Đề tài mô tả đặc điểm tính chất thị trường bất động sản

Nhưng đến khi thực hiện phát triển kinh tế thị trường , ngành bất động sản ở nước ta đang dần hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh, góp phần quan trọng vào tăng trưởng kin

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

3.4 CUNG – CẦU BĐS TẠI VIỆT NAM 8

4.Chương 3: ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI BĐS 9

4.1ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 10

4.2.PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG BĐS 10

5.Chương 4: BẤT ĐỘNG SẢN CÓ NHỮNG PHÂN KHÚC NÀO? ĐẶC ĐIỂM CỦA TỪNG PHÂN KHÚC 11

5.1KHÁI NIỆM PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG LÀ GÌ? 11

5.2PHÂN LOẠI PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TỪNG PHÂN KHÚC 12

5.2.1Phân khúc bất động sản giá rẻ 12

5.2.2Phân khúc thị trường bất động sản siêu cao cấp 12

5.3.SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VIỆT NAM 13

Lời cảm ơn 15

1 Từ viết tắt ‘’ BĐS’’: Bất Động sản 16

2 Tài liệu tham khảo 16

DANH MỤC BẢNG BIỂU

HÌNH 1.BIỂU ĐỒ ĐỘ QUAN TÂM THEO LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN BÁN .11 HÌNH 2.BẢNG SO SÁNH CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HAI THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13 HÌNH 3.BIỂU ĐỒ TĂNG TRƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 13 HÌNH 4.BẢNG TÓM TẮT SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM 14

MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, liên quan trực tiếp đến thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường bất động sản và thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động chợ Việc phát triển và quản lý hiệu quả khu chợ này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút - các nguồn vốn cho đầu tư phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và phát triển nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường này không có điều kiện phát triển Nhưng đến khi thực hiện phát triển kinh tế thị trường , ngành bất động sản ở nước ta đang dần hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh, góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã có nhiều cải thiện Sự không hoàn hảo bộc lộ trong hoạt động của thị trường Cơ chế, trình tự pháp lý, thành phần tham gia thị trường, cơ cấu mua bán, giao dịch, thông tin, điều hành cũng như các yêu cầu đảm bảo tính định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt nguồn từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản của Mỹ là nguyên nhân cơ bản dẫn đến suy thoái kinh tế của hầu hết các quốc gia trên thế giới cho thấy ảnh hưởng to lớn của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Vì vậy nhóm chúng tôi chọn thị trường bất động sản làm đối tượng nghiên cứu nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của thị

1.THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY :

Theo bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị , trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến.

Hơn thế theo vneconomy , trong báo cáo toàn cảnh bất động sản Việt Nam sau 25 năm (1995 - 2020) của Savill công bố, đơn vị này cho biết, giai đoạn 1995 - 1998 thị trường bất động sản còn sơ khai, bắt đầu khởi động và tăng nhanh Giai đoạn 199 2008 giao dịch và giá nhà tăng cao với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 8-2001-2003 và 2007 - 2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần

Bên cạnh đó , theo tapchitaichinh, cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine cũng phần nào tạo ra tâm lý lo ngại về tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú ẩn vào vàng, USD và tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính thanh khoản BĐS Đặc biệt, tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2022 khi mức tăng trưởng kinh tế trong nước (GDP) trong quý I/2022 đạt 5,03%, tốt hơn cùng kỳ 2020 và 2021 Thị trường BĐS trở lên sôi động và trở thành một trong những kênh đầu tư được quan tâm nhất hiện nay

2.CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1CẦU:

Khái niệm:

Cầu là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người mua khcó ả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá kh nhác au trong một thời gian nhất định, với các điều kiện kh áckhông thay đổi

Cầu cá nhân và cầuthị ường: tr

- Cầu của từng người tiêu dùng đối ớ một loạ v i i hàng hóa hoặc dịch vụ ào n đó là cầu cá nhân

- Cầu thị r ường về một t loại hàng hóa hoặc dịch vụ là tổng tất cả các cầu cá nhân của lo hàng hại óa hoặc dịch vụ đó

Lượng cầu

Lượng cầu của một loại hàng hóa là lượng hàng mà người mua có th và ể sẵn lòng mua

Quy luật cầu

- Lượng ầu của một c hàng hóa giảm khi giá nó t ng lên, các ă yếu tố khác không thay đổi

- Nói cá kh giá c vch ác ả à lượng ầu ó mối quan hệ tỉ lệ c c ngh ch ị Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu :

- Thu nhập của người tiêu dùng - Giá cả của hàng hóa liên quan ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định, với các điều kiện khác không thay đổi

Cung cá nhân và cung thị trường:

- Cung ủ từng c a nhà s n ả xuất đối ới một v loại hàng hóa hoặc dịch vụ nào đó là cung cá nhân

- Cung thị trường về một loại hàng hóa hoặc dịch vụ là tổng tất cả các cung cá nh cân ủa loại hàng hóa hoặc dịch vụ đó.

Lượng cung

Lượng cung b t kì ấ loại hàng hóa n là lào ượng hàng mà người bán có thể và sẵn lòng bán

Quy luật cung

- Với các ếu tố khác không y đổ lượngi, cung c a ủ một hàng hóa tăng khi giá của nó tăng

- Nói cá kh giá c vch ác ả à lượng cung có mối quan hệ tỉ lệ thuận.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung

- Đường cung biểu di n giá nh ễ ả hưởng như thế ào đến ượng n l cung, các yếu tố khác không đổi.

- Kh một trong nh ng yi ữ ếu tố ày th n ay đổi, đường cung dịch chuyển

SẢN BÀI HỌC CHO DOANH NGHIỆP

Bất động sản (BĐS) là một hàng hóa đặc biệt Trước hết là vì BĐS có giá trị lớn, chiếm đến mộ nửa tổng tài sản kinh tế trên toàn cầu, nên ảnh hưởng rất lớn t đến toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia Do đó, thị trường này bị nhà nước quản lý rất chặt Dù vậy, BĐS vẫn là hàng hóa trên thị trường BĐS và vẫn bị quy luật cung cầu chi phối (Lưu ý: BĐS ở đây được hiểu là đồng nghĩa với quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất)

3.1CUNG – CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

\

Nói một cách đơn giản, thị trường BĐS có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng lượng người mua và người bán.

Tại mức giá cao thì lượng người muốn bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, tức là cung lớn hơn cầu Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán Mức giá mà có số người mua bằng số người bán gọi là mức giá cân bằng

Đường cung cầu của những phân khúc BĐS khác nhau là khác nhau Vì - nhu cầu đối với mỗi loại hình BĐS thì không giống nhau Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá trị cá nhân thông qua căn nhà của họ Có người chỉ có thể trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có thể chi nhiều tỷ đồng

3.2 N HỮNG ĐẶC ĐIỂM ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS:

- Cung BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước Cụ thể là các dự án nhà ở phải được nhà nước phê duyệt thông qua Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí

- Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung

- Về lý thuyết, cung BĐS liên quan đến các yếu tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch, quy hoạch đô thị, thiết kế công trình…), trong khi cầu BĐS liên quan đến các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, thay đổi GDP bình quân đầu người) ,

v.v.Nhưng trên thực tế, sự thay đổi nguồn cung BĐS còn phụ thuộc nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng

a.Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

b Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS

c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

d Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng

3.3 NHỮNG ĐẶC ỂM ẢNH HƯỞĐING BĐS :

a.Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn

b Thu nhập của dân cư:

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp

tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên

c Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường

3.4 CUNG – CẦU BĐS TẠI VIỆT NAM