Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

fe has

DIEU QUYNH ANH

PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN VA THỰC TIEN THỊ

HANH TAI THANH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THẠC Si LUAT HOC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

fe ta

DIEU QUYNH ANH

PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN VA THỰC TIEN THỊ

HANH TAI THANH PHO HA NOI

LUẬN VĂN THAC Si LUAT HOC

Luận văn nảy là công tình nghiên cửu của cá nhân tôi, được thực hiện

đười sự hướng dẫn khoa hoc của PGS TS Pham Hữu Nghi Cac số liều, những

kết luân nghiền cứu được trình bay trong luận văn này hoàn toàn trung thực

'Tôi san hoàn toản chiu trách nhiệm về lời cam đoan nay.

Học viên.

Điêu Quỳnh Anh.

LỜI CẢM ON

'Với lòng kinh trọng và biết ơn sâu sắc, tác giã xin gửi lời cảm ơn chân

thành nhất đến toản thé gia đình, các thay cô giao trong khoa Sau Đại học, các.

thấy cô giáo khoa Luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, ban bè đẳng

nghiệp dé tao điều kiên thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này dy giáo, PGS.TS Phạm Hữu Nghị, người đã tận tình giúp đỡ va trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá

trình hoàn thành luận văn.

Mac dù đã rất nỗ lực, song do còn hạn chế về kinh nghiệm, kiến thức

của băn thân nên chuyên để của tôi không trảnh được những han chế, thiếuĐặc biệt, tôi min gửi lời tn ấn, cảm kích để ¢

sót Tác gid rit mong nhân được những ý kiến déng góp va nhân xét chân

thành từ quý thấy cô và các ban để bài luân văn được hoàn thiện hơn.

Xin trân trong cẩm ơn!

Hà Nội, ngày 07 tháng 9 năm 2020

TÁC GIẢ LUẬN VAN

Điêu Quỳnh Anh

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ON

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

MỞĐÀU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu để tài 1Tình hình nghiên cứu để tai

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cửu của để tải4 Phạm vi và đổi tương nghiên cứu của để tài5 Phương pháp nghiên cứu của để tai

6 Ý nghĩa khoa học và y ngiữa thực tiễn của để tải

7 Kết cầu của để tài

CHƯƠNG 1 NHUNG VAN BE LÍ LUẬN CUA PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khải quát chung về kinh doanh bat động sin 8

1.11 Khải niệm và đặc điễm của Thi trường Bắt động sản 8 1.12 Hoat động kinh doanh bắt động sẵn in 1.1.3, Các loại hình kinh doanh bắt động sin 14

1.2 Khải quát vẻ tranh chấp trong kinh doanh bat đông san và giải quyếttranh chấp trong kinh doanh bất động sản 16

12.1 Khải quát về tranh chấp trong kinh doanh bắt động sản 16 122 Khái quái vé giãi quyết tranh chấp trong kinh doanh bắt động sản 18 1.3 Nguyên tắc giãi quyết ranh chấp trong kinh doanh bất động sẵn 19 1.4 Ly luận pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bat động sản.

31

141 Pháp luật hành thức về gidt quyết tranh chấp trong kinh doanh bắtđồng sản bì

142 Pháp luật nội dung và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bat

đồng sản 3

Tiểu kết Chương 1 4

CHƯƠNG 2 THUC TIEN THI HANH PHÁP LUAT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN TREN BIA BAN THANH PHO HANOI 26

2.1, Tinh hình tranh chấp trong kính doanh bat động sản trên địa bản thảnhphố Hà Nội 36

2.1.1 Khải quát về dia bàn thành phố Hà Nội 36 3.12 Khải quát về tình hình thị trường bắt động sản tại Hà Nội 38 3.13 Thực trang tranh chấp trong kinh doanh bắt động sản trên dia bàn

Tà Nội 2

3.2 Thue tiễn giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bắt động sin trên dia

bản thành phố Ha Nội 34

2.2.1 Thực tiễn áp dung các hình thức về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bat động san 34 2.2.2 Thực tiễn áp dung các qui đinh pháp luật về nội dung tranh chấp trong kinh doanh bat động sản 51

3.3 Đánh giá kết quả giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

13:1 Những wa điễm 58

3.3.2 Nững tôn tại, han ché và nguyên nhân của ton tại han chế 59 Tiểu kết Chương 2 61

DOANH BAT ĐỘNG SAN TREN BIA BAN THÀNH PHÓ HÀ NỘI 62

3.1 Những định hướng cơ ban vẻ hodn thiện pháp luật, va nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bat động sản trên địa bản thành phổ.

Hà Nội (a)3.2 Những giải pháp hoàn thiên pháp luật, và nâng cao hiệu quả giãi quyết

tranh chấp trong kinh doanh bất động sản trên địa bản thành phô Ha Nội 63

Tiểu kết Chương 3 68

KET LUẬN 69DANH MUC TAILIEU THAM KHAO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ADR Giải quyết tranh chấp ngoài Tea an

BBS Bat dong sản.BLDS Bo wat Dân sự

BLTTDS Bo luật To tung Dân sựKDBBS Tính doanh bat đồng sanTTBDS Thi trường bất dong sinTTTM "rong tai thương mạiTTV "Trọng tải viên.

UBND Uy ban nhấn dân.

Thực tiễn cho thay, các hoạt đông mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tăng cho trên thị trường bat động san diễn ra thường xuyên, liên

tục va ảnh hưởng sâu rộng đền nên kinh tế - 2 hội Việt Nam Thị trường tất

động san cia nước ta được đánh giá là th trường tiêm năng, lả “md vàng" để đâu tư và khai thác Tuy nhiên, bên cạnh đỏ thi trường còn ẩn chứa nhiễu thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu minh bach của thị trưởng dẫn đến một hệ quả tất yêu là lãm gia tăng các tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bat

đông sin

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên va MôiTrường, nguyên nhân phát sinh tranh chấp là do thị trường bat đông sản Việt

‘Nam phát triển quá nóng, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn,

v.v Hơn nữa, một bộ phận chi đầu tu dự án và người tiêu dùng chưa có tínhchuyên nghiệp, chỉ nhìn thay lợi trước mắt ma không nhân thay rồi ro, vv.Nguyên nhân không nhỏ khiến xung đột trên thi trường bat động sin tiép tụcphát sinh là qui định pháp luật vé chung ctr còn thiếu các quy đính về quan lýgiao dịch bất đông sẽn hình thảnh trong tương lai; quản lý rũi ro chưa đúngcách, quy định chưa rõ ràng vẻ không gian, ban quản lý chung cư, dịch vuNgoài ra, GS Đăng Hùng Võ cũng cho rằng, hợp đồng va thöa thuận giữa chủđầu tư dự án và khách hang mang tính áp đất do chủ đầu tư đơn phương đưa

1, thiểu các quy định bảo vệ quyển lợi cho khách hàng, thiếu sư giảm sát của

co quan chức năng cũng là một nguyên nhân „!

Kinh doanh Bắt đông sản là một hoạt đông đang diễn ra rất sôi động

trên thi trường, Mặc đà đôi héi một nguén vốn lớn nhưng nó có sức thu hút

Cie gigháp gi quyết sang đột wong thị tường bắt đồng sin, bps igtornnMs ena iat gia

fp dot rng g9eng bạt-dong ni 19853 had

tất mạnh mé déi với các nhà đâu tư Hoạt đông nay mang lai một ngudn lợi

nhuận không 1 nhưng cống ẩn chứa rét nhiễu rủi ro Tranh chấp vẻ bat động, sản là một trong những tranh chấp điển hình hiện nay trong đời sông xã hội

bởi giá trị giao địch lớn, thủ tục pháp lý phức tap, nguy cơ tranh chấp cao.Tranh chấp trong kinh doanh bat động sin và giãi quyết tranh chấp trong kinhdoanh bất động sản đã và đang là vấn để bức xúc của đối sông Giải quyết cáctranh chấp một cách triệt dé va kip thời 1a yêu câu va cũng lả mục tiêu quantrong của các cấp chính quyển và Tòa an nhân dén trong giai đoạn hiện nay.

‘Vi vay, giải quyết tốt tranh chấp sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh cho thị

trường, tạo nên hiệu ứng tốt trong đời sống nhân dân

Vi những lý do được trình bay trên đây, tác giả đã lựa chon dé tải

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kảnh doanh bat động sin và flưực tiễn thủ hành tại thành phô Hà Nội”.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Có thể nói hiện nay ở Việt Nam, vấn để tranh chấp trong lĩnh vực KDBDS không còn la một vấn để mới nữa ma nó còn phát triển theo zu hướng ngày cảng gia tăng về số lượng va cách thức Thị trường bat động sản

lại là một thi trường chứa đựng rất nhiều rồi ro bỡi đối tượng giao dich trênthị trường là bất đông sẵn (quyển sở hữu nha ở, quyền sử dụng đất ) Bai

vây, van đề giải quyết những tranh chap la cân thiết hơn bao giờ hết dé có thé 6n định nên kinh tế

Pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực KDBDS là vấn dékhông chỉ nhận được sự quan tâm của giới kinh doanh ma còn là van để quantam của các nha khoa học pháp lý nhằm tao dựng một cơ chế giễi quyết tranh

chấp một cách hiệu qua, góp phân tao ra một môi trường thuận lợi, thúc day cho hoạt động KDBĐS phát triển lãnh mạnh Chỉnh vi vay đã có nhiễu công

trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về những van để liên quan đền giải

quyết tranh chap trong lĩnh vực kinh doanh bat động sản, như.

nội dung nghiên cửu chủ yêu tập trung vẻ những vẫn để lÿ luận về pháp luậtKDBDS ở Việt Nam qua viée nghiền cứu thực trang từ đó có những địnhhướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam

- Luận văn thạc # “Pháp luật về Hop đẳng KDBĐS ở Việt Năm

(2014) tại Khoa Luật Đại học Quốc gia Ha Nội của tác gia Nguyễn Thi Xuân, nghiên cứu vé hợp đông KDBĐS dưới góc độ pháp luật trong đó chủ yêu là tập hop, hệ thống hóa va phát triển hệ thông cơ sở lý luận về hợp đồng

KDBDS và pháp luất vé hop đồng KDBĐS đồng thời phân tích nôi dungpháp luật vẻ hợp đồng KDBĐS và đánh giá thực trang thi hảnh pháp luật véhop đồng KDBĐS ở nước ta và dé uit giải pháp hoàn thiên finh vực pháp luậtnày Ngoài ra còn rét nhiễu công trình nghiên cứu, báo cáo khoa hoc va baiviết của các tác giả khác liên quan dén vần dé nay.

Tham luận “Thue tiễn giải quyét tranh chấp về bắt động sản và những you cần đặt ra đối với pháp luật về đăng lý bắt động sản” (2008) của TS.

Nguyễn Văn Cường (Viện Khoa học xét xử, Tòa án nhân dan tôi cao), đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Diễn dan doanh nghiệp đã khái quát pháp luật về đăng ký bất động sin nhìn từ thực tiễn giải quyết tranh chấp vẻ bất động

sản tại Toa án Trên cơ sở những yêu câu đặt ra của công tác giãi quyết tranhchấp về đăng ký bất đông sin tại Tòa án, tham luận để xuất nhiễu kiến nghị có

lăng ký bất động sản.

Tại Hội thio “Các giải pháp quản If rit ro, giải quyết xing đột trong giá trị đối với pháp luật về

thi trường bắt động sản” (2013) do Phòng Thương mai va Công nghiệp Việt ‘Nam (VCCI) phối hợp với Trung tâm Trọng tai Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức, các đại biểu có tham luận tham gia hội thao cũng đã chỉ ra cho các

doanh nghiệp có cải nhin toàn diện vẻ những khó khăn cũng như tỉnh trang

tranh chấp trong béi cảnh hiển nay và goi mỡ các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bắt động sản và các loại tranh chap dang 1a phổ biến như: Tranh chấp giữa chủ đâu tr dự án và người góp vẫn mua nhà trên giầy, giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đều tư thứ cấp dưới dang nhận chuyển nhương du án hoặc góp vốn đâu tư và các loại tranh chấp có thể

hình thành trong tương lại Từ đỏ đã để xuất các gidi pháp nhằm phòng ngửa

rủi ro vả hạn chế tranh chấp.

Trong các tai liệu nước ngoài, Báo cáo viết cho UNDP Việt Nam “Tranh chấp tìm hội đất 6 Đông A: Phân tích so sánh và Rimyễn nghị với Việt

‘Nan’ (2014) của các tác giả John illespie, u Hualing, va Pham Duy Nghĩa,

Báo cáo gồm ba nghiên cứu điển hình quốc gia phân tích các tranh chấp thu hồi đất ở Trung Quốc, Indonesia, vả Campuchia Mỗi nghiên cứu điền hình sé phân tích những đặc điểm vẻ bô máy nhà nước, hệ thông pháp luật, kinh tế chính tri ảnh hưỡng đến tranh chấp thu hồi đất tại mỗi quốc gia Từ đó, các

tranh chấp này sẽ được phên tích tập trung ở ba nội dung Tham vẫn giữacông đồng dân va nhà nước hoặc nba đầu tu thưc hiền trước và trong thời gianthực hiện dự án có thu héi đất Hòa giải giữa công đồng, nha nước hoặc nha

đầu tư để giải quyết các van dé do những dự án thu hồi đắt gây ra Giải quyết

tranh chấp tai tòa án giữa công đồng, nha nước hoặc nhà đầu tư về những vấn.

để do các du án thu hồi đất gây ra.

Mac dit đã có một số nghiên cứu trong quả khứ, nhưng các kết quanghiên cửu này déu chưa để cập toàn diện hoạt động giãi quyết tranh chấp vé

KDBDS, nhất là trong giai đoạn sau năm 2015, khi nhiều luật mới vẻ dat dai,

xây đựng, nha 4, và KDBĐS được ban hành, kế thừa tinh thân của Hiền phápnăm 2013 về quyên tư do kinh doanh.

Vi vậy, trên cơ sỡ tham khảo những kết qua nghiên cứu kể trên, luân văn đã phát triển ở mức độ sâu sắc vả toàn điện hơn những van dé ly luận về

tranh chấp trong kinh doanh bắt động sẵn trên địa bản thành phổ Ha Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của dé tài

3.1 Mục dich nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận pháp luật va đảnh giá thực trang thực thi

các pháp luật v giải quyết tranh chấp trong KDBĐS, luận văn làm sáng tô những van dé lí luận va thực tiễn (thông qua tim hiểu trên địa bản thành phổ

Ha Nội) Đồng thời, thẳng thấn chỉ ra những van dé còn vướng mắc, tổn tai.Từ đó, luân văn để xuất phương hướng va gidi pháp hoản thién pháp lu,nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong KDBĐStrên dia ban thành phổ Hà Nội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dé dat được mục tiêu trđể tai tập trùng vào giải quyết các nhiệm vụ.sau đây.

- Lâm sáng tö cơ sở lý luận của hoạt động giãi quyết tranh chấp trong

kinh doanh bat động sản Tập trung phân tích, khái quát khái niêm, đặc điểm,

quy định của pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp trong KDBĐS.

- Đánh giá thực trang pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giải

quyết tranh chấp bat đồng sản trên địa bản thành phô Hà Nội, làm sing tônguyên nhân của những vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp KDBĐS,

- Xây đưng, đính hướng, dé xuất các giải pháp nhằm hoản thiện pháp

luật, va nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chap trong KDBĐS từ thực tiễn.

thành phô Ha Nội

4 Pham vi và đối trong nghiên cứu của đề tài

Đổ đầm bão tính tập trung, tỉnh chuyên sdu, dé tai chỉ tập trung đi sâu,

tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp KDBĐS trên địa bản thành phổ Hà Nội trong giai đoan 2015-2019, Đây là thời điểm nhiễu qui đính pháp luật mới về KDBĐS được đã vào triển khai trên thực tế, như BLDS 2015, BLTTDS 2015, Luật KDBĐS

2014, Luật Nha ở 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Bat đai 2013, v.v.4.2 Đối tượng nghiên cin

Đối tượng nghiên cứu của để tải là các vẫn để lý thuyết có tinh lý luận

vẻ giải quyết tranh chấp KDBĐS, qui định pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp

KDBDS ở Việt Nam, vả thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp vé KDBBS trên địa ban thánh phổ Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Để tai sử dụng phương pháp luân duy vật biện chứng vả duy vat lich sửcủa chi nghĩa Mac - Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh về xây dựng Nhà nước sãhội chủ nghĩa, đường lối, chủ trương, chính sách của Đăng và Nhà nước về

xây dựng nên kinh tế thi trường định hướng sã hội chủ nghĩa Đây là phương pháp chủ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình nghiên cứu cia luận văn, để đưa ra

những nhận định, kết luân khoa hoc đảm bão tinh khách quan, chân thực.'Vẻ phương pháp nghiên cứu, trên cơ sở phương pháp luận duy vậtbiển chứng và duy vat lich sở, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên

cửu cụ thể trong quá trình nghiên cứu: Đó la phương pháp tiếp cận hệ

thông đa ngành, liên ngành (kin tế, luật học, lịch sử, chính tri), phương

pháp phân tích, tổng hop; phương pháp luật học so sảnh, phương pháp xã hội học pháp luật Để thực hiên có hiệu quả mục đích nghiên cứu, luận văn kết hợp chất chế giữa các phương pháp trong suốt qua trình nghiên

phương pháp khác nhau cho phủ hợp.

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của dé tài

6.1 Ý nghĩa khoa hoc

Kết quả nghiên cửu của dé tải luân văn gúp phan tiép tục làm sáng tỗ những van để lý luận về giải quyết tranh chấp KDBĐS, thực hiện pháp luật vé giải quyết tranh chấp KDBDS thông qua thực tiễn tại thành phổ lớn là Thủ đô

Hà Nội

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn Ja tải liệu tham khảo cho các cơ quan

có thẩm quyên trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thi hảnh

pháp luật về giãi quyết tranh chấp KDBĐS Mặt khác, để tai còn lả tải liệutham khảo cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấptrong KDBĐS.

7 Kết cầu của đề tài

Ngoái phan Ma đâu, Két luân va Danh mục tải liệu tham khảo, để tai

được kết cầu gầm 3 chương.

Chương 1: Những van dé lí luận và thực trạng pháp luật vé giễi quyếttranh chấp trong kinh doanh bất động san,

Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật vẻ giai quyết tranh chấp trongkinh doanh bất động sẵn trên dia bản thành phô Ha Nội,

Chương 3 Định hướng, giải pháp hoan thiện pháp luật, và nâng caohiệu quả gidi quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sin trên dia binthành phô Ha Nội

CHƯƠNG 1 NHUNG VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT

ĐỘNG SAN

quát chung về kinh doanh bất động san

LLL Khái niệm và đặc diém của Thị trường bit động sản

1.111 Khái niệm thị trường bắt động sản

Theo các nha kinh tế học thi thị trường BĐS la tập hop các sư thoả

thuận, qua đó ma người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hang ‘hoa va dich vụ Từ đó, có thể hiểu thị trường BĐS hình thành các quyết định

về việc ai tiếp cân được với BĐS và BĐS đó được sử dụng như thể nào.

'Với tư cách là một bộ phân cấu thành quan trọng của nên kinh tế thi

trường, theo nghĩa hep, TTBS bao gồm các hoạt đông có liên quan đến giao dịch BĐS như mua bán, cho thué, thé chấp bất đồng sin.

Theo ngiấa rộng, TTBĐS không chi bao gồm các hoạt động có liềnquan đến giao dich BĐS mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan dén việc tạolập BĐS

Xét một cách khái quát, TTBĐS là tổng thé các hoạt động về đầu tư và kinh doanh BĐS, gồm đâu tư, giao dich củng các dich vụ hổ trợ như môi giới, đính giá, te vẫn giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lêp, người đại điện

bán BĐS với người có nhu cầu sử dung BĐS và người thực hiện dich vụ trùng

gian môi giới, định giá ) Những giao dịch về BĐS dua trên quan hệ hang ‘hoa, tiên tệ điển ra trong một khoảng thời gian va không gian nhất định.

Do đó, một thi trường BĐS hoàn chỉnh phải la nơi diễn ra các giao dich

mua ban BĐS và các giao dịch có liên quan đến BĐS như cho thuê, thé chấp,

‘bao hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS).

T5, Tin Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyén (Gỗ bia) C009), Php lá tổ id deo Bi đng sốt

Yoo Tephip Hà NE 16

và lợi ích phát sinh từ BĐS

TTBĐS la thi trường giao dich các quyền va loi ich có được từ việc sở

hữu BĐS, Các quyển dat dai không giống như các quyển khác như pháp luật

dân sự quy định, người có quyển sỡ hữu đất không sir dung đất như các tải

sản khác Để đưa vao mua ban, kinh doanh thì chỉ la các quyền do dat đai ma

người đồ sở hữu hoặc quyển sử dung mang lai Đặc tính nay của đất dai là

yêu tổ cơ bản quyết định tinh đặc thù của giao dịch trên TTBĐS, vì vậy giá

đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất dai mà giá đất 1a chỉ số phin ánh

khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất đem lại.

Thứ hai, giao dich trên thi trưởng bắt động sản cô mang tinh địa

Với đặc tinh 1a hang hóa có định, không thé di dời vả chịu anh hưởng của yếu tổ vùng, miền, tap quán và tâm lý của người dân, chính vi vậy, hoạt

đông KDBĐS mang tính dia phương rõ nét

TTBĐS rồi rộng 6 tat cả mọi nơi, trong khi đó nhu câu về BĐS lại khác,nhau do trình độ phát triển ỡ các vùng miễn, mật độ dân sd, điều kiện tự nhiên

tác động đến môi trường sông Dẫn tới nhu cầu khác nhau về kiểu dang, chất

lượng, diện tích Thực tế cho thấy, TTBĐS ở đô thị thường phát triển hơn

nông thôn vả giữa các đô thị cũng phát triển khác nhau do tính chất của từng

loại đô thị và kinh tế từng vùng

Tint ba, cùng cầu về bắt động sản khong đáp ứng được lẫn nhan.

Do tính đắc thủ cia BĐS (dua trên nền ting đất đai - một nguồn tảinguyên giới han, không thể tùy ý gia tăng) khi nhu câu về BĐS tăng nhanh thi

TTBDS không thé có ngay sản phẩm để đáp ứng được nhu cau đó, không như hàng hia thông thường có thể đáp ứng nhanh chóng thi BĐS phải co thời gian

để xây dựng, lắp đất, cải tạo thành một sản phẩm hoàn chỉnh để bản hoặccho thuê

Thứ te tht trường bắt động sẵn bién động có tinh cũ ky

Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có bổn giai đoạn: phén vinh, suy

thoái, tiêu diéu va phục hỏi TTBĐS Việt Nam cũng có các chu kỷ từ khí banhành Luật Dat dai năm 1993, các chu kỳ thường khoảng sau đến bay năm.

Tuy nhiên, thời gian qua có thể nhận thay sự biển đông mang chu ky của TTBĐS đang dân mắt đ tính cục bộ của mỗi quốc gia Việc một nước phat triển đi vào chu kỷ thoải trảo trên TTBĐS sẽ lập tức anh hưởng đền rất nhiều quốc gia khác, do tính liên thông quốc tế dan tới cho sự nhạy cảm giữa các quốc gia trong việc phát triển hay suy thoái nên kinh tế

Thứ năm, tht trường bắt đông sẵn chin tác động cũa chính sách quy

TTBĐS trên bình dién một quốc gia cũng như trong một địa phương,chiu tác đồng rất lớn từ chính sách của nha nước cũng như quy hoạch ving,miễn, đô thi, Khi Nba nước tiền hành quy hoạch mỡ đường, xây dựng các khu

đô thị mới cũng như các khu công nghiệp dẫn đền TTBĐS khu vực sôi đồng, giá trì BĐS gia tăng nhanh chóng, chính vi vậy có thể nói TTBĐS sẽ phan

‘ing nhanh chóng với từng chính sách, quy hoạch của nhà nước về sử dụng đấttai một khu vực.

Thứ sản, thủ trường bắt động sẵn chin sự tác động của yếu tổ pháp iuật' BĐS là tải sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về BĐS tác động

dén hau hết các hoạt động kinh tế-xễ hội Do đó, các van dé về BĐS đều chiusử chỉ phổi và điển chỉnh chất chế ola hệ thông các văn bản riêng về BĐS,

đắc biệt là hệ thống các văn bản quy pham pháp luật vé dat đai và nhà ở,

ngoài ra BĐS còn chịu sự chỉ phối, tác đông ở các văn ban khác vẻ tải chính,

tín dung, ngân hang, các chính sách về thuế và đâu tư Mỗi thay đổi về co

chế chính sách ngay lập tức sẽ tác đông đến thi trường bat động sản.

Thứ bây, thi trường bắt động sản là tha trường không hoàn hảo

Đặc điểm nảy xuất phát do thông tinliên quan đến giao dich BĐS thường

không đây đủ, việc công khai thông tin còn châm hoặc ít được công khai Xuấtphát từ đấc tinh của BĐS, mét ngôi nha, một thửa

nhất định quan tâm do vậy cung cầu về mỗi loại BĐS là không nhiêu.

chi có một lượng người

Nha nước là một trong các yếu tổ tạo niên tính khống hoàn hảo ciaTTBĐS, Nhà nước nao cũng déu can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác

nhau, trong đó chủ yếu là dat dai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Đất đai trên thi trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên.

TTBĐS là thi trường cạnh tranh không hoàn hao Mặt khác, TTBĐS khônghoàn hao còn do tính chất không tái tạo được của đất, vi vậy giá trí BĐS có au

hướng ngày cảng đi lên va vì vay quan hệ cung câu sẽ không bảo đảm dẫn tới

'TTBĐS mang tinh không hoàn hio.

Thứ tám thi trường bắt động sản có mỗi liên thông với thử trường vốn

'ới đặc tính BĐS là hang hóa co giá tr lớn, do đó các hoạt đồng đâu tưkinh doanh, mua ban trên TTBĐS đều phải sử dung một nguôn vốn lớn Do

tính chất không thể di dời, sử dụng lâu dai và có giá trị lớn nên BĐS thường được dùng lam tải sản thé chấp, cảm cổ để bão đâm các khoản vay, mượn Những đặc tính đó để có một TTBDS phát triển mạnh, én định va đúng định

hướng thi cin phải có một thi trường vẫn cũng phải đáp ứng được những đôi

hỏi của TTBĐS

1.12 Hoạt động kinh doanh bất động sin

Trên thị trường bất đồng sản sẽ diễn ra các hoạt động kinh doanh bat

động sản

3 VN Anh G015), Phíp itt về Kh đam bắt động sân ở Tt New - Niững vấn đồ lận và te nn,

Tân án tn Bật học, Hoc viên Khoa học Si, Hà Nội, Số

Về khái niệm, khoăn 1, Điều 4 Luật Kinh doanh bat đông sẵn năm 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bắt động sản bao gồm kinh doanh bat động sản và kinh doanh dich vụ bat động sản” Trong đó, “Kinh doanh bắt đồng sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyễn nhượng thud, thuê mua bắt động sản dé bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thué lại, cho thué mua nhằm mmc đích sinh lot”; “Kinh doanh dich vu bắt động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bắt đồng sẵn và thi trường bắt động sản, bao gém các dich vụ môi giới bắt động sản, định giá bắt đông sản, sàn giao dich bắt động sản, tr vẫn bắt động sản, đẩu giá bắt động sản quảng cáo bắt động sản, quản if

bắt động sản

Kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bat động sản 2006, Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014 quy định cụ thể rõ rang định nghĩa kinh doanh bat động sản tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Kinh doanh bắt đông sản là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt đông xây dung, mua, nhận chuyén nhượng dé ban chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thud mua bắt động sản, thực hiện dich vụ môi giới bat động sản; địch vụ sàn giao dich bắt động sản; địch vụ tư vẫn bắt động sản hoặc quản iy bắt đông sản nhằm muc đích sinh lợi.

'Về đặc điểm, kinh doanh BĐS có những đặc điểm co ban sau:

, chủ thể kính doanh bắt đông sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước vả chủ thể nước ngoải, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ví dụ, tổ chức cá nhân nước

Thứ nh

ngoài, người Viết Nam định cư ở nước ngoài không được phép "mua đi bản

lại" bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước khi được nhả nước Việt

Nam cho phép sỡ hữu nha ở tại Viet Nam, trừ một sổ các trường hợp đặc biết.

Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bắt động sản có những quy định thé

hiện vé mit chính sach trong hoạt động kinh doanh bat đông sản của từng chủ thể nhất định và không đông nhất giữa các chủ thể trong nước vả nước ngoài.

Thứ hai, kánh doanh bat đông sin là ngành nghề kinh doanh có điển kiện Do yêu cau của hoạt động kinh doanh bắt động sản là triển khai các dự án bat động sản phải được thực hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cầu tổ chức quan lý hết sức chất chẽ, chủ thể kinh doanh phải có tiểm lực tải chỉnh manh.

Đối với hoạt động kinh doanh bat động săn thi điều kiện về vốn pháp định là

một trong những điều kiện bất buộc nhằm buộc các chủ thể kinh doanh phải

chứng mình năng lực ti chính ngăn ngừa tình trang lita đão trong kinh doanh.

‘Va ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vu bất động sản thi điều kiện vẻ chứng chỉ hành nghề là một trong những diéu kiện bất buộc dé đảm bão

việc cung cấp các dich vụ kinh doanh bất đồng sản có chất lượng và mangtính chuyên nghiện,

‘Tmt ba, ôi tượng kinh doanh la một loại hàng hóa đặc biệt Bat dai có

giới hạn, không do con người tạo ra có tính cô định vẻ vị trí "không thể di đời" và có giả trì sử dụng lâu dai vĩnh viễn Như là đất đai, nhà ở, công trình

xây dưng, kể cả tải sản gin liên với đất đai, công trình xây đựng và một loaiquyền tài sẵn đốc biệt là quyên sử dung đất.

‘Tht te hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao songlợi nhuận cảng cao thi khả năng tiêm ẩn rủi ro cảng lớn Điểu nảy không chỉ

xuất phát do yéu tổ chủ quan trong quá trình kinh doanh mả còn có thé xuất phat từ cơ chế, chính sách của Nha nước, méi trường đâu tư, thị trường bắt

đông sản Bởi 1é, thị trường bat động sản là thi trường rất nhạy cảm và phan

‘ing mau le với bat kỳ sự thay đổi nao của cơ chế, chính sách, pháp luật, tâm.

ý, thị hiểu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước cho đủ.

Ja nhö nhất Do vậy, kinh doanh bat động sản đòi hỗi phải có sự hỗ trợ, trợ

giúp của các loại hình tư van chuyên nghiệp, co chat lượng cao nhằm phòng, trảnh rủi ro ở mức thập nhất

1.13 Các loại hình kinh doanh bất động sin

Một cách chung nhất, cỏ thé phân loại các loại hình KDBĐS thành hai

nhóm: @) kinh doanh (dua trên tải sin la) BĐS, va (ii) kinh doanh dịch vụ batđông sản

“Kinh doanh dựa trên tài sản ia bắt động sản gầm các loại hình như xây ‘dung, mua, nhận chuyên nhượng dé bán, chuyển nhuong, cho thuê, cho thuê lai,

cho thuê mua bat động sin, nhdm mục dich lơi nhuận V tính chất, đây là các

tình thức KDBĐS nhằm tạo lập, chuyển giao, hoặc khai thác lợi tức từ BĐS “Kinh doanh dich vụ bắt đông sản gồm các loại hình () dịch vụ môi giới thất đông sản, (ii) dịch vu sản giao dich bat động sẵn; (ii) địch vụ từ vấn bất

động sin hoc (iv) quản lý bắt đông sin nhằm mục đích lợi nhuận Đây là các

hoạt đông cùng cấp dịch vụ bỗ trợ cho hoạt động KDBĐS và khai thác, sử

dụng BĐS,

Luật Kinh doanh bat đồng sản năm 2014 đã loại ba một sé dich vụ bắt

đông sản như định giá, đầu giá, quảng cáo bất động sản Lí do đơn giản là vi

một số địch vụ bé trợ cho kinh doanh bat động sin đã được qui định béi pháp

uật chuyên ngành (vẻ định giá, đầu giá, quảng cáo thương mai) Vi vậy, việcqui định những nội dung nay trong Luật Kinh doanh bat đồng sản là không

phủ hợp, không cân thiết, va cũng dé lam phát sinh mâu thuẫn với các van bản

pháp luật có liên quan Như vay, các dich vụ bất động sản được kinh doanh

bao gồm dich vụ môi giới, tu vẫn, quản lý bat động sản và sản giao dich bat

đông sản như định nghĩa ở khoăn 1 Điêu 3 Luật Kinh doanh bat động sản.

` Bà Ngọc Mai Linh 2015), Kink doanh bắ đăng sốt cia den nat có

Ite dt No, Tuần vẫn tac ĩ hậ học, Trường Đạihọ Lait Hệ Nội, 9.10x ne race ng theo php

Ve đốt tương của kinh doanh bắt động sản, Luật kinh doanh bat động, sản quy đính các loại bat động sin được đưa vào kinh doanh gém: (i) Nhà,

chức, cá nhân; (ii) Nhà, công trình xây,“hức, cá nhân, (ii) Nha, công trình.

công trình xây dựng có sẵn của các

đựng hình thành trong tương lai của các

xây dựng lả tai sản công được cơ quan nha nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh, (iv) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luất vẻ đất đai thì đượcphép kinh doanh quyển sử dụng đất

Từ các căn cứ trên ta có thể tóm gọn lại thành 2 nhóm bat động sin

được đưa vào kinh doanh gồm: @) Bắt động sin có sẵn: bao gồm Nha côngtrình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyển sử dung đất theoquy định của luật đất đai, (ii) Bắt động sản hình thành trong tương lai: Nhàcông trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưavào sử dụng

Ban thân công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiễu.loại: công trình xây đựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu.kinh tế va các công tình kinh doanh thương mai, dich vu, du lich; nha đất xây,dung các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nim ngoài khu công nghiệp, cumcông nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp, đất nghĩa trang, nghĩa diaCác chủ đầu tư thực hiện đâu tư xây mới hoặc cải tao sữa chữa nha, côngtrình xây dung trên đất và thực hiện các giao dich kinh doanh bat đồng sin

"hình thảnh trong tương lai theo quy định của pháp uất để thu Loi nhuận”.

"up iit VÌ các oi hồ ke đam bit động sin & Vật Nem, eps Ji gov nln Pages.

cotwo dota 14

Khái quát về tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.

13.1 Khái quát về tranh chấp trong kinh doanh bắt động sin

Như tất cả các giao dịch khác trong đời sông giao lưu dân sự - linh tế, trong hoạt đồng KDBĐS cũng phát sinh những tranh chấp ở các mức độ khác nhau Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp trong KDBĐS là tranh chấp phát sinh trên TTBĐS Tranh chấp trong KDBĐS có muôn hình van trạng, nhưng cũng có một số đặc điểm chung như sau:

Về chủ thé tranh chấp, chủ thé tham gia vào các tranh chap về KDBĐS chính là các bên tham gia giao dịch trên TTBĐS Tư cách của chủ thé trong tranh chấp về KDBĐS phu thuộc vào vai trò của chủ thể đó trong giao dịch

BĐS Ví dụ Trong tranh chấp về mua, bán, chuyển nhượng BĐS, thi các bêntranh chấp sé là người mua va người bản, trong tranh chấp vé cho thuê, chothuê lại, cho thuê mua BĐS, thi chủ thể tranh chấp sẽ là bên thuê, thuê lại,thuê mua với bên cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, còn tranh chấp

về dich vu bat động sản sẽ diễn ra giữa bên cùng cấp dịch vụ (môi giới, tư

vấn, quản lý, sản giao dịch) với bên thụ hưởng dich vu.

Khi tién hành giải quyết tranh chấp trong KDBĐS, các bên tham gia giải quyết tranh chấp cin xác định đúng vai trò của chủ thể tham gia tranh chấp, để có những ting xử phù hợp, nhằm đạt được giãi pháp pháp lý tốt nhất

có thể

Va nội ding, tính chất của tranh chấp, do TTBĐS mang ban chất kinh tế thị trường, nên nội dung các tranh chấp trong KDBĐS chủ yến mang tính chất dân

sự - kinh tế (ngay cả khí Nha nước hay các cơ quan cổng quyền tham gia vào

tranh chap, thi cũng van dưới tư cách các bên trong giao địch KDBDS).

Nội dung tranh chấp trong KDBĐS liên quan đến thực hiện quyền va

nghĩa vụ của các bên trong giao dich KDBĐS Các quyền va nghĩa vụ này có

thể được thể hiện trong qui định pháp luật về KDBĐS, pháp luật chuyên ngành nhà 6, đất dai, hay trong các hợp đồng, hay các hình thức ghi nhân théa

thuận khác giữa các bên đương sự Vi vậy, nội dung của tranh chấp tương ứng

với loại hình giao dịch BĐS lam phát sinh tranh chấp Vi dụ: Tranh chấp về

mua bản bắt đông sản sẽ liên quan đền van để hình thức hợp déng, thời hạn

‘ban giao BĐS, việc châm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, v.v Tranh chấp vẻ

dich vụ sản giao dich BĐS sẽ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ của sin

giao dịch khí cung cấp dịch vụ cho khách hàng, cũng như quyền và nghĩa vụ

của khách hàng khi thụ hưởng dich vu.

Nov vay, có thể định nghĩa một cách khái quát: Tranh chấp trong kink đoanh bat động sản là nhữmg miu thuẫn, xung đột lợi ích giữa các bêm trong hoạt động kảnh doanh bat động san, liên quan dén việ

uyên và nghia vụ trong giao dich kink doanh bat động sản.

“Nguyên nhân của tranh chấp trong KDBĐS, trước hết xuất phát từ nhận thức chưa cao của người dân và doanh nghiệp về kiểm soát rũi ro, phòng, ngừa tranh chấp Các quy định của pháp luật về KDBĐS còn chưa phù hợp,

và ở nhiêu nơi chưa được tuân thủ nghiêm túc.

Là loại hình tranh chấp liên quan đến những tải sản có giá tri lớn, nên

thực hiện các

tranh chấp về KDBDS de doa gây ra những hậu quả rat lớn: Đối với các bên ham gia vào tranh chấp, tranh chấp trong KDBĐS gây ra thiệt hai lớn vé tải chính (do phải theo đuổi tổ tung để giải quyết tranh chấp, do tai sản là BĐS bị

“đóng băng” vì kiên tung, do hoạt đông kinh doanh bị đình dn, do dòng tiên‘bi ngất vi không thực hiện được ké hoạch kinh doanh như dự định, vv )

Đắt với TTBĐS, tranh chập trong KDBĐS không được giải quyết théa đáng sẽ Jam cân trở sự phát triển của thị trường, do người dan và doanh nghiệp e ngại, không dám đầu tu, giao dịch trên thị trường, Đối với Nhà nước, việc không, quan trị tốt các tranh chap trong KDBĐS sẽ dẫn đền mắt uy tin, va lam giảm.

hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý TTBĐS

12.2 Khái quát về giải quyét tranh chấp trong kinh doanh bất động sin ‘Vi những tính chat phức tap như đã phân tích ở trên, nên tranh chap trong KDBĐS là loại hình tranh chấp rất khó trong giải quyết Dựa theo xu thé chung của khoa học pháp lý toàn thé giới trong giải quyết tranh chấp nói

chung, giãi quyết tranh chấp về KDBĐS nói riêng, hoạt động giãi quyết tranh.

chấp về KDBĐS tại Việt Nam cũng đã va đang được đỗ mới, theo hướngngây cảng đa dạng về hình thức, hiệu quả vẻ nội dung, thöa mấn được nhữngyên cầu về tính công bằng, hợp lý, tiết kiệm vé chi phi, thời gian cho các bênđương sự.

Về hình thức giải quyết tranh chap, theo thông lệ chung, các hình thức giải quyết tranh chấp trong KDBĐS được chia thảnh giải quyết tranh chấp tại Toa án, va giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án (hay giải quyết tranh chấp thay thé Tòa án - Alternative Dispute ResolutiowADR), Các hình thức ADR bao

gầm: (j) từ thương lượng (negotiation), (ti) hỏa giải (medtatton/conciliation),

(đi) tổ tung trong tai (arbitration) Mỗt hình thức giải quyết tranh chấp cu thé lại có những đặc trưng riêng, đi cùng với đó lả những ưu va nhược điểm riêng Hoạt đồng giải quyết tranh chấp trong KDBĐS doi hõi phải linh hoạt ‘van dụng tổng hợp các hình thức giải quyết tranh chap, sao cho phù hợp nhất

vi mức d6, tinh chất của tranh chấp, v.v.

Về cỉmi thé giải quyết tranh ci Các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

giải quyết tranh chấp có thể chính các bên tranh chấp và các bên trùng gian

khác (thông qua hoạt đông thương lượng), hòa giải viên thương mai va tổ

chức hòa giải thương mai (thông qua hoạt động hỏa giải thương mai), trong

tải viên va tổ chức trọng tai thương mại (thông qua hoạt đông tổ tung trong tải thương mai), hay thẩm phán va Tòa an nhân dân các cấp (thông qua hoạt

động tổ tụng Téa án, theo quy định của pháp luật tô tung dén su) Như vay,

tương ứng với mỗi hình thức hỏa giải sẽ cỏ một hay nhiễu chủ thể có thắm.

quyển gidi quyết tranh chấp, với những nhiệm vụ, quyển han theo luật đính Các quyền năng nay được van dụng một cách linh hoạt, để tiến hành hoạt động giải quyết tranh chap trong KDBDS.

tà i tương của giải quyết tranh chấp: Tranh chấp trong KDBĐS xoay quanh quyển và nghĩa vu của các bên trong giao dịch KDBĐS, nên đối

tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp cũng là những qui định vả việc

thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong vu việc.

Trên cơ sở các phân tích ở trên, có thể định nghĩa: Giải quyết tranh chip trong kinh doanh bat động san là việc các cơ quan có thâm quyén, bằng thủ tục luật định, xem xét các tài liệu, chứng cứ về vụ việc tranh: chip, và ra quyết định xứ lý tranh chấp về kinh: doanh bat động sản, nhằm: bảo vệ quyên và lợi ich hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tô chức Như vay,

giải quyết tranh chấp trong KDBĐS là hoạt đông mang tính chất pháp lý,nhưng không thuần túy pháp lý, hướng tới mục đích tôi thượng là bao vệ

quyên, lợi ich hợp pháp của các bên đương su, cũng như các chủ thể có liên

quan (vi dụ như lợi ích của công đồng, trật tự quân lý của nhà nước, v.v )

13 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.

Tranh chấp trong KDBĐS đủ có muôn hình vạn trạng, nhưng đều mang

những đặc điểm chung nhất định Vi vây, hoạt đông giải quyết tranh chấp trong KDBĐS cũng cần phải tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định, cụ thể như sau

Thứ nhất, hoạt động giải quyết tranh chap trong KDBĐS cần xuất phát

từ yêu cầu cia ít nhất một bên Theo đúng nguyên tắc "việc dân sự cốt ỡ đốibên”, nên chỉ khí có yêu câu của ít nhất mét bến, thì quá trình giai quyết tranh

chap trong KDBĐS mới có thể bất đâu phát sinh trên thực tế Cac cơ quan

chức năng cia Nhà nước, cũng như các cơ quan có chức năng giải quyết tranh

chap sẽ không tự ý can thiệp vào môi quan hệ giữa các bên trong tranh chap

vẻ KDBĐS, khi chưa có yêu céu hop pháp của ít nhất một bên tranh chap.

Thứ hai, hoat đông giãi quyết tranh chấp trong KDBĐS cần khuyến khích tôi đa sư hòa gidi giữa các bên Bồi lẽ: Chi phi cho hoạt động giải quyết

tranh chấp trong KDBĐS là tương đổi cao Mặt khác, trong thời gian giải

quyết tranh chap, các bên liên quan có thể bỏ lỡ nhiều cơ hội kinh doanh quan trong, giả tr BĐS tranh chấp có thể biển động, làm gia tăng thêm thiệt hại cho

các bên Vi vây, Nhà nước cần khuyến khích sự hoa giải trong thỏa thuân và

tự nguyên giữa các bên tranh chấp, để tránh tốn thất cho các bé cũng nhưlâm tăng ginh năng cho hệ thống cơ quan giải quyết tranh chấp, Việc hòa giãi

có thé diễn ra trong quá trình hòa giải thương mại, hoặc thậm chi ngay cả.

trong một số giai đoạn của quá hình tổ tụng Tòa án và tổ tung trong tài

Thứ ba, hoạt động giải quyết tranh chấp trong KDBĐS cẩn khuyếnkhích các hình thức giải quyết tranh chấp ngoài Téa án (ADR) Đây là xu

hướng mới đã bất đâu hình thành và phát triển ở Việt Nam Các hình thức

ADR như thương lương, hòa giải, trong tải có nhiễu ưu thé so với giải quyếttranh chấp tại Tòa án, và có ý ngiĩa san sẽ gánh năng cho hệ thống tư phápcủa Nhà nước, Vi vây, đa dạng hóa các phương thức giãi quyết tranh chấp,

khuyến khích sự phát triển của các ADR lả một nguyên tắc quan trong trong

giải quyét tranh chấp vé KDBĐS

Thứ te hoạt động giải quyết tranh chấp trong KDBĐS tại Tòa án cân

đâm bảo công khai, minh bạch Khác với các phương thức giải quyết tranhchấp ngoài Tòa án, tô tụng Tòa án đòi hỏi phải xét xử công khai (trừ một số

ngoại lệ rit hạn hữu) Sự công khai, minh bạch của Tòa án (chủ thể quyền lực

công) la cơ sở cho thượng tôn công lý, thượng tôn pháp luật, và trách nhiệm

giải trình trong hoạt đông giải quyết tranh chấp về KDBĐS tại Téa án

Là cơ sở pháp lý cho hoạt đông giãi quyét tranh chấp, pháp luất vé giãi

quyết tranh chấp trong KDBDS là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh về nội dung va hình thức của hoạt động giải quyết tranh chấp về các quyển và nghia vụ trong giao dich KDBĐS.

‘Nov vậy, pháp luật về giải quyết tranh chấp trong KDBĐS bao gồm hai tô phân chính: (i) Pháp luật vẻ hình thức giải quyết tranh chấp, và (ii) Pháp

luật về néi dung giải quyết tranh chấp

14.1 Pháp luật lành thức về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bắt động sản

Pháp luật hình thức về giải quyết tranh chấp trong KDBĐS là hệ thôngcác quy pham pháp luật điểu chỉnh vẻ trình tự, thủ tục, quyên han vả nghĩa vụ

của các bén trong quá trình giải quyết tranh chấp vẻ KDBĐS

Tương ứng với mỗi hình thức giai quyét tranh chấp (thong lượng, hòa.

giải thương mại, trọng tải thương mai, tổ tung Téa án) sẽ có những qui phạm.

pháp luật cụ thể điều chỉnh.

Tại Việt Nam hiện nay, trình tư, thủ tục giãi quyết tranh chấp trongKDBDS được qui định trong các văn bản pháp luật sau đây.

- Bé luật Tổ tung Dân sự năm 2015 vả các văn bản pháp lý có liên

quan: Qui định chung vé hoạt đông giải quyét tranh chấp va tô tung Tòa án,

trong đó cỏ giãi quyết các vụ việc về KDBĐS Các quy định của Bộ luật Tổ

tung Dân sự năm 2015 zác định các loại vụ, việc tranh chấp thuộc thẩm quyền

giải quyết của Tòa án (trong dé có quy định vẻ các vu việc tranh chấp trong

KDBDS), xác định thẩm quyên vé địa lý lãnh thd, vả vẻ cấp xét xử của Toa

án trong giải quyết các vụ, việc này Các giai đoạn của qua trinh tổ tụng như

khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm, xét lại

ban án theo thủ tục giám đốc thẩm va tái thẩm cũng được qui định chỉ tiết trong Bộ luật tô tung dân sự, và các văn bản hướng dẫn thi han.

- Luật Trọng tai thương mai năm 2010 vả các văn bin pháp lý có liên

quan như Nghị đính 63/2011/NĐ-CP của Chính phủ (được sửa đôi, bổ sung tại Nghị định 124/2018/NĐ-CP), Nghỉ quyết 01/2014/NQ-HĐTP của Hồi đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn Luật Trọng tai thương.

mại: Qui định vé hoạt động giải quyết tranh chap bằng trong tai thương mại.

Luật Trọng tai thương mai xac lập tư cach pháp lý cho trọng tài viên và tổ

chức trọng tải thương mai, cũng như quy định vẻ các loại hình trọng tàithường trực va trong tải vụ việc (ad-hoc), Liên quan đến hoạt đồng giải quyếttranh chấp trong KDBĐS, Luật Trọng tài thương mai năm 2010 có qui định.vẻ tính hop pháp, hợp lê của théa thuận trong tai, các nguyên tắc chung củahoạt đông trong tai, cũng như đã dé cập đến việc công nhân và cho thi hành.phán quyết trong tải thương mai

- Nghĩ định số 22/2017/NĐ-CP ngảy 24/02/2017 về hòa giải thương mại và cic văn bản pháp lý có liên quan: Qui định về hoạt động giải quyết

tranh chap bing hỏa giải thương mại Hòa giải thương mai lả một hình thứcgiải quyết tranh chấp mới manh nha hình thành ở Việt Nam, nên tạm thờichưa được điểu chỉnh bing một đao luật Mặc di vậy, Nghỉ định32/2017/NĐ-CP cũng đã có qui định tương đổi day đủ, chỉ tiết

nguyên tac, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp bằng hoa giải thương mai, hòa giải viên thương mại, tổ chức hòa giải thương mại, tổ chức hỏa giải

thương mai nước ngoài tai Việt Nam va quản lý nhà nước vẻ hoạt động hòagiải thương mại

'Việc các bên tranh chap tự hòa giải hoặc dé nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không phải là hoa giải viên thương mại, tổ chức hỏa giải thương trại, tổ chức hòa giải thương mai nước ngoài tai Việt Nam làm trung gian hòa

giải được thực hiện theo thỏa thuận cia các bên phủ hợp với quy định phápuật, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 22/2017/NĐ-CP.

về tình tự, thủ tục giãi quyết tranh chấp nói chung, giải quyết tranh chấp

trong KDBĐS nói riêng

Mới đây, chiêu ngày 16/06/2020, Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoả XIV đã tiểu quyết thông qua Luật Hòa giải, đôi thoại tại Tòa án Luật nảy sé có hiệu

lực thí hành từ ngày 01/01/2021, va được dự báo sẽ là một công cu quan trong

để tháo gỡ những vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp tại Toa án.

nói chung, giãi quyết tranh chấp trong KDBĐS nói riêng.

Tuy nhiên, do Luật Hòa gidi, đối thoại tai Tòa án chưa di vao áp dung

thực tiễn, nên luận văn không đi sâu vào nghiên cứu, phân tích, ma chỉ zem

i thoại tại

xét, danh giá sơ bộ việc thí điểm tổ chức Trung tâm Hòa giải,

một số Tòa án trên dia ban Ha Nội, và những đóng góp của các Trung tâm.

Hoa giải, đổi thoại tại Tòa án trong giải quyết tranh chap về KDBĐS.

14.2 Pháp luật nội dung về giải quyết tranh: chấp trong kảnh doanh bắt động sản

Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp trong KDBĐS là hệ thốngcác quy pham pháp luật điều chỉnh về quyển và nghĩa vụ của các bên trongnhững giao dich về KDBĐS có phát sinh tranh chấp cân giãi quyết.

Căn cử trên phạm vi của các hoạt động KDBĐS, có thé thay ở Việt Nam hiện nay, hệ thông qui pham pháp luật vẻ nội dung giễi quyết tranh chấp

trong KDBĐS là rất rộng lớn, nim rồi rác ở nhiễu văn bản khác nhau, như.Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật X⁄ây dưng năm 2014,Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2014, Bồ luật Dân sự năm 2015, Luật"Thương mai năm 2005, v.v.

Đi cũng với các văn bản luật nêu trên là hệ thông đổ sô các Nghỉ định,

Thông tư hướng dẫn thi hành, các Nghị quyết của Hội dong thẩm phan Toa án nhân dân tôi cao, các án lệ được tổng kết ban hảnh, cũng như các văn bản qui

phạm pháp luật khác qui định các van dé pháp lý điều chỉnh nội dung tranhchấp trong KDBĐS

Ngoài ra, các công văn hướng dẫn của Hội đồng thấm phán, Tòa án nhân dân tdi cao, các thông bao rút kinh nghiệm của Ủy ban kiém sát, Viện kiểm sắt nhân dan tôi cao, các công văn giãi đáp pháp luật của các cơ quan

chức năng về đất đai, xây dựng, nhà ở như Bộ Tai nguyên va Môi trường, BôXây dựng v.v đủ không phải là văn bản qui phạm pháp luất, không chứa

đựng qui phạm pháp luật, nhưng cũng có giá trị tham khảo rat lớn trong giải

quyết tranh chấp vẻ KDBĐS

Dé có thể giải quyết tranh chap về KDBĐS có hiệu qua, dim bảo công,

bang, đúng qui định pháp luật, các bên tranh chấp vả giải quyết tranh chấpcần chú trong tra cứu, tìm kiếm, va vận dụng các qui định pháp luật có liênquan một cách phủ hợp và linh hoạt

Tiểu kết Chương 1

Trong phạm vi Chương 1, luận văn đã tình bay khái quát vẻ thi trường,bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản, các loại hình KDBĐS,các khái niệm như tranh chấp va giải quyết tranh

chấp trong kính doanh bất động sin Chương 1 của luận văn cũng đã phân

lâm rõ nôi ham va đặc

tích vé hệ thống các văn bản qui phạm pháp luật điều chỉnh vé nội dung và

"hình thức của hoạt động giải quyét tranh chấp về KDBĐS.

'ới những đặc điểm riêng của TTBĐS, các tranh chấp về KDBĐS nếu

không được quản tr tốt sẽ de doa gây ra rũi ro rat lớn cho các bên liên quan.Vi vây, hoạt động gii quyết tranh chấp trong KDBDS đi hi phai có cơ sỡ

pháp lý toản diện va vững chắc, có nhiễu hình thức giai quyết tranh chấp đa dang, Các chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp trong KDBĐS can vận dụng lĩnh hoạt các qui định của pháp luật có liên quan, để dim bao công lý, có được phán quyết công bằng, phù hợp với pháp luật.

trong kinh doanh bat đông sản trên dia bản thành phổ Hà Nội trong thời gianVừa qua

CHUONG 2 THỰC TIEN THI HANH PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN TREN BIA

BAN THÀNH PHO HÀ NỘI

3.1 Tình hình tranh chấp trong kinh doanh bất động sản trên địa ‘ban thành phố Hà Ni

3.1.1 Rhái quái về dia bàn thành phố Hà Nội

Thành phố Ha Nội sau ngày 01/8/2008 đã được hợp nhất, mỡ rộng địagiới hành chính Thi đô theo kết luận của Hội nghỉ Trung ương 6 (khỏa X) vaNghĩ quyết của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, sé 15/2008/NQ-QH12, ngày.

29/05/2008 Sau khi hợp nhất, mỡ rộng địa giới, thành phổ Ha Nội bao gồm" Thủ đô Hà Nội, tinh Ha Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc va bắn xã

thuộc huyền Lương Sơn - tỉnh Hòa Binh và có diện tích từ nhiên 334.470,02

‘ha, lớn gấp hơn 3 lan trước đây, đứng vào tốp 17 Thủ đô trên thể giới có điện tích rông nhất, dan số tăng hon gap rưỡi, tính đến ngày 31/12/2015, dân số Ha

"Nội khoảng 7 triệu người

Ha Nội là Thủ đô và là đô thi đặc biết, văn hiển, văn minh, thanh.

lich, dep, giàu bản sắc dân tộc va hiện dai, tiêu biểu cho cả nước, xứng

đáng là trái tim cia cả nước, đâu não, chính trì - hanh chính quốc gia của

một nước phát triển với khoảng 110-115 triệu dân, người dân có mức sing

cao về vat chất và tinh thân, có tính cách thân thiên, hữu nghị và mến.khách, các khu trung tâm chính tri, trung tâm hành chính quốc gia, khu

ngoại giao đoàn và tổ chức quốc tế, trung tâm quốc tế, khách sạn cao cấp, hệ thông thông tin quốc tế được xây dung theo quy hoạch, điều kiện làm.

việc tốt va được bao vệ an toàn tuyệt đối.

Không những thé Ha Nội cin là trùng tâm kinh tế, tai chính lớn của đất

nước, đóng gop quan trong vào tăng cường kinh tế ca nước, là động lực phát triển cho vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng Đông bang Sông Hồng, di

đầu, hỗ trợ các tinh trong vùng cùng phát triển Š

‘Nam 2020 - năm cuối của kỷ kế hoạch 5 năm 2016-2020, Thanh pho Ha 'Nội triển khai thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội (KTXH) trong bai

cảnh đặc biết: vừa phải chỉ đạo phòng, chồng dich bênh, vừa thực hiến các giải

pháp phát triển KTXH, đồng thời chuẩn bị Đại hội Dang các cấp tién tới Đại hội

Đăng bộ Thanh pho lẫn thứ XVIL Mặc di bị tác động bối dịch Covid-19, kinh tế

vẫn duy tr tăng trưởng Từ tháng 5, sản xuất, kinh doanh đã dẫn phục hồi, các chỉ tiêu tăng cao so với tháng trước Tổng sản phẩm trên địa bản ước tăng

3,39% Đây là mức tăng thấp nhất trong 10 năm trổ lại đây của Thành phố Tuynhiên, trong bồi cảnh bi ảnh hưởng menh của dich Covid-19, mức tăng đạt được.là khá cao so với nhiễu tỉnh, thành phổ và mức chung cả nước.

Chỉ số sản zuất công nghiệp ước tăng 3,5% (cing kj tăng 7.4%), trong

đó: Chế biển chế tạo tăng 3,3%, Sản xuất va phân phối điện, khi đốt tăng 6,1%,

Cung cấp nước vả xử lý rác thải, nước thải tăng 5,5%, khai khoảng giãm 11,8%.

Tổng mức lưu chuyển hang hóa va doanh thu dich vu ước tăng 6,6% (cùng kỹ tăng 10%), tổng mức bán lễ tăng 0,5% Do ảnh hưởng của dich Covid-19, các chuỗi cung ứng toàn câu bi đút gly, giao thương ngưng tré, kim ngạch xuất khẩu ước đạt 6,75 tỷ USD, giảm 6,7%, Kim ngạch nhập khẩu tước đạt 13,7 tỷ USD, giảm 0,2% Chi số giá tiêu dùng CPI bình quân tước tăng 3,68% (cing

kỳ tăng 4,19)

Du lịch chiu tác đông mạnh béi địch Covid-19, tổng lượng khách du lịch đạt 4.93 triệu lượt, gidm 65,4%, trong đó khách quốc tế giảm 68,8%, tổng thu từ

Vuong Ngọc Anh C018), đưển ý 0g nường và ở ret HN Lain vin đạc s gia ý keh t, Tường

Buihoc Kah - PHQGENm 39

du lịch giim 61,5%, công suất sử dụng phòng khách san binh quân đạt 31,74%,

giảm 38,35 điểm % so với cùng ky.

‘Tép trung cãi thign mồi trường đâu tư, linh doanh; đôn déc tháo gỡ kho

khăn, đổi thoại, hỗ trợ nha dau tư, doanh nghiệp trong bối cảnh dịch

Covid-19 Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) - năm thứ 2 liên tiếp duy trì vitrí thứ 9/63 tinh, thành phổ, Chi số Cai cách hành chính (PAR Index) - năm.

thứ 3 liên tiếp duy trì vị trí thứ 2/63 tỉnh, thành phổ Tổng vốn dau tư xã hội 6

tháng ước dat 152,1 nghìn tỷ đồng, tăng 5,0% (cũng kỹ tăng 12,12%) An sinhxã hôi được đâm bao; các chính sách x4 hội được thực hiện kip thời, day đủ,

đúng déi tượng ” Nhìn chung, tat cã các chỉ tiêu phát triển KT-XH của thành

phố Ha Nội đều hoàn thành và vượt kế hoạch, phù hợp tỉnh hình phát triển

chung của cả nước Ha Nội tiếp tục phát huy vai trò lả một đâu tau kinh tế củacả nước

2.1.2 Rhái quái vé tình hành thị trường bit động sin tai Hà Nội

Bat động sản tại Hà Nội ngày công khan hiểm là nhận định chung của

giới chuyên gia và các nhà đâu tư thời gian gần đây Pho Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt NamNguyễn Văn Dinh cho biết, năm 2019, thi trường BĐS Ha "Nội đã chứng kién sự giém sút manh về nguồn cung mới sin phẩm va sự "leo thang" về giá ban, Tổng hop chung của toàn thi trường trong năm giảm 24% nguôn cung mới, trong khí đó giá bán lại tăng bình quân 8%Š Ghi nhận từ

Hội Môi giới Bắt động sản Việt Nam cho hay, 6 thang đâu năm 2019, thitrường bất đông sản Ha Nội có sư sụt giém vé lượng cung và lượng giao dich.

'Vẻ sản phẩm bat động sẵn loại hình condotel trong quý IL/2019 chỉ ghỉ nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thi trưởng, giao dịch thành công chỉ gin

hức đông Bối ich Covi 1, khh lễ HNO 6 thing đâu nữn 2020 vẫn by wt tng tường,

ip Midis tuc dang bay ch cov 19-inh tà no ó thang dansuas 2020-0 dy gi ng,

‘mame 300905 em)

"Tice dot nt dong snip a y.gimn Wpe ne 376355

condotel hiện có giá tương déi cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch va

chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dong sản phẩm nay.

Bao cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỹ.

Tục tại Ha Nội, lượng căn hộ mỡ ban chi đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3%

so với quý trước Sự khan hiểm hảng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt

bằng giá trung bình thí trường lên mức mới cao hơn trước đây, Mức giá sơcấp trung bình toàn thị trường đạt 2009 USD/m?, tăng 21,6% theo năm

Trong khi đó, phân khúc cao cấp ting 52,0% theo năm, ở mức 4.560 USD/m2

trong quý 11/2019 nhữ sự tham gia của một sé dự án hang sang ở khu vựctrung tâm Cùng với việc nguồn cung bị sụt giém, thi trường năm 2019 cũngchứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện va bùng phát thời gian vừa qua ở một

số huyện ngoại thánh như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anb, °

"Thực tế quan sát cho thay, cùng với việc thiểu cung trên thi trường một

ực day khiển giá nhà đất Ha Nội sé tiếp tục tăng trong thời gian tới là bang giá đất Cụ thể, sáng 26/12, HĐND Tp.Hả Nội vừa thông qua Nghị quyết về giá

các loại đất trên địa bản thành phố Ha Nội áp dung từ ngày 1/1/2020 đến31/12/2024 Theo đó, bang giá đất tại Hà Nội sé tăng bình quân 15% với dat ỡtại các quận so với giai đoạn 2014-2019 Đôi với bằng giá đất thương mại, dich'vụ tại các quân được điêu chỉnh bằng 62-65% giá đất ở sau khi điều chỉnh

Theo đảnh giá của các chuyên gia, sư khan hiểm về nguồn cung công

với việc tăng giả dat đang khiển các sản phẩm bắt động sản, đặc biệt là phân.

khúc hang sang toa lạc tại khu vực lối trung tâm Hà Nội đang trở thành hanghiểm trên thị trường, ngày càng khó tim và khó mua hơn Đặc biệt, những sản.

"Toon ci the tường Bắt động sân 2019 và ic ben 2020, Nt IRspehaae as eng

Suton hi rung bt dong sen 2018-0 ch ben 2020-314579 10m

phẩm bất đông săn không chỉ khan hiểm mà còn lả kiệt tác nghệ thuật thì ngày cảng trở thành "của hiểm khó tim”, thâm chí có tiễn cũng khó tìm được san phẩm vừa ý.

‘Mt trong những dự án như thé phải kể đến là D' Palais Louis toa lac

trên đất vàng quận Cầu Giấy do Tap đoàn Tân Hoang Minh lâm chủ dau tu,

Theo thông tin được tiết lộ, để có thé tao nên một kiệt tác nghệ thuật vượt thời gian, Tân Hoang Minh đã phải mắt gin 10 năm chăm chút từng chi tiết nhõ nhất để tạo ra “Cung điện của Vua Louis” nắm ngay giữa lòng Ha Nội Đây

cũng chính là lý do ma "căn hộ Để Vương” duy nhất của dự án D' Palais

Louis đã được bản đầu giá như một kiệt tác nghệ thuật vào sáng Chủ Nhất 29/12/2019 tại Nhà Đầu giá Nghệ thuật Mức giá khởi điểm cho căn hộ nay là 46,46 tỷ đồng va số tién mà khách hang đã bỏ ra để đâu giá sở hữu căn hộ nay

là sắp sĩ 57 tỷ đồng,

Co thé thay, việc căn hô dé vương 2309 được ban tại một trong những, lẾ đâu giá tác phẩm nghệ thuật lớn nhất thời điểm cuối năm 2019 là minh.

chứng cho chất lương những căn hô thuộc dự án D' Palais Louis Bên cạnh

đó, đây còn là một trong những lời khẳng định, trong bối cảnh giá nha cảng, đất, nguồn cùng khan hiểm, sư lựa chon của khách hang hiện nay không chỉ tìm một nơi để ở ma còn chọn một không gian sống nâng tam đẳng cấp !0

Thị trường bat động sản Ha Nội quý 1/2020 không nằm ngoài vòngxoáy tác động tiêu cực từ đại địch Covid-19 với sự sụt giãm ở tat cả các mangcủa thi trường Trong quý 1/2020, lượng mở bản căn hô chung cư mới tại Ha"Nội ghỉ nhận giảm 86% theo năm Tỷ lệ bản của các dự án trong quý nảy chỉđạt 30-40%, thấp hơn trùng bình cũng kỹ năm 2019, mặc dù các dự án mỡ‘ban mới trong năm trước cũng không nhiều do vướng mắc về pháp lý Nêu

Rew 2020 0 tường bắt độn sấn Hà Ni đÁ: độn với ng c tei cung, ke teeny eh

103020 song đong sna gối-đoi-đựo voi hgty-co căng 20200103 122830046.

như trước đây, CBRE từng dự bao về sự mỡ rông của phan khúc trung cấp,

nhưng nay do ảnh hưỡng của địch bệnh nên trong quý I, phân khúc nay chỉghi nhân 5 dự án với 600 căn, phan lớn la dy án mỡ bán tiép theo của dự án

đã chao bán Nguồn cung mỡ ban mới theo quý chỉ có 1.600 căn, thap nhất 9 năm trở lại đây Doanh số ban hang trong quý nay cũng thấp nhất từ năm.

2013 Quy 1/2020 cũng không ghi nhên dự án hang sang nao đi vảo hoạt

động, mặt bing giá không thay đi, trên đưới 1%, doanh số bản hing có sự

suy giảm so với cùng kỷ.

Giá ban sơ cấp tương đối ôn định theo quý, chi tăng nhẹ 4% theo năm do hạn ché mở bán mới và nhiều người mua nước ngoài không thể đến Việt

Nam hoan thiện thủ tục mua bán nha Trong quý I, lượng mỡ bản chỉ đến từ 8dự án, trong khi giai đoạn trước - khi thi trường nhôn nhịp, là 25-30 dự án,cho thấy sự trảm lắng nhất định trong quý này Tuy nhiên, thi trường có tínhiệu tích cực là mặc dù nguén cung mỡ bán mới châm lại nhưng các dự án cũphân nào được tiêu thụ.

Ba Đố Vân Anh, đại diện CBRE cho biét, về phân khúc bán lẽ, theo ghinhận lượng người đến các trung tâm thương mai (TTTM) chỉ còn khoảng

30% so với thông thường Việc người dân hạn chế ra ngoài mua sắm din đến tăng trưởng doanh thu bán lẽ đạt chi đạt 4,7%, thấp hơn đáng kể so với cùng

kỳ năm trước Trong quý này không ghỉ nhận dự án mới đi vào hoạt động Végiá thuê, trong tháng 3 và 4, nhiều chủ đâu tư TTTM có chính sách giảm giathuế cho khách thuê của mình, một số ngành hang giảm giá thuê 50% Theoghi nhân, đưới tác đông của dịch bệnh nên giá thuê cả khu vực trung tâm vangoãi trung tâm déu sụt giãm Tai trung tâm, giá thuê la 92 USDAn2/tháng,ngoài trung tâm là 20 USD/m2/tháng,

Điểm sáng của thị trường bán lẻ lả bán lẽ trực tuyển gia tăng đáng kể

do niu cầu của người dân tương đối cao trong mua sắm bởi hạn chế ra ngoài

Doanh thu bản lẽ trực tuyển tăng trưởng tốt Các kênh siêu thị điện tử như

SpeedL của LotteMart đã ghi nhận mức tăng 100 ~ 200% trên số đơn hang,

trong khi Vinmart mỡ rộng pham vi giao hang tại hấu hết các siêu thị côn

đang hoạt đông Tinh hình thi trường sé phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ dich ‘vénh được kiểm soát nhanh đến đâu Cho đến thời điểm đó, khả năng đứng vững của thị trường sẽ được kiểm chửng khi các chủ đầu tư, nhà đầu tư vả người mua để ở déu đang ở trạng thái chờ doi?

2.13 Thực tranh chấp trong kinh doanh bit động sin trên địa bàn

Hà Nội

“nóng” của thị trường bat đông sản trong một thời gian tương đối dài, đã

đến những biểu hiện tiêu cực, lệch lạc, thiểu lành manh trong các giao dich về

bất động sin nói chung, KDBĐS nói riêng Hệ quả tất yêu là số lượng vụ việctranh chấp phát sinh liên tục gia tăng qua các năm!

Tình hình tranh chấp vẻ KDBDS không chi phán ảnh tình hình TTBĐStại Ha Nội, mã trong chimg mực nhất định, chính là tỉnh hinh TTBĐS vatranh chấp vé KDBĐS trên pham vi c& nước Bi 16 Phạm wi giải quyết tranh.

chap KDBDS của các tổ chức hoa giải, tổ chức trọng tài thương mại, Tòa an nhân dân, v.v trên địa bàn Ha Nội không chỉ liên quan đến những bat động

sản va hoạt động giao dich KDBĐS tại Hà Nội, mã con mỡ rộng ra phạm vicả nước Theo qui định của pháp luật tổ tung dân sự, chỉ cần một bên tranh

pre tường bắt động ấn Hà Mộ sẽ ln iẫn như th nào sai gu”, lên Rapes wt mang

‘dint ương at dng senna denies tụ ony 371436