Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành

Tính cấp thiết của dé tài Đất dai là tôi nguyên thiên nhiên hữu han va quý giá của mỗi quốc giaTrong điều kiện kinh tế thi trường, các quan hệ đất đai đa dạng, quyền sitdung đất được coi

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Ae kas

TRINH DUC THUAN

PHAP LUAT VE ĐĂNG KY DAT DAI, NHA Ở VÀ TAI SAN KHAC GẮN LIÊN VỚI ĐẤT VA THỰC TIEN THI HANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Fe ha

TRINH DUC THUAN

PHAP LUAT VE ĐĂNG KÝ DAT DAI, NHÀ Ở VA TAI SAN KHAC GẮN LIÊN VỚI ĐÁT VẢ THỰC TIEN THI HANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2020

LỜI CẢM ƠN

"Với tinh cảm chân thành, em xin bảy tố lòng biết ơn đặc biết tới Phố

Giáo sw, Tiến si Phạm Hữu Nghị dé tân tinh hướng dẫn va cung cấp tải liên,thông tin khoa học can thiết để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp nảy

Em xin gũi lời căm ơn tới các thy cô giáo của trường Đại học Luật Ha

"Nội đã giúp đỡ em hoan thành luân văn này,

Do giới hạn kiến thức va khả năng ly luân của bản thân còn nhiều thiếu

sót vả hạn chế, kính mong sự chỉ dẫn vả đóng gop của các thay, cô giáo để

luận văn của em được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày 28 tháng 8 năm 2020

HỌC VIÊN

TRỊNH ĐỨC THUẬN

LỜI CAM ĐOAN

Tối xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bồ trong bat kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VAN

TRINH ĐỨC THUAN

'Giây chứng nhận quyền sử dung dat,

Tài nguyên và môi trường,

"Thủ tục hảnh chính,

‘Uy ban Nhân dân;

‘Van phỏng Đăng ky dat đai,

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của dé tài

2 Tinh hình nghiên cứu.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục dich nghiên cin

3.2 Nhiệm vụ nghién cứn:

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đôi tượng nghié

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

n cửa.

5 Phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn 9

7 Kết cấu của Luận văn 10

Chương 1 "

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE ĐĂNG KY DAT DAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI DAT VA VE PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KY ĐẮT DAI, NHÀ Ở VÀ TAI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI DAT Ở VIỆT

NAM "

11 Lý luận về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn Hiền với đất 11.1.1 Khái niệm đăng ky} và đăng ký đất dai in1.12 Muc dich và ý nghia của đăng ký dit đai 13

1.14 Nguyên tắc đăng ký đất đai 191.2 Ly luận pháp luật về đăng ký đất dai, nhà ở và tài sản khác gin lien với đất 21.2.1 Co sở xây dung pháp luật về đăng ký đất dai, nhà ở và tài sin

khác gắn liên với đắt 22

1.2.2 Khái niệm và đặc diém của pháp luật về đăng ký dat đai, nhà ở và

tài sản ldác gi đất 2

1.2.3 Nội dung pháp luật về đăng ký dat dai, nhà ở và tài san gin liều

%5

1.2.4 Một sô yêu tô cơ bản tác động đến pháp luật về đăng kj dat đai,

mà ở và tài san khác gắn liều với đắt 361.2.5 Pháp luật về đăng ký đất đai của một số nước trêu thể 32

3.14 Thời điễm có hiệu lực của 4 2.15 Xi ý viphamphp lật 46

2.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 4

3.3.1 Thành tựu dat được 51

2.2.2 Những han chế, khó khăn, vướng mắc 602.2.3 Nguyên nhân của han chế, khó khăn, vướng mắc 67

Chương 3 4

ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE ĐĂNG

KÝ DAT BAI, NHÀ Ở, TÀI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI BAT VÀ NANG CAO HIỆU QUA THỊ HÀNH Ở VIỆT NAM 4 3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất dai, nha ở, tài sản khác gắn liền với đất 4 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất dai va nâng cao hiệu

quả thí hành n

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ky đất dai n3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu qué thi hành pháp luật về đăng lý dat

đai 79

KET LUẬN 87 DANH MUC TAILIEU THAM KHAO

LỜIMỞ BAU

1 Tính cấp thiết của dé tài

Đất dai là tôi nguyên thiên nhiên hữu han va quý giá của mỗi quốc giaTrong điều kiện kinh tế thi trường, các quan hệ đất đai đa dạng, quyền sitdung đất được coi như một loại hang hóa đặc biệt, là nguồn lực để phát triển

kinh tế Theo quy đính của pháp luật đất dai hiến hành, đăng ký đất dai là

ngiĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất Điểu nảy có ngiĩa ta, bat kỹ tổ

chức, hô gia đính, cả nhân nảo có quyển sử dung đất đều phải thực hiện thi tục đăng kỹ an đầu hoặc đăng ký biển động với Nha nước Nhờ vào đăng ký

đất đai, các quyển của người sử dung đất như chuyển nhượng, chuyển đổi,cho thuê, cho thuê lại, tăng cho, thừa kể, thé chap, gớp vốn bằng quyền sit

dung đất được ghi nhận vả thực thi trên thực tế Đảng thời, dua vào kết quả đăng ký, các thông tin vẻ hé sơ địa chính được cập nhật mét cach day di

và liên tục, tao diéu kiện thuận lợi cho công tác quản lý nha nước vẻ đất đai,

là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính vi vậy, hoạt động.nay tac động trực tiếp đến người dân nói chung vả người sử dung đất nóiriêng, các cơ quan quan ly dat dai và có ảnh hưởng rat lớn trong xã hội

Trong những năm gân đây, Nha nước ta đã thực hiện nhiều biện pháp,

nhằm cải thiện thủ tục hành chính (TTHC) vẻ đăng ky đất đai va hiện đại hóa

hệ thông cơ sở dữ liệu thông tin quốc gia vẻ đắt đai Điều này góp phân đầy

nhanh tiền độ cép giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và

tai sản khác gắn liên với đất (gi chung là GCNQSDD); đồng thời, gdp phản.cải thiện chi số công khai, minh bach của thi trưởng bat động sin (BBS) vatừng bước đưa công tác đăng ký dat dai đi vào nề nếp “Sau gẩn 07 năm thực

“hiện Luật Dat đai 2003, sự hình thành hệ thông Văn phòng Đăng ky quyền sie

“mg đất, cùng với sự quan tâm chỉ dao và hé tro kinh phi của Trung ương

sue quan tâm alin tụ Rinh phí của các địa phương mà việc đo đạc lập bản đỗdha chỉnh đăng ký, cấp Giấy ching nhận quyền sử dung đắt đã được dymạnh Kết quả dén nay, cả nước đã đo dac lập bản đô địa chính dat 74.9%

ig điện tích tự nhiên và aa cấp Gidy cinfng nhận đất sản xuất nông nghiệpdat 85% tỗng diện tích, đất lâm nghiép đạt 86,3% điện tích, đất 6 nông thôndat 82 1% diện tích đắt 6 đô thi dat 63.5% đất cimyôn ding đạt 54.9% diệntích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6 % điện tích Trong đó, việc cấp Giấp chungnhận quyền sử dung đất quyên sở hit nhà ở và tài sản khác gắn liễn với đấttrong hơn 01 năm qua cả nước đã cấp được 1.348.152 giấy với diện tích

398.030 ha

Vide lập hỗ sơ địa chính đã được các dia phương quan lâm, chit trong

thực liện kết quả dén nay đã có trên 70% số xã phường, thi trần đã xâp'

lat đai Đặcdung được hỖ sơ, sỗ sách địa chính phục vụ cho yêu cầu quản Ip

biệt nhu dia phương đã trién khai xdy đưng cơ sở dit liêu dta chỉnh để thaythế dần cho việc lập số sách địa chính dang giây, nhằm thiết lap hệ thôngthông tin đất dai hoàn chính, hiện đại; tao ater én cho việc Khai thắc, cung

cấp thông tin đắt dat một cách timậm loi, nhanh chóng, chỉnh xác; nâng cao

năng lực và hiệu quả cũa lê thống đăng lý đắt đai, góp phẩm thúc đây swe

phát triển của tht trường bắt động sản minh bạch“ Tuy nhiên tên cạnh.những kết qua dat được, công tác đăng ký đất dai còn bộc lô nhiễu hạn chế, cụ

thể

Thứ nhdt, mặc đù nhu cầu cấp giấy chứng nhân và đăng ký biển đông,còn rất lớn nhưng việc đo đạc lập ban đỗ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhân lân đâu đến nay van chưa hoàn thiện;

Thứ hai, hỗ sơ dia chính lập chưa day đủ, thông nhất, việc cập nhật,

chỉnh lý biển đồng chưa được thực hiện thường xuyên, ding bộ theo quy.

đính, nhiều nơi đã cấp giấy chứng nhân, xây dựng hỗ sơ địa chính nhưngchưa hoàn thảnh, còn phải thay đổi do việc dồn điển đổi thừa sau khi cấp giấy

chứng nhân hoặc do chưa có bản đỗ địa chính nên phải cấp theo tư khai bao

của người dân hoặc cắp đăng ký theo các loại bản dé cũ có độ chính xác thấp,

"Bộ Thingayin vi Mỗi xưởng Bio cáo sổ 193/BC-BTNAET- Báo cáo tingkit nh hàn hành Luật Đắc 4s 2003 tà da hướng sin dbs Lait Địt daingiy 06090013, 30 31

Thứ ba, việc triển khai xây dựng cơ sỡ dữ liệu dia chính còn châm,thiếu đồng bô, chưa được liên thông giữa các cấp va các cơ quan có liên quannên chưa được cập nhật thường xuyên, đẩy đủ dẫn đến hiệu qua sử dụng chưa

cao, chưa đáp ứng được yêu câu quân lý đất dai va thi trường BĐS,

Nguyên nhân 1a do pháp luật vé đăng ký đất dai còn chưa hoàn thiện

như chưa quy đính rõ tính bất buộc phải đăng ký bao gồm đăng ký ban đầu vàđăng ký biển động, cũng như chưa có chế tai đủ mạnh dé xử lý nến nhiều.trường hợp chây ÿ, không kê khai đăng ký theo quy định, din đến Nhà nướckhông lập được hỗ sơ để quản lý Hơn nữa, việc thi hành pháp luật về đăng kýđất đai cũng bộc lô những bắt cập, hạn chế như

Mt là việc sây dựng cơ si dữ liêu đất đai, hệ thông thông tin về đất đai chưa được quan tâm đúng mức,

Hai là, bé thông Văn phòng đăng ký quyển sử dung đắt, nhất là ở cấp huyện còn hạn chế về nhân lực (thường mới chỉ đáp ứng từ 20 đến 30% so với nhủ cầu); thiểu các trang thiết bị kỹ thuật, trụ sở lâm việc chat hep; do do,

nhiều Văn phỏng chưa đủ điều kiện để triển khai thực hiện hết chức năng,

nhiệm vụ được giao nến các đơn vị khác còn phải lâm thay một phin công

việc, din đến sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên vàMỗi trường (TN va MT) Nhiéu địa phương do thiểu cán bộ nên cơ quan TN

va MT huy động cả cán bé Văn phòng đăng ký để thực hiện các nhiệm vụ cắpbách như giãi quyết khiéu nai, tranh chấp, giải phóng mặt bằng Một số địa

phương do nhận thức chưa đẩy di, hoặc do cuc bô vẻ lợi ích dẫn đến sự

không thẳng nhất trong việc thẩm tra, trình ký giấy chứng nhân Quy định

thánh lập Văn phông đăng ký quyển sử dung đất ở 2 cấp đang cỏ một sé bat cập trong phối hop; hơn nữa, hỗ sơ địa chính phải được xây dựng và quan lý ở

2 cấp gây tổn kém, bi phân tán, dé thất lạc, lam cho quy trình cập nhật, chỉnh

ý biển động phức tap, không được thực hiện đẩy đủ Thực tế ỡ các nước trên thể giới, cơ quan đăng ký chỉ được thành lập ở một cấp và cỏ các chỉ nhánh

tổ trí theo khu vực, có thẩm quyền quyết định việc đăng ky, cấp giấy chứng

nhận, trong đó thành lập ở cấp trung ương (trực thuộc cơ quan quản lý đấtđai) như Úc, Canada, New Zealand, Anh, Thuy Điển hoặc trực thuộc Bô Kinh

tế - Tài chính như ở Pháp; thành lập ở cấp tỉnh (hoặc cấp hạt) như Thái Lan,

Malaysia, Hoa kỳ

Ba là những quy định vé ngiấa vụ tải chính khi cấp đăng ký đất dai và GCNOSDĐ (gim tiên sit dung đất, lệ phí trước ba, lệ phi công chứng hợp đồng) còn khá cao so với thu nhêp phin lớn các hộ gia đính, việc thu lệ phí

trước bạ khi cấp giây chứng nhận lần dau không hợp lý (như trường hợp cấpgiấy chứng nhân đất nông nghiệp, lâm nghiệp không có quyết định giao đấthoặc cấp đổi giấy chứng nhận có thay đổi diện tích do đo đạc) Một số khoản.thu côn trùng lặp (vừa thu thuê thu nhập từ chuyển quyển vừa thu lệ phí côngchứng hợp đồng chuyển quyên theo % giá trì nba, đất, vừa thu lệ phí trước ba

theo % gia tr)

Bắn là việc chấp hành quy định vẻ ding ký, cấp giấy chứng nhân ởnhiều địa phương chưa đúng quy định; khi tiếp nhận ho sơ không kiểm tra,hướng dẫn đây đủ làm cho người dân phải di lại nhiều lan; kéo dai thời gian.thực hiện thủ tục quá quy định ma không được thông báo lý do?

Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngảy 29/11/2013 va

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 với những sửa đổi, bé sung về đăng

ký đất dai Để góp phân thực thi có hiệu quả những quy định vẻ đăng ký đấtđai thì việc tìm hiểu pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai là cân thiét, có ýnghĩa lý luận va thực tiễn ở nước ta Nhận thức được tắm quan trọng của vẫn

đê, em chọn dé tài “Pháp luật về đăng ký dat đai, nhà ở và tài sản khác gắnliều với đất và tare tiễu thi hank” làn luận vẫn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Thời gian qua, đã có nhiễu nghiên cứu, công tình khoa học liên quan.

đến để tai được công bổ ma tiểu biểu lả một sô công trình cụ thể sau: i)

‘Bio cáo tổng tt thà hh thành Luật Dit đi 2003 vida hướng sa đổ Luật Dit dingy 069/012,

Sad 22

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vĩ pháp I} của người sử dung đất trong các.giao dich dân sự và tiương mai về đắt đai, Luận an tiễn 4 luật học, TrườngĐại hoc Luật Hà Nội, ii) Nguyễn Manh Khởi (2005), Pháp inde đăng kj

quyển sở hữm nhà ở tại Việt Nam, Luân văn thạc sĩ luật hoc, Khoa Luật - Đại

học Quốc gia Hà Nội, iii) Nguyễn Văn Hồng (2007), Đăng lý, cấp gidyching nhận quyền sử dung đất ở nước ta — Lý luận và thực tiễn, Luận văn

thạc sf luật hoc, Trường đại học Luật Thành phô Hỗ Chi Minh, iv) Đăng

Trường Sơn (2009), Mét số vấn đè về đăng it bắt động sản trong luật dân sie

~ thuc trang và phương hướng hoàn thiên, Trường Đại học Luật Ha Nôi, v)

Pham Hữu Nghị (2009), Giáp ciuing nhân quyền sit dung dat ghi cả ho, tên

vo và ho, tên chéng Tap chí Dân chủ va Pháp luật, vi) Nguyễn Quang Hương

Trả (2010), Pháp luật vé đăng ý giao dich bảo đấm Luận văn thac si luật

hoc, Trường Dai học Luật Hà Nội; vi) Đăng Anh Quân (2011), Hệ thốngđăng ky đất đai theo pháp luật Việt Nam và Ty Dién, Luận án Tiên & luậthọc, Trường Đại học Luật Thành pho Ho Chi Minh, viii) Nguyễn Minh Tuân.(chi biên) (2011), Pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam, Neto Chính trị quốcgia, Hà Nội, ix) Nguyễn Thị Trả Mi (2012), Pháp luật vé đăng ip đất quyền

sử ding đất 6 Việt Nam, Luân vã Thạc si, Khoa Luật, Đại học Quốc gia HaNội; z) Nguyễn Việt Dũng (2016), Pháp iuật về đăng Rý quyền sử đụng đất ở

Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội; xi)

Nguyễn Quang Tuyến, (2016), Vat suy nghĩ về sở hữu toàn dâm đỗ: với

ai, Tap chi Nha nước và Pháp luêt, xi) Trén Thi Thu Hà (2020), Pháp luật

về đăng Rý và cắp gidy chung nhận quyén sit dung đắt, cấp quyền sở ữm nhà:

ở và tài sản khác gắn liên với đất từ thực tiễn thàmh phd Hồ Chỉ Minh Luận

án Tiến luật học, Viên Han lâm khoa học xã hội Việt Nam, v.v Các công

trình nghiên cửu trên đây đã giãi quyết được một số vấn dé lý luôn và thựctiễn về pháp luật đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đắt đai nói riêng, cụ thểsau đây Mét la, phân tích khái niệm va đặc điểm của đăng ký BĐS, kháiniệm va đặc điểm của đăng ký dat đai, Hai ià tim hiểu mục đích, ý nghĩa,

nguyên tắc và các hình thức đăng ký dat dai và BĐS, Ba là tiếp cận nghiên

cửu lánh nghiệm vả thực tiến pháp lý của một số nước trên thé giới va bai học

kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai

và BĐS, Bắn 1d đánh giá thực trang pháp luật về đăng ký đất dai và BĐS nhằm nhận diện kết quả, hạn chế, khiếm khuyết vả chỉ ra nguyên nhân cia han chế, khiếm khuyết, Nðmn 1 để xuất định hướng và giải pháp hoàn thiên pháp luật vé đăng ký đất đai và BĐS,

Tuy nhiên, hiên nay việc thi hành pháp luật vẻ đăng ký dat dai, nha ở

và tai sản khác gắn lién với dat gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dat trong bồi

cảnh tác động của cuộc Cách mang Công nghiệp 4.0 va hội nhập quốc tế Vi

vây, lĩnh vực pháp luật nay vẫn còn dư địa để tiếp tục nghiên cứu nhằm dé

xuất giải pháp tháo gỡ Trên cơ sử kể thừa các kết quả nghiên cứu của những,

công trình khoa học, bai viết đã công bồ liên quan đền dé tải, luân văn tiếp tục

di sâu nghiên cứu pháp luật vé đăng ký đất đai, nha ở và tài sản khác gắn liên

với đất ở nước ta hiện nay.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục dich nghiên cứ.

Mục đích nghiên cứu của luận văn là lâm sảng 8 những van để lý luận

‘va thực tiễn của pháp luật về đăng ky đất đai, nhà ở va tai sản khác gắn liên

với đất Từ đó, nêu những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả thí hanh pháp luật vé đăng ký đất dai, nhà 6 và tải sản khác gin liễn vớiđất ở nước ta trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghién cin

Để đạt được mục đích nghiên cửu, luận văn sắc định các nhiệm vụnghiên cứu cụ thể sau day:

- Nghiên cửu hệ thống cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, nhà ở va tải sản.

khác gin liên với đất thông qua việc phân tích khái niệm va đặc điểm, ý

nghĩa, các nguyên tắc, các hình thức đăng ky đất đai, nha ở và tài sản khác gin liên với đất

- Nghiên cửu lý luận pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở va tải sản khác

gin lin với đất thông qua việc tìm hiểu cơ sở hình thảnh, khái niệm va đặc.điểm; các yếu tổ tác động đến pháp luật về đăng ký đất dai, nha ở va tải sản

khác gắn liên với đất, cầu trúc pháp luật vé đăng ký đất đai, nhà ở vả tải sản khác gắn liên với đất, lịch sử hình thành vả phát triển của pháp luật về đăng

ký đất dai, nhà ở và tai sản khác gắn lién với đắt, kinh nghiệm pháp luật của

các nước về đăng ký đất đai va bai học kinh nghiệm đối với Việt Nam

- Phân tích thực trang pháp luật vẻ đăng ký dat đai, nha ở va tai sản.khác gắn liên với đất vả đánh giá thực tiến thi hanh nhằm chỉ ra kết quả đạtđược, hạn chế, khiếm khuyết vả nguyên nhân của hạn chế, khiém khuyết

- Đưa ra định hướng va giải pháp hoản thiên pháp luật vé đăng ký đất

đai, nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất và nâng cao hiệu qua thực thi trong thời gian tới.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghié

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luân văn xác định đối tượng nghiên.

neta

cứu khu trú vào một số van dé cụ thé sau

- Các luận điểm khoa học, cơ sở lý luận về đăng ký dat đai, nha ở và tai

sản khác gắn liên với đất

- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện chính sách,pháp luật đất đai trong thời ky đẩy manh toan diện công cuộc đổi mới va hộinhập quốc tế

- Các quy định của Luật Bat đai năm 2013 vả các văn bản hướng

thí hành; các quy định có liên quan của Bồ luật dân sự năm 2015, Luật Nha ở năm 214 về đăng ky đất đai, nha ở và tải sin khác gắn liên với đất

- Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký dat đai, nhà ở và tải sin khác

gin liên với đất ở nước ta

- Pháp luật về đăng ky đất dai của một số nước như Uc, Anh, v.v.

4.2 Phạm vỉ nghiêu cia

Pháp luật vé đăng ký dat đai, nha ở vả tai sản khác gắn

nội ham nghiên cửu rông va liên quan đến nhiều Tinh vực pháp luất Tuy

én với dat có

nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới

‘han phạm vi nghiên cứu vào một số nội dung cụ thé sau đây:

~ Giới hạn về nội dung: Để tài "Pháp luật vẻ đăng ký đất đai, nhà ỡ, tải sản khác gắn lién với đất và thực tiễn thi hành” có pham vi nghiên cứu rông

liên quan đến một số lĩnh vực pháp luật như pháp luất đất đai, pháp luật nh

ở, pháp Iuét đăng ký tai sản và pháp luật về hành chính v.v Tuy nhiên trong

khuôn khổ của một ban luận văn thạc sĩ luật học, học viên giới han phạm vi

nghiên cứu vào một số van dé cụ thé sau:

MGt là, luận văn tập trung nghiên cứu các quy định vẻ đăng ký đất đai

của Luật Bat dai năm 2013 và các văn ban hướng dẫn thi hành

Hai id nội dung luận văn giới hạn nghiên cửu một số van dé cu thé

sau: i) Các trường hop đăng ký đất đai; ii) Nguyên tắc đăng ký dat đai, ii)

‘Tham quyển đăng ký đất dai; iv) Trình tự, thủ tục đăng ký dat dai; v) Xử lý vipham pháp luật vé đăng ký đất đai, vi) Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đất

đại

~ Giới ham về phạm vi: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp

uật vé đăng ký đất dai, nha ở và tải sản khác gắn liên với đất trong pham vi

cả nước

~ Giới han về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về đăng ký đấtđai, nha 6 va tai sẵn khác gắn liên với đất từ năm 2013 đền nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài “Pháp luật vé đăng lý đất đai, nhà ö và tài sẵn Khácgắn liền với đắt và thực tiễn thi hành”, luận văn sử dụng phương pháp luận va

các phương pháp chủ yêu sau đây.

- Phương pháp luận nghiên cửu khoa học duy vật biện chứng va duy.

vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin xem xét nguồn góc, bản chat của sự

vật, hiện tượng, xem xét sự vật, hiện tượng đặt trong moi quan hệ vân động,

tương tác với su vật, hiện tương khác, xem xét sự vật, hiện tương trong suốt

quá trình ra đời, hình thành và phát triển

- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương phép nghiên cứu

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp đổi

chiếu được sử dụng để nghiên cứu Chương 2 Thực trang pháp luật vẻ

đăng ký đất dai, nhà ở và tài sẵn khác gắn liễn với đất va thực tiễn thi hành ở

Việt Nam.

iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luân, phương pháp quynap được sử dung để nghiên cửu Chương 3 Định hướng, giãi pháp hoán.thiện pháp luật về đăng ký dat đai, nba 6 va tài sản khác gắn liễn với đất và

nâng cao hiệu quả thi hành ở Viet Nam.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn.

Luận văn có một số đóng góp nhất đính vẻ lý luận và thực tin, cụ

thể

~ Ve If luận Luân văn nghiên cứu pháp luật vẻ đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gin liễn với đất dựa trên lý thuyết vé đăng ký tai sẵn nóichung và BĐS nói riêng, lý thuyết vé vật quyền; lý thuyết về bao hộ quyền tai

sản trong lĩnh vực đất đai Trên cơ sở đó, luận văn hệ thống hóa, góp phan oán thiện cơ sở lý luận vẻ lĩnh vực pháp luật nay.

~ Về thực tiễn Luân văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về ding

ký đất dai, nhà ở và tai sin khác gắn liền với đắt ở Việt Nam nhằm điện diện.

những bat cập trong nội dung của các quy đính vẻ đăng ký đất dai, nhà 6 và

tải sản khác gin liên với đất Trên cơ sử đó, luân văn đưa ra giãi pháp hoán.

thiện nh vực pháp luật nảy nhằm khắc phục những bat cập

Luận văn có giá tri tham khảo cho các cán bộ quản lý nha nước vé đất dai nói chung va đội ngũ cán bô, công chức làm việc tại các Văn phòng Đăng

ký đất đai (VPĐKPĐ), chỉ nhánh văn phòng đất đai nói riêng trong phạm vi

cả nước, Luận văn côn lẻ tải liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu khoa học, giảng dạy và học tập tại các cơ sỡ đào tạo luật ở nước ta

7 Kết cấu của Luận văn.

Ngoài phân mục lục, danh mục các tir viết tắt, mở đâu, kết luận va danh

mục tải liệu tham khảo, luên văn được kết cầu gồm 3 chương.

- Chương 1 Một số van dé lý luận về đăng ký dat dai, nha ở vả tải sản.khác gắn liên với đất và về pháp luật về đăng ký dat dai, nha ở vả tài sản khácgin liên với đất ở Việt Nam

- Chương 2 Thực trang pháp luật vẻ đăng ký đất đai, nhà ở va tải sản.

khác gắn liên với dat và thực tiễn thi hảnh ở Việt Nam

- Chương 3 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật vẻ đăng ký đắt dai, nha ở vả tải sản khác gắn lién với đất va nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

Chương 1

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE ĐĂNG KY DAT DAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI ĐẮT VA VE PHAP LUẬT VE ĐĂNG KY ĐÁT DAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT Ở VIỆT

NAM

11 Lý luận về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtLLL Khái niệm đăng lý và đăng ly đắt dai

1) Khái niêm về đăng is

Trong đời sống hang ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dung phổbiển, ví dụ: Đăng ký hô khẩu, đăng ký nhâp học, đăng ký đi du lịch, đăng ký.kết hôn, đăng ký nghĩa vu quân sự v.v Vậy đăng ky lả gi?

Theo Nguyễn Minh Tuân “Đăng it có thé hiểu theo nghia thôngthường là việc ghi vào số những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằmchudn bị thực hiện công việc được tốt hoặc dé giải quyết các yên cẩu đó theo

a

Thứ tự da ght vào số

Theo Từ điển tiếng Việt thi đăng ký la ghi vào số của cơ quan quản ly*Nhu vậy, theo từ điển, đăng ký bao gồm hai cơ bản M6t la, hoạt đông.ghỉ chép của cá nhân vào phương tiện đùng để lưu lại nội dung ghỉ chép là sốsách, Hai ia, cơ quan quản ly số sách đó đang quan lý sự việc đã ghi trong số

đó Tùy theo nội dung đăng ký mã cơ quan có trách nhiệm sẽ giễi quyết công việc theo thẩm quyền do pháp luật quy định.

Hoạt động đăng ky có một số đặc điểm co ban sau đây:

~ Hanh vi ghi vào số của cơ quan, tổ chức, cá nhân

~ Mục đích ghi vào sé để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo,yêu cầu

- Để quan lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào sé

ˆ Ngyễn Me hỗn G01), Đăng bự 3BS- Nong vất Ê ý luớt vã ục nấu Ngô Cin wi de gh,

TRÀ Nôi l0

om Te din tổng Vit G000),Xob Đã Nẵng,

i) Khải niềm đăng lý đắt đai

Đăng ký đất đai la một nội dung của hoạt động quản lý nha nước về đất

dai được ghi nhân trong Luật Bat đai năm 2013 như sau “Đăng igs đắt dea,nhà 6, tài sản khác gắn liền với đắt là việc kê khơi và ght nbd tinh trangpháp if về quyên sử dung đắt, quyền sở hiữu nhà 6, tài sân khác gắn liền vớiđắt và quyén quan If đắt đối với một thừa đắt vào hỗ sơ địa chính “”

Bên cạnh các đặc điểm của đăng ký tai sản nói chung, đăng ký dat đaicon có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

-Một là, đăng ky đất dai là một nội dung của quản ly nhả nước về đất dai

do cơ quan quan lý nha nước có thẩm quyển về đất dai tiên hành Điều này cónghữa là không phải bat cứ tổ chức, cá nhân nao cũng được thực hiện đăng kýđất đai mà chỉ các cơ quan quản lý đắt đai có thẩm quyển theo quy định của

pháp luật dit đai mới có chức năng lam việc này Theo Luật Bat đai năm

2013, cơ quan nhả nước có thẩm quyên đăng ký đất đai là hệ thông Văn

phòng đăng ký đất đai cấp tinh va Chi nhánh VPĐIĐĐ cấp huyện.

Hat là, đăng ký đất dai 1a hoạt động dựa trên cơ sỡ quyên lực nha nước

Điều này có nghĩa là trong hoạt đông đăng ký dat đai, cơ quan đăng ký đất dai phải tuên thủ các quy định của pháp luất song cơ quan nay cũng có quyền ban

hành văn bản hướng dẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng kỹ đất đai

Ba là đăng ky đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vita mang tính kỹ thuật nghiệp vụ Có nghĩa là đăng ký đất dai phải tuên thủ các tiêu chỉ

tiêu chuẩn do Bộ TN va MT ban hành dưới hình thức văn bản quy phạm phápluật 1a quyết định, thông tư Mặt khác, đăng ký dat đai phải do tổ chức, cá

nhân có di năng lực, chứng chỉ chuyên môn thực hiện va tuân theo các biện pháp nghiệp vu, định mức kỹ thuật cũng như các quy định của pháp luật

Thgän 15 Đền 3 mật Đ anima 2013

Bén ia đăng ký dat đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin day

đũ về thữa đất, sư biển đông vé đất đai để xây dựng hệ thông thông tin, cơ

sỡ dữ liệu về đất đai phục vu cổng tác quản lý nha nước vé đất đai Két quảcủa hoạt động đăng ký đất đai là căn cử, cơ sỡ rat quan trong để cơ quan nhànước có thẩm quyên cắp GCNQSDD cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sửtôn giáo, cộng đông dan cư sử đụng dat - cơ sở pháp lý quan trong để tổ chức,

hộ gia định, cá nhân thực hiện các quyển của người sử dụng đất do pháp luật quy định

Mien là đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lâp quyển của người

sử dụng đất Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu

về thửa đất vao Số địa chính là cơ sở để cơ quan quản ly đất dai bảo hộ quyền

và lợi ich hợp pháp của ho thông qua việc cấp GCQSDD

1.12 Muc dich và ý nghia của đăng ký đất dai

1) Muc dich của đãng kỷ đắt đai

MGt là, đăng ký đất dai nhằm xác nhên hiện trang của đất dai và xác lậpquyền sử đụng đất

GO nước ta chưa có đạo luật về đăng ký BĐS nói chung va đăng ky đấtdai nói riêng, Các quy đính về đăng ký BĐS (trong đỏ có đăng ký đất đai)

được ban hành ở nhiễu văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất dai năm 2103, Luật Nha ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 va Luật Lâm nghiệp năm 2017 v.v Pháp luật Việt Nam chưa tách biết rổ giữa ding ký

đất dai để quan lý nha nước vẻ dat dai và xác lập, hạn chế các quyền đối vớiđất đai Vì vậy, đăng ký đất đai nhằm kết hợp cã hai mục dich trên Khi sửđụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai tại

'VPPIKĐĐ kê khai các thông tin vẻ thửa đất như diện tích, vi trí, mục đích sử

dụng đất, chủ sử dụng đất, thời han sử dung đất, nguồn gốc đất va các giầy từ

về thửa dat Những thông tin nay được cán bộ VPĐKĐĐ ghi vào Số dia

chính hoặc nhập vào hệ thống cơ sở dữ liệu điên tử phục vụ cho việc quân lý

vả sử dụng đất

Hat là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận va bảo vệ quyền và lợi ich hợppháp của chủ sử dụng đất và các chủ thể khác liên quan và đối kháng vớingười thứ ba BĐS nói chung và đất đai nói riêng cổ định về vi tí dia lý,không di đời được Khi thực hiện giao dich chuyển quyền sử dụng đất, bên.chuyển quyển chuyển giao quyển quan lý, quyền sử dụng dat cho bên nhậnchuyển quyển Bên nhân chuyển quyên phải sang tén/ đăng ky đứng tên chủ

sử dụng đối với mãnh đất Chỉ đến khi bên nhân chuyển nhương thực hiện

xong các thủ tục đăng ký sang tên thì họ mới đứng tên chủ sử dụng đất hop

phải được ghi vào sé địa chính Biéu này tao diéu kiến gop phân nâng cao

hiệu quả quản lý nhà nước vẻ đất đai Bởi lẽ, thông qua việc nắm bắt đượcthông tin vẻ dat đai nói chung vả thông tin vẻ biển động đất đai nói riêng, cơquan nhả nước có thẩm quyển nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất vả

những biến động trong quá trình sử dụng đất Trên cơ sở đó, cơ quan nhà

nước có thẩm quyển dua ra phương thức quản ly, xây đựng chế độ, chính sách

về dat đai phù hợp

it) Ÿ ngiữa của đăng ijt đất đai

Tren đối với việc quan lý nha nước

Đăng ký đất dai giúp cơ quan quản lý nhà nước vé đất dai nắm bấtđược các thông tin vé đất dai va gúp phan nâng cao hiệu quả quản lý nha nước

về đất đai Bối lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính sắc,trung thực về vi tr, diện tích, mục dich sử dung đất, nguôn gốc sử dụng đất,

giây từ pháp lý và chủ sử dụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng cơ

sở dữ liệu thông tin ban đầu về đắt đai Bên cạnh đó, thông qua đăng ký biến đông trong quả trình sử dụng đắt, Nhà nước nắm được số lượng, diên tích đất

‘bi chuyển mục dich sử dung dat, số lượng các giao dịch chuyển đổi, cho thuê,

chuyển nhượng, tăng cho quyển sử dung dat, số lượng các thửa dat sử dunghợp pháp và chưa hợp pháp v.v Dựa trên cơ sở đó, Nhà nước điều chỉnh, thayđổi, bổ sung chính sách, pháp luật cho phù hợp với thực tiễn sử dụng đất Mặtkhác, thông qua đăng ký đất dai, Nha nước sẽ đông viên nguồn thu từ đất đaivào ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đắt, thuế thu nhập cá nhân từchuyển nhương BĐS, lệ phí trước ba vẻ nhà đất v.v Đảng thời, Nhà nướckiểm soát được các giao địch về quyền sử dung dat hợp pháp va bat hợp pháp.Tir đó có những biển pháp khống chế, từng bước đẩy lùi tỉnh trạng "mua bán”

đất dai “ngâm " (mua ban đất không chỉnh thức)

Thứ hai, đôi với thi trường BĐS

Đăng ký đất đai nhắm công khai hóa các quyển liên quan dén BĐS nói

chung va dat đai nói riêng, trên cơ sở đó góp phần thúc đẩy phát triển thi

trường BĐS theo hướng công khai minh bạch Thông qua ding ký đất dai,

thông tin vé BĐS nói chung và đất đai nói riêng cung cấp cho các chủ thétham gia giao dich nắm được tinh trang pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa

ra quyết định có tham gia giao dich hay không Hay nói cach, đăng ký đắt đai

1ä một trong những cách thức “đóng gói” đất đai - BĐS hàng hóa trước khíphân phổi ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cẩu của khách hàng Mặt khác,

đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyển với người thứ ba vả làm cho thi trường

BĐS minh bach, lành mạnh, qua đó, han chế rồi ro khi chuyển nhượng, chothuê, thé chấp và góp vén bằng quyền sử dụng đất Hơn đăng ký đất

đai giúp kiểm soát các giao dịch trên thi trường BĐS, dim bảo đất dai có day

đủ, chính xác thông tin trước khi tham gia giao dich va hạn chế tỉnh trang

“mua bán” dat trao tay, không có giấy tờ hợp pháp Đồng thời, đăng ky đất

dai góp phan nâng cao tính cạnh tranh lảnh mạnh trong lĩnh vực kinh doanh:

BĐS và thu hút sự đầu tư vin của zã hội vào thi trường BĐS

Thứ ba, đôi với té chức, hộ gia đình, cá nhân sử dung đất

Đăng ký đất đai nhằm xác lêp các quyển của người sử dung đất va trên

cơ sở đó, Nha nước sẽ bảo hô quyền va lơi ích hợp pháp của người sử dụng

đất thông qua việc cấp GCNQSDD Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra

thì thông qua đăng ky đất dai, Nha nước năm bắt được thông tin chính sắc,đây đã vé đất đai để có thể bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ich hợp pháp cho người

sử dụng đất Hoặc khi Nha nước thu hổi đất sử dụng vào mục đích quốc.phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộng thiđăng ký đất đai để sác lập quyền của người sử dụng đất 1a một trong nhữngcăn cứ pháp lý để Nha nước bôi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu

hổi đất

1.13 Các hình thức đăng kỹ dit đai

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bất buộc

đổi với người sử dụng đất và người được giao đất dé quản lý, đăng ký quyền

sở hữu nhà ỡ va tải sin khác gắn lién với đất thực hiện theo yêu câu của chit

sở hữu Dang ký dat dai, nha ở vả tai sản khác gắn liên với dat, bao gồm dang

ký lân dau và đăng ký biển động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký dat đai

thuộc cơ quan quân lý đất dai, bằng hình thức đăng kỹ trên giầy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

MGt là đăng ký đất đai trên giấy.

Đây là hình thức đăng ký đất dai phổ biển và được thực hiện trong

nhiều năm qua Theo hình thức nay, người sử dung đất đến VPĐEĐĐ cấp tinh hoặc Chi nhánh VPĐEĐĐ cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính

cấp xã) kê khai tinh trạng ban dau của thửa dat như diện tích, vị trí, mục đích

sử dụng dat, chủ sử dung dat, thời hạn sử dung dat, nguồn góc đất, giây từ

pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v Trên cơ sỡ các thông tin do người sử dụng đất kế khai cán bộ VPĐKĐĐ cấp tinh hoặc Chỉ nhánh.

'VPĐKĐĐ cấp huyện tiếp nhận, đổi chiều, thẩm tra vả vào Số sách địa chính

để theo đối, quản lý

Hai là đăng ký dat dai điện tử online

Đây là hình thức đăng ky đất đai hiện đại và mới được thực hiện ỡ nước ta trong những năm vừa qua Theo hình thức nảy, người sử dụng đất thay vì đến trực tiếp VPĐIKĐĐ cấp tinh hoặc Chi nhánh VPĐIEPĐ cấp huyện (hoặc thơng qua cán bơ dia chỉnh cấp 24) đăng ký thi họ truy cập vào trang

‘Website của các cơ quan nay để điển thơng tin dat dai can thiết vào mẫu formđăng ký Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký nảy là sư thuận lợi, tiện

dụng vả tiết kiệm thởi gian, cơng sức cho người sử dụng đất Hình thức đăng

ký đất đai điện tử online gĩp phân vào việc xây dựng mơ hình Chính phi điện

tử ỡ nước ta và dang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các dia phươngTheo Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất dai điện tử và đăng ký đất đai bằng

hình thức giấy cĩ giá tri pháp lý như nhau Trong bơi cảnh đại dich

COVID-19 đang hồnh hành trên quy mơ tồn câu như hiện nay va hạn chế sự tiếp súc đơng người ở noi cơng cơng (giãn cách xã hội) thi hình thức đăng ky đất đai

điện tử phát huy được tinh wu việt nỗi trội Dấu vậy, trỡ ngại của hình thứcđăng ký đất đai điện tử lả phải đầu tư một nguồn vốn ban đâu đáng kế để xây

dung hạ téng intemet, mua sắm h thơng máy tinh, xây dựng hệ phẩn mém_ điểu hảnh v.v và dưỡng như nĩ chưa thực sự phù hop ỡ khu vực vùng sâu, vùng sa, vùng cĩ điêu kiện kinh tế, x4 hội khĩ khăn, vùng cĩ điều kiện kinh

tế, xã hội đặc biệt khĩ khăn - Những nơi cĩ sư hạn chế vẻ năng lực tải chính

i) Đăng lý đắt đại theo nội ng

Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu

‘Theo Luật Dat dai năm 2013: `Đăng lý đắt đái, nhà 6, tài sẵn hắc gắmliền với đất là việc kê khai và ght nhận tinh trạng pháp I} về quyền sử dungđất, quyền sở hữm nhà 6, tài sản khác gắn liền với đắt và quyền quan i đấtđối với một thừa đắt vào hồ sơ dia chính 'Š Các trường hợp đăng ky đất daiban đâu được quy định tại khoản 3 Điểu 95 Luật Bat đai năm 2013” Theopháp luật đất dai hiện hành, đăng ky đắt dai ban đầu được hiễu là trường hop

Ì Ehộn 1£ Đền 3 Luật De ani 2013

-Yesskhộn 3 Điu 95 Lait Đậtuinấm 2013

(hay đỗ) so với các thông tin đăng ký đất dai lẫn đầu thi người sử dung đất

phải di đăng ký Các trường hợp đăng ký dat đai biển động được quy định cụ

thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất dai năm 2013

Đăng ký đất đai biển đông khác với đăng ký đất đai ban đầu ở một sốđiểm chủ yêu sau đây:

MGt là đăng ký đất dai ban đâu bao giờ cũng được thực hiện trước, côn

đăng ký đất đai biển đồng được thực hiện sau Hay nói cách khác, đăng ký đấtdai biển động được người sử dung đất thực hiện trên cơ sở đăng ký đất đai

ban đầu.

Hat là xét về ban chất, đăng ký đất đai ban đâu là việc đăng ký nhằm

ác lap quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất Có nghĩa là thông qua việc đăng ký đất đai ban đâu, cơ quan quản lý đất dai thu thập, phân loại, đánh giá,

kiểm chứng day đủ thông tin về một thửa đất cụ thé làm cơ sở để Nhà nước.cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, Đây là căn cứ pháp lý để Nhà nước

‘bao hô quyển vé tai sản đổi với dat dai của người sử dụng đất Người sử dungđất được hưởng quyển và ngbia vụ trong quá trình sử dụng đất do pháp luậtđất đai quy định Trong khí đó, đăng ký đất đai biển đông không làm chấmđút, thay đỗi quyền va nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được xác lập mà nóchi cung cấp thông tin biển động trong quá trình sử dung dat của một thửa đất

một cách chính xác, đẩy đã vả kip thời cho cơ quan quản ly nha nước vé đất đai nhằm quản lý đất đai chit chế, hiệu quả

ˆXemiaein4 Điều 95 Lut Dit ini 2013

1.14 Nguyên tắc đăng lạ đất dai

Mt là đăng ký đất dai dam bao sự công khai minh bạch

Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tinh bat buộc đồi với

hệ thông pháp luật đất đai nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng

trong diéu kiện nước ta tham gia dim phán, ký kết các hiệp định thương mai

song phương va đa phương thé hệ mới với các nước, các tổ chức quốc tế

Đăng ký đất đai cũng không phải lä một trường hợp ngoại lê

Đăng ký đất đai công khai được hiểu là trình tự, thủ tục vả các giấy từcần thiết ma người sử dung đất cần có khi thực hiện công việc nay phải

được niêm yết rõ rang, tường minh tại trụ sở của VPĐĐĐ cấp tinh, Chi

nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện hay tai trụ sở Ủy ban nhân dân các cấp (UBND)nói chung vả UBND cấp xã nơi có đất nói riêng, đồng thời, những nội dungnay phải được chuyển tải lên trang điện tử Website của VPĐKĐĐ cấp tinh,Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện để người dân noi chung và tổ chức, hộ gia

đánh, cả nhân sử dụng dat nói riêng được biết, dé ding truy cập Hon nữa, các

cơ quan có thẩm quyển đăng ký đất đai phải công bổ công khai rộng rai địachỉ, thời gian, số điện thoại đường dây nóng của tổ chức, cá nhân có thẩm.quyển đăng ky dat đai, công khai các nghĩa vụ tai chính ma người sử dụng datphải thực hiện theo quy đính để người dân biết khí có nhu cầu đăng ký đấtđai, đặt hom thy gop ý, phan ánh, lắp đặt camera để giám sát việc thực hiện

công khai khi thực hiện đăng ký dat dai của cán bộ, công chức v.v.

Dang ký dat đai minh bạch được hiểu là VPĐKĐĐ cấp tinh, Chi nhánh.VPDKDD cấp huyện phải hướng dan cụ thể về quy trình, thủ tục các bước

thực hiện đăng ky đất dai, théi han thực hiện các bước, người có trách nhiệm

tiếp nhận hỗ sơ, thẩm tra va giải quyết, công bổ số điện thoại của người cótrách nhiệm gidi quyết khiếu nại, tổ cáo của người sử dụng dat về đăng ký đất

đại vv.

Việc thực hiện công khai minh bạch trong đăng ký đất đai ngăn ngừa

tình trạng nhũng nhiễu, phiền hả, quan liêu, hách dịch, cửa quyên, tham

những, tiêu cực trong đăng ký đất đai góp phan nâng cao chỉ số, mức độ hảilòng của người dân vào quá trình cải cách TTHC về đất dai Hơn nữa, việcthực hiện nguyên tắc nay tạo diéu kiện để người dân nói chung vả người sử

dụng đất nói riêng theo dõi, giám sắt hoạt đông của các cơ quan công quyển dua trên quy định của Luật Bat đai năm 2013.

Hat là đăng ký đất đai đâm bảo tính chính xác, day đủ, trung thực về thông tin

Tinh chỉnh sác, day đủ, trung thực không chi là một tiêu chi bất buộc

mà con là mục đích cân đạt được của đăng ky đất đai Bởi lẽ, nếu không đảm.

ảo nguyên tắc nay, thông tin vẻ đất đai cấp nhất được thông qua hoạt động

đăng ký đất đai sẽ bi sai lệch, không có giá tri và nguy hai hơn nó tác đông đến cơ quan quản lý nha nước vẻ đất đai khi đưa ra gidi pháp, cơ chế, chỉnh sách không phù hop, sát thực với thực té Điều này không chỉ lâm giảm chỉ

số công khai minh bạch của thị trường BĐS mà còn làm cho xã hội thiểu tin tưởng vào hệ thống cơ sé thông tin, dữ liệu về đất đai

Tinh chính sắc, trung thực trong đăng ky đất đai được hiểu các thông, tin, số liêu về đất dai do người sử dụng đất cung cấp khi đăng ký đất đai phải

được VPĐKPP cấp tỉnh, Chỉ nhánh VPĐKPP cấp huyện phân tích, đánh giá,

so sánh, đổi chiều với thực tiễn sử dung dat, với hệ thông số sách, bản độ, tai

liệu vé đất đai đang lưu giữ v.v đảm bao phản ánh chính xác, trung thực vé thực trang sử dung đất và những biến đồng Việc quản lý, lưu giữ hệ thống

it đai được sao chụp cẩn thận, số hóa với quy trình bảo

thông tin, số liêu về

mật tuyệt đối không để xảy ra tinh trang tẩy xóa, sửa chữa lam sai lệch tinh

chính sắc.

Tinh đây đủ trong đăng ký đất đai được hiểu là VPĐKĐĐ cấp tỉnh, Chỉ

nhánh VPĐKPĐ cấp huyện yêu cầu người sử dụng đất phải kê khai day đủ thông tin về thửa đất ma minh đang sir dung Trên cơ sở ding ký, cơ quan có

thấm quyền đối chiếu, đánh giá vả bổ sung dim bao hệ thống thông tin vé đấtđai phan ánh đây đủ về chủ thể sử dụng đất, diện tích đất, vị trí, hình thể, mục

dich sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gắc sử dụng, giấy tờ pháp ly vả những biển động trong quá trinh sử dung đất v.v.

Ba là đăng ký đất đai phải đầm bao sự thuận tiện, đơn giãn, it tin kém

cho người sử dụng đất

Đăng ký dat dai không chi là nghĩa vu bắt buộc của người sử dung đất

mà côn là trách nhiệm của Nha nước, bởi lẽ, khó có thé quan lý đất đai có

hiệu quả nêu không nắm bắt chính xc, kip thời và đây đủ các thông tin về đất

đại Muốn vay thì một trong những phương thức để đạt điều này 1a phải thực

hiên đăng ký đất đai Vi vay, Luật Dat đai năm 2013 quy đính đăng kỹ đắt đai

Ja bắt buộc” Tuy nhiên, trên thực tế không phải bat cứ người sử dụng đất nao

cũng tự giác tuần thủ nghĩa vụ này Hơn nữa, néu việc đăng ký đất dai không dua trên nguyên tắc đâm bảo sự thuận tiện, đơn giãn, ít tốn kém thi sé khó

khuyến khích được người sử dung đất tư giác thực hiện công việc này

Đăng ký đất đai đảm bảo sự thuân tiện, đơn giãn được hiểu là

'VPPIKĐĐ cấp tinh, Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện cẩn xác đính thực hiện

nhiệm vụ này trước hết là phục vu va đảm bảo quyển, lợi ich hợp pháp cia

người sử dụng đất Nên quy trình thực biên đăng ký đất đai phải đơn giản,

thuận tiện, tránh gây phiên hả cho người sử dung đất Cán bộ, công chức nh

nước cia VPPKPĐ cấp tinh, Chỉ nhánh VPĐKĐP cấp huyện phải xác đính đúng tinh thân, ý thức, thái đô phục vu người dân chi công, vé tư.

Đăng ký đất dai ít tôn kém được hiểu là người sử dung đất không mắtquá nhiều thời gian, công sức, tiên bạc cho việc đăng ký đất đai Ho không.mắt thời gian, công sức chờ đợi để được đăng ký dat đai, mức thu phí đăng

ký đất đai phải phù hợp với khả năng kinh tế, thu nhập của người lao động,

của người làm công ăn lương Có như vay mới khuyến khích người sử dung

đất tự giác đăng ký đất đai

in 95 Lak Di ania 013

Bắn là đăng kỹ đất đai phải sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại

Muốn thực hiện nguyên tắc đăng ký dat đai dam bảo sư thuận tiện, đơn giản,

it tốn kém cho người sử dung dat thi quá trình thực hiện không thể không sửdụng công nghệ tiên tiến hiên đại, Bởi 1é, việc sử dung công nghệ tiên tiến

hiện đại trong đăng ky đất dai sẽ giúp tiết kiệm công sức, thời gian cho cán

16, công chức được giao thuc hiện nhiềm vụ nay Điểu nay lai cảng có ý nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế vả đứng trước ngưỡng cửa của cuộc

Cách mạng Công nghiệp 4.0 Hon nữa, thực tiễn thực hiện việc đăng ký đấtđại thông qua hình thức online trực tuyển đã cho thay rõ hiệu quả Nó vừa

đâm bảo tính chính xác, dy đủ, han chế đến mức thấp nhất những sai sót vừa đâm bao sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho người sử dung đất khi thực

tiện đăng ký đất đai

1.2 Lý luận pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật về đăng ký dat đai, nhà ở và tài sản khác.gin liều với đắt

Nghiên cứu pháp luật vẻ đăng ký đất dai cho thay lĩnh vực pháp luật

nảy ra đời dựa trên một sổ cơ sở chủ yếu sau day:

Thứ niất, do mục dich và ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai không chỉ là một trong những cơ si xác lập quyển va nghĩa vụ của người sử dụng đất và được Nba nước sử dụng kết quả để cấp GCNQSDĐ Hơn nữa, hoạt động đăng ky đất đai giúp Nhà nước nắm bắt chính sác, đẩy đủ, lap thời hiện trang sử dung đất, những biển động vẻ dat dai

và góp phin nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai v.v Do đó, không, loại trừ tinh trạng tiêu cực, sai sót, kê khai không trung thực trong hoạt

đông đăng ký đất dai Vì vay, việc ban hảnh pháp luật vẻ đăng ký đất đainhằm tao cơ sở pháp ly để đưa công tác nảy di vao nề nếp, tránh sự tùy tiện,sai sot, tiêu cực trong triển khai thực hiện

Thứ hơi, thực té cho thấy lĩnh vực đất đai, mà đặc biết la đăng ký vacấp GCNQSDD tiêm én nguy cơ tham những cao nhất ở nước ta Có không ittrường hợp người sử dụng đất lợi dụng hoạt đông đăng ky đất dai để từng

bước hợp pháp hóa nguồn gốc sử dung đất không hợp pháp đổi với những

thửa đất lẫn chiếm, sử dụng sai mục dich, mua bán, chuyển nhượng theo hình.thức giầy tử "trao tay" v.v Để phòng chống, hạn ché tỉnh trang nay cần phải

có những ch tài pháp lý zử lý đổi với các hanh vi gian dối trong đăng ký đất dai di sức răn đe, giáo dục ý thức pháp luật của người sử dung đất thông qua việc ban hành cdc quy định của pháp luật về đăng ký đất dai

Thứ ba đăng ký đất dai là một nôi dung quản lý aba nước vẻ đất đai được thực hiện dua trên cơ sở quyển lực nha nước Có nghĩa lả không phải

‘vat cử cơ quan nha nước nảo cũng có thẩm quyền đăng ký đất đai ma chỉ cơ

quan nha nước được pháp luật quy đính mới được phép thực hiên hoạt đông nay Tuy nhiên, các cơ quan ny khi thực hiện việc đăng ký đất đai phải thực

hiện đúng quy định của pháp luật Tat cả những điều đó chỉ trở thảnh hiện

thực khi các quy định vẻ đăng kỹ dt dai được ban hénh Đây là một trong những lý do ra đời pháp luật vẻ đăng ký đất đai.

Thứ te một trong những lý do khiến thi trường BĐS (trong đó có thi

trường quyển sử dung dt) ở nước ta có tính công khai, minh bach thấp 1a do chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDB lẫn đầu cho mọi đổi tượng sử dung đất Điều nảy có nguyên nhân từ sự kém hiệu quả cia công tác đăng ký đất đai, bai lẽ, cấp GCNQSDD là hệ quả, là “đầu ra” của qua trình điển tra, đo

đạc, khảo sát, thông kế, kiểm kê đất đai và đăng ký đất đai Hiệu quả đăng

ký đất đai thấp bắt nguôn từ hệ thống chính sách, pháp luật vé đăng ký đất đaithiếu đồng bộ, thong nhất và đây di Hơn nữa, sự phát triển của nên kinh tế

thị trường trong bôi cảnh toàn câu hóa, hội nhập quốc tế đất ra các yêu cầu.

mới đối với hoạt đông đăng ký dat đai Vi vậy, việc tiếp tục xây dựng, sửađổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất dai là rat can thiết

1.2.2 Khái niệm và đặc diém của pháp luật về đăng lý dat đai, nhà ở và tàisản khác gắn liền với dat

Đăng ký đất đai là một chế định cơ bản cia pháp luật đất đai Nó bao

gồm tổng hợp các quy phạm pháp do Nha nước ban hanh va đảm bảo thực

hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nha nước nhằm diéu chỉnh nhóm quan hé

xã hội phát sinh trong lĩnh vực đăng ký đắt đai.

Bên canh các đặc điểm của pháp luật đất đai thì chế định đăng ký đấtđai còn có một số đặc điểm chủ yêu sau đây

Tint nhất, pháp luật về đăng ký đất đai thuộc nhóm pháp luật công Bao

gầm các quy pham pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh nhóm

quan hệ zã hội giữa một bên 1a cơ quan nhà nước có thẩm quyển với bên kia

14 tổ chức, hộ gia đính, cá nhân với từ cách là người sử dụng đất hoặc giữa

các cơ quan nhà nước với nhau trong việc đăng ký đất dai Đây lả nhóm quan

hệ zã hội thể hiện sự bắt bình đẳng vẻ địa vị pháp lý giữa các bên Tính quyền

‘uy - phục tùng được thể hiện rõ nét, theo đó, cơ quan nha nước có thẩm quyền

có quyển ban hảnh mệnh lệnh và người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hảnh

mệnh lệnh đó Hay nói cách khác, việc đăng ky đất đai của người sử dụng đất

phải tuân thủ các quy định do Nha nước ban hành vẻ điều kiện, nguyên tắc,

Các quy định vẻ hình thức đăng ký đất đai bao gdm quy định về tinh

tự, thủ tục đăng ký dat đai, các trường hop đăng ký dat đai

Thứ ba, pháp luật về đăng ký đất dai bao gồm các quy phạm pháp luật

‘vita mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vu.

- Tính pháp lý thể hiên, các quy định vẻ đăng kỹ đất đai do cơ quan abanước có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm

quyển và trình tự, thủ tục của Luật Ban hảnh văn bản quy phạm pháp lut

năm 2015, sửa đổi, bỗ sung mốt số điểu năm 2020

- Tinh kỹ thuật nghiếp vu thể hiền ở nôi dung các quy đính vẻ tiêu chiđăng ký, định mức kỹ thuật vẻ đăng ký đất đai Việc đăng ký đất đai do tổ

chức, cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện có sử dung các may móc chuyên dụng

Thứ tr, pháp luật vé đăng ký đất dai có méi quan hệ mật thiết và tương

tác với pháp luật vẻ đăng ký BĐS như đăng ký nha ỡ, tai sản khác gin liên.với dat

Trên thực tế, dat dai 1a tiền dé vật chat không thể thiểu được cho sự

hình thành của nha ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc khác Nha 6, công trình xây dựng, vật kiến trúc khác gắn lién với đất và tao thành một khỏi

thống nhất không thể tach dồi, Vi vậy, pháp luật về đăng ký đất đai có mỗi

quan hệ mật thiết và su tác đông quan lại lẫn nhau với pháp luật vẻ đăng ký

noha ở va tai sản khác gắn liên với dat Nêu pháp luật về đăng ky đất đai có sựthống nhất, tương thích với pháp luật về đăng ky nha ở vả tải sẵn khác gắn.liển với đất thi thực tiễn thực hiện được thuận lợi, hiệu quả và ngược lại Do

đó, hoán thiện pháp luật về đăng ký đất dai không thé tách dồi việc hoàn thiên pháp luật vé đăng kỹ nha ở và tài sẵn khác gắn liên với đất v.v.

1.2.3 Nội dung pháp luật về đăng ký đắt đai, nhà ở và tài sản gắn liều với

định vẻ căn cứ đăng ký đất đai, quy định về quyển và nghĩa vụ của các chủ.

thể trong quan hệ đăng ký đất đai

Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật vé trinh tự, thủ tục đăng kỹ đất

đai Nhóm các quy phạm pháp luật nay bao gồm quy định vẻ trình tự đăng kyđất đai; quy định về thủ tục đăng ký đất đai

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật vé giãi quyết khiểu nai, tổ cáo

và xử lý vi pham pháp luât về đăng ký đất đai Nhóm nay bao gồm quy đính'về quyên va nghĩa vụ của người khiếu nại, tổ cáo, quy định về quyền và nghĩa

vụ cia người bị khiếu nại, người giải quyết tô cáo, các quy định về vi phạm.

pháp luật về đăng ký dat đai và xử lý vi phạm pháp luật về đăng ký đất đai

Thứ te nhỏm các quy định chung Nhóm nay bao gồm quy định về phạm vi, đối tương áp dụng, quy định vé các hành vi bị cắm trong đăng ký đất đai, quy đình vé chính sich đăng ky đất dai v.v.

1.144 Một số yêu tô cơ ban tác động dén pháp luật về đăng lạ! đất dai, nhà ở

i sản khác gin liên với đất

3) Quan điểm, đường i

Vé mặt lý luân, quan điểm, đường lối, chủ trương của Đăng là "hatnhân" của hệ thông pháp luật, hay nói cách khác pháp luật là sự "thể chế hóa".quan điểm, đường lồi, chủ trương của Đảng Vi vậy, quan điểm, đường lối,

chủ trương của Đăng trong lĩnh vực đất đai chỉ phối manh mẽ đến hệ thống pháp luật đất đai nói chung va các quy định vẻ đăng ký đất đai nói riêng

Quan điểm, đường lỗi của Đăng về lĩnh vực dat đai và đăng ký BĐS, dat đai

nói riêng thể hiện ở một sô văn kiện chủ yêu sau đây

- Nghị quyết Đại hội Đăng toàn quốc lân thứ XI chỉ rõ “Đổi mới

công tác lập quy hoạch, ké hoạch sử đụng đất; xdy dung cơ sở dit liệu và đất

của Đăng

sử dung đất tiết Mệm, hop if và có hiện qua; két hop bảo vệ

»

dai; thúc đấy

điện tích, a6 phi nhiêu cũa đất canh tác nông nghiệp

- Nghĩ quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 - Nghị quyết Hội nghỉ

Ban chấp hành Trung wong lan thứ 6 (Khóa XD) vẻ tiếp tục đổi mới chính

© Đăng Ging sin Vat Nem: Vấn kiên Đạ hội đi bu toàn adc lin tứ 20, Neb Chú tr gic gà, HÀ Nội 3016, 13

sách, pháp luật về dat dai trong thời kỳ đây mạnh toàn diện công cuộc đổi mớitạo nên tang để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thảnh nước công nghiệpphat triển theo hướng hiện đại khẳng định: “True hiện đăng hý bắt buộc vàquyền sử dung đất Nhà nước bảo hộ quy in và lợi ich hợp pháp cho người at

đăng igs đắt đai theo quy định của pháp luật đồng thời có chế tài đủ mạnh để

ngăn chăn các trường hop giao dich khong đăng Rj tại co quan nhà nước

Tăng cường đầu tư nguôn lực để do đạc, lập bản đồ, hỗ sơ địa chính, xâydung cơ số dit liệu, cải cách TTHC đây nhanh tiễn độ cắp GCNOSDĐ, quyền

sở lữm nhà 6 và tài sản khác gắn liễn với đắt đáp ứng nằm câu của người sitdung đất “v.v

- Chỉ thi thi số IL/CT-TTg ngày 03/01/2018 cia Thủ tướng Chính phủ

vẻ chan chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thing thông tn đất đai

Những quan điểm, đường lối của Dang vẻ lĩnh vực dat đai nói chung

và đăng ký BĐS, đất đai nói riêng la cơ sở, đính hướng chính trị dé Luật đấtdai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hảnh thể chế hóa thánh các quy

định về đăng ký đất đai

it) Chỗ độ số lim đất đai

Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu dat đai: Dat đai thuộc

sở hữu toản dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý đắt

đai Nhà nước thực hiện quyên đại điên chủ sở hữu toan dân vẻ đất đai thông

qua một trong những phương thức là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyển

sử dung đất Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dai với đất đai, từ do,khuyến khích ho đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Nha nước bao hộquyền sử đụng đất thông qua các quy định vẻ đăng ký đất đai, cấp

GCNQSDĐ Su chỉ phối của chế độ sỡ hữu toàn dân đổi với pháp luật vẻ

đăng ký đất đai thể hiện:

“Một i Nha nước giao đốt, cho thuê đất, công nhận quyển sử dung đấtcho tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dung dn định lâu dài Nha nước quy định

các biên pháp pháp lý bao dim quyền của người sử dung đất.

Hat là, với vai trò đại điện chủ sỡ hữu toàn dân về đắt dai và thông nhất quan lý đất dai, Nhà nước quy định đăng ký dat dai 1a bắt buộc; quy đỉnh các trường hop đăng ký đất đai bang hình thức giấy và đăng ký dat đai điện ti,

quy định thẩm quyền đăng ký đất đai thuộc VPĐKĐĐ cấp tinh, Chi nhánh'VPĐKPĐ cấp huyện, quy định trình tự, thủ tục đăng ký dat đai v.v

Ba i@ Nha nước quy định quyền va nghĩa vu của các chủ thé trongquan hệ đăng ký đất đai, quy định thời điểm có hiệu lực của đăng ký đất dai;

quy định trách nhiệm của các cơ quan quản lý nha nước vé đất đai đổi với

hoạt đồng đăng ký đất đai, thanh tra, kiểm tra hoạt động đăng ký đất đai, xử

lý vi pham pháp luật vẻ đăng ký đất đai, quy định vẻ lê phí đăng ký đất đai

ww.

1i) Cơ chỗ quản i kh tế

Hoạt động đăng ký đất đai không chỉ bị chỉ phối bởi quan điểm,

đường lỗi của Đăng, chế độ sé hữu đất dai ma còn chịu ảnh hưởng của cơ chế

quan lý kinh tế "Cơ chế quản i} kinh tế là khái niệm dùng để chi phương thức

ma qua đó Nhà nước tác động vào nên kinh tê dé dink hướng nén kinh tế tevận động dén các mục tiêu đã đinh" Trong mỗi nên kinh tê déu có một cơ

chế quan lý đặc trưng của nó Xem xét ở mức độ khái quát, quá trình phát

triển nên kinh tế nước ta được phân thành hai thời kỳ: Thời kỳ trước năm

1986 và thời kỳ sau năm 1986 (hay côn gọi lá thời ky trước đổi mới va thời

kỷ sau đổi mới)

Thứ nhất, thời kỹ trước năm 1086, nên kinh tế nước ta vận hành theo

mô hình kinh tế "chỉ huy" Tinh kế hoạch hóa tập trung la đặc điểm cơ bn

nhất của cơ chế quản lý kinh tế ở thời kỷ nay Nha nước trở thành một trung ong vin Qu): Cơ đ thị tường vì vài sô ca Nhà nước trạng xỗn khitÍ Việt Nam, No Thing hi,

TH Nội: 1904.58

tâm chi huy tôi cao trực tiếp can thiệp và quyết định mọi vẫn dé liên quan đền.hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp thông qua công cụ kế

hoạch Cơ chế quiin lý này có những đặc trưng cơ bản sau

- Cơ sở kinh té được xy dưng dựa trên ché đô công hữu vẻ từ liệu sản xuất, Nhà nước thiết lập thành phan kinh tế xã hội chủ nghĩa (XHCN) với hai

tỉnh thức sở hữu: toàn dan và tập thể Sở hữu tư nhân vẻ tư liệu sản xuất

không được thừa nhân.

- Nha nước quản lý nên kinh tế trên cơ sở hệ thống chi tiêu kế hoạchvới chế độ cấp phát và giao nộp sản phẩm theo quan hệ hiện vật Nha nướccan thiệp quá sâu vào các hoạt đông sản xuất, kinh doanh dẫn đến các đơn vi

kinh tế không có quyền tự chi trong kinh doanh.

- Quy luật giá trị đường như không được coi trong

Với cơ chế quan lý kinh tế mang những đặc trưng như trên thì dưỡng,

như dé trệt tiêu các giá trì vin có của đất dai Hộ gia đính, cá nhân khôngđược làm chủ đối với đất dai Ho sử dụng đất của tập thé hoặc của Nha nước

Vi vây, quyển tai sin của cá nhân trong nh vực đất đai khó có diéu kiện để

hình thành Đặt trong béi cảnh đó, công tác đăng ký đất dai và các quy định

vẻ đăng ký đất đai cia hộ gia đình, cả nhân dường như không hinh thành Có

chăng chi tiền hảnh hoạt động đăng ký trụ sở cơ quan, tổ chức, nha cửa thuộc

sỡ hữu toàn dn do các tổ chức, cơ quan, nha máy, xí nghiệp của Nha nước

phục vụ cho mục dich quản lý công sản.

Thứ hai, kế từ khi đất nước ta chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường,

đã làm thay đổi hoản toàn các quan hệ kinh tế noi chung va quan hệ dat dai

nói riêng

Cơ chế kinh té thị trường có những đặc trưng cơ bản như sau:

- Nhà nước chủ trương phát triển nên kinh tế hing hóa nhiễu thành

phân, trong đó thành phần kinh té Nhà nước giữ vai trỏ chủ đạo.

- Nba nước quản lý nén kinh tế thông qua các công cụ pháp luật,

thuế v.v va xóa bỏ hoàn toàn chế độ cấp phát va giao nộp mang tính chất bao

cấp theo quan hệ hiện vat Nha nước tách bach chức năng quan lý nha nước với chức năng quản lý hoạt động sin xuất, kinh doanh, mỡ rộng quyền tự chủ

sản xuất, kinh doanh cho người lao động,

- Quy luật giá tri, hiệu quả kinh tế tác đông, chi phối moi hoạt đông

sẵn xuất, kinh doanh của xã hội va trở thành một yêu tô không thể thiếu được

của quan hệ kinh tế.

- Các giá trị như đất đai, sức lao động, chất xám và các tư liệu sảnxuất khác được coi là hing hóa và được phép trao đổi trên thi trường,

Cơ chế thi trường chi phổi đến pháp luật về đăng ky đất đai thể hiện ởviệc pháp luật ghi nhận va bảo hô quyển tự do kính doanh trong lĩnh vực

BĐS, quyển tai sin của cá nhân trong lĩnh vực đất đai với các quy định vẻ

đăng ký đất đai, cắp GCNQSDD; người sử dung đất bi Nha nước thu hồi đấtvào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vi lợi ích quốc

gia, công công thi được béi thưởng, quy định về xử lý vi phạm pháp luật về đăng ký đất đai, quy định quyển của người sử dụng đất được khiếu nai, tổ cáo

vẻ những hành vi vi phạm quyền sit dung đất hợp pháp của mình v.v.

+) Nhận tinte về I} thuyết về vật quyền và sự vân dung trong lĩnh vực đắt đai

‘Van dé đăng ký đất dai dựa trên sư tiếp cận vả tôn trọng lý thuyết về

vật quyển được pháp luật dân sự của nhiễu nước trên thể giới thừa nhận va

quy định Vật quyên được hiểu là quyển được thực hiện trực tiếp trên vật.Người có vật quyền thực hiện quyển của minh ma không cân sự hợp tác, hỗ.trợ của người khác, kể cả người dang nắm giữ tai sản Tắt cả mọi người, kể cả

người đang nắm giữ tải săn với tư cach là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyền.

của người có vật quyền đối với tai san” Áp dung lý thuyết vật quyển vào lĩnh.

"vực pháp luật đắt đai cho thấy ở nước ta mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại điện chủ sé hữu, song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp

'NgyỄn Ngọc Điện G019, cic thẳng nhấp Ati sin dda nấn tấu cin thông qua vậc

ổn dỗi Bộ hột din apd cu lập ph (*9)4r80.

sử dung đất mã giao dat, cho thuế đất hoặc công nhận quyển sử dung

đính lâu dài của tổ chức, hô gia đính, cá nhân (gọi chung lả người sử dụngđấu Họ được chuyển quyển sử dụng đất trong thời han sử dung Như vay,quyển sử dung đất phát sinh trên cơ sỡ quyển si hữu toản dân vé đất dai song

nó từng bước tách khôi quyền sỡ hữu toàn dân về đất đai và trở thánh một loại

quyền năng tương đổi độc lập Trong một phạm vi vả chừng mực nhất định,người sử dung dat có một sô quyên năng đối với dat dai như quyền chiêm giữ,quyên quản lý, quyển sử dụng dat và quyền chuyển quyền sử dụng đất v.v Vivậy, các vật quyền nảy được gọi chung lả vật quyên han chế Để người sử dụng

Git yên tâm đầu từ vào đất đai và nâng cao hiệu qua sử dụng đất thi Nhà nước

bằng pháp luật phải ghỉ nhân quyển và nghĩa vu của người sử dụng đất, đồng

thời có cơ chế pháp ý bao hô quyên, lợi ích hop php cla chủ thể may Muôn vay, pháp luật đất đai cân thể chế hóa quy định của Hiển pháp năm 2013: "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất cho thuê đắt, công nhằm quyền sit

“uyên và nghĩa vụ theo quy định cũa luật Quyên sử dung đất được pháp luật

bảo hộ! thành các quy định cụ thể, Nhà nước phải công nhân va bao hộquyển tải sản của cá nhân trong lĩnh vực dat đai thông biện pháp pháp ly là

các quy định về đăng ký đất đai

v) Đặc điểm ÿ thức, tâm If văn hóa truyền thẳng

“Xây dựng, thực hiện pháp luật nói chung và thực hiên pháp luật vẻ

đăng ký đất đai nói riêng khó tránh khỏi sự ảnh hưởng của các yếu tổ đặcđiểm về văn hoa, tâm ly truyền thông, phong tục tập quán Theo Phạm DuyNgiĩa “Người phương Tay lắp cá nhân làm trưng tâm của pháp luật, chủ thểcủa pháp luật là người - dit là tự nhiên hay pháp nhân Cá nhân idy Rhế ướclàm công cu nền tang đŠ giao dich, từ việc nhỏ cho đến lớn hét thay dựa trên

hb ước, 16 chức xã hôi cũng là Rhễ ước đối với họ - wid tóc xã hôi Người

"win 3 Đầu $4 Hin thép năm 2013,

Viet Nan gia đình làm trang tâm, đường nine từ nhà tôi, nhà hàng nhà Tần cho nhà nước - đại sự quốc gia, hết thay đều bắt nguôn từ nhà Công

cụ nền tang của gia đình không phải là khé ước, mà id tôn ti trật te Gia đình,

họ tộc, xóm làng quắc gia đều là những cộng đồng từ nhỏ đến lớn trong đó

con người pha biết vị trí cũa minh thi trật tự mới yên én Ngôi tht rong công

đồng đôi kit tr6 nbn quan trong hon là con người ẫn san ngôi thứ đó Vi lế

đó, người Việt Nam quan tâm nhiều hơn dén bỗn phận và ngiữa vụ trong công.đồng, luật pháp không quen được xem là Rhế ước giữa những nhóm lợi ichhay cá nhân trong xã lôi.Hai te diy Đông, Tập này không dB hòa vào làm

một, chuea Tổ bên nào văn minh, bên nào lac lậu, cfing tựa niue đông và tập y

Khác nhan“ Điềuđều chiữa khdi bệnh cho người ning bằng các trí

nay cho thay nhân thức truyền thông, các yêu tổ văn hóa, phong tục, tấp quán.

chi phối mạnh mé đến hanh vi ứng xử, cẩu trúc tổ chức gia đính, xã hội ở

nước ta Hiệu quả xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký đất đai khó

tránh khôi sự ảnh hưởng cũa đặc điểm văn hóa, ý thức, tâm lý truyền thing

của người dân Khi đặc điểm văn hóa, y thức, têm lý truyén thông của

người dân tiến bồ, phù hợp với quan điểm của Đảng, chính sich, pháp luật

của Nha nước thì việc thực thi pháp luật đạt hiệu quả cao và ngược lại Tiếp

cân tim hiểu về vấn để này lý giải vi sao pháp luật nói chung va pháp luật vé

đăng ký đất đai nói riêng đi vào cuộc sông lại gặp nhiêu khó khăn, trỡ ngại khu vực nông thôn, vùng sấu, vùng xa hơn các thành phổ, khu đô thi

12.5 Pháp luật về đăng kj đất đai của một số nước trén thé giới

3) Hệ thông đăng ký đất dat tại Úc

Hệ thông quản lý Nha nước bao gồm đăng ký quyển sở hữu đất dai và

các dich vu liên quan dén đất dai do cơ quan quản ly dat đai của các Bang giữ” nhiêm vụ chi trì Các cơ quan nảy déu phát triển theo hưởng sử đụng mốt

"Rum Dey Ng 2008), Chuyên Ho Luật Kant, Neb Daihoc uất gà H Nội, HA Nội, 2L