật. Trong một xã hội ngày càng phct triển, trình độ văn hóa cāa nhân dân ngày càng cao, tạo cơ sá cho việc nâng cao ý thức phcp luật, vì phải có trình độ văn hóa nhất định thì mới có thể tiếp thu, nhận thức về phcp luật, xây dựng tình cảm, lòng tin vào phcp luật; qua đó chuyển hóa thành hành vi tích cực thực hiện theo yêu cầu cāa phcp luật. Sự bảo đảm thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh không chỉ xuất phct từ ý thức phcp luật cāa ccc cơ quan nhà nước, ccn bộ, công chức có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản mà còn từ ý thức phcp luật cāa doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức, cc nhân có liên quan.. Do vậy, nâng cao ý thức phcp luật cāa ccc chā thể trong thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là một giải phcp hữu hiệu để bảo đảm thực hiện hiệu quả lĩnh vực phcp luật này. Thứnăm, điều kiện về nguồn vốn, cơ sá vật chất. Thực hiện phcp luật nói chung và thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh đòi hỏi phải có những chi phí nhất định. Thực tế đã chứng minh làm bất cứ điều gì mà thiếu kinh phí, cơ sá vật chất thì khó có thể thực hiện được. Lĩnh vực phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cũng không phải là một trưòng hợp ngoại lệ. Muốn thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có hiệu quả thì phải đầu tư trÿ sá làm việc, mua sắm trang thiết bị, phương tiện làm việc và trả lương cho đội ngũ ccn bộ, công chức làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản; ccn bộ làm nhiệm vÿ quản lý nhà nước về đất đai;. xây dựng hệ thống thông tin, cơ sá dữ liệu về đất đai; về kinh doanh QSDĐ& Hiện. nay, nguồn kinh phí đầu tư cho hoạt động này đều do ngân scch nhà nước chi trả. Trong điều kiện ngân scch nhà nước còn nhiều hạn chế, chúng ta cần xã hội hóa một số hoạt động dịch vÿ trong giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh để giảm tải gcnh nặng cho ngân scch nhà nước. Giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh núi riờng là phương thức phõn bổ đất đai theo cơ chế thị trưòng. Nú tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận đất đai sử dÿng vào mÿc đích SX-KD một ccch công bằng, dân chā, công khai minh bạch. Giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là hợp đồng làm phct sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vÿ dân sự giữa chā đầu tư kinh doanh bất động sản với ngưòi mua, ngưòi thuờ, ngưòi thuờ mua QSDĐ nhằm mÿc đớch sinh lợi. Bờn cạnh ccc đặc điểm cāa giao dịch về QSDĐ; giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh còn có một số đặc điểm riêng như việc thực hiện giao dịch QSDĐ này sử dÿng vào mÿc đích SX - KD thu lợi nhuận; chā thể cāa một bên giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh luôn là doanh nghiệp&. Giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh góp phần thúc đẩy sự phct triển cāa thị trưòng bất động sản núi chung và thị trưòng QSDĐ núi riờng theo hướng cụng khai minh bạch, lành mạnh. Mặt khcc, giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai sử dÿng vào mÿc đích SX-KD theo cơ chế thị trưòng; khắc phÿc việc giao đất theo cơ chế <xin - cho= tiềm ẩn tiờu cực, tham nhũng trong phân bổ nguồn lực đất đai. Để giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh thực hiện lành mạnh, phcp luật tương ứng được ban hành. Phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm tổng hợp ccc quy phạm phcp luật do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế cāa nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh vận hành công khai minh bach, lành mạnh, đúng phcp luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp phcp cāa ccc bên và lợi ích cāa nhà nước, cāa xã hội trong việc phân bổ nguồn lực đất đai cho mÿc đích sản xuất- kinh doanh theo cơ chế dân sự. Phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có những đặc điểm cơ bản sau đây: i) Đây là lĩnh vực phcp luật tổng hợp, bao gồm quy phạm phcp luật cāa một số đạo luật có liên quan; ii) Ccc quy định về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh, bao gồm ccc quy định về nội dung và ccc quy định về hình thức&.
Cÿ thể, khi xcc lập hợp đồng, ccc bên phải đảm bảo cung cấp được Giấy chứng nhận QSDĐ với nội dung khẳng định rừ quyền cāa Bờn chuyển nhượng/cho thuê/cho thuê mua QSDĐ là chā sử dÿng thửa đất đang là đối tượng cāa giao dịch, cũn thòi hạn sử dÿng đất; đối với điều kiện <đất khụng bị kờ biờn đảm bảo thi hành cn= CCV có thể sử dÿng công cÿ hỗ trợ là phần mềm cung cấp thông tin dữ liệu phÿc vÿ hoạt động công chứng (chā yếu ccc tỉnh/thành phố hiện nay sử dÿng phần mềm UCHI) để kiểm tra thông tin về việc thửa đất có đang bị kê biên và thuộc ccc trưòng hợp khcc bị ngăn chặn giao dịch hay khụng; riờng với tiờu chớ <đất khụng cú tranh chấp= thì hiện nay CCV cũng mới chỉ dừng lại á việc khai thcc thông tin và yêu cầu cam đoan, cam kết trong hợp đồng). Tuân thā quy trình công chứng, CCV không chỉ dừng lại á việc yêu cầu cung cấp giấy tò, khai thcc thụng tin để tự mỡnh kiểm soct được <tớnh hợp phcp=, <tớnh xcc thực= cāa tài sản đưa vào giao dịch là QSDĐ mà CCV còn có trcch nhiệm hướng dẫn, giải thớch cho ccc bờn về hậu quả phcp lý trong trưòng hợp h漃⌀ cú hành vi che giấu. thụng tin hoặc cung cấp giấy tò, tài liệu giả. Cú như vậy, mới đảm bảo được an toàn phcp lý, hạn chế tối đa khả năng phct sinh tranh chấp cho hợp đồng được công chứng. Ccc quy định nêu trên mới chỉ là ccc quy định chung đối với tất cả ccc QSDĐ khi đưa vào kinh doanh trong thị trưòng bất động sản. Tuy nhiờn, với mỗi loại QSDĐ khcc nhau, với phương thức thực hiện nghĩa vÿ tài chính khcc nhau và với từng loại hình giao dịch khcc nhau thì sự điều chỉnh cāa phcp luật có ccc yêu cầu và điều kiện khcc nhau khi tham gia giao dịch. Cÿ thể, ccc điều kiện riêng bao gồm:. Thứ nhất, QSDĐ cāa tổ chức kinh tế được phép giao dịch kinh doanh trên thị trường bao gồm QSDĐ có nguồn gốc từ:1/ Giao đất có thu tiền sử dÿng đất, cho thuê đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ41; 2/ Nhận chuyển nhượng QSDĐ cú nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thòi gian thuờ mà tiền sử dÿng đất, tiền thuờ đất đó trả không có nguồn gốc từ ngân scch nhà nước42; 3/ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mÿc đích sử dÿng đất từ đất không thu tiền sử dÿng đất sang đất cú thu tiền sử dÿng đất hoặc cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuê43; 4/Nhận góp vốn bằng QSDĐ cāa hộ gia đình, cc nhân, tổ chức kinh tế khcc trong ccc trưòng hợp đất cāa tổ chức kinh tế gúp vốn cú nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ, do nhận chuyển nhượng QSDĐ và trưòng hợp đất cāa hộ gia đình, cc nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm44; 5/Được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo hỡnh thức thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ45; 6/Tổ chức sự nghiệp công lập tự chā tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ mà tiền thuờ đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn scch nhà nước thì được chuyển nhượng QSDĐ; việc thực hiện quyền năng này phải được sự chấp thuận bằng văn bản cāa cơ quan nhà nước có thẩm quyền46. Thứ hai, QSDĐ cāa hộ gia đình, cá nhân được phép giao dịch kinh doanh thị trường bao gồm: 1/Sử dÿng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ, được Nhà nước cụng nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế47; 2/ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, cÿm công nghiệp, khu chế xuất theo hình thức thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ48; 3/Sử dÿng đất được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. cho phép chuyển mÿc đích sử dÿng đất từ đất không thu tiền sử dÿng đất sang đất có thu tiền sử dÿng đất hoặc thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ49. Thứ ba, QSDĐ cāa người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dÿng đất tại Việt Nam được phép giao dịch kinh doanh trên thị trường bao gồm QSDĐ có nguồn gốc từ: 1/Được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ; doanh nghiệp cú vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dÿng đất để thực hiện dự cn50; 2/Sử dÿng đất để thực hiện ccc dự cn đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ nhưng được miễn, giảm tiền sử dÿng đất, tiền thuê đất51; 3/ Doanh nghiệp có vốn ĐTNN hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN hoặc doanh nghiệp có vốn ĐTNN mà nhà ĐTNN chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định cāa phcp luật về doanh nghiệp được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dÿng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ; và Doanh nghiệp cú vốn ĐTNN hỡnh thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định cāa phcp luật về doanh nghiệp được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dÿng đất hoặc cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ52; 4/. Doanh nghiệp liờn doanh giữa tổ chức nước ngoài, cc nhõn nước ngoài, ngưòi Việt Nam định cư á nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ thì doanh nghiệp liên doanh nếu đất cāa tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao cú thu tiền sử dÿng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ mà tiền sử dÿng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân scch nhà nước hoặc đất cāa tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê cāa Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân scch nhà nước53; 5/Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 thcng 7 năm 200454 mà được sử dÿng gic trị QSDĐ như ngân scch nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định cāa phcp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cc nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền chuyển QSDĐ nói chung và thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riêng. Gic trị QSDĐ là phần vốn cāa Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liờn doanh55; 6/Ngưòi Việt Nam định cư ỏ nước ngoài được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dÿng đất, cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ mà gúp vốn bằng QSDĐ với tư ccch là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cc nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền chuyển QSDĐ. nói chung và thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; 7/Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thì có quyền chuyển QSDĐ nếu QSDĐ do nhận góp vốn trước đú khụng thuộc trưòng hợp được sử dÿng để thực hiện ccc dự cn đầu tư nhà ỏ để bcn và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuờ theo quy định tại khoản 1 Điều 56 hoặc giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 cāa Luật Đất đai năm 201356;. Thứ tư,QSDĐ cāa người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dÿng đất trong khu công nghiệp, cÿm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được phộp giao dịch kinh doanh trờn thị trưòng nếu QSDĐ thuộc trưòng hợp thuờ đất, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, cÿm cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế trong trưòng hợp trả tiền thuờ đất, thuờ lại đất một lần cho cả thòi gian thuờ, thuờ lại57. Thứ năm, QSDĐ cāa chā thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN đầu tư xây dựng công trình ngầm được thực hiện giao dịch QSDĐ nhằm mÿc đích kinh doanh nếu QSDĐ có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thòi gian thuờ58. Thứsáu,QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải thực hiện theo quy định sau:. + Chuyển nhượng QSDĐ: i) UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định cāa Chính phā về điều kiện loại đô thị để cho phép chā đầu tư dự cn đầu tư xây dựng kinh doanh nhà á được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vÿ tài chính về đất đai; ii) Đối với ccc dự cn đầu tư xây dựng kinh doanh nhà á thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự cn khi đó cú Giấy chứng nhận. Ngưòi nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự cn đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. + Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự cn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: i) Có đā ccc điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 cāa Luật Đất đai năm 2013; ii) Dự cn phải xây dựng xong ccc công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự cn đã được phê duyệt59. - Đối với ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cāa ccc hộ gia đình, cc nhân với nhau, ccc giao dịch cāa tổ chức sử dÿng đất để thực hiện ccc dự cn đầu tư với quy mụ nhỏ, khụng thưòng xuyờn (khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS) thì công chứng là yêu cầu bắt buộc khi ccc chā thể giao kết hợp đồng thì trcch nhiệm cāa cơ quan công chứng và ccc công chứng viên là vô cùng lớn. Theo đó, việc kiểm soct hợp đồng cāa ccc CCV không chỉ dừng lại á việc xem xét xem ccc chā thể giao dịch QSDĐ có tuân thā ccc nguyên tắc, điều kiện giao dịch, chā thể tham gia giao dịch cāa phải là chā thể có QSDĐ hợp phcp hay không, QSDĐ là đối tượng trong hợp đồng có đcp ứng đā điều kiện để kinh doanh theo quy định mà sâu rộng hơn, ccc CCV còn phải quan tâm trực tiếp tới ccc nội dÿng cÿ thể cāa những thoả thuận giữa ccc bên được thể hiện bái những ccc điều khoản về quyền và nghĩa vÿ cāa ccc chā thể trong hợp đồng. Đây là nội dung có ý nghĩa quan tr漃⌀ng trong việc ràng buộc trcch nhiệm và nghĩa vÿ cāa ccc bên với nhau, cũng như trcch nhiệm cāa mỗi bên với Nhà nước và với ccc chā thể khcc có liên quan. Xét từ góc độ quản lý nhà nước, việc kiểm soct ngay từ khâu đầu tiên cāa quc trình thiết lập hợp đồng thông qua hoạt động công chứng, ccc hợp đồng trci phcp luật sẽ bị loại trừ thông qua việc từ chối công chứng đối với ccc giao dịch về QSDĐ như:. chā thể giao dịch là ngưòi khụng cú thẩm quyền ký kết, QSDĐ khụng thuộc tài sản hợp phcp chā thể giao dịch; tương tự, CCV kiểm tra cả tính hợp phcp cāa chā thể nhận chuyển QSDĐ trong trưòng hợp phcp luật cú yờu cầu về quyền giới hạn cāa việc nhận chuyển quyền QSDĐ đối với một số chā thể như: hộ gia đình, cc nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, ccc tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để đầu tư kinh doanh hay chā thể là doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài, ngưòi Việt Nam định cư á nước ngoài. Cùng với đó, QSDĐ là đối tượng trong hợp đồng cũng là vấn đề thưòng cú sai phạm dẫn đến hợp đồng vụ hiệu. Theo đú, CCV cú vai trũ quan tr漃⌀ng trong việc kiểm soct xem tình trạng phcp lý và thực tế cāa đối tượng là QSDĐ trong hợp đồng có đcp ứng đầy đā ccc điều kiện theo quy định phcp luật hay không, liệu có giới hạn gì từ khía cạnh phcp luật như: vi phạm ccc điều cấm, QSDĐ thuộc. diện bảo vệ nghiêm ngặt.. Đi sâu vào ccc thoả thuận trực tiếp cāa ccc bên: ccc CCV có thể kiểm soct về ccc nghĩa vÿ tài chính mà ccc chā thể phải thực hiện trước Nhà nước nhằm chống gian lận và thất thoct. Trờn thực tế, thưòng ccc chā thể cú thể cựng thoả thuận với nhau về gic trị cāa ccc giao dịch về QSDĐ thể hiện trên hợp đồng có thể thấp hơn so với gic trị giao dịch thực tế, song không phải m漃⌀i sự thoả thuận với bất kỳ gic nào đều được chấp nhận; phcp luật đất đai hiện hành với yêu cầu bắt buộc gic thể hiện trên hợp đồng không được thấp hơn gic tối thiểu so với bảng gic đất cāa UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành. Như vậy, CCV cũng có quyền từ chối việc công chứng hợp đồng hoặc yêu cầu ccc bên cần có sự thoả thuận khcc đi nhằm đảm bảo tính hợp phcp cāa giao dịch. Ngoài ra, ccc kiểm soct từ ccc CCV còn được thể hiện á ccc yờu cầu khcc mà ccc chā thể tham gia giao dịch phải thực hiện như trong trưòng hợp ccc chā thể chuyển QSDĐ trước khi thực hiện giao dịch QSDĐ còn đang ghi nhận nợ nghĩa vÿ tài chính thì ccc CCV cũng có quyền yêu cầu chā thể đó phải thực hiện nghĩa vÿ trước khi hợp đồng được thiết lập và được công chứng. Từ khía cạnh bảo vệ quyền lợi hợp phcp và phòng ngừa rāi ro cho ccc chā thể tham gia giao dịch và ccc chā thể khcc có liên quan trong ccc giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh: hoạt động công chứng tham gia vào việc thiết lập hợp đồng, trong đó đặc biệt chú tr漃⌀ng tới việc thiết kế ccc điều khoản cÿ thể là nội dung chính cāa hợp đồng sao cho: vừa thể hiện được một ccch trung thực, chính xcc và đầy đā nhất nhất ccc thoả thuận và cam kết cāa ccc bên trên cơ sá tôn tr漃⌀ng ccc quy luật cāa thị trưòng; song phải luụn với vai trũ định hướng và kiểm soct ccc thoả thuận đú trên nền tảng phcp luật quy định nhằm đảm bảo giao dịch đó hợp phcp; được Nhà nước thừa nhận. Trong trưòng hợp này, kỹ thuật soạn thảo ccc hợp đồng về QSDĐ trong hoạt đồng kinh doanh. Trong trưòng hợp này, CCV đúng vai trũ như một <tr漃⌀ng tài=, là trung gian cho ccc chā thể tham gia giao dịch; không thiên vị đối với bên nào, m漃⌀i sự sai sót và chưa đảm bảo tính hợp phcp hoặc có bất kỳ biểu hiện nào cāa sự khuất tất cāa bất kỳ bên nào trong giao dịch đều được ccc CCV cảnh bco và yêu cầu một ccch trung thực, minh bạch, công khai cho ccc bên cùng biết. à khía cạnh này, nghiệp vÿ chuyên môn là yếu tố không thể thiếu, song đạo đức nghề nghiệp cāa ccc CCV cũng là vấn đề tối quan tr漃⌀ng để đảm bảo sự công bằng và phòng ngừa tối đa rāi ro cho ccc bên khi thiết lập và thực hiện hợp đồng về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh. Thực tế cho thấy, hoạt động kiểm tra kỹ lưỡng ccc điều khoản thoả thuận trong hợp đồng cāa ccc CCV sẽ bảo vệ được quyền lợi tối đa cho ccc chā thể tham gia, đặc biệt là ccc nhà đầu tư thứ cấp hoặc ccc khcch hàng là cc nhân là bên cầu trong giao dịch QSDĐ. Nội dung cāa hợp đồng về QSDĐtrong hoạt động kinh doanh. Nội dung là phần quan tr漃⌀ng nhất cāa hợp đồng về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, bao gồm ccc điều khoản được quy định cÿ thể trong hợp đồng. cho thấy nội dung cāa hợp đồng về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm ccc vấn đề cÿ thể sau:. Thứ nhất, phần má đầu. Hợp đồng nói chung và hợp đồng về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nói riờng bao gồm tờn, số hiệu, địa điểm, thòi gian ký kết, căn cứ ký kết; thụng tin về ccc bên tham gia ký kết gồm tên tổ chức, cc nhân, địa chỉ, số tài khoản, mã số thuế, số điện thoại, số căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân& Đây là những thông tin cần thiết và là căn cứ để xcc định tư ccch cāa ccc bên ký kết hoặc truy cứu trcch nhiệm phcp lý khi h漃⌀ không thực hiện cam kết đã ký kết gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp phcp cho đối tcc tham gia ký kết hợp đồng &. Thứ hai, phần nội dung. Nội dung chā yếu, quan tr漃⌀ng nhất cāa hợp đồng về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là ccc điều khoản được quy định trong hợp đồng mẫu. Khoa h漃⌀c phcp lý g漃⌀i ccc điều khoản này là điều khoản bắt buộc. Điều khoản bắt buộc là điều khoản mà nếu thiếu hoặc không không có nó thì hợp đồng không có gic trị phcp lý. Ccc điều khoản bắt buộc cāa hợp đồng về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm ccc điều khoản chā yếu sau đây:. + Điều khoản về thông tin diện tích đất thực hiện giao dịch trong hoạt động kinh doanh. Nội dung điều khoản này gồm: i) Đặc điểm cÿ thể cāa thửa đất gồm diện tích, địa chỉ, thửa đất, tò bản đồ số, hỡnh thức sử dÿng, thòi hạn sử dÿng, mÿc đớch sử dÿng, nguồn gốc sử dÿng, những hạn chế về QSDĐ (nếu có); ii) Ccc chỉ tiêu về xây dựng cāa thửa đất (nếu có) gồm mật độ xây dựng, số tầng cao cāa công trình xây dựng, chiều cao tối đa cāa công trình xây dựng, ccc chỉ tiêu khcc theo quy hoạch được duyệt;. iii) Ccc nội dung thông tin khcc.
Có CCV cho rằng chā thể chuyển nhượng cần chứng minh mình là chā sử dÿng duy nhất đối với thửa đất/hoặc quyền sử dÿng một phần thửa đất đang chuyển nhượng; có CCV đưa ra một thòi hạn hợp lý để <ngưòi cú đơn= làm thā tÿc cần thiết để khẳng định thực sự có tranh chấp phct sinh liên quan đến thửa đất (như <Giấy nhận đơn= nếu đã đưa tranh chấp ra để tiến hành thā tÿc hòa giải tại Āy ban nhân dân cấp xã; nếu đã tiến hành hòa giải mà vẫn không giải quyết được thì phải có <Biên bản hòa giải không thành= cāa Āy ban nhân dân cấp xã; nếu khái kiện tại Tòa cn thì để minh chứng cho hành vi khái kiện này, h漃⌀ phải cung cấp được cho tổ chức hành nghề công chứng ccc giấy tò như: Phiếu nhận đơn, Quyết định thÿ lý&). Nhiều CCV khcc lại cho rằng không cần quan tâm đến những đơn thư cc nhân như vậy mà chỉ từ chối hoặc tạm dừng việc chứng nhận đối với những trưòng hợp cú văn bản đề nghị ngăn chặn cāa cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và đây là quan điểm giải quyết cāa hầu hết ccc tổ chức. hành nghề cụng chứng bỏi ccc CCV quan niệm nếu thửa đất cú tranh chấp trước thòi điểm cấp Giấy chứng nhận thỡ sẽ khụng được cấp; nờu tranh chấp phct sinh sau thòi điểm được cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan thÿ lý giải quyết tranh chấp sẽ có thông tin ngăn chặn gửi đến Sá Tư phcp để Sá Tư phcp cập nhật thông tin này lên hệ thống dữ liệu thông tin về công chứng. Để khắc phÿc vấn đề này, thiết nghĩ cần phải có hướng dẫn cÿ thể trong ccc quy định phcp luật về đất đai để hiểu như thế nào là <có tranh chấp= và vấn đề quan tr漃⌀ng hơn, trực tiếp phÿc vÿ cho hoạt động công chứng ccc giao dịch về QSDĐ nói chung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ núi riờng là cần quy định rừ trcch nhiệm cāa Āy ban nhân dân cấp xã trong việc xcc nhận tình trạng thửa đất đang tham gia giao dịch là không có tranh chấp. Hiện nay, rất nhiều tổ chức hành nghề công chứng đưa vào biểu mẫu giấy tò cāa tổ chức mỡnh loại giấy tò này và đề nghị ngưòi dõn làm thā tÿc xin xcc nhận khi tiến hành giao dịch liờn quan đến thửa đất và ngưòi dõn cũng rất cộng tcc trong việc đi xin xcc nhận nhưng Āy ban nhân dân cũng sẽ từ chối do không có quy định về trcch nhiệm cāa cơ quan này trong việc xcc nhận nội dung đất trên địa bàn h漃⌀. quản lý có tranh chấp hay không. * Về điều kiện <QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành cn=. Bên cạnh quy định <Có Giấy chứng nhận=, <Đất không có tranh chấp=, <Trong thòi hạn sử dÿng đất= thỡ Điều 188 mới chỉ dừng lại ỏ <QSDĐ khụng bị kờ biờn để đảm bảo thi hành cn=. Điều này sẽ dẫn tới vẫn cũn cú những trưòng hợp cũn cú những chā thể khcc cú quyền, lợi ớch liờn quan đến QSDĐ như: QSDĐ thuộc trưòng hợp cp dÿng biện phcp khẩn cấp tạm thòi, QSDĐ bị cưỡng chế để bảo đảm thi hành cn. Do vậy, Luật Đất đai cũng nờn bổ sung thờm ccc trưòng hợp này trong quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ. Trên cơ sá quy định được bổ sung, ccc cơ quan hữu quan sẽ có trcch nhiệm cung cấp thông tin để Sá Tư phcp công bố trên Cơ sá dữ liệu thông tin về công chứng giúp cho hoạt động công chứng đạt tính an toàn cao hơn. Vướng mắc trong việc xác định QSDĐ có thuộc trường hợp bị hạn chế, cấm giao dịch hay không. Theo quy định cāa Luật Đất đai năm 2013, khụng phải m漃⌀i trưòng hợp đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dÿng đất đều được chuyển QSDĐ. Theo quy định tại khoản 3 Điều 192 cāa Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết một số điều cāa Luật Đất đai: <Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dÿng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách h̀ trợ cāa Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Āy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dÿng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động=. Tuy nhiờn, thực tế trong thòi gian gần đõy xảy ra khụng ớt trưòng hợp. ngưòi sử dÿng diện tớch đất này vẫn tiến hành chuyển nhượng khi chưa đā điều kiện để chuyển nhượng và CCV vẫn thực hiện công chứng giao dịch. Nguyên nhân là do ccc thụng tin trờn GCNQSDĐ chưa thực sự rừ ràng để CCV cú cơ sỏ xcc định QSDĐ này chưa đā điều kiện để giao dịch. Theo quy định tại điểm b khoản 8 Điều 6 cāa Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cāa Bộ TN&MT quy định về GCNQSDĐ, quyền sỏ hữu nhà ỏ và tài sản khcc gắn liền với đất, trưòng hợp hộ gia đỡnh, cc nhõn đồng bào dân tộc thiểu số sử dÿng đất do được Nhà nước giao đất theo chính scch hỗ trợ cāa Nhà nước đã nêu á trên thì thông tin về nguồn gốc sử dÿng đất vẫn được thể hiện như đối với ccc trưòng hợp giao đất cú thu tiền sử dÿng đất khcc. Do đú, CCV tuy đã xem xét GCNQSDĐ cāa khcch hàng, song không có đā thông tin cần thiết để xcc định giao dịch này cú được phộp xcc lập hay khụng. Trong trưòng hợp đú, nếu đó cụng chứng và xảy ra thiệt hại mà cho rằng CCV cú lỗi và cú trcch nhiệm bồi thưòng thiệt hại thỡ chưa hợp lý. Bỏi lẽ, CCV chỉ cú thể xem xột tớnh xcc thực cāa ccc giấy tò trong mụi trưòng hồ sơ cụng chứng mà khụng thể xcc thực ccc vấn đề ẩn giấu khụng được nêu á GCNQSDĐ. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng nếu CCV không có trcch nhiệm bồi thưòng thiệt hại trong trưòng hợp này thỡ quyền lợi cāa ccc bờn tham gia giao dịch không được bảo đảm. Vướng mắc về việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Theo quy định cāa khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cc nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa. Tuy nhiên, từ ccch hiểu và thực hiện việc đăng ký không thống nhất cāa cơ quan đăng ký mà ngưòi dõn rất nh漃⌀c nhằn, khổ sỏ khi xin xcc nhận về việc. <trực tiếp sản xuất nông nghiệp= để được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Theo quy định khoản 30 Điều 3 cāa Luật Đất đai năm 2013 thì có hai điều kiện để xcc định hộ gia đình, cc nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đó là <đã được giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp= và <có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó=. Với cÿm từ <đã được&= thì có thể hiểu hiện nay không có đất mà là được giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển QSDĐ trước đó. Tuy nhiên, gắn kết điều kiện thứ hai là <có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó= thì <ổn định= được hiểu là được duy trì từ khi có đất đến nay. Hơn thế nữa, cÿm từ <trực tiếp sản xuất= được hiểu là đang thực hiện hoạt động canh tcc, sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, đối tượng phải đang có đất thì mới được xcc định là trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Luật Đất đai năm 2013 quy định cấm ccc hộ gia đình, cc nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được chuyển nhượng đất trồng lúa. Tại Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định việc xcc nhận hộ gia đình, cc nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp để đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lỳa chỉ cần xcc định là khụng thuộc đối tượng được hưỏng lương thưòng. xuyên; không thuộc đối tượng đã nghỉ hưu, không thuộc đối tượng nghỉ mất sức lao động và không thuộc đối tượng thôi việc được hưáng trợ cấp xã hội. Với việc quy định như trên đã dẫn đến ccch hiểu khcc nhau, từ đó đưa ra những yờu cầu khcc nhau đổi với ngưòi tham gia giao dịch để chứng minh mỡnh thuộc trưòng hợp được sử dÿng đất nông nghiệp. Quy định cāa pháp luật về công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản chưa thống nhất. Khoản 3 Điều 167 cāa Luật Đất đai năm 2013 quy định: <a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đối QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu cāa các bên=. Thứ nhất, công tcc tổ chức thực hiện phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh chưa nghiêm; việc phổ biến, gico dÿc phcp luật về đất đai; phcp luật về kinh doanh, phcp luật về đầu tư& chưa được thực hiện thưòng xuyờn, liờn tÿc, chỳ tr漃⌀ng đầu tư tương xứng, hiệu quả chưa cao; việc thực hiện nhiệm vÿ quản lý nhà nước - trong đó việc chỉ đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hành phcp luật chưa đầy đā, kịp thòi; một bộ phận ccn bộ làm cụng tcc quản lý nhà nước về đất đai; quản lý nhà nước về kinh doanh yếu kém về năng lực, phẩm chất đạo đức, còn lợi dÿng chức vÿ, quyền hạn để trÿc lợi, tham nhũng gây ảnh hưáng xấu trong xã hội và bất bình trong nhân dân; việc thanh tra, kiểm tra gicm sct và xử lý ccc hành vi sai phạm về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh chưa kịp thòi, hiệu quả; ý thức chấp hành phcp luật về giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cāa một bộ phận ngưòi dõn, doanh nghiệp, chā đầu tư kinh doanh cũn hạn chế.
Để khắc phÿc bất cập này, theo nghiờn cứu sinh cần sửa đổi, bổ sung quy định xcc định rừ thòi điểm cú hiệu lực cāa hợp đồng chuyển QSDĐ và ccc tài sản trờn đất là thòi điểm hợp đồng được giao kết hoặc thoả thuận; hoặc theo quy định cāa phcp luật công chứng, chứng thực ; đồng thòi, Luật đất đai cần loại bỏ quy định về hiệu lực đối với giao dịch về QSDĐ khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; kéo theo đó cũng cần sửa đổi quy định cāa tại Điều 503 Bộ luật dõn sự năm 2015 về thòi điểm cú hiệu lực cāa ccc hợp đồng chuyển quyền sử dÿng đất nói chung, hợp đồng về QSDĐ trong kinh doanh BĐS nói riêng theo hướng: thòi điểm cú hiệu lực cāa hợp đồng chuyển QSDĐ là thòi điểm hợp đồng được giao kết hoặc do ccc bờn thoả thuận hoặc tại thòi điểm cụng chứng theo quy định cāa phcp luật công chứng nếu hợp đồng được công chứng. Xét về bản chất, giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là sự thỏa thuận giữa ccc bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. QSDĐ) về việc xcc lập giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh tuân theo quy định cāa phcp luật dân sự và phcp luật đất đai. Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có một số ý nghĩa chā yếu sau:. i) Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh gúp phần thỳc đẩy thị trưòng BĐS núi chung và thị trưòng QSDĐ núi riờng phct triển theo hướng cụng khai minh bạch, lành mạnh; ii) Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh là một kênh tiếp cận đất đai vào mÿc đớch SX-KD theo nguyờn tắc thị trưòng khắc phÿc cơ chế <xin - cho=. trong phân phối đất đau tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực; iii) Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh góp phần biến đất đai trá thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phct triển đất nước; iv) Giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh gúp phần nõng cao tớnh hấp dẫn cāa mụi trưòng đầu tư kinh doanh ỏ nước ta.. Chính vì ý nghĩa, tầm quan tr漃⌀ng cāa giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh nên phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh được xây dựng và hình thành nhằm điều chỉnh ccc quan hệ về giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, phòng ngừa rāi ro cho ccc bên; bảo hộ quyền và lợi ích hợp phcp cāa ngưòi sử dÿng đất; cāa Nhà nước, cāa xó hội. Phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm tổng hợp ccc quy phạm phcp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế cāa quyền lực nhà nước nhằm điều chỉnh ccc quan hệ về giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bảo hộ quyền và lợi ích hợp phcp cāa ccc bên; cāa Nhà nước; cāa xã hội và đảm bảo cho ccc giao dịch này vận hành thông suốt, đồng bộ, công khai minh bạch. Phcp luật về giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh có một số đặc điểm chā yếu gồm: i) Đây là lĩnh vực phcp luật tổng hợp bao gồm quy phạm phcp luật cāa một số lĩnh vực phcp luật có liên quan; ii) Là lĩnh vực phcp luật có ccc quy định về nội dung và ccc quy định về hình thức; iii) Có ccc quy định vừa mang tính phcp lý vừa mang tính chuyên môn chuyên ngành.. Cấu trúc cāa phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bao gồm ccc quy định chung; ccc quy định về nội dung giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; ccc quy định về trình tự, thā tÿc thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh.. Việc thực hiện phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh cần có ccc điều kiện đảm bảo bao gồm: Điều kiện về chính trị; điều kiện về ý thức phcp luật cāa ngưòi dõn, cāa tổ chức, ccn bộ, cụng chức nhà nước; điều kiện về năng lực, trỡnh độ chuyên môn, kỹ năng nghề nghiệp, sự hiểu biết phcp luật; phẩm chất, tư ccch đạo đức cāa ccn bộ, công chức thực thi phcp luật; điều kiện về vốn, trang thiết bị và ccc điều kiện vật chất khcc.. Phân tích thực trạng phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh, luận cn giới hạn tìm hiểu á một số nội dung chā yếu bao gồm: i) Điều kiện thực hiện giao dịch QSDĐ; ii) Về chā thể thực hiện giao dịch QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iii) Về quyền và nghĩa vÿ cāa ccc chā thể trong quan hệ giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; iv) Trình tự, thā tÿc thực hiện giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh; v) Nội dung hợp đồng giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh và vấn đề công chứng hợp đồng; vi) Xử lý vi phạm phcp luật giao dịch về QSDĐ trong hoạt động kinh doanh.
Natasha Meydia Essiva, Aries Harianto & Ermanto Fahamsyah, Legal Principle of Authentication Power of Authentic Deed Becomes Private Deed due to Age Limit for Notary Appearers, 105 J.L. Malavet, Counsel for the situation: The Latin Notary, a Historical and Comparative Model, Article 1, Volume 19, Number 3 Spring 1996, Hastings International and Comparative Law Review.