Luận văn thạc sĩ Luật học: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

nghiên cứu có những cách nhìn nhân khác nhau về đầu giá quyên sử dụng đất Các công trình nghiên cứu liên quan tới đâu giá quyền sử dung đất và pháp Đăng Thị Bich Liễu, Nha xuất bản Chính

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Fn bos

DINH TRONG TAN

ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NẢM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Fo bos

DINH TRONG TAN

ĐẤU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự

Mã số: 8 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người lướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Oanh

HÀ NỘI - NẢM 2021

LỜI CAM DOAN

liệu, kết

quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa tùng được ai công bé trong bất cứ

"Tôi xin cam đoan đây là công hình nghiên cứu của riêng tối Các

sông trình nào khác

NGƯỜI VIẾT LUẬN VĂN

Dinh Trọng

LOT CAM ON

Sau thời gian học tập chương bình cao hoc Lut chuyên ngành Luật din sự

và tổ tạng din sơ tạ trường Dai học Luật Ha Nội với những tiễn thức quý báu docác thiy cô truyền đt tôi đã chọn đề tai "Đầu giá quyản sử đụng đất theo quy định

ũapháp luật đôn sự Tiét Nam” 1à dé ti Luận vin cao học của mình.

Tôi rin tiên trong cảm ơn TS Nguyễn Minh Oanh, cô giáo đã nhiệt tình,

"nghiêm tic hướng din tôi hoàn thành luận vin này và xin tin trong cần ơn

thấy, cô day lớp cao học trường Dai học Luật Hà Nội Nhân dip này, ôi xin được chân thành căn Cô giáo trong Hội đẳng bio vé luận vin, cảm ơn khoa Dân ar và

Tổ tung dân my Khoa sau dai học - Trường Dai học Luật Hà Nội đã giúp đổ tối

"hoàn thành luận vin này:

NGƯỜI VIET LUẬN VAN

Dinh Trọng Tân

MỤC LỤC

MỞĐÀU 1 Tinh cấp thiết của đề tài.

Tình hình nghiên cứu.

Đối trong và phạm vi nghiên cứu của đề

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.

Cac phương pháp nghiên cứu của đề tài

'Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn.

7 Bố cục của luận văn.

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN CƠ BAN VE ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT 6

1 Khải niệm về đầu gi quyền sử đụng đất 6

6 9 1.13 Khái niệm về din giá quyên sử dung đắt 13

1.2 Mục đích, ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất 15

12.1 Mục đích của đầu giá quyên sử đụng đắt 151.2.2 ¥nghia của đầu giá quyên sử dụng đắt 16

13 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam.

về đấu giá quyền sử dụng đất 18

1.3.1 Pháp luật Việt Nam về bán dau giá quyên sử dung dat trước giai đoạn

CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VE DAU GIA QUYEN SỬ DỤNG DAT “4 2.1 Nguyên tắc đầu giá quyền sir dung đất 1 2.2 Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất +?

3.2.1 Bên có quyên sử dung đắt dem ra đâu giá 12.2.2 Bên tô chức đấu giá quyên sit dung dat 292.2.3 Bên tham gia bán đầu giá quyén sứ dung dat 31

3.3 Hình thức, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.3.1, Hình thức dan giá quyén sử dung đắt 43.3.2 Phương thức din giá quyên sử dung dat 37

2.4 Hiệu lực của đấu giá quyền sử dụng đất 7

2.5 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dung dat 39

2.5.1 Lập phương án và chuân bị hô sơ đâu giá quyén sử dung đắt 3Ð3.5.2 Quyét định din giá quyên sử dụng đắt Al2.5.3 Xác định giá khởi điểm của thừa đắt đầu giá 43.5.4 Lựa chon và ký hop đồng với tô chức đầu giá tài sản dé 16 chức dau

giá quyền sử dung đắt “

2.5.5 Chuan bị dau giá quyền sử dung dat 4

2.5.7 Thực hiệu các công việc sau cuộc đầu giá quyên sử dụng dat 4

2.6 Thù lao dich vụ đấu giá, chi phí đấu giá quyền sử dụng đất 58

2.7 Hậu quả pháp lý do vi phạm đấu giá quyền sử dung đất 59 TIEU KET CHUONG 2 6 CHƯƠNG 3: THỰC TIEN AP DỤNG PHAP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO NĂNG LỰC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT 6 3.1 Thực tién áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 63

3.11 Kết quá đạt được 63

3.1.2 Những bẫt cập, khó khăn “a

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dung đất.

3.3 Giải pháp nâng cao năng lực đấu giá quyền sử dụng đất

TIỂU KET CHƯƠNG 3

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bat dai là tải sản vô cùng quý giá đối với con người Từ ngàn xa xưa ông,

cha ta đã từng nói: “Tác đất ~ Tắc vàng” Ngày nay, dưới sự lãnh đạo của Dang

Công sin Việt Nam, nên kinh tế nước ta có sự chuyển mình manh mé theo cơ chế thi trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa

"Nền lanh tế bảng hóa nhiễu thành phản, trong đó có thi trường bat đồng sản dang

thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khaithác giá trị tiém tang của đất đai Thị trường bat động sản ma trong đó các tổchức, ca nhân thực hiện những giao dich chuyển nhượng liên quan đến bat động,

sản được diễn ra thông qua nhiều hình thức khác nhau, nhất là đối với đâu giá quyền sử dung đất đã được áp dung ở nước ta từ lâu.

Hiện nay, Nha nước ta đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luậtđiều chỉnh những vẫn để có liên quan đến hoạt đông đầu giá quyên sử dung đất

và đạt được nhiễu kết quả đáng khích lệ, gdp phn bảo đảm công khai, minhbạch của hoạt động đầu giá, thúc đẩy thị trường bat động sin ngày cảng pháttriển Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc dau giá tai sản nóichung và đầu giá quyên sử dụng đất nói riêng trong một số trường hợp van connhững tồn tại, yếu kém, hạn chế Quá trình tổ chức đâu giá tai sản công vẫn còn

chưa khách quan, còn nhiều bất cập, Vì chưa có sự quan tâm một cách théa đáng

‘vé pháp luật đâu gia quyên sử dụng dat, mặt khác, việc nghiên cứu cũng chưa đạttới độ sâu sắc và toan diện nên dẫn dén hậu quả là việc hiểu sai lệch vẻ pháp luậthoặc bị lợi dụng trong tổ chức và thực hiện đấu giá quyển sử dung dat, gây that

thoát cho Nha nước, không bao vệ được các quyền lợi chính đáng của công dân 'Yêu cầu đạt được là phit nghiên cửu một cách có hệ thông, sâu sắc va toàn điện

về pháp luật đầu giá quyển sử dụng đất, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn

thiên pháp luật vả giải pháp năng cao hiệu quả tổ chức, thực hiện đâu giá quyền.

sử dung đất

Đứng trước đòi hỏi vẻ mặt lý luận và thực tién của van dé trên, học viên

‘manh dạn lựa chon dé tài “Bit gid quyén sử dung dat theo quy định của pháp

Ing dan sự Việt Nam làm đê tài uân văn tột nghiệp của minh

2 Tình hình nghiên cứu.

Ở Việt Nam, vấn dé đầu giá quyển sử dụng đất là một trong những vấn dé

thu hút được str quan tâm nghiên cứu của nhiêu nha khoa hoc Hiện đã có một số

công trình khoa học được công bố cỏ liên quan đến vấn dé nảy Mỗi công trình

nghiên cứu có những cách nhìn nhân khác nhau về đầu giá quyên sử dụng đất Các công trình nghiên cứu liên quan tới đâu giá quyền sử dung đất và pháp

Đăng Thị Bich Liễu, Nha xuất bản Chính tn quốc gia xuất bản năm 2013, bai

viết "Bắt cập trong thực hiện pháp huật về đấu gid quyén sit dung đắt" của tácgiả Trần Tiến Hai đăng trên Tap chí Dân chủ va pháp luật số 12/2013, bai viết

“Lí luận và thực tiễn đấu giá quyên sử đụng đắt" của tac giả Nguyễn Thị Ngađăng trên Tap chí Luật hoc ~ Số đặc san vẻ luật đất đai năm 2003/2004, bai viết

“ấn đồ xác Äinh giá khỏi điễm trong hoạt động đẫu giá quyên sit dung đắt" củatác giả Trần Thuy Quốc Thái và Trần Vang Phủ của tạp chí Nghiên cứu lập pháp

số 8(336)/2017, bat viết “Gidi pháp nhằm han chế vt phạm pháp luật trong đầugiả quyên sit ng đắt" của tác giả Trần Tiên Hai đăng trên Tạp chi Dân chủ vàPháp luật số 1/2015; Luận văn cao học dé tài “Pháp iuật về bán đấu giá quyển

sử dung đắt, thực tién thi hành trên địa bản tinh Bắc Kạn" của tác gà Hỗ Thi

‘Kim Ngân, năm 2019; Luận văn cao học dé tài “Bán đấu giá quyén sử dung adttrên dia bàn thành phd Hà Nội” của tác giả Nguyễn Vinh Diện năm 2006;

Các công trình đã đẻ cập tới một số van để như: Khái niệm bán đâu giá

quyền sử dụng dat cũng như đặc điểm, mục đích, vai trò của đâu giá quyển sử

dụng đất, sự can thiết phải diéu chỉnh pháp luật đối với dau giá quyền sử dungđất, các yêu tô chí phối pháp luật về đầu giá quyển sử dụng đất, các quy địnhpháp luật và thực tiễn thực hiện, Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu hiện nay

cũng chỉ lựa chọn đưa ra phân tích séu một số van để cơ bản ma còn thiểu một số

vân dé cu thé như sự hình thành va phát triển của hệ thóng pháp luật Việt Nam

về đầu giá quyển sử dụng đắt, nguyên tắc đầu giá quyền sử dung dat, đánh giá

chưa đây đủ vẻ hình thức, phương thức đâu giá, hiệu lực của đâu gia quyển sử

dụng đất, chưa phân tích đây đủ các bước quy trình, thủ tục đầu giá quyển sử

dụng đất,

3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu của đề

3.1 Đối tong nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là

~ Một sé vẫn để lý luân cơ bản vé đầu giá quyền sử dụng đất

~ Các quy định pháp luật dn sự hiện hành vẻ đâu gia quyền sử dung đất,

- Thực tiễn áp dung các quy đính của pháp luật vé đầu giá quyên sử dung

đất hiện nay

3.2 Phạm vi nghiên cứu cửa đề tài

Do giới han trong khuôn khổ của luân văn thạc #, học viên sác định phạm

Vũ nghiên cứu như sau:

Vẻ mặt thời gian: Để tải nghiên cứu các quy định vẻ pháp luật về đầu giáquyền sử dụng đất khi Luật Đầu giá tài sin 2016 có hiệu lực đến nay Nghiên

cứu các quy định của pháp luật liền quan đến đâu giá quyên sử dung dat từ khi

Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật, nhất là sau khi Luật Đắt đai năm

2013 được ban hành dén nay.

Vé mất không gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luất Việt Nam hiện

‘hanh về đầu giá quyền sử dụng dat qua thực tiễn thi hảnh

Vé mất đối tượng Để tai tập trùng nghiên cứu việc tổ chức thực hiện đầu giả quyền sử dung đất chủ yêu thông qua hoạt đông giao đất, cho thuế đất của nhà nước và các trường hợp đầu giá quyên sử dụng đất theo quy định của luật

đầu gia tai sản năm 2016

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.

4.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Trén cơ sở nghiên cửu cơ sở lý luận vẻ đầu giá quyển sử dụng đất, đánh giá

thực tiến hoạt động đầu giá quyên sử dụng đất, Luận văn dé xuất các giải pháp

hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đầu giá quyén sit dụng đất ở Việt Nam.

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Để thực hiện mục đích trên, Luận văn dé ra các nhiệm vụ cụ thể như sau:

Một lâm rõ một số van dé lý luận vẻ đầu giá quyền sử dụng đất

‘Hat là, nghiên cửu, phân tích, đánh giá thực trang pháp luật và thực trang thực hiện pháp luật Viết Nam vẻ đâu giá quyên sử dung đất, chỉ ra những vướng,

mắc, bat cập trong quy định pháp luật Việt Nam cũng như trong thực tiễn thực

hiển hiện nay,

Ba là, để xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật và nông cao hiệu quả tổ chức thực hiện đầu giá quyền sử dụng đất

5 Các phương pháp nghiên cứu của dé tài

Luận văn được nghiên cửa dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vat lich sử của Chủ nghĩa Mac-Lénin Đây được coi là

kim chỉ nam cho việc định hướng các nghiên cứu cụ thé của học viên trong quá

trình thực hiện luân văn Ngoài ra, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp

nghiên cứu cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dung nhằm chỉ ra những điểm tương đồng,

và khác biệt giữa các quy định pháp luật thi hành án hiên hành với các chế định

đã được quy định từ rước đó,

- Phương pháp phân tích va bình luận để lam rõ một số vấn dé lý luận va

chế định pháp luật hiện vé bão dm thí hin án dn sự.

~ Phương pháp tổng hợp nhằm khái quát hóa thực trang pháp luật, thực tiễn

áp dụng pháp luật vé bão đảm thi hành án dân sự nhằm đưa ra những giải pháp

phù hop, mang tinh khả thí cao.

~ Phương pháp lịch sử, thong kê, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu quatrình hình thành, phát triển của pháp luật đầu giá quyền sử dụng đất

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn.

'Với các kết quả nghiên cứu đạt được, luận an góp phan bỏ sung, hoản thiện

cơ sở lý luận va thực tiễn về đầu giá tai sản nói chung va đầu gia quyền sử dụng,

đất nói riêng

Luận văn có thé dùng làm tài liệu tham khảo trong việc loan thiên phápluật, phục vụ cho nghiên cứu, giảng dạy và hoạt động thực tiễn Những phân

tích, bình luận, đánh giả về những vướng mắc, bắt cập của pháp luật va thực tién

thực hiện; những dé xuất, kiến nghị sửa đổi, bd sung hoản thiện pháp luật về đâu

giá quyền sử dụng đất ma luân văn đưa ra hữu ích đổi với các nha nghiên cứu lập

phap, các cơ quan quan lý hoạt động dau giá, các tổ chức đấu giá, các dau gia

Viên hành nghệ thực tiễn, người co tài sản đầu giá và các tổ chức, cá nhân có liên quan khác

1 Bố cục của luận văn.

`Ngoài phn mé đâu, kết luận và danh muc tải liệu tham khảo, nội dung của uận văn gém 03 chương, cụ thé

Chương 1: Một số vẫn đẻ lý luận cơ bản về đầu giá quyển sử dụng đất, Chương 2: Thực trạng pháp luật dân sự Việt Nam về đầu gia quyền sử dung đất,

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật va kiến nghị hoàn thiện pháp luật

vvà nâng cao năng lực đầu giá quyền sử dụng đắt.

CHUONG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN CƠ BẢN VE ĐẦU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG DAT

já quyền sử dụng đất

LLL Khái niệm về đâu giá

‘Dau giá tai sản lả một trong những dich vụ ngảy cảng có vị trí, vai trò quan.trọng trong đời sông kinh tế - xã hội hiện nay Đây còn là một trong những cách.thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tai sản từ chủ thé nay sang chủ thể khác,gop phân thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hang

‘hoa nói riêng phát triển một cách da dang va phong phú

“Trên thé giới, hoạt động đâu giá có lich sử từ lâu đời (hình thành từ thời Igy

văn minh Hy Lap cổ đại - khoảng 500 năm trước công nguyén) và ngày cảngphat triển Bac biết trong nên kinh tế thi trường hiền nay, bên cạnh các phương

thức mua bán thông thường, mua bán tài sẵn thông qua đầu qua ngày càng trở

nén phổ biển, Có nhiêu mục đích được đất ra khi các bên lựa chọn phương thứcmua ban nảy, nhưng mục đích thường được hướng tới nhất, chính lả nhằm đưatải sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị hàng

hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác ma người bán tài sản đầu giá mong muốn đạt được Hiện nay, khái niêm về đâu giá được xem xét dưới nhiễu góc độ khác nhau

Dưới góc độ ngôn ngữ học, đâu giá được định nghĩa là: "bán bằng hinhthức dé cho những người mma lần lượt trả gid ai trả giá cao nhất thi đượcm2", Còn theo Đại Từ dién Bách khoa Việt Nam, đầu giá là “hinh thúc bám

"những hững héa hoặc tan sản tường thuộc loa đắt tin hàng qui lễm Người bắn đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ t cao, hing lóa

được bản cho người trả giả cao nhất”, Theo cách định nghĩa đưới góc độ naymắc dù đã lột ta được phan nao cách thức, trình tự bản dau giá tuy nhiên vẫn

chưa thể hiện được bản chất pháp lý của hình thức đầu giá.

"Dưới góc độ kinh tế hoc, đầu giá là phương pháp xác định giá trì của một

tải sin có mức giá không thé ác định hoặc biển đổi quả nhiêu Thông qua đầu

Ì Vi Nghu ngổ học, Matin nồng út, NGô, Đà Nẵng, Hà Nội Đi Nẵng, 2005,0.33

-Hồi đẳng quốc ga, Bet Tr đến bách oa Vidt Năm, Ne Trg te biện so TỶ didn bích Won Việt

Nan, BAN, 1995 0.136

giá, người mua vả người bản có thể mua và bản được hang hóa với giá gắn đúng,với giá trị của hang hóa đó Theo Từ điển Kinh tế học hiện dai “ Đầu giá là một

th trường trong đô người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chit không phải

don thud trả giá theo giá công bổ của người bản" Thị trường đẫu giá là "Mộtthy trường có 18 chute tại đó giá cả được điều chỉnh liên tue theo biển đối của

cho phần lớn các loại tai sản sẽ giảnh thẳng lợi trong cuộc đầu giá.

"Dưới góc đô khoa hoc pháp ly, quan niệm vẻ đầu gia thường được quy đính.

trong những điều luật cụ thể trong hệ thống pháp luật của các quốc gia Chẳng

han tại Điều 3 Luật Đâu giá tải sản nước Công hòa Nhân dân Trung Hoa năm.

1996 quy định " Đầu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đỏ các

tài sẵn và quyén tài sẵn được bản cho người trả gid cao nhất"" Đạo luật củaBang Floria (Hoa Ky) năm 2003 đưa ra Khải niệm “đấu giá tuyệt đối” là cuộcđầu giá không yên câu giá khỏi điểm tối thiểu mã hang hóa sẽ được bán chongười trả giá cao nhất Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá bang Alabama (HoaKỳ) đưa ra khái niệm "đấu giá là vide bản công khơi một tài sản cho người trả

‘gid cao nhất”

‘Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp ly (Bé Tư pháp), đầu gia là

‘hind thức bản tài sẵn thông qua thai tục trả gid công khai giữa nhiều người

mmmỗn mua và người trả giả cao nhất là người được quyễn mua tài sản bản" Đâu.giá có thé 1a bat buộc (theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nha nước có.thấm quyển) hoặc tự nguyén (theo nhu câu của chủ sử hữu tai sản), Người bántải sản có thé tự tổ chức đầu giá hoặc thông qua người bán đầu giá >

“Trên thực tế, các hoạt đồng đầu giá tải sin đã tôn tai và phát triển một cách

khách quan cân có sự điều chỉnh của pháp luật Bộ luật dân sự, Luật Thương mại

"Dawg Weuce, Me atin hi lọc hi de, Nob Chiqui gà, Ha Nột, 1999, te 102

Ngan ep /mng sạc go cans 015-0703) ene 1942877 ia cp 35070021

“iin Eos oe huy V, Âm Lt oe No hrm chan Repl, Ha NG, 2008, 20,

‘va các văn bản pháp luật khác ra đời đã điểu chỉnh quan hệ nay Vi vậy, đưới góc

độ pháp lý, đấu gia tai sản đã được hiểu là một chế định pháp luật dân sự

-thương mại bao gồm các quy pham pháp luật vẻ đầu gia Các quy phạm nay quy

định về nguyên tắc, bình thức, diéu kiên, trình tự, thủ hục, nội dung đầu giá,

thông qua đó bảo về quyền va lợi ich hop pháp, chính đáng của các bên tham giaquan hệ Š

‘Nhu vậy từ những quan điểm, định nghĩa như trên, ta có thể hiểu Đầu giá

là một hình thức bán tài sẵn theo đỗ người mua tự trả giá đựa trên giá khỏi điểm

do bên bản đưa ra Người naa được tài sản là người trả giá cao nhất Hình thức

này được 18 chức công khai, minh bach và khách quan theo những nguyên tắc và

tinh te, th tue theo quy đinh của pháp luật.

‘Dua vào cách hiểu trên, ta thay được đặc trưng co ban của dau gia cu thé

như sau:

Thử nhất, déu giá tài sản là một hoạt động bán hàng chỉ có một người bán

và có nhiễu người mua

Trong quan hệ đầu giá, những người có nhu cầu quan tâm, muda sở hữumột ti sản nao đó thì déu muỗn mua được tài sản này nhưng khả năng cùng ứng

tải sin của cá nhân hoặc sã hội lại có hạn và chỉ có một người có thé mua được

tài sản đó Thông thường số người tham gia cuộc đầu gia sẽ nhiêu hơn số ngườithực chất muốn mua tai sản đó dẫn đến mức độ cạnh tranh kha cao Để mua

được, những người muốn mua phải cạnh tranh vẻ giá với nhau va thường là ai trả

giá cao nhất thi người đó sẽ mua được Người bán thông qua việc đầu giá có théthu được số tiên lớn nhất cho tải sản của minh

Thử hat, đâu giá tài sản là hình thức bản công khai theo nguyên tắc và thủ

tuc theo quy định của pháp luật

"Việc đầu giá tai sản là bán theo giá mà người bản đã niềm yết và thông bao

công khai để người mua được biết vá xem sét việc trả giá Phiên đầu giá tài sincứng được thông báo công khai để những người mua quan tâm có thể biết vả.đăng ký tham gia Những người tham gia cuộc đầu giá va cơ quan có thẩmquyên liên quan sẽ cùng giám sát quá trình đầu giá tai sản để bao vệ quyên vả lợi

ˆ NghỄn Mạnh Cường, Phật H vd đẤt gi lông bóa mong Đương mai Z it Noe, Neb, Chính i quốc

ích hợp pháp của mình Mat khác, việc đầu giá phải được tổ chức thực hiện theoquy định của pháp luật nhằm tao sự thống nhất, đồng bộ, áp dung cho tắt cả moi

cá nhân, tổ chức, tạo diéu kiện thuận lợi cho việc diễn ra trong vòng trật tự, On

định, tránh được những thiết hai phát sinh, xảy ra

Thứ ba, đâu gia là một hoạt đông chủ yếu được thực hiện béi trung gian

thông qua hợp đồng đầu giá

Trừ trường hợp người có tài sản tự minh tổ chức đầu giá thi hoạt động đầu

giả được thực hiện khi có yêu câu của chủ sở hữu tài săn/người có quyén ban tai

sản theo quy định của pháp luật để nghị tổ chức cỏ chức năng đấu giá thông qua.một hợp đồng đâu giá Tổ chức đâu giá là bên được ủy quyên va sé đại diền cho

'bên có tải sin đầu giá trong việc sắc lập giao dich với bên mua, Trong trường hop việc đầu giả tài sản thực hiền qua trung gian, người bán hang thuê thương,

nhân, tổ chức có chức năng để thực hiện dịch vụ bán tài sản lả hảng hóa, quyền

sử dung đất va các loại tai sản khác được pháp giao dịch Người tổ chức dich vu

đầu giá trở thành người cũng ứng dịch vụ cho xã hội

Thứ tr, người được quyền mua tai sin thường là người trả giá cao nhất

Trong quá trình tổ chức dau giá, người bán sẽ dat giá tối thiểu (giá sản, giakhởi điểm) và người được quyền mua tài sản là người trả giá cao nhất Kể cảtrong trường hợp các bên chọn cách thức người ban tự đặt giá cao nhất cho tảisản còn người mua sẽ trả gia thấp dan cho đến khi chọn được người được quyền

‘mua tải sản là người trả giá ma người ban chấp thuận thi xét vé bản chất kinh tá, việc xác định giá bán từ mức trén trở xuống vẫn là cách thức ma người bán Iva chọn người mua trả giá cao nhất Tuy nhiên, còn có những phương thức du giá tải sản mã người được chọn lại là người tra giá mức giá không phải cao nhất

1.12 Khái niệm về quyên sử đụng đất

Đối với mỗi quốc gia trong công đồng quốc tế, đất đai có ý nghĩa đặc biệt

quan trọng Bởi nó là một bộ phân tạo thành lãnh thổ quốc gia ~ một trong những yêu tổ của một quốc gia độc lập có chủ quyền Bảng chủ quyền độc lập

của minh, mỗi quốc gia có quyên ban hảnh chế độ pháp lý néng, nhằm quản ly

và khai thác đất đai hiệu quả nhất Nêu ở nhiều quốc gia trên thể giới, Nhà nước

công nhận đất dai là một loại ti sin và thừa nhân chế độ sở hữu từ nhân đổi với

đất đai, thì ở Viết Nam hiên nay, pháp luật chưa công nhân sở hữu tư nhân đổi6i đất đai ma quyển đó thuộc về toàn dân (Điều 53 Hiền pháp 2013)

'Ở nước ta, các tổ chức, cả nhân không phải la chủ sở hữu dat, nhưng được

Nha nước giao đất và trao cho quyền sử dung đất Đây là một quyền năng đặc thiết không giống với quyển sử dung bat lcỳ một tài sản nào khác, người sử dung

đất không chỉ được khai thác các lợi ích tử đất một cách én định lâu dai, ma họcôn được chuyển quyền sử dụng đắt, thực hiện các giao dich dân sự và kinh tế về

quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đắt Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất nhiên quyển năng gin giống với quyên sở hữu đất, tiến gần đến quyển sở hữu để người sử dung đất có thể chủ động, độc lập quyết định việc sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ vả cho Nhà nước và như nhận sét của ông Akiyama Ysuhiro giảng viên trường Đại học

‘Waseda, Nhật Bản thì "riêng về quyén sit dung đất nếu xem nội đụng của nó,cúng ta sẽ théy rằng quyền có bản chất rất gần với quyên sở hihi”?

‘Theo định nghĩa của tác giả TS Lê Xuan Bá thì quyền sử dung đất “la một

bộ phân cắu thành của quyền sở hữm đất Thông qua việc được độc lập quyểngiao đất, cho thuê đắt Nhà nước trao cho người sử dung đất thực hién trongthời han thu’ đắt, nhận giao đắt nhitng quyên và nghĩa vụ nhất dink, trong đó có

su phân biệt theo loại đắt, theo đối tương sử dung đắt theo hình thức thuê hoặc

Theo quan miém của Trường Đại học Luật Hà nội, quyển sử chong đất là

“uyên khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mue tiên phat

et vé Khia cạnh kinh tế, quyển sử dụng đất có ý nghĩa quan trong vì nó

lâm thỏa man các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dung trong

quả trình sử dung đất Với hư cách đại điện chủ sở hữu toàn dân vé đất dai, Nhà

nước không trực tiếp sử dụng dat ma giao cho các tổ chức, hộ gia định, cá nhân

sử dụng én định, lâu dai nhưng Nha nước không mắt đi quyển sử dung đất đaicủa mình Bởi vi, Nhà nước thực hiện quyển sử dụng đất bằng các hình thức chủ

‘yéu sau i) Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat

_Atanay Yasuzo, idm dim các mp đồ v qin sở Mu tong Bộ hit Dân TỰ Nem, cain đề

_Mết cổ vận a ta đặt bộ ung Bộ ade Đân nụ iệt ơn, hông kho bọc phá lý, Viện nghiền cứn hoa.

1ã Xuân Be, Sh he pl dn 0ã tưởng be gs mong cổng cde đã nới b Pie Neo, Nhh:

hos hoc vi Ht, He

"hoờng Đại học Lait Hà Nội, Gio minh Lut Be dat Công tanhân din, Ha NộI, 016,576

để phân định mục đích sử dung cho từng loại đất cụ thể, ii) Thông qua việc xây

đựng, ban hành các văn bản quy pham pháp luật vẻ quản lý và sử dụng đất buộc

các tổ chức, hộ gia dinh, cá nhân phải thực hiện trong quá trinh sử dung dat

Điều này có nghĩa là thông qua quả trình sử dung đất của người sử dụng đất ma các ý tưởng sử dụng đất trong quả trình sử dụng phải đóng góp một phn lợi ích

‘mi họ thu được từ việc sử dung đất đai dưới dạng nghĩa vụ vật chất cho Nhà

nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập tử chuyển

“nhượng bat đông sản là nha, đất, nốp lệ phí địa chính, lê phí trước bạ, nộp tiễn sử dung đất vv

Theo tử điển Luật học, quyển sử dung dat là quyên của các chit thé được

khai thác công dung hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử đụng đắt được Nhà nước

giao, cho thuê hoặc được chuyén giao từ những chủ thé khác thông qua việc

chuyến a1, clnyẫn nhượng: cho tô, cho tê lai thừa wi, tăng cho, từ

những chủ thé Rhác có quyền sử dụng đắt”

(Qua những khái niêm, quan điểm như trên, ta nhận thay quyền sử dung dat

nhìn chung được nhìn nhân là quyển khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ việc

sử dụng đất để phục vụ phát triển mục tiêu đã được định sẵn Tử do, ta có thểhiểu Quyên sử dung đất là quyền khái thác các thuộc tinh có ich từ đất nhằm

Thôa mãn nhụ cần của người sử chang đắt hay phuc vụ cho các me địch phát

triển kinh tế và đời sắng xã hội

Nau so sánh với các loại tài sin khác thì quyên sử dụng đất la một loại tàisản đặc biết trong giao dich dân sự ở Viết Nam hiện nay, vi những đặc điểm cơ

bên sau đây,

Thứ nhất, đây là một loại tải sàn phái sinh từ một loại tài sin Khác - đất đai

Nếu ở các loại tải sản khác, thông thường chủ sở hữu tai sản chuyển giao quyền

sử hữu tdi sẵn của minh thì cũng đồng nghĩa với việc chuyển giao tài sản, ngườichủ sở hữu ban du không còn quyết đính đoạt đối với tài sản kể từ khi tải sinđược chuyển giao, còn đối với đất dai, Nhà nước van luôn được khẳng định là

chủ sử hữu tải sản, vấn có quyền định đoạt đối với đất dai, cho dù vé mat thực tế các chủ thể sử dụng đất đang thực hiện quyển chiếm hữu và sử dụng đất

“Viên Khoa học nhấp ý, Tain 7u lọc, Nob Tế bn béch Whoa No, Trphdp, Hi Nột 2006, 655,

Thứ hi, quyền sử dụng đất là một loại tai sản vô hình Nó Không phải 18

loại tài sản hữu hình ma bình thường bằng các giác quan con người có thể cảm

giác được nó Quyển sử dung đất được coi là một loại tai sin, vi thông qua việc

sử dụng đất bang cách khai thắc các giá trị, công dung hoặc hưởng hoa lợi, lợi

tức từ đất, chủ thể sử dụng đất có thé đạt được những lợi ích tài sản nhất định,

mất khác quyển sử dụng đất con được Nha nước cho phép định giá bằng một

lượng tiên tệ nhất định tủy thuộc vao mỗi don vị diện tich của các thửa đấtChính vì vay, Nha nước cho phép các tổ chức, cá nhân sử dụng đất hợp phápđược thực hiện các giao dich din sự đối với giá tri quyển sử dung đất, nhưchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thể chap,bao lãnh, góp von bằng quyền sử dụng đất va được nhận bôi thường khi Nhà

nước thu hồi đất (Điển 167 Luật Bat đai 2013)

Thứ ba, quyền sử dung đất được bao hộ giới han bởi han mức, thời han,

"mục dich sử dụng đất tùy thuộc vào các loại đất khác nhau Khác với loại tài sản

"hữu hình khác, khi Nha nước công nhân quyển sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản thi cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của chủ sỡ hữu

đối với tải sản hợp pháp khống hạn chế vẻ số lượng và không bị giới han về mặt

thời gian, không bị quốc hữu hóa trừ trường hợp tải sản bi trưng dung, trưng mua

vi ly do an ninh quốc phòng và lợi ích quốc gia, tinh trạng khẩn cấp, phòng,

ching thiên tai nhưng trên cơ sở có bổi thường theo giá thi trường (Khoản 3 Điều 32 Luật Hiển pháp 2013) Đồi với quyền sử dung đất hợp pháp của cá nhân

hay tổ chức cũng được Nhà nước bao h, nhưng nó bị ân định bôi số lượng và

thời han sử dung tùy thuộc vào mục dich sử dụng đối với các loại đất

Thứ tư, đôi với các loại tải sản khác có thé dich chuyển trong không giantheo mục dich sử dung (nếu như nó không phải la bat đông sản), còn đối với

quyển sử dung đắt, vi luôn gắn với đắt đai (Jà một loại bat động sản), bởi vậy nó

cũng không thé "dịch chuyển" trong không gian, Moi giao dịch liên quan đến

quyền sử dung đất bao giờ cũng nhằm hướng đến việc khai thác trực tiếp các giá tri thực tế của một thửa đất, nhằm khai thác tdi đa giá ti sử dụng của thửa đất

đó Vì vậy, những giao địch liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất thưởng được

diễn ra ở nơi (địa phương) có đất dai làm phát sinh quyền sử dụng đất, điều nay

cứng liên quan đến thấm quyên của các cơ quan Nha nước trong việc giải quyết

các giao dich về đất đai.

‘Voi những yếu tô trên đây cho thấy quyền sử dung đất là một loại tai sản

đặc biệt Tính chất đặc biệt nảy xuất phát từ nội tại khái niệm tải sẵn cũng rất đặc biệt" của Việt Nam Trong giao dich dân sư liên quan tai sin, đặc biết có

đầu giá quyền sử dung dat cn chú trong các yến tổ đặc thù rên đây của quyền

sử dung đắt nhằm nâng cao hiệu quả tính thực thi pháp luật trong đời sông xã hội hiển nay

1.13 Khải niệm về dau giá quyén sử dung dat

Nếu đâu giá tai sản nói chung là hình thức mua ban công khai, tôn tại khá

sớm trong lich sử phát triển của xã hội loài người, thi đâu giá quyền sử dung đất

xuất hiện khi Nha nước thửa nhân quyển sử dung đất lả một loại tài sin và cho

phép mua ban nó trên thị trường bat đông sản, với tư cách là một loại hang hoađặc biet

‘Voi tư cách là một loại hàng hóa, quyền sử dung dat có thé được đem giao

dich trong thị trường bat động sản theo ý chỉ của người chủ sở hữu ~ ý chí tuyệt đổi, đồng thời nó cũng là đối tượng trong quan hệ giữa các chủ thể sử dung đất

hợp pháp về chuyển nhượng, chuyển đổi, thé chap, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê

lai, thừa kẻ, tăng cho, góp vẫn bằng giá tri quyền sử dung đất và nhân bỏi thường, khi Nhà nước thu hồi đắt Trong các quan hệ giao dich dân sự liến quan đến

quyên sử dung at, việc chuyển nhượng quyền sử đụng đắt được thực hiện bằng

hình thức đầu gia đã được Nhả nước cho phép thực hiện tại Việt Nam trong những năm gần đầy.

Từ nhận thức chung vẻ đâu giá và thực tiễn tổ chức, thực hiện đầu giá quyền sử dung đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thé đưa ra khái niệm về

đấu giá quyển sử dụng đất như sau: “Ban giá quyằn sử đàng đắt là quả trìnhngười cô tài sản thực hiện các thủ tục iuật định a8 đưa quyền sứ dụng đất ra đầugiá công khai tại tổ chức Ain giá Tổ chute đấu giá thực hiện việc đắm giá theonguyên tắc, trình tục thai tục theo pháp luật quy định: Thông qua tổ chức đấu giả,quan hệ mma bản quyền sử dung đất giữa người có tài sản đấu giá và ngườiTrắng đấu gid tài sản phát sinh Người mma được quy én sử: đàng đắt là người trảgiả cao nhdt hoặc it nhất bằng giá khỏi điển/giá bảo la, được bằn giao tài sản

ˆ Bùi Ngt Mái, De nường hp sử ng ade Nea, Nab Lao dng 3 hội, HA Ni, 2008 135

Thử nhất, đâu giả quyền sit dụng đất là hình thức mua bán công Khai có

người cùng tham gia trả giá Khác với chuyển nhượng dat thông thường các bên.trực tiếp tiến hanh việc giao kết và thực hiện hợp đông với một chủ thể xác định

thì đâu giá quyển sử dụng đất được thực hiện công khai và cùng một lúc có nhiễu người cùng tham gia trả gia Hình thức mua bán này sé bao đảm cho bên

"bán bán được ti sin với giá cao nhất Trong nhiều trường hop, có sự xung đột

vẻ mặt lợi ich giữa các chủ thé có quyên sử dụng đất Vi vay, dé bảo đảm tỉnh

khách quan trong định giá quyển sử dụng đất, phân định rạch rời quyển lợi của

các bên, tranh mâu thuẫn khi không thống nhất giá cả giữa các đồng sử dụng,

cần phải đem ra đầu giá công khai để người mua tự trả giá.

Thứ hat, việc thực hiện đâu giá quyên sử dụng đất phải được tổ chức theo

nguyén lắc, trình tu, thủ tục chặt chế theo quy định của pháp luật Để bảo toàn giá trì quyển sử dụng đất đồng thời hướng tới giá tr tăng thêm của quyển sử dụng đất, người thực hiện việc đầu giá phải bảo đâm các thủ tục theo luật định nhằm công khai thông tin rồng rãi đến với nhiều người quan tâm, thu hút những người quan lâm tham gia đấu giá, tổ chức cho họ cạnh tranh nhau tr giá vào

củng một thời điểm, địa điểm, va cảng thu hút được nhiễu người quan tâm tham.gia cạnh tranh nhau mua quyển sử dụng dat sẽ cảng có cơ hội bản được quyển sử

dụng đất với giá cao.

Thứ ba, người mua được quyền sử dụng đất là người trã giá cao nhất hợp lệ

hoặc ít nhất bằng giá khởi điển /giá bảo Iu Trên cơ sở giao kết hợp đồng thôngqua dau giá, người mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán tién và nhận bản giao.quyển sử dụng đất Người bán nhận tiên bán quyển sử dung đất và chuyển

nhượng quyên sử dụng đắt cho người mua.

Thứ te, việc đâu giá quyển sử dụng đất được thực hiện thông qua các tổ

chức đầu giá nhằm đưa quyển sử dung đất cho bên thứ ba trung gian thực hiện việc xử lý quyền sử dung đắt, bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bach,

‘han chế tinh trang lãng phi, thất thoát, tăng thu cho ngân sách nha nước Tổ chức

đâu giá tai sản thực hiện việc đầu giá quyền sử dung đất theo quy trình do pháp

uật quy định Các thủ tục cân thực hiền để đầu giá quyên sử dụng đất bao gồm những hoạt động trước khi tiền hành đâu giá quyển sử dung đất như xử lý, xác

định giá khởi lgiá bảo lưu để đưa ra đầu giá, lựa chọn tổ chức đầu giá tiếnhành đầu giả, các trình tự, thủ tục để thực hiện việc dau giá bao gồm các hoạtđộng như: ký kết hợp đông để thực hiện việc đầu giá quyển sử dụng đất giá, xâyđựng quy chế cuộc đầu giá, niêm yết, thông bao công khai việc du giá tải sản, tổ

chức cho xem tai sản, tổ chức đăng ký tham gia đâu giá, các quy định về hình thức, phương thức đầu giá, tình tự, thủ tục sau cuộc đầu giá thành hoặc đầu giá không thành.

1.2 Mục đích, ý nghĩa cửa đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Mục đích của din giá quyén sử dung

Hoat đồng đầu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo một kênh mới giúp Nhà

nước thực hiện việc phân phổi quyển sử dụng đất cho xã hội theo hướng thitrường, nhằm tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường

quyền sử dung đất nói riêng, Vẻ bản chất, việc Nhà nước giao đất có thu tiên sử.

dụng đất, cho thuê đất thông qua đầu giá quyển sử dụng đất là một quan hé mua

‘ban mang bản chất hang hỏa — tién tệ mà trong đó, Nhà nước lả một chủ thể đặc

biệt của thị trường bat đông sản Nhà nước là thông qua đầu gia, thực hiện sự phân phối lẫn đảu quyển sử dụng đất cho thi trường, có thể gọi đó “thi trường sơ cấp" trên cơ sở đó quyền sử dụng đất được tiếp tục đưa vao lưu thông trong “thi trường thứ cấp” của người sử dụng đắt Đầu giá quyển sử dụng đất được kỳ vọng

sẽ trở thành một kênh quan trong để Nhà nước phân phối quyên sử dụng đất cho

thị trường

"Mục dich tiếp theo ma đầu giả quyển sử dung dat hướng đến là giúp loại trữ

khả năng gian lân về giá và dua giả dat tiêm cân hơn với giả trị thực của nó trên thị trường nhờ có tính công khai và tinh cạnh tranh song phẳng Tính công khai

a vi cuộc đầu giá mở ra cơ hôi cho tắt cả moi người chứ không dành riêng cơ

hội cho bắt kỳ ai Cạnh tranh là vi đây là một cuộc thách đâu vẻ giả giữa những, người muốn mua tài sản là quyển sử dung đất, ma người thắng cuôc là người trả gia cao nhất

Đối với người có tài sẵn bản đầu giá và những người tham gia đầu giá, việc

đầu giá quyển sử dụng đất hướng tới việc hải hòa quyền lợi của cả người bán vàngười mua Đồi với người có quyền sử dung đất đem ban đâu giá, quyển lợi của

hho được thỏa mẫn vì ho sé bán được hàng hóa với mức giá cao nhất ma không sơ

bị "bản hd”, "bản rẻ" Đối với người mua, đầu giá quyển sử dung đất nhằm tim kiếm và lựa chọn được người sử dung đất nghiêm túc và chấp nhân trả giá hợp ly

nhất, điểu nảy bảo đảm đất được giao hoặc cho thuê thông qua dau giả sẽ được

sử dung, khai thác có hiéu quả, tránh tinh trang quyển sử dụng đất bị chuyển

nhượng vòng vo trên thi trường bị “lam gia” ma không đến được với người thực

sự có nhu câu sử dụng đất Người thực sự có nhu cẩu sử dụng đất sẽ được tiếpcân và mua được quyên sử dụng đất với giá cả phù hợp, thodi mái vẻ tâm lý docanh tranh lành manh, yên tâm vi xác định được nguồn gốc thửa đất minh tham

gia giao dich.

Đối với Nhà nước, thực hiện đấu giá quyển sử dung đất nhằm hướng đến

"hai mục tiêu là góp phẩn nâng cao hiệu quả quản lý nha nước vẻ đất đai va tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo dim thực hiện có hiệu quả các mục tiêu

về kinh tế-xã hội hiện nay

122 ¥nghia của đâu giá quyên sứ dung đắt

Vi những muc đích nêu trên, việc đâu giá quyền sử dung đất có những vai trỏ quan trọng như sau:

Thứ nhát, giúp Nhà nước định gia đất phù hợp với thị trường,

“Thực hiện pháp luật vẻ định gia đất cho thấy cơ quan nha nước có thẩm.quyền gấp nhiêu khó khăn khí định giá đất lam căn cứ tính tiên sử dụng đất, tiênthuê đất hoặc thuế sử dung đất cũng như các loại lệ phí hoặc 1a căn cứ để Nha

nước tính tiên bồi thường khi thu hồi đắt Một trong những nguyên nhân là do

“Thông tin về giá đất thi trường làm đầu vào đỗ áp dung các phương pháp amhgiả đắt có độ tin cấp cluea cao, chưa có di liệu về giá đắt thi trường a tee hiệnxác định giá đắt” Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tinhtrang giá đất do Nha nước quy định thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của

‘Bio cáo số 90/BC-BTNMT ngủy 277112015 cia Bộ Từï nguyên và Môi nường về Tab hàn trên Hit,

ian Lage it da

đất dai trên thị trường, tao nên tinh trạng "hai giả" gây thất thu lớn cho ngân sách

nhà nước và thiệt hại cho người sử dung đất

Trong tinh hình đó, đầu giá quyền sử dung đắt đóng vai trò quan trong

trong việc ổn định tình hình thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bat động

sản Việc đâu giá quyển sử dung đất được thực hiện một cách công khai, minh

bach, dân chủ, thu hút sự chú ý của nhiều người la điều kiện để các tổ chức, cảnhân có nhu cầu sử dụng đất thực sự có diéu kiện tiếp cận, trực tiếp nhân được

quyền sử dụng đất từ cơ quan nha nước có thẩm quyển giao đất, cho thuê đất hạn chế tinh trang đầu cơ, nâng giá đất ảnh hưởng tới quyển lợi của người có nhu cầu sử dung đất thực su, gây that thu cho Nha nước và thiệt hai cho người sử dụng đất

“Thứ hai, ao lập sư én định, minh bạch, công bằng trong hoạt đông giao đất,cho thuê đất, bão đảm hai hòa lợi ich của Nha nước và người sử dụng đất

"Trong đầu giá quyển sử dụng đắt, từ quy hoạch quỹ dat để đầu gia đến tình

th, thủ tục đâu giá quyển sử đụng đất đều phải công khai, minh bạch nên sẽ hạn.

chế tối đa điểu kiến làm phat sinh tiếu cực, tham những trong giao đất, cho thuê

đất, quản lý và sử dung đất đai Khhí tham gia đầu giá quyển sử dụng đất, các chủ

thể tham gia đầu gia quyển sử dụng đất hoàn toản bình đẳng về quyển vả nghĩa

vụ, họ được canh tranh lãnh manh, công bằng, không phân biết để có được

quyền sử dụng đất

Thứ ba, đâu gia quyền sử dung đất déng vai trò tăng thu cho ngôn sách nhà

nước, tạo lập nguồn von đâu tư xây dung cơ sở hạ tang, phát triển kinh tế Thông

qua hoạt động đầu giá quyên sử dung đắt đã gdp phan chủ yếu trong việc tăng thu ngân sách nhà nước từ nguôn thu tử tiên sử dung đất qua các năm, cụ thể số tiến thu tử đất

Thứ he, đâu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò góp phan nâng cao hiệu quả

quân lý nha nước về đất đai

“Trước hết, trong đâu giả quyển sử dung đất, giá đắt làm căn cử tính tién sử

dụng đất được xác định thông qua việc trả giá công khai, cạnh tranh công bằng

giữa những người tham gia đâu giá giúp han chế tính chất chủ quan trong việc

xác định giá đất do Nhà nước quy định, góp phản han chế tiêu cực trong giao đất, cho thuê đất nói riêng va quản lý, sử dụng đắt đai nói chung

1-4 Khái quát quá trình hình thành và phát trí

Nam về đấu giá quyền sử dụng đất.

cửa pháp luật Việt

1.3.1 Pháp luật Việt Nam về bán dau giá quyên sử dụng dat trước giai

đoạn 1993

Sau năm 1945, nước Việt Nam dân chủ công hòa ra đời, trở thảnh một Nhà

nước công - nông đầu tiên ở khu vực Đông Nam A Trong hoàn cảnh đất nước

via dành được độc lập, vừa cũng cô chính quyén, vừa lo đối phó với thi trong,

giặc ngoài, Nha nước ta chưa thé ban hảnh ngay một hệ thống pháp luật hoàn

thiên, thông nhất, đồng bộ, mà trong mét s lĩnh vực vẫn phải chấp nhân áp dung

‘van bản pháp luật của thời kỳ trước dé điều chỉnh các quan hệ đang diễn ra,

trong đó có đầu giá bat động sản Từ năm 1960, vẻ nguyên tắc các Bộ luật vẻ dân sự cũng như tổ tụng của chế đô cũ không còn hiệu lực thi hành theo Chỉ thi

số TI2/TATC ngày 10/07/1959 của Téa án tôi cao vẻ vẫn để đình chỉ áp dung

pháp luật cũ của phong kiến, để quốc: “Những điểu luật của đề quốc và phong

*n dit là liễu và áp dùng với tính thần mới chẳng những là không còn thích hop được nite, mà trái lại không khối gây ra nhiều tác hại trong công tác”

Sau khi giải phóng miễn Nam va thống nhất đất nước (tử năm 1975 đến

trước năm 1902), trong cơ chế kể hoạch húa tập trung, quan hệ hàng hóa — tiên

tế, quy luật giá trị và cạnh tranh it được Nhà nước chú ý dén Do Nha nước chưa coi quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, nên trong pháp luật Việt Nam không

có quy định về mua bán quyền sử dụng đất vả cũng không có khái niệm đầu giá

quyền sử dụng đất Bởi vay, trong suốt một thời gian dai, cho đến khi ban hành

Bộ luật Dân sự 1995, pháp luật Việt Nam có rat ít các văn bản pháp luật để cập

á tài sản nói chung, không có văn bản pháp luật nao điều chỉnh quan.

"hệ đầu giả quyền sử dụng đất

Trong giai đoạn nay chỉ có thể kể đến một số văn bản hướng dẫn của Tòa

án nhân dân tối cao vé xử lý tang vật, hoặc Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật

pha sản doanh nghiệp để cập ít nhiều đến một số vấn để liên quan đến đầu giá tải

sản nói chung trong các trường hợp thi hành an hoặc giải quyết hậu quả pha sản doanh nghiệp Nhin chung, giai đoan này pháp luật vẻ đầu giả tập trung chủ

yêu vào việc xử lý tai sản thi hanh an và các tai sản xử lý theo quyết định của cơquan nha nước có thẩm quyên, không có một khuôn khổ pháp lý chung cho các.hoạt động đâu giá ma chỉ có hướng dan xử lý tài sản bán đấu giá cho từng vụ

"hầu như không được pháp luật quan tâm đền

(Qua nghiên cứu lich phát triển của pháp luật Viết Nam giai đoạn trước 1993

cho thay hoạt đông đâu giá nói chung cũng đã được quy định nhưng các quy định pháp luật về đâu giá quyển sử dụng đất lại chưa có do vậy đã gây ra rất nhiêu trong qua hình thực biển bởi quyển sử dụng đất là một loại tai sin đặc biệt, cần

'phải cần trọng khi chuyển nhượng nó thông qua hoạt động dau gia tải sản

1.3.2 Pháp luật Việt Nam về bán dau giá quyên sử dung dat trong giai

đoạn 1993-2003

Đến giai đoạn nay, chế định về dau gia quyền sử dụng dat bat đầu manh

nha được quy định trong một sổ văn bản quy phạm pháp luật dưới luật hướng

dẫn thi hành Luật Dat đai 1993, các luật sửa đổi, bO sung Luật Dat đai 1998,

2001 Cụ thể như sau:

- Thông tư số 94/TT-LB ngây 14/11/1994 của Liên bộ Ban Vật giá Chính

phd - Tài chỉnh ~ Xây đựng - Tổng cục Địa chính hướng dan thi hank Nghị định

số S7/CP ngày 17/08/1904 của Chính phủ quy định: Trường hợp dia phương tổchức đâu giá quyên sử dụng đất thi giá đất được ác định theo gia đầu giá quyền

sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không được thấp hơn mức giá.đất hiến hảnh của từng loại dat, hạng dat, vị tri của đường phổ do Ủy ban nhân.dân cấp tinh quy định, Thông tư số 19/BTC ngày 16/03/1995 của Bộ Tai chính

vê hưởng dan thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy

định vẻ lệ phí trước bạ

~ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điểu của Luật Dat dai năm 1998 (có hiệu lực

từ ngày 01/01/1999), lẫn đâu tiên đã quy định việc giao dat để tao vốn xây dung

cơ sở hạ tảng Ngày 18/02/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số

32/2003/QĐ-BTC quy đính về cơ chế tài chính trong viée sử dụng quỹ đất tạo

vấn xây dựng cơ sở hạ ting, đã mở ra cơ chế khai thông cho các hoạt động giao

dich quyển sir dụng đất, nha ở gắn liên với quyển sử dụng đắt trong thi trường,bất động sản bay lâu đang bi ach tắc chưa có giải pháp tháo gổ Quyết định này

đã quy định khả day đủ, chi tiết pham vị, đối tượng va cơ chế tai chính ap dungcho các dự án sử dụng quỹ dat tao von zây dựng cơ sở ha tang Dong thoi, lan

đâu tiên những vin để đâu giá quyên sử dung dat đã được để cập kha chỉ tiết, đây đủ như Đốt tượng tham gia đâu giá, điều kiên đầu giá, trình tự, thủ tục, cách thức tiên hành déu giá quyền sử dung đất cũng như một sé vẫn dé khác liên quan

đến đầu giá quyển sử đụng dat Quyết định số 22/2003/QD-BTC đã bước đầu tạo

cơ sở, hành lang pháp lý cho viée tổ chức đầu giá quyển sử dụng dat ở nhiều địa

phương như Hà Nội, Da Nẵng, Thành pho Hỏ Chi Minh, Nam Định, Quyếtđịnh số 22/2003/QĐ-BTC quy định loại đất để dem ra đâu giá được quy định là

“đắt có tìm tiên sử dung đắt" trong những trường hợp sử dung vào mục đích xây

dựng cơ sở hạ tầng ma không quy định đối với các loại đất khác

Van dé đâu gia quyền sử dụng dat được để cập đến khá nhiễu văn bản quy

pham pháp luật, Tuy nhiên, vé cơ bản các văn bản nay chủ yéu quy định vẻ những, vấn để liên quan đến giá đất trong đầu giá quyền sử dụng đắt ma chưa đưa ra được

một khung pháp lý dù la hết sức sơ khai cho việc tổ chức dau gia quyền sử dung

đất nhằm điều chỉnh các quan hệ vẻ đâu giá quyển sử dung đất, quá trinh điều chỉnh pháp luật vé đầu giá quyền sử dung dat ở các dia phương khác nhau là khác nhau ma không có sự điều chỉnh thông nhất trong pham vi toàn quốc.

‘Du vay, pháp luật về đấu giá quyền sử dung dat trong giai đoạn nay còn củ.rất nhiều hạn chế như đã nêu trên, nhưng cỏ thé khẳng định từ những cuộc đâu.gia mang tính chất thử nghiệm đã dẫn đến những thay đổi vé nhận thức của các

cơ quan quản lý và người sử dụng đất vẻ giao đất, cho thuê đất, vẻ quản lý, sử

dụng đất dai Cho thay, sự ra đời của hình thức đâu giá quyền sử dụng đất là phù

‘hop với thực tiễn nhu cầu của cuộc sông vả cần thiết phải được quy định trong

các văn bản quy pham pháp luật có gia tri pháp lý cao, mà trước hết là Luật

đai, nhằm làm cơ sử cho việc xây dựng, phát triển pháp luật vé đâu giá quyền sử

dụng đất đáp ứng yêu câu điều chỉnh pháp luật đổi với các quan hệ

quyển sử dụng đất để giao đất co thu tiên sử dụng đất hoặc cho thuê đất dangngày cảng trở nên phổ biển va phát triển trên điện rộng ở nhiều địa phương

1.3.2 Pháp luật Việt Nam về bán.

đoạn 2003-2013

Luật Bat dai năm 2013 ra đồi đã đánh dâu mét bước ngoất mới trong quá trình điều chỉnh pháp luật vẻ dat đai ở Việt Nam Luật Đất dai nấm 2003 đã để cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quân lý, sử dụng đắt đai

và đã quy đính một số chế định mới nhằm tao cơ sở giải quyết các van để phát

sinh trong quan hệ pháp luật đất đai thời kỳ mới Hình thức đâu giá quyển sử dụng đất đã được Nba nước chính thức thừa nhân trong Luật Bat dai 2003 Tại

Khoản 1 Điển 58 Luật Bat đai 2003 đã quy định: Nhà nước giao đất có thu tiên

sử dung dat, cho thuê dat theo hình thức dau giá quyển sử dụng dat trong các

trường hợp như đầu từ xây đựng nhà ở để bán hoặc cho thuế, đâu từ xây đựng

'kết cầu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dung quỹ đất để tao vốn cho

đầu tư xây dựng kết cầu hạ ting, sử dụng đất lam mặt bằng xây đựng cơ sở sản

xuất, kinh doanh, cho thuê đất thuộc quỹ dat nông nghiệp sử dụng vào mục đích.công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tréng thủy sản, lam muốn,

các trường hợp khác do Chính phủ quy đính.

"Việc Nha nước chính thức thừa nhân giao đất có thu tiễn sử dung đắt, cho thuê đất theo bình thức du giá quyển sử dụng đất là phù hợp với chủ trương phát triển nên kinh tế hàng hóa nhiều thành phan; phù hop với yêu câu của quả trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa dat nước, quá hình hội nhập kinh tế khu vực.

và quốc té, phù hợp với muc tiên khai thác và sử dung có hiệu quả, tôi đa tiémnang của đất dai, lam tiên dé cho việc phát triển kinh tế, xã hội va không ngừng

nông cao đời sống của các ting lớp nhân dân lao động

giá quyên sứ dung dat trong giai

‘Nhu vậy, với việc Luật Dat dai năm 2003 chính thức quy định đầu giá quyền

sit dung đất là một hình thức để Nhà nước giao dat có thu tiên sử dung dat và cho

thuê đất, đã tạo cơ sở chính thức cho sự hình thành quy định pháp luật về đầu giá quyển sử dung đắt, tao cơ sở pháp lý vững chắc, quan trong cho sự phát sinh, phát

triển của các quan hệ pháp luật về đầu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Dé lóa quy định của Luật Dat dai 2003 vẻ đầu giá quyền sử dungđất, Quy chế đầu giá quyền sử dụng đất đã được ban hành (kèm theo Quyết định

số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ) Đây lả văn bên pháp luật có ý nghĩa quan trong trong việc điều chỉnh các quan hệ đâu giá

quyền sử dung đất ở Việt Nam, đặt nên móng cho sự ra đời của pháp luật vé đầu

gid quyện sử dùng đi 8 Việt Nam Lấn đầu tiên những vân đệ về lâu giá nuyềt

sử dung dat để giao đất có thu tién sử dụng đất hoặc cho thuê dat đã được dé cập

khá đẩy đủ và chi tiết như Các trường hop được Nhà nước giao đắt hoặc cho thuế đất theo hình thức đầu giá, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong

quan hệ đầu giá quyền sử dụng đắt, trình tự, thủ tục đầu giá quyên sử dụng dat;

"em xét, phê đuyệt kết quả trúng đâu giá, thực hiện giao dat, cho thuê dat trên cơ

sử kết qua tring đầu giá quyên sử dung đất đã được phê duyệt

Co thể khẳng định, sự ra đời của hình thức đấu giá quyền sử dung dat dé

‘Nha nước giao đất có thu tiền sử đụng đất hoặc cho thuê đất đã thúc đây nhanh.quả trình hình thành và phát triển của pháp luật vẻ đầu giá quyên sử dung đắt ở

ngày 31/08/2005 về ban hành Quy chế đầu giá quyền sử dụng đất để giao dat cóthu tiên sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/03/2010 của Chính phủ về bán đâu giá tài sản, Thông tư số 23/2010/TT-B TPngày 06/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định gia khởi điểm vachế độ tải chính trong hoạt động đầu giá quyền sử dụng đất dé giao đất có thu

tiên sử dung đất hoặc cho thuê đất và một số các văn bản pháp luật khác có liên quan đã được ban han

1.3.3 Pháp luật Việt Nam về bán đâu giá quyên sứ dụng đất trong giaiđoạn 2013 đến nay

Để tiếp tục hoan thiện va bảo đâm hoạt động dau gia quyền sử dụng đất

thực sự mình bạch, hiệu quả ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XII, kỳ hop thứ 6

đã thông qua Luật Bat đai với 212 điều (có hiệu lực từ 01/07/20014) có 03 điều

từ Điều 117 đến Điệu 119 quy định vé đâu giá tải sin Để thực hiên Luật Bat đai

2013, Bé Tài nguyên va Môi trường và Bô Tự pháp đã ban hành Thông tu liên ích số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Đến năm 2016, Quốc hội ban hảnh Luật

Đầu giá tai sản Để quy định chi iết thi hành Luật, Chính phủ về quy định chitiết thi hành Luật Đầu gia tài sin thay thé (Nghi định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/03/2010 của Chính phủ vé bản đâu giá tai sản) Có thể nói, trong giai đoạnnay, hệ thông văn bản quy đánh pháp luật hiện hành vẻ đầu giá tai sẵn tươngđồng bô, tao hành lang pháp lý én định, vững chắc cho hoat động đầu giá quyền

sử dụng

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Bau giá quyển sử dung đất là phương thức khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ quyển sử dung đất Đâu giá quyền sử dung đất vừa mang đây đủ các đặc

điểm chung của đầu giá tai sản, ngoài ra còn có những đặc điểm riêng, Do tỉnh

chất đặc biết của quyên sử dụng đất đưa ra đấu giá doi hồi pháp luật phải có

những quy định chặt chế, cụ thể và rõ rang về nguyên tắc, chủ thể tham gia, hình

thức, phương thức, trình tự, thủ tục, xử lý vi phạm so với các tài sản thông thường khác

‘Théng qua việc phân tích những van dé lý luận cơ bản về đầu giá quyển sử

dụng đất, chương 1 của luân văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của đâu gia quyển sử dung đất Đông thời, thấy được quan điểm, định hướng chính trị của Đăng trong công tác quân lý đất đai, coi đắt dai lé một tai sin đặc biệt, được

đưa vào trao đổi, mua, bản trên thị trường va nhu cầu của tình hình phát triển

kinh tế - xã hội, trong đó có sử tác động rất lớn của đất dai với niu câu sử dung, giả trị của quyển sử dung đất đối với đời sing xã hội Mặt khác, thống qua việc

nghiên cứu tổng quan hệ thông pháp luật Việc Nam vẻ đâu giá quyển sử dụngđất qua các giai đoạn dé thay rõ sự tiền bộ trong các quy định của pháp luật, đặc

biết là từ khí có Luất Đất đai năm 2013 được ban hành Những vấn để nghiên

cứu tại chương nay sẽ là cơ sở, định hưởng để nghiên cứu các chương tiếp theo

và là cơ sở hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đầu giá quyển str dung đất, góp phân nâng cao hiệu luc, hiệu quả của công tác đâu giá quyển sử dụng đất cũng như công tác quên lý nha nước ở Viét Nam hiện nay.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VẺ ĐẦU

GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT 3.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Nguyên tắc có thể được hiểu là hệ thông các quan điểm, tư tưởng xuyên.suốt toàn bộ hoặc một giai đoạn nhất định đòi hỏi các chủ thể (tổ chức, cá nhân).phải tuân theo Theo đó, việc tổ chức đầu giá quyển sử dung đất cân phải đượcthực hiện theo những nguyên tắc nhất định nhằm tao sự đồng bộ, thong nhat, tạođiển kiên thuận lợi cho quá trình thực thi diễn ra một cách nhanh chóng, đúngquy đính của pháp luật Việc đâu giá quyển sử dụng đắt phải tuân thủ các nguyên

tắc chung vẻ đâu giá theo quy định tại Điển 6 Luật Bau gia ti sin năm 2016 và

Điền 117 Luật Đất đai năm 2013, các quy định nay cơ bản déu xác định cácnguyên tắc trong đầu giá quyên sử dung đất bao gồm: Đầu giá quyên sử dụng datđược thực hiện công khai, liền tục, khách quan Việc đầu gia quyền sử dụng đất

phải đúng trình tu, thủ tục theo quy định của pháp luật vé đất đai và pháp luật về

đầu gia ti sản

Thứ nhất, đâu giả quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục,

khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyển và lợi ích hợp pháp của các bên

tham gia

Trước hết về “công khai”, thực hiện nguyên tắc công khai trong đầu giá

quyền sử dụng đất tức là mọi người đêu có quyền được tiếp cân với những thông

tin, tải liệu chính thức liên quan đến hoạt động đầu giá quyển sử dụng đất, có

quyên yêu câu người bán hay tổ chức đầu giá cung cấp hoặc cho xem bat cứ tàiliên nào trong hỗ sơ, bat ké tai liệu có liên quan đến mình hay không, Tắt cả các

tôi liêu, thông tin déu phải được đăng tải công khai bang những hinh thức khác nhau nhằm mở rông phạm vị, thu hút được nhiều người quan tâm Việc thực hiện công khai trong đầu giá quyên sử dụng đắt nhằm tránh tinh trang lợi dung, không

muén nhiễu người tham gia để điểu khiển cuộc đầu gia nhằm trục lợi, gay thấtthoát nhiêu cho Nha nước va các đơn vi có tai sẵn

Bên canh "công khai”, việc tổ chức đâu giá quyển sử dụng đất phải được.diễn ra một cách “liên tục”, không bi gián đoạn Tắt cả moi công đoạn, quy tình,

thủ tục phải được thực hiến theo đúng thời hạn theo quy định của pháp luật,

tránh kéo dai, không liễn mach, nhất quản ảnh hưởng không nhỏ dén quả trình tổ

chức thực hiện, déng thời gây mất nhiễu thời gan, chi phí tién bac, công sức,

không bảo dim được quyển va lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ thé trong quan hệ tham gia đâu giá

Tiép đến là tính khách quan trong đầu giá quyển sử dung đất Do khách

quan là sự tôn tai, vận động và phát triển không phụ thuộc vào ý chí chủ quancủa con người Vì vay, khách quan trong đầu giá quyển sử dụng dat được hiểu là

việc tôn trong sự thật, không thêm, không bớt, không thiên vi hoặc trà đập và thực biện đúng theo quy định của pháp luật, không làm sai lệch, vi pham pháp luật Tính khách quan giúp cho việc đâu giá quyển sử dung dat được thực hiện

trên thực tê Những người tham gia đấu giá quyên sử dụng dat sẽ được chủ độngtrong việc cung cấp day đủ những thông tin liên quan đến quyển sử dụng dat,

căn cứ pháp lý và đưa ra những quyết định chính xác nhất trong buổi đầu giá.

au giá quyền sử dung đắt phải được tiền hành một cách trùng thực, không,

gian đổi và có thiện chí thực hiện đúng, thực hiện đây đủ các nghĩa vụ mà chủ

thể đã cam kết Đảng thoi đây cũng là yêu câu của pháp chế xã hội chủ nghĩa và

truyền thống đạo đức Trong quá hình thực hiện đầu giá, các bên không được lửa

đối, chây ÿ mà phải giúp đổ, tao điều kiên thuận lợi cho nhau thực hiện quyên và

nghĩa vụ, không bên nảo được lửa dối bên nao Các bên không chỉ chấm lo đến quyển, lợi ích hợp pháp của minh ma còn phải tôn trọng, quan tâm đến lợi ích cia Nhà nước, lợi ich công cộng, quyên và lợi ích hợp pháp của người khác Tuy

nhiên, nếu một bên cho rằng bên kia không trung thực thi phải đưa ra đượcchứng cứ, bằng chứng để chứng minh tính chất không trung thực đó nhằm sớm

khắc phục, bảo đâm tốt nhất quyên và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi tham gia đâu giá quyển sử dung đất

“Binh đẳng" là một khái niêm chính tr - pháp lý, đây là yêu tổ cơ bản của

nền dân chủ trong chế độ nhà nước pháp quyển được ghí nhận trong Hiển pháp — đạo luật cơ bản của Nhà nước ta cùng nhiêu dao luật khác, rồng hơn là các chủ

thể bình đẳng trước pháp luật Bản chất đó chính là bình đẳng quyên lợi, nghĩa

‘vu và trách nhiệm trong xác lập, thực hiện đầu giá quyền sử dụng dat Binh đẳng

và không phân biệt đối xử có ý nghĩa quan trong nhằm bảo đảm công bằng, han chế đặc quyền, đặc lợi hoặc cạnh tranh không lành manh khi lợi dung sự yêu thé

về kinh té Nghĩa lá, đã là chủ thể trong khi tham gia đầu giá quyền sử dụng đất

điêu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, không có bat ky một sự phân biết nao Cuối cing, bao về quyền va lợi ích hợp pháp của các bên tham gia la bao

đâm các quyền và lợi ich ma pháp luật đã quy định cho các bên tham gia đầu gia

quyên sử dung đất được thực hiện, không bi các chủ thể khác xâm hai Theo đó, các bên tham gia dau giá quyển sử dụng đất có quyển yêu cầu các bến còn lại

phải tôn trong quyên và lợi ich của mình, nêu bị xâm phạm có thé yêu câu các cứquan nha nước có quyển can thiệp, bảo vệ Pháp luật về dau gia quyền sử

dụng đất đã ghi nhận quyển và nghĩa vụ các bên trong nhiều chế định khác nhau

‘va bảo vệ ho ở mức cẩn thiết, trong khuôn khổ luật định Khuôn khổ đó phải bảo

dim cho các bên tham gia dat được muc đích chính đáng của minh ở mức tôi đa

nhưng không làm phương hai đến các chủ thể khác, đến đời sống xã hội va lợi

ích chung của công đồng

Pháp luật luôn bao về quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dung

đất đưa ra dau giả va các cá nhân, tổ chức khác trong qua trình tham gia đầu giá,

nhất là quyển, lợi ich hợp pháp của người trúng đâu giá ngay tình Khi tham gia

vào quan hệ dau gia tài sản nói chung va dau giá quyển sử dụng dat nói riêng,các bên déu mong muốn hướng đến những mục đích nhất đính Bén bán mongmuốn tài sản với giá cao nhất Tỏ chức dau giá, dau gia viên hướng đến khoản

thù lao đầu giá Người tham gia đầu giá hướng tới việc mua được tài sản với mức giá mà ho mong muốn Đôi với người trúng đầu giá và sau này là người mma được tài sin đều giá, do việc mua tải sản sin đâu giá được thực hiện theo một quy trinh công khai, minh bạch, khách quan, công bằng nên sau khi hop

đồng được giao kết hợp pháp, quyên, loi ích hợp pháp của ho, nhất là quyển sửdụng đối với thửa dat được đâu giá sẽ luôn được pháp luật bao vệ

Thứ hai, việc đâu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo

quy đính của pháp luật vé đất dai và pháp luật vé đầu giá tai sản.

Quyên sử dung đất là một loại tài sin đặc biết được nhiều quy đính pháp luất diéu chỉnh Để thực hiện mét cách thống nhất, đồng bô, các quy trình, thủ tuc về đầu giá liên quan đến loại tài sản này để phải tuân theo đúng quy đính của

pháp luật về đất đai va đâu giá tài sin Đây là những căn cử pháp lý vững chắc

giúp cho việc đầu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả, trảnh những hành vi vi

phạm xảy ra Chẳng hạn, các điêu kiện để được đầu giá quyển sử dụng đất phải

được tuân thủ theo quy định tại Điền 118, Điển 119 Luật Bat dai 2013 Nếu

những quy định nao không được điều chỉnh ở Luật Bat dai 2013 thi ta có thể áp

dụng theo quy định của pháp luật về dau giá tải sản (Lust Đâu giá tài sin 2016)

"hoặc các văn bản hướng dẫn khác

"Như vậy, việc tuân thủ các nguyên tắc về đầu giá quyển sử dung đất ảnh

hưởng đến quan điển, tư tưởng chỉ đạo vẻ việc quân lý — đất dai cũng như bão

vệ quyển va lợi ich hợp pháp của các chủ thể có liên quan Do đó, trong mọi

trường hợp vi phạm nguyên tắc vé bán đầu giá quyền sử dung đất để có thé dẫn.

đến những trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể có liên quan

3.2 Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Chủ thể tham gia trong quan hệ đầu giá quyển sử dụng dat vé ting thể bao.gồm: Bên có tài sin đâu giá là quyền sử dung đất, tổ chức đầu giá quyền sử dungđất, đấu giả viên và người tham gia đấu giá, người trúng dau giả, người mua

được tải sản đâu giá Theo quy định của pháp luật, việc đầu giá quyên sử dụng

đất sẽ làm phát sinh các méi quan hệ như quan hệ hợp đồng dich vụ giữa người

có quyên sử dụng dat bán đâu giá với tổ chức đầu giá, quan hệ giữa tổ chức đầu

gia với người tham gia đầu giá, quan hệ hop ding mua bán tat sản giữa người

trúng đầu giá với người có quyển sử dụng đất bản đâu giá Dé é

vào các mỗi quan hệ nay, các chủ thể phải tuân thủ các diéu kiện chung được quy định tại Bộ luật Dân sư năm 2015 đó là phải có năng lực chủ thể Nang lực

chủ thể được thể hiện thông qua hai yếu tổ là năng lực pháp luật vả năng lực

hành vi dân sự Những yếu tổ nảy được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành đó là Luật Bau giá tài sin năm 2016 và Luật Bat dai nấm 2013.

Cụ thể như sau:

2.2.1 Bên có quyên sử dung dat đem ra đầu giá

Theo quy đính tại Khoản 5 Điều 5 Luật Đâu giá tai sản 2016: "Người có

teat sản đấu giá cá nhân, tỔ chức sở hữu tài sản người được chủ sở lữ tài sản

sly quyển bản đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo Thỏa thuận hoặc theo quy dink của pháp luật" Bên cạnh đó, Dieu 4 Luật Bat đai

2013 quy định đắt đai thuộc sỡ hữu toàn dn do Nha nước đại điện chủ sở hữu và

thống nhất quân lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo

quy định pháp luật Trong quan hệ đấu giá quyển sử dụng đất, bên co quyển sửdụng đất dem ra đâu giá có thể là chủ sử dụng đất (bao gồm người được Nha

"nước giao đất, cho thuê đắt, công nhân quyền sử dung đất) hoặc đại điện chủ sở

hữu (Nha nước) hoặc người có quyển đưa quyền sử dụng đất ra đầu giá (các tổ

chức nhân bảo dm thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ dân sự, kinh tô,

'Người có quyển sử dụng đắt bán đầu gia phải ký hợp đồng dich vụ với tổ chức đầu giá và sẽ ký hợp đồng mua ban tà sin với người trúng đâu gid Do đó, người có

quyền sử dung đất ban đầu gia phải thỏa mãn các diéu kiện cụ thể như sau:

(4) Phải là người cỏ quyển sử dung đất hợp pháp theo quy định của pháp uật vé đất đai hoặc người được người có quyền sử dụng đất hop pháp ủy quyên

hoặc là cả nhân, tổ chức co quyển bán quyển sử dụng dat trong một số trường

hop theo quy định của uất

(đi) Người có quyền sử dụng đắt bán đu giá phải là người có năng lực pháp

luật va năng lực hành vi dân sự phù hợp Day la yêu cầu chung đối với cá nhân,

pháp nhân tham gia vào giao dich dân sự nói chung Trường hop người có quyên

sử dụng đất không có day đủ năng lực hành vi dân sự thi phải thực hiện thông qua người đại điện

‘Mac dù người có quyén sử dung đắt bán đâu giá không tham gia trực tiếp

vào quá trình đầu giá Nhưng, có thể thay để có thé diễn ra một cuộc dau gia,

người có quyền sử dung dụng đất đem ra đâu giá phải zác lập một hợp đồng dich

vụ với tổ chức đâu giá Nếu việc xác lập hợp đông dich vụ nảy vi phạm các điềukiện liên quan đến năng lực chủ thể của một trong các bên thì có thể bị tuyên vô

hiệu (theo quy định của Điển 117, 122 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Ngoài ra còn có chủ thé lả người có quyển đưa tải sản đầu giá theo thỏa.thuận theo quy định Đây có thể là người nhận cảm cổ, thể chấp quyền sử dụng dathoặc những người Khác theo quy định Nếu khi ky hợp đồng cằm cổ, thé chấp mã

các bên có tha thuận xử lý cảm cổ, thé chấp bằng biện pháp đâu giá thi khi bên

cần có, thé chấp vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận cằm có, thé có quyền ban đầu giá

quyén sử dụng đất Lúc này, người nhận cầm cổ, thé chấp là một bén của hop

đẳng ủy quyền ban đầu gia, vì vậy ho có quyển tham gia định giá khởi điểm quyển

sử dụng đất bán đầu giá Néu trong hợp đỏng cảm cổ, thể chấp ma các bén không,

thủa thuận xử lý quyển sử dung đất bằng biện pháp đầu giá và người cảm cổ, thể

chấp vẫn có quyển chuyển nhượng quyền sử dung đất theo quy định của pháp luật

vẻ xử lý tai sản bảo đâm Thông thường, nếu người cảm có, thé chấp cổ ý không thực hiện nghĩa vụ của minh như vắng mất ở nơi cử trú, trén trảnh không ký hợp

đồng ủy quyển chuyển nhương quyén sử dụng đất thì sẽ gây ra rắt nhiều khó khăn.cho người xử lý quyển sử dung đất mà được đem cảm có, thé chấp Bên cạnh do,theo quy định của Luất Thị hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bé sung năm 2014,

cơ quan thi hành án dân sự có quyển được kê biên tai sản là quyển sử dung

sử dụng bản đầu giá để bảo đảm cho công tác thi hành án

2.2.2 Bên tổ chite đầu giá quyên sử dụng dat

‘Tham gia trong quan hệ đâu giá quyền sử dụng đất bao gồm bên tham gia

đấu giá, bên có quyển sử dụng đất đem ra đầu giá, đơn vị tổ chức thực hiện việc

đấu giá và đơn vi thực hiện cuộc đâu giá Hiện nay, van đề này được quy dink tai Điều 3 của Thông từ liên tich số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, theo đó

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc adn giả quyén sử cheng đắt là TẢ chức pháttriển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được Uy ban nhân dân cấp cóthấm quyên giao tổ chức thực hiện việc đầu giá quyền sử dung đất

~ Đơn vị thực hiện cuộc ban đấu giá quyền sit dung đất là tỗ chức có chức

năng ban đâu giá ải sin theo quy định của pháp luật vé đất dai, pháp luật vẻ đâu.

giả tdi sản và quy định của pháp luật khác có liền quan hoặc Hội đồng đâu giáquyền sử dụng dat được Ủy ban nhân dân cap có thảm quyền quyết định thánh

lập trong trường hợp đặc biết.

Từ quy định nêu trên cho thấy các quy định về đơn vị tổ chức thực hiệnviệc đâu giá và đơn vị thực hiện cuộc đầu giá đã thể hiện rõ quan điểm thực hiện.chuyên nghiệp hóa va xã hội hóa hoạt động đầu giá quyển sử dụng đất để Nhà

"nước giao đắt có thu tiễn sử dụng đắt hoặc cho thuê đất, phân định rổ vai trò của

“người có tài sản bán déu giá" và "người bán đầu giá tải sản” trong quan hệ đầu gia quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, đã xác định rõ vai trd, chức năng, quyền,

nghĩa vu của các cơ quan có thẩm quyển giao dat, cho thuê dat, vai tro, chức.năng, quyển, nghia vu của các tổ chức bản đầu giá chuyên nghiệp, của đầu giáviên trong đâu giá quyển sử dụng đất, bảo đảm tinh chuyên nghiệp của hoạt động

đầu giá quyền sử dung đất

Ring đối với Hội đẳng đầu giá quyền sử dung đất trong trường hợp đặc.

biệt được thành lập để thực hiện đầu giá quyền sử dụng đất đối với các trường,hợp sau day”

@ Thực hiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trí quyền sử dụng đất của toàn bé thủa đất tinh theo giá đắt trong bảng giá dat từ 1.000 ty đẳng trở lên đối với các thành phổ trực thuộc Trung ương, từ 300 tỷ

đông trở lên đối với các tỉnh miễn núi, vùng cao, từ 500 tỷ đông trở lên đối với

các tỉnh côn lại

(i) Thực hiện giao đắt, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đính, cá nhân để

thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại sã thuộc địa bản miễn núi cách trung tâm tinh ly từ 60 Jom trừ lên ma tại địa bản huyện

nơi giao dat, cho thuê dat không có tổ chức có chức năng ban đầu giả theo quy

định của pháp luật

Thẩm quyên thánh lập Hội đồng đầu giá quyền sử dụng đất thuộc vé Uy

an nhân dân cấp có thẩm quyên giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật

Bat đai Thanh phân Hội

đạo Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyét định giao đất, cho thuê đất hoặcngười được ủy quyển theo quy định của pháp luật làm Chủ tịch Hội đẳng, đại

diện các cơ quan tải nguyên và môi trường, tư pháp, tai chính, xây dựng cũng

cấp và cơ quan, tổ chức khác cỏ liên quan la ủy viên

Đối với quy định về đầu giá viên, về nguyên tắc, mọi cuộc đầu giá phải do đầu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tue đầu giá tài sản Như vay, trong

đấu giá tải sản nói chung va đầu giả quyển sử dung đất nói riêng, cùng với các tổ

chức bán đầu giá chuyên nghiệp, đầu giá viền có vai trò quan trong, là người trực

tiếp điều hành các cuộc đều giá Luật Đầu giá tai sản năm 2016 đã quy định rõtiêu chuẩn, quyén và nghĩa vu của đầu giá viên, vide cấp, thu hi chứng chỉ hành

nghé đầu giá viên và thẻ đâu giả viên, những trường hợp không được cắp chứng,

chỉ hành nghé đâu giá va những hảnh vi bi cầm đối với đầu giá viên!t

Theo quy định tai Khoản 3 Điều 3 Nghi đính số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biên pháp thi hành luật đấu gia tai sản, đâu gia viên phải

) RhGin 1 Bilas Thông trên th số 147015/TTLT.BTNMT.BTP.

"Me 1 Lait Đẫn ga tisẫn 2016

deo thé trong khi điều hành cuộc ban đấu gia Bên cạnh đó, đầu giá viên không

bị han chế phạm vi hoạt đông hành nghé, tức được hành nghề trên pham vi toàn quốc Tuy nhiền, theo quy định của pháp luật vẻ đất đai, đăng ký biện pháp bảo dim thi tải sin là quyển sử dụng đất trong trường hop giao đất có thu tiến sử dụng đất hoặc cho thuê đất, xử ý tải sản bảo đảm thực hiện thông qua hình thức

đấu giá thi mỗi địa phương đều ban hành Quy chế quy định việc bán đâu giá đối

với các loại tài sản, Việc quy đính không han chế phạm vi hành nghề trong trường hợp bản đầu giá một số loại tai sẵn đặc biết va cũng chưa có cơ chế để

thực hiện quản lý nhà nước khi doanh nghiệp bản đầu giá tai sin và đầu gia viênhoạt động hành nghề ở địa phương khác Vi vậy, thực tiễn khi đâu giá viên thựcthiện hành nghệ tại các địa phương khác nhau nhưng chưa hiểu, nấm bắt các quy:

định về đầu giá viên của từng địa phương nhất là đối với tài sản là quyển sử dụng đất thi khó trảnh khôi việc vi phạm quy trình, thủ tục bán đâu giá tài sản

(Mat khác, pháp luật không quy định đâu gia viên khi thực hiện hành nghề ở địa

phương khác phải có trách nhiệm, nghĩa vụ thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt động cũng như co quan quản lý nha nước nơi có quyên sử dụng đất là tai sin bán đâu giá và đương nhiền khi hoàn thành.

cuộc bán đầu giá hỗ sơ được lưu tai đoanh nghiệp niên cả cơ quan quản lý nha

nước nơi có quyển sử dụng đất và nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt động không

thể theo dõi, giám sát việc hanh nghề của đầu giá viên Bên cạnh đó, cá nhân, tổ

chức có tài sản đâu giá hoặc có quyên bán đầu giá tai sin cũng có tâm lý e ngại,

sơ rũ ro vé tinh pháp lý khi lựa chọn ky hop đồng ban đầu giả với các doanh nghiệp ban đầu giá tài sin ở dia phương Khác.

2.2.3 Bên tham gia ban đầu giá quyên sit dung dat

“Trước hết, bên tham gia đâu giá phải thuộc đổi tượng nha nước giao đất theo hình thức có thu tién sử dụng đất hoặc nha nước cho thuê đất theo quy đính

tại Điều 55 vả Điêu 56 Luật Dat dai 201315 Ở đây can lưu ý lả chỉ những chủ thể

được nha nước giao đất cho thuê đất hoặc công nhân quyên sử dụng đất mới được tham gia đâu giá phủ hợp với mục đích sử dung đất và nghĩa vụ tải chính

ama họ phải nộp Đối với các chủ thể như tổ chức phi chính phủ, tổ chức xã hội,

Thoễn3 Điệu 10 Lait Đ inion 2013

cá nhân nước ngoải, sé khống phải lá chủ

dụng đất

Cac tổ chức, cá nhân cĩ phải nhu câu sử dụng dat va đáp ứng day đủ các

điểu kiên vẻ vốn, kỹ thuật và năng lực tải chính dap ting yêu cấu sử dụng đất

theo quy định tại Điều 52, 58 Luật Bat dai nấm 2013 và phải được thẩm định Khigiao đất, cho thuê đất Trường hop đầu giá quyền sử dung đất thi thời điểm thẩm.định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đầu giá quyền sử dụng đátế

được tham gia đầu giả quyền sử

'Ngồi ra, người tham gia đầu giá khơng thuộc trường hợp bi pháp luật cắm tham gia đâu giả, Theo quy định tai Khoản 4 Biéu 38 Luật Đâu giá tai sản 2016, những người sau đây khơng được đăng ký tham gia đâu giá Người khơng cĩ nding lực hành vi đến sự, người bị mắt hoặc bi hạn chế năng lực hành vi dân sự, người cĩ khĩ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tai thời điểm đăng ký tham gia đâu giả khơng nhân thức, làm chủ được hành vi của mình,

Người lam việc trong tổ chức đầu giá tai sản thực hiện cuộc dau giá; cha, me, vợ,

chẳng, con, anh ruột, chỉ ruét, em ruột của đầu giá viên diéu hành cuộc đầu giá, người trực tiếp giảm đính, định giá tài sin, cha, me, vợ, chéng, con, anh ruột, chi rudt, em ruột của người trực tiép giám định, định giá tải sản, Người được chủ sở

"hữu tải sin ủy quyền xử lý tải sản, người cĩ quyển quyết định bán tài sản, người

kỷ hợp đồng dich vụ đầu giá tat sản, người cĩ quyển quyết định bán tài sản của người khác theo quy định cia pháp luật, Cha, me, vơ, chẳng, cơn, anh rust, chi xuột, em ruột của những người này, Người khơng cĩ quyển mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đổi với loi tai sản đĩ

Quy định nêu trên nhằm thực hiện đúng nguyên tắc trung thực, cơng khai,

minh bạch, cơng bằng trong đầu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm những người cĩđiều kiện khơng được lợi dung để trục lợi Tuy nhiền, đối với một số người nhưkhơng cĩ năng lực hành vi đân sự, người cĩ khĩ khăn trong nhận thức và điều

khiển hành thi ho cĩ người đại diện theo quy đính của pháp luật, vây nếu người dai điện của ho muốn tham gia đầu giá vì lợi ích của những người được đại điện thì cĩ được khơng? Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ vé van để nay.

`* Khộn 4 Đầu 1¢ Nghị dan 43/0014/NĐ-CP ngiy 1505014 cia Chis phủ gy nh cu ft thí hàn

rất sả đu cơ Lit Dit an

Khoản 3 Điều 38 Luật Đầu gia tai sản năm 2016 quy định, ngoài các đi

kiện đăng ký tham gia đầu giá quy định tại Luật Đâu giá tài sản và pháp luật có

liên quan, người có tài sản đầu giá, tổ chức đầu gia tài sản không được dat thêm.yêu cầu, điệu kiện đối với người tham gia đâu giá Đây là quy định mới bé sung

trong Luật Đầu giá tai sản năm 2016 nhằm hạn chế tình trang trước đây, một số

tổ chức đâu giá/người có tài sin đầu giá đất thêm nhiên điều kiện tham gia đầugiá để hạn chế người tham gia đầu giá

Bên cạnh chủ thể là người tham gia đầu giá tài sản, còn có chủ thể lả người

trúng đâu giá Pháp luật về đầu gia tai sin trước đây chưa có quy định cụ thé về

người tring đâu giá mac dù trên thực tế, nhiêu tổ chức đầu gia tài sản, nhiều đầu

giá viên thường xuyên sử dụng khái niềm này Khái niệm "người trúng đâu giá”

lẫn đầu tiên được ghi nhận tại Khoản 8 Điều 5 Luật Đâu giá tài sản năm 2016,theo đó “Người trúng đấu giả là cả nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá

*hối điểm hoặc bằng giả khỏi điểm trong trường hop không cô người trả gid caohon giá khỏi điểm kêu đấu gid theo phương thức trả giá lên: cả nhân, tễ chứcchấp nhận mức giá khỏi điễm hoặc mức giả dé giảm trong trường hợp đấu giá.theo phương thức đặt giá xuống” Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 5 Luật Đầu

giá tải sản 2016 cho thấy, khái niệm “người trúng đâu giá" được sây dựng gin tương tư như khải niệm "người mua được tài sản đầu giá" đã được quy định tại

Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

Khoản 6 Điều 5 Luật Bau gia tài sản năm 2016 đã bỗ sung quy định vẻ

“người mua được tài sản đấu giả", theo đó người mua được tai sản đầu giá là

người trúng đầu giá vả ký kết hop đồng mua bán tai sản đầu giá hoặc được cơ

quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đầu giá tai sản Theo quy định của LuậtĐâu gia ti sản năm 2016, tổ chức đâu giá tài sản 18 bao gồm Trung têm dịch vụđấu giá tài sản và doanh nghiệp đầu giá tai sản Cuộc đầu giá chấm đứt khi đầu

giá viên công bổ người trúng đâu giá hoặc khi đấu giá không thành theo quy

định tại khoản 1 Điều 52 của Luật Đầu giá tai sản” và hợp đồng mua bán tải sản

đầu giá được ký kết giữa người có tai sản đâu giá với người trúng đâu giá hoặc

Tein 1 Đầu #4 Lut Đến g ti sinnim 2016