Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, đã có nhiều bài nghiên cứu, công trình khoa học liên quan đến dé tài được công bố mà tiểu biểu là các công trình cụ thé sau: i Luận án Tiến sĩL
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYEN VIỆT DUNG
LUAN VAN THAC Si LUAT HOC
Chuyén nganh: Luat kinh té
Mã số: 60 38 01 07
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
HÀ NỘI - NĂM 2016
Trang 2những người đã động viên, giúp đồ tôi rat nhiễu về mặt vat chat và tinh thantrong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này.
Đặc biệt, với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến — người thay đáng kính
đã hết lòng hướng dân, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trongsuốt qua trình thực hiện nghiên cứu Luận văn của mình.
Đông thời, tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thay
cô, cản bộ Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh té và cản
bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo diéu kiện thuận lợi cho tôitrong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sĩ.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cam ơn các tháy cô trong hội dong chamluận văn đã cho tôi những đóng góp quý báu dé hoàn chỉnh luận văn này.
Tác giả
Nguyễn Việt Dũng
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự giúp
đỡ, hỗ trợ từ Giáo viên hướng dân là PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong dé tài này là trung thực Những số liệuphục vu cho việc phân tích, nhận xét, danh gia được chính tác giả thu thập từcác nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần chú thích và phan tài liệu tham khảo Nếu phái hiện có bất cứ sự gian lận nào, tôi xin hoàn toàn chịu tráchnhiệm trước hội đông cũng như kêt quả luận văn cua mình.
Hà nội, ngay thang nam 2016 Xác nhận của Giáo viên hướng dân Tác giả
Nguyễn Việt Dũng
Trang 4Chương 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN PHAP LUẬT VE ĐĂNG KÝ DAT ĐAI S5 1 E21 15E12121111111511111111111111 1111151111111 1 1121k 7 1.1 LÝ LUẬN VE ĐĂNG KY DAT ĐAI 2 2-5 sEzEeEerkexee 7 1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai - G5 St rrekererrrered 71.1.2 Mục đích, ý nghĩa của đăng ky dat đai - - 55-52 101.1.3 Cơ sở lý luận của việc đăng ky đất dai eee 13 1.1.4 Các hình thức đăng ký dat đai (5c ererrexreg 16 1.2 LY LUẬN PHAP LUAT VE ĐĂNG KY DAT ĐAI 16 1.2.1 Khái niệm pháp luật về đăng ky dat dai ee 161.2.2 Yêu cầu của việc xây dựng pháp luật về đăng ký dat đai 181.2.3 Lich sử hình thành và phát trién của pháp luật về đăng ky dat
ai © Viet NAM aAaãẰ 20
1.2.4 Pháp luật đăng ky dat dai của một số nước trên thé giới và gợi
mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai - - - nn TT 1121 111111211111101 2211111112111 rre 25 KET LUẬN CHƯNG ¿S2 SE SEEEE*EEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrkerrrrreea 30 Chương 2: THỰC TRẠNG PHAP LUẬT VE ĐĂNG KY DAT DAI Ở
VIỆT NAM 5c 1 12s 1 E1 12121121211 11111121 2111121111111 211121 1kg 31
2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KÝ DAT ĐAI 312.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký đất đai - 312.1.2 Quy định về co quan có thắm quyền đăng ký dat đai 362.1.3 Quy định về quy trình đăng ký đất đai 5-: 382.1.4 Quy định về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký dat đai 52
Trang 52.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THI HANH PHÁP LUẬT VE DANG
KY DAT ĐAI 5C SE 1 E123 15 121211 11011111211 1111111111111 11 re 53 2.2.1 Những kết quả đạt Qu' c.cccccccccecsceescsseesessessscevsseseeeneees a32.2.2 Những han chế, khó khăn eeeesceeseeesesseeeeeeseees 63KET LUẬN CHUONG 2 - - ¿SE SE1 SE SE 1111111111111 11 111 te 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỰC THI PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KÝ DAT DAI Ở VIỆT NAM 77 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT DAI Ở VIỆT NAM 5-5 221212151 121215151211111121 1111111110 71 3.2 KIÊN NGHỊ HOÀN THIEN PHAP LUAT VE ĐĂNG KÝ DATDAI VÀ KHAC PHUC BAT CẬP, KHO KHAN TRONG THUC THIPHAP LUAT VE DANG KY DAT DAL ooccccccccccccececsesseseeseeseseeeeees 81 3.2.1 Nhóm kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng
ký đất đai ch T HH HH HH 11 1111111 1111111 tre 81 3.2.2 Nhóm kiến nghị khắc phục bat cập, khó khăn trong qua trình
áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai 5- 5 ccccececxsreree 84KET LUẬN CHUONG 3 ¿SE 1 3S ST EEE E111 11111111 te 90 KET LUẬN - 5-52 SE E33 151211 11211111111111111E 1111111211111 1x6 91
Trang 6Theo quy định của pháp Luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai là nghĩa vụbắt buộc của người sử dụng đất Điều này có nghĩa là, bất kỳ tô chức, hộ gia đình,
cá nhân nào có quyền sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu hoặcđăng ký biến động với Nhà nước Nhờ vào đăng ký đất đai, các quyền của người sửdụng đất như: chuyên nhượng, chuyển đôi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế,thé chap, góp vốn bằng quyên sử dụng đất được ghi nhận và thực thi trên thực tế.Đồng thời, dựa vào kết quả đăng ký, các thông tin về hồ sơ địa chính được cập nhậtmột cách đầy đủ và liên tục, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản ly nhà nước
về đất đai, là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, truy thu thuế và cácnghĩa vụ tài chính từ dat Viéc thực hiện đăng ky đất đai có hiệu quả còn góp phanminh bạch, công khai nguồn sốc về tài sản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, gópphần phân tách rạch ròi phần vốn Nhà nước và phần vốn tư nhân Chính vì vậy,hoạt động này không chỉ tác động trực tiếp đến người dân nói chung và người sửdụng đất nói riêng mà còn tác động đến các cơ quan quản lý đất đai và có ảnhhưởng rất lớn trong xã hội
Trong những năm gần đây, Nhà nước ta đã thực hiện nhiều biện pháp nhằmcải thiện thủ tục hành chính về đăng ký đất đai và hiện đại hóa hệ thống cơ sở đữliệu thông tin quốc gia về đất đai Điều này góp phần đây nhanh tiến độ cấp giấychứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(gọi chung là GCNQSDD); đồng thời, góp phần cải thiện chỉ số công khai, minhbạch của thị trường bất động sản (BĐS) và từng bước đưa công tác đăng ký đất đai
đi vào nề nếp v.v Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, công tác đăng ký đấtđai còn bộc lộ nhiều hạn chế như: việc đo đạc, lập bản đồ địa chính đáp ứng nhu cầuđăng ký đất đai; việc lập và cập nhật hồ sơ địa chính còn chưa đầy đủ, thống nhất;việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn chậm, phân tán và thiếu đồng bộ Việcthực thi pháp luật còn bất cập do thiếu cơ sở vật chất, nhân sự; một số quy định vềthuế, phí, lệ phí đăng ký đất đai còn chưa phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của
Trang 7người sử dụng đất.
Những hạn chế này có nguyên nhân từ pháp luật về đăng ký đất đai còn chưahoàn thiện như chưa quy định rõ tính bắt buộc phải đăng ký bao gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, chưa có chế tài đủ mạnh dé xử lý nên nhiều trường hợpchây ỳ, không kê khai đăng ký theo quy định, dẫn đến Nhà nước không lập được hồ
sơ dé quản lý
Dé khắc phục những hạn chế này và góp phan nâng cao hiệu quả thi hànhpháp luật về đăng ky đất đai, Luật đất dai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳhọp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014với những sửa đổi, bố sung về đăng ký đất đai Hiện nay, các cấp, các ngành và cácđịa phương đang triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướngdẫn thi hành Để góp phan thực thi có hiệu quả đạo Luật này và những quy địnhmới về đăng ký đất đai thì việc tìm hiểu pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai làcần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn ở nước ta Nhận thức được tầm quan trọngcủa van dé, em lựa chọn đề tài “Pháp luật đăng ký quyên sử dung dat ở Việt Nam”làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian qua, đã có nhiều bài nghiên cứu, công trình khoa học liên quan đến
dé tài được công bố mà tiểu biểu là các công trình cụ thé sau: i) Luận án Tiến sĩLuật học của Nguyễn Quang Tuyến về “Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân
su và thương mại năm 2003; 11) Luận án Tiến sĩ Luật học của Đăng Anh Quân về
“Hệ thống dang ký dat dai theo pháp Luật đất dai Việt Nam và Thụy Điển” năm2011; iii) Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga về “Pháp luật về thé chấpquyên sử dụng dat” năm 2008; iv) Luan an thac si Luat hoc cua Tran Thi Dung về
“Quan lý Nhà nước vé đất dai - Thực trạng và giải pháp” năm 1998; v) Luận vănthạc sĩ luật học của Nguyễn Mạnh Khởi về “Pháp luật về đăng ký quyên sở hữu nhà
ở tại Việt Nam”, năm 2005; vi) Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Hương
Trà về “Pháp luật về đăng ký giao dich bảo dam” năm 2010; vii) TS Nguyễn MinhTuấn (chủ biên): Pháp luật về dang kỷ BĐS ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Ha
Trang 8ký đất đai; Hai /à, tìm hiểu mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thức đăng kýđất đai; Ba Jd, tiếp cận nghiên cứu kinh nghiệm và thực tiễn pháp ly của một sốnước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoàn thiện phápluật về đăng ký đất dai; Bon !à, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký dat đainhằm nhận diện những kết quả; hạn chế, khiếm khuyết và chỉ ra nguyên nhân củanhững hạn chế, khiếm khuyết; Nam !à, đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiệnpháp luật về đăng ký đất đai, BĐS Tuy nhiên, xét trong bối cảnh để đáp ứng yêucầu đây mạnh toàn diện công cuộc đôi mới và hội nhập quốc tẾ, các quy định mới
về đăng ký đất đai ra đời thì đường như vẫn còn thiếu một công trình nghiên cứumột cách có hệ thống, toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn pháp luật vềđăng ký đất đai đặt trong sự tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành Phát hiện được điều này và trên cơ sở kế thừa các kết quảnghiên cứu của những công trình khoa học đã công bồ liên quan đến đề tài, luận văntiếp tục đi sâu nghiên cứu pháp luật về đăng ký đất đai ở nước ta hiện nay
3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục dich nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là tạo ra một công trình nghiên cứu lýluận và thực tiễn cấp thạc sĩ, có tính hệ thống về những cơ sở pháp lý của việc đăng
ký đất đai tham chiếu với thực tiễn thi hành, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháphoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi lĩnh vực pháp luật này.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
Trang 9- Nghiên cứu lý luận pháp luật về đăng ky đất đai, bao gồm: i) Khái niệm vàđặc điểm của pháp luật về đăng ký đất đai; ii) Sự cần thiết của việc ra đời pháp luật
về đăng ky đất dai; iii) Các yếu tố tác động đến pháp luật về đăng ky dat đai; iv)Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký đất đai; v) Kinh nghiệmpháp luật của các nước về đăng ký đất đai và bài học kinh nghiệm đối với ViệtNam
- Đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành nhămchỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, khiếm khuyết và nguyên nhân củanhững hạn chế, khiếm khuyết
- Đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai vànâng cao hiệu quả thực thi.
4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối trợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Quy định pháp luật về đăng ký đất đai thông qua hệ thống các văn bảnpháp luật do Nhà nước ban hành;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai trên thực tế thông qua cácbáo cáo của Bộ, ngành có liên quan hay những vụ việc cụ thé mà báo đài hay cácphương tiện thông tin đại chúng phản ánh.
- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp luật về đăng ký đất đai của một số nước.4.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn được giới hạn bởi các quy định về đăng kýđất đai của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành và thực tiễn
áp dụng tại Việt Nam.
5 Các cau hỏi định hướng nghiên cứu của luận văn
Các câu hỏi định hướng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Định nghĩa đăng ký đất đai? Đặc điểm, ý nghĩa và vai trò của việc đăng kýđất đai?
Trang 10- Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký đất đai? Những thànhtựu và tồn tại cần khắc phục?
6 Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu
6.1 Cơ sở chính tri
Cơ sở chính trị của luận văn là quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tụcđổi mới chính sách, pháp Luật đất đai trong thời kỳ đây mạnh toàn diện công cuộcđổi mới đất nước; tư tưởng Hồ Chi Minh về xây dung nhà nước và pháp quyền xãhội chủ nghĩa.
6.2 Phương pháp nghiên cứu
Dé giải quyết các yêu cầu của dé tài, luận văn sử dung các phương phápnghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của Chủ nghĩa Mác - Lê nin về duyvật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thểsau đây:
1) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận logicv.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 những van đề lý luận pháp luật về đăng
ký đất đai
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận,phương pháp đối chiếu v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 thực trạng phápluật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.vđược sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng kýđất đai và nâng cao hiệu quả thi hành
7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Về ý nghĩa khoa học: Luận van góp phần hoàn thiện hệ thông cơ sở lý luận
về đăng ký đất đai và pháp luật về đăng ký đất đai thông qua việc nghiên cứu những
Trang 11van dé lý luận về chế định pháp luật này.
- Về mặt thực tiễn: Thông qua việc phân tích thực trang áp dụng pháp luật,chỉ ra những thành tựu và hạn chế, bất cập; luận văn đưa ra định hướng và giải pháphoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành
Luận văn là tài liệu tham khảo bố ích không chỉ cho các nhà hoạch địnhchính sách, pháp luật đất đai, các nhà quản lý đất đai mà còn là nguồn thông tin cógia trị phục vu cho việc nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các cơ sở dao tạo luật
ở nước ta Bên cạnh đó, luận văn còn bé sung vào hệ thống học liệu, tài liệu thamkhảo phong phú cho Thư viện của Trường Đại học Luật Hà Nội.
8 Bố cục của Luận văn
Ngoài phần mục lục, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong luận văn, lời nóiđầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được bố cục gom 03chuong:
- Chương 1 Những van đề lý luận pháp luật về đăng ký đất dai
- Chương 2 Thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai và thực tiễn thi hành ởViệt Nam.
- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và nâng caohiệu quả thi hành ở Việt Nam.
Trang 121.1.1 Khái niệm đăng ký dat đai
1.1.1.1 Dinh nghĩa đăng ký đất dai
Trong thực tế đời sống, có nhiều sự kiện đòi hỏi phải đăng ký với cơ quanNha nước có thâm quyền khi phát sinh, ví du như: đăng ký khai sinh, đăng ký kếthôn, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký tạm trú, tạm vắng, đăng ký thi đại học,đăng ký đi xuất khâu lao động hay phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sảngồm đăng ký quyền sở hữu ô tô, xe máy; đăng ký tàu thủy Đăng ký theo nghĩathông thường được hiểu là việc một cá nhân, tổ chức hay cơ quan Nhà nước cóthâm quyền ghi nhận hay xác nhận một sự việc hay một tài sản nào đó nhằm dambảo quyền và lợi ích hợp pháp của người đăng ký và tổ chức, cá nhân đứng ra thựchiện việc đăng ký Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đăng ký: Đứng ra khaibáo dé được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào do”
Do vị trí và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai - vừa là tài sản công vừa làtài sản tư; hay nói cách khác, đất đai là tài sản có giá trị rất lớn không chỉ đối vớimỗi cá nhân, mỗi tổ chức mà còn đối với Nhà nước và cộng đồng xã hội nên phápluật dân sự của các nước đều quy định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất đai phảiđăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với Nhà nước Việt Nam cũng không phải
là một ngoại lệ Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định các bat động san(BĐS); trong đó co đất dai đều phải đăng ky quyền sở hữu hoặc quyén sử dung với
cơ quan nha nước có thâm quyên Đặc biệt, Luật dat đai năm 2013 quy định đăng
ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ giađình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
ồn định lâu dài hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người sử dụng đấtkhác) Vậy đăng ký đất đai là gì?
Trong sách, báo pháp lý và trong các văn bản pháp luật ở nước ta có nhiều
: Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr 251.
Trang 13cách giải thích khác nhau về khái niệm đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đainói riêng.
Theo Từ điển Luật học: “Đăng ký quyên sử dung dat: Thủ tục kê khai,đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sửdung đất với các thông tin về diện tích, loại hạng dat, nguồn gốc đất dai theo cácmẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiệnđăng kỷ, thống kê dat đai”
Theo Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký dat dai, nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp ly về quyên sử dụng đất,quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với dat và quyên quản lý đất đối với mộtthửa dat vào hồ sơ địa chính” v.v
Như vậy, theo pháp Luật đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiệntrạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dung, vi trí địa lý, hình thể, nguồngốc dat và tình trạng pháp lý quyền sử dung đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụngđất Trên thực tế, tồn tại hai loại đăng ký gồm đăng ký đất đai và đăng ký giaodịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất Sự khác nhau giữa hai loại đăng kýnày thê hiện:
Đăng ký đất đai Đăng ký giao dịch bảo đảm về quyên
sử dụng đất (QSDĐ)
1 Cơ sở pháp lý Đăng ký đất đai được
điều chỉnh bởi Luật đất đai và các văn
bản hướng dẫn thi hành
2 Về bản chất Đăng ký đất đai là đăng
ký xác lập quyền sử dụng đất Điều này
có nghĩa là người sử dụng đất (SDĐ)
đăng ký đất đai với Nhà nước để được
1 Cơ sở pháp lý Đăng ký giao dịch bảođảm về QSDĐ được điều chỉnh bởi nghịđịnh của Chính phủ về đăng ký giao dịchbảo đảm
2 Vẻ bản chất Dang ký giao dịch vềQSDD là đăng ký đối kháng với ngườithứ 3 Điều này có nghĩa là đăng ký giaodịch bao dam chứng minh người thực
? Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp): Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội
-2006, tr 234.
3 Khoản 15 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
Trang 143 Cơ quan có thẩm quyển đăng ký Cơ
quan có thâm quyền đăng ký là Văn
phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện.
4 Nghĩa vụ đăng ký Người được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ; người nhận chuyên QSDĐ hoặc
người đang SDĐ nhưng chưa đăng ký
4 Nghĩa vụ đăng ký Người SDĐ thựchiện giao dịch về thế chấp QSDĐ vayvốn tại các ngân hàng thương mại, tổchức tín dụng.
5 Hình thức đăng ký Hình thức đăng kýthực hiện khi xác lập giao dịch về thếchấp QSDĐ vay vốn tại các ngân hàngthương mại, tổ chức tín dụng
1.1.1.2 Đặc điểm của đăng ký đất đai
Thứ nhát, việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước cóthâm quyền Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hé sơ và ghi nhậntình trạng pháp lý của đất Từ đó, tạo tiền đề cho việc ghi nhận quyền của chủ thê sửdụng đất, đưa đất đai vào thị trường giao dịch bất động sản.
Thứ hai, việc đăng ky đất dai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địachính của Nhà nước Hiện nay, nêu như việc tra cứu các thông tin cá nhân được thực hiện trên cơ sở dữ liệu quôc gia vê dan cư; thông tin vê doanh nghiệp tra cứutrên Công thông tin điện tử quốc gia về đăng ký doanh nghiệp thì việc kiểm tra hiệntrạng hay lý lịch pháp lý của đất đai được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa
chính, giúp việc quản lý được chặt chẽ, thuận lợi và dễ dàng hơn
Trang 15Thứ ba, hoạt động đăng ky đất đai xác lập cơ sở pháp ly về quyền của chủ
sử dụng đối với đất đai Thật vậy, các quyền năng của chủ sử dụng đất (ví dụ:chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp ) Chỉ có thể được thực hiện trên thực
tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động
Thứ tư, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên hoạt động đăng ký đất đaicủa người sử dụng đất chỉ được tiến hành sau khi được Nhà nước thực hiện quyềnđại điện chủ sở hữu đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất 6n định lâu dài
Hơn nữa, đăng ký đất đai không chỉ là một nội dung quản lý đất đai củaNhà nước mà còn là một phương thức dé Nhà nước thực hiện vai trò đại điện chủ sởhữu toàn dân về đất đai
1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của đăng ký đất đai
Thứ nhất, doi với chủ sử dụng đất và các chủ thé liên quan
Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất
Sự kết hợp giữa các dữ liệu về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đấtđem lại một sự mô tả chính xác và đúng đắn nhất về tình trạng của thửa đất, là căn
cứ để người sử dụng xác định rõ ranh giới phần quyền của mình khi tham gia giaodịch trên thị trường bat động sản
Ngoài ra, đăng ký đất đai còn bảo vệ cho những người khác liên quan đếnthửa đất, ví dụ như: quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của các chủ thé khác; thậmchí quyền của chủ sử dụng đất bị hạn chế do quyền lợi của cộng đồng thông quaquy hoạch sử dụng đất (hạn chế mục đích sử dụng, hạn chế xây dựng công trình trênđất )
Việc phân định rõ ràng diện tích, ranh giới và chủ quyền đối với đất là lợi íchquan trọng mà việc đăng ký đất đai đem lại Khi những quyền lợi của mình đượcxác định một cách rõ ràng, chủ sử dụng đất hoàn toàn yên tâm trong hoạt động đầu
tư và khai thác, sử dụng đất đai; đồng thời đảm bảo sự tôn trọng của họ đối với cácquyên của chủ thê khác có liên quan.
Trang 16Thứ hai, đôi với quan ly nhà nước.
Những thông tin đáng tin cậy về đất đai cần được cập nhật một cách liên tục
vì mục đích quản lý Nhà nước Trước là dé bảo vệ chủ quyền lãnh thé quốc gia, sau
là bảo vệ quyền sở hữu toàn dân của Nhà nước
Dữ liệu thông tin về địa chính mà việc đăng ký đất đai đem lại như địa lý,đặc điểm hình học, tình trạng pháp lý của đất có ảnh hưởng quan trọng đến các dịch
vụ công như: cung cấp điện, nước, y tế, giáo dục Ngoài ra, sự minh bạch, côngkhai về thông tin cũng như sự đảm bảo về quyền sử dụng mà đăng ký đất đai đemlại sẽ là nguồn lực thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, kích thích sự phát triểnkinh tế của địa phương và trung ương
Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất ở cả nông thôn và đô thị Ở các nước đang phát triển, cùng với tốc độ đôthị hóa diễn ra không ngừng là những áp lực về cơ sở hạ tầng, trong bối cảnh đó,những thông tin về cụ thể, chính xác về giá trị đất đai, các quyền trên đất có giá trịtrong việc thực hiện quy hoạch, thay đôi mục đích sử dụng, sát nhập, chia, tách,phân phối lại diện tích đất sao cho phù hợp Thông tin thiếu chính xác hoặc khôngđầy đủ dễ dẫn đến quy hoạch lập ra bị thất bại và không thể triển khai được trênthực tế Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai theo quy hoạch và định hướng chohoạt động sử dụng đất, nhất thiết phải năm chắc được các thông tin về nó do việcđăng ký đất đai đem lại
Không chỉ có ý nghĩa về mặt quy hoạch và quản lý Nhà nước, hệ thống đăng
ký đất đai còn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuếliên quan đến đất đai Các thông tin về mục đích sử dụng đất, quyền sử dụng đất haygiá trị đất đai sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chínhcủa người sử dụng đất
Thứ ba, đối với thị trường BĐS
Như chúng ta đã biết, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và ý nghĩa quantrọng nên các giao dịch trên thị trường BĐS thường diễn ra rất phức tạp và khôngminh bạch, đòi hỏi sự công khai hóa các thông tin liên quan đến BĐS Chính vì vậy,
Trang 17việc đăng ký đất đai đóng vai trò rất quan trọng, bởi lẽ, bản chất của hoạt động này
là việc Nhà nước ghi nhận tình trạng vật lý và pháp lý của đất; thiết lập hồ sơ địachính va cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) - các tài liệu théhiện thông tin chỉ tiết về từng thửa đất Nhờ đó, các cá nhân, tổ chức liên quan cóthé tra cứu và kiểm tra thông tin cần thiết khi phát sinh các giao dịch trên thị trườngBĐS.
Đăng ký đất đai tạo niềm tin và sự yên tâm cho các chủ thể trong thị trườngthông qua sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giaodịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lần thời gian, khiến giao dịch trên thị trườngdiễn ra nhanh chóng Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp thông tin kịp thời cho các
tô chức, cá nhân có nhu cầu để họ cân nhắc, quyết định đầu tư một cách chính xáchơn Sự đảm bảo về quyền sử dụng còn có tác dụng kích thích sự phát triển của thịtrường vốn tín dụng khi người cấp vốn tín dụng hoàn toàn yên tâm khi quyền sửdụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn đã được đăng ký và đảm bảo bới cơ quanNhà nước có thâm quyền Rộng hơn nữa, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ kéotheo sự phát triển của thị trường lao động và xây dựng, giải quyết tình trạng thấtnghiệp, thúc day phát triển kinh tế, xóa đói, giảm nghèo
Hay nói cách khác, mỗi một thửa đất đều có “đời sống riêng” của no; đó làviệc xác lập hé sơ, lý lịch pháp lý về nguồn gốc dat, tình trạng giấy tờ pháp lý, chủ
sử dụng đất v.v Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước vềđất đai ma còn bảo vệ quyên về tài sản của mỗi cá nhân đối với đất đai - cơ sở, nềntang dé thúc day xã hội phát triển; đồng thời, đăng ky đất đai là sự “đóng gói” cácthông số, thông tin cần thiết, đầy đủ và rõ ràng, minh bạch về từng thửa đất trướckhi đem ra phân phối, giao dịch trên thị trường góp phan thúc day sự phát triển lànhmạnh, công khai, minh bạch cua thị trường BĐS có tô chức ở nước ta
Thứ tw, đối với xã hội
Các thông tin từ hệ thống đăng ky đất đai góp phần bình 6n đời sống xã hội.Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhất, mang lại nhiều lợi ích cho conngười nên khi chủ quyên và những quyên lợi khác đôi với đât chưa được xác định
Trang 18rõ ràng thì những tranh chấp rất dễ nảy sinh Việc giải quyết tranh chấp, dù kết quảthế nào, cũng gây sự tốn kém thời gian và tiền bạc cho Nhà nước và các chủ thể liênquan Nếu mâu thuẫn không được giải quyết triệt dé, rất dé gây ra những xáo trộn
về xã hội với hiện tượng khiếu nại, t6 cáo trién miên, gây nên rạn nứt mối quan hệcủa các bên Những thông tin cụ thể và chính xác về đất đai, ranh giới rõ ràng là cơ
sở để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chap Quan trong hơn, sự minh bach
về thông tin giúp các chủ thể nhận thức được chủ quyền của mình, khai thác trong
sự tôn trọng quyền của người khác
Ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai góp phần đảm bảo sự phát triển kinh tếbền vững trong mối liên hệ với bảo vệ môi trường Các thông tin về đất đai có thểđược sử dụng như một công cụ để đánh giá tác động của sự phát triển đối với môitrường và theo dõi những biến đổi của môi trường Từ đó, Nhà nước có cơ sở đểhoạch định những chính sách phù hợp (như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) dé tácđộng đến việc sử dụng đất, hạn chế tác động xấu đến môi trường
1.1.3 Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai
Trong lịch sử phát trién của loài người cho thấy ở đâu mà quyền về tài sảncủa cá nhân được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ thì ở đó mỗi người yên tâm làmgiàu cho mình, cho cộng đồng và cống hiến tối đa cho xã hội Sự ghi nhận và bảo
hộ quyền về tài sản của cá nhân được thê hiện mạnh mẽ va đậm nét trong pháp luậtdân sự của các nước Chính vì vậy, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký BĐS nóiriêng là công đoạn đầu tiên và quan trọng trong việc ghi nhận và bảo hộ của Nhànước đối với quyền tài sản của mỗi cá nhân Tuy nhiên, không phải bat cứ tài sảnnào của cá nhân cũng đều phải đăng ký dé nhận được sự bảo hộ của Nhà nước machỉ những tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, cộng đồng và xã hội mới thực hiệnviệc đăng ký Đất đai là một trong những BĐS có giá trị lớn nhất không chỉ đối vớimỗi con người mà còn đối với Nhà nước nên pháp luật các nước đều quy định chủ
sở hữu, chủ sử dụng đất phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Khônggiống với nhiều nước trên thé giới, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều này có nghĩa là các tổ
Trang 19chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là chủ sử dụngđất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê dat, công nhận quyền sử dụng đất ôn địnhlâu dài Song khi người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thì phải đăng ký đất đai
Cơ sở của việc làm này; đó là:
Thứ nhát, lý thuyết về vật quyền “Vật quyên được hiểu là quyền được thựchiện trực tiếp trên vật Người có vật quyên thực hiện quyên của mình mà không can
sự hợp tác, hỗ trợ của người khác, kế cả người đang nắm giữ tài sản Tất cả mọingười, kề cả người dang nắm giữ tài sản với tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọngquyên của người có vật quyên đối với tài sản”” Theo PGS.TS Dương Đăng Huệthi vật quyền được hiểu theo hai nghĩa khác nhau: i) Theo nghĩa chủ quan; ii) Theonghĩa khách quan Theo nghĩa chủ quan thì vật quyền là quyền của một chủ thể nhấtđịnh đối với một tài sản nhất định, cho phép chủ thể này trực tiếp thực hiện cácquyền năng được pháp luật thừa nhận đối với tài sản đó Theo nghĩa này thì vậtquyên là quyền đối với vật, khác với trái quyền là quyền của một người yêu cầu mộtngười khác thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi nhất định (quyền đối nhân).Theo nghĩa khách quan thì vật quyền là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định vềvật với tư cách là đối tượng của vật quyền, về các loại vật quyên, về căn cứ phátsinh, cham ditt các loại vật quyền, về nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, về cáchạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng củamình Nói cách khác, hiểu theo nghĩa khách quan thì vật quyền chính là pháp luật
về quyền của chủ sở hữu và quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với vật
Áp dụng lý thuyết vật quyền vào lĩnh vực pháp Luật đất đai cho thấy ở nước ta mặc
dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song trên thực tếNhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê hoặc công nhận quyền
sử dụng đất 6n định lâu dai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sửdụng đất) Họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Như vậy,quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn
* PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện: Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thông qua việc sửa đôi Bộ luật dân sự - Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04, tháng 02/2015, tr.80.
> PGS.TS Dương Đăng Huệ: Nên sử dụng khái niệm vật quyền trong Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 13 (293) - Ky 1, tháng 07/2015, tr 5 - 6.
Trang 20dân về đất đai song nó từng bước tách khỏi quyền sở hữu toàn dân về đất đai và trởthành một loại quyền năng tương đối độc lập Trong một phạm vi và chừng mựcnhất định, người sử dụng đất có một số quyền năng đối với đất đai như quyền chiếmgiữ, quyền quản lý, quyền sử dụng đất và quyền chuyên quyền sử dụng đất v.v.Chính vì vậy, các vật quyền này được gọi chung là vật quyền hạn chế Dé người sửdụng đất yên tâm đầu tư vào đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì Nhà nướcphải bảo hộ quyền tài sản của họ đối với đất đai thông qua việc đăng ký đất đai.
Thứ hai, Hién pháp năm 2013 quy định: “Quyền sử dụng đất được pháp luậtbảo hộ” Mặc dù, Hiến pháp năm 2013 chưa quy định rõ quyền sử dụng đất là tàisản song Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005) và BLDS năm 2015 đều thừanhận quyền sử dung đất là tài sản đặc biệt Hơn nữa, pháp luật đất đai ghi nhận giáđất (hay giá quyền sử dụng đất) và cho phép người sử dụng đất ồn định lâu dài đượcchuyển quyền sử dụng đất thì đường như pháp luật nước ta đã công nhận quyền sửdụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Vì vậy, việc đăng
ký đất đai ra đời là một nhu cầu khách quan của xã hội nhằm bảo hộ quyền về tàisản trong lĩnh vực đất đai của người sử dụng đất
Thứ ba, dat đai là BĐS tạo tiền đề cho sự hình thành các BĐS khác như nhà
ở, công trình xây dựng v.v Các BĐS này hình thành trên cơ sở đất đai và gắn liềnvới đất dai không thé tách dời Nhà ở, công trình xây dựng do tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng Nó là tài sản thuộc sở hữu của tô chức, hộ giađình, cá nhân Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là mộtphương thức để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, công trìnhxây dựng của công dân Tuy nhiên, như đã đề cập, nhà ở, công trình xây dựng hìnhthành trên cơ sở đất đai và gắn liền với đất đai không thê tách dời Vì vậy, tô chức,
hộ gia đình, cá nhân chỉ đăng ký quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, công trìnhxây dựng mà không đăng ký đất đai sẽ gây cản trở cho việc xác lập các giao dịch vềBĐS nhà, đất và làm giảm hiệu quả quan lý nhà nước đối với thị trường BĐS ởnước ta.
Trang 211.1.4 Các hình thức đăng ky dat đai
Đăng ký đất đai bao gồm:
Tứ nhất, đăng ký dat đai ban đầu
Đây là hình thức đăng ký đất đai được thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất ônđịnh lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất); người sử dụng đất nhận chuyênquyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; người dang sử dụng đất
mà chưa đăng ký lần nào Mục dich của hình thức đăng ký đất đai này nhăm xác lậpquyền sử dụng đất hợp pháp trước Nhà nước và được Nhà nước bảo hộ quyền, lợiích hợp pháp đối với đất đai của người sử dụng đất
Thứ hai, đăng ký biên động
Đây là hình thức đăng ký đất đai được thực hiện khi có các biến động về mụcđích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, điện tích đất v.v trong quá trình sử dụng đất.Mục đích của hình thức đăng ký đất đai này nhằm giúp Nhà nước cập nhật kịp thời
và đầy đủ những biến động về đất đai trong quá trình sử dụng của một thửa đất, củamột chủ sử dụng đất nhất định vào hồ sơ địa chính
1.2 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KÝ DAT DAI
1.2.1 Khái niệm pháp luật về đăng ký đất đai
Pháp luật về đăng ký đất đai là một bộ phận (hay một lĩnh vực) của pháp luậtđất đai Thuật ngữ đăng ký đất đai được Luật đất đai năm 2013 giải thích tại Điều 3;trong khi đó, thuật ngữ pháp luật về đăng ký đất đai không được đạo Luật này giảithích Tuy nhiên tìm hiểu nội dung các quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu khái niệm phápluật về đăng ký đất đai như sau:
Pháp luật về đăng ký đất đai là một lĩnh vực của pháp luật đất đai Nó baogồm tông hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành va đảm bảo thực hiệnnhăm điều chỉnh các quan hệ xã hội phat sinh trong quá trình đăng ký đất đai giữa
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà nước về đấtđai hoặc giữa các cơ quan quan lý nhà nước về dat đai với nhau.
Trang 22Pháp luật về đăng ký đất đai có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, do đất đai là BĐS tạo cơ sở, tiền đề vật chất cho các BĐS khácnhư nhà ở, công trình xây dung v.v hình thành Các BĐS này gắn liền với đất đai vàkhông thể tách dời Vì vậy, pháp luật về đăng ký đất đai có mối quan hệ chặt chẽvới pháp luật về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền vớiđất Không chỉ có mối quan hệ chặt chẽ mà các lĩnh vực pháp luật này còn có tácđộng tương hỗ qua lại với nhau góp phần xác lập khung pháp lý về đăng ký tài sản
Tính kỹ thuật, nghiệp vụ chuyên môn thể hiện các quy phạm pháp luật vềđăng ký đất đai do cơ quan quản lý nhà nước về chuyên ngành đất đai ban hànhtheo những tiêu chuẩn định mức kỹ thuật Việc thực hiện các quy định về đăng kyđất đai do cơ quan chuyên môn và đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước có trình độchuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng và kinh nghiệm đảm nhận.
Thứ ba, pháp luật về đăng ky đất đai liên quan trực tiếp đến các quy định vềthống kê đất đai, đo đạc đất đai; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất;lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ)
Đăng ký đất đai cùng với các hoạt động thống kê đất đai, đo đạc đất đai; lậpbản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính và cấpGCNQSDĐ nhăm xác lập ly lịch, hồ sơ địa chính của từng thửa đất hay còn đượcgọi là “đóng gói” dat đai - BĐS hang hóa trước khi đem ra trao đồi, lưu thông trên
Trang 23thị trường để đến tay người tiêu dùng Do đó, pháp luật về đăng ký đất đai có liênquan, ảnh hưởng trực tiếp đến các quy định của các hoạt động này
Thir tư, pháp luật về đăng ky đất dai là một lĩnh vực thuộc pháp luật công
Nó điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động đăng ký đất đai giữamột bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên kia là tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau.Đặc điểm của nhóm quan hệ xã hội này là luôn có sự tham gia của một bên là cơquan nhà nước dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước (quyền lực công hay còn gọi làcông quyên); thể hiện mối quan hệ bat bình dang giữa các bên (cơ quan quản lý nhànước về đất đai thực hiện việc đăng ký đất đai mang tính quyền lực nhà nước vớibên kia là người sử dụng đất) Vì vậy, phương pháp mệnh lệnh - hành chính được
sử dụng dé điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội về đăng ký đất đai
1.2.2 Yêu cầu của việc xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai
Thư nhát, việc xây dựng pháp luật về đăng ky đất đai phải đáp ứng yêu cầubình đăng, công khai, minh bạch và tạo sự thuận tiện cho người sử dụng đất.
Tính bình dang thé hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đất dai không có
sự phân biệt, đối xử, kỳ thị giữa các chủ thé sử dung dat là tô chức, hộ gia đình, cánhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài và tô chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Moi chủ thé sử dung đất khithực hiện việc đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được đối xửnhư nhau về quyền và nghĩa vụ pháp ly; không có bất kỳ một quy định ưu đãi hoặcdành cho bat cứ tổ chức, cá nhân sử dụng dat nào được hưởng đặc quyên trong quatrình đăng ký đất đai
Tính công khai, minh bạch thê hiện các quy phạm pháp luật về đăng ký đấtđai có nội dung cụ thể, rõ ràng, rành mạch và dễ hiểu; đồng thời giữa chúng có sựtương thích, đồng bộ, thống nhất về nội dung và có thể dự liệu trước được các tìnhhuống có thé xảy ra trong quá trình đăng ký đất đai Hơn nữa, các quy định nàyđược công bô rộng rãi trên các phương tiện thông tin dai chung; trên internet, các
Trang 24trang mạng xã hội, cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước và côngchúng có thé dé dàng truy cập, tra cứu, tìm hiéu.
Tính thuận tiện cho người sử dụng đất thé hiện các quy phạm pháp luật vềđăng ký đất đai (đặc biệt là các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai) đượcquy định đơn giản, tạo sự thông thoáng, thuận tiện tối đa cho người sử dụng đất khiđăng ký đất đai
Thứ hai, việc xây dung pháp luật về đăng ky đất đai phải đảm bảo sự thốngnhất, tương thích và đồng bộ với pháp luật về đăng ký các BĐS khác có liên quangồm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tai sản khác gan liền vớiđất
Như phần trên đã đề cập, các BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và taisản khác gắn liền với dat là một khối thống nhất không thé tách dời Dat đai là BĐStạo điều kiện, tiền đề vật chất cho các BĐS khác nhà ở, công trình xây dựng Vìvậy, pháp luật về đăng ký đất đai có mối quan hệ khăng khít với pháp luật đăng kýquyên sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tai sản khác gắn liền với dat
Thứ ba, việc xây dung pháp luật về đăng ký đất đai góp phan, thúc đây sựphát triển của thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta
Đăng ky đất đai là một phương thức dé Nhà nước năm được các thông tin vềđất đai Hơn nữa, đăng ký đất đai còn là điều kiện để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; bởi lẽ, chỉ khi một mảnh đất có đầy đủthông tin, xác định rõ ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng đất và giấy tờ sử dụngđất v.v thì mới được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Hàng hóa đất đai được xác lậpthông qua các giao dịch trên thị trường khi đã hoàn thành khâu “đóng gói” (đăng kýđất đai) Giao dịch về đất đai được thực hiện sẽ góp phần thúc đây sự phát triển củathị trường BĐS có tô chức ở nước ta
Trang 251.2.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký đất đai ở ViệtNam
1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975
Trong thời kỳ phong kiến và thực dân xâm lược, nguồn tài nguyên dat đaichủ yếu thuộc quyền sở hữu của địa chủ phong kiến; thực dân Pháp và các thế lựctay sai, người nông dân phải đi làm thuê, không có đất để sản xuất nuôi sống bảnthân mình.
Dưới sự lãnh đạo sáng suốt của Đảng Cộng Sản Việt Nam (sau đây gọi làĐảng ta), Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công đánh dấu sự ra đời của Nhànước Việt Nam Dân chủ Cộng Hòa non trẻ Trong những năm tháng đầu tiên đầygian khổ với “thù trong, giặc ngoài”, chính quyền cách mạng coi “cdi cách ruộngdat’ là một trong những biện pháp hữu hiệu nhất dé thủ tiêu chế độ thực dân, xóa
bỏ phong kiến địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Ngày04/12/1953, Quốc Hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa đã thông qua Luật cảicách ruộng đất với nội dung tịch thu, trưng thu hoặc trưng dụng ruộng đất của thựcdân Pháp, địa chủ việt gian để chia cho người nông dân không có ruộng hoặcthiếu ruộng dat
Luật cải cách ruộng đất năm 1953 không đề cập đến việc đăng ký đất đai màchỉ có Điều 31 quy định về quyền của người được chia ruộng đất Theo đó thì: “Người được chia ruộng đất có quyên sở hữu ruộng đất đó, và không phải trả chodia chủ hay chính quyên bat cứ một khoản nào Chính quyển cấp giấy chứng nhậnquyên sở hữu ay cho người được chia Mọi khé ước cũ đều huỷ bỏ Người được chia
có quyên chia gia tài, cam, bán, cho, v.v ruộng đất được chia” Như vậy, trongthời kỳ này, người nông dân được chia ruộng có quyền sở hữu ruộng đất và đượccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu có giá trị nhưGCNQSDĐ tai thời điểm hiện tại Pháp luật thời kỳ này đã ghi nhận quyền củangười được chia ruộng đất như: chia gia tài, cầm cố, bán và cho Việc thâm tra lýlịch hay hiện trạng đất không được đặt ra do đất đai vừa tịch thu từ địa chủ, phongkiến, thực dan Pháp và chia cho nông dân Mặt khác trong giai đoạn này, miền Bắc
Trang 26tập trung chủ yếu vào công cuộc trường kỳ kháng chiến chống Thực dân Pháp; nênviệc đăng ký đất đai chưa được chú trọng Hoạt động chủ yếu là điều tra, thu thậpthông tin về đất đai phục vụ sản xuất, nông nghiệp và phát triển hợp tác xã Thôngtin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng đất chứ không thê hiện được lý lịch đấtđai.
Sau 09 năm trường kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp giành được thắngloi; nước ta bị chia làm hai miền, lay Vi tuyén 17 làm ranh giới Miền Bắc xã hộichủ nghĩa thực hiện phòng trào hợp tác hóa vận động nông dân tự nguyên gópruộng đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp Ở miền Nam, các thành quả cách mạng về ruộngđất bị xóa bỏ bằng chế độ cải cách điền địa (thời Đệ nhất Cộng hòa) của Ngô ĐìnhDiệm Tiếp đó, Luật người cày có ruộng (thời Đệ nhị Cộng hòa) do Tổng thống
Nguyễn Văn Thiệu đặt bút ký ngày 26/3/1970 Theo đó, Luật này quy định ruộng
đất không do địa chủ trực tiếp canh tác sẽ bị truất hữu và được bồi thường theo thờigiá và phát miễn phí cho tá điền Địa chủ chỉ được sở hữu 15 ha đất ở Nam Phần và
50 ha ở Trung Phần Nông dân kê khai ruộng đất và được cấp giấy chứng khoánchứng nhận quyên sở hữu đất đai Sự ra đời và tồn tại của giấy chứng khoán chứngnhận quyền sở hữu đất đai là một sự tiến bộ của hoạt động đăng ky đất đai thời kỳnày."
Tom lại, do hoàn cảnh lịch sử nên các quy định về đăng ký đất đai tại ViệtNam trong giai đoạn còn chưa hoàn chỉnh, đầy đủ và đồng bộ Điểm đáng lưu ý làviệc ghi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cũng như Bằng khoán điền thétrong việc thực hiện đăng ký đất đai
1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986
Sau ngày 30/04/1975, đất nước thông nhất cùng đi lên chủ nghĩa xã hội Saumột thời gian củng cỗ và xây dựng lại bộ máy, đến năm 1980, việc đăng ký đất đaiđược quan tâm trở lại Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến việc quản lýđất đai, trong đó phải kế đến Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính Phủ (nay là
° Đăng Anh Quân (2011), Hệ thong đăng ký đất dai theo pháp luật dat đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án Tiên sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hô Chí Minh TP Hô Chí Minh
Trang 27kê khai và đăng ký, các tổ chức hay cá nhân nào duoc xác nhận là người quản lý,
sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất” Như vậy, tôchức, cá nhân sử dụng đất phải khai báo và đăng ký đất đai của mình dưới sự giámsát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Sau khi đăng ký, người sử dung đất đượccấp GCNQSDD Khi có thay đổi về hình thé hay mục đích sử dụng đất thị người sửdung đất cũng đều phải khai báo theo quy định: “Saw khi kê khai, đăng ký, thong kêruộng đất, tat cả các cơ quan nhà nước và nhân dân, mỗi khi can thay đổi về hìnhthé ruộng đất, về muc dich sử dụng ruộng đất hoặc quyên sử dụng ruộng dat, déuphải làm dung thủ tục khai báo theo quy định cua Nhà nước ”.
Đề hướng dẫn các địa phương thực hiện việc kê khai, đăng ký đất đai, ngày05/11/1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đãban hành Quyết định số 56/DKTK Theo đó, việc đăng ky đất đai được thực hiệnthống nhất, mỗi xã lập một Hội đồng đăng ký thống kê đất đai, thực hiện xác địnhranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký và lập số sách đăng ký của xãvới hệ thống hồ sơ đất đai được quy định chỉ tiết gồm 14 loại mẫu khác nhau Hồ sơcủa xã phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện (UBND cấp huyện) xét duyệt và cấpGiấy chứng nhận Như vậy, trong thời kỳ này, do đất đai được Nhà nước thông nhấtquản lý nên đã có nhiều văn bản quy định chi tiết và cụ thể về việc đăng ký vàthống kê đất đai Việc đăng ký được nâng lên thành nghĩa vụ của người dân, baogồm cả đăng ký lần đầu và khai báo khi có thay đổi, biến động trong quá trình sử
Trang 28dụng đất Quy trình quản lý chặt chẽ và đầy đủ, hoàn chỉnh hơn, việc cấpGCNQSDĐ thuộc thầm quyền của UBND cấp huyện.
1.2.3.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2003
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời với 6 chương và 57điều khoản Theo đó, việc đăng ký dat đai, lập và giữ sô địa chính, thống kê đất đai
và cấp GCNQSDĐ là một trong 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quyđịnh tại Điều 09 Luật đất đai năm 1987 Hơn nữa, Điều 18 của đạo Luật này đã ghinhận:
“ 1 Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyên giao dat, cho phép chuyểnquyên sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dung dat hoặc dang sử dung dat hợp pháp
mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhànước nói ở khoản 2 của Diéu nay
2 Uy ban nhân dân quận huyện, thị xã,, thành phố thuộc tính và Uỷ bannhân dân xã, phường, thị tran thuộc huyện lập, giữ số địa chính, vào s6 địa chínhcho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào số địa chính
3 Sau khi đăng ký, người sử dung đất được cấp giấy chứng nhận quyển sửdung dat.”
Như vay, việc đăng ky đất dai là nghĩa vu của người sử dung đất khi được coquan nhà nước có thâm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng dat, thayđổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng hợp pháp mà chưa đăng ký Cơ quan
có thâm quyền đăng ký đất đai là UBND cấp quận (ở đô thị) và UBND cấp xã (ởnông thôn) Kết quả của quá trình đăng ký đất đai là việc cấp GCNQSDĐ - mộtchứng thư pháp ly thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với quyền của người sửdụng đất đôi với một mảnh đất nhất định
Tiếp đó, ngày 14/07/1993, Luật đất đai năm 1993 được ban hành thay thếLuật đất đai năm 1987 với 07 chương và 89 điều khoản Việc đăng ký đất đai đượcxác định là nghĩa vụ của người sử dụng đất và được quy định tại Điều 33 của đạoLuật này Một điểm khác biệt duy nhất so với Luật đất đai năm 1987 là ở thẩmquyền của cơ quan nhà nước thực hiện việc đăng ký đất đai Nếu Luật đất đai năm
Trang 291987 trao quyền thực hiện việc đăng ký đất đai cho UBND cấp quận (ở đô thị) vàUBND cấp xã (ở nông thôn) thì đến Luật đất đai năm 1993 đã trao toàn quyền thựchiện đăng ký đất đai cho UBND cấp xã Có lẽ do UBND cấp xã là cấp chính quyềngan dân nhất nên có nhiều điều kiện dé xác minh và hiểu rõ về tình hình sử dụng đất
ở địa phương mình.
1.2.3.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai năm 1993, ngày01/07/2004, Luật dat dai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thé và chi tiết, hoàn chỉnh
về việc đăng ký đất đai Theo đó, việc đăng ký đất đai là nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất; những nội dung khác như: các trường hợp phải đăng ký; thủ tục, trình
tự đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, dé thừa kế, thé chấp, xóa thế chấp quyền sửdụng đất được ghi nhận So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đã
cụ thê hóa việc đăng ký quyền sử dụng đất, các quy định đã hoàn chỉnh hơn khiphân chia rõ ràng đăng ký đất đai thành nhiều loại: đăng ký chuyển nhượng: tặng -cho; thừa kế; cho thuê; thế chấp quyền sử dụng đất chứ không đề cập chungchung như trước Các điều khoản về đăng ký đất đai cũng chiếm số lượng lớn hơn,cho thay sự quan tâm va chú trọng của Nhà nước đối với lĩnh vực này Dé thé chếhóa các quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã banhành các văn bản dưới Luật liên quan đến việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nhằm triển khai thực hiện trên thực tế được thống nhất, hiệu quả
Ví dụ như, Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai v.v
Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003 cho thấy bên cạnh nhữngthành tựu, đạo Luật này còn bộc lộ nhiều điểm bất cấp không phù hợp với yêu cầucủa công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và hội nhập quốc tế Ngày 29/11/2013,Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (nước CHXHCN Việt Nam)khóa XIII kỳ họp thứ 06 đã thông qua Luật đất dai năm 2013 và có hiệu lực kế từngày 01/07/2014 Đạo Luật này có 212 Điều và 13 Chương Trong đó các quy định
Trang 30về đăng ký đất đai được đề cập tại Điều 95 và Điều 96 với một số nội dung đángchú ý: i) Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất; trong khi đó,đăng ký quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầucủa chủ sở hữu; ii) Quy định cụ thể các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biếnđộng; iii) Việc đăng ký đất dai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Số địa chính; iv) Dang ky đất đai, nhà ở va tài sản khác gan liền với đấtgồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đấtđai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng kýđiện tử và có giá trị pháp lý như nhau v.v Đề thê chế hóa nội dung này của Luật đất
đai năm 2013, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành; trong đó,
có một số văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến đăng ký đất đai như Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một
số điều của Luật đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTN&MT của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về hồ sơ địa chính
1.2.4 Pháp luật đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới và gợi mở choViệt Nam trong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đấtđai
1.2.4.1 Pháp luật đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
Các nước trên thế giới, cho dù xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai haychế độ sở hữu tư nhân về đất đai đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phục vụcho công tác quản lý đất đai và công khai hóa thông tin, minh bạch thị trường BĐS.Việc nghiên cứu các quy định về đăng ký đất đai của một số nước phát triểnmang ý nghĩa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại Việt Nam, giảm thiểurủi ro cho người sử dụng dat
i) Pháp luật về đăng ký dat dai tại Uc’
Ở Úc, quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữuđất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang
7 Bộ Tài nguyên môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, Hà Nội, tr 37.
Trang 31Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòngđăng ky và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận danchuyển sang dạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thongmáy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng Giấychứng nhận, người mua có thé kiểm tra Giấy chứng nhận của BĐS mà mình đang
có nhu cầu mua Thông tin về đăng ký đất đai được xây dựng thành hệ thống đầy
đủ, toàn diện và được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai Người dân hoặc tổchức, doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu thông tin của bất kỳ mảnh đất nào có thêđến Văn phòng đăng ký đất đai của Bang để xem, truy cứu, tìm hiểu một cách dễdàng và thuận tiện.
ii) Pháp luật về đăng ký đất dai ở Anh
Hệ thông đăng ký đất đai của nước Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai vàtài sản khác gắn liền với đất) t6 chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Vănphòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phanb6 đồng đều trên toàn bộ lãnh thé Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệthống đăng ký thực hiện hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệthong thống nhất (máy làm việc không kết nói với internet, chỉ nối mạng nội bộ débảo mật cơ sở đữ liệu).
Cơ sở của đăng ký đất đai được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đấtđai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướngdẫn chỉ tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa b6 sungvào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký dat đai hoạt động theo dia hạt
Trang 32Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuynhiên, kế từ khi có Luật đăng ky mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạtđộng theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thé lựa chọn bất kỳ Vănphòng đăng ký đất đai nào trên lãnh thô nước Anh.
Một điểm nổi bat trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định rấtchặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ nướcAnh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký đất đai
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyên toàn bộ hệ thống đăng ký đất đai từ hệthống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nốimạng, sử dụng dữ liệu số Dữ liệu số là đữ liệu có tính pháp lý nếu đữ liệu đó doVăn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luậtđăng ký đất đai và Luật đất đai
iii) Pháp luật đăng kỷ đất dai tại Pháp
Quyền sở hữu tư nhân về đất đai và những cải cách về đăng ký đất đai đãđược ghi nhận trong Bộ luật dân sự của Pháp, bắt dau từ thời Hoàng dé Na -pô - lê -ông Luật quy định về vai trò của công chứng viên trong hoạt động công bố các giaodịch liên quan đến BĐS
Ở Pháp chia việc quản lý về đăng ky đất đai ra thành hai bộ phận riêng: M6r
là, quan lý về vật lý đất đai (vị trí, kết cầu, đặc điểm, diện tích của đất); Hai /à, quản
lý về hiện trạng pháp lý của dat đai (tình trạng sử dụng dat, các biến động về quyền:chuyên nhượng, tặng - cho ) Chính vì vậy, ở Pháp tôn tại hai hệ thống riêng biệt,thực hiện hai nhiệm vụ khác nhau đó là công tác địa chính và hoạt động công bốquyền đối với đất đai Cụ thé: Phòng F1 thuộc Vụ Dat đai thực hiện quan lý về tổchức và hoạt động địa chính, còn Phòng F2 quản lý về tô chức và hoạt động công
bố các quyền về đất đai Hệ thống cơ quan đăng ký của Pháp tô chức theo mô hìnhtập trung, trực thuộc Tổng cục Thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp.iv) Pháp luật đăng ký dat đai ở Nhật Ban
Trang 33Việc đăng ký quyền sử dụng đất tại Nhật Bản được quy định tại Luật đăng
ký BĐS năm 1899 và được sửa đổi, bố sung nhiều lần Mục tiêu của việc đăng ký làcông khai thông tin, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhân dân, tạo điều kiện để các giao
dịch diễn ra một cách an toàn và thuận lợi
Việc đăng ký được thực hiện bằng tờ đăng ký, trong đó có mô tả rõ hiệntrạng đất đai và ghi nhận các quyền liên quan như: chuyển nhượng, tặng - cho, déthừa kế, cầm - cố, cho thuê, thế chấp `
Tại Nhật Bản, đăng ký đất đai là không bắt buộc, tuy nhiên, nếu người sửdụng đất không thực hiện đăng ký thì không được hưởng quyền đối kháng đối vớingười thứ ba Co quan có thẩm quyền đăng ky là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địaphương Mọi hoạt động đăng ký được thực hiện thông qua mạng máy tính nên việcđăng ký đất đai rất thuận tiện và nhanh chóng
1.2.4.2 Những gợi mở cho Việt Nam trong qua trình xây dựng, và hoàn thiệnpháp luật về đăng ký đất đai
Tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý về đăng ký đất đai của một số nước,bao gồm Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản, tác giả rút ra những gợi mở cho Việt Namtrong quá trình xây dựng, và hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai; cụ thể nhưSau:
Thứ nhất, do vị trí và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai Nó không chỉ liênquan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân mà còn liên quan trực tiếp đến lợi ích củaNhà nước, của xã hội Vì vậy, cho dù các nước này xác lập chế độ sở hữu tư nhân
về đất đai thì Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai vì lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng mà một trong những phương thức quản lý, đó là thực hiện việc đăng ký đấtđai Dé tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện đăng ky đất đai, các nước Úc, Anh,Pháp và Nhật Bản đều ban hành Luật về đăng ký đất đai
Thứ: hai, đăng ký đất đai không chỉ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai
mà còn nâng cao chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS và đảm bảo sự antoàn về pháp lý cho các giao dịch về đất đai Do đó, các nước Úc, Anh và Pháp đềuquy định đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của chủ sở hữu đất đai Mặc dù, pháp
Trang 34luật của Nhật Ban không quy định đăng ký dat đai là nghĩa vu bắt buộc của chủ sởhữu đất đai song chủ đất muốn được hưởng sự bảo hộ quyền và lợi ích hợp phápcủa mình đối với đất đai thì họ phải thực hiện đăng ký đất đai với cơ quan nhà nước
có thâm quyền
Thi ba, bên cạnh các quy định cụ thé, rõ ràng và tường minh về đăng ký đấtđai; các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đaihiện đại chuyền từ việc đăng ký đất đai bằng hình thức giấy sang hình thức đăng kýđất đai bằng điện tử nhằm không chỉ số hóa cơ sở đữ liệu thông tin về đất đai phục
vụ cho việc truy cập, tra cứu một cách thuận lợi mà còn tạo điều kiện thuận tiện,đơn giản và nhanh chóng cho người sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất khi đăng
ký đất đai
Thứ tr, các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều thành lập hệ thống cơ quanđăng ky đất đai và hệ thống chi nhánh của các cơ quan này ở các địa phương dé đápứng nhu cầu đăng ký đất đai một cách nhanh chóng, chính xác, kip thời và thuận lợinhất cho người dân
Thứ năm, pháp luật về đăng ký đất đai có tầm quan trọng trong việc cập nhậtthông tin, số liệu về đất đai một cách chính xác, tin cậy và khách quan Trên cơ sở
đó, Nhà nước thực hiện việc cấp GCNQSDD - chứng thư pháp lý để công nhận vàbảo hộ quyên sở hữu dat đai hoặc quyền sử dụng đất đai hợp pháp của tô chức, cánhân đối với một mảnh đất nhất định
Thứ sáu, các nước Úc, Anh, Pháp và Nhật Bản đều thực thi có hiệu quả phápluật về đăng ký đất đai góp phần đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vàonền nếp; đồng thời, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS có tổ chức vận hànhlành mạnh và minh bạch v.v.
Trang 35KET LUẬN CHƯƠNG 1Nói tóm lại, đăng ky đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất như diệntích, mục đích sử dụng, vi tri địa lý, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất với
cơ quan Nhà nước có thâm quyền Đăng ký đất đai là nghĩa vụ của người sử dụngđất, nó không chỉ góp phần bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất
mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về đất đai, cũng nhưminh bạch hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Pháp luật về đăng ký đất đai là những quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình đăng ký đất đaigiữa tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với co quan quản lý Nhà nước về đấtđai hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau Pháp luật về đăng
ký đất đai là lĩnh vực pháp luật công, vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính kỹthuật, nghiệp vụ chuyên môn; có liên quan trực tiếp đến các quy định về đăng kýbất động san, thống kê, đo đạc đất đai, bản đồ địa chính Chính vì vậy, việc xâydựng pháp luật về đăng ký đất đai cần đáp ứng các yêu cầu như công khai, minhbạch; đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật về đăng ký bất động sản khác và gópphần thúc day sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam
Hiện nay, trong xu hướng hội nhập và toàn cầu hóa, Việt Nam cần tích cựcnghiên cứu và học tập kinh nghiệm của các nước phát triển để xây dựng và hoànthiện hệ thống pháp luật về đăng ky đất đai theo hướng giảm thiểu các thủ tục hànhchính và tăng tính thuận tiện cho người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ đăng kýđất đai, góp phần rút ngăn khoảng cách về lập pháp giữa các nước trên thế giới
Trang 36Chuong 2THUC TRANG PHAP LUAT VE DANG KY DAT DAI O VIET NAM2.1 NOI DUNG PHAP LUAT VE DANG KÝ DAT DAI
2.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký dat đai
Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối vớingười sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Đăng ký đất đai bao gồm:đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Quy định về các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào
hồ sơ địa chính Đăng ký lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa đượccấp GCNQSDĐ Tìm hiểu nội dung của pháp luật về đăng ký đất đai lần đầu, tácgiả rút ra một số vấn đề đáng lưu ý sau đây:
Thứ nhất, việc đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợpsau đây: 1) Thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê dé sử dụng; ii) Thửa đấtdang sử dung mà chưa đăng ky; iii) Thửa dat được Nhà nước giao dé quản lý machưa đăng ký; iv) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký
Hằng năm, Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhucầu sử dụng đất của người dân mà quyết định việc giao đất hoặc cho thuê đất nhamgiải quyết nhu cầu chính đáng về chỗ ở, đất sản xuất - kinh doanh, dịch vụ cho các
tô chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc chothuê có nghĩa vụ đăng ký lần đầu dé được cấp GCNQSDD Cùng với quyết địnhgiao đất, quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện và UBNDcấp xã cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cho
hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê dé sản xuất nông nghiệp va hợp đồng chothuê đất, GCNQSDD là chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở, tai sản khác gan liên với dat.
Trang 37Nếu người sử dụng đất không chấp hành nghiêm chỉnh những quy địnhtrên đây thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính với mức phạt từ 500.000 đồng đến1.000.000 đồng cho hành vi “không đăng ký dat đai” theo quy định tại Điều 12Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạmhành chính trong lĩnh vực đất đai (Điều 12).
Thứ hai, so sánh với quy định về đăng ký đất đai lần đầu của Luật đất đainăm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thihành Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004)với quy định của Luật đất đai năm 2013 cho thay các quy định trước đây chỉ đề cậpđến việc đăng ký đất đai lần đầu trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuêđất và đất đang sử dụng mà chưa đăng ký quyền sử dụng đất Đối với đất được Nhànước giao quản lý, mặc dù đã có điều luật quy định nhưng nghĩa vụ đăng ký lạikhông được đặt ra Điều này tạo ra “lỗ hồng” trong việc quản lý nhà nước về đấtđai Khắc phục thiếu xót này, Luật đất dai năm 2013 b6 sung quy định về đăng kýđất đai đối với các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý Quy trình, thủ tụcđược cu thé hóa tại các văn bản hướng dan thi hành Điểm bổ sung này đã góp phanhoàn thiện hơn các quy định của Luật đất đai hiện hành và khắc phục kẽ hở trongquản lý và sử dụng đất đai
Trang 382.1.1.2 Quy định về các trường hop đăng ký biến động đất dai
Đăng ký biến động dat đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đôi
về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Tìm hiểu quy định của pháp Luật đấtđai hiện hành về đăng ký biến động, tác giả nhận thấy:
Thir nhất, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấpGiấy chứng nhận hoặc đã đăng ky mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dung dat, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài san gan liền với đất; thế chấp, góp vốn băng quyền sử dụng dat, tài sản gắnliền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;c) Có thay đôi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat;d) Có thay đổi về tài sản gan liền với đất so với nội dung đã đăng ky;
đ) Chuyên mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đối thời han sử dụng đất;
ø) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng dat chung, quyền sở hữu tàisản chung của vợ và chồng:
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhómngười sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đấttheo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất dai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của
Trang 39cơ quan nhà nước có thâm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
về đất đai; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật;
1) Xác lập, thay đôi hoặc cham dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:m) Có thay đôi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Tóm lại, những thay đôi trên được phân làm 02 nhóm: nhóm thông tin về địa
lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước ); nhóm thông tin về tìnhtrạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sửdụng đất; thay đôi quyền sử dụng đất, chia, tách ).
Thứ hai, so sánh với quy định về đăng ký biến động đất đai giữa Luật đất đainăm 2013 với Luật đất đai năm 2003, tác giả nhận thấy một số nội dung đáng chú ýsau đây:
Một là, Luật đất dai năm 2013 đã bố sung quy định về trường hợp đăng kýxác lập, thay đối, cham dứt quyền sử dụng thửa đất liền kề
Đây là một sự bổ sung cần thiết của Luật đất đai năm 2013 so với các quyđịnh cũ Theo pháp luật dân sự, quyền đối với BĐS là quyền được thực hiện trênmột BĐS (gọi là BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác mộtBĐS khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là BĐS hưởng quyền) Vi vậy,quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là quyền của người sử dụng dat được thựchiện trên một thửa đất năm liền kề (thửa đất chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ choviệc khai thác thửa đất của mình (thửa đất hưởng quyền) Các quyền nay bao gồm:Quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga;đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lýtrên thửa đất liền kề Việc này phù hợp với pháp luật và nhằm đáp ứng nhu cầu sinhhoạt của người dân Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề do địathé tự nhiên, theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận hoặc theo di chúc Cáctrường hợp cham dirt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kế bao gồm: i) Thửa đấtchịu hưởng quyền và thửa đất hưởng quyên thuộc cùng một người sử dụng: ii) Việc
Trang 40sử dụng đất không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyên; iii) Do các bên thỏa thuậnhoặc 1v) Do pháp luật quy định.
Trong quá trình sử dụng, việc phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sửdụng hạn chế thửa đất liền kề như trên là không tránh khỏi, đặc biệt đối với các thửađất trong ngõ, bị bao quanh bởi các thửa đất khác, không có lối ra ngoài đường đicông cộng Chính vì vậy, việc quy định đăng ký biến động trong trường hợp này làcần thiết, vừa hạn chế tranh chấp, vừa dam bảo quyền lợi của các bên trong quátrình sử dụng đất
Hai là, Luật đất dai năm 2013 b6 sung quy định về việc chuyên hình thức từthuê đất sang giao đất và ngược lại
Nếu Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định trường hợp đăng ký biến động khichuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền thì Luật đất đainăm 2013 đã bồ sung quy định về việc chuyền từ hình thức Nhà nước cho thuê đấtthu tiền thuê đất hằng năm sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất sang thuê đất nham phù hop với thực tiễn sử dụng đất và quản lý chặt chẽmọi biến động về đất đai trong quá trình sử dụng
Ba là, Luật đất đai năm 2013 bãi bỏ quy định về đăng ký biến động khi Nhànước thu hồi đất
Thực chất, đây là trường hợp đăng ký biến động do Nhà nước thu hồi mộtphần đất đang sử dụng dẫn đến sự thay đổi về diện tích của thửa đất Việc này đãđược Luật đất đai 2013 gộp chung vào quy định về tách thửa, hợp thửa nên đã bãi
bỏ trường hợp này.
Bon là, Luật dat dai năm 2013 bố sung quy định đăng ky thay đổi quyền sửdụng đất theo kết quả hòa giải thành; theo quyết định của Tòa án, quyết định thihành án, kết quả bán đấu giá; đăng ký chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồngthành của quyền sử dụng đất chung hoặc chia tách quyền sử dụng đất chung
Thực tế, Luật đất đai năm 2003 có quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhậnđối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành, giải quyết
