Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN[.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 -3- MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt Danh mục hình vẽ PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu 10 Phương pháp nghiên cứu 10 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Những điểm luận văn 11 Kết cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm bất động sản, hàng hoá thị trường bất động sản 12 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 12 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 14 1.2.2 Thuế bất động sản 15 1.2.3 Các khoản thu tài khác 17 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản 18 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng 19 1.3.2 Tác động thuế bất động sản 20 1.3.3 Tác động khoản thu tài khác 21 1.3.4 Tác động quỹ đầu tư bất động sản 21 1.4 KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 22 1.4.1 Khái quát hoạt động tài phát triển thị trường -4- bất động sản số nước 22 1.4.1.1 Khái quát hoạt động sách tín dụng cho vay BĐS phát triển thị trường bất động sản Nhật 22 1.4.1.2 Khái quát hoạt động thuế BĐS phát triển thị trường bất động sản Trung quốc 23 1.4.1.3 Khái quát hoạt động thuế tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” phát triển thị trường bất động sản Mỹ 24 1.4.1.4 Khái quát hoạt động quỹ đầu tư BĐS phát triển thị trường bất động sản Singapore 25 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 Kết luận chương 1: 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011 29 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 29 2.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.2 Thực trạng chủ thể hoạt động thị trường bất động sản TP.HCM 30 2.2 THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 36 2.2.1 Thực trạng tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản TP.HCM 36 2.2.2 Thực trạng thuế thị trường bất động sản TP.HCM 38 2.2.3 Thực trạng khác khoản thu tài khác thị trường bất động sản TP.HCM 41 2.2.4 Thực trạng quỹ đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM 43 2.3 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 44 2.3.1 Mơ hình hồi qui bội MLR 44 2.3.2 Tín dụng ngân hàng 49 2.3.3 Thuế bất động sản 53 2.3.4 Các khoản thu tài khác 57 2.3.5 Các quỹ đầu tư bất động sản 59 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 61 -5- 2.4.1 Thành tựu 61 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 64 Kết luận chương 2: 67 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 68 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 68 3.1.2 Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 69 3.1.3 Hoàn thiện chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 70 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 71 3.2.1 Các giải pháp tín dụng ngân hàng 71 3.2.2 Các giải pháp thuế bất động sản 73 3.2.3 Các giải pháp khoản thu tài khác 76 3.2.4 Các giải pháp mơ hình quỹ đầu tư 78 3.2.5 Các giải pháp tài khác 80 Kết luận chương 3: 83 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 88 Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS NH TP.HCM từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM 88 Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng thương mại TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011 89 Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 89 Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 90 -6- Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước TP.HCM năm 2006 - 2011 90 Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam 90 -7- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT APEC Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương BĐS Bất động sản FDI Quỹ đầu tư nước HDB Cơ quan phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại OPUD Tổ chức thúc đẩy phát triển đô thị Nhật Bản REITs Quỹ tín thác bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ WTO Tổ chức thương mại giới -8- DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Tác động thuế phụ thuộc vào độ co dãn cung cầu bất động sản Lượng cung hộ TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.2 Lượng cung biệt thự TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.3 Giá thuê văn phòng Thành phố Châu Á Hình 2.4 Nguồn cung văn phịng cho th TP.HCM phân theo hạng Hình 2.5 Dư nợ tín dụng tổng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Hình 1.1 Hình 2.6 Hình 2.7 Lãi suất cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với Hình 2.8 lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.9 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.10 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.11 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.12 Số thu tiền thuê đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.13 Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt nam từ năm 2006-2011 Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu tổng qt tác động hoạt động tài đến nguồn cung BĐS -9- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường chứa đựng lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp Do đó, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, Điều hành tốt phát triển thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM thông qua thu hút nguồn vốn đầu tư nước, giải vấn đề lao động, phát triển ngành liên quan, tạo lập quỹ nhà đảm bảo nguồn cung ổn định cho người dân thành thị Vì vậy, nghiên cứu mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống sách, pháp luật Nhà nước giải pháp hoạt động tài q trình phát triển thị trường bất động sản TP.HCM để tìm giải pháp hiệu nhằm thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường cần thiết Ngồi ra, nghiên cứu góp phần phát triển quản lý hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung quỹ nhà cho người dân vai trò quan trọng quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu phân tích tác động hoạt động tài (tín dụng, thuế, khoản thu tài khác quỹ đầu tư bất động sản) thị trường bất động sản TP.HCM Qua đó, kiến nghị giải pháp tác động đến yếu tố bản, giải pháp hoạt động tài giải pháp hỗ trợ cho -10- thị trường bất động sản để khắc phục hạn chế thị trường, đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà TP.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tập trung vào yếu tố giải pháp tác động hoạt động tài đến thị trường bất động sản TP.HCM Nghiên cứu tiến hành TP.HCM khoảng thời gian 2006 – 2011 định hướng 2011 - 2015 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích định tính tổng hợp: tác giả sử dụng để làm sở cho việc làm rõ thực trạng đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Phương pháp định lượng: tác giả sử dụng để phân tích tác động hoạt động tài đến thị trường BĐS thơng qua mơ hình Hồi qui bội Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Tình hính nghiên cứu nước ngồi: Các nghiên cứu nước ngồi thị trường BĐS nói chung hoạt động tín dụng bất động sản, sách thuế BĐS nói riêng nhiều, đa dạng phong phú Tuy nhiên, nghiên cứu dựa vào tình hình thực tế nước hồn tồn khác biệt so với thực trạng thị trường BĐS Việt nam Bên cạnh có vài nghiên cứu điển hình nước tiên tiến để Việt Nam học hỏi áp dụng cho thị trường BĐS tương lai Cụ thể sách thuế thị trường BĐS trội có số tác giả nghiên cứu sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) khủng hoảng tài Hoa Kỳ; Chris Edwards (2006) sửa đổi thuế BĐS Mỹ; Hong Zhang (2008) đánh giá cải cách thuế BĐS Trung Quốc… Tình hính nghiên cứu nước: Trải qua trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam dài có nhiều nghiên cứu phát triển thị trường BĐS TP.HCM, dựa nhân tố tài tín dụng bất động sản, sách thuế bất động sản,… Tuy nhiên, nhiều lý khác mà nghiên cứu chưa đáp ứng nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS bền vững, cụ thể số nghiên cứu bậc sau: Các giải pháp tài để phát triển thị trường BĐS TP.HCM Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn thông qua -11- giải pháp tài (2008) Nguyễn Văn Phú Chính sách thuế BĐS (2009) Nguyễn Trọng Nghĩa Hoạt động tín dụng BĐS thị trường BĐS TP.HCM (2010) Lê Nguyễn Ngọc Thảo Tóm lại: Các cơng trình nghiên cứu tác giả chủ yếu phân tích mơ tả, có nghiên cứu định lượng Chưa có nghiên cứu tổng quát cho hoạt động tín dụng ngân hàng sách thuế BĐS nhằm phát triển thị trường BĐS chưa có giải pháp cụ thể Như vậy, nhìn chung nhiều lý khác mà nghiên cứu chưa đáp ứng nhu cầu thực tế hình thành hệ thống bao gồm hoạt động tín dụng lẫn sách thuế BĐS nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS Những điểm luận văn Phân tích hoạt động tài gắn với thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn năm 2006-2011 Phân tích tác động hoạt động tài đến thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2006-2011 Các giải pháp tài tác động đến yếu tố cấu thành, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giải pháp hoạt động tài phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 Kết cấu luận văn Luận văn gồm có chương sau: Chương 1: Lý luận sở thị trường bất động sản hoạt động tài phát triển thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động tài phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2006-2011 Chương 3: Các giải pháp tác động hoạt động tài phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 -12- CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản, hàng hóa thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 có quy định: “BĐS tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định”  Hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS BĐS đem trao đổi, mua bán thị trường khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hố BĐS xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai vật kiến trúc xây dựng gắn liền với đất Có BĐS khơng phải hàng hóa cơng trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…  Thị trường bất động sản Thị trường BĐS nơi diễn q trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ khác trung gian, môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản  Người mua Người mua người có nhu cầu sử dụng sở hữu BĐS với nhiều mục đích khác Trong thực tế, có loại người mua có nhu cầu BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ)  Người bán -13- Là người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách người bán, người cho thuê, người đem BĐS tài sản chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người tham gia vào bên bán thị trường BĐS gồm đủ thành phần, ngành nghề, từ người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm việc sả n xuất kinh doanh đến người muốn mua bán lại BĐS để kiếm lời (có thể cá nhân tổ chức)  Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động thị trường BĐS khơng có người mua người bán BĐS, mà họ cịn chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối Luật Kinh doanh BĐS (2006) xác định có dịch vụ mơi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS  Các thể chế quản lý Nhà nước Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát hỗ trợ thị trường BĐS thơng qua cơng cụ sách, luật pháp quy định quản lý kiểm soát sử dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS Việt nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài Tổng Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương Sở trực thuộc có liên quan 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản Có nhiều tiêu chí để chứng minh phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên, theo luận văn trọng nghiên cứu vài tiêu chí yếu, tiêu chí nêu lên phát triển thị trường BĐS gồm: tiêu chí nguồn vốn cung ứng cho thị trường ln ổn định; tiêu chí gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa thị trường BĐS; thơng qua giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thuế khoản thu tài khác; tiêu chí phân chia lợi ích từ tăng trưởng thị trường BĐS; tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ tầng lớp người dân, khách hàng Thị trường BĐSphát triển không bọc phát tượng “nóng-lạnh” nguồn vốn cung ứng khơng hài hịa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm cho thị trường “nóng sốt”, nguồn vốn cạn kiệt thị trường trì trệ, “nguội -14- lạnh, đóng băng” Sự phát triển thị trường đánh giá qua gia tăng khối lượng hàng hóa thị trường Vì vậy, thị trường BĐS cho thị trường phát triển khơng nằm ngồi quy tắc trên, có gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS Khối lượng giao dịch phản ánh thơng qua khoản thu hợp lý từ loại thuế khoản thu tài BĐS tiêu biểu như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê mặt đất, mặt nước Ngồi ra, cịn có hỗ trợ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp quỹ đầu tư chuyên đầu tư BĐS góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS Thị trường BĐS phát triển sở hạ tầng đầu tư hoàn thiện, tái đầu tư phù hợp với quy hoạch thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS Thị trường BĐS phát triển phải thật mang lại lợi ích cho chủ thể tham gia thị trường Nếu phân chia lợi ích có thiên lệch số chủ thể định làm cho thị trường hoạt động hiệu Thị trường BĐS phát triển đa dạng sản phẩm BĐS Trong khi, nguồn lực tài nước đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung bình-khá Cho nên cần quỹ đầu tư BĐS nước ngồi có nguồn vốn dồi bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn đạp phát triển cho ngành kinh tế khác dư lịch, nghĩ dưỡng 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng quan hệ tín dụng bên cho vay ngân hàng, tổ chức tín dụng bên nhận vay khách hàng gồm pháp nhân thể nhân kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS Trong kinh tế thị trường nói chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn kinh tế Hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS thực cho vay tín dụng chủ thể có nhu cầu vốn kinh tế Đối tượng nhận vay chủ yếu doanh nghiệp, tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây -15- dựng kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất Đối tượng nhận vay cá nhân mục đích kinh doanh như: xây dựng sửa chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân như: xây dựng sửa chữa mua nhà để Mối quan hệ tín dụng BĐS bên, thể chủ yếu qua tiêu tín dụng như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; lãi suất cho vay BĐS  Dư nợ tín dụng bất động sản Dư nợ tín dụng BĐS tổng dư nợ thể mối quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng, đồng thời tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS lại thời điểm ngân hàng mà ngân hàng cho vay chưa thu Đồng thời tiêu phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay, với khả đáp ứng nguồn vốn NHTM nhu cầu sử dụng vốn kinh tế  Nợ xấu bất động sản Nợ xấu khoản nợ khó địi, khơng cịn khả thu hồi cịn khả cịn rất ít, ngân hàng đưa khoản nợ vào mục rủi ro cao Nợ xấu điều ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu cao, tín dụng có hiệu thấp Nợ xấu có nguy làm giảm lợi nhuận ngân hàng có nhiều nợ xấu làm cho ngân hàng phá sản Các ngân hàng cố gắng giảm đến mức tối đa khoản nợ xấu để làm tăng hiệu tín dụng trung- dài hạn  Lãi suất cho vay bất động sản Lãi suất cho vay BĐS khoản tiền mà người vay dung để đầu tư vào BĐS phải trả thêm phần giá trị phần vốn gốc vay ban đầu Tỷ lệ phần trăm phần tăng thêm so với phần vốn vay ban đầu gọi lãi suất Lãi suất người vay phải trả để sử dụng tiền không thuộc sở hữu họ thời gian định lợi tức người cho vay có việc trì hỗn chi tiêu 1.2.2 Thuế bất động sản Thuế BĐS khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật tổ chức, cá nhân sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS Thuế BĐS thể hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất Những đặc điểm thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, khoản -16- đóng góp khơng mang tính hồn trả trực tiếp cịn có số đặc điểm riêng như: thuế BĐS nguồn thu mang tính ổn định, bền vững ngân sách nhà nước; việc định giá BĐS để đánh thuế vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp đối tượng nộp thuế Các loại thuế BĐS tiêu biểu gồm có:  Thuế sử dụng đất nơng nghiệp Thuế sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước áp dụng chủ yếu để tăng cường quản lý, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả, điều tiết phần thu nhập người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp vào ngân sách nhà nước, đảm bảo công người sử dụng đất  Thuế nhà đất Thuế nhà đất thuế thu nhà đất ở, đất xây dựng cơng trình Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình, gọi chung chủ nhà đất, phải nộp thuế nhà đất Mục đích thuế nhà đất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; thực công xã hội, thu thuế đất để ở, đất xây dựng cơng trình, chưa thu thuế nhà nhằm khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quỹ đất, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở, cơng trình  Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế thu thu nhập phát sinh người có quyền sử dụng đất thực chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm đất có nhà vật kiến trúc đó, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đính Thuế chuyển quyền sử dụng đất để tăng cường quản lý Nhà nước đất đai, hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước  Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp loại thuế thu đất nông thôn, đất đô thị đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm Mục đích thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp nhằm góp phần hạn chế đầu đất, sử dụng đất -17- đai tiết kiệm, có hiệu phát triển thị trường BĐS lành mạnh Mục tiêu thể việc thu thuế cao trường hợp người có nhiều đất ở, người sử dụng đất lấn, chiếm, đất sử dụng khơng mục đích 1.2.3 Các khoản thu tài khác Tương tư sắc thuế BĐS, nhà nước dùng khoản thu tài BĐS làm cơng cụ động viên người sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả, điều tiết phần thu nhập người sử dụng đất, khoản thu tính tỷ lệ phần trăm (%) giá đất  Thu tiền sử dụng đất Là người Nhà nước giao đất để sử dụng; người sử dụng đất trường hợp như: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất thuê đất, quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất, đất sử dụng để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao; Đất nơng nghiệp Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất  Thu tiền thuê mặt đất, mặt nước Là khoản thu tiền thuê mặt đất, mặt nước theo quy định Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước thu tiền thuê hàng năm thu tiền thuê lần cho thời gian thuê đất, thuê mặt nước trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà để bán cho th; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, tổ chức phi phủ thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước th mặt nước, mặt biển khơng thuộc nhóm đất quy định Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thực đầu tư dự án -18-  Lệ phí trước bạ nhà đất Là khoản thu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền Theo sách hành, lệ phí trước bạ thực theo Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 Chính phủ đến tháng 09/2011 thay Nghị định 45/2011/NĐ-CP Lệ phí trước bạ Nhìn chung khoản thu từ lệ phí trước bạ nhà đất năm TP.HCM thấp chiếm khoảng 1,3% số thu Ngân sách nhà nước không tác động nhiều đến phát triển thị trường BĐS TP.HCM 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản  Quỹ phát triển nhà TP.HCM Quỹ dùng để đầu tư phát triển nhà địa bàn thành phố, công cụ để thành phố tổ chức thực có hiệu sách hỗ trợ tài cho nhà đầu tư lĩnh vực nhà đối tượng mua nhà theo quy định UBND TP.HCM Đối tượng vay tiền quỹ để mua nhà phải cán bộ, công chức thuộc sở, ban, ngành, quận, huyện thành phố, quan hành nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố Những người phải có hộ thành phố, có thời gian cơng tác đơn vị từ ba năm trở lên Nguồn vốn quỹ nguồn thu từ việc bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước địa bàn, từ dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị mới, từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm  Quỹ đầu tư phát triển địa phương Đối tượng đầu tư Quỹ dự án đầu tư Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua như: dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng khu chế xuất, công nghiệp; dự án đầu tư xây dựng nhà phát triển khu đô thị mới; dự án cải tạo bảo vệ môi trường Quỹ đầu tư phát triển địa phương thực đầu tư với tư cách chủ đầu tư tham gia góp vốn với tổ chức khác Vốn điều lệ Quỹ đầu tư phát triển địa phương phần lớn có nguồn gốc từ ngân sách địa phương Ngoài ra, Quỹ tự bổ sung thêm vốn điều lệ để mở rộng hoạt động Quỹ hoạt động theo nguyên tắc tự chủ tài chính, tự bù đắp chi phí tự chịu rủi ro, ngân sách nhà nước khơng cấp kinh phí hoạt động  Quỹ đầu tư bất động sản Quỹ hoạt động theo Luật Chứng khốn, cho phép nhà đầu tư thay trực tiếp -19- mua nhà đất mua chứng quỹ Công ty quản lý quỹ thay mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý BĐS Đây kênh huy động vốn đầu tư BĐS thống thơng qua thị trường chứng khốn, thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia tính an tồn cao  Quỹ tín thác bất động sản (REITs) Đây mơ hình quỹ chun đầu tư lĩnh vực BĐS nói chung nhà nói riêng Mục đích quỹ huy động vốn nhàn rỗi nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng quỹ đầu tư vào lĩnh vực nhà Quỹ có tính khoản cao, nhà lập quỹ người có kinh nghiệm, có trình độ đầu tư chun nghiệp Thơng thường, REITs đầu tư 100% vốn vào BĐS (các quỹ đầu tư khác đầu tư tối đa 40%) REITs có mối liên thơng chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khốn Quỹ tín thác BĐS ưu đãi thuế kênh huy động vốn nhàn rỗi người dân cho thị trường nhà ở, khắc phục tình trạng vốn cho thị trường nhà trông chờ vào ngân hàng REITs áp dụng thành công nhiều nước giới Mỹ, Anh, Nhật, Singapore phát triển rộng rãi Châu Âu Châu Á Mô hình Quỹ tín thác BĐS cách chứng khốn hóa BĐS (thơng qua chứng quỹ), cần có biện pháp kiểm sốt hạn chế nguy chứng khốn hóa BĐS đem lại theo hướng cần quy định cụ thể tiêu chuẩn nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng Tác động tín dụng đến phát triển thị trường BĐS thực kết nối khoản vốn nhàn rỗi xã hội, quỹ tiền tệ tồn đọng lưu thông đưa nhanh vào phục vụ cho sản xuất tiêu dùng xã hội, góp phần điều tiết nguồn vốn, tạo điều kiện cho trình sản xuất kinh doanh khơng bị gián đoạn Thơng qua tín dụng, biện pháp huy động vốn (lãi suất tiền gửi ngân hàng) cho vay (dựa lãi suất tín dụng ngân hàng), thực nghiệp vụ điều hoà vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu, tín dụng góp phần làm cho tốc độ ln chuyển hàng hoá tiền vốn tăng lên Lượng tiền tồn đọng lưu thông giảm xuống đáp ứng nhu cầu ln chuyển hàng hố bình thường, thiết lập mối quan hệ cân đối tiền – hàng làm cho hệ thống giá không bị biến động lớn -20- Mơ hình cầu nối tín dụng ngân hàng nguồn cung nguồn cầu BĐS: Nguồn cung BĐS: chủ đầu tư, doanh nghiệp, đầu tư xây dựng dự án BĐS (căn hộ, biệt thư, văn phòng cho thuê) Ngân hàng Vay vốn thương Vay vốn thực mại: cung mua nhà dự án cấp vốn ở, đầu Nguồn cầu BĐS: khách hàng, người dân có nhu cầu thực sự, nhà đầu BĐS, Đa phần dự án BĐS có nguồn vốn tài trợ từ tín dụng ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn, giá trị BĐS thường lớn vượt khả tài chủ đầu tư Ngay cả, khách hàng cá nhân có nhu cầu thực mua nhà để nhu cầu thay đổi nhà điều kiện sống tốt phải dựa vào tín dụng ngân hàng, mức thu nhập người dân thấp Có thể thấy, thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sách tín dụng Khi tín dụng nới lỏng (đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay thấp, việc giải ngân thực dễ dàng), giá BĐS tăng Ngược lại, kinh tế gặp nhiều khó khăn, tình hình lạm phát thâm hụt cán cân thương mại trở nên nghiêm trọng, phủ chống lạm phát việc áp dụng sách thắt chặt tiền tệ Hệ thống ngân hàng cầu nối cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS, thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biện pháp thắt chặt tiền tệ dẫn đến giá BĐS bị giảm mạnh 1.3.2 Tác động thuế bất động sản Các tác động sách thuế thị trường BĐS sau: Thứ nhất, thuế BĐS nguồn thu quan trọng ngân sách địa phương Thứ hai, thuế BĐS góp phần vào việc điều tiết cung, cầu BĐS, bình ổn giá thị trường, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường Thứ ba, thuế BĐS công cụ để điều hồ thu nhập, thực cơng xã hội sử dụng chuyển giao BĐS Thứ tư, thông qua thuế Nhà nước thực việc kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ chủ động điều tiết lượng cung-cầu thị trường BĐS Trong thực tế, đơi phủ xem xét đánh mức thuế lên sản phẩm BĐS hình thức phân phối lại thu nhập hay hạn chế nguồn cung hạn ... TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH. .. động tài phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 -12- CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1... cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG