Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu thị trường nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN & KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI: NGHIEN CUU THI TRUONG NHA O XA HOI TAI THANH PHO HA NOI

Ho tén sinh vién : Bùi Quang Chau

Mã sinh viên : 11190758

Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Đức Kiên

Hà Nội, tháng 04 năm 2023

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc nhất đến ThS.

Nguyễn Đức Kiên, giảng viên hướng dẫn đã luôn dành thời gian quan tâm, hướng

dẫn trong việc lựa chọn đề tài nghiên cứu, đưa ra những định hướng và góp ý kịp thời

trong suốt toàn bộ quá trình từ khi tác giả bắt đầu tham gia thực tập tới khi hoàn thành chuyên dé.

Đồng thời, tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến toàn thê thầy cô trường Đại học Kinh tế quốc dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên, những người đã giảng dạy và truyền đạt những kiến thức vô giá, phục vụ cho

việc triển khai chuyên đề thực tập và báo cáo chuyên đề tốt nghiệp.

Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo; các anh chị em bạn về đồng nghiệp tại Công ty Cổ phan Bat động san G6 đã tận tình hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi và cung cấp những thông tin cần thiết trong suốt thời gian tác giả thực tập

làm việc tại công ty.

Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn các tập thé, cá nhân, những người đã dành thời gian, luôn bên cạnh động viên và giúp đỡ tác giả Đồng thời do trình độ

lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài chuyên đề không thê tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía Thay,

Cô để tác giả học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn.

Tác giả

Bùi Quang Châu

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp này là do chính tác giả thực hiện dưới sự hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn cũng như đồng nghiệp tại công ty mà tác giả thực tập Chuyên dé không sao chép từ những công trình nghiên cứu khác Các dữ liệu trong bài được công ty mà tác giả thực tập cung cấp.

Tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan ngày!

Hà Nội, thắng năm 2023

Tác giả

Bùi Quang Châu

MỤC LỤC

080900077 .

LOT CAM ĐOANN s5<-Ss<2.A9EE.A4EE74400E7440 0714407144 E77240 2724127231 prxdrrrkee

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TẮTT <s° 5° 5£ s£ se s£s££ss£s££s£se=sessessessesee DANH MỤC BANG, BIEU ĐÒ 2- 5-5 s2 s2 se EseEseEseEseEsessessesersersersee

LOT MỞ ĐẦUU s<°ee©EEAeEE.+HEE 4E7440 07148 E7244077941 97944 07944072291Etf 1

1 Tính cấp thiết của chuyên đề ¿5-5 se E2 2E EEEkEEkerkerrrrree 1

2 Mục tiêu nghiên CỨu SG 2c S33 33 119111111111 Ekrrrkrrree 2

3 Đối tượng và phạm Vi nghiên cứu - 2-2 s+£+E£+£xerxezxzrxrrserxees 3

4 Phương pháp nghiên CỨU - G5 2c 333313 EEEEEsrirerrrrrrrrrrsrrrree 3

5 Kết cấu của chuyên đề ¿-s-©5++2x++Ex2EEEEEEEEESEECEEEEEEerkrrrkrrrvee 3 CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN NHÀ Ở XÃ

;005 ÔỎ 41.1 Khai niệm va phân loại nhà ở xã hội 55 2-5 SSS<ccssseeseeres 4

1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội 2-2 5£ +£+++Ex£+EEt2EEerxrerkrerxrrrrees 4

1.1.2 Phân loại nhà ở xã hội - c <1 3E *2211 1123211135151 EEE2x£2 6

1.1.3 Đặc điểm nhà ở xã hộii ¿- 2-52-5222 2EEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrrrerrervee 9

1.1.4 Vai trò của nhà ở xã hội - - - <5 3 3221313223131 2111851115111 13

1.2 Cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội -2- 5 SscEx+EcEerkerkerkerkereee 15

1.3 Quy định các giao dịch với nhà ở xã hội -. 5-22 17

1.4 Đối tượng và điều kiện giao dich nhà ở xã hội - 18

1.4.1 Đối tượng được mua nhà ở xã hộỘI - 55+ * + s+skcseeeereserses 18

1.4.2 Điều kiện mua nhà ở xã hội 2 2 S+SE+2E2EE+EEeEEcrErrrxerkerreee 19 1.4.3 Nguyén tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua

¡v8 000777 20

1.5 Cac yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở xã hội 23 1.5.1 Yếu tố chủ quan anh hưởng tới thị trường nhà ở xã hội 23 1.5.2 Yếu tố khách quan ảnh hưởng tới thị trường nhà ở xã hội 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI

——- ,ÔỎ 26

2.1 Tổng quan về đặc điểm Thành phố Hà Nội - 5 26 2.1.1 Đặc điểm về tự nhiên ¿2 52522222 EEEE2E221271 2121121121 crk,26

2.1.2 Đặc điểm về dân sỐ -¿- 2-22 ©+2+2E2EE2E1E21127112112112211211 21121 crk 27

2.1.3 Đặc điểm về kinh tẾ -¿- ¿52 x22 2EEEEEE21211221271711211211 11c cre.28

2.1.4 Đặc điểm về xã hội - 2-22-2222 2EE 2 EE21127112112112711221 21121 crk 31

2.2 Nguồn cung trên thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội 31 2.2.1 Diễn biến nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội qua các giai đoạn 3l 2.2.2 Thực trạng về giá nhà ở xã hội tại Hà NỘI : 5-5 55<<+<s>+ 42 2.3 Nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội - 252 ScctccEererxerreres 50 2.3.1 Đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội tại Hà Nội - +50 2.3.2 Thực tế nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội -¿-2+22 2 cx+E+Eezszesrsrs 51

2.3.3 Tiép cận nguôn vay va các ho trợ đôi với đôi tượng được tiêp cận nhà ởXã hội :- 51c St S1 2E E121121111711211211 2111111121111 T111.11 11.11011111 nrrre 53

2.4 Đánh giá các thành tựu và hạn chế của thị trường nhà ở xã hội 56 2.4.1 Thành tựu, kết quả nổi bậtt 2-2 2S ESE‡EEEEE2EE2EEEEerEerkerkrrxres 56 2.4.2 Hạn chế của thị trường nhà ở xã hỘIi 5c S2 ssesserssreeres 59

CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHAP PHAT TRIEN NHÀ O XÃ HO1 65

KET LUAN 0 ÔỎ 71 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - 2° css°©2ccssseeeee 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

Viết tắt Viết đầy đủ

UBND Ủy ban nhân dân

KCN Khu công nghiệp

DANH MỤC BANG, BIEU DO

Bang 1.1 Tiêu chi và cách tinh điểm đối với giao dich nhà ở xã hội - 22

Bảng 2.1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 2008 ¬— 32

Bảng 2.2 Kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội giai hU0288020B50011777 34

Bảng 2.3 Các dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội năm 2015 35

Bảng 2.4 Các dự án phát triển nhà ở công nhân hoàn thành 2015 .- 36

Bang 2.5 Các dự án phát triển nhà ở sinh viên hoàn thành 2015 -. - 37

Bảng 2.6 Kết quả phát triển nhà ở xã hội theo chỉ tiêu Kế hoạch giai đoạn 2016-2020 ¬ 39 Bang 2.7 Một số dự án tiêu biểu trong giai đoạn 2016-2020 -2- 5522 s2 40 Bảng 2.8 Giá các dự án Nhà ở xã hội tại Hà Nội qua các năm - 44

Bảng 2.9 Nhu cau thực tế về NOXH tại Hà Nội đến năm 2020 - 52

Biểu đồ 1.1 Quy mô dan số Hà Nội 2022 2 2+2 £++E£+E£+E£EerEerxerxersree 27 Biểu đồ 1.2 Mật độ dân số Hà Nội qua các kì 2-©22©22+cE+£EezEzrssrxerxcres 28 Biểu đồ 2.1 Tăng trưởng GRDP năm 2021-2022 chia theo khu vực 29

Biểu đồ 2.2 Cơ cầu GRDP năm 2022 chia theo khu vực : ¿s¿©5s=s+ 30 Biểu đồ 2.3 Giá một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội khi mở bán và hiện nay 49

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Nhà ở có vai trò rất quan trọng trong việc kết nối, gan kết tình cảm con người trong gia đình cũng như trong xã hội góp phan nâng cao mức sống của người dân, ôn định xã hội, góp phan tích cực vào xây dựng va phát triển đất nước Ở mỗi quốc gia,

nhà là nhu cầu thiết yếu dé sinh sống cho mọi người dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập Chính vì thế

giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Nhà nước trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là giải quyết chỗ ở cho những

người thuộc chính sách, có thu nhập thấp.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà ở và thị trường bat động sản (Bộ Xây dựng)

tại Hội thảo và lễ bàn giao sản phẩm dự án “Xây dựng chính sách tổng thé NOXH tai Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” diễn ra ngày 20/4/2021, trong những năm gan đây, Việt Nam có tốc độ phát triển kinh tế, mức độ đô thị hóa khá nhanh, phát triển

các đô thị cả về số lượng và chất lượng, ước tính khoảng một triệu dân cư đô thị mới

tăng lên mỗi năm Việc đô thị hóa nhanh tuy có tác động tích cực đến phát triển kinh

tế - xã hội nhưng cũng kéo theo một số hệ lụy, các đô thị hiện nay đang đứng trước

khó khăn như thiếu cơ sở hạ tầng, nhà ở, trường học, bệnh viện, sự tập trung dân cư

quá đông tại các đô thị không đáp ứng kịp nhu cầu của người dân sống tại đô thị, đặc biệt là nhu cầu của người thu nhập thấp.

Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách như miễn giảm tiền sử dụng dat, tiền thuê dat, giảm một số khoản thuế, ưu đãi về lãi suất vay

xây nhà dé giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng thu nhập thấp trong xã hội Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị đi đầu trong việc giải quyết nhà ở trên địa

bàn thành phó, hỗ trợ tạo điều kiện cho những đối tượng khó khăn về nhà ở có được

một chỗ ở ồn định, trong đó có phát triển về nhà ở xã hội Tuy nhiên trên thực tẾ, sau nhiều năm thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội thì tồn tại nhiều hạn chế, bất

cập trong quá trình tổ chức thực hiện, chưa đầy đủ, đồng bộ, kịp thời còn nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội chưa dap ứng được nhu cầu của người dân, các kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội

không đạt được mục tiêu đã đề ra Tình trạng cung nhà ở xã hội tại Hà Nội còn ít, quỹ

đất hạn hẹp mà nhu cầu thực tế thì càng cao nên dẫn đến ảnh hưởng về giá nhà bị đội

lên cao trên thị trường.

Trong quá trình thực tập và làm việc tại Công ty Cổ phan Bắt động sản G6 —

Công ty chuyên phân phối và tư vấn pháp lý về nhà ở xã hội trên địa bàn thành

phố Hà Nội, với vị trí nhân viên kinh doanh tác giả nhận thấy trong những năm qua ban lãnh đạo Nhà nước cũng như TP Hà Nội đã tập trung triển khai phát triển nhà ở xã hội đáp ứng được nhu cầu của người dân, đưa ra những giải pháp vốn dé người dân tiếp cận được dé có được cuộc sống ồn định, ấm no, phát triển kinh tế xã hội Bên cạnh đó vẫn còn nhiều vấn đề bắt cập ton tại trong thị trường nhà ở xã hội như thiếu nguồn cung, quỹ đất triển khai nên đã có những chiêu trò lợi dụng thôi giá nhà ở cao dé bán lại với giá “chênh”, các thủ tục hành chính còn rườm tà,

chưa thu thút được nhà đầu tư khiến nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư và

nhà ở xã hội vì lợi nhuận thâp.

Hiểu được ý nghĩa và sự cần thiết của những vấn đề trên, để nhăm khắc phục những hạn chế đó, tìm hiểu rõ hơn về thực trạng nhà ở xã hội tại Hà Nội với mong muốn tìm ra các giải pháp tốt nhất, phù hợp nhất dé hoàn thiện thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho những hộ gia đình có thu nhập

thấp, thuộc đối tượng chính sách không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở, em đã chọn chuyên đề nghiên cứu “ Nghiên cứu thị trường nhà ở xã hội tại Thanh phố Hà Nội” cho chuyên dé tốt nghiệp của bản thân.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở khoa học về nhà ở xã hội: những quy định của Nhà nước và của thành phó về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội Những đối tượng,

điều kiện dé được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội.

- Phân tích, đánh giá thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phó Hà Nội từ đó rút ra kết quả đạt được, hạn chế dé phát triển nhà ở xã hội trong

tương lai.

- Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện thị trường nhà ở

xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề tập trung vào nghiên cứu cơ sở khoa học,

lý thuyết trong nhà ở xã hội Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà ở xã hội tại Hà

Nội và đưa ra giải pháp khắc phục dé phát triển nhà ở xã hội.

- Phạm vi nghiên cứu: tập trung những vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp thống kê, phương pháp thu thập số liệu và xử lí số liệu, phương pháp tổng hợp, phương pháp nghiên

cứu cơ sở lí thuyết và phân tích đánh giá.

5 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,đề án bao gồm 3

Chương 1: Tong quan về thị trường bat động sản nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn

sinh viên đê bài việt của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Đức Kiên đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.

CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE THỊ TRUONG BAT ĐỘNG

SAN NHA O XA HOI

1.1 Khái niệm va phân loại nha ở xã hội1.1.1 Khải niệm về nhà ở xã hội

“Nhà ở” có vai trò rât quan trọng trong việc kêt nôi, găn kêt tình cảm con người

trong gia đình cũng như trong xã hội “Nhà ở” có thể hiểu là công trình xây dựng có

mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình, mục đích sử

dụng là đê nơi cư trú của con người, đê phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ giađình, cá nhân.

Thuật ngữ về “Nhà ở xã hội” (social housing), được bắt nguồn từ các nước ngoài

như Mỹ, Anh, Canada vào những năm 1970 rồi được lan tỏa qua các nước ở Châu Á

như Nhật Bản, Hàn Quốc Theo từ điển Cambridge online: “nhà ở công cộng cũng

được định nghĩa là nhà hoặc căn hộ do chính quyền cho người có thu nhập thấp thuê với giá thấp” Tại Hoa Kỳ thi “Nhà ở công cộng do chính quyền dau tu, sở hữu, quản lý và cung cấp cho các gia đình thu nhập thấp, người khuyết tật và người

già, đối tượng thụ hưởng loại hình nhà ở này là người thu nhập thấp hoặc bị bất lợi

hơn người khác (người già, người khuyết tật) và loại hình nhà này được xem là “công cộng” vì tính đặc trưng là do nhà nước đầu tư, sở hữu và quản lý” Ở Anh, “nhà ở xã hội được cho thuê là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý bởi chính quyền địa phương và các chủ đầu tư có đăng ký mà giá cho thuê được xác định thông qua hệ thống cho thuê quốc gia, nó cũng có thể bao gồm nhà ở cho thuê thuộc sở hữu hoặc

quản lý của người khác và được cung cấp theo giá thuê tương đương như trên trên” Trong khi đó, ở Canada, “khái niệm nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở được trợ cấp bởi chính phủ hoặc nhóm cộng đồng cho các hộ gia đình không thể đủ khả năng để

có chỗ ở với mức giá thuê trung bình của thị trường”.

Theo từ điển Bách Khoa toàn thư về nhà ở xuất bản năm 2012(Social housing

in the EU, 2013), theo đó khái niệm nhà ở xã hội được hiéu theo 2 cách sau Thi? nhất,

đề cập đến tất cả các loại hình nhà ở nhận được một số hình thức trợ cấp công cộng hay trợ cấp xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp Những khoản trợ cấp có thé là giảm hoặc

trừ miễn trừ một số loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất hoặc hỗ trợ về thủ tục vay

vốn ngân hàng nhằm giảm tôi đa giá nhà dé người có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận và chi trả Ngoài ra, người mua nhà có giá thấp cũng thường được sự hỗ trợ thêm khi vay vốn ngân hàng Định nghĩa / hai chủ yếu đề cập đến nha ở công cộng truyền thống, bao gồm các hình thức được Nhà nước hỗ trợ và nhà ở xã hội cho thuê Ngoài ra còn có một số hình thức nhà ở khác như nhà ở phi thị trường hay phi lợi

nhuận do các cơ quan xã hội, nhóm cộng đồng, doanh nghiệp phi lợi nhuận và các tổ

chức chính trị cung cấp.

Điểm chung của các hình thức trên là đều hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận, với mức tiền thuê (ít nhất là một phần) dựa trên khả năng chi trả Trợ cấp công cộng được sử dung dé giảm chi phí hoạt động hay chi phí ban đầu Sự khác biệt phố biến

của các hình thức mới này là chúng được quản lý chung trên cơ sở phi lợi nhuận, với

mức tiền thuê của họ theo khả năng thanh toán Trợ cấp công được sử dụng đề giảm

chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí hoạt động, với mục tiêu rộng hơn so với chính sách truyền thống Ở quốc tế, thì còn có các khái niệm nhà ở “công cộng” và nhà ở “giá rẻ” là nhà ở mà được Nhà nước, Chính phủ làm chủ đầu tư xây dựng và thường được

cho thuê hoặc sở hữu theo mô hình hợp tác xã “Social housing (nhà ở xã hội) là

khái niệm rộng hơn, đối tượng chủ đầu tư đa dạng nhưng thường là phi lợi nhuận, được trợ cấp từ nhiều nguồn, các dạng sở hữu đa dạng hơn có thé theo nhiệm ky và mục đích cung cấp nhà ở cho các đối tượng không mua được nhà ở thương mại”.

“Affordable housing (nhà ở phù hợp khả năng chi trả) là khái niệm thậm chí còn rộng

rãi hơn nữa, áp dụng cho tất cả các loại hình chủ đầu tư thường được hỗ trợ tài chính, có hình thức sở hữu phong phú, cũng như nhắm tới các đối tượng rộng hơn”.

Ở nước ta Khái niệm về Nhà ở xã hội lần đầu tiên xuất hiện chính thức trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tô chức, cá nhân đầu tư xây dựng đề cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật này

thuê hoặc thuê mua” Còn theo Luật Nhà ở năm 2014, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự

hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo

quy định của Luật Nhà ở năm 2014 Luật Nhà ở năm 2014 đã không xác định nhà

ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước mà khăng định là loại nhà được xây dựng với sự hỗ trợ của Nhà nước Điều này là phù hợp với xu thế chung của quốc tế khi chuyên dần từ hình thức sở hữu Nhà nước sang khuyến khích sự tham gia của cá nhân, tô chức vào dự án nhà ở xã hội Với việc định nghĩa như trên, luật Nhà

ở đã làm rõ sự khác biệt giữa nhà ở xã hội với nhà ở thương mại và nhà ở công vụ.

Như vậy, nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng, trong đó nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, đó là: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại các khu vực nông thông Người thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo

tại các khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc trong và ngoài khu công

nghiệp; Cán bộ, công chức và viên chức; Học sinh và sinh viên.

Trong suốt những năm trước 2009, gần như Chính phủ không tập trung xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội Từ năm 1954 đến những năm 1980, các chương trình xây dựng nhà ở của Chính phủ chủ yếu là xây mới và trợ cấp nhà ở

cho thuê cho các cán bộ nhà nước và những người lao động tại các đô thi, tuy nhiên

cũng chỉ cung cấp được 1/3 lượng đơn vị nhà ở cần thiết cho các công chức nhà nước Những năm 1980, Nhà nước cấp đất cho các cơ quan nhà nước dé các cán

bộ, công nhân viên chức tự xây nhà Tuy nhiên, nhà ở dành cho các nhóm khác

không được đề cập đến trong các chính sách, chương trình của Chính phủ Từ năm

2009, Chính phủ đưa ra chính sách phát triển nhà ở xã hội, mục đích phát triển nhà

ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, cho sinh viên và người dân có thu nhập

thấp đang sinh sống tại các đô thị Năm 2011, “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” của Chính phủ đưa ra quy định những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, bao gồm người có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân lao động, sẽ được Nhà nước hé trợ Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, việc triển khai phát

triển nhà ở xã hội tại các đô thị vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

1.1.2 Phân loại nhà ở xã hội

e Theo mục đích sử dụng: nhà ở xã hội được chia thành 3 loại:

- NOXH đề bán

- NOXH để cho thuê

- NOXH dé cho thuê mua

e Theo nguồn vốn đầu tư xây dựng:

- NOXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước

- NOXH được đầu tư bởi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư xây dựng.

e Theo hình thức thiết kế: nhà ở xã hội chia thành 2 kiểu:

- NOXH là chung cư

- NOXH là nhà ở liền kề thấp tầng

e Theo đối tượng sử dụng: nhà ở xã hội chia thành 3 loại:

- NOXH dành cho người thu nhập thấp

- NOXHdành cho công nhân- NOXH dành cho sinh viên

* Phan biệt nhà ở xã hội va nhà ở thương mai giá rẻ

Hiện nay, có nhiều người vẫn có những suy nghĩ sai lầm răng nhà ở xã hội là nhà ở kém chất lượng, chưa thật sự hiểu về nhà ở xã hội, chưa hiểu được rõ về "khái niệm" Nhà ở xã hội và đang còn nhằm lẫn giữa Nhà ở Xã hội và Nhà thương

mại giá rẻ.

Nhà ở xã hội là loại hình nhà có chất lượng khá tốt như các nhà ở thương mại chứ không như nhiều người nghĩ Nó được đảm về các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành và có độ bền vững lâu dàu, chỉ có điều vì là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ nên nội thất

sẽ không được trạng bị các thiết bị cao cấp mà chỉ là bình dân, ví dụ như chỉ có cầu thang bộ chứ không có thang máy, sử dụng các thiết bị vệ sinh thông thường hợp với giá tiền, nội thất bàn giao thô chỉ sơn tường, không có các dịch vụ tiện ích dang cấp

như phòng tập gym, bề bơi, Ngoài ra diện tích căn hộ sẽ bị hạn chế và nhỉ hơn các

căn hộ thương mại cao cấp Nhà ở xã hội được Nhà nước giảm hoặc miễn thuế cho

chủ đầu tư như thuế sử dụng đất Ngoài ra Nhà nước còn hỗ trợ nguồn tính dụng tài chính như cho chủ đầu tư và người mua nhà vay ngân hàng với mức lãi suất so với vay tín dụng thông thường, hỗ trợ một phần đền bù giải phóng mặt bằng (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính để được giảm giá vật liệu xây dựng Tuy nhiên dé

mua được nha ở xã hội thì phải thuộc một trong những đối tượng ưu đãi theo Luật

nhà ở và phải đảm bảo được những yêu cầu theo quy định của Thông tư 20 và Nghị

định 100 về Nhà ở xã hội Nhà ở Xã hội không đồng nghĩa với việc chất lượng thấp, dich vụ kém chất lượng (điển hình những NOXH không thua kém gi nhà Thương mai

như NOXH Econhome 3 của CDT Capital house có sân vườn áp mới nướng BBQ,

khu vui chơi, đi bộ, khu thiền; Rice City Tây Nam Linh Dam CDT Bic có trung tâm thượng mại, rạp chiếu phim, an ninh thẻ từ ra vào, cửa chống cháy NOXH The

Vesta Ha Đông có bê bơi riêng, mật độ thâp, sân chơi rộng rãi, có trường mâm non

tại nội khu, tầng 1 thương mai )

Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị

trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê

không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì Người mua, ké cả người thu nhập thấp hễ có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn, nói cách khác là quyền lợi và nhân phẩm của họ được tôn trọng Đề có được giá rẻ thì căn hộ chỉ nên có diện tích vào khoảng 40-60 m2 đủ đáp ứng nhu cầu ở cho hộ gia đình có

4-5 người, tức là mỗi người ở khoảng 10-12 m2 Ngoài ra cũng nên có cả loại căn

hộ 20-30 m2 cho người độc thân hay mới lập gia đình Chính quyền thay vì quy định diện tích tối thiểu của căn hộ, chỉ nên quy định diện tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính

theo đầu người tại từng giai đoạn phát triển của địa phương, chang hạn hiện nay có

thể là 7,5 m2 cho mỗi công nhân đơn thân ở trọ và 9 m2 cho mỗi người trong hộ gia đình Giới hạn đó dần dần sẽ được nâng lên khi kinh tế phát triển hơn Nhà ở thương mại giá thấp là nhà thương mại bán với giá thành rẻ, phân khúc bình dân (điển hình

là nhà ở Đại Thanh, HH, Kim Văn Kim Lt, VP6 ) Nha ở giá rẻ thì không được Nha

nước hỗ trợ về thuế phí mà CĐT pải đóng thuế sử dụng đất thì mới được xây dựng nên giá rẻ thì chất lượng cũng không tốt do phải sử dụng vật liệu giá rẻ.

e Ưu điểm về Nhà ở xã hội:

+ Các dự án nhà ở xã hội thường được bán ra mới mức giá thấp hơn rất nhiều Do là một trong những ưu đãi của nhà nước dé người dân có thé dé dàng hơn trong

việc sở hữu căn nhà Gia rẻ hơn so với mua nhà thương mai tầm trung trung (chất

lượng như nhau)

+ Thuế VAT thấp (5%, nhà thương mại là 10%)

+ Các đối tượng thuộc diện được mua, thuê nhà ở xã hội còn được hỗ trợ vay

vốn với lãi suất ưu đãi Có thé vay lên tới 80% giá tri căn hộ và mức lãi suất thấp chi

+ Đa dạng diện tích, có diện tích nhỏ phù hợp nhiều hộ gia đình tài chính yếu.

+ Tầng không quá cao, mật độ dân số vừa phải.

e Nhược điêm vê Nhà ở xã hội:

+ Hồ sơ thủ tục, cần đủ điều kiện mới được mua Không phải ai cũng có thể

mua nhà ở xã hội: phải nằm trong chính sách được mua nhà ở xã hội theo Điều 51 của Luật nhà ở 2014 và chỉ được hưởng chính sách một lần duy nhất.

+ Quy định về diện tích khi mua nhà ở xã hội: Các căn hộ thuộc dự án nhà ở có diện tích từ 30-70m2, điều này sẽ là điểm hạn chế đối với những gia đình có nhu cầu

ở diện tích rộng.

+ Không được phép bán nhà ở xã hội trong vòng 5 năm đầu: Nếu có nhu cầu bán thì phải bán cho Chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà

ở xã hội.

+ Mỗi gia đình chỉ được sở hữu 1 căn nhà duy nhất trong đời

+ Phân khúc giá tốt nên cạnh tranh cao, làm được hồ sơ vẫn chưa chắc đã mua

1.1.3 Đặc điểm nhà ở xã hội

NOXH cũng có những đặc điểm như các kiểu nhà ở khác đó là công trình xây

dựng với mục đích dé cư trú và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dan, hộ gia đình Tuy nhiên NOXH lại có thêm một số đặc điểm đặc biệt chủ yếu như sau:

“Thứ nhất, theo quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về “Phat triển và quản lý nhà ở xã hội” và được sửa đôi bởi khoản 6 điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bồ sung thì loại nhà và tiêu chuẩn nhà ở xã hội được thực

hiện theo quy định như sau:

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiều khép kín, bao đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuan diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m?, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt Dự án dau tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ SỐ SỬ dụng dat lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thâm quyền ban hành Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ SỐ SỬ dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp

với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan

trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thầm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m? và bảo dam tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m? không quá 10% tổng số

căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tang thì tiêu chuẩn diện tích dat

xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m7, hệ SỐ SỬ dụng đất không vượt quá

2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tang thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.”

Thứ hai, NOXH được xây dựng đảm bảo độ bền vững với tiêu chuẩn chung của quy định về xây dựng, thường được chính phủ nhà nước bé trí quỹ đất với vị trí trong đối khá dep, chỉ khác là không được bố trí nội thất đẹp day đủ như chung

cư thương mại khác mà là nội thất cơ bản như sản lát gạch, sơn tường, thiết bị ánh

sáng, thiệt bi vệ sinh co ban

- Xây dựng loại nhà ở đô thị loại đặc biệt thì không bị Nhà nước giới hạn về

so tang.

- Xây dung loại nha ở tai các đô thị loại 1 cho đến loại 5 thì bị giới hạn xây dựng

không quá 6 tang.

- Tỷ lệ diện tích căn hộ so với tổng diện tích sản xây dựng là 80%- 85%

Ngoài ra về hạ tầng thiết kế thì NOXH phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị: đầy đủ các trang bị về

nhà ở như phòng cháy chữa cháy, nguồn điện, thoát nước, có nơi dé xe, phòng sinh hoạt công đồng cho cư dân và ban quản lý tòa nhà,

Về vật liệu xây dựng thì sẽ dùng vật liệu trong nước để thi công để đảm bảo giá thành rẻ nhưng vẫn chất lượng và việc áp dụng công nghệ tiên tiến vào việc tạo lập quỹ NOXH dé nâng cao năng suất lao động.

Thứ ba, Khi doanh nghiệp đầu tư xây dung NOXH thi sẽ được Nhà nước hỗ trợ miễn thuế đất như tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở: “Doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tang kỹ thuật Trường hợp doanh nghiệp xây dựng NOXH chi dé cho thuê thì sẽ được miễn kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Ngoài ra Nhà nước

còn hỗ trợ nguồn tính dụng tài chính như cho chủ đầu tư và người mua nhà vay ngân hàng với mức lãi suất so với vay tín dụng thông thường, hỗ trợ một phần đền bù giải phóng mặt bằng (nếu có), hỗ trợ một phan tài chính dé được giảm giá vật

liệu xây dựng.

Thứ tư, Quy dat dé phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng

nhà ở thương mại, khu đô thị “Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/ND-CP về “Phát triển và quản lý nhà ở xã hội” và được sửa đôi bởi khoản 4 điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, b6 sung quy định như sau:

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử

dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại H và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chỉ tiết được cơ quan có thâm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng

kỹ thuật dành dé xây dựng nhà ở xã hội;

- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa

vụ nộp tiền sử dụng đất cho toan bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với trường hợp thuộc diện phải bồ trí quỹ đất 20% dé xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu,

quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ dat 20% không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh có trách nhiệm:

a) Xác định rõ vị trí, diện tích đất bồ trí thay thé tại địa điểm khác trên phạm vi

địa bàn;

b) Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành dé xây dung nhà ở xã hội

tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có);

c) Thực hiện việc giao đất, cho thuê dat và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương

dành dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn;

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành dé xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định nay có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật dé giao cho chủ đầu tư khác

thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch dé bố trí bổ sung quỹ dat 20% dé xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều nay;

- Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% dé xây dựng nhà ở xã hội bang vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tang kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thấm quyền phê duyệt trước khi

bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước;

Khi chủ đầu tư ban giao quỹ đất 20% dé xây dựng nhà ở xã hội cho Nha nước thì số tiền đền bu giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thâm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại, khu đô thị đó;

Đối với chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phi hợp lý

khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả theo quy định của pháp luật về

ngân sách nhà nước;

- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy định như

a) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được bồ trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng dé xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất dé triển khai thực hiện dự án;

b) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được bồ trí nguồn vốn ngân sách

trung ương dưới 50% tông mức đầu tư của dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất đề triển khai thực hiện dự án.”

Thứ năm, về đôi được mua, thuê và cho thuê nhà ở xã hội sẽ bi hạn chê Những

người thuộc vảo diện chính sách ưu tiên, người có thu nhập thâp, thương binh liệt

sĩ thì mới được hỗ trợ về nhà ở xã hội Ngoài ra còn có về điều kiện được giao dịch

NOXH như điều kiện về cư trú, điều kiện về thu nhập và điều kiện nhà ở.

1.1.4 Vai trò của nhà ở xã hội

1.1.4.1 Nhà ở xã hội góp phan dam bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

Theo thông tin của Bộ Xây dựng về khảo sát phục vụ chủ đề phát triển nhà ở xã hội, hầu hết các gia đình có hoàn cảnh khó khăn về nơi cư trú tại đô thị thường

có mức thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà chật chội dột nát Hầu hết đều được xây dựng từ lâu nhiều năm về trước nên chất lượng về vật liệt không

còn như lúc xây, mài mòn theo thời gian và lại không có điều kiện dé sửa sang bảo dưỡng thường xuyên Mặt khác những địa điểm của các căn hộ đang sinh thường có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một số hộ gia đình do không có đủ khả năng tài chính nên mặc dù xuống cấp nhưng không thể tự cải tạo, xây dựng lại, phải sống trong các ngôi nhà xập xệ xuống cấp thiếu các thiết bị cơ bản.

Hầu như các hộ gia đình có khó khăn về nhà ở đều có diện tích nhà ở nhỏ, nhiều

thế hệ cùng sinh sống, tỷ lệ diện tích nhà ở với số người trong hộ gia đình bình

quân rất thấp chỉ đạt khoảng khoảng 3-5 m2 Đặc biệt phải sống trong những nơi có ô nhiễm môi trường như thiếu nước sạch, khói bụi và nhiều rác Cùng với sự tốc

độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, thì những hộ gia đình có có khó

khăn về thu nhập sẽ lại càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ nay trong tương lai vẫn rất khó khăn dé cải thiện

được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao Việc thiếu thống về điều kiện sống cũng như sinh hoạt sẽ làm giả tặng tệ nạn xã hội, làm cho những chính sách xã hội mà Chính phủ đang đề ra không được hiệu quả cao Việc phát triển NOXH sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có

thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở Mặt khác, những quy định về NOXH sẽ góp

phần cải thiện cuộc sống của các đối tượng thuộc chính sách ưu tiên, giúp họ có được một cuộc sống tốt hơn trước Điều này giúp nâng cao điều kiện sống dân cư, ồn định nơi cư trú cũng như đảm bảo ăn uống cho các đối tượng khó khăn trong xã

hội Từng bước phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội của Đất nước.

Ngoài ra còn rất nhiều người thu nhập chỉ đủ đi thuê nhà ở từng tháng chứ không thé có đủ tài chính dé sở hữu một căn nhà ngay tại đô thị mà mình đang đi làm Vi thé Nhà ở xã hội xuất hiện dé được Nhà nước hỗ trợ 1 phần thuế phí như miễn thuế sử dụng đất để giá căn nhà nó rẻ hơn thì cư dân mới có cơ hội tiếp cận dé mua được và có những chính sách vay ưu đãi cho những người thuộc đối tượng mua NOXH.

1.1.4.2 Phát triển nhà ở xã hội góp phan kích cau dau tư thông qua việc triển khai các dự án dau tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, các dự án đầu tư xây dựng NOXH sẽ Nhà nước ưu đãi về một số chính sách ưu tiên về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được vay

ưu đãi gói tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như gói vay tín dụng 120 nghìn tỷ được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội; được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí thiết kế nhà ở cũng như lãi suất vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra, về thiết kế cấu trúc nhà ở xã hội thì đều được Nhà nước hỗ trợ cũng như áp dụng các công nghệ

khoa học kỹ thuật về thi công xây dựng dé đảm bảo giảm giá thành xây dựng công

trình Mục đích của những hôc trợ từ Nhà nước là dé thu hút các doanh nghiệp nha

đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, cung cấp nguồn cung về nhà ở giải tỏa được vấn đề về nhu cầu nhà ở cao nhưng lại thiếu hụt lớn về nguồn cung Nhat là với tình hình

thị trường hiện nay, khi nguồn cung về nhà ở thương mại lai nhiều nhưng lại có

giá quá cao để cho người dân bị hạn chế tài chính khó tiếp cận các loại dự án nên

gây ra không ít khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm trung cao, vì vậy xây dựng

dau tư phát triển NOXH với mức giá bán phù hợp với thu nhập của phan đa người dân sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp quan tâm đến loại hình nhà ở này — loại hình nhà ở đang bị bỏ ngỏ Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng NOXH cũng góp

phần kích cầu các ngành khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng những nghành phục vụ cho dự án xây dựng Góp phần tinh giảm thất nghiệp,

giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc

day tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung.

1.1.4.3 Góp phan tạo nguôn thu cho ngân sách Nhà nước và ổn định thị trường bat

động sản

Khi Nhà nước đầu tư cho thuê quỹ đất dé đầu tư xây dựng nhà ở thì sau hết thời hạn cho thuê thì Nhà nước sẽ thu hồi lại quỹ đất này, trong quá trình cho thuê đó Nhà

nước cũng được nhận lại một khoản tài chính do người thuê quỹ đất trả, nhưng trên

danh nghĩa thì đất vẫn là của Nhà nước nên hết thời hạn thì Nhà nước vừa thu lại vốn

và quỹ đất vẫn là của minh Nhà nước sẽ cải tạo xây dựng lại hoặc có thé chuyền đổi

mục đích sử dụng dé tặng hiệu quả hon Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trưởng hiện nay Đồng thời, khi làm tăng thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở — thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản

pham được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều.

1.2 Cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội

- “Tại Luật Nhà ở số: 65/2014/QH13 ngày 25 thang 11 năm 2014: guy định về

sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về

nhà ở tại Việt Nam ”

- “Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn Luật Nhà

ở: Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà

ở tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 ”

- “Nghị định Số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015: về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội ”

- “Nghị định Số: 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021: Sửa đối, bổ sung một số điều của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính

phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ”

- “Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016: Hướng dan thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính

- “Thông tư Số: 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016: Huéng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chỉnh phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ”.

- “Thông tư 139/2016/TT-BTC ngày 16 tháng 9 năm 2016: Hướng dẫn miễn tiền sử dụng dat, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khẩu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho

chủ đâu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dựng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội ”

- “Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009: Hudng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp

tại khu vực đô thị ”

- “Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013: Hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cầu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án dau tư xây dung khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ ”

- “Thông tư số 18/2014/TT-BXD ngày 26/11/2014: Sửa đổi, bổ sung một số

diéu tai thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án dau tư xây dựng khu đô thị

và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ ”

- “Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 về: #ướng dẫn cho vay vốn

uu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội `”

- “Quyết định 6336/QĐ-UBND ngày 28/1 1/2014 về: “Việc phê duyệt kế hoạch phát

triển nhà ở thành pho Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020) ”

- Quyết định 25/QD-UBND ngày 05/11/2019 về: “Ban hành quy định về quan lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phá Hà Nội ”.

- Quyết định Số: 5063/QĐ-UBND ngày 19/12/2022 về: “Việc phê duyệt kế

hoạch phát triển nhà ở xã hội Thanh phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025”.

- Quyết định 3627/QĐ-UBND ngày 3/10/2022 về: “Việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội Thành pho Hà Nội giai đoạn 2021-2030”.

1.3 Quy định các giao dịch với nhà ở xã hội

Thuê mua NOXH là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà nước có thắm

quyên công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định Kết thúc thời hạn thuê mua

theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của

luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà “ Theo khoản 17 Điều 3 Luật

Nhà ở 2014 có quy định về thuê mua nhà ở như sau: Thuê mua nhà ở là việc người

thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ

trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà đề trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối

với nhà ở đó.”

Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán

nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ g1úp người

thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính Giá thuê mua cũng sẽ được tính

cao hon giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua.

“Căn cứ vào khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 19 Nghị định

100/2015/ND-CP quy định như sau:

- Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyền nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê;

- Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được cho phép thế chấp (trừ trường hợp thé chấp với ngân hang dé vay tiền mau, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyên nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua; chỉ được phép bắn lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Kê từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài

các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn

hộ nhà chung cư phải nộp cho Nha nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bé cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liên kề phải nộp 100% tiền sử

dụng dat, tinh theo gia đất do Uy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thoi điểm ban

nhà ở;

- Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà

ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được

bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân;

- Đối với du án nhà ở xã hội chỉ dé cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm ké từ khi hoàn thành ban giao dé cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa băng

giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.”

1.4 Đối tượng và điều kiện giao dịch nhà ở xã hội

1.4.1 Đối twong được mua nhà ở xã hội

“Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 thì những đối tượng sau nếu thoả mãn các điều kiện tại Điều 51 thì được mua nhà ở xã hội:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có

công với cách mạng;

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi

thiên tai, biến đồi khí hậu;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân dân va quân độinhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức;

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của

Luật này;

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đăng, dạy nghề; học sinh

trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”

1.5 Điều kiện mua nhà ở xã hội

“Theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014, có 03 điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thé:

e Điều kiện về nhà ở

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà

ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở đưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nha ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính

phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

e Điều kiện về cư trú

Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về cư trú sau đây:

- Trường hợp mua nhà phải có hộ khẩu thường trú hay đăng ký tạm trú nhưng

đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tai các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

có dự án phát triển nhà ở xã hội.

- Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương

nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vi nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.

e Điều kiện về thu nhập

Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về thu nhập sau đây: - Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật gồm:

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoai khu công nghiệp.

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân độinhân dân.

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức.

- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo

quy định của Thủ tướng Chính phủ.

- Các đôi tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có

công với cách mạng.

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công

vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyền đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải

trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bi thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.” - Đối với trường hợp đối tượng là học sinh, sinh viên: “quy định tại Khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở thì chỉ được thuê nhà ở trong thời gian học tập Trường hợp không có đủ chỗ ở dé bó trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên, gồm sinh viên là con gia đình thuộc diện chính sách, diện hộ nghèo, cận nghèo theo

quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi;

sinh viên học năm đầu tiên.”

1.5.1 Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã

1.5.1.1 Nguyên tắc xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

“ Theo Điều 23 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định cụ thé nguyên tắc trên

như sau:

Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư

xây dựng theo dự án thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp tong số hồ so đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc it hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc lựa chọn

căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

b) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa

chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tô chức, có đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt tham gia giám sát Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm.

Trường hợp dự án có đối tượng đảm bảo quy định tại Điều 22 Nghị định này là

người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua, thuê, thuê

mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định Số lượng căn hộ (căn nhà) dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bang ty lệ giữa tổng số hồ sơ của 02 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ (căn nhà) nhà ở xã hội của dự án Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hỗ sơ Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bồ trí theo thứ tự của danh sách ưu tiên cho

đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm.”

Qua quy định ta thấy, căn cứ theo nguyên tắc cũng như tiêu chí cham điểm mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cụ thé tiêu chí được ưu tiên dé lựa chọn đối

tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên các địa bàn phù hợp với đặc thù ở

địa phương Sau đó, các chủ đầu tư dự án, hộ gia đình và cá nhân đầu tư xây dựng

nhà ở xã hội được thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

1.5.1.2 Tiêu chỉ và cách tính điểm khi xét mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về tiêu chí

chấm điểm xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: “Truong hợp

tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm

điểm theo tiêu chí quy định tại Khoản 2 Điều này”.

Bảng 1.1 Tiêu chí và cách tính điểm đối với giao dịch nhà ở xã hội

TTTiêu chí cham diém So diém

Tiêu chí về đối tương:

- Đối tượng 1 (quy định tại các Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật

Nhà ở số 65/2014/QH13):

“5 Người lao động dang làm việc tại các doanh nghiệp trong vàngoài khu công nghiệp;

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kf thuật, 30

quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, don vị thuộccông an nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về

can bộ, công chức, viên chức; ”

- Đối tượng 2 (quy định tại các Khoản 4 và 9 Điều 49 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13):

“4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, 20

dạy nghề; hoc sinh trường dan tộc nội tru công lập duoc sử dụng

nhà ở trong thời gian học tập; ”

- “Đối tượng 2 (quy định tại các Khoản 4 và 9 Điều 49 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13):

40

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại hoc, cao dang,

day nghé; hoc sinh trường dân tộc nội tru công lập được sử dung

nha o trong thoi gian hoc tap;

Tiéu chi wu tién khac:

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2 10 - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người

thuộc đối tượng 2.

“Ghi chu: Truong hop hộ gia đình, ca nhân được hưởng các tiêu

chi wu tiên khác nhau thì chi tinh theo tiêu chi wu tiên có thang | 4 3 điểm cao nhất ”

Tiêu chí ưu tiên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:

4 (Theo điều kiện cụ thé của từng địa phương, nếu có) 10

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở xã hội

1.6.1 Yếu tổ chủ quan ảnh hướng tới thị trường nhà ở xã hội

Thứ nhất, nguồn lực tài chính: Nguồn tài chính đóng vai trò quan trọng không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển nhà ở Đặc biệt đối với NOXH là một sản

phẩm đặc thù, cần phải có nguồn đầu tư lớn, nó là yếu tố quan trọng nhất giúp thực hiện các giải pháp phát triển NOXH hiệu quả, thành công và đạt được như kế hoạch mục tiêu đề ra Nếu không thé đảm bảo nguồn lực day đủ, cung cấp thường xuyên các nguồn tài chính vào dự án NOXH thì sẽ gây hậu quả thiệt hại không mong muốn, bởi nếu nguồn lực tài chính không được đảm bao đủ thì sẽ không thể triển khai thực hiện phát triển các dự án nhà ở xã hội mà còn gây lãng phí không cần thiết cho nền kinh tế Nhà nước và cho doanh nghiệp đầu tư vào NOXH.

Thứ hai, nguồn lực về quỹ đất: Nếu như có đây đủ nguồn kinh phí dé xây dựng nhưng nếu không còn quỹ đất để xây dựng lên thì sẽ không có cách nào đề phát triển nhà ở xã hội Chính vì vậy nguồn lực về quỹ đất cũng hết sức quan trọng trong lĩnh

vực này Việc phân bổ quỹ dat đầy đủ, hợp lý sẽ tạo động lực thúc đây nguồn cung về nhà ở xã hội tăng nhanh, đáp ứng được nhu cau của công dân Ngược lại, nếu thiếu quỹ đất dành cho nhà NOXH, quỹ đất han hẹp hoặc bồ trí không hợp lý thì dù được đảm bảo về các nguồn lực khác thì cũng khó dé phát triển nhà ở xã hội.

Thứ ba, nguồn lực về nhân lực: Dé đảm bảo thực hiện hiệu quả các giải pháp

phát trién NOXH, cần có sự tham gia của các ban lãnh đạo, các nhà tư vấn pháp lý, tài chính, quy hoạch, kiến trúc sư Đây là lực lượng nòng cốt trong các giai đoạn phát triển nhà ở xã hội Vì vậy, cần có những phương thức, chính sách đãi ngộ, khen thưởng phù hợp dé phát huy nâng cao tinh thần, sáng tạo của các chuyên gia này trong việc xác định mục tiêu, hoạch định kế hoạch chung cũng như kế hoạch cụ thé, đến việc giám sát, kiểm tra, điều chỉnh giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội sau một

quá trình áp dụng, triển khai sau này vào thực tế Các chuyên gia định hướng và tư

vấn giỏi sẽ giúp Nhà nước đưa ra các giải pháp tốt và bền vững; giúp việc triển khai các giải pháp đó vào thực tiễn cuộc sống được dễ dàng, thuận tiện và hiệu quả.

1.6.2 Yếu tố khách quan ảnh hưởng tới thị trường nhà ở xã hội 1.6.2.1 Yếu tổ môi trường chính trị và pháp luật

Những mục đích mà bộ máy chính trị định hướng tới là những đặc điểm nổi bật tác động tới yêu tố pháp luật và chính trị đến thị trường bất động sản nói chung và van đề phát triển nhà ở xã hội nói riêng Các điều luật quy định dé ra nắm vai trò định

hướng, chi phối tất cả các hoạt động về kinh tế xã hội trong đó có vấn đề phát triển

nhà ở xã hội Điều này thể hiện ở những quy định của Nhà nước đối với nhà ở xã hội

dé nhằm dam bảo tính công bang, 6n định, xác định đúng người đúng đối tượng khi xét các tiêu chí cho người thuộc đối tượng chính sách, người nghèo có thu nhập thấp

có thể tiếp cận với nhà ở xã hội; năng lực thực thi của các chính sách xã hội Chính sách pháp luật đối với nhà ở xã hội bao gồm Luật nhà ở và các văn bản dưới luật, thông tư nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội nham đảm bảo nhà ở xã hội được phát triển đúng hướng, cụ thể như: các vấn đề liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất, quy định các loại thuế phí ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quy định về nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vốn vay khi mua thuê mua NOXH Các chính sách pháp luật này ảnh hưởng đến sự phát triển NOXH trên thị trường bat động sản Các văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ day đủ rõ ràng công bằng minh bach

dé góp phần tạo thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội

đúng như định hướng của Nhà nước.

1.6.2.2 Yếu tô môi trường kinh tế

Bồi cảnh kinh tế được đánh giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như: chỉ số giá cả, tốc độ tăng trưởng, lạm phát, tín dụng, thu nhập bình quân đầu người Đặc biệt, có yếu tố tăng trưởng Tăng trưởng và thu nhập bình quân đầu người là yếu tố quan trong ảnh hưởng lớn đến các giải pháp phát triển nhà ở xã hội Khi nền kinh tế phát triển mạnh, tiềm lực tài chính, kéo theo cung cầu nhà ở xã hội tăng, đáp ứng nhu

cầu của người dân là yếu tổ thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển tốt, 6n định.

1.6.2.3 Yếu tô môi trường văn hóa xã hội

Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thé chap, tặng cho đều có sự tác động của môi trường văn hóa xã hội Các yếu tố ảnh hưởng này thường được truyền tải tư tưởng từ người khác, những suy nghĩ về cộng đồng nhà ở xã hội Bên cạnh đó các yếu tố như: cơ cấu dân cư, giới tính, độ tuổi, mật độ, sự gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa cũng quan trọng trong việc phát trién NOXH Môi trường văn hóa xã hội phải cần Nhà nước quan tâm sát sao, đặt ra những chính sách ưu đãi, dành các quỹ đất dé xây dựng công trình văn hóa Chính vì thế nó tương đối phức tạp, đa dạng, tốn nhiều

thời gian và nguôn lực tài chính của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Thủ đô Hà Nội nam về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ

sông Hồng, với địa hình bao gồm vùng đồng băng trung tâm và vùng đồi núi ở phía bắc và phía tây thành phó, là trung tâm đầu não về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học ki thuật, đầu mối giao lưu quốc tế của cả nước Với vai trò thủ đô, Hà Nội

là nơi tập trung nhiều địa điểm văn hóa giải trí, công trình thé thao quan trọng của đất

nước, đồng thời cũng là địa điểm được lựa chọn để tổ chức nhiều sự kiện chính trị và thể thao quốc tế Thành phố Hà Nội được phát triển theo mô hình gồm: 5 đô thị vệ

tinh, khu vực đô thị trung tâm, các hạ tầng được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm.

- Phía Bắc giáp vơi tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.

- Phía Tây giáp với tỉnh Phú Thọ, Hòa Bình.- Phía Nam giáp với tỉnh Hà Nam

- Phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang

2.1.1.2 Diện tích

Tính đến hết năm 2022, diện tích cả thành phố Hà Nội là 3.359,82 km? (nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thế giới) là thành phố có diện tích lớn nhất Việt Nam Đến nay, Hà Nội có 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã gồm 12 quận, 17 huyện và 1 thị xã Đơn vị hành chính cấp quận tại Hà Nội gồm 12 quận là Ba Đình, Bắc Từ

Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hà Cấp huyện gồm 17 huyện là Ba Vi,

Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức, Phúc

Thọ, Phú Xuyên, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất, Thanh Oai, Thanh Trì, Thường

Tín, Ứng Hòa Cùng | thị xã là Sơn Tây.

2.1.2 Đặc điểm về dân số 2.1.2.1 Quy mô dân số

Dân số trung bình trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2022 ước tính đạt 8.435,6 nghìn người, tăng 1,3% so với năm 2021, trong đó dân số khu vực thành thị là 4.138,5 nghìn người, chiếm 49,1% tổng dân số; dân số khu vực nông thôn 4.297,1 nghìn người, chiếm 50,9% Tính theo dân số giới tính nam 4.184,6 nghìn người, chiếm 49,6% và tăng 1,3% so với năm 2021; dân số nữ 4.251 nghìn người, chiếm

50,4% Năm 2022 lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên tham gia và hoạt động kinh tế gần 4,2 triệu người, tăng 1,6% so với năm 2021; Tỷ lệ thất nghiệp toàn thành phố

là 2,23% giảm 0,37% (khu vực thành thị là 3,18% giảm 0,79%) vượt kế hoạch đề ra Biểu đồ 1.1 Quy mô dân số Hà Nội 2022

Dân số thành thị

m Dân số nông thôn

Nguồn: cục thong kê Hà Nội 2.1.2.2 Mật độ dân số

Mật độ dân số của Hà Nội vào khoảng 2398 người/km2 Con số này được thống kế vào năm 2019 Theo con số này mật độ dân số trung bình của Hà Nội cao gấp

khoảng 8,2 lân so với mật độ dân sô trên cả nước.

Tuy nhiên, phân bô dân sô ở Hà Nội không đông đêu Khoảng cách vê dân sô

rất lớn giữa quận nội thành và huyện ngoại thành Đặc biệt, tình hình này vẫn còn

được tiếp tục gia tăng Theo điều tra vào năm 2018, diện tích của quận Đống Đa

khoảng 9,96 km2 nhưng lại có dân số vào khoảng 400 nghìn người Mật độ dân số của quận lên tới hơn 42.000 người/km2 Tương tự dân số ở Quận Hoàng Mai có khoảng 364 nghìn người nhưng chỉ với diện tích khoảng 40,32 km? Điều này trái ngược hoan toàn với mật độ dân sỐ ở các huyện ngoại thành như Ba Vì, Đan Phượng

khá thấp chỉ khoảng dưới 1.000 người/km?.

Biểu đồ 1.2 Mật độ dân số Hà Nội qua các kì

Năm 1999 #8 Năm 2009 Năm 2019

Nguồn: cục thong kê Hà Nội

2.1.3 Đặc điểm về kinh tế

Năm 2022, kinh tế của thành phố Hà Nội phục hồi nhanh, theo đó GRDP của Hà Nội năm 2022 được ước tính tăng 8,89% so với năm 2021, vượt kế hoạch đề ra

(7,0% - 7,5%) Đây là mức tăng khá cao so với mức 2,92% của năm 2021 và 3,94%

của năm 2020, là mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây và vượt kế hoạch đề ra.

Trong năm đã hoàn thành tất cả 22/22 chỉ tiêu kế hoạch đề ra, trong đó có 5 chỉ tiêu vượt Về các hoạt động kinh doanh, du lịch, nhà hàng, khách sạn, vận tải, thông tin ngày càng được phục hồi thúc đầy mạnh trong trạng thái bình thường mới, tạo đà phát triển các ngành thương mại, dịch vụ Thành phố cũng đã tăng cường thực hiện các

chương trình khuyến mại, kích cầu tiêu dùng kết hợp với sự phát triển mạnh mẽ của

thương mại điện tử, hướng đến thị trường tiêu dùng thông minh; đồng thời, kết nối

nhanh hơn giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Cu thé, về mang dich vụ năm 2022 đã tăng 10,06% so với năm 2021, dong góp 6,44 điểm % vào mức tăng GRDP Một số ngành dịch vụ cũng tăng cao đáng kể so

với năm trước như: Vận tải kho bãi tăng 15,36%, hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ

trợ (bao gồm du lịch, lữ hành) tăng 40,51%, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 9,19%, bán buôn, bán lẻ tăng 8,58% Bên cạnh đó, sản xuất công nghiệp và dịch vụ cũng trong thời kì phục hồi duy tri đà tăng trưởng tích cực, tăng 9,1% so với cùng kỳ

năm trước.

Mảng công nghiệp và xây dựng năm 2022 tăng 7,74% so với năm 2021, đóng

góp 1,75 điểm % vào mức tăng GRDP, trong đó ngành công nghiệp tăng 8,03%, đóng góp 1,14 điểm % Năm 2022, công nghiệp chế tạo, chế biến tiếp tục đóng vai trò quan trọng với mức tăng 8,11% nhờ các doanh nghiệp sản xuất đã nói lại chuỗi cung ứng

bị gián đoạn sau 2 năm chịu ảnh hưởng Covid-19 Ngành xây dựng cũng tăng 7,26%

so với năm 2021, đóng góp 0,62 điểm % vào tăng GRDP.

Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2022 tăng 2,58% so với năm 2021,

đóng góp 0,06 điểm % vào mức tăng GRDP Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm

năm 2022 ước tính tăng 5,56% so với 2021, chiếm 0,64% mức tăng GRDP chung.

Biểu đồ 2.1 Tăng trưởng GRDP năm 2021-2022 chia theo khu vực

Năm 2022, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của thành phố Hà Nội đạt 17,1 tỷ USD, tăng 10,3% so với năm 2021 Bên cạnh đó có một số ngành hàng phát triển ấn tượng gồm hàng dệt, may đạt 2.570 triệu USD, tăng 15,7%; máy vi tính, hàng điện

tử và linh kiện đạt 2,525 tỷ USD, tăng 16,3%; nông sản đạt 871 triệu USD, tăng

12,2% so với năm trước.

Quy mô GRDP năm 2022 theo giá hiện hành ước dat 1.196 nghìn tỷ

đồng GRDP bình quân đầu người đạt 141,8 triệu đồng, tăng 10,6% so với năm 2021 Xét theo cơ cầu GRDP năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,08%

GRDP; khu vực xây dựng và công nghiệp chiêm 24,04%; khu vực dịch vụ chiêm 63,22%; thuê sảnphẩm trừ trợ cấp sản phâm chiếm 10,66%.

Biểu đồ 2.2 Cơ cầu GRDP năm 2022 chia theo khu vực

= Nông, lâm nghiệp và thủy sản

Công nghiệp và xây dựng

= Dịch vụ

= Thuế SP trừ trợ cấp SP

Nguồn: cục thống kê Hà Nội

Ngoài ra, tổng thu về ngân sách của Nhà nước trên địa bàn Hà Nội năm 2022 thực hiện đạt 333 nghìn tỷ đồng, đạt 106,8% dự toán pháp lệnh năm và tăng 2,7% so với năm 2021 Toàn thành phố đã thu hút 1,692 ty USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 10,3% so với năm 2021 Đây là nguồn lực bố sung mới, hỗ trợ đắc lực cho mục tiêu

tăng trưởng kinh tế thời gian tới Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh

nghiệp cho 29,6 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 23% so với năm

2021; tông số vốn đăng ký mới đạt 328,4 nghìn tỷ đồng, giảm 5% Bên cạnh 3.600

doanh nghiệp giải thé, 16.400 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động thì cũng có 9.800

doanh nghiệp đã hoạt động trở lại.

2.1.4 Đặc điểm về xã hội

Năm 2022, dân số Hà Nội tăng 1,3% so với năm trước; 72,2% lực lượng lao

động được đào tạo chuyên môn kỹ thuật, tăng 1,1% Thị trường lao động việc làm

ghi nhận sự phục héi tích cự sau 2 năm ảnh hưởng dịch bệnh, số lao động tìm được việc làm năm 2022 tăng 13% so với năm trước; tỉ lệ thất nghiệp khu vực Thành thị thấp hơn 0,79% Những tháng cuối năm, Hà Nội tiếp tục đây mạnh các giải pháp hỗ

trợ, phát triển thị trường lao động theo hướng linh hoạt, hiện đại, bền vững và hội

nhập Thành phố ra quyết định hưởng trợ cấp bảo hiểm thất nghiệp cho 5,4 nghìn

người với số tiền hỗ trợ 151 tỷ đồng: tư vấn giới thiệu việc làm cho 7,2 nghìn người.

Tính chung cả năm, Thành phố giải quyết việc làm cho 203 nghìn người lao động, đạt 126,9% kế hoạch giao trong năm, tăng 13% so với năm 2021.

2.2 Nguồn cung trên thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội

2.2.1 Diễn biến nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội qua các giai đoạn

2.2.1.1 Cung nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 2006-2010

Sau hơn 2 năm kể từ thời điểm tháng 4/2006 thực hiện thí điểm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì Thành phố Hà Nội đã có Quyết định phê duyệt “ Dé an đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 — 2010” với tong mức đầu tư khoảng 700 tỷ đồng (bằng nguồn vốn ngân sách) gồm 3

dự án, trong đó: 1 dự án có quy mô xây dựng 500 căn hộ chung cư nhà ở xã hội cho

thuê, 1 dự án có quy mô 300 căn dé đầu tư nhà ở cho thuê mua và 1 dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp được xây dựng với tổng diện tích san 95.000 m2.

Theo điều tra thì hiện thành phố đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 3.000 công nhân Cu

thé Thành phó đã đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng gồm:

Giải quyết nhà ở phục vụ cho cán bộ có công với Cách mạng, thương binh liệt sỹ:

Đã hỗ trợ 2.133/2.610 cán bộ cải thiện nhà ở theo Quyết định 20/2000/QĐ-TTg ngày 3 tháng 2 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động Cách mạng trước Cách mạng Tháng 8 Thực hiện triển khai dự án tại Yên Hòa dé xây dựng biệt thự cho các đối tượng có công Cách mạng với quy mô khu đất 5,2 ha Xây dựng dự án tại Tương Mai, hồ Việt Xô với 200 căn hộ dé phân cho các đối tượng thương binh liệt sỹ.

Xây dựng nhà ở cho người nghèo: Thành phố thực hiện hỗ trợ 5 triéu/1 hộ nghèo có dat tại các Huyện ngoại thành dé cải tạo nơi ở Đến nay, Thành phố đã khắc phục cơ bản về các hộ gia đình hoàn cảnh nghèo khó có nhà đột nát Đã xây dựng 90 căn hộ nhà tại chung cư 6 tầng tại Nghĩa Đô — Dịch Vọng cho các hộ gia đình có hoàn

cảnh khó khăn trên địa ban nội thành có bình quân diện tích nhỏ hơn 2,5m2/người

thuê mua nhà trả góp trong thời hạn 20 năm.

Xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê: Đã thí điểm xây dựng chung cư dành sinh viên thuê với diện tích sàn 42.789 m2 trên khu đất 1.99 ha với giá 100.000 đồng/1

sinh viên/tháng.

Xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên, người có thu nhập thấp: Thành phó đã ban hành quy định các dự án phát triển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư

bán cho cán bộ công nhân viên trên địa bàn Thành phô.

Theo “báo cáo của thành phố Hà Nội về nhu cầu nhà ở xã hội” đến năm 2010 (theo yêu cầu tại văn bản số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 của Bộ Xây dựng), hiện tại trên địa bàn thành phố có các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng như đối

tượng phân phối được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 2.1 Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà

Nội 2008

, uy mô dự án

Địa điểm xây Quy mô dị

Tên dự án Chủ đầu tư Diện tích dat xây |Số

lựng(m2) căn

Tại lô 19Athuộc ô đất

CTI9- Dự án khuđô |Long Biên Sở Xây dựng 24.518 500thị mới Việt Hưng

Tại lô 21Athuộc 6 đất Công ty Quản lý và

CT2I- Dự án khuđô |Long Biên Phát triển Nhà Hà Nội -|14.325 300

thị mới Việt Hưng Sở Xây dựng

Tại ô đất N01, N02, Công ty Cé phan Đầu

: N01:24.216

N03 khu công nghiệp |Kim Chung,|tư xây dựng Ha Nội và

Bắc Thăng L Đông Anh Tảng Công ty Cổ phi N02: 26.659 |§64

ắc Thăng Lon ông An ông Côn ô phân

sang 6 18 YO POS" NOB: 32.617

Nguồn: báo cáo của thành pho Hà Nội về nhu cầu nhà ở xã hội gửi Bộ Xây dựng

Thành phó Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố dé giải quyết van dé ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng ưu tiên trên địa bàn Thành phố, bước đầu giải quyết được nhà ở cho một bộ phận các gia đình thương binh, liệt sỹ, gia đình có công với cách mạng và người nghèo Thời gian qua, công tác phát triển nhà của

Thành phố đã có những bước tiễn vượt bậc và vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở dé giải quyết các nhu cầu bức xúc về nha ở của cư dân Thành phó, nhất là nhà ở cho các đối tượng di dân giải phóng mặt bằng, cán bộ công nhân viên có khó khăn về

nhà ở, sinh viên, người nghèo với các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của Thủ đô.

2.2.1.2 Cung nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 2011-2015

Trong giai đoạn 2011-2015, trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã triển khai xây

dựng 30 dự án nhà ở xã hội trong đó có 17 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập

thấp, 8 dự án nha ở xã hội dành cho sinh viên, 5 dự án nhà ở xã hội cho công nhân.

Trong thời điểm này bộ Xây dựng đã rà soát, điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyền đổi mục đích một số dự án thương mại sang nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho phân khúc người thu nhập thấp Theo báo cáo của sở Xây dựng Hà Nội:

“giai đoạn 2013-2014, Thành phố Hà Nội đã chấp thuận cho phép chuyền đổi mục

dich sử dụng 9 dự án nhà ở thương mai sang nhà ở xã hội với khoảng gần 1,2 triệu

m2 diện tích xây dựng, trong đó có một số dự án nồi bật như: dự án AZ Thăng Long,

Hoài Đức, Hà Nội; dự án SDU, Hà Đông: dự án 30 Phạm Văn Đồng; Dự án Đặng Xá

2, Gia Lâm” Tính đến cuối tháng 12/2015 thì các dự án NOXH đã thực hiện hoàn thành 1.384.034 m2 sàn xây dựng trong đó có 21.831 căn hộ dành cho đối tượng có thu nhập thấp; 203.801 m2 sàn tương ứng 23.656 chỗ ở cho các công nhân và

25.058 chỗ ở dành cho các học sinh, sinh viên Như vậy kết quả thực hiện được các

chương trình nha ở xã hội của thành phố giai đoạn nay chỉ đạt 49% tông số m2 san so với kế hoạch đã đề ra, dẫn đến tinh trạng vẫn thiếu nguồn cung, chưa đáp ứng được hết nhu cầu của người dân, người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên trên địa bản

Thành phố tính đến cuối năm 2015.