Tiểu Luận - Phân Tích Thị Trường Để Xác Định Giá Cho Thuê Văn Phòng Tại Tòa Nhà Acb Đường Trần Đại Nghĩa

Nội dung

I Phân tích vĩ mô

II Ranh giới và phân tích vị trí BĐSIII Phân tích cầu

IV Phân tích cung và cạnh tranh

V Dự kiến giá cả và mức giá cho thuê

I Phân tích vĩ mô

 Sau >20 năm đổi mới đất nước, diện mạo đô thị đang thay đổi toàn diện song cùng với sự tăng trưởng kinh tế

 Về mặt kinh tế: tập trung các tuyến phố thương mại sầm uất

của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi tiếng trong các lĩnh vực như tài chính,

ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng

 Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông

dân cư với mật độ lưu lượng người qua lại lớn

Tình hình chung về thị trường BĐS tại Hà Nội

 2008 ->nay, thị trường BĐS Việt Nam: đóng băng và suy thoái trầm trọng

 2012, 2 vấn nạn lớn nhất là nợ xấu và hàng tồn kho Nhiều DN kinh doanh BĐS bị thua lỗ và đứng trước bờ vực phá sản Hà Nội chiếm tới gần 30% BĐS bị đóng băng và vẫn chìm sâu trong tình trạng khủng hoảng trong năm 2013 này

 Ở Hà Nội, BĐS trong tình trạng đóng băng chủ yếu là chung cư cho thuê và để bán.

 Đến 2/2013 bắt đầu xuất hiện những tín hiệu lạc quan hơn cho thị trường BĐS, từ động thái cụ thể hóa chính sách cho tới

hoạt động thị trường.

 Dòng chảy tín dụng sắp chảy vào BĐS, sẽ có tác dụng hỗ trợ thị trường và làm cho thị trường ấm dần lên trong năm 2013.

 Tại Hà Nội, các khu văn phòng tập trung ở kv trung tâm Tiêu biểu: Q

Đống Đa, Q Hoàn Kiếm, Q Cầu Giấy, Q Hai Bà Trưng Hiện nay xu hướng dịch chuyển sang phía Tây: như kv Mỹ Đình, Từ Liêm.

II Ranh giới thị trường và vị trí BĐS:

1 Vị trí BĐS:

Số 100, đường Trần Đại Nghĩa, Q HBT, HN.

Gần 3 trường ĐH lớn: KTQD, Bách Khoa, Xây dựng.

Gần các tuyến đường: Đại La, Trương Định, Bạch Mai, Trường Chinh, Lê Thanh Nghị, Giải Phóng.

Mặt đường rộng 6m, thông thoáng, không tắc

Thiết kế: kiểu dáng mới, hiện đại, thoáng mát

Nội thất: đầy đủ bàn ghế, thiết bị văn phòng, mới lắp đặt, có máy phát điện công suất lớn.

Hệ thống chiếu sáng: tốt, 5 đèn / phòng

Wifi, Internet: đầy đủ

WC: 2WC / tầng

Thang máy: hoạt động tốt

Đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ, camera giám sát 24h

III Phân tích cầu:

 Xác định khách hàng tiềm năng

Các công ty dịch vụ tài chính, công nghệ thông tin và phần mềm, luật, dầu khí… trong nước và nước ngoài sẽ là đối tượng khách hàng chính tòa nhà.

Đó là những công ty với quy mô vừa và nhỏ hoặc các chi nhánh của các công ty, tập đoàn lớn.

Ngoài ra, các trung tâm dạy tiếng.

Chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước, muốn tiếp kiệm chi phí

Xác định thị hiếu, sở thích của KH tiềm năng

Giá ưu đãi

Vị trí giao thông thuận lợi

Hiện đại, trang bị đầy đủ tiện ích

Có chỗ để xe

Cách âm, đảm bảo an ninh.

Kèm nhiều ưu đãi dịch vụ: gửi xe, biển quảng cáo…

Dự đoán thị phần và lượng cầu BĐS

 Kinh tế ảm đạm => để tiết kiệm chi phí thì phân khúc VP hạng B, C được nhiều DN lựa chọn để thuê.

 Savills Vietnam đã dự báo, 2013, nguồn cầu VP hạng A và B tại kv trung tâm sẽ tiếp tục tăng 14%

 Công suất thuê trung bình của toàn thị trường VP HN 2012

vào khoảng 78% giảm gần 8% so với cùng kỳ năm 2011, trong đó khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ha Bà Trưng vẫn đạt tỷ lệ thuê cao và ổn định, khu vực phía Tây vẫn là nơi có tỷ lệ lấp đầy khá thấp, trung bình khoảng 80%.

 Cầu văn phòng tại khu vực xung quanh đường Trần Đại Nghĩa nói chung và tòa nhà ACB nói riêng khá lớn bởi vì nơi đây có vị trí đắc địa để kinh doanh.

IV Phân tích cung và cạnh tranh.

1 Tổng quan cung BĐS văn phòng cho thuê tại thị trường Hà Nội:

5 năm (2008 - 2012), số lượng VP cho thuê tại Hà Nội tăng gần gấp 2, với tổng S tăng khoảng 160%.

S thuê mới tại Hà Nội tuy đạt mức kỷ lục song vẫn không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung

Về giá chào thuê, do nguồn cung đã tăng mạnh trong

nhiều năm nên giá chào thuê đang phải chịu áp lực giảm.

Kv trung tâm Hà Nội vốn có giá cả ổn định cũng giảm giá

Theo nhận định của CBRE, giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy và xu hướng giảm có thể còn tiếp diễn

2 Phân tích cung và cạnh tranh văn phòng cho thuê quanh khu vực đường Trần Đại Nghĩa

Tại kv Hai Bà Trưng nói chung, đường Trần Đại Nghĩa và các đường phố lận cận, nguồn cung VP tiếp tục tăng, đặc biệt với dự án lớn Chợ Mơ => lượng nguồn cung BĐS tăng mạnh.

BĐS tại kv này cũng chịu chung áp lực giảm giá bán của thị trường

Tuy nhiên, theo các báo cáo thị trường thì kv nội thành vẫn hút khách

Giữa các quận trung tâm và các quận mới (Cầu Giấy, Từ Liêm, Long Biên và Thanh Xuân) vẫn tồn tại khác biệt lớn về tình hình kinh doanh của các tòa nhà Các khu vực khác chưa đủ khả năng cạnh tranh bình đẳng với các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng Trung bình, người thuê phải trả 28.6USD/m2/tháng ở Hoàn Kiếm, Hai Bà

Trưng và chỉ có 18$ tại kv ngoại thành Đây là việc bù trừ giữa vị trí

và giá thuê.

Tại kv đường Trần Đại Nghĩa và một số phố lân cận… cạnh tranh về cung là tương đối, chủ yếu là văn phòng cho thuê hạng B và hạng C.

2.1 BĐS cạnh tranh trực tiếp

1 Tòa nhà số 10 Trần Đại Nghĩa, HBT, HN

Vị trí: Số 10 Trần Đại Nghĩa, HBT, HN, Bên phải giáp với tòa ACB

Đặc điểm:

- Mặt tiền 20m, S: 200m2- 6 tầng, 1 tầng hầm

- Văn phòng hiện đại, thuộc hạng B, không gian đẹp, thoáng đãng với nhiều cửa sổ, có thang máy

2.1 BĐS cạnh tranh trực tiếp

2 Tòa nhà 168A, Trần Đại Nghĩa, Hai Bà Trưng, Hà Nội

Vị trí: Số 168A, Trần Đại Nghĩa, HBT, HN, Bên phải giáp Ngân hàng VP Bank, cửa hàng KFC, bên trái giáp ĐH KTQD, đối diện Kí

- Đang cho NH Maritime bank thuê 3 tầng - Cho thuê tầng 4 và tầng 5 làm văn phòngĐã cho thuê 8 phòng, còn trống 4 phòng

Giá cho thuê là: 109tr/2tầng => khoảng 18.5 USD/m2

2.1 BĐS cạnh tranh trực tiếp

3 Tòa nhà 10A7 Trần Đại Nghĩa

Vị trí:

- Số 10A7 Trần Đại Nghĩa, HBT, HN

- Bên phải giáp chợ Đồng tâm, đường Đại La, bên trái giáp ngân hàng VP bank

VP cho thuê có cùng đặc điểm khác: tòa nhà đang cho ngân hàng Đông Á 24-26 Trần Đại Nghĩa, tòa nhà Phúc Anh computer world 25 Trần Đại Nghĩa

2.2 BĐS cạnh tranh gián tiếp

2.2 BĐS cạnh tranh gián tiếp

3 Phân tích điểm mạnh và điểm yếu của Tòa nhà ACB Trần Đại Nghĩa:

Điểm yếuLợi thế

- Lợi thế vị trí: nằm trong kv trung tâm HN.

+ Nằm trên tuyến đường giao thoa giữa Trần Đại Nghĩa và Lê Thanh Nghị, nơi tập trung các dịch vụ kinh doanh, buôn bán sầm uất.

+ Trần Đại Nghĩa tập trung rất nhiều ngân hàng lớn => thuận lợi cho tiếp cận vốn, thanh toán, giao dịch

+ Gần 3 trường ĐH lớn, nếu thuê làm trung tâm dạy tiếng, thuận lợi về nguồn cầu.

-Dịch vụ vệ sinh, an ninh, bảo vệ tốt.

-Có tầng để xe (Nhiều nơi không có chỗ để xe Vd: Tòa nhà GP bank)

-Trang thiết bị tương đối đầy đủ

-Giao thông thuận lợi, có nhiều lựa chọn đường đi nếu ùn tắc vào giờ cao điểm

-Hướng Đông Nam, mát mẻ, thuận lợi.

- Vị trí chưa thật sự là đẹp khi nó ở 1 khúc cua so với vị trí của Maritime bank

- Hướng của ACB có một con kênh nước thải, nó có thể phạm phong thủy.

-Giao thông: hay tắc đường ở phố Đại La vào giờ cao điểm.-Bề mặt sơn bên ngoài đã cũ

mà chưa thấy sơn lại.

V Dự đoán giá cả và mức giá cho thuê:

Nguyên tắc xác định giá: dựa trên chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, theo sát giá thị trường và khảo sát các đối thủ cạnh tranh xung quanh.

Giảm giá theo xu hướng chung của thị trường nhưng không quá nhiều do biến động về cầu và giá ở kv này không quá lớn.

Chủ yếu cho thuê với hợp đồng dài hạn.

V Dự đoán giá cả và mức giá cho thuê:

 Giá cho thuê dự kiến:

Thanks for your listening !