Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

VIỆN HÀN LÂMKHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO VŨ THẮNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

VIỆN HÀN LÂMKHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO VŨ THẮNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số: 9.34.01.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học:

1 PGS, TS Nguyễn Xuân Trung

2 PGS, TS Phước Minh Hiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập củariêng tôi Các số liệu sử dụng phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đãcông bố theo đúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìmhiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn Cáckết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vũ Thắng

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được hoàn thành tại Học viện Khoa học xã hội thuộc ViệnHàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Có được bản luận án tốt nghiệp này, tôixin chân thành gửi lời cảm ơn tới Ban Lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội,Ban Lãnh đạo Khoa Khoa học Quản lý, các thầy cô đã nhiệt tâm truyền đạtnhững kiến thức chuyên ngành, quý giá cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đối với PGS, TS Nguyễn Xuân Trung; PGS, TS Phước Minh Hiệp, những người thầy đã

trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi với những chỉ dẫn khoa học quý giá trongsuốt quá trình triển khai, thực hiện và hoàn thành luận án này

Xin gởi tới toàn thể Ban lãnh đạo, cán bộ nhân viên, đồng nghiệp ở Công

ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, đã tạo mọi điều kiệnthuận lợi giúp tôi thu thập số liệu cũng như những tài liệu nghiên cứu cầnthiết liên quan tới đề tài tốt nghiệp

Xin ghi nhận công sức và những đóng góp quý báu và nhiệt tình của cácbạn học viên lớp Khóa III của Khoa Khoa học Quản lý đã đóng góp ý kiến vàgiúp đỡ, đồng hành cùng tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án

Đặc biệt, xin cảm ơn cha mẹ tôi, vợ con tôi, anh em tôi đã có rất nhiều cốgắng, giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành khóa học này

Xin chân thành cảm ơn./

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vũ Thắng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 7

1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới liên quan đến luận án 7

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước liên quan đến luận án 9

1.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩm định giá 12

1.2.2 Nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về công tác giá và thẩm định giá 12

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá 13

1.2.4 Phát triển số lượng doanh nghiệp thẩm định giá 13

1.2.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá 14

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và hướng nghiên cứu của luận án 15

1.3.1 Khoảng trống nghiên cứu 15

1.3.2 Hướng nghiên cứu của luận án 16

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP 17

2.1 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp 17

2.1.1 Cơ sở lý luận về cạnh tranh 17

2.1.2 Năng lực cạnh tranh 18

2.1.3 Lợi thế cạnh tranh 21

2.1.4 Các chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệpError! Bookmark not defined 2.2 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá 22

2.2.1 Định giá 22

2.2.2 Thẩm định giá 24

2.2.3 Doanh nghiệp thẩm định giá 30

2.2.4 Thẩm định viên về giá 30

2.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá 31

KẾT LUẬN CHƯƠNG 53

Chương 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .68

3.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh

của doanh nghiệp thẩm định giá 69

3.2.1 Cơ sở đề xuất mô hình nghiên cứu 69

3.2.2.Mô hình nghiên cứu đề xuất 71

3.3 Phương pháp nghiên cứu 73

3.3.1 Nghiên cứu định tính 73

3.3.2 Nghiên cứu định lượng 79

KẾT LUẬN CHƯƠNG 70

Chương 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 85

4.1 Thực trạng hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 85

4.1.1 Tổng quan về ngành thẩm định giá 85

4.1.2 Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh 87

4.2 Đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh 95

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu 95

4.2.2 Kết quả nghiên cứu 98

4.3 Thực trạng năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 114

4.3.1 Năng lực Quản trị doanh nghiệp 114

4.3.2 Năng lực tài chính 115

4.3.3 Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghệ 116

4.3.4 Nguồn nhân lực 117

4.3.5 Năng lực tạo dựng quan hệ 118

4.3.6 Chiến lược về giá dịch vụ 119

4.3.7 Dịch vụ thẩm định giá 120

4.3.8 Tuân thủ quy định pháp luật 121

4.3.9 Thương hiệu 122

KẾT LUẬN CHƯƠNG 119

Chương 5 MỘT SỐ HÀM Ý QUẢN TRỊ NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 126

5.1 Những định hướng mới đối với ngành thẩm định giá hiện nay 126

5.2 Giải pháp từ phía các doanh nghiệp thẩm định giá 127

5.2.1 Dịch vụ thẩm định giá 128

5.2.2 Năng lực quản trị doanh nghiệp 131

5.2.3 Năng lực tạo dựng quan hệ 135

5.2.4 Nguồn nhân lực 138

5.3 Một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước 145

5.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 145

5.3.2 Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về thẩm định giá 147

5.3.3 Nâng cao vai trò của Hội Thẩm định giá Việt Nam 147

5.3.4 Phát triển trung tâm dữ liệu quốc gia phục vụ cho thẩm định giá 149

5.3.5 Chuẩn hóa 4 bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá 151

5.3.6 Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá 152

KẾT LUẬN CHƯƠNG 148

KẾT LUẬN 154

CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA NCS LIÊN QUAN ĐẾN NỘI DUNG CỦA LUẬN ÁN 157

TÀI LIỆU THAM KHẢO 158

PHỤ LỤC 1 164

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ

viết tắt Nghĩa tiếng Anh Nghĩa tiếng Việt

AASC AASC Auditing Firm

Company Limited

Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC

AVA ASEAN Valuers Association Hiệp hội Thẩm định giá các

nước ASEAN ANOVA Analysis of Variance Phân tích phương sai

CENVALUE Century Valuation Joint Stock

Company

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

CNTT Information Technology Công nghệ thông tin

Trading Corporation

Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ về Tài sản - Bất độngsản DATC

-DNNN State enterprise Doanh nghiệp Nhà nước

EFA Exploratory Factor Analysis Nhân tố khám phá

EXIMA EXIM Appraisal Corporation Công ty Cổ phần Thẩm định giá

EXIM

Assessment CorporationFIABCI International Real Estate

Federation

Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định EXIMVAS

Hiệp hội Bất động sản Thế giới

HĐQT Board of Management Hội đồng Quản trị

HoRea Ho Chi Minh City Real Estate

Association

SystemIAAO International Association of

Assessing Officers

Standards

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Hệ thống thông tin địa lý

Hiệp hội các công chức định giá tính thuế quốc tế

Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế

IVSC International Valuation Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định

Standards Committee giá Quốc tếISO Quality Management System Hệ thống quản lý chất lượngJREI Japan Real Estate Institute Viện Bất động sản Nhật Bản

NLCT Competing capability Năng lực cạnh tranh

RICS Royal Institution of Chartered

SurveyorsSAGONAP Saigon Appraise Assess

CompanySIVC The Southern Information and

Valuation CorporationSPSS Statistical Package for the

Social Sciences

Viện Thẩm định giá Hoàng gia Anh

Công ty Cổ phần Giám định - Thẩm định Sài Gòn

Công ty Cổ phần Thông tin vàThẩm định giá Miền Nam Phần mềm phục vụ cho thống

kê khoa học xã hộiTĐGVN Vietnam Valuation Standards Tiêu chuẩn Thẩm định giá

Việt NamTĐV Practising valuer Thẩm định viên về giá hành

nghềTNHH Limited liability Trách nhiệm hữu hạn

Commerce and Industry

Association

Financial Consultancy Company

Hiệp hội các tổ chức thẩm định thế giới

WEF The Word Economic Forum Diễn đàn kinh tế thế giới

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Những nội dung kế thừa 748

Bảng 4.1: Bảng giá trị tài sản thẩm định giá của doanh nghiệp thực hiện năm

2022 theo loại tài sản thẩm định giá 90

Bảng 4.2: Bảng giá trị tài sản thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá

thực hiện năm 2022 theo nguồn vốn 90

Bảng 4.3: Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có doanh thu năm 2022 đạt trên 20 tỷ đồng trở lên 91

Bảng 4.4: Bảng Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo các nhân tố năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành

phố HCM 99

Bảng 4.5: Phân tích EFA đối với các nhân tố ảnh hưởng năng lực cạnh tranh

của các doanh nghiệp TĐG trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 103

Bảng 4.6: Bảng KMO và kiểm định Bartlett sau khi EFA đối với các nhân tố

ảnh hưởng 103

Bảng 4.7: Phương sai trích khi phân tích EFA 104

Bảng 4.8: Ma trận hệ số tương quan 1088

Bảng 4.9: Kết quả hồi quy đa biến (1) 1099

Bảng 4.10: Kết quả hồi quy đa biến (2) 1099

Bảng 4.11: Kết quả hồi quy đa biến (3) 1099

Bảng 4.12: Kết quả kiểm định giả thuyết 11111

Bảng 4.13: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực quản trị doanh nghiệp 11515

Bảng 4.14: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực tài chính 1166

Bảng 4.15: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghệ 1177 Bảng 4.16: Giá trị trung bình của nhân tố Nguồn nhân lực 1178

Bảng 4.17: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực tạo dựng quan hệ 1199

Bảng 4.18: Giá trị trung bình của nhân tố Chiến lược về giá dịch vụ 12020

Bảng 4.19: Giá trị trung bình của nhân tố Dịch vụ thẩm định giá 12121

Bảng 4.20: Giá trị trung bình của nhân tố Tuân thủ quy định pháp luật 12222

Bảng 4.21: Giá trị trung bình của nhân tố Thương hiệu 12323

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 68

Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất 72

Hình 4.1: Biểu đồ tỷ trọng số lượng chứng thư thẩm định giá phân loại theo tài sản của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 89

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu thời gian công tác trong ngành thẩm định giá 95

Hình 4.3: Biểu đồ cơ cấu thời gian công tác tại đơn vị hiện tại 96

Hình 4.4: Biểu đồ cơ cấu thời gian hoạt động của doanh nghiệp nơi các ứng viên đang công tác 97

Hình 4.5: Biểu đồ trình độ học vấn của đối tượng khảo sát 98

Hình 4.6: Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Histogram 11313

Hình 4.7: Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Normal P-Plot 11414

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận án

Ngành thẩm định giá tại Việt Nam được hình thành từ năm 1993-1994đến nay Gần 30 năm qua, được sự quan tâm lớn của Nhà nước cũng như cácnhà khoa học cùng đội ngũ các cán bộ, nhân viên tâm huyết đóng góp vào sựphát triển của ngành, bước đầu ngành thẩm định giá cũng đã đạt được nhữngthành tựu to lớn, đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển nền kinh tếthị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam Tuy nhiên, để ngànhthẩm định giá đáp ứng được yêu cầu trong tình hình mới của thời kỳ pháttriển kinh tế và hội nhập hiện nay, ngoài hành lang pháp lý ngày càng hoànthiện hơn thì năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành thẩm định giá

là rất quan trọng, đó là nhân tố quyết định năng lực cung cấp dịch vụ củangành trên thị trường trong nước cũng như quốc tế Hiện tại năng lực cạnhtranh của ngành thẩm định giá mới chỉ bước đầu đáp ứng nhu cầu dịch vụthẩm định tài sản của các thành phần trong nền kinh tế

Thời gian qua, các doanh nghiệp thẩm định giá đã có những quan tâm sátsao đến năng lực cạnh tranh của mình, cũng đã phân tích, đánh giá và tìm hiểunhững nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp nhằm cảithiện khả năng cạnh tranh của mình Tuy nhiên, so với các doanh nghiệp thẩmđịnh giá và có chức năng thẩm định giá mang tầm quốc tế thì nhìn chungdoanh nghiệp thẩm định giá tại Việt Nam vẫn còn non yếu về kinh nghiệm vànăng lực cạnh tranh Vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đếnnăng lực cạnh tranh của doanh nghiệp để đề ra các biện pháp nhằm nâng caonăng lực cạnh tranh trên thương trường, trong môi trường hội nhập ngày càngsâu rộng là đòi hỏi cấp thiết hiện nay

Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa và hộinhập ngày càng sâu rộng hiện nay ở Việt Nam, cạnh tranh đã và đang diễn ra

vô cùng khốc liệt, không chỉ có cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước

với nhau mà còn cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài ngay tại thị trườngtrong nước, đặc biệt là đối với những tài sản là dự án, nhà máy lớn với côngnghệ cao, hiện đại hay thương hiệu nổi tiếng Đây là những hạn chế hiện hữuđối với doanh nghiệp thẩm định giá trong nước Điều này đòi hỏi các doanhnghiệp thẩm định giá trong nước phải không ngừng đổi mới, tìm hiểu và phântích nguyên nhân thường xuyên, để có thể nâng cao năng lực cạnh tranh củamình, đáp ứng yêu cầu của thị trường.

Mặt khác, thời gian qua cũng đã xuất hiện nhiều tiêu cực trong công tácxác định giá trị của thẩm định giá Một số doanh nghiệp thẩm định giá, Thẩmđịnh viên về giá đã vi phạm đạo đức nghề nghiệp, phải chịu trách nhiệm trướcpháp luật, trong hai năm gần đây, có gần 200 doanh nghiệp đã bị đình chỉ hoạtđộng, nhiều thẩm định viên về giá, cá nhân đang bị điều tra, bị khởi tố vì các

vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá1

Tác giả nhận thấy, các doanh nghiệp thẩm định giá đang loay hoay vớichiến lược kinh doanh của mình, đang cạnh tranh một cách tiêu cực là chỉ chútrọng cạnh tranh về giá đầu ra, cạnh tranh về giá dịch vụ bất hợp lý, cạnhtranh về thời gian phát hành chứng thư trong khi không quan tâm đúng mứcđến chất lượng của chứng thư thẩm định giá, độ tin cậy của mức giá, nếukhông khắc phục được hạn chế trên thì thị phần của các doanh nghiệp thẩmđịnh giá nội địa có thể bị thu hẹp hoặc tệ hơn nữa là dẫn đến tạm dừng hoạtđộng trong thời gian tới

Nền kinh tế Việt Nam đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh trong nhữngnăm gần đây đã có nhiều bước phát triển đáng kể, kéo theo nhu cầu về dịch

vụ thẩm định giá cũng không ngừng gia tăng về quy mô và tính chất phức tạp.Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, nghiên cứu để phát triển ngành thẩm địnhgiá của cả nước nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng chưa có nhiều,chưa có luận án nào nghiên cứu chuyên sâu về những nhân tố ảnh hưởng đến

năng lực cạnh tranh của ngành thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh.Việc nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn rất lớn khi các doanh nghiệp thẩmđịnh giá cũng như các Thẩm định viên về giá đang gặp muôn vàn khó khăntrong việc phát triển thị trường Chính vì vậy, tác giả chọn đề tài này nhằm đểtìm hướng đi đúng, phát triển ngành thẩm định giá tại Thành phố Hồ ChíMinh trong giai đoạn tới đây.

Là người trực tiếp quản lý một doanh nghiệp đầu ngành trong hoạt động

thẩm định giá, Nghiên cứu sinh chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu, góp phần rõ vấn đề trên.

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Để đạt được mục đích nghiên cứu này, luận án cần phải đạt được:

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của cácdoanh nghiệp thẩm định giá nói chung và doanh nghiệp thẩm định giá trên địabàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của cácdoanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tìm đượccác nhân tố ảnh hưởng lớn đến năng lực này

- Đề xuất được các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao năng lực cạnhtranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ ChíMinh

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận án là sẽ tập trung làm rõ những vấn đề sau:

quan đến đề tài.

- Phân tích tổng quan về cơ sở lý thuyết về năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá

- Xây dựng mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

- Phân tích được các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranhcủa các doanh nghiệp thẩm định giá

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và doanh

nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi về thời gian: Luận án chọn thời điểm nghiên cứu là giai đoạn từ

năm 2015 đến năm 20222 định hướng cho giai đoạn 2023–20283, tầm nhìnđến năm 2035

Phạm vi về nội dung: Môi trường pháp luật và môi trường kinh doanh

dịch vụ thẩm định giá, các doanh nghiệp thẩm định giá và xu hướng thịtrường trong tương lai

4 Khái quát phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: Phương phápnghiên cứu định tính, phương pháp nghiên cứu định lượng, phương phápthống kê mô tả, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh vàphương pháp chuyên gia Đây là những phương pháp nghiên cứu có độ tincậy cao và phù hợp với luận án

2 Tham khảo Đề án 623/QĐ-BTC, ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.

Về số liệu, tác giả tổng hợp số liệu thu thập được qua nhiều nguồn khácnhau như: khảo sát, thu thập, phỏng vấn, dữ liệu nội bộ,… từ các doanhnghiệp thẩm định giá, các chuyên gia, khách hàng, cơ quan quản lý Nhà nước

về thẩm định giá, cá nhân giữ chức vụ quản lý từ Giám đốc, Phó Giám đốc;Trưởng phó phòng, ban; Trưởng bộ phận trở lên và Thẩm định viên về giáđang hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ ChíMinh, phân tích định tính và phân tích định lượng Nghiên cứu sử dụng nguồn

cơ sở dữ liệu sơ cấp và thứ cấp:

- Nghiên cứu định tính sử dụng bảng hỏi để điều tra về các nhân tố ảnhhưởng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá Cuối cùng, tácgiả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể để tổng hợp dữ liệu, phân tích

và đánh giá vấn đề nghiên cứu, nhận diện kết quả nghiên cứu, đánh giá kếtquả nghiên cứu và đưa ra các giải pháp, khuyến nghị về vấn đề nghiên cứu

- Nghiên cứu định lượng sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổngkết của các doanh nghiệp thẩm định giá, số liệu thu thập qua sách, báo tạp chíkinh tế - tài chính,… Ngoài ra, phương pháp định lượng được thực hiện quaphương pháp định lượng sơ bộ và định lượng chính thức, qua việc kiểm định

độ tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hệ

số tương quan và phương pháp hồi quy tuyến tính bội

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án

Về lý luận: Qua nghiên cứu này, tác giả đã hệ thống hóa Năng lực cạnhtranh của doanh nghiệp, doanh nghiệp thẩm định giá, tập trung vào các nhân

tố năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thànhphố Hồ Chí Minh Sau khi phân tích, tìm ra được các nhân tố có ảnh hưởnglớn, tác giả đề xuất những hàm ý quản trị để nâng cao năng lực cạnh tranh củacác doanh nghiệp này Luận án đã làm phong phú hơn cơ sở lý luận về xácđịnh các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩmđịnh giá nói chung, doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minhnói riêng

Về thực tiễn: Có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp các doanh nghiệp thẩm địnhgiá tại Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá được thực trạng tình hình cạnh tranh,tìm ra những nguyên nhân của hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp có căn

cứ khoa học về phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp trong thời gian tới

6 Cơ cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Phụ lục, nội dung chính của luận án này được trình bày trong 5 phần, cụ thể như sau:

Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu;

Chương 2 Cơ sở lý luận về nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh

tranh của doanh nghiệp;

Chương 3 Mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu;

Chương 4 Kết quả nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh

của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

Chương 5 Các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các

doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới liên quan đến luận án

Hiện nay, có một số nghiên cứu về thẩm định giá và pháp luật về thẩmđịnh giá trên thế giới, có xuất xứ từ nhiều khu vực, nhiều quốc gia; Có nghiêncứu mang tính học thuật và cũng có nghiên cứu được thể hiện dưới dạng bàibáo, tài liệu điều trần,… Trong đó nổi lên một số nghiên cứu:

Bài viết “Brand Valuation: A versatile strategic tool for business” của

Mike Rocha (2017), Giám đốc toàn cầu về định giá thương hiệu củaInterbrand chỉ ra rằng bằng cách thu thập dữ liệu về thị trường, thương hiệu,đối thủ cạnh tranh, và tài chính để đánh giá thương hiệu mình và thương hiệucủa đối thủ cạnh tranh, từ đó có biện pháp để tăng năng lực cạnh tranh củamình Tuy nhiên, nghiên cứu này chủ yếu về doanh nghiệp và thương hiệudoanh nghiệp nói chung, chưa có ý tưởng nào chuyên sâu về cạnh tranh củacác doanh nghiệp thẩm định giá

Tài liệu điều trần “Appraisal Oversight: The Regulatory Impact on Consumers and Businesses” của Sara W Stephens và Karen Mann (2012).

Đây có thể được coi là tiếng nói đại diện cho hơn 23.000 các thẩm định viênchuyên nghiệp tại Mỹ về thực trạng các tác động của khung pháp lý và hệthống các văn bản giám sát khác đối với hoạt động thẩm định giá bất động sảntrong những năm gần đây Họ cho rằng quản lý và giám sát hoạt động thẩmđịnh giá là cần thiết và bắt buộc Tuy nhiên nếu ban hành quá nhiều các vănbản pháp luật, những quy tắc hướng dẫn một cách không phù hợp thực tiễn,cứng nhắc có thể gây tác dụng ngược Có một số vấn đề liên quan đến cạnhtranh là các yêu cầu từ tổ chức tài chính, tín dụng về thời gian thực hiện thẩmđịnh giá phải nhanh hơn, giá dịch vụ rẻ hơn,… tuy nhiên, các vấn đề này lại

có liên quan mật thiết đến chất lượng của chứng thư thẩm định giá Tài liệu này

thiên về vấn đề pháp lý mang tính quản lý giám sát nhiều hơn là về phân tíchnhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá.

Báo cáo “Sunrise analysis: Real estate appraisal management companies” của Rachel N Hibbard (2010) thuộc Văn phòng kiểm toán

Hawai, Mỹ là một nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực lập pháp và ban hànhcác văn bản lập pháp, chuyên ngành thẩm định giá, nhằm tư vấn chính sáchcho Nhà nước Báo cáo này nêu rõ các khái niệm về Thẩm định viên về giá,công ty quản lý về thẩm định giá ở trên 20 bang của nước Mỹ, bao gồm: Đơn

vị quản lý, thời gian đăng ký, phí đăng ký, định nghĩa AMC theo quy địnhcủa pháp luật mỗi bang,… Khi phân tích bối cảnh, nội dung, cũng như mụcđích ban hành đạo luật số 1606 vào năm 2009 của Hawai về các công ty quản

lý thẩm định giá, tác giả đi đến kết luận: đây là một dự án luật lỗi thời, chồngchéo, gây khó khăn không cần thiết cho các công ty quản lý thẩm định giá.Bản báo cáo cũng đã nêu ba khuyến nghị cho các nhà lập pháp nhằm thay thếluật 1606 nhằm đảm bảo tính thống nhất của luật Liên bang và phù hợp thựctiễn pháp luật ở Hawai

Bài viết “A Competitive Analysis of Business Valuation Services” của

Michael A Crain (2010) Bài viết này chủ yếu dựa trên nền tảng lý thuyết quản

lý được phát triển bởi Michael E Porter, để khảo sát các lực lượng ảnh hưởngđến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá Tác giả xác định có 5nhân tố tác động là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; Áp lực của kháchhàng; Sự đe dọa của sản phẩm thay thế; Cường độ cạnh tranh trong ngành và

Áp lực của nhà cung cấp Đồng thời, tác giả cũng đề xuất áp dụng các chiếnlược tổng quát của Michael E Porter để tăng cường năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp Bài viết này tác giả tiếp cận rất tốt các nhân tố tác động đến nănglực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá, đồng thời cũng đã đề xuất cácchiến lược tăng cường năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

Luận án Tiến sĩ “Advances in mortgage valuation: an option – theoretic approach” của Nicholas Sharp (2006) nghiên cứu chuyên sâu về lý thuyết định

giá tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp dưới góc độ toán kinh tế Ông nghiêncứu trong môi trường kinh tế thị trường Tuy có đánh giá về tiến bộ trong thẩmđịnh giá nhưng ông chỉ phân tích chuyên sâu về lý thuyết riêng biệt như: cácloại thế chấp, lãi suất, giá nhà, thẩm định giá tài sản thế chấp, thủ tục thẩm địnhgiá tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp, … không chuyên sâu về phân tích nhân

tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá

Bài viết: “The development of a GIS-based property information system for real estate valuation của tác giả Peter J Wyatt (2010) đã sử dụng cơ sở dữ

liệu định giá tài sản dựa trên Hệ thông tin địa lý (GIS) tổng hợp các nhân tố

về vị trí, vật lý, pháp lý và kinh tế đối với tài sản cần định giá, sử dụngphương pháp định giá để xác định giá trị tài sản Điều này giúp Thẩm địnhviên ước lượng một cách chính xác hơn giá trị tài sản căn cứ vào tương quan

vị trí giữa các tài sản so sánh với nhau, so với trước đây sử dụng phương phápphỏng vấn người dân Nghiên cứu này phân tích nhiều đến nhân tố nghiệp vụhơn là nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước liên quan đến luận án

Ngành thẩm định giá xuất hiện tại Việt Nam đến nay đã gần 30 năm, việcnghiên cứu về thẩm định giá cũng như nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnhtranh của các doanh nghiệp thẩm định giá, phát triển dịch vụ thẩm định giátrong nước đã được nhiều tổ chức, cơ quan và cá nhân thực hiện Tuy nhiên,

về cấp luận án tiến sĩ liên quan đến ngành thẩm định giá thì chỉ có hai đề tài,

do đó tài liệu về nghiên cứu trước đây cũng tương đối hạn chế Cụ thể cácnghiên cứu sau:

Luận án tiến sĩ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” của Phạm Thị Ngọc Mỹ4 (2003) là một công

trình nghiên cứu công phu bằng các phương pháp nghiên cứu chính là địnhtính, định lượng, phân tích,… Các đề xuất của tác giả bao gồm: Xây dựngngân hàng dữ liệu cho ngành thẩm định giá; Quản lý vĩ mô của Nhà nướctrong việc xây dựng mặt bằng thẩm định giá đối với các doanh nghiệp thẩmđịnh giá; Xây dựng hệ thống luật pháp thẩm định giá chuẩn mực; Cạnh tranhlành mạnh.

Theo “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”

của Nguyễn Văn Thọ5 (2012) là một nghiên cứu khoa học, cẩn thận, tác giả sửdụng các phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu Các đề xuất củatác giả bao gồm: Phải hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành Thẩm định giáViệt Nam; Đào tạo nhân lực thẩm định giá; Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia

về giá và Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá

Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ Thẩm định giá ở Việt Nam”, của Tô

Công Thành6 (2012) là một công trình nghiên cứu công phu bằng các phươngpháp nghiên cứu chính là định tính, định lượng, phân tích,… Các đề xuất củatác giả bao gồm: Khung pháp lý cho hoạt động của thẩm định giá chưa đồng

bộ, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo; Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệuphục vụ hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn chưa đáp ứng được yêu cầu; Sốlượng thẩm định viên quá ít so với nhu cầu của thị trường; Khó khăn trongquá trình kinh doanh của các doanh nghiệp cung ứng đến từ phía nội bộ; Hoànthiện môi trường pháp lý cho phát triển dịch vụ thẩm định giá; Xây dựngthương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Hợp tácquốc tế và cung ứng dịch vụ thẩm định giá ra thị trường thế giới

Bài viết “Thẩm định giá – Những bất cập cần khắc phục” của Nguyễn

Tiến Thỏa7 (2013) thì có các quan điểm nhận định sau: Hoàn thiện hành lang

5 Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.

6 Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ.

pháp lý của ngành thẩm định giá và Quản lý chất lượng về công tác Thẩmđịnh giá.

Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020” theo Quyết định 623/QĐ-BTC của Bộ Tài chính (2014) đã

xác định những quan điểm, mục tiêu và định hướng để phát triển nghề thẩmđịnh giá, đưa ra các nội dung và giải pháp thực hiện bao gồm: Tiếp tục hoànthiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá một cách đồng bộ;Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước về giá và thẩmđịnh giá đáp ứng nhu cầu trước mắt theo quy định tại Điều 5 Nghị định số89/2013/NĐ-CP; Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá và doanh nghiệpthẩm định giá; Chuẩn hóa 4 bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩmđịnh giá; Nâng cao vai trò của Hội Thẩm định giá Việt Nam; Xây dựng trungtâm dữ liệu quốc gia, bồi dưỡng nghiệp vụ và dịch vụ về giá và thẩm định giá;Tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việcchấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá và Tăng cường hợptác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá

Nghiên cứu “Rủi ro và Quản trị rủi ro trong doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam” của Lê Minh Toán8 (2022) là một quyển sách nghiên cứuchuyên sâu, là người từng hoạt động trong ngành thẩm định giá và sau này làngười quản lý Nhà nước về thẩm định giá, tác giả đã nghiên cứu và tổng hợpđược hầu hết những rủi ro và phương pháp xử lý những rủi ro đó trong lĩnhvực thẩm định giá

Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy tựu trung lại của tất cả các nghiên cứunày là những lộ trình, cách thức thực hiện để nâng cao năng lực cạnh tranhcủa các doanh nghiệp thẩm định giá riêng và cả ngành thẩm định giá nóichung Qua đó, Nghiên cứu sinh thấy tựu trung một số luận điểm sau:

1.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩm định giá

Phải hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩm định giá Việt Nam nhằmnâng cao vị thế và giá trị pháp lý của ngành thẩm định giá và chứng thư thẩmđịnh giá (Đề án 623, 2014; Nguyễn Tiến Thỏa, 2013; Nguyễn Văn Thọ, 2012;Phạm Thị Ngọc Mỹ, 2003) Có thể thấy rằng hành lang pháp lý vô cùng quantrọng đối với ngành thẩm định giá nói riêng và mọi mặt đời sống nói chung, đặcbiệt là với một ngành vừa thâm nhập vào thị trường Việt Nam không lâu, vừanghiên cứu thông lệ của thế giới vừa ứng dụng vào thực tiễn Việt Nam

Khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá chưa đồng bộ, thậm chí có

sự mâu thuẫn, chồng chéo (Tô Công Thành, 2012) Hiện nay, pháp lý về thẩmđịnh giá nói chung cũng tương đối đầy đủ hơn 5 năm trước đây khi liên tiếp rađời Luật Giá, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn Tuy nhiên, về nội nghiệpvẫn còn có sự chồng chéo nhau giữa các bộ, ngành liên quan như giữa LuậtGiá và Luật kinh doanh bất động sản; giữa Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyênMôi trường trong định giá đất cụ thể Thực tiễn hiện nay cho thấy, cùng làmcông tác xác định giá bất động sản nhưng có tới hai chủ thể riêng biệt: thẩmđịnh giá thì mang tính chất tư vấn còn Định giá thì thay thế vai trò của chủ sởhữu tài sản

1.2.2 Nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về công tác giá và thẩm định giá

Phải nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về công tác giá

và thẩm định giá (Đề án 623, 2014) để đáp ứng được yêu cầu quản lý trong môitrường kinh tế ngày càng phát triển hiện nay Tổ chức các lớp cập nhật kiến thứcthường xuyên cho những người làm công tác giá và thẩm định giá, hiện tại chỉmới cập nhật kiến thức cho Thẩm định viên về giá hàng năm nhằm đủ điều kiệnhành nghề, còn các thành phần khác thì chưa có đơn vị nào tổ chức

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá

Đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá (Đề án 623, 2014); Đào tạo nhânlực thẩm định giá (Nguyễn Văn Thọ, 2012); Theo tác giả, hiện tại ngoài việcđào tạo thường xuyên về chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm định viên

về giá cũng nên tập trung vào đào tạo đội ngũ làm nghiệp vụ thẩm định giá,gọi là các trợ lý thẩm định viên Đội ngũ trợ lý Thẩm định viên hiện nay có sốlượng rất lớn, thường gấp khoảng 10 lần số lượng Thẩm định viên, đây mới làđội ngũ tác nghiệp chính của ngành, nên cần về chất lượng và số lượng Tuynhiên, vấn đề chất lượng đối với đội ngũ này đang là một thách thức lớn hiệnnay với vô số các cuộc thẩm định giá có giá trị xa rời thực tế Do đó, theo tácgiả thì đây là một trong những mục tiêu cần phải giải quyết đối với luận án này

Số lượng Thẩm định viên về giá quá ít so với nhu cầu của thị trường (TôCông Thành, 2012) Hiện nay, sau 13 lần thi thẩm định viên, hiện nay cả nước

có 2.219 Thẩm định viên về giá Tuy nhiên, với số lượng đăng ký hành nghề chỉgần 1.531 Thẩm định viên, chiếm 69,99%, cho thấy còn một thừa một lượng lớnTĐV chưa đăng ký hành nghề, do đó luận điểm về tăng số lượng thẩm định viên

về giá chưa phải là một vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay

1.2.4 Phát triển số lượng doanh nghiệp thẩm định giá

Phát triển số lượng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (TôCông Thành, 2012) Hiện nay, cả nước có 310 doanh nghiệp thẩm định giá và

có chức năng thẩm định giá Với số lượng doanh nghiệp này hiện nay là nhiều

so với nhu cầu Khi đánh giá về chất lượng cung cấp dịch vụ của 4 ngân hànglớn có sử dụng dịch vụ thẩm định giá thì chỉ có khoảng 20 doanh nghiệp đượccung cấp dịch vụ Số lượng doanh nghiệp thì mức độ cạnh tranh nội ngànhcàng lớn, khi cạnh tranh mạnh sẽ dễ dàng dẫn đến những cạnh tranh khônglành mạnh mà hiện tại đã diễn ra như: giảm giá dịch vụ quá mức, không bùđược chi phí thực hiện; cạnh tranh về giá trị tài sản thẩm định giá; về thời

gian, Do đó, theo tác giả thì luận điểm này không còn phù hợp trong giaiđoạn hiện nay.

1.2.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá

Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá (Đề án 623, 2014; Nguyễn VănThọ, 2012; Phạm Thị Ngọc Mỹ, 2003), đây là một giải pháp quan trọng chophát triển ngành hiện nay Thông tin về giá điều tra, khảo sát là giá đầu vào cóvai trò rất quan trọng trong việc hình thành kết quả thẩm định giá, nếu thôngtin đầu vào không chính xác thì đương nhiên kết quả sẽ không chính xác.Hiện nay, các doanh nghiệp thẩm định giá tự xây dựng cho mình một dữ liệu

để sử dụng riêng, không có tính hệ thống và cũng không được kiểm chứng, do

đó mỗi doanh nghiệp thường đưa ra một kết quả khác nhau trong nhữngtrường hợp tương tự nhau, có khi sự sai biệt rất lớn Đó là chưa kể đến thẩmđịnh giá của thời điểm quá khứ, việc này còn khó khăn hơn Do đó việc nhanhchóng đưa vào vận hành có hiệu quả Trung tâm Dữ liệu quốc gia và Dịch vụ

về giá sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của ngành giá, trong đó có cácdoanh nghiệp thẩm định giá

1.2.6 Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá

Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá (Nguyễn Văn Thọ,2012; Phạm Thị Ngọc Mỹ, 2003); phải có chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vựcthẩm định giá (Nguyễn Tiến Thỏa, 2013); tăng cường kiểm tra, kiểm soát chấtlượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước

về thẩm định giá tại các doanh nghiệp (Đề án 623, 2014) Chính phủ đã banhành Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013, Quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Nghị định 109/2013/NĐ-

CP ngày 24 tháng 9 năm 2013, quy định xử phạt vi phạm hành chính tronglĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn, nhằm quy định chế tài để hạn chế viphạm trong lĩnh vực Giá và thẩm định giá Bên cạnh đó, có thể thấy rõ thờigian gần đây nhiều vụ án kinh tế nghiêm trọng và đặc biệt nghiêm trọng có

liên quan trách nhiệm của thẩm định giá Vì vậy, có thể nói rằng vấn đề kiểmtra, kiểm soát, giám sát hoạt động giá và thẩm định giá luôn luôn đi song hànhvới quá trình phát triển của ngành.

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và hướng nghiên cứu của luận án

1.3.1 Khoảng trống nghiên cứu

Có thể thấy rằng cho đến nay, đa số các nghiên cứu về năng lực cạnhtranh của ngành thẩm định giá có đối tượng là phạm vi quốc gia, tác giả chưatìm thấy đề tài, nghiên cứu nào nghiên cứu sâu đến vấn đề nâng cao năng lựccạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh,nơi quy tụ 26,72% số lượng doanh nghiệp thẩm định giá của ngành (85/318),

mà tác giả chọn nghiên cứu Cũng chưa có công trình nghiên cứu nào liênquan đến các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệpthẩm định giá, nhất là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Vì vậy, tác giảchọn đề tài này để nghiên cứu nhằm bổ sung bản đồ nghiên cứu và đánh giánăng lực cạnh tranh, trường hợp các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bànThành phố Hồ Chí Minh

Để giải quyết vấn đề nêu trên, cần phải trả lời được các câu hỏi sau: (1)Các yếu tố gì ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm địnhgiá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; (2) Mức độ tác động của các yếu tốlên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thànhphố Hồ Chí Minh; (3) Cần phải làm gì để nâng cao năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Tác giả tham khảo nhiều nghiên cứu vầ năng lực cạnh tranh, nguồn lực,

… và đề xuất các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh tổng thể củamột doanh nghiệp sẽ dựa trên 9 nhân tố:

1 Năng lực quản trị doanh nghiệp

2 Năng lực tài chính

3 Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghệ

4 Nguồn nhân lực.

5 Năng lực tạo dựng quan hệ

6 Chiến lược về giá dịch vụ

7 Dịch vụ thẩm định giá

8 Tuân thủ quy định pháp luật

1.3.2 Hướng nghiên cứu của luận án

Từ thực tế trên, cần phải tìm một mô hình để nghiên cứu, đánh giá cácnhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm địnhgiá tại Thành phố Hồ Chí Minh, tìm ra những nhân tố phù hợp với doanhnghiệp tại thị phần nghiên cứu, tác động đến đối tượng nghiên cứu và đề xuấtcác một số giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệpthẩm định giá tại đây

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

2.1.1 Cơ sở lý luận về cạnh tranh

Trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh là một việc tất yếu luôn diễn ragiữa các doanh nghiệp với nhau, kể cả trong ngành và ngoài ngành Cạnhtranh tồn tại một cách khách quan bên cạnh sự phát triển của nền kinh tế, làđộng lực để nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng phát triển

Cơ chế thị trường bắt buộc mọi doanh nghiệp phải tham gia cạnh tranh để tìmkiếm lợi nhuận, thị trường

Cạnh tranh kinh tế “là sự ganh đua giữa các chủ thể kinh tế (nhà sản xuất, nhà phân phối, bán lẻ, người tiêu dùng, thương nhân…) nhằm giành lấy những vị thế tạo nên lợi thế tương đối trong sản xuất, tiêu thụ hay tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ hay các lợi ích về kinh tế, thương mại khác để thu được nhiều lợi ích nhất cho mình” (wikipedia).

Như đã đề cập ở trên, cạnh tranh là một trong những đặc trưng cơ bảncủa nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển của nền kinh tế Ở góc độđơn giản, mang tính tổng quát thì có thể thấy cạnh tranh là hành động ganhđua, đấu tranh chống lại các cá nhân hay các nhóm, các loài vì mục đích giànhđược sự tồn tại, sống còn, giành được lợi nhuận, địa vị, sự kiêu hãnh, cácphần thưởng hay những giá trị lợi ích khác

Trong kinh tế chính trị học thì Cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữanhững chủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiệnthuận lợi trong sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu đượcnhiều lợi ích nhất cho mình Cạnh tranh có thể xảy ra giữa những người sảnxuất với người tiêu dùng (người sản xuất muốn bán đắt, người tiêu dùng

giữa những người sản xuất để có những điều kiện tốt hơn trong sản xuất vàtiêu thụ.

Bên cạnh việc cạnh tranh để giành lấy thị phần, thì bản chất của cạnhtranh là tìm kiếm lợi nhuận, là khoản lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trungbình mà doanh nghiệp đang có Tuy nhiên, có lúc kết quả quá trình cạnh tranh

là sự bình quân hóa lợi nhuận trong ngành theo chiều hướng cải thiện sâu dẫnđến hệ quả giá cả có thể giảm đi (Michael Porter, 1996)

Do cách tiếp cận khác nhau và mục đích nghiên cứu khác nhau, nêntrong thực tế có nhiều khái niệm khác nhau về cạnh tranh Cạnh tranh, hiểutheo cấp độ doanh nghiệp, là việc đấu tranh hoặc giành giật từ một số đối thủ

về khách hàng, thị phần hay nguồn lực của các doanh nghiệp Tuy nhiên, bảnchất của cạnh tranh ngày nay không phải đơn thuần nhằm mục đích tiêu diệtđối thủ mà chính là doanh nghiệp phải tạo ra và mang lại cho khách hàngnhững giá trị gia tăng cao hơn hoặc mới lạ hơn đối thủ để họ có thể lựa chọnmình mà không đến với đối thủ cạnh tranh (Michael Porter, 1996)

Từ thực tiễn khách quan ta có thể thấy cạnh tranh là một trong nhữngđặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường, là tất yếu không thể thiếu trongnền kinh tế thị trường, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể của nềnkinh tế cùng theo đuổi mục đích lợi nhuận tối đa Và theo thời gian, cùng với

sự phát triển của thị trường, tính chất cạnh tranh trong nền kinh tế sẽ ngàycàng gay gắt, quyết liệt

2.1.2 Năng lực cạnh tranh

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp “là sự thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi nhuận ngày càng cao, bằng việc khai thác,

sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài nhằm tạo ra những sản phẩm, dịch vụ hấp dẫn người tiêu dùng để tồn tại và phát triển, thu được lợi

nhuận ngày càng cao và cải tiến vị trí so với các đối thủ cạnh tranh trên thị trường” (wikipedia).

Trong quá trình nghiên cứu về cạnh tranh, khái niệm năng lực cạnh tranhđược sử dụng phổ biến Năng lực cạnh tranh được xem xét ở các góc độ khácnhau như năng lực cạnh tranh quốc gia, năng lực cạnh tranh doanh nghiệp,năng lực cạnh tranh của sản phẩm và dịch vụ, Ở luận án này, tác giả chủ yếu

đề cập đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và của ngành

Trên thực tế có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên đều thống nhấtkhái niệm năng lực cạnh tranh có thể được nhìn nhận ở cả hai cấp độ: cấp độ

vĩ mô bao gồm năng lực cạnh tranh quốc gia và cấp độ vi mô bao gồm nănglực cạnh tranh của doanh nghiệp, của các ngành kinh doanh và của sản phẩm

Năng lực cạnh tranh quốc gia: Theo diễn đàn kinh tế thế giới9 năm

1997, năng lực cạnh tranh quốc gia được hiểu là “năng lực của nền kinh tế quốc dân đạt và duy trì mức tăng trưởng cao về kinh tế, thu nhập và việc làm” Như vậy, ta thấy rằng năng lực cạnh tranh cấp quốc gia có thể được

hiểu là năng lực để xây dựng một môi trường kinh tế chung, đảm bảo phân bổ

có hiệu quả các nguồn lực, đạt và duy trì được mức tăng trưởng kinh tế cao vàbền vững

Năng lực cạnh tranh sản phẩm: Ở cấp vi mô, năng lực cạnh tranh của

một loại sản phẩm hàng hóa dịch vụ nào đó trên thị trường trong nước vàquốc tế thì được hiểu là: sự thể hiện tính ưu việt hay hơn hẳn của nó về cácmặt định tính và định lượng so với những sản phẩm cùng loại như: Chấtlượng, giá cả, tính năng kiểu dáng, thương hiệu,… Nó thể hiện khả năng hấpdẫn tiêu dùng của các sản phẩm đối với khách hàng trên một thị trường cụ thể

và trong một thời gian nhất định

Khác với khái niệm năng lực cạnh tranh của sản phẩm, thuật ngữ năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp tuy được sử dụng một cách rất rộng rãi

nhưng vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng và cũng có nhiều khác biệt sẽ được

đề cập dưới đây

Theo tác giả thì “Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là việc khai thác, sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài, nhằm tạo ra những sản phẩm dịch vụ hấp dẫn, mang lại giá trị thặng dư cao cho người tiêu dùng

để tồn tại và phát triển, thu được lợi nhuận ngày càng cao và cải tiến vị trí so với các đối thủ cạnh tranh”.

Bản chất của năng lực cạnh tranh trước hết phải xuất phát từ thực lực củadoanh nghiệp trong điều kiện môi trường cụ thể Năng lực cạnh tranh của mộtngành được đánh giá dựa trên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và cácsản phẩm chủ lực của ngành trên thị trường

Đối với một doanh nghiệp hoặc một ngành, một sản phẩm, năng lựccạnh tranh chính là gắn với mục tiêu duy trì sự tồn tại và thu được lợi nhuậntrên thị trường (nội địa và quốc tế) và nó được thể hiện cụ thể bằng lợi thếcạnh tranh của sản phẩm Tuy nhiên, năng lực cạnh tranh quốc gia và nănglực cạnh tranh của doanh nghiệp hay ngành đều có mối quan hệ phụ thuộc lẫnnhau, một quốc gia hay nền kinh tế có năng lực cạnh tranh tốt sẽ giúp cho cácdoanh nghiệp hay ngành tạo dựng được năng lực cạnh tranh tốt hơn trên thịtrường thế giới Nói theo cách khác thì năng lực cạnh tranh của quốc gia làmột nguồn hình thành nên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp hay ngành.Khi các doanh nghiệp hay ngành có được năng lực cạnh tranh điều này sẽ gópphần vào việc nâng cao thu nhập và tác động tích cực đến môi trường cạnhtranh của doanh nghiệp hay ngành đó và do đó nó góp phần vào việc nâng caonăng lực cạnh tranh quốc gia

Theo Porter (1996), năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năngduy trì, mở rộng thị phần và đạt được lợi nhuận cao của doanh nghiệp Đây làquan niệm khá phổ biến hiện nay, theo đó năng lực cạnh tranh là khả năngtiêu thụ hàng hóa, dịch vụ so với đối thủ và khả năng thu lợi của các doanh

nghiệp Ngoài ra, Porter còn cho rằng, để có thể cạnh tranh thành công cácdoanh nghiệp phải có được lợi thế cạnh tranh dưới hình thức hoặc là có đượcchi phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạtđược những mức giá cao hơn trung bình Năng lực cạnh tranh phải gắn liềnvới khái niệm phát triển bền vững, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực xã hội.Theo Sanchez & Heene (2004), năng lực cạnh tranh của một doanhnghiệp là khả năng duy trì, triển khai, phối hợp các nguồn lực và khả năngtheo cách giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu của nó Như vậy, năng lựccạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh, năng suất

và chất lượng cao hơn đối thủ cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần lớn, tạo ra thunhập cao và phát triển bền vững Nó trước hết phải được tạo ra từ thực lực củadoanh nghiệp

Tóm lại, có thể thấy khái niệm năng lực cạnh tranh là một khái niệmđộng, nó được cấu thành bởi nhiều nhân tố và chịu sự tác động lớn từ môitrường kinh tế vi mô và vĩ mô, đồng thời năng lực cạnh tranh của một doanhnghiệp cũng mang tính lịch sử, nếu doanh nghiệp không biết tận dụng, pháthuy tối đa lợi thế thì có thể một thời gian sau nhân tố đó không còn là mặtmạnh nữa

2.1.3 Lợi thế cạnh tranh

Lợi thế cạnh tranh “là sở hữu của những giá trị đặc thù, có thể sử dụng được để "nắm bắt cơ hội", để kinh doanh có lãi Khi nói đến lợi thế cạnh tranh,

là nói đến lợi thế mà một doanh nghiệp, một quốc gia đang có và có thể có,

so với các đối thủ cạnh tranh của họ Lợi thế cạnh tranh là một khái niệm vừa

có tính vi mô (cho doanh nghiệp), vừa có tính vĩ mô (ở cấp quốc gia) Ngoài

ra còn xuất hiện thuật ngữ lợi thế cạnh tranh bền vững có nghĩa là doanh nghiệp phải liên tục cung cấp cho thị trường một giá trị đặc biệt mà không có đối thủ cạnh tranh nào có thể cung cấp được” (wikipedia).

Lợi thế cạnh tranh được tạo ra bằng cách sử dụng các nguồn lực và khảnăng để đạt được cấu trúc chi phí thấp hơn hoặc tạo ra một sản phẩm khácbiệt Một doanh nghiệp sẽ tự định vị nó trong ngành bằng việc lựa chọn lợithế về chi phí thấp hay sự khác biệt, quyết định này là một thành tố cốt lõitrong chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp.

Cũng theo Michael Porter, có 3 loại lợi thế cạnh tranh cơ bản: khác biệthóa (differentiation); chi phí tối ưu (cost leadership) và tập trung (focus) Mỗimột chiến lược khác nhau sẽ mang đến một lộ trình khác nhau, cơ bản, riêngbiệt để mang đến lợi thế cạnh tranh Cùng một chiến lược như nhau nhưngmỗi ngành lại có những đặc điểm riêng khác nhau, đối tượng phục vụ khácnhau, do đó phương pháp thực hiện cũng khác nhau

2.2 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá

2.2.1 Định giá

Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân

sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ (Luật Giá, 2012)

Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá

nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch

vụ (Luật Giá, 2023)

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động

sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh Bấtđộng sản, 2014)

Theo Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm địnhgiá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính phát hành năm 2005 đưa ra 4 đặc điểm:Thứ nhất: Bản chất, mục đích của định giá

 Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trườngtại một địa điểm, thời điểm nhất định

 Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giágiới hạn (giá tối thiểu, tối đa)

 Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thịtrường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển.

Thứ hai: Nguyên tắc

 Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựatrên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng củatài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá

 Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủpháp luật

Thứ ba: Phương pháp định giá

 Theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, định giá đượcthực hiện bằng 5 phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánhtrực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phươngpháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh và người tiêu dùng được quyền tựđịnh giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch

vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; có quyền quyếtđịnh giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh màNhà nước quy định khung giá, giá tối đa, giá tối thiểu Định giá có thể đượcthực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như

cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạnnhư bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu

được phát hành bởi một doanh nghiệp) Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều

lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch,báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, vàtrong tranh chấp (Luật Giá, 2012)

Nhà nước toàn quyền định giá đối với hàng hóa thuộc các lĩnh vực: Hànghóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh; Tàinguyên quan trọng; Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch

vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước (Khoản 1 Điều 19 Luật Giá,2012)

2.2.2 Thẩm định giá

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác

định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phùhợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mụcđích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá (Luật Giá, 2012)

Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định

giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanhnghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩmđịnh giá Việt Nam (Luật Giá, 2023)

Sản phẩm của dịch vụ thẩm định giá là “Chứng thư thẩm định giá; Báocáo thẩm định giá Sản phẩm hiện hữu nhưng mạng hàm lượng giá trị” Trongđó:

Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi

nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩmđịnh giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếucó) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá vànhững nội dung chính của báo cáo thẩm định giá (Luật Giá, 2023)

Báo cáo thẩm định giá là văn bản trình bày về quá trình thẩm định giá,

làm căn cứ lập chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hoặcthông báo kết quả thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá, trong đó:

a) Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, báo cáo thẩm địnhgiá do thẩm định viên về giá lập, thể hiện ý kiến của thẩm định viên về giá vàđược người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặcngười đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá xem xét, phê duyệt;b) Đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, báo cáo thẩm định giá

do hội đồng thẩm định giá lập, thể hiện ý kiến của các thành viên hội đồng và

ý kiến biểu quyết thống nhất của hội đồng (Luật Giá, 2023)

Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam phải là tổ chức, đáp ứng đủ điềukiện theo quy định của Luật Giá, cá nhân không được hoạt động thẩm địnhgiá độc lập

Tổ chức hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theoquy định của pháp luật Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tínhtrung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật

Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơquan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quyđịnh của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệtgiá đối với tài sản (Khoản 1 Điều 32 Luật Giá, 2012)

Hoạt động thẩm định giá hiện nay chủ yếu và xác định giá động sản, bấtđộng sản, tài sản (xác định giá trị doanh nghiệp, bao gồm động sản, bất độngsản, thương hiệu,…) và tài sản vô hình

Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá:

Tiêu chuẩn thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏingười thẩm định giá phải tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần đảmbảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá Về phía Nhà nước, tiêuchuẩn thẩm định giá giúp Nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soáthoạt động thẩm định giá Về phía doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm địnhviên về giá, đây là một hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để nâng cao tínhchuyên nghiệp và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình Trên thế giới tất

cả các nước có dịch vụ thẩm định giá đều có hệ thống tiêu chuẩn thẩm địnhgiá quốc gia riêng, đồng thời các tiêu chuẩn này cũng tuân thủ tiêu chuẩnthẩm định giá quốc tế (IVS) Ví dụ: Việt Nam (TĐGVN)

Ở Việt Nam, tính đến thời điểm tháng 3/2023 có 13 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá được ban hành thông qua: Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27 tháng

10 năm 2014 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03

và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06 tháng 3 năm 2015 về Ban hànhTiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; Thông tư số126/2015/TT-BTC, ngày 20 tháng 8 năm 2015 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam số 08, 09 và 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC, ngày 06tháng 10 năm 2016 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;Thông tư số 122/2017/TT-BTC, ngày 15 tháng 11 năm 2017 về Ban hành Tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 và Thông tư số 06/2014/TT-BTC, ngày 07tháng 11 năm 2014 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13

1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) – Những quytắc đạo đức hành nghề thẩm định giá;

2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;

3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN 03) – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;

4 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (TĐGVN 04) – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá;

5 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) - Quy trình thẩm định giá;

6 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06) - Báo cáo kếtquả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;

7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (TĐGVN 07) - Phân loại tài sản trong thẩm định giá;

8 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (TĐGVN 08) - Cách tiếp cận từ thị trường;

9 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (TĐGVN 09) - Cách tiếp cận từ chi phí;

10 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (TĐGVN 10) - Cách tiếp cận từ thu nhập;

11 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 (TĐGVN 11) - Thẩm định giá bất động sản;

12 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 (TĐGVN 12) – Tiêu chuẩn thẩm định giá Doanh nghiệp;

13 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 (TĐGVN 13) – Thẩm định giá Tài sản vô hình

Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơ sở thẩm định giá là một nội dung quan trọng mà người Thẩm định viên

về giá phải xác định rõ khi tiến hành thẩm định giá và là các tiêu chuẩn trong hệthống tiêu chuẩn thẩm định giá của mỗi nước Thẩm định giá ở các nước trên thếgiới đều dựa trên hai cơ sở: cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường.Thẩm định viên phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa cơ sở giá thị trường và cơ sởgiá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá phù hợp nhất đối vớimỗi lĩnh vực, loại tài sản