Ộ BỘ TƯ PHÁP
TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HA NOI
QUÁ TRÌNH PHAT TRIEN PHÁP LUẬT DAT DAI VIỆT NAM TỪ NAM 1945 DEN NAY
Chu nhiém dé tai: PGS TS Nguyén Quang Tuyén Thu ký dé tài: ThS Đỗ Xuân Trọng
Hà Nội - 2017
Trang 2NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THUC HIEN DE TÀI
Hoc vién Chinh tri
3 | PGS TS Trần Thi Minh Châu | Quốc gia Hồ Chi | Tác giả Chuyên dé 01 Minh
- Hội Khoa học Đất Đông tác giả
4 TS Nguyên Đình Bông `
Việt Nam Chuyên đề 02 - Tổng cục Quản lý Đông tác giả
5 Ths Nguyễn Thị Thu Hong fl.
Dat dai Chuyén dé 02
Trang 3MỤC LỤC
Trang PHAN I: Báo cáo tông thuật - ¿52-5 S: 2222 2122122121222121211121212111112E rte PHAN II: Các chuyên đề nghiên cứu + ¿©2522 2EEE2EEE2 2221212121212 74
Chuyên dé 1: Pháp luật Việt Nam về chế độ sở hữu dat dai.
Tác gia: PGS TS Tì An Thị Minh CHAU vecccccececsccsssevesvecssesveesssescsssevssesvesveasevesesseeees 74 Chuyên đề 2: Pháp luật quản ly Nhà nước về dat đai 1945 - 2015.
Tác giả: TS Nguyễn Đình Bỏng Ths Nguyễn Thị Thu Hông - 141
Chuyên đề 3: Pháp luật về sử dung đất dai ở Việt Nam từ năm 1945 - nay.
Tác gia: PGS TS Nguyễn Quang THyỄNn -©55252S52 S2 2S 2E EtEEEEEEtrrrrreo 190
8059/9125 241
DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO 1 ecececesecececscsescecscececececescscecscecscseseavsvevens 246
Trang 4PHẢN I
BAO CÁO TONG THUAT
Trang 5BAO CAO TONG THUAT DE TÀI
NGHIEN CUU KHOA HOC CAP TRUONG
Dé tai: PHAP LUAT DAT DAI VIET NAM TU NAM 1945 - NAY
1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu
1.1.Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai có tác động, ảnh hướng mạnh mẽ đến toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội của đất nước Hệ thống pháp
luật đất đai ra đời đã góp phan tích cực thúc day sự phát triển đất nước; công tác quản
lý nhà nước về đất đai từng bước đi vào nề nếp; quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và bảo hộ: thị trường BĐS được hình thành và phát triển không chỉ giải quyết bài toán đất đai cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội mà còn biến đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước v.v.
Đặc biệt hệ thống pháp luật dat dai trong thời kỳ đổi mới toàn điện dat nước đã có bước phát triển mạnh mẽ với việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất; xác lập
khung pháp lý bình dang về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể sử dung đất; nâng cao
tính công khai, minh bạch thông tin vẻ dat dai đi đôi với cải cách mạnh mẽ thủ tục
hành chính vé dat đai, chú trọng việc tham vẫn của người dân, dé cao trách nhiệm giải trình của cơ quan công quyền và hướng tới việc xác lập mô hình quản trị đất đai hiện đại v.v Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, qua thực tiễn thi hành cho thấy hệ
thống pháp luật đất đai còn bộc lộ một số khiếm khuyết, hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu
của công cuộc đây mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước và hội nhập quốc té Song hành với sự ra đời va phat triển của chế độ dân chủ, nhân dân; hệ thống pháp luật dat dai đã ghi dấu ấn đậm nét trong lịch sử lập pháp Việt Nam Nhân kỷ niệm 70 năm thành lập Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (ngày 06/01/1946 -ngày 06/01/2016) và chuẩn bị kết thúc năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết Đại hội
Đảng toàn quốc lần thứ XII là dịp dé chúng ta đánh giá, nhìn nhận lich sử xây dựng và
phát triển hệ thống pháp luật đất đai nhằm nhận diện những thành tựu và những hạn chế; trên cơ sở do, đề xuất các giải pháp tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này
trong thời gian tới.
Trang 6¡.2 Hệ thống pháp luật đất đai nhận được sự quan tâm nghiên cứu tìm hiéu của
giới Khoa học xã hội nói chung và giới luật học nói riêng Thời gian qua đã có hàng
ngàn các công trình khoa học sách chuyên khảo tham khảo, bài nghiên cứu bài báo v.v ở những cấp độ quy mô khác nhau được công bố Nội dung các công trình khoa
học này khu trú vào một số lĩnh vực cụ thê như chế định sở hữu đất đai nói chung và chế định sở hữu toàn dân về đất đai nói riêng; chế định quản lý nhà nước về đất đai; chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; chế định về chế độ sử dụng các loại đất; chế định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và chế định xử lý vi phạm pháp luật đất đai & giải quyết tranh chấp đất dai Tuy nhiên các công trình
khoa học liên quan đến hệ thống pháp luật dat đai được công bố dé cập đến từng khía
cạnh cụ thể từng chế định cụ thể mà dường như chưa có nhiều công trình tìm hiểu một cách toàn diện, day đủ có hệ thống các lĩnh vực của hệ thống pháp luật dat dai trải dài trong khoảng thời gian 70 năm hình và phát triển (năm 1945 - năm 2016) tiếp cận phương pháp nghiên cứu hệ thống nhăm đưa ra một “bức tranh “ khái quát quá trình
hình thành và phát triển của lĩnh vực pháp luật này Đồng thời, nhận diện những thành tựu, kết quả đạt được và những hạn chế, yêu kém dé khuyến nghị giải pháp khắc phục
góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phục vụ đắc lực sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước trong giai đoạn mới Đây là một lý do lý giải sự cần thiết của việc
nghiên cứu đề tài.
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Do đất đai có vị trí và tầm quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội v.v; nên hệ thong pháp luật đất đai luôn nhận được sự quan tâm tìm hiểu, đánh giá của
công luận xã hội nói chung và của giới luật học nói riêng Thời gian qua đã có rất nhiều công trình khoa học, các bài nghiên cứu, sách báo pháp lý, giáo trình của các cơ
sở đào tạo luật học tìm hiểu đánh giá về hệ thống pháp luật đất đai ở những khía
cạnh và cấp độ khác nhau được công bố mà tiêu biểu có thể kể đến một số công trình khoa học dưới đây:
Thứ nhất, nhóm các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong nước,
bao gồm:
i) PGS.TS Pham Duy Nghĩa: Chuyên khao Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội - 2004.
ii) PGS.TS Tran Quốc Toản (chu biên): Đôi mới quan hệ sở hữu dat dai - Lý
luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2013.
Trang 7ii) PGS.TS Dinh Xuân Thao (chu biên): Hoàn thiện chế định sơ hữu toàn dân về dat dai o Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội- 2011.
iv) Uy ban Thuong vu Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện Rosa Luxem burg (CHLB Đức): Tiếp tục đôi mới chính sách, pháp luật đất dai trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Ky yếu Hội thảo), Nxb Lao động, Hà
v) PGS.TS Vũ Văn Phúc (chủ biên): Những vấn dé vê sở hữu quan lý và sử
dung đất dai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2013.
vi) Dé tài Nghiên cứu Khoa học cấp Nhà nước: Một số van dé về đổi mới quan
hệ sơ hữu dat dai do TS Trần Quốc Toản (Chủ biên), Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội
vii) PGS.TS Nguyên Quang Tuyến: Những điểm mới trong nội dung các quy
định về đất dai, TN&MT của Hiến pháp năm 2013 và vấn đề tô chức triên khai thực
hiện, Tạp chí Luật học - Đặc san tháng 9/2014 về Hién pháp nước CHXHCN Việt Nam (2013) bước tiễn mới trong lịch sử lập hiến Việt Nam.
viii) TS Phạm Văn Võ: Chế độ pháp lý về sở hữu và quyên tài sản đối với đất dai, NXB Lao động - 2012.
ix) Nguyen Van Khanh: On the Land Ownership in Vietnam - VNU Universityof Social Sciences and Humanities, Number 1(2013); Page | - 16
x) Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Dat: Mot số van dé về sở hữu ở nước ta hiện nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2004.
xi) Nguyễn Văn Sửu: Đối mới chính sách đất đai ở Việt Nam - Từ lý thuyết đến thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2010.
xii) Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dich dân sự, thương mại về đất dai, Luận án tiễn sĩ luật học của Nguyễn Quang Tỉ uyễn - Trường Đại học
Luật Hà Nội (năm 2003).
xili) Pháp luật về thé chấp quyên sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiễn sĩ luật học cua Nguyên Thị Nga - Viện Nhà nước và Pháp luật (Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam) (năm 2009).
xiv) Quyên sử dung dat trong thị trường BĐS ở Việt Nam - Những van dé lý
luận và thực tiễn Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung - Trường Đại học
¬
Trang 8Luat Hà Noi (Năm 2011)iv) Cơ sơ lý luận và thực tien về tặng cho quyên su dụng đất,
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Hải An - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội (năm 2011).
xv) Pháp luật về chuyên nhượng quyên sw dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Luận án tiến sĩ luật học cua Nguyễn Thị Hồng Nhung - Trường Đại học
Luat Hà Nội (năm 2012).
xvi) Chế định quyên sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Cam, Trưởng Đại học Luật Hà Nội (năm 1997).
xvii) Thị trường quyên sie dụng đất của ThS Bùi Tuyết Mai, Nxb Lao động, Ha Nội- 2006.
xviii) Quyên sư dụng đất - một khái niệm pháp lý, một khái niệm kinh té của Lê
Văn Tứ - Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, Số 9 -1997.
xix) Bàn về quyên và nghĩa vụ cua người sử dụng đất của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến & ThS Nguyễn Xuân Trọng - Kỷ yếu Hội thảo “Ky niệm 65 năm ngành
TN& MT” - Tổng cục Quản lý Đất dai, Bộ TN& MT, Hà Nội - 2010.
xx) Pháp luật về quyên và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, Luận
văn thạc sĩ luật học của Phạm Thu Thủy - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (năm 2001).
xxi) Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý (2000), Chuyên đề: Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyên sử dụng đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chi Minh, Thông tin Khoa học Pháp lý (3).
xxii) Trưởng Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật dat dai - C.hương TỪ Dia vị
pháp ly của người sử dung đất (từ Trang 177 - Trang 286), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội- 2008.
xxiii) Truong Đại học Luật Hà Nội: Đề tài Nghiên cứu Khoa học cấp Trưởng:
Hoàn thiện pháp luật về quyên của người sử dụng dat trong lĩnh vực dau tư do TS Nguyễn Thi Nga - Chu nhiệm, Hà Nội - 2011.
xxiv) ThS Nguyễn Ngọc Minh: Những sửa đôi, bồ sung cơ bản về chế định
quyên và nghĩa vụ của người sứ dụng đất trong Luật dat đai năm 2013 - Tạp chi Luật
học, Đặc san thang 11/2014 về Luật đất dai năm 2013.
Trang 9xxv) Tong cục Địa chính (nay là Bộ TN@& MT) - Viện Nghiên cứu Đại chính (nay
là Viện Chính sách, chiến lược TN& MT) (2000), Báo cáo tong hợp kết qua nghiên cứu dé tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sơ khoa học cho việc hoạch định các chính sách và
sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Hà Nội.
xxvi) PGS.TS Dé Văn Đại: Giao dịch về quyên sit dung dat: Những bat cập va
hướng sưa đôi Luật Dat đai (2012) - Thông tin Khoa học - Trang thông tin điện tir
Trưởng Đại học Kiêm sát Hà Nội.
xxvii) Nguyễn Thị Hông Nhung: Những điểm mới của Luật đất đai năm 2003 về
chuyén quyên sử dụng đất (2004) - Luận văn thạc sĩ luật học, Trưởng Đại học Luật Hà
Nội) v.v.
Thứ hai, nhóm các công trình nghiên cứu do các học giả nước ngoài các tô chức quốc tế, tổ chức phi Chính phủ thực hiện, bao gồm:
i) In sun Yu: Luật và xã hội Việt Nam thé ky XVII - XVIII, NXB Khoa hoc xã hội, Hà Nội - 1994.
ii) A Haroon Akram - Lodhi: Peasants believe in facts, not theories: Landmarkets and rural livehoods in Vietnam, UNDP: Pro ject GLO -03-G04: Land reformand poverty reduction, 2005.
iii) K, Deininger and S.Jin: Land sales and rental markets in transitition:
Evidence from rural Vietnam, World Bank: Policy Research Working Paper, No.3013,2003.
iv) John Kennedy School of Government: Lựa chon thành công: Bài hoc từ Đồng A và Đông Nam A cho tương lai của Việt Nam, Chương trình Nghiên cứu châu
A, Dai hoc Harvard, 2008.
v) Gillespie, J, 2014, Narrating land disputes in three Vietnamesecommunities, in Resolving Land Disputes In East Asia: Exploring the Limits of Law,eds Hualing Fu and John Gillespie, Cambridge University Press, Cambridge UK, pp.291-314.
vi) Gillespie, J., 2014, Social consensus and the meta-regulation of land-takingdisputes in Vietnam, Journal of Vietnamese Studies [P], vol 9, issue 3, University of
California Press Journals Division, Berkeley CA USA, pp 91-124 View Publication.
Trang 10vii) Gillespie, J., 2011, Exploring the Limits of the judicialization of urban land
disputes in Vietnam, Law & Society Review [P], vol 45, issue 2, Wiley-Blackwell,
United States, pp 241-276 View Publication.
vill) Gillespie, J., Fu, H, Nghĩa, P.D., 2014, Land-taking Disputes in East Asia:
A Comparative Analysis and Implications for Vietnam, United Nations Development
Programme (UNDP) Vietnam, Hanoi Vietnam, pp 1-75.
ix) Asian Development Bank, 2011, Support to Vietnam Land Law Study.
x) Foerster, E., and U.Apel 2004 “Customary Land Use in Viet Nam” Reportof a World Bank - commissioned study World Bank in Vietnam.
xi) World Bank, 2008, Land policyin Vietnam: Current status and key
challenges A stocktaking paper.
xii) Ngân hàng Thế giới, Dai sứ quan Dan Mach, Đại sit quán Thuy Điển,
2011, Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quan lý đất dai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia.
xiii) Ngân hàng Thể giới, UK - Aid, Trung tâm Nghiên cứu chính sách và Phát triên (Depocen), 2010, Báo cáo khảo sát, tình hình công khai thông tin trong quản lý
đất dai.
xiv) Ngân hàng Thế giới, 2011, Cơ chế nhà nước thu hồi dat và chuyển dịch dat
dai tt nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cán, định giá dat va giải quyết khiêu nại
của dân.
xv) Dougas Diamond: A comments of World Bank’s Experts on the policy and Land Law Vietnam - TS Trần Quoc Toản (1993) (chu biên), Mot số van đề về đổi mới
quan hệ sở hữu đất đai - Phân thứ 2: Quan hệ đất đai nhìn từ kinh nghiệm thể giới, Tạp chi Thông tin Ly luận, Hà Nội.
xvi) Hồ Tài Tâm va Mark Sidel: Hue - Tam Ho Tai and Mark Sidel: State, Society and the Market in Contemporary Vietnam (Property, power and Values) -Routledge - Taylor and Francis Group - LON DON and NEW YORK - 2013.
xvii) Nancy Ann Wiegersma: Land tenure and land reform: A history of
property and power in Vietnam PhD dissertation, University Micofilms International,Ann Arbor, Michigan, U.S.A, 1976.
xviii) Willian Bredo: Land reform in Vietnam, Working Paper, Volume VI, Part! of 2, California: Standford Research Institu, 1968.
xix) Penny Abbott anh Jill Stanford, Ann Marie Franjic (2006), Vietnam Land
Administration 451- 418 University of Melbourne, Vietnam Land Administration Project
Trang 1111" May image, Department of Geomatics The University of Melboure,ww oicrrf.org.document.asp.
xx) Ngân hàng Thể giới, 2012: Sửa đôi Luật dat dai dé thúc đây phát triên bên
vững ở Việt Nam - Bản tóm tắt các khuyến nghị chính sách tru tiên rút ra từ các nghiên
cứu cua Ngân hàng Thê giới
xxi) Tô chức Oxfam tại Việt Nam, 2013: Báo cáo về tham vấn cộng đồng góp ý
kiến Dự thảo Luật đất dai năm 2003 sưa đổi v.v.
Những công trình trên đây đã phân tích cơ sở lý luận cơ sở thực tiễn của việc ra
đời các chế định về sở hữu đất đai nói chung và sở hữu toàn dân về đất đai nói riêng: bình
luận đánh giá các quy định về quản lý nhà nước về dat đai: phân tích, luận giải các quy
định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; đánh giá thực trạng pháp luật về sử
dụng các loại đất v.v Trên cơ sở đó, các tác giả đưa ra giải pháp nhăm góp phần hoàn thiện các chế định cụ thể của hệ thống pháp luật đất đai Tuy nhiên tìm hiểu thực trạng pháp luật đất đai một cách có hệ thống, toàn diện trên khía cạnh lý luận và thực tiễn trong suốt quá trình hình thành và phát triển trong 70 năm (từ năm 1945 - năm 2015) thì dường như chưa có công trình nào như vậy được công bố Trên cơ sở kế thừa những kết quả của
các công trình khoa học liên quan đến dé tai được công bố, Nhóm tac giả đi sâu nghiên
cứu, tìm hiểu pháp luật đất đai Việt Nam : 70 năm hình thành và phát triển (từ năm 1945 -năm 2015).
3 Mục đích nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu nhăm đạt mục đích đánh giá quá trình phát triển hệ
thống pháp luật đất đai Việt Nam trong hơn 70 năm (từ năm 1945 - nay) nhận diện những kết quả, thành tựu và những hạn chế, khiếm khuyết; khuyến nghị các giải pháp
mang tính định hướng cho việc hoàn thiện và phát triển hệ thống pháp luật đất đai Việt
Nam trong thời gian tới.
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đi tượng nghién cứu
4.1.1 Đối tượng nghiên cứu chung
Đề tài tập trung nghiên cứu đánh giá nội dung của Luật đất dai và các văn bản hướng dẫn thi hành (bao gồm nghị định thông tu) trong 70 năm hình thành va phát triển (từ năm 1945 - nay).
Trang 124.1.2 Doi tượng nghiên cứu cụ thê
Do phạm vi nghiên cứu của đề tài rất rộng và trong khuôn khô có hạn của một dé tài nghiên cứu khoa học (NCKH) cấp Trường: nên nhóm tác giả tập trung vào 03
đối tượng nghiên cứu cụ thê sau đây: Mới /a, nghiên cứu chế định sở hữu đất dai của
hệ thong pháp luật đất đai trong 70 năm (từ năm 1945 - năm 2015); Hai là, nghiên cứu
chế định quản lý nhà nước về đất đai của hệ thong pháp luật đất dai trong 70 năm (từ
năm 1945 - năm 2015); Ba /a, nghiên cứu chế định về sử dụng đất đai của hệ thống pháp luật đất đai trong 70 năm (từ năm 1945 - năm 2015).
4.2 Phạm vi nghiên cứu và cách thức tiếp cận, nghiên cứu
Dé tài giới hạn phạm vi nghiên cứu vào 03 van dé cơ bản của pháp luật đất dai bao gồm: Chế định sở hữu đất đai; chế định quản lý nhà nước về đất đai; chế định sử
dụng đất đai.
Cách thức tiếp can, nghiên cứu được Nhém tác giả được xác định là chia quá
trình hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai thành các giai đoạn để đánh gid, nghiên cứu Các giai đoạn này được phân chia dựa trên thời điểm ban hành các bản hién pháp gồm: Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 Bởi lẽ, trong hệ thống pháp luật Việt Nam thì Hiến pháp được xác định là đạo luật gốc Hệ thống pháp luật đất đai được hình thành và phát triển dựa trên các quy định của các bản Hiến pháp này.
Cách thức tiếp cận, nghiên cứu được xác định là: 1) Nêu những nội dung cơ bản
của 03 chế định pháp luật trên đây ở từng giai đoạn; ii) Đánh giá xu hướng vận động va phát triển của các chế định pháp luật này; iii) Khuyến nghị giải pháp hoàn thiện
pháp luật đất đai tham chiếu với những vấn đề pháp lý mới đặt ra trong thời kỳ dây
mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế.
5 Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp chủ yếu được sử dung trong quá trình nghiên cứu dé tai, bao
- Phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ
nghĩa Mác - Lê nin.
- Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu dé tài còn sử dụng một số phương pháp cụ thê
sau: 1) Phương pháp so sánh; 11) Phương pháp phân tích bình luận: iii) Phương pháp
Trang 13đánh giá tông hợp: iv) Phương pháp lịch sư thống ké; v) Phương pháp quy nap; vi)
Phương pháp diễn giải v.v
6 Dự kiến đóng góp mới của đề tài
Đề tài được hoàn thành sẽ có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:
- Tập hợp hệ thống hóa và phát triên cơ sở lý luận hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong 70 năm (từ năm 1945 - nay).
- Đánh gia thực trang và khuyến nghị giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật
đất đai Việt Nam trong 70 năm (từ năm 1945 - nay) trên các lĩnh vực pháp luật cụ thé
sau: i) Ché định sở hữu dat đai: ii) Chế định quản lý nhà nước về dat đai; iii) Chế định sử dụng đất đai.
- Các sản phẩm nghiên cứu của đề tài gop phan bô sung vào hệ thống học liệu giảng dạy môn Luật đất dai và bé sung vào hệ thông sách tài liệu của thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội để phục vụ cho việc giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học.
- Đề tài là tài liệu tham khảo b6 ích cho học viên cao học, nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật đất đai và là tài liệu tham khảo bồ ích cho các nha quản lý, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta v.v.
7 Các cộng tác viên tham gia đề tài
1 TS Nguyễn Dinh Bồng
2 PGS TS Trần Thị Minh Châu 3 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến
Trang 14NOI DUNG 1 PHAP LUAT VE SO HUU DAT DAI
1.1 Nhận thức chung về chế độ sở hữu dat đai 1.1.I.Nhận thức về sở hữu
Dưới giác độ luật học, sở hữu là sự thừa nhận của xã hội đã được luật hóa (hoặc tập quán hóa) quyền của chủ thể được coi là chủ sở hữu đối với một vật nhất định (gọi là tài sản) phân biệt với quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với vật đó Có nhiều cách khác nhau trong phân định quyền của chủ sở hữu đối với vật Theo lý
thuyết “vat quyền”, thì quyền trên tài sản của mình gọi là quyền sở hữu Quyền trên tài
sản của người khác được gọi là vật quyền khác (hay vật quyền hạn chế).Theo cách
phân định của Bộ luật Dân sự Việt Nam (năm 2015), quyền sở hữu gồm: quyền chiếm
hữu; quyền định đoạt và quyền sử dụng Quyền chiếm hữu cho phép chủ sở hữu loại trừ người khác ra khó: vật mà anh ta sở hữu Quyền này được luật pháp bảo hộ hoặc được thừa nhận theo tập quán Quyền định đoạt cho phép chủ sở hữu có thể trao cho người khác quyền chiếm hữu của mình với các điều kiện giao kết giữa hai bên Các điều kiện giao kết này
thường cũng được luật pháp bảo hộ hoặc được mọi người thừa nhận theo thông lệ Quyền su dụng cho phép chủ sở hữu tac động dưới hình thai nào đó vào vật sở hữu nhằm phục
vụ nhu câu của chủ sở hữu Tùy theo vật sở hữu mà phương thức sử dụng có thể khác
nhau Trong đời sống thực tại, tùy theo các mối quan hệ giao kết giữa các chủ thể khác
nhau một trong ba quyền này có thê được chủ sở hữu ủy quyền cho những người khác theo hợp đồng ủy quyền Vì thế, thực thi quyền của chủ sở hữu có thể không chỉ là cá nhân hay một nhóm người đồng sở hữu, mà còn bao gồm rất nhiều người trong chuỗi
các quan hệ ủy quyền theo quy định của pháp luật Khi ủy quyền cho người khác, chủ
sở hữu chỉ có thể giữ được một phần quyền của mình theo hợp đồng ủy quyền Người được ủy quyền không có quyền sở hữu đầy đủ đối với tài sản nhưng có một số quyền
do chủ sở hữu giao cho Người chủ sở hữu hợp pháp tài sản có quyền kiểm tra, giám
sát người được ủy quyền theo nội dung hợp đồng ủy quyền 1.1.2 Nhận thức về chế độ sở hữu đất đai
Theo quan điêm luật học, sở hữu dat dai là quyên của chủ sở hữu doi với một
diện tích dat ở một vị trí nhát định trên vỏ trái dat về các phương điện chiêm hữu, sử
dụng, định đoạt nhăm thỏa mãn nhu cau cua chủ sở hữu dat, động thời đảm bảo các
Trang 15quyền cua người khong phai chu sơ hữu có liên quan đến thưa dat đó theo quy địnhcua pháp luật.
Do đất đai là một “vat” đặc biệt nên sở hữu dat dai cũng đặc biệt cả về phương diện ché độ lẫn hình thức sở hữu Tinh chất đặc biệt của sở hữu đất đai thể hiện trên các mặt sau đây: Mot là, dat dai luôn có trước cả người sở hữu nó Do do, quyền sở hữu đất trước hết phải thuộc về nguoi chiếm hữu dat hợp pháp: Hai /d, việc loại trừ người khác ra khỏi quyền đối với đất khá khó khăn, trong nhiều trường hợp đòi hỏi chi phí lớn để ngăn can những người muốn lấn chiếm nhất là khi hệ thống pháp luật và thực thi pháp
luật không đủ sức bảo vệ người chủ sở hữu; Ba /à, quyền sở hữu đất cho phép chủ đất
thu địa tô mà không cần đầu tư Do quỹ đất có hạn trong khi dân số và nhu cầu sử dụng dat tăng lên, nên địa tô có xu hướng tăng làm cho giá cả của đất có xu hướng
tăng lợi ích của chủ đất vì thế cũng tăng lên Ngược lại, trong điều kiện sản xuất khó khăn nhu cầu thuê đất giảm, chủ sở hữu đất có thể giảm địa tô đến mức rất thấp tùy
thuộc vào độ rủi ro khi cho thuê dat; Bon /à, đất với tư cách tài sản của chủ đất, có thé tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS) Mức độ tham gia của đất vào thị trường BDS không chỉ phụ thuộc vào mức độ thé chế hóa quyền của chủ sở hữu đất
bang hệ thống pháp luật quốc gia, mà còn phụ thuộc vào hình thức sở hữu đất.
1.1.3 Đặc điểm của chế độ sở hữu toàn dân về đất dai ở nước ta
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta phải được hiểu là thể chế hóa bằng pháp luật về quan hệ sở hữu đất đai với đặc trưng là cơ chế phân chia quyền của chủ sở hữu giữa các chủ thể khác nhau, trong đó Nhà nước có vai trò đặc biệt cả với tư cách đại diện chủ sở hữu lẫn tư cách cơ quan quản lý đất đai thống nhất trong cả nước Theo pháp luật của Việt Nam công dân Việt Nam (một người hoặc nhóm người) chỉ có một SỐ
quyền hạn chế của chủ sở hữu, phan quyền còn lại thuộc về các cơ quan nhà nước khác nhau (theo cơ chế phân cấp trong bộ máy quản lý nhà nước) Sở hữu toàn dân về đất đai
bao gồm hai lớp quyên: quyên tối thượng của Nhà nước trong quyết định giao đất cho
ai, thu hồi đất của ai - tức là quyết định ai được tham gia vào hệ thống các chủ thể thực
thi quyén chủ sở hữu đất; quyền quyết định mục dich, phạm vi sử dụng đất theo quy
hoạch; quyết định lợi ích của các bên trong giao dịch về đất với cơ quan nhà nước (giá
đất, thuê đất) Công dân Việt Nam, với tư cách đồng sở hữu đất, chỉ có một số quyền hạn chế của chủ sở hữu: đó là quyền chiếm hữu đất trong thời hạn được Nhà nước giao;
quyển sử dụng đất theo quy hoạch trong thời gian được giao; quyền định đoạt hạn chế
Trang 16dưới hình thức cho thuê chuyên nhượng đề thừa kế quyền sử dụng đất theo quy hoạch và thời hạn dược Nhà nước giao đất.
Nếu các cơ quan nhà nước được phân chia các quyền khác nhau trong vai trò đại diện cho sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý đất đai trên cả nước, thì công dân Việt Nam được nhận dat dé sur dụng và định đoạt trong khuôn khô hạn ché theo luật dưới các hình thức: gia đình doanh nghiệp tô chức chính trị, xã hội Mỗi hình thức nhận quyền
sử dụng đất khác nhau có quyền hạn khác nhau Mỗi cơ quan nhà nước được giao nhiệm vụ Khác nhau trong hệ thong hiện thực hóa sở hữu toàn dân về dat đai.
1.2 Chế định của pháp luật về sở hữu đất đai trước cách mạng tháng tám năm
Theo truyền thống, quyền sở hữu tối cao về toàn bộ ruộng đất trong cả nước
thuộc về nhà vua bởi vì vua có toàn quyền trưng dụng và điều chỉnh quyền sở hữu về ruộng đất trong phạm vi cả nước Tuy nhiên, nhà vua chỉ trực tiếp quản lý các loại ruộng sơn lăng tịch điền, đồn điền, quan điền quan trại Về quyền chiếm hữu đây là
đất do các cơ quan của Nhà nước độc chiếm Tuy nhiên, cơ quan nhà nước không trực tiếp canh tác mà sử dụng nông phu binh lính, phạm nhân để cày cấy Sản phẩm thu
hoạch từ ruộng công được nộp vào kho của Nhà nước Nếu người dân lén cày cấy trộm
ruộng đất công của Nhà nước sẽ bị phạt nang’ Mot phan ruộng, vốn của các công xã
trước kia, được giao cho chính quyền cấp xã quản lý và định kỳ chia cho các hộ gia
đình trong làng, xã sử dụng Người sử dụng đất công của làng phải nộp tô (tiền và lao dịch), thuế cho Nhà nước Triều đình nhà Nguyễn có chủ trương mở rộng diện tích đất công của làng, coi đó là điều kiện ôn định xã hội ở nông thôn Thực hiện chủ trương này, triều đình tiễn hành giao đất bị bỏ hoang, đất bãi bồi cho lang xã sung vào đất
công của làng” Dé bảo vệ ruộng dat công làng xã, Nha nước đã ra lệnh cam không
được bán đứt hay cầm cố ruộng đất công làng xã Chang hạn, lệnh cắm ban hành vào
năm 1803 nêu rõ: “Theo lệnh cũ thì công điên, công thô cho dân gian, quán cap dem
Nguyễn Văn Thanh Hoàng Việt luật lệ Tập H NXB Văn hóa, Hà Nội, 1994, trang 305-307.
? Sắc chiếu năm Minh Mạng thứ 3 (1822) quy định, đối với các ruộng xuất phòng (tức ở những nơi đóng đồnbinh) bị bỏ hoang từ lâu nay cho phép được sát nhập vào các làng xã lân cận để làm thành công điền, đem chiacho xã dân cày cấy Sắc chiếu năm Minh Mạng thứ 8 (1827) còn quy định đối với những dòng sông cũ đã đượcbôi lấp và có thé cày cay được thi cho phép sát nhập vào các lang xã lân cận dé chia cho xã dan canh tác và nộp
thuế cho nhà nước Và Sắc chiều năm Minh Mạng thứ 17 (1836), nhà vua một lần nữa quy định, đối với đất lở vàđất béi cho phép dân các xã có đất bị lờ xuống sông được phép khai khan những bãi tân bồi do phù sa của những
nơi đất lở và bôi thành dé làm thành công điền ban xã Deloustal Sưu tập các sắc lệnh chính yếu về luật pháp
triều Nguyễn Dẫn theo: Vũ Văn Mẫu Cé luật Việt Nam lược khảo Quyển II Trường Đại học Luật khoa SàiGòn xuất bản, Sài Gòn, 1968 trang 160.
Trang 17bán riêng là có tội "” Phần lớn ruộng dat đã phong cấp cho quan lại và ruộng đất do
nông dân khân hoang hoặc nhượng bán lại cho nhau được sử dụng như ruộng tư Pháp
luật của triều Nguyễn có nhiều điều khoản bảo vệ quyên tư hữu ruộng đất cũng như
quy dịnh nghĩa vụ tô thuế đối với ruộng dat tư hữu Ý Theo do, tất cả ruộng đất tư hữu của quý tộc quan lại, nhân dân đều phải nộp thuế cho Nhà nước theo biểu thuế đối với
ruộng đất tư Ngay cả đối với ruộng tư của những ngườitrong họ nhà vua cũng phải
chịu thuế Đối với những trường hợp bị thiên tai, mat mua, luật pháp triều Nguyễn
cũng cho phép việc miễn giảm thuế đối với chủ ruộng đất tư”.
1.3 Chế định của pháp luật về sở hữu dat đai giai đoạn 1945 -1975
Sau Cách mạng tháng Tám, Hiến pháp năm 1946 ra đời đã tuyên bố Nhà nước
bảo hộ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam (Điều 12) Suy ra trong lĩnh vực
đất đai, Nhà nước bảo hộ quyền tư hữu về ruộng đất Tuy nhiên, Chính phủ cách mạng bảo hộ quyền tư hữu ruộng đất của các giai cấp khác nhau theo chính sách khác nhau Chăng hạn đối với địa chủ và tư sản mại bản, Nhà nước chủ trương vận động họ hiển đất hoặc trưng dụng đất của họ chia cho nông dân Chang hạn như Nhà nước có ban
` Quốc sử quán triều Nguyễn Dai Nam thực lục chính biên Tập III NXB Sử học, Hà Nội, 1963, trang 126
` Luật Gia Long quy định về tư hữu ruộng dat trong Quyển 3 với nhan dé là Hộ luật, trong đó có nhiều điều
khoản liên quan đến vấn đề ruộng đất tư hữu Ngoài ra, Luật Gia Long còn quy định các điều khoản tránh tình
trạng bỏ hoang ruộng đất Điều 87 Luật Gia Long quy định phàm đem bán trộm ruộng đất của người khác, hoặc
đem ruộng đất xâu của mình đánh tráo ruộng đất tốt của người khác, mạo nhận ruộng đất của người khác làm
ruộng đất của mình, chấp giữ sau thời hạn những ruộng đất người ta bán thục cho mình và cả việc xâm chiêm
ruộng dat của người khác đều bị trị tội Con cháu đem bán lén ruộng đất thờ cúng do ông bà tổ tiên để lại thì xử
chiếu theo luật vẻ tội bán lén tài sản hương hoa và đem sung lính, phát phối ra biên giới xa Nếu người mua biếtrõ sự việc bán lén nhưng vẫn mua, hoặc củng với người con cháu bàn lập mưu kế để mua thì cũng bị tội y như
người con cháu phạm tội đó Nhà nước thu hồi tài sản để giao trà lại cho trưởng tộc quản lãnh, còn tiền bán thì bịtịch thu đem sung công Nếu củng tranh chấp đất đai, việc chưa được giải quyết rõ ràng, mà đem điền sản đó nóidối là của mình, mờ ám hién tặng cho quan trên, hoặc người có thế lực quan trọng, thì cả người hiến lẫn ngườinhận đều bị phạt Điều 90 Luật Gia Long trừng phạt tội lén lút cày cấy ruộng tư của người khác, trừng phạt đốivới tội ăn trộm dưa và quả trong trong vườn ruộng của người khác Điêu 9] Luật Gia Long trừng phạt vẻ tội hủy
hoại những mùa màng trên ruộng của người khác.
Trích theo"Huỳnh Công Ba: Chế định về tài sản ruộng đất trong pháp luật triều Nguyễn, Tạp chí Khoa học của
Đại học Hué, số 51/2009
° Điều 84 Hoàng Việt luật lệ quy định đối với ruộng đất do người trong họ nhà vua mua ở các làng xã và giao
cho quan trang quan lý việc canh tác, nhưng nêu quản trang dựa vào uy thế của chủ không chịu nộp thuế cho
chính quyền dia phuong thì dem người quản trang đó ra xử tội theo luật công than ân lậu ruộng đất Nếu người
tông thất biết mà vần chấp chứa thì giao cho nha môn sát nghị, nhưng van truy thu tiền thuế Néu quan quan ở
địa phương a tong che dau thì quan doanh tran nơi đó được phép tham tau lên vua dé giao cho bộ nghị xử Điều
86 Luật Gia Long quy định: các ruộng đất tư của nhà các quan công thân phải nộp thuế Theo đó, núi và ruộngđất của các công thần do vua ban cấp dé ân thưởng thì không phài chịu thuế và được ghi vào số riêng Cònnhững ruộng đất tư Của các công thần mua lại của các tư nhân thì phải chịu thuế giống như ruộng dân Nếu trái
lệnh, âm mưu che giâu thì người quan trang phải tội Ruộng đất trốn thuê thì bị đem sung công, nhưng vẫn phảitruy thu tiền thuế nộp vào kho của nhà nước Nếu Lý trưởng và quan lại hữu quan hùa nhau khám xét không
thực, hoặc biết mà không chịu tô cáo thì cũng phải tội giống như người quản trang.
* Điều 85 Luật Gia Long quy định ruộng bi tai ương mắt mùa do hạn hán, lụt lội hay sâu hại căn phá thì nên
miễn thuế ruộng đất Néu Lý trưởng hoặc Giáp thủ ở nơi ấy thông đồng với nhau thêm bot, đem ruộng thu hoạchđược bảo là ruộng hư hại, hoặc ngược lại, đem ruộng bị hư hai bảo là ruộng thu gặt được dé làm chuyện gian dỗi
với quan trên hoặc là để hại dân, thì đều phạt đánh và bãi chức, không kể thứ bac.
13
Trang 18hành Sắc lệnh giảm tô va dua ra chi thị chia ruộng đất tại các đôn điền trại ấp vắng
chủ cho nông dân v.v Tiếp do, vào năm 1957 miền Bắc cơ bản hoàn thành cải cách ruộng đất Ở thành thị, Chính phủ vẫn thừa nhận tư hữu đất ở, đất kinh doanh của dân cư và nha tư sản nhưng khuyến khích họ hiến nhà hiến đất và tiến hành cải tạo hòa bình băng con đường công - tư hợp doanh dần chuyển doanh nghiệp của tư sản thành doanh nghiệp quốc doanh Với nhiều chính sách da dang như vậy thời kỳ này ở miền Bac tồn tại khá nhiều hình thức sở hữu đất khác nhau như: sở hữu của cá thé (hộ gia đình được chia đất ở nông thôn, đất ở tại thành thị), của tư sản (doanh nghiệp chưa cải
tao), cua Nhà nước (đất công xí nghiệp quốc doanh) Ở miền Nam chính quyền của
Ngô Đình Diệm cũng tiến hành cải cách ruộng đất bằng chế độ hạn điền và trưng mua đất của địa chủ bán lại cho nông dan Tuy nhiên kết quả của cải cách ruộng đất không triệt dé Da số địa chủ vẫn giữ được ruộng, nhiều nông dân nghèo không có tiền mua
Sau năm 1957, ở miền Bắc, Nhà nước có chính sách khuyến khích nông dân
tham gia hợp tác xã nông nghiệp Sau khi hoàn thành hợp tác hóa ở nông thôn, cải tạo tư sản ở thành thị, Đảng và Chính phủ quyết định chuyển sang bước cao hơn trên con
đường xây dựng chủ nghĩa xã hội Để phù hợp với đường lối mới, Hién pháp năm 1959 ra đời Điều 9 tuyên định: “Nước Việt Nam dân chủ cộng hoà tiến dan từ chế độ dân chủ nhân dân lên chủ nghĩa xã hội bằng cách phát triển và cải tạo nên kinh té quốc dân theo chủ nghĩa xã hội, biến nên kinh tế lạc hậu thành một nên kinh tế xã hội chủ nghĩa với công nghiệp và nông nghiệp hiện đại, khoa học và kỹ thuật tiên tiễn ` Hiến pháp năm 1959 quy định rõ ràng: Nha nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyén sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân (Điều 14) và “những rừng cây, những đất hoang mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc sở hữu toàn đân ” (Điều 12) Lưu ý rằng định nghĩa “hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân” hay “đất thuộc sở hữu của Nhà nước thì đều thuộc sở hữu toàn dân” theo Hiến pháp năm 1959 chỉ có ý nghĩa nhân mạnh bản chat của Nhà nước cách mạng là quyền lực của nhân dân nên sở hữu của Nhà nước cách mạng mang bản chất phục
vụ toàn thể công dan Việt Nam phan ánh lợi ích và ý chí của toàn dan, khác với sở
hữu của nhà nước tư sản, phong kiến Về sau này Pháp lệnh số 147- LCT ngày 11/9/1972 tiếp tục khăng định: “Rừng và đất rừng thuộc sở hữu của Nhà nước, tức là
cua toàn dan, không ai được xâm phạm `` Điều này càng khẳng định tính độc lập của
bộ phận dat đai thuộc sở hữu toàn dan, thực chất là của khu vực công Tiếp theo, Nghị quyết số 125-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 xác định trách nhiệm bảo
Trang 19hộ các hình thức so hữu dat dai mới hình thành sau cải tạo xã hội chu nghĩa: “rudngdat, ao, hô, dong co cua hợp tác xã san xuất nông nghiệp, các cơ sơ quốc doanh, cáccơ quan đơn vị khác và cua cả nhan được Nhà nước chứng nhận quyên quan lý và sư dung dat déu được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm `
1.4 Chế định của pháp luật về sở hữu đất đai giai đoạn 1976 - 1992
Sau khi miền Nam được giải phóng, Chính phủ đã ban hành Quyết định số
188-CP ngày 25/09/1976 nêu rõ chủ trương: Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài Đối với từng trường hợp cụ thể Nhà nước sẽ xem xét có bôi thường hay không bồi thường; Nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng tất cả các loại ruộng dat cho đến ngày công bé các chính sách này mà còn bỏ hoang không có lý do chính đáng: Thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc, của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy
quyền cam đâu tô chức phan động, của bọn gián điệp, tay sai dé quôc v.v.
Nhà nước cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng Riêng déi với giáo hội, đền chùa, những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ
giữ lại một phần ruộng đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà
thờ, chùa, thánh thất Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát
canh thu tô hiến ruộng Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì Ủy ban hành chính
(UBHC) thành phó, tỉnh ra lệnh trung thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người v.v Tiếp đó, Dang chủ trương sửa đổi Hiến pháp phù hợp với đường lỗi cải tạo quan hệ sản xuất lạc hậu, đưa cả nước thống nhất lên chủ nghĩa xã hội Hiến pháp năm 1980 được ban hành với tuyên bố: “Dat dai, rừng nui, sông hỗ, ham mỏ, tai nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thêm lục địa, các xi nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng
và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng: hệ thống đường sắt, đường
bộ, đường sông, đường biên, đường không; đê diéu và công trình thuỷ lợi quan trọng:
cơ sở phục vụ quốc phòng: hệ thong thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện anh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hod và xã hội cùng các tài sản
khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dan” (Điều
19) Như vậy với Hién pháp năm 1980 Nhà nước không thay đổi quan điểm: Bản chat
của sở hữu nhà nước là sở hữu toàn dân không phải sở hữu riêng của bộ máy quản lýnhà nước.
15
Trang 20Hiến pháp năm 1980 còn tuyên bố: Nhà nước thong nhất quan iy đất dai theo quy hoạch chung nhăm bao dam dat đai được su dụng hợp lý và tiết kiệm Những tập thê và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật Đất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không được dùng vào việc khác, nếu không được cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép Như vậy, theo Hiến pháp năm 1980, người sử dụng đất chỉ có quyền “hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” Người sử dụng đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích sử dụng đất Những quy định này đã khởi đầu cho
quá trình thể chế hóa sở hữu toàn dân về đất đai mang tính sở hữu chung ngay cả đối
với sở hữu tập thé đối với dat đai trong các hợp tác xã.
Luật đất đai đầu tiên được thông qua năm 1987 đã cụ thé hóa tinh thần của Hién
pháp 1980 với quy định: Dat đai thuộc sở hữu toàn dan, do Nhà nước thống nhất quan lý Nhà nước giao đất cho các nông trường lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, don vị vũ trang nhân dan, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân dé sử dụng 6n định, lâu dài (Điều 1) Như vay, theo đạo Luật
này, chỉ còn một hình thức “sở hữu toàn dân”, nhưng toàn dân không thể cùng nhau trực tiếp sử dụng, quản lý và phân phối thành quả từ sử dụng đất; đồng thời, quy định
Nhà nước thống nhất quản lý dat đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dung đất, nhưng giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tô chức xã hội và
cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) dé sử dụng 6n định, lâu dài.
Luật Dat dai năm 1987 ra đời có những điểm mới sau day: i) Lan đầu tiên xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với mọi loại đất, do đó làm biến mắt các loại hình sở hữu khác là sở hữu tư nhân và sở hữu tập thé về dat đai; ii) Xuất hiện một loại chủ thé
mới trực tiếp sử dụng đất do Nhà nước giao, không thực sự là người thuê đất Có loại đất có thời hạn giao đất (đất nông nghiệp đất kinh doanh phi nông nghiệp); có loại đất không có kỳ hạn giao đất (đất ở đất giao cho các tổ chức tôn giáo cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội ) Người sử dụng đất có
quyền: hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, ké cả quyền chuyền,
nhượng, bán thành qua lao dong, kết qua đầu tư trên đất được giao khi không còn sử
dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3); Người sử dụng đất được chuyên quyền sử dụng đất đai rất hạn
chế: vi dụ: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã tập đoàn sản xuất nông nghiệp.
lâm nghiệp; Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi
Trang 21đất cho nhau đề tô chức lại sản XuẤt V.V Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở khi được người khác chuyên nhượng nhà dé ở, sau khi được cơ quan nhà
nước có thâm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng
dat ở có ngôi nhà đó Người sử dụng đất phải đăng ky dat dai tại cơ quan nhà nước Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: iii) Nhà nước được giao khá nhiều quyên của chủ sở hữu toàn dân và là cơ quan thống nhất quản lý tài nguyên quốc gia.
Tuy nhiên, cơ chế thực thi quyền của chủ sở hữu theo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chưa được hoàn thiện trong Luật Dat dai năm 1987 Vi thế, xuất hiện nhiều
khó khan, lúng túng trong triển khai thực hiện trên thực tế Thứ nhất, là quá trình giao đất gây trở lại cho hộ nông dân gặp không ít khó khăn Thi? hai, là hệ thống thủy lợi
xây dựng trên nguyên tắc sử dụng chung của hợp tác xã bị phá vỡ nghiêm trọng Thứ ba, việc áp dụng giống mới và cơ khí hóa khó khăn hơn trước rất nhiều Do Luật Dat
đai năm 1987 không cho phép mua bán dai, chỉ cho phép chuyển đối, quá trình tích tụ đất nông nghiệp ở quy mô sản xuất hiệu quả gặp rất nhiều trở ngại.
1.5 Chế định của pháp luật về sở hữu đất đai giai đoạn 1993- 2013
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 khang định lại tinh thần của Hiến pháp năm1980 bằng quy định: “Đất dai, rừng múi,
sông hồ, nguôn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguôn lợi ở vùng biển, thêm lục địa
và vùng trời, phan vốn và tai sản do Nhà nước dau tư vào các xi nghiệp, công trình
thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hod, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn đán” (Điều 17) và Điều 18 quy định: Nhà nước thong nhất
quản lý toàn bộ đất dai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục dich và có hiệu quả Nhà nước giao dat cho các tô chức và cả nhân sử dụng ổn định lâu
đài Hiễn pháp năm 1992 trả lại người sử dụng đất quyền “chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Với quy định này, quyền sử dụng
đất bước đầu được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và được mua bán hợp pháp Nha nước cũng tuyên bố tài sản hợp pháp của cá nhân tổ chức (bao gồm cả quyên sử dung dat) không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì ly do
quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có
bôi thường tài sản của cá nhân hoặc tô chức theo thời giá thị trường Đây là căn cứ
[m; iC TAY HÔNG TM THỰ 3 : Ị
’ 3930 | H
Trang 22pháp ly quan trọng đê người dân bao vệ quyên sử dụng dat ma Nhà nước giao cuaminh.
liép nối tinh than sở hữu toàn dân về đất đai của Luật Dat dai năm 1987, Luật
Dat đai nam1993 đã phân định rõ hơn quyền của cơ quan nhà nước và người sử dụng
đất Điểm ưu việt của Luật Đất đai năm 1993 là trao cho người sử dụng đất nhiều
quyền hơn Luật Dat dai năm 1987 đó là các quyên: sử dụng, chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thé chấp quyền sử dụng dat Các quyền của người sử dụng đất dược định chế trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân được ghi nhận tại các Điều từ 73 đến 79 Luật Dat dai năm 1993 Đồng thời, đạo Luật này trao cho cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai rất nhiều quyền của chủ sở hữu, đa phần là các quyền chủ động có
tác dụng phủ quyết như: quyết định giao đất cho ai; quyết định thu hồi đất của ai; cho
ai thuê đất; quy định, điều chỉnh mục đích sử dụng đất trong quy hoạch; quyết định
chuyên mục đích sử dụng đất của thửa dat, khu đất; định giá đất trong giao dịch với các cá nhân và tổ chức khác So sánh quyền của cơ quan quản lý nhà nước về đất dai với quyền của người sử dụng đất, có thê thấy,quyền của cơ quan quản lý nhà nước là
quyền quyết định quyền của chủ sở hữu Quyền của người sử dụng đất là quyền phái
sinh (chỉ có sau khi đã được cơ quan nhà nước giao đất; trước khi bị thu hồi đất bằng
các quyết định hành chính mặc dù chưa hết thời hạn giao dat), quyén phụ thuộc.
Quyền đáng kể nhất của người sử dụng đất là được chủ động sử dụng đất trong phạm
vi mục đích sử dụng đã được ân định và hưởng hầu như toàn bộ lợi ích có được từ việc sử dụng đất (trừ khoản thuế nộp cho Nhà nước) Ngoài ra quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là tài sản hợp pháp của người sử dụng đất, vì thế họ có thêm
quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất Điểm yếu của Luật đất đai năm 1993
là quy định thể chế thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai khá sơ sài Ngoài quy định chung khang định “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản ly”, Luật này chỉ quy định quyền của Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tô chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng 6n định lâu dai, cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê dat.
Tiếp do, Luật Dat đai năm 2003 ra đời tiếp tục khang định: “Dat dai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Điểm mới so với Luật Đất đai năm 1993 là Luật Đất đai năm 2003 đã lần đầu tiên đã tuyên bố Nhà nước có hai vai trò đối
với đất dai: vai trò thứ nhất là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai: vai trò thứ hai là thông nhất quản ly nha nước vé đất đai Điều 5 Luật Dat đai năm 2003 quy định các
quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu Điều 7 quy định sự phân công
Trang 23trong bộ máy nhà nước chịu trách nhiệm đại diện sở hữu toàn dân Diéu 8 quy dịnh
Mặt tran [6 quốc Việt Nam các tô chức thành viên của Mặt trận và công dân có quyền hạn và trách nhiệm giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai, phối hợp với các cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý
và sử dụng đất dai.
Di đôi với việc minh định quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực dat
đai Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục xu hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất
bang cách bổ sung thêm cho người sử dụng đất quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất Đồng thời quyền của người sử dụng đất được trình bày chỉ tiết, cụ thể, phân định theo tính chất người sử dụng đất cũng như chính sách đối xử của Nhà nước.
Một số điểm mới so với Luật Dat dai năm 1993 là: i) Quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất đã được coi trọng hơn và được trình bày thành một chương riêng (mặc dù là chương sau cùng); ii) Quyền của người sử dụng đất được cụ thể hóa thành quyền
chung và các quyền đặc biệt Hơn nữa, đạo Luật này đã cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất khác nhau (từ Điều 105 đến Điều 121), kế cả tổ chức, cá
nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tinh thần đối xử bình dang với các chủ thể kinh tế trong tiếp cận nguồn lực đất đai đã được thể hiện trong Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 đã bắt đầu mở cửa cho người Việt Nam dịnh cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở găn liền với quyền sử dụng đất ở Bộ luật Dân sự năm 2005 từ Điều 688 đến Điều 735 đã cụ thể hóa các quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 giải quyết những van dé vướng mac trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở; về một số trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất; về bồi
thường, hỗ trợ về đất; về trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất dé sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triên kinh tê và khiêu nại về dat đai.
Một loạt các văn bản dưới luật đã cụ thể hóa cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai năm 2003 (Từ Điều 59 đến Điều 66) quy định các quyền của người sử
dụng đất cụ thể hơn; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (đã được thay thế bằng Nghị định số 105/ ND-CP/2009 của Chính phủ): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi
LZ
Trang 24Nhà nước thu hôi đất vì mục đích cộng đông lợi ích quốc gia mục dich an ninh quốc phòng: Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 cua Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất v.v Những văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện Luật Dat đai năm 2003 đã
di theo hướng bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất nhiều hơn trong quan hệ với cơ
quan nhà nước, thể hiện ở cơ chế định giá bồi thường cho người dân khi thu hồi dat đã
ít nhiều phản ánh giá thị trường trong một số trường hợp cho phép người dân thỏa
thuận với chủ đầu tư về giá bồi thường khi bị thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng
v.v [uy nhiên, cơ chế xác định giá đất làm cơ sở dé bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lại
chứa đứng nhiều yếu tố chưa hợp lý.
Hiến pháp năm 2013 đã nêu rõ hơn tính chất “chung” của sở hữu dat đai bang khang định lại quan điểm “Dat dai, tài nguyên nước tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân” So với Hiến pháp 1992, những quy định
về quyền của Nhà nước và quyền của người sử dụng dat đã cụ thể hơn Luật đất đai năm
2013 đã chi tiết hóa cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn dan thông qua việc quy định cụ
thể quyền, trách nhiệm của cơ quan nhà nước và quyền của người sử dụng đất Khi thực thi vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai, Luật mở rộng cho Nhà nước có 08 quyền năng cụ thể quy định tại Điều 13 Mặt khác, Luật đất dai năm 2013 quy định rõ các cơ quan đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và phân cấp giữa các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai.
1.6 Đánh giá pháp luật hiện hành về sé hữu dat dai
Thư nhất, thể chế thực thi sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Luật
Dat dai năm 2013 vừa cho phép người dân sử dụng hiệu quả đất đai dưới tác động của
kích thích lợi ích và cạnh tranh, vừa cho phép thị trường BĐS điều tiết đất đai đến các
địa chỉ sử dụng hiệu quả, vừa giữ được quyền chi phối quá trình phân bé cũng như thu
hôi địa tô vê ngân sách nhà nước, tạo nên tảng kinh tê ủng hộ thê chê chính trị hiện có.
Thứ hai thể chế hóa sở hữu toàn dân trong luật Đất đai năm 2013 cho phép xử lý các hậu quả của chính sách đất dai không hợp lý trong quá khứ một cách 6n thỏa, trong trật tự, không cho phép các mâu thuẫn lợi ích do sai lầm của chính sách đất đai
trước kia làm mat ôn định xã hội hiện tại, đồng thời vẫn tao du địa cho những cải cách
hợp lý từ phía Nhà nước nhằm tạo môi trường, điều kiện cho kinh tế phát trién.
Thứ ba, cơ chế thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Luật Dat đai năm 2013 chế định cho phép bảo hộ quảng đại người lao động quyền về mặt pháp ly đòi hỏi
Trang 25luật pháp điều chỉnh có lợi cho họ khi những dién biến của quan hệ đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường hội nhập dẫn đến sự tích tụ quá lớn đất đai vào một thiểu số
người trong xã hội không cho phép họ dùng quyền sở hữu đất đai nô dịch người lao
động làm thuê.
Tuy nhiên việc giao quyền đại diện sở hữu đất quá lớn cho các cơ quan nhà
nước cũng chứa dung một số nguy cơ sau: Mét /à công chức nhà nước lợi dụng các thủ tục hành chính phức tạp trong việc giao và thu hồi đất để vụ lợi cá nhân và nhóm
đặc quyền: Hai là, han ché kha nang điều tiết hiệu quả của thị trường BĐS; Ba /a, tang
chi phi và gây khó khăn trong tiếp cận đất của nhà đầu tư.
2 PHÁP LUAT VE QUAN LÝ NHÀ NƯỚC DOI VỚI ĐẤT DAI
2.1 Khái quát nội dung pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai 1945 - 1975 2.1.1 Chế định hệ thong cơ quan quan ly nhà nước vé dat dai
2.1.1.1 Giai đoạn 1945-1954
Sau khi giành được độc lập, Chính quyền cách mang đã tiếp nhận cơ quan phụ
trách về quản lý đất đai của Phủ Toàn quyền Đông Dương là Sở Trước bạ Văn tự -Quản thủ điền thé và Thuế trực thu trực thuộc Bộ Tài chính (Sắc lệnh số 41/SL ngày
03/10/1945 của Chủ tịch nước) Sau đó ngành Địa chính được thành lập (Sắc lệnh số 75/51 ngày 29/05/1946 của Chủ tịch nước) với tên gọi Nha Trước bạ - Công sản - Điền
thổ, kèm theo đó là hệ thống các đơn vi trực thuộc ở 03 cấp: tỉnh huyện xã có nhiệm vụ
duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ Năm 1947, Nha Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông theo Sắc lệnh số 11/SL ngày 02/02/1947 của Chủ tịch nước về sáp nhập Nha Địa chính vào Bộ Canh nông và Sắc lệnh số 11-b/SL ngày 02/02/1947 của Chủ tịch nước về sáp nhập các Sở, Ty Địa chính trong toàn quốc vào Bộ Canh nông Sắc lệnh số 174/SL ngày 14/04/1948 sáp nhập Sở Địa chính Trung Bộ vào Nha Địa chính thuộc Bộ Canh nông Năm 1949, Nha Dia chính được chuyển về trực thuộc Bộ Tài chính theo Sắc lệnh số 64/SL ngày 18/06/1949 của Chủ tịch nước.
Tiếp đó, năm 1950, Nha Công sản - Trực thu - Dia chính được thành lập trên cơ sở
hợp nhất Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ với Nha Địa chính theo Sắc lệnh số 112/SL ngày 11/07/1950 của Chủ tịch nước về sáp nhập 3 Nha của Bộ Tài chính để
thành lập Nha Công sản - Trực thu - Địa chính (xem Hình 1).
21
Trang 2619435: Sơ Trước ba - Văn tự - Quan thu điển thova Thue |trực thu va dit trực thuoc Bo Tai chính|
| 1949 Nha Địa chính thuộc Bo Tài chỉnh ) | (Sic lank tả 64 ngàn 18-6-1949 cla Chủ th nud ị1950 Nha Cong sản, Trực thu, Địa chính Bo Tài chính |
ị (Sắc lệnh $3 112 ngày 11-7-1950 của Chutieh nước) 3 |
Hình 1 Sơ đồ hệ thống tổ chức quan lý dat đai 1945-1954
Nguồn: Nguyễn Dinh Bồng và Crg, 2012 7 (Minh họa theo tư liệu của Tổng cục Quản lý Ruộng đất, 1983) : 2.1.1.2 Giai đoạn 1955-1975
Thực hiện Chỉ thị số 334-TTg ngày 03/07/1958 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tái lập lại hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính và UBND các cấp; hệ thống cơ
quan Địa chính được tái lập trong Bộ Tài chính và Uỷ ban nhân dân các cấp để phục vụ
hợp tác hóa nông nghiệp tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị Cơ quan Địa chính ở
' Nguyễn Đình Béng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu, 2012, Quản ly Dat đa ở Việt
Nam 1945-2010 Nhà xuất bản Chinh trị Quốc gia ¬
* Tổng cục quan ly Ruộng đất: Tạp chí quan ly ruộng đái (số 5-1983).
Trang 27Trung ương là So Dia chính thuộc Bộ Tài chính Nhiệm vụ của Sơ là tô chức đo đạc lập
ban đỏ giải thửa và sô sách địa chính dé năm diện tích ruộng dat (Xem hình 2)
Bộ Nông nghiệp, Vụ Quan lý ruộng dat
Bộ Nông nghiệp, Vụ Quản lý ruộng đất
Bo Nông nghiep, Vụ Quan lý ruộng dat và quyhoạch vùng nông nghiep
Bộ Nông nghiệp, Vụ Quản lý ruộng đất
UBHCCÁPXÃ © 1 NỈ RP QUANLY RUONGBAT
= ŒP QUANLY RUONG DAT
Hình 2 : So đồ hệ thống tổ chức quan lý dat dai 1961-1979.
Nguồn: Nguyễn Đình Béng và Crg, 2012 (Sdd)
Minh họa theo tư liệu của Tổng cục Quản lý ruộng đất (1983) 7
Theo Nghị định số 70-CP ngày 09/12/1960 của Hội đồng Chính phủ (nay là
Chính phủ) quy định nhiệm vụ tổ chức ngành Quản lý ruộng đất đã chuyển ngành Địa
chính từ Bộ Tài Chính sang cho Bộ Nông nghiệp phụ trách và đổi tên thành ngành
Quản lý ruộng đất Cơ quan Quản lý ruộng đất có nhiệm vụ giúp Bộ trưởng Bộ Nông
nghiệp quản lý việc mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiêp Cùng
ngày 09/12/1960 Hội đồng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71-CP ấn định công
A Tổng cục quản ly Ruộng đất: Tap chi quan lý ruộng dat (số 5-1983), Ky niệm 25 năm thành lập ngành
23
Trang 28tác Quan lý ruộng dat theo các nội dung: lập ban đồ địa bạ về ruộng đất thường xuyên
chinh ly ban đồ và dia bạ cho phù hợp với các thay đôi về hình thê ruộng đất về quyền sơ hữu sử dụng dat, về tình hình canh tác và tình hình cải tạo chất đất; Thống kê diện tích phân loại chat dat: Nghiên cứu xây dựng các luật lệ, thể lệ về quán lý ruộng đất trong nông nghiệp và hướng dẫn kiểm tra việc thi hành các luật lệ, thé lệ ấy Việc quản lý ruộng đất do các cơ quan Quản lý ruộng đất phụ trách.Tiếp đó, Thông tư số 01/T1/LB ngày 11/03/1961 Liên bộ Nông nghiệp - Nội vụ về việc quy định tạm thời tổ chức quản lý ruộng đất ở địa phương quy định từ năm 1960, bộ máy quản lý ruộng đất
thuộc ngành Nông nghiệp được thiết lập từ Trung ương đến cơ sở Ở cấp Trung ương là
Vụ Quản lý ruộng đất trực thuộc Bộ Nông nghiệp Ở cấp tỉnh là Phòng Quản lý ruộng dat trực thuộc Ty Nông nghiệp Ở cap huyện bộ phận quản lý rộng đất năm trong Phòng
Nông nghiệp Ở cấp xã có cán bộ quản lý ruộng đất.
2.1.1.3 Giai đoạn 1976 đến 1993
Theo Nghị quyết số 548-NQ/QH ngày 24/05/1979 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội vẻ việc thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất và thông nhất quản lý nhà nước về
dat dai, ngày 09/11/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 404-CP quy
định chức năng nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và cơ quan quản lý ruộng đất ở địa phương trực thuộc Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp Điều 1 của Nghị định này nêu rõ: “Tổng cục Quan lý ruộng dat là cơ quan trực thuộc Hội dong Bộ trưởng, thong nhất quản lý nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thé cả nước nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ
môi trường, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả cao doi với tat cả các loại đất" Theo Nghị định này, cơ cau tổ chức ngành quản lý ruộng đất đã có sự thay đổi so với giai
đoạn trước (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2012)'” (Xem Hình 3 )
'“ Nguyễn Đình Bằng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu, 2012, Quản lý đất đai Việt Nam,
1945-2010, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia
Trang 29UY BAN HANH CHINH BAN QUẦN LY RUQNG CẮP HUYỆN r ĐẤT CAP TINH
* * % +
-T HỢP Đ-TCB ĐK-TK -THANH -TRA
+ +
ỦY BAN HANH CHÍNH PHÒNG QUAN LY RUONG
CAP XA xX 8=s Ar CAP HUYEN
Tổng cục Địa chính được thành lập năm 1994, theo Nghị định số 12/CP ngày
22/02/1994 của Chính phủ về việc thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở hợp nhất và t6 chức lại Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Do đạc bản đồ Theo quy định tại Điều | Nghị định số 12/CP, Tổng cục Địa chính là cơ quan thuộc Chính phủ thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ Nghị định số 34/CP ngày
a Tổng, cục quản lý Ruộng đất: Tap chi quan bh’ ruong dat (số 5-1983).
25
Trang 3023/04,1994 cua Chính phú quy định chức nang, nhiệm vụ quyền hạn và tô chức bộ máy cua Tồng cục Dia chính Hệ thống ngành Địa chính 1994-2002 (Xem hình 4); Tổ
chức bộ may, cán bộ ngành Dia chính 1994-2002 (Xem hình 5 ).
Nguồn: Nguyễn Dinh Bong và Ctg, 2012 (Sdd) (Minh họa theo tư liệu Tổng cục Địa chính (2002).”
? Téng cục Địa chính: Bdo cáo tông két ngành dia chính 1994-2002 (2002).
Trang 313P ĐO DAC BẠN ĐÔ THUAT ĐỊA CHÍNH4_P ĐĂNG KY -IK (ĐO PAC BẢN ĐÔI§ THANH TRA
CAP HUYỆN
PHONG DIA CHINHmỹ CBCNVC:3.100
SAP NHẠP VÀO PHONG KHÁC
Chi Sự sa TONG SỐ 16.543 XÃ, PHƯỜNG,
LÒ 3 THỊ TRAN TRONG TOÁN QUOC
Hình 5: Sơ đồ Tổ chức bộ máy, cán bộ ngành Địa chính 1994-2002.
Nguồn: Nguyễn Dinh Bồng và Ctg, 2012 (Sdd) (Minh họa theo tư liệu Tổng cục Địa chính (2002) bã
2.1.1.5 Giai đoạn 2012-2015
Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) được thành lập theo Nghị quyết số 02/2002/QH11, ngày 05/08/2002 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ nhất trên cơ sở hợp nhất Tổng cục Địa chính, Tổng cục Khí
tượng - Thủy văn và các tổ chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên
nước (thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), tài nguyên khoáng sản (thuộc
Bộ Công nghiệp) và Môi trường (thuộc Bộ Khoa học - Công nghệ và Môi trường).
3 Tông cục Địa chính: Báo cáo tông kết ngành địa chính 1994-2002 (2002).
ay
Trang 32Theo quy định tại Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 cua Chính phủ quy
định chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và tô chức bộ máy của Bộ TN&MT thì Bộ TN&MT có chức năng quan lý nhà nước vẻ tài nguyên đất tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản môi trường khí tượng thủy văn và đo đạc bản đồ trong phạm vi cả nước
Ngành quản lý đất đai là một trong sáu ngành trực thuộc Bộ TN&MT với 2 đơn
vị cấp vụ chuyên về quan lý nhà nước về đất đai là Vụ Dat đai và Vụ Dang ký và
Thống kê đât đai Chức năng xây dựng chính sách và pháp luật thuộc Vụ Đất đai; các
chức năng quản lý nhà nước về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; đăng ký quyền sử
dụng dất: thống kê, kiểm kê đất đai; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đo vẽ bản đồ địa chính thuộc Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai Bên cạnh đó, một số đơn vị khác cũng tham gia một phan vào công tác quan lý nhà nước về dat đai là Thanh tra và Vụ Pháp chế Các đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai gom Trung tâm Diéu tra quy hoạch dat đai Viện Nghiên cứu dia chính và Trung tâm Thông tin tài
nguyên môi trường.
Ngày 04/03/2008 Chính phủ ban hành Nghị định số 25/2008/NĐ-CP quy định
chức nang, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Bộ TN&MT Bộ TN&MT là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai;
tài nguyên nước; tài nguyên khoáng san, địa chat; môi trường; khí tượng, thủy van; đo
đạc, bản đồ: quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước các
dịch vụ công trong các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Bộ Theo Quyết định số 134/2008/QD-TTg ngày 02/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tô chức bộ máy của Tống cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ TN&MT Tổng cục thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ TN&MT quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước và thực hiện các dịch vụ công theo quy định của
pháp luật (Xem hình 6).
Trang 33CỤC KINH TẾ VÀ VỤ KE ROACH TT BIEUTRA |
id pees CUE Re DAT TẢI CHINE ĐĂNH GIÁ DB by
CỤC QUY vụ ay CHỨC TT THONG
HOẠCH DD CAN ine TIN DAT BAl
_ Vo HỢP TAC
Toe oe bh Vi tina
BQ PHAN QUANTả teehee,
SỞ TAI Serres TÔNG CỤC
VA MỖI TRƯỜNG QUẦN LÝ ĐẤT BAI
Hình 6 : Sơ Tổ chức Ngành quan ly Dat đai thuộc Bộ TN&MT.
Nguồn: Nguyễn Đình Bồng và Ctg 2012 (Sdd) (Minh họa theo Quyết định sé 134/2008/OD-TTg ngày 02-10-2008.)'' Theo Quyết định số 21/2014/QĐ-TTg ngày 13/03/2014 của Thủ tướng Chính phủ
về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ TN&MT.; Cơ cấu tổ chức của Tổng cục Quản lý Dat đai thuộc Bộ TN&MT gồm 12 đơn vị quản lý nhà nước va sự nghiệp (theo Nguyễn Thị Hồng 2016
(Hình 7 ).
°, Thủ tướng Chính phủ: Quyết định số 134/2008/QD-TTg ngày 02-10-2008 vẻ chức năng, nhiệm vu, quyên hạn
vả tô chức bộ may cua Tong cục Quan ly dat dai trực thuộc Bộ TN& MT.
= Nguyễn Thi Thu Hồng, 2016, National Graduate Institute for Policy Studies (GRIPS) Tokyo Japan ; Land
Policy in Viet Nam, Discussion Paper
29
Trang 34SU NGHIEP | RRON VE: cs 10 Viện nghiên cứu
QUAN LÝ NHÀ NƯỚC quản lý đât đai
11 Trung tâm lưu trữvà thông tin dat đai
12.Trung tâm đánh
giá tài nguyên đất
Hình 7 Sơ đồ tổ chức Tổng cục Quan lý Dat đai 2014 -2015
Nguồn: Nguyễn Thị Thu Hồng, 2016 (Sdd) (Minh họa theo Quyết định số 21/2014/QĐ-TTg ngày 13/03/2014” 2.1.2 Chế định cơ chế quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai
Trong thời kỳ đổi mới (1986-2015), chính sách đất đai từng bước được xây dựng, hoan thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế Thế chế hóa quan điểm chủ trương về đất đai của Đảng, kế thừa quy định của Hiến Pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo pháp luật.
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất dai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã
'© Thủ tướng Chính phù: Quyér định số 21/201V/QD-TTg ngày 13-03-2014 về chức năng, nhiệm vụ, quyên han và
16 chức bộ may của Tông cục Quan lý dat dai trực thuộc Bộ TN& MT.
Trang 35thê che hoá đường Idi, chu trương về đất dai cua Dang và cụ thé hoá các quy định về dat dai cua Hién pháp từng bước hoàn thiện các nguyên tac, cơ chế quan lý dat dai theo thê chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai (Xem Phụ luc).
Luật đất dai năm 1987 chế định cơ chế quan lý nhà nước về đất đai tại Điêu 07.
kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993 chế định cơ chế quản lý nhà nước về đất đai tại các Điều 07, 08 09; theo đó: Quốc hội thực hiện quyền quyết định quyền giám sat tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong
cả nước: Hội đồng nhân dân (HĐND) các cấp thực hiện quyền quyết định quyền giám
sát việc quản lý và sử dụng đất đai trong địa phương mình (Điều 7); Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong cả nước; UBND (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai trong địa phương mình theo thâm quyền được quy định tại Luật này Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm trước
UBND cùng cấp trong việc quan lý nhà nước về dat đai (Điều 8); Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi nhiệm
vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả đất do Nhà nước giao cho các tổ chức trực thuộc Bộ, ngành mình (Điều 9) Kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 1987; Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 chế định cơ chế quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 07 đã phát triển, làm rõ
cơ ché “Nha nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai” Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa các quy định của
Luật đất đai năm 2003 chế định cơ chế quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 21 (Nguyễn Thị Th Hồng, 2016, Sdd).
2.1.3 Chế định nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Luật đất đai năm 1987 quy định nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều
9 cụ thé: “Noi dung quản lý nhà nước về đất dai bao gồm: 1 Điều tra, khảo sát, do
đạc, phân hạng đất, lập bản dé dia chinh; 2 Quy hoach va kế hoạch su dụng đất dai;
3 Quy định các chế độ, thể lệ về quan lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy; 4 Giao đất, thu hồi đất; 5 Đăng ký đất dai, lập và giữ số địa chính, thống
kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, 6 Thanh tra đất đai; 7 Giải quyết tranh chấp đất dai” Luật dat dai năm 1993 kế thừa các định về nội dung quản lý nhà
nước về dat đai của Luật đất dai năm 1987:
31
Trang 36Luật đất dai năm 2003 kế thừa 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai của
Luật dat đai năm 1993; đồng thời quy định thêm 6 nội dung mới bao gồm: 1) Xác định địa siơi hành chính, lập và quan lý hồ sơ địa giới hành chính lập ban đồ hành chính; ii) Quan lý việc giao đất cho thuê đất thu hồi đất chuyển mục dich sử dụng đất; iii)
Quan lý tài chính về dat đai; iv) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường BĐS; v) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: vi) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Luật đất dai năm 2013 kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 2003, bổ
sung thêm 03 nội dung mới gồm: ¡) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
thu hỏi dat; ii) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; iii) Phổ biến giáo dục pháp luật về đất dai Déng thời bỏ nội dung quản lý và phát triển thị trường quyên sử dụng đất trong thị trường BĐS (Vì nội dung này đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS
năm 2014);
Chế định nội dung quản lý nhà nước về dat đai ké từ Luật đất đai năm 1987
đến Luật đất đai năm 2013 luôn luôn có 07 thành phần chủ yếu được xác định từ Luật đất đai năm 1987, đây là những nội dung cơ bản phù hợp với mô hình quản lý đất đai hiện đại của các nước phát triển trên thế giới Bên cạnh đó, 06 nội dung bổ sung trong Luật đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu tạo lập thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bat động san Ba nội dung bé sung trong Luật đất dai năm 2013 nhằm cụ thé hóa các vấn dé còn nhiều nội cộm (Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), tăng cường tuyên truyền, giáo dục chính sách, pháp luật đất
đai (Phé biến, giáo dục pháp luật về đất dai) va từng bước hiện đại hóa hệ thống quan
ly đất đai (Xây dựng hệ thống thông tin đất đai) 2.1.3.1 Chế định về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Kê từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 2013 QHSDĐ luôn luôn được
xác định là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Luật đất đai năm
1987 quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QHKHSDĐ) 01 Điều (Điều 11); theo đó QHKHSDĐ được lập theo lãnh thổ (Cả nước, tỉnh, huyện xã) và các ngành;
Tham quyền phê duyệt QHKHSDĐ : Quốc hội phê chuẩn QHKHSDD trong cả nước;
HĐND các cấp phê chuẩn QHKHSDĐ của địa phương mình trước khi trình lên chính quyền cấp trên trực tiếp xét duyệt; Hội đồng Bộ trưởng xét duyệt QHKHSDD của các ngành ở Trung ương; QHKHSDĐ của tỉnh thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương; UBND cấp trên xét duyệt QHKHSDĐ của UBND cấp dưới
Trang 37trực tiếp: UBND mỗi cấp cùng với các ngành cấp trên xét duyệt QHKHSDĐ của
ngành đó tại địa phương:
Luật đất đai năm 1993 kế thừa các quy định cua Luật đất đai năm 1987 về QHSDD , chế định thành 03 Điều (Điều 16,17,18); quy định cụ thé hơn về nội dung QHKHSDĐ (Điều 17).
Luật đất đai năm 2003 kế thừa các quy định về QHSDĐ của Luật đất đai năm
1993 và phát triển thành 1 mục riêng trong Chương II Quyền của Nhà nước đối với dat đai và quản lý đất đai; Mục 2 Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDD) với 10
điều (từ Điều 21 đến Điều 30) quy định cụ thể về nguyên tắc lập QHKHSDD (Điều
21); Căn cứ dé lập QHKHSDD, (Điều 22); Nội dung QHKHSDD (Điều 23); Kỳ QHKHSDĐ (Điều 24); Lập QHKHSDD (Điều 25); Tham quyền quyết định, xét duyét
QHKHSDD (Điều 26); Điều chỉnh QHKHSDĐ (Điều 27); Công bố QHKHSDĐ (Điều
28); Thực hiện QHKHSDĐ Điều 29); QHKHSDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh (Điều30);
Luật đất đai năm 2013 kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 2003 về QHKHSDD và chế định thành thành | Chương riêng: Chương IV Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất với 17 Điều (từ Điều 35 đến Điều 51); theo do, hệ thống
QHKHSDĐ được thiết lập ở 03 cấp (quốc gia, tinh, huyện) và 02 ngành quốc phòng, an ninh (Điều 36) và các quy định mới về: Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, (Điều 43); Thâm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 44); Tư vấn lập quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất (Điều 47); Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 48) nham đảm bảo tính khách quan, công khai minh bạch của QHKHSDĐ.
2.1.3.2 Chế định về giao đất, cho thuê đất, thu hôi đất i) Chế định về giao dat, cho thuê đất
Luật đất đai năm 1987 đã chế định về giao đất cho thuê đất tại Điều 13; theo đó, Hội đông nhà nước (HDNN) phê chuẩn kế hoạch hàng năm của Hội đồng Bộ trưởng
(HĐBT); HDBT xét duyệt kế hoạch hàng năm của UBND cấp tỉnh về VIỆC giao đất
nông nghiệp dat có rừng dé sử dụng vào mục đích khác; UBND cấp tỉnh quyết định: a) Giao đất cho các tô chức kinh tế quốc doanh để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất
nông nghiệp lâm nghiệp trong phạm vi từ 01 đến 5 ha tùy theo từng loại đất
Trang 38¡ uật dat dai năm 1993 đã chế định về giao dat, cho thué dat tai cac Diéu 19 20,
21, 22 23 24: theo đó Nhà nước giao đất cho các tô chức hộ gia đình cá nhân sử
dụng ôn định lâu dài Thời hạn giao dat để trong cây hàng năm, nuôi trong thuy san là 20 năm đê trồng cây lâu năm là 50 năm (Điều 20); Tham quyền giao đất để sử dụng
vào mục dich không phải là sản xuã nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:
l- Uy ban Thuong vu Quốc hội (UBTVQH) thông qua ké hoach hang nam cua Chinh
phú : 2- Chính phủ xét duyệt kế hoạch hang năm của UBND cấp tinh về việc giao dat nông nghiệp dat lâm nghiệp có rừng dé sử dụng vào mục đích khác; 3.UBND cấp tỉnh
quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất nông nghiệp lâm
nghiệp: a) Từ 1 ha đến 10 ha tùy theo loại đất (Điều 23); Tham quyên giao dat dé str dụng vào mục đích nông nghiệp lâm nghiệp được quy định như sau:l- UBND cấp tỉnh giao đất cho các tô chức; 2- UBND cap huyện giao dat cho các hộ gia đỉnh và cá nhân (Điều 24)
Luật đất đai năm 2003 đã chế định về giao đất cho thuê đất tại Mục 3 Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Chương II Quyền của Nhà nước đối
với đất đai tại các Điều 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 Theo đó, việc giao đất được quy định chỉ tiết cụ thể hơn: Căn cứ để giao dat, cho thué dat, chuyén mục đích sử dung đất (Điều 31), Giao dat, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác (Điều 32), Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 33);Giao đất có thu tiền sử dụng
dất (Điều 34 Cho thuê đất (Điều 35); Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 36) Về
Tham quyền giao dat, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất, Luật chế định: “ 7 UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao dat, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn
giảo, giao dat, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê
dat đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài., 2 UBND huyện, quận, thị xã, thành phổ
thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng động dân cu.; 3 UBND xã,
phường thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thi trấn 4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao dat, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này
không được uy quyên ” (Điều 37)
Luật đất đai năm 2013 đã chế định về giao đất, cho thuê đất tại Chương V.
Giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, các căn cứ để giao đất cho thuê dat, cho phép chuyển mục đích sử dung đất (Điều 52); Giao đất cho thuê đất đối với
Trang 39dat đang có người sử đụng cho người khác (Điều 53); Giao dat không thu tiền sử dung
đất (Diễu 54) Giao dat có thu tiền su dụng đất (Điều 55); Cho thuê đất (Điều 56); Chuyên mục đích sử dụng đất (Điều 57); Điều kiện giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyền mục đích sư dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 58); Thâm quyền giao đất cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất (Điều 59); Xử lý trường hợp
giao đất cho thuê đất trước ngày Luật nay có hiệu lực thi hành (Điều 60) 1.3.2 2 Chế định thu hoi dat
Luật dat dai năm 1987 đã chế định vẻ thu hồi dat tại Điều 14,15;
Luật đất đai năm 1993 đã chế định về thu hồi đất tại Điều 26 27.28.29
Luật đất dai năm 2003 đã chế định về thu hồi đất tại Mục 4 Thu hồi đất, các Điều 39, 40.41.42.43.44.45
Luật dat dai năm 2013 đã chế định về thu hồi đất tại Mục 1 Thu hồi đất, trưng
dụng dat Chuong VI Thu hồi dat trung dung đất, bồi thường hỗ tro, tái định cư tại các Điều 61, 62,63, 64, 65, 66, 67, 68.69,70, 71,72,73.
1.3.2.3 Chế định về bồi thường, hồ trợ, tai định cư
Luật đất đai năm 2013 đã chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Mục 2 Bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư , Chương VI Thu hồi dat, trưng dụng dat , bồi
thường hỗ trợ, tái định cư, các Điều 74 dén Điều 94 Đây cũng là nội dung có nhiều điểm đổi mới, cụ thé:
Một là, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước
thu hồi đất; thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất dé phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó, làm rõ các công trình thuộc thâm quyền
quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền Sử
dụng đất của tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư.
Hai là, bỗ sung quy định khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng chỉnh trang khu đô thi, khu dân cư nông thôn, Nhà nước lập quy hoạch và chủ động
thu hồi đất bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận
dé dau giá đất tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhằm điều tiết chung cho toàn xã hội và người có đất bị thu hồi.
Trang 40Ba là quy định các trường hợp Nhà nước trưng dụng đất thâm quyên thời hạn.
hiệu lực hình thức của việc trưng dụng đất Quy định cụ thê trong Luật trình tự, thủ tục
thu hồi dat vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát trién kinh tế - xã hội vi lợi ích quốc
gia, công cộng: nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiêm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhăm tao điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhat.
Bổn là, bỗ sung chế tài xử lý về tài chính đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục chậm sử dụng đất thêm 24 tháng và trong thời gian nay chủ dau tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng dat, tiền thuê dat trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa dưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi dat và không bồi thường.
Năm là, đổi mới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua các quy dinh: giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thé do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất Quan tâm hơn đến đảm bảo sinh kế cho người có đất thu hồi thông qua quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ én dinh doi sống vả sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường
hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Quy định trách nhiệm trong việc lập các
khu tái định cư đảm bảo cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng: phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền và quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái
định cư.
Sáu là, bỗ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chỉ trả bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước và do lỗi của người có dat thu hồi dé nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ và ý thức chấp hành pháp luật của
nhân dân.
1.3.2.4 Chế định về đăng ký đất dai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNOSDP)
Luật đất đai năm 1987đã chế định về cấp đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ tại Điều 18 Luật đất đai năm 1993 đã chế định về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ tại Điều
33.