Báo Cáo Phân Tích Căn Hộ Cho Thuê Tại Chung Cư T18 Timescity ( Tiểu Luận - Phân Tích Thị Trường Bất Sản - Đề Tài - )

BÁO CÁO PHÂN TÍCH CĂN HỘ CHO THUÊ TẠI CHUNG CƯ T18 TIMESCITY Chương 1: Lời nói đầu I Mục đích nghiên cứu Nhìn chung thị trường bất động sản "ấm" lên, có nhiều tín hiệu khả quan ,hàng loạt dự án mở bán, khởi động trở Trên thị trường, lượng cung hộ tăng cao, tổng số hộ bán thị trường đạt gần 13.000 tháng đầu năm 2014, cao số năm 2013.Đặc biệt dự án cao cấp khu vực trung tâm TP lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh, có chất lượng tốt giữ giá lượng giao dịch tốt Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi Cứ theo đà này, lượng giao dịch dự án tăng lên mạnh Nhu cầu sở hữu BĐS cao cấp giới người Việt có tiền cao tiềm nhiều Điểm nhấn năm 2014 khu đô thị Times City Hà Nội (gọi tắt Times City) Với diện tích 360,500 m2, Times City xây dựng dựa ý tưởng khu đô thị đại mang phong cách kiến trúc sinh thái thân thiện đảo quốc Singapore Đúng tên gọi mình, chung cư Times City khu đô thị đẳng cấp Việt Nam với không gian sống đại, lành tích hợp dịch vụ tiện ích hồn hảo bậc sức hút dự án vị trí đẹp sở hữu hệ thống hạ tầng đồng Đặc biệt dịch vụ tiện ích khép kín hồn thiện như: Bệnh viện Vinmec- trường học Vinschool- trung tâm thương mại- vui chơi giải trí.v.v… Khơng khách th nhà Vinhomes Times City sau thời gian sinh sống sử dụng dịch vụ tận hưởng tiện ích dự án định mua nhà đây.Mặt khác,nếu bạn có nhu cầu đầu tư dài hạn lướt sóng hộ Times City, lựa chọn tồi.Thực tế cho thâý,chỉ thời gian ngắn, hàng ngàn hộ bán hết, đó, có khơng sàn bất động sản giới cị đất “ơm trọn” mặt sàn Các hộ mua bán lại với mức giá chênh từ vài chục đến vài trăm triệu đồng/căn, tùy theo vị trí, hướng diện tích Và nhiều nhà đầu tư có lãi bán chênh từ vài chục đến vài trăm triệu đồng/căn hộ Chính vâỵ nhóm lâý CĂN HỘ CHUNG CƯ CHO THUÊ TẠI TÒA T18 TIMESCITY làm đề tài nghiên cứu để làm hiểu rõ khu đô thị bậc Hà Nội II Phương pháp nghiên cứu Phân tích thị trường có vai trị quan trọng giúp nhà đầu tư nghiên cứu sâu nhu cầu hàng hóa thị trường, định hướng phát triển dự án sản xuất hàng hóa cung cấp cho thị trường Đối với thị trường bất động sản, phân tích thị trường đặc biệt quan trọng số lý sau: Thứ nhất, thị trường bất động sản có đặc điểm khơng hồn hảo mức độ cao, đặc biệt tính chất cá biệt không gian bất động sản Những thành viên tham gia vào thị trường phải có khả phân tích tổng hợp thơng tin đặc trưng riêng đối tượng tham gia thị trường người mua, người bán, nhà phát triển, người môi giới Xây dựng phương pháp luận nghiên cứu thị trường hỗ trợ hiệu cho đối tượng tham gia thị trường Thứ hai, phân tích thị trường sở thực định đối tượng tham gia thị trường với tư cách phân tích tính khả thi dự án đầu tư Nghiên cứu thị trường bước tiêu chuẩn cho việc xác định tính khả thi dự án Những thơng tin đầu vào bao gồm tiềm cho thuê, khả sở hữu tài sản kì tương lai tài sản cho thuê, mức độ mong muốn bán giá tài sản bán Thứ ba, với mục tiêu việc nghiên cứu thị trường thực nhằm mục đích phát triển đầu tư dự án kinh doanh xây dựng mới, phân tích thị trường nguồn thơng tin cho việc chuẩn bị phương án kiến trúc Phân tích thị trường trả lời câu hỏi liên quan đến thiết kế kiến trúc ví dụ cần khoảng khơng gian chung cho xanh, có phòng ngủ yêu cầu tiện nghi nào, để đáp ứng nhu cầu người mua Cuối cùng, việc phân tích thị trường yêu cầu thường xuyên người cho thuê bất động sản thái độ người thuê tài sản thương mại hố Việc phân tích thị trường thường phải bao gồm tổng hợp thông tin biết nguồn vốn đầu tư, vấn đề bảo hiểm cho việc xây dựng, khoản tài chấp dài hạn Như vậy, phương pháp luận nghiên cứu thị trường dự án bất động sản trả lời sáu câu hỏi sau: Tính khả thi dự án ? Thị trường mở rộng thời kì tương lai tỷ lệ thu hút vị trí ? Khả trả giá khách hàng ? Nhu cầu phòng nào? Kích thước nhà ? Tiện nghi điều kiện đặc biệt cung cấp cho nhà ? I Các bước tiến hành phân tích thị trường bất động sản Nghiên cứu thị trường bất động sản phân chia làm giai đoạn - Giai đoạn thứ bao gồm hai bước thực yêu cầu bắt buộc tất dự án đầu tư phạm vi nghiên cứu thị trường để đầu tư Dự án - Giai đoạn thứ hai gồm ba bước liên quan đến lựa chọn liệu cầu cung phân tích liệu - Giai đoạn cuối bao gồm quan hệ liệu cung cầu đưa kết luận Kết luận định lượng hoá câu trả lời cụ thể vấn đề đặt tiến hành nghiên cứu thị trường Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu Xác định vấn đề cần thiết trước tiên công việc nghiên cứu khảo sát nghiên cứu dự án Bước 2: Khảo sát tính khả thi dự án Mặc dù điều kiện cung cầu xuất hoàn toàn phù hợp cho phát triển thị trường, xuất vài yếu tố nguyên nhân làm dự án bị từ bỏ bị chậm không thực tiến độ Những yếu tố cần nhận biết khảo sát sớm Các tác nhân phải kể đến: Quy hoạch Thiện chí (bao gồm hoạt động hợp tác quyền thành phố để thực Dự án) Bãi đỗ xe (khoảng không gian không phù hợp cho chỗ để xe nhân viên lẫn khách hàng) Tác động tiêu cực từ phía dân chúng (Khả tranh chấp xảy ra) Khả xâm nhập thị trường Ảnh hưởng đến môi trường (Những vấn đề độ ầm có cường độ theo qui định bắt buộc) Địa hình vấn đề đất đai ( Độ dốc cao đất khô cằn ) Bước 3: Xác định phạm vi thị trường Những giới hạn địa hình phạm vi thị trường nói chung xác định mật độ nhu cầu (ví dụ, tiềm người mua km vuông) Tuy nhiên, phạm vi thị trường nhà chung cư, mà chúng khơng thường xun mua bán, rộng phạm vi thị trường cửa hàng có vị trí phù hợp Thiết lập ranh giới phạm vi thị trường xác dựa việc điều chỉnh vấn đề pháp lý có liên quan Sự xác thường mang lại hợp lý Ví dụ: Chính sách pháp luật phạm vi điều tra dân số lựa chọn phạm vi đặc trưng thị trường để đơn giản hoá lựa chọn liệu cung cầu Do qui định chung, mật độ nhu cầu hàng hoá đề nghị vị trí thấp hơn, tính xác thấp đòi hỏi việc thiết lập ranh giới phạm vi thị trường Thời gian dịch chuyển khoảng cách yếu tố tiêu chuẩn Một phương pháp thiết lập ranh giới phạm vi thị trường cho việc phát triển khu dân cư dựa vào mức độ thời gian di chuyển Điều bắt đầu việc xác định thị trường phạm vi cạnh tranh phịng thay phòng khác Bước Ước lượng cầu cho dự án Ước lượng cầu bước tiêu chuẩn việc chuẩn bị nghiên cứu thị trường Nhu cầu bất động sản nhu cầu nguồn, nghĩa nhu cầu tài sản bắt nguồn từ nhu cầu khách hàng hàng hố dịch vụ cung cấp vị trí đặc biệt Ví dụ: Cầu máy tính cá nhân cửa hàng bán lẻ trung tâm buôn bán bắt nguồn từ nhu cầu địa phương sản phẩm máy tính cá nhân cửa hàng Nhu cầu nhà chung cư bắt nguồn từ nhu cầu địa phương kiểu dịch vụ nhà mà nhà nước cung cấp Những dịch vụ nhà bao gồm trách nhiệm bảo trì nhà ở, tiện nghi bể bơi, sân tennis, khoảng không gian sống Vấn đề cuối phân tích thị trường cầu vượt giới hạn Cầu vượt giới hạn tồn cầu tài sản đưa thị trường vượt mức cung Ví dụ, hình thể cung thị trường đáp ứng đầy đủ thời kì ngắn (đường cung hình A chiều dọc, nghĩa đường cung không co giãn) Sự thay đổi điểm A nhu cầu từ D1 đến D2 nguyên nhân giá việc thuê tăng lên từ mức cân cũ ( PR E ) đến mức cân (PR1) Những dấu hiệu cho thấy nhu cầu nhà nhiều (ở mức PRE.); cầu vượt giới hạn tồn nhà phát triển bắt đầu kế hoạch dự án Trong thời kì dài hạn, đường cung thay đổi tăng lên (ví dụ từ S đến S3) với phát triển mới, cung bất động sản đáp ứng cầu PR kéo lại điểm cân cũ Nếu dự án phát triển làm cho dịch chuyển đường cung thị trường từ S1 đến S2, từ S2 đến S3, giá bán thuê nhà mức giá cao ( PR thay cho PRE ) vượt qua thời kì ngắn hạn Điều cần đến khả “ tìm hiểu thị trường “cả việc xác định cầu phòng vượt cung việc xác định vị trí phù hợp với nhu cầu khách hàng Phân tích cầu: Nhu cầu bất động sản liên quan đến số lượng khách hàng tiềm hàng hoá dịch vụ, thu nhập họ đặc điểm việc làm, yếu tố nhân (kích cỡ hộ gia đình), giá, thuế, tỷ lệ lợi ích mong muốn Trước giới thiệu vấn đề quan tâm đến yếu tố việc định lượng nhu cầu dự án riêng biệt, tính sẵn có liệu u tố quan trọng Mặc dù liệu cho phân tích cầu bắt nguồn từ nhiều nguồn, phân làm hai loại Dữ diệu sơ cấp (primary data) thu từ tiếp xúc trực tiếp thông qua vấn điện thoại đặt câu hỏi Những liệu quan trọng việc thăm dị thái độ người mua người thuê, lựa chọn, tham khảo thời điểm xác định Do thu thập liệu cần chi phí lớn, nên có thời điểm xác định xác thái độ người bán người thuê  Dữ liệu thứ cấp (secondary data) bắt nguồn từ nguồn công cộng báo cáo điều tra dân số, tài liệu uỷ ban quy hoạch địa phương quan quản lý nhà nước Khi liệu thu thập phân tích, chúng thường tốn so với liệu sơ cấp Như vậy, phân tích thị trường mức độ thay liệu thứ cấp cho liệu sơ cấp Một ích lợi liệu thứ cấp xu hướng kiểm tra thái độ tiêu thụ Những bất lợi chúng khơng thường xun cập nhật , có hệ thống không cho biết thông tin cá nhân thái độ người mua người thuê  Hình thái nhu cầu hình nhiều liên quan đến việc định lượng nhu cầu bất động sản Mơ hình định lượng nhu cầu khách hàng bất động sản ví dụ dự án khu nhà chung cư Mô hình hồn tồn dễ dàng phù hợp với phân tích thị trường bất động sản khác Tương quan cung cầu Nhu cầu tiềm khu nhà chung cư xuất phát từ hai nguồn: Hộ gia đình Hộ tự phát sinh Bước việc định lượng nhu cầu hộ gia đình cho thời kì phải có kế hoạch sau phải dự báo dân số Khơng phải tất hộ có đủ điều kiện có phịng khu chung cư Phân tích điều kiện chia tách tổng số hộ số hộ có đủ điều kiện có phịng khu chung cư hộ khơng có khả Hai yếu tố thơng tin cần thiết cho phân tích điều kiện Thứ nhất, điều kiện tài dự kiến thời kì phải xác định rõ, bao gồm khả chấp, khả vay thời gian trả Thứ hai, người phân tích phải định lượng thu nhập hộ gia đình Với liệu đó, định lượng số hộ gia đình tốn tiền mua phịng khu chung cư Tỷ lệ số hộ gia đình có điều kiện mua nhà lựa chọn thuê thay cho việc mua Phần lớn phương pháp thực để xác định tỷ lệ phải thu thập liệu sơ cấp thái độ mua thuê tại; nhiên, việc thảo luận với người môi giới bất động sản người quản lý tài sản thường cung cấp dự báo định lượng tương đối tốt Việc phân đoạn cuối thực phân tích nhu cầu phải xác định tỷ lệ người mua mà bán phòng khu chung cư tỷ lệ mà mua nhà gia đình độc lập Phần lớn định lượng xác bắt nguồn từ liệu sơ cấp (phỏng vấn hộ gia đình để xác định thái độ người mua tại) Ngay có định lượng số hộ gia đình dự kiến mua phòng chung cư, phải thực xác định vị trí bán vị trí đặc biệt Điều bước định, vị trí tạo tỷ lệ thu hút đầu tư cho dự án Việc xác định nhu cầu vị trí đặc điểm cá biệt ngơi nhà, số phịng ngủ tiện nghi, phụ thuộc vào điều kiện cạnh tranh thị trường Di dân tự phát (số hộ gia đình di chuyển đến vùng) nguồn tiềm thứ hai việc bán khu chung cư Để định lượng nhu cầu di dân tự phát, số hộ gia đình có phải phân chia nhóm dự kiến di chuyển chỗ thời kì nhóm không di chuyển chỗ Do việc phân chia nên phương pháp tốt phải khảo sát hộ gia đình Việc khảo sát yêu cầu liệu kế hoạch di chuyển hộ gia đình Những người mơi giới bất động sản thường xuyên cung cấp việc định lượng xác tỷ lệ tất hộ gia đình chuyển chỗ thời kì nghiên cứu Bước 5: Thiết lập điều kiện cung thị trường Việc định lượng cung nhà cạnh tranh thị trường dựa hai nguồn thông tin: (1) Giấy phép xây dựng (2) dự án hoàn thiện thực Sự sưu tầm liệu dự án nhà đầu tư biết đến khảo sát thị trường cạnh tranh Những nhà phát triển bất động sản phải có giấy phép xây dựng từ phủ địa phương trước bắt đầu xây dựng Một số giải pháp dự án xây dựng giấy phép xây dựng nhà ở, hầu hết nghiên cứu thị trường thực định lượng xác cung theo điều kiện việc có liệu giấy phép xây dựng biết khả cho phép thực xong dự án thời gian trung bình thời kì xây dựng kiểu phát triển thực theo kế hoạch Mặc dù việc phân tích giấy phép xây dựng cung cấp thơng tin số phòng số lượng diện tích cung cấp cho cung thị trường tồn việc phân tích khơng cho biết rõ nhiều thị trường Chúng ta có liệu thơng qua dự án thực xong thông qua khảo sát thị trường cạnh tranh Việc khảo sát cho thông tin tài sản rõ ràng hoàn thiện thị trường: 1.Số kiểu phòng (10 phòng ngủ, 30 phòng ngủ ) Diện tích phịng Giá bán th Diện tích mật độ đất Số phịng thuê bán Từ tính tốn tỷ lệ thu hút Số phòng lại thị trường Tiện nghi đề nghị khả cung cấp nơi đỗ xe Bước 6: Tương quan cung cầu Tương quan cung cầu xây dựng để trả lới cho câu hỏi đặt q trình phân tích thị trường Sự phân chia tổng nhu cầu nhà chung cư đối tượng có nhu cầu đối tượng khác đề cập hình kết trực tiếp từ tương quan cung cầu Sự tương quan trả lời câu hỏi:- Thị trường mở rộng thời kì tương lai tỷ lệ thu hút khách hàng? Việc bán phụ thuộc vào dự án cạnh tranh Việc xác định chuẩn mực tiềm bán kết phần phân tích giấy phép xây dựng phần mặt pháp lý phân tích thị trường cạnh tranh dự án khác Dữ liệu khảo sát thị trường cạnh tranh để trả lời câu hỏi giá: 1.Có thể đáp ứng cho thị trường ? 2.Dạng phòng đáp ứng nhu cầu thị trường ? 3.Kích cỡ phòng ngủ ? 4.Tiện nghi sở hạ tầng đặc biệt nên cung cấp ? Giả thiết thông thường với mức giá cho kiểu phòng, cỡ phòng tiện nghi thu thành công khứ thành cơng tương lai Như vậy, phân tích thị trường giữ vai trị quan trọng việc xác định tính khả thi dự án bất động sản Kết nghiên cứu thị trường đầu vào quan trọng phân tích tài Với đầu vào bước phân tích giúp cho việc định đầu tư Phân tích thị trường bất động sản thực với nhiều cách thức khác để tiến hành thực phân tích thị trường phương pháp luận thống cơng cụ hữu ích cho việc tìm kiếm giải pháp định có hiệu Chương 2: Phân tích vĩ mơ bất động sản cho thuê I Sự phát triển kinh tế Việt Nam  Kinh tế Việt Nam tăng nhanh Q2.14: Tốc độ GDP Q2.14 đạt 5,3%, tăng so với mức 5,1% Q1.14, đưa tổng GDP sáu tháng đầu năm 2014 tăng 5,2% so với kì năm 2013 Trong cấu kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp thuỷ sản tăng 3,0%, đóng góp 0,6 điểm phần trăm vào mức tăng chung, khu vực công nghiệp xây dựng tăng 5,3%, đóng góp 2,1 điểm phần trăm, khu vực dịch vụ tăng 6,0%, đóng góp nhiều 2,6 điểm phần trăm Sản xuất công nghiệp Việt Nam sáu tháng đầu năm 2014 cải thiện với mức tăng 5,8% so với mức 5,3% kì năm ngối Chỉ sốsản xuất cơng nghiệp tháng 6/2014 ước tính tăng 0,5% so với tháng 5/2014 tăng 6,5% so với tháng 5/2013  Doanh thu bán lẻ lượng khách quốc tế tăng: Tổng mức bán lẻ doanh thu dịch vụ tiêu dùng sáu tháng đầu năm 2014 tăng 5,7% so với kì năm 2013 Việt Nam thu hút khoảng 4,3 triệu lượt khách quốc tế sáu tháng đầu năm 2014, tăng 21,1% so với kì năm 2013 Trong số du khách đến Việt Nam, Hong Kong có lượng du khách tăng cao nhất, tăng 140,6%, Đức (tăng 115,8%), Lào (tăng 38,8%) Trung Quốc (tăng 37,5%) Tuy nhiên lượng khách quốc tế đến Việt Nam tháng 6/2014 giảm 19,9% so với tháng trước giảm 4,8% so với kì năm ngối Theo Tổng Cục Du lịch, việc giảm tháng tháng cao điểm khách du lịch quốc tếđến Việt Nam Cũng bị ảnh hưởng tình hình căng thẳng biển Đông hồi tháng 5/2014   FDI giảm nửa đầu năm 2014 : Tổng vốn FDI cấp đăng ký tăng thêm đạt 6,85 tỷ USD sáutháng đầu năm, giảm 35,3% so với kì năm ngối Tuy nhiên, tính riêng tháng 6/2014 đạt 1,35 tỷ USD, cao so với tháng 5/2014, tình hình căng thẳng biển Đơng dự kiến ảnh hưởng dịng vốn FDI vào Việt Nam Vốn FDI giải ngân nửa đầu năm tăng 0,9%, đạt 5,75 tỷ USD Theo Cục đầu tư nước ngoài, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút đầu tư nước cao nhất, với số vốn đăng ký đạt 4,8 tỷUSD, chiếm 70,2% tổng vốn đăng ký Ngành bất động sản đứng vị trí thứ hai thu hút FDI với tổng vốn đăng ký đạt 692,3 triệu USD, chiếm 10,1% tổng vốn đăng ký Trong số 41 quốc gia lãnh thổ có vốn FDI vào Việt Nam, Hàn Quốc nhà đầu tư lớn với 1,6 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đăng ký cấp tăng thêm Theo sau Hong Kong (1 tỷ USD), Nhật Bản (806,1 triệu USD) Singapore (732,2 triệu USD)  CPI tăng tháng 6/2014: CPI tháng tăng 5,0% so với kì năm trước, mức tăng cao tháng qua CPI tăng điều chỉnh giá gas hồi tháng 4/2014 tăng giá dịch vụ y tế từ tháng 6/2014 Có đến 10 11 nhóm hàng hố dịch vụ giỏ CPI tăng giá tháng Trong giá hàng hố dịch vụ y tế tăng cao nhất, tăng 0,7% so với tháng trước Giá nhà vật liệu xây dựng đứng thứ hai với mức tăng 0,6% Chỉ có nhóm hàng bưu viễn thông giảm giá 0,2% so với tháng trước  Giá vàng giảm: Trong tháng 6/2014, giá vàng giảm 0,1% so với tháng trước giảm 9,8% so với kìnăm 2013, giá la Mĩ tăng 0,5% so với tháng trước tăng 0,6% so với kì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bất ngờ thơng báo việc điều chỉnh tỷgiá hối đối đồng Việt Nam Đô la Mĩ lên 21.246 VND/USD, áp dụng từ ngày 19/6/2014  Việt Nam xuất siêu khoảng 1,3 tỷ USD nửa đầu năm: Theo Tổng cục Thống kê, sáu tháng đầu năm, Việt Nam đạt 70,9 tỷ USD tổng kim ngạch xuất 69,6tỷ USD tổng kim ngạch nhập khẩu, tăng 14,9% 11,0% so với kì năm trước Trong khu vực kinh tế nước phải đối mặt với thâm hụt thương mại gần 7,2 tỷ USD, khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) đạt thặng dư thương mại gần 8,5 tỷUSD, khu vực FDI chủ yếu tập trung vào sản xuất lắp ráp sản phẩm có giá trị gia tăng thấp Trong tháng 6, kim ngạch nhập mặt hàng phục vụ gia cơng, lắp ráp trì mức tăng cao so với kìnăm trước, đó, máy móc thiết bị, dụng cụ phụ tùng tăng 22,2%, điện thoại linh kiện tăng 6,3%, kim loại tăng 17,4% Cục Thống kê cho dấu hiệu tích cực phản ánh phục hồi hoạt động sản xuất nước Tuy nhiên, chưa thể khẳng định doanh nghiệp Việt Nam phần lớn hàng nhập chủ yếu phục vụ cho hoạt động gia công, lắp ráp khu vực doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước  Kiều hối tăng nửa đầu năm: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết nguồn kiều hối chuyển Việt Nam chủ yếu từ Châu Âu Hoa Kì, phần lớn chảy vào bất động sản sản xuất kinh doanh II Các sách nhà nước 2.1 - Chính sách đầu tư: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước thời kì địa bàn - Nhà nước khuyến khích có sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quĩ nhà để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua người có cơng, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thuê mặt phục vụ sản xuất Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kĩ thuật ngồi hàng rào dự án; cơng trình hạ tầng xã hội trụ sở quan nhà nước nằm phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kĩ thuật hàng rào dự án ưu đãi đầu tư Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực giải phóng mặt - - - - - 2.2 - Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất xây dựng cơng trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, cơng trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho đối tượng sách Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư dự án xây dựng nhà thuê, cho th mua, bán cho người có cơng, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, cơng nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Nhà nước có chế, sách bình ổn thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khách hàng Chính sách thu hút đầu tư nước ngồi: Ban hành sách đất đai Luật Đất đai 2003 mở rộng nhiều quyền cho nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như: lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê (lợi DN nước); thuê đất từ nhiều chủ thể khác nhau; dự án có 100% vốn nước ngồi áp dụng chế Nhà nước thu hồi đất,… Ngoài ra, sách đất đai FDI cịn hướng dẫn, quy định cụ thể số văn Luật khác.Để thực sách khuyến khích thu hút đầu tư có FDI, pháp luật đất đai có điều chỉnh bổ sung - Thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất tạo lập chế hoạt động, phát triển tương đối đồng Chính sách tài đất đai bước hồn thiện theo hướng tiếp cận chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Chính sách đất đai nói chung mà chủ yếu Luật Đất đai năm 2003 quy định áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường; xố bỏ chế “xin - cho” đất tạo điều kiện cho thị trường chuyển quyền sử dụng đất hoạt động, thu hút vốn đầu tư toàn xã hội vốn đầu tư nước để đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đô thị nơng thơn; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch sở hệ thống đăng ký đất đai thống trình tự thủ tục hành rõ ràng; cơng khai hố từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quĩ đất để thực dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý chất giá trị việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư quyền lợi người bị thu hồi đất, tạo chế bình đẳng thực nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước thực dự án phát triển bất động sản nhà - Tháng 11/2013, nước có dự án FDI lĩnh vực bất động sản với tổng giá trị gần 300 triệu USD, nhiều kể từ đầu năm Đứng thứ ba thu hút nhiều vốn FDI lĩnh vực kinh doanh bất động sản, với 20 dự án đầu tư mới, tăng 10 dự án so với kì năm trước, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp tăng thêm 884 triệu USD Đầu năm 2013, Quĩ đầu tư Warburg Pincus - chủ chuỗi thương mại cao cấp Neiman Marcus - làm giới đầu tư Việt Nam xôn xao định đầu tư 200 triệu USD vào mơ hình bán lẻ Vingroup Khi chưa hết ngạc nhiên Quĩ đầu tư EXS Capital từ Nhật Bản công bố đầu tư 37 triệu USD vào Công ty Bất động sản Sơn Kim Land Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến số giao dịch đáng nể như: Lotte Hotels & Resorts (Hàn Quốc) mua Khách sạn Legend Hotel Saigon trị giá 62 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại cao ốc văn phòng Centre Point với 52 triệu USD hay Tập đoàn CJ (Hàn Quốc) ký biên ghi nhớ mua cao ốc văn phòng Gemadept với giá trị khoảng 45 triệu USD Tập đoàn Tokyu đầu tư 1,2 tỷ USD xây dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương Bình Dương; quĩ đầu tư EXS Capital từ Nhật Bản đầu tư 37 triệu USD vào công ty bất động sản Sơn Kim Land Hay Tập đoàn ALMA Israel lại gây bất ngờ công bố đầu tư 300 triệu USD xây dựng khu nghỉ dưỡng Bãi Rồng Bắc bán đảo Cam Ranh, Khánh Hòa Gần nhất, Tập đoàn Deawoo E&C Ngân hàng KDB cam kết tiếp tục "rót" 200 triệu USD cho "siêu dự án" Tây Hồ Tây với tên gọi Starlake 200 triệu USD cho bước tiến quan trọng dự án Starlake đặt bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam khó khăn việc nhà đầu tư Hàn Quốc tiếp tục thúc đẩy đầu tư vào dự án Starlake cịn có ý nghĩa đặc biệt Theo đánh giá nhiều nhà đầu tư nước ngồi, thị trường bất động sản Việt Nam cịn nhiều tiềm thu hút nhà đầu tư ngoại Bởi vì, thị trường bất động sản Việt Nam sở hữu ưu định so với nước khác khu vực nhu cầu nhà người dân lớn, dân số trẻ, kinh tế tăng trưởng ổn định, tốc độ thị hóa cịn chậm - 2.3 Bên cạnh đó, Chính phủ nỗ lực thúc đẩy kinh tế với sách gói hỗ trợ doanh nghiệp như: Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hạ trần lãi suất huy động vốn ngắn hạn, áp dụng việc giảm 50% thuế VAT cho giao dịch hộ thương mại với diện tích sàn 70 m2 giá bán 15 triệu đồng/m2, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho dự án nhà xã hội Chính sách vốn Tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu dưa vào nguồn là: từ ngân hàng vốn huy động từ người dân Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải lớn so với nước khác khu vực, có tới 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay bất động sản Hiện tổng dư nợ bất động sản Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Nguồn tín dụng cịn lại cho bất động sản chủ yếu lại huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) đầu tư trực tiếp nước (FDI) Theo thống kê Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch đầu tư), tổng FDI đăng ký vào BĐS tháng 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với kì năm ngối Trong bảy tháng qua ,vốn đổ vào bất động sản lại tăng cao,lĩnh vực bất động sản có 22 dự án FDI đầu tư điều chỉnh cấp phép với tổng vốn đăng ký đạt 1,13 tỉ đô la Mĩ, tăng gần gấp đôi so với kì năm ngối, tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: Xác định ranh giới thị trường I Phạm vi khảo sát cung cầu bất động sản: Bất động sản: hộ cho thuê T18 TimeCity nhóm lựa chọn khảo sát nghiên cứu phạm vi tuyến đường Minh Khai nói chung tịa nhà, hộ nội bên khu đô thị TimeCity Việc khảo sát nghiên cứu cung cầu bất động sản khu vực xem xét hai khía cạnh:  Các sản phẩm cạnh tranh trực tiếp  Các sản phẩm thay 1.1 Các sản phẩm cạnh tranh trực tiếp:  Bên khu đô thị TimeCity: Chung cư Times City Minh Khai xây dựng tổng diện tích lên tới 364.500m2 với khu hộ cao cấp gồm 23 tòa nhà với khoảng 500 hộ/ tịa nhà với đa dạng khơng gian diện tích từ khoảng 70 -trên 100m2 Tất hộ timescity thiết kế độc đáo, ấn tượng theo phong cách kiến trúc đại phương Tây kết hợp với cách trí hài hòa, tinh tế, cách đặt tỉ mỉ hệ thống trang thiết bị, nội thất, tiện nghi theo quan niệm phong thủy Á Đơng Có thể nói thân bên khu đô thị TimeCity cung bất động sản lớn  Các đối thủ cạnh tranh bên ngoài: Trên tuyến phố Minh Khai có số dự án chung cư đã/đang triển khai: Chung cư Skylight Tổng Công ty khí xây dựng COMA số 125D Chung cư Vexalimex số 201 Tổ hợp Hịa Bình Green City số 505 Thăng Long Garden số 250 (lưu trữ) Vinaconex3 hợp tác với Cty TNHH MTV Mai Động số 310 1.2 Các sản phẩm thay thế: Nằm đường Minh Khai, cửa ngõ Đông Nam thành phố, xung quanh khu vực TimeCity tập trung tương đối nhiều trường đại học lớn như: đại học kinh tế quốc dân, đại học bách khoa, đại học xây dựng, đại học kinh tế kĩ thuật công nghiệp, đại học kinh doanh cơng nghệ… Cùng với điều kiện giao thông dễ dàng di chuyển đến trung tâm thành phố quận tập trung nhiều có quan, xí nghiệp… Mặt khác thân đường Minh Khai đường bn bán sầm uất, mà chung cư mini, nhà trọ… mọc lên quanh khu vực nhiều Đây sản phẩm bình dân, sản phẩm cạnh tranh trực tiếp lựa chọn xem xét trở thành sản phẩm thay cho bất động sản nghiên cứu 2.1 II Vị trí kinh tế-xã hội : Vị trí hệ thống giao thơng: Tọa lạc cửa ngõ phía Đơng Nam Thủ Hà Nội, cách hồ Hồn Kiếm chưa đầy 4km phía Nam, gần cầu Vĩnh Tuy kết nối với cửa ngõ phía tây vào trung tâm Thành phố (Ngã Tư Sở) hệ thống đường cao tốc cao đại, Times City (Số 458 Minh Khai- Hai Bà Trưng – Hà Nội) dự án có vị trí đắc địa số dự án đã, triển khai khu vực Vị trí cửa ngõ phía Đơng Nam hướng vào trung tâm Thành phố - nơi tập trung nhiều đầu mối giao thơng huyết mạch có vị trí quan trọng phát triển kinh tế, xã hội văn hóa Thủ - Times City kế thừa mang tới cho cư dân điều kiện giao thông thuận lợi Từ Times City, cư dân “Thành phố Thời đại mới” di chuyển vào Trung tâm Thành phố phương tiện taxi với thời gian chưa đầy 10 phút; qua cửa ngõ phía Tây sang quận Hà Đông, Quận Cầu Giấy hệ thống đường cao đại; qua cầu Vĩnh Tuy tới Thành phố Bờ Đông sông Hồng; hay dễ dàng di chuyển đường Giải Phóng vài phút xe bus, xe taxi, xe hơi, xe máy… 2.2  Tiện ích xã hội: Học tập:        2.3 Times City có địa hành số nhà 458 phố Minh Khai, Time City gần với hệ thống trường đại học lớn: đại học kinh tế kĩ thuật công nghiệp (456 Minh Khai) đại học kinh tế quốc dân đại học xây dựng đại học bách khoa đại học kinh doanh công nghệ hà nội … Thêm vào hệ thống trường học riêng thuộc khu đô thị trường học công khu vực đường Minh Khai Việc làm: Đường Minh Khai số đường buôn bán sầm uất thủ đô hà nội, với hệ thống hộ kinh doanh, văn phòng dày đặc Thêm vào đó, nằm gần cuối đường Minh Khai, ngõ phía Đơng Nam thành phố, từ TimeCity di chuyển nhanh chóng dễ dàng đến quận Gia Lâm, Thanh Xuân nơi tập chung nhiều khu công nghiệp Và đặc biệt gần cạnh khu đô thị Công ty TNHH thành viên Dệt Kim Đông Xuân (524 Minh Khai), xí nghiệp may mặc lớn thành phố Y tế: Bản thân “ thành phố thời đại mới” có hệ thống bệnh viện tư trung tâm chăm sóc sức khỏe bệnh viện đa khoa hệ thống Vinmec chiếm diện tích sử dụng 60.500 m2, 500 giường bệnh với toàn phòng bệnh đơn (mỗi bệnh nhân sử dụng phịng riêng biệt) tổng diện tích 24.670 m với 30 chuyên khoa (Ngoại khoa, Nội khoa, Sản Phụ khoa, Nhi khoa, Tim mạch, Ung thư, Tai Mũi Họng, Răng Hàm Mặt, Mắt, Da liễu Dị ứng ) Ngồi từ TimeCity dễ dàng đến khám chữa bệnh bệnh viện công lớn uy tín với khoảng cách chưa đến 4km như: Bệnh viện Bạch Mai, Bệnh viện Thanh Nhàn, …… Nằm khuôn viên sản phẩm “ thành phố thời đại mới” , bất động sản nghiên cứu cân hộ cho thuê T18 TimeCity có đầy đủ thuận lợi vị trí kinh tế -xã hội tồn khu thị Đây lợi to lớn bất động sản III Đặc điểm bất động sản: 3.1 Những tiện ích chung: Nằm khn viên sản phẩm chung cư TimeCity, hộ cho thuê T18 mang đầy đủ đặc điểm tiện ích khu chung cư này, lợi so với đối thủ bên sản phẩm thay như: thiết kế độc đáo, ấn tượng theo phong cách kiến trúc đại phương Tây kết hợp với cách trí hài hịa, tinh tế, cách đặt tỉ mỉ hệ thống trang thiết bị, nội thất, tiện nghi theo quan niệm phong thủy Á Đơng, tạo nên khơng gian sống hồn hảo, lý tưởng, yên tâm tuyệt đối chất lượng Là sản phẩm tin cậy nhiều ngân hàng hỗ trợ cho vay lãi xuất ưu đãi ví dụ techcombank có gói lãi suất ưu đãi năm đầu 0%  tiện ích dịch vụ rẻ Dịch vụ gửi xe Times city hàng tháng xe máy 45nghìn/tháng, ơtơ 1,25 triệu/tháng, miễn phí quản lý (10 năm)  khơng gian thống đãng, giao hịa với thiên nhiên với nhiều xanh hồ nước rộng lớn nên không gây cảm giác ngột ngạt, khô khan  có đầy đủ dịch vụ y tế, giáo dục, thương mại, giải trí…  3.2 Đặc điểm riêng biệt hộ cho thuê T18 so với hộ khác TimeCity:  Đối với hộ tòa nhà khác: Tòa nhà T18 tịa nhà có bể bơi phịng tập gym, tiện ích bật so với tòa nhà khác Căn hộ cho thuê T18 đương nhiên có tiện ích Với điều kiện khác tương đương chi phí sấp xỉ, lợi cho bất động sản Bất động sản nghiên cứu bao gồm phòng cho thuê với đầy đủ tiện ích: - Căn hộ tầng 6: Gồm có phịng ngủ, phịng vệ sinh, phòng khách + ăn, nhà bếp, Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, tủ bếp, nóng lạnh, tủ âm tường Bên cạnh nội thất bố trí thêm tủ quần áo máy giăt Căn hộ nằm tầng 6, khơng q thấp có điều kiện đầy có thuận lợi khơng gian : ánh sáng, khơng khí, tầm nhìn, đồng thời khơng nằm tầng cao dễ gây bất cập cho sinh hoạt - Căn hộ tầng Có diện tích 114.4m2: góc, Gồm có phịng ngủ, phịng vệ sinh, phòng khách + ăn, nhà bếp, Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, tủ bếp, nóng lạnh, tủ âm tường – Giá cho thuê: 12.5 Triệu/ Tháng - Căn hộ tầng 12B Có diện tích 94.87m2: Gồm có phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách + ăn, nhà bếp, Nội thất gồm sàn gỗ, điều hòa, tủ bếp, nóng lạnh, tủ âm tường – Giá cho thuê: 9.5 Triệu/ Tháng - Căn hộ tầng 34 Có diện tích 73.2m2: Gồm có phịng ngủ, phịng vệ sinh, phòng khách + ăn, nhà bếp, Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, tủ bếp, nóng lạnh, tủ âm tường – Giá cho thuê: Triệu/ Tháng - Căn hộ tầng 20 Có diện tích 94.69m2: Gồm có phịng ngủ, phịng ngủ có ánh sáng, phịng vệ sinh, phòng khách + ăn, nhà bếp, Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, tủ bếp, nóng lạnh, tủ âm tường – Giá cho thuê: 9.5 Triệu/ Tháng Do T18 nằm xa trục đường Minh Khai trung tâm thương mại Vincom megamall nên giá cho thuê rẻ so với giá cho thuê tòa khác Timescity Đây vừa lợi xong lại vừa thách thức việc cho thuê hộ Tịa T18 Chương 4: Phân tích cầu Nền kinh tế phát triển, đời sống người cải thiện, mà nhu cầu nhà tăng theo Với diện tích dao động từ 75-150 mét vuông, với giá thuê nhà mặt đất cao dao động từ 15 tới 100 triệu / tháng tùy khu vực cộng với kinh tế cịn khó khăn , thu nhập bình qn đầu người đạt gần 3000USD/năm , giá thuê hộ cao cấp giao động từ 7-15 triệu / tháng lãi suất năm ngân hàng 7% khiến cầu thuê chung cư tăng cao Những hộ chung cư đặc biệt chung cư cao cấp, có nhiều tiện ích lựa chọn nhiều người Ngày 24/12/2013, Khu đô thị Timescty khai trương trở thành tâm điểm thu hút nhiều quan tâm người dân sống Hà Nội Bên cạnh hộ mua bán, Ban quản lý tòa nhà mở nhiều hộ cho thuê, giao dịch sàn Bất động sản Vincom Timescity tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình cao, có gia đình nhỏ, chưa có khả mua nhà, lại muốn sử dụng tiện ích khu dân cư cao cấp Ngoài ra, bạn sinh viên muốn sống tập thể nhà gần 100m2 với giá khoảng 8,5 triệu, đầy đủ tiện nghi hộ cho thuê T18 Timescty lựa chọn… Về khả toán: Để thuê hộ chung cư T18 Timescity, thu nhập bình quân người thuê phải đạt khoảng 15 triệu đồng/ tháng, dịch vụ miễn phí 10 năm, xong tiền thuê nhà 7.5 triệu đồng/ tháng, vấn đề lo ngại khiến doanh thu việc cho thuê tăng chậm Xu hướng tương lai: dịch vụ Timescity ngày mở rộng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mai, sân thể thao, bể bơi… vào hoạt động khiến dân số tăng nhanh Cùng với việc nhu cầu muốn sử dụng tiện ích dịch vụ nơi sống khiến nhiều người dân chuyển vào sống, gần trung tâm thành phố Trong tương lai mà kinh tế phát triển, dân số ngày tăng, người thuê có xu hướng thuê nhà chung cư thuận lợi nó, đặc biệt hộ thuộc khu thị cao cấp Chương 5: Phân tích cung I Tại tịa nhà Times City Ngồi T18, Tịa khác Timescity có nhiều hộ cho thuê Cụ thể: Tòa nhà T1: Căn hộ tầng có diện tích 94 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá 8.5 triệu/tháng Căn hộ tầng 12A có diện tích 110 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá 12.5 triệu/tháng Căn hộ tầng 21 có diện tích 75 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá triệu/tháng Căn hộ tầng 24 có diện tích 90.1 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hòa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá 8.5 triệu/tháng Tòa nhà T2: Căn hộ tầng 17 có diện tích 98 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá 8.5 triệu/tháng Căn hộ tầng 16 có diện tích 96 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho th với giá 8.5 triệu/tháng Căn hộ tầng 26 có diện tích 95 m2 gồm phịng ngủ phịng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá triệu/tháng Căn hộ tầng có diện tích 94.3 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thê với giá triệu/ tháng Tòa nhà T5: Căn hộ tầng có diện tích 87 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá triêu/tháng Căn hộ tầng có diện tích 110.3 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho th với giá 13 triệu/tháng Căn hộ tầng 11 có diện tích 110 m2 gồm phịng ngủ phịng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê giá hỏa thuận Tòa nhà T10: Căn hộ tầng 18 có diện tích 80.4 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho th với giá triệu/tháng Căn hộ diện tích 90.1 m2 gồm phòng ngủ phòng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá triệu/ tháng Căn hộ có diện tích 116 m2 gồm phịng ngủ phịng vệ sinh phòng khách + ăn, nhà bếp Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp cho thuê với giá 9.7 triệu/tháng Ngoài cịn có nhiều hộ khác cần cho th II Khu vực xung quanh Times City đường Minh Khai Chung cư Skylight 125D Minh Khai tầng 10 cho thuê hộ với diện tích 124 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh, phòng bếp, phòng khách, nội thất đầy đủ Giá triệu/ tháng Chung cư tổ hợp 310 Minh Khai cho thuê: Căn hộ tòa 15 T1 có diện tích 98 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh giá 6.5 triệu/ tháng Căn hộ diện tích 105 m2 gồm phịng ngủ phòng vệ sinh giá 7.5 triệu/tháng … III So sánh Với bất động sản chọn hộ tầng tịa nhà T18 Times City có diện tích 98 m2 gồm phịng ngủ phịng vệ sinh Nội thất đầy đủ Giá tiền 8.5 triệu/tháng So với hộ cho thuê khác T18 hộ tầng xem có giá hợp lí, rẻ hộ khác có diện tích thiết kế Cịn so với hộ cho thuê tòa nhà khác lợi tịa T18 có bể bơi phịng tập gym Nên diện tích thiết kế hộ tầng tòa T18 nhiều người lựa chọn Tuy nhiên so sánh với hộ chung cư khác chung cư Skylight tổ hợp chung sư 310 Minh Khai giá bất động sản chọn đắt thiết kế hay diện tích Chương 6: Khả cạnh tranh I Các Bất động sản cạnh tranh trực tiếp Theo khảo sát nhóm, với mức giá thuê từ triệu đến 12,5 triệu trên, hộ cho th tịa khác Times city bất động sản có khả cạnh tranh trực tiếp tới nhà cho thuê T18 Timescity Chẳng hạn với mức giá 8.5 triệu, T18 thuê hộ rộng 98m2, có phịng ngủ, phịng vệ sinh, phòng bếp, phòng khách; Nội thất gồm sàn gỗ, điều hịa, nóng lạnh, tủ âm tường, tủ bếp tầng Trong đó, mức giá ấy, T2, hộ tầng 17 lại có phịng ngủ với diện tích nhau, Tuy nhiên, tòa T2 chân trung tâm thương mại Vincom megamall nên việc hưởng dịch vụ trung tâm dễ dàng hơn, việc lại thuận tiện cách đường Minh Khai 300m Ngồi nhiều hộ cho thuê khác Timescity có mức giá cho thuê với hộ cho th T18, vậy, để cạnh tranh được, ban quản lý tịa nhà T18 triển khai nhiều dịch vụ bể bơi, phịng tập gym, sân tenis hay bóng rổ… Tổ chức sân chơi nhiều cho em thiếu nhi, chương trình chào mừng ngày lễ để nhằm thu hút nhiều khách người đến thuê II Các bất động sản cạnh tranh gián tiếp Không hộ times cạnh tranh với hộ cho thuê T18 mà xung quanh khu vực Vĩnh Tuy, Minh Khai có nhiều bất động sản có khả làm thay đổi cách suy nghĩ người thuê Thay thuê hộ chung cư, người ta thuê nhà mặt đất giá thấp hơn, diện tích sử dụng tương đồng Theo việc tìm kiếm thu thập thơng tin nhóm, nay, có ngơi nhà ngõ…Minh Khai cho th với giá 6,5 triệu đồng, (thấp so với nhà th Timescty), diện tích sử dụng 35m2*4 Ngơi nhà nằm chân cầu Vĩnh Tuy đối diện với Timescity, gồm có khu vực bếp tầng 1, phòng khách tầng 1, phòng ngủ, 3WC đầy đủ trang thiết bị tiện nghi, tầng có sân phơi Do nhà nằm ngõ nhỏ, hẹp nên việc lại không thuận lợi lắm, an ninh khơng đảm bảo…Đồng thời tiện ích dịch vụ khơng có Việc vào nhà khơng phức tạp T18 Timescity phải có thẻ vào, khách đến chơi phải xuống tầng hầm sảnh để đón… khơng bị hạn chế số lượng xe máy nhà (tại T18, hộ để tối đa xe máy xe máy ô tô)