Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHAP TRƯỜNG ĐẠI HOC LUẬT HA NỘI

NGUYEN VIET HA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứn)

HÀ NỘI NĂM2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHAP TRƯỜNG DAI HOC LUAT HÀ NỘI

NGUYEN VIET HA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế 'Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS PHAM THU THUY

HA NOI, NAM2021

LỜI CẢM ON

Lời đấu tién tác giả lun vin xin được gi lới cảm ơn chân thành tới các thấy cô Khoa Pháp luật nh tổ, Khoa Dao tao sau đi hoc để hd tro, tao đều ldện thuận lợi cho học viên trong suét quá trình học tập và nghiên củu tei Trường Dai học Luật Hà Nội

Đặc biệt, tắc giả xin bay tô lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo, Tiến si Phạm. “Thụ Thủy — người cô đã luôn đồng hành, chỉ bảo và hướng dia tân nh để tác giả có thi hoàn thành Luận văn thạc ny.

Tác giả mong rằng, các nội dang nghién cửu được tỉnh bày trong Luận vấnsổ đông gop một phân giá tì vé mất Lý luận và thục tiến để tao thêm cơ sở a hoàn thiên pháp luật cũng như nâng cao hiệu qua trục thi pháp luật vé cho thuê dit a8 thục hiện các chr án đầu tơ tại thành phố Ha Nội nói riêng và đất nước Viet Nam nổi

Ngoài ra, do ảnh hưởng bit dich bệnh Cowid 19 điển biễn phức tap tei Việt (Nam trong thời gian đã đã gây kho khẩn cho việc tấp cân các nguôn tà liệu nghiên cửu và bản thin còn nhống hạn chế nhất nh nên luận vấn không thể tránh khôi những thiêu sót, khuyết did

xét, đánh giá của các thay, cô và các nhà khoa học để có thể hoàn thiện hơn Luận.Vì vậ tie giã rất mong nhận được các ý kiến nhận van thạc nay.

Một lên nữa, trân trong cảm on và kính chúc thay, cô sức khỏe, bình an, thành công hơn iữa trong sự nghiệp “trồng người”,

Tác giả hận văn

Nguyễn Việt Hà

LOI CAM ĐOÀN

Tô tổn là Nguyễn Việt Hà, mã số học viêm 27NCO7009, là học viễn cao học Khóe 37 thuyên ngành Luật Kink ổ, Ảnh hướng ngiên ving Trường Đai học LuậtHANG.

Tôi in cam đonn Luin vin Thạc 6: “Pháp luật về cho td đất đ thực hiện súc cic ân đầu hrvà thực hỗn ti hành tại thành phổ Hà Nội là công tình nguên sửa côa bin thân Các thông in, số iệu được sử đụng trong luận vẫn đều được trích dấn trung thực, chính xác và đăng theo qhy dink.

"Tôi xin chau trách nhiệm về lời cam đoạn này /

TS Phạm Thu Thủy Nguyễn Việt Hà

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TÁT

HĐND Hội đồng nhân dân UBND Uy ban nhân dân.

TN&MT Tai nguyên và mối trường NSDB Nguoi sử dung dit

TP Thanh phé

MỠ ĐÀU

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ,

11 Lý luận về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu te 9 11.1 Khi niệm cho thuê ait đ thục hiện các dự án đầu tr 9 112 Vaitro của hoạt đông cho thuế dita thục hiện các dự án đầu tơ la 11 3 Khi niệm, đặc diém của hop đẳng cho thuê quyền sở dụng đắt đã thục hiện

dư án đầu tr 3

11.4, So sinh cho thuê đất ở thi tường quyển sở dụng đất sơ cấp và cho thuê quyền sử dụng đất ở thí trường quyén nữ đụng đất thứ cp đ thục hiện các dự án

đâutr 18

12 Ly luận về pháp Inat cho thuế đất để thục hiện các dwn đầu tr 19 1 21 Khú niệm pháp luật cho thuê dit đ thực hiện dự én đều bơ 19 122 Cơ sở hình thánh và quá tình phát tiển của pháp luật về cho thuê đất a

thục hién dự án đầu tr 2

1.23 Cơ cầu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất đ thực hiện các chr én

đâu tr 25

1.244 Tiêu chi đánh giá pháp luật về cho thu đất af thuc hiện các dự án dt 28 125 Các yêu tổ ảnh ining din việc xây dụng, thực hiện va hoàn thiện pháp luật

KET LUẬN CHƯƠNG 1,

CHƯƠNG 2:

THY TRẠNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHÓ HÀ NOT 48

21 Nội dung pháp lute cho thuế đất để thục hiện các dw án đầu tr 35

2.41 Cin cử cho thuê đất thre hiện các dự án đầu tơ 3

2.12 Các hành thức cho thuê dit gin với quyển ngiĩa vụ cơ bản của chủ đều bơ thuê dit đ thực hiện các dự án đâu tr 38 2.13, Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thục hiện dự én đầu te 4

2.1.4 Điều kiện cho thuê đất để thực hiên các đự án đầu tư 4

2.15 Thâm quyền va thôi hạn cho thuê dit đỂ thục hiện các đự án đầu hr 48 2.16 Ngiễa vụ ti chính của chỗ đều hr Lâu được Nhà nước cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu tư st 2.17 Tink t thủ tục cho thuê đất đã thục hiện các dự án đầu tr 2 2.18 Xử lý vi phan tiên quan đến hoạt động cho thuê đất để thục hiện các dự én

đâu tr 36

22 Thục tin tí hành pháp luật về cho thué đất để thực hiện các dw in đầu.

321 Khó quất thành ho trong thục tiễn thị hành pháp luật về cho thuê dat để

thục hiện các dự án đầu bơ tạ thành phổ Hà Nội ái 3.22 Một số han ch, bit cập trong thục ấn th hành pháp luật về cho thuê đất

sục hiện các dự án đầu hơi thành phổ Hà Nội và nguyên nhân, s“

KET LUẬN CHƯƠNG 2 4 CHVONG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC HIỆN PHÁP LUAT VE CHO THUÊ ĐẮT ĐÈ THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ, T6

3.1 Định hướng, gi pháp hoàn thiện pháp luậtvỀ cho thuê đất đ thục hiện

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp lu:"hiện các dy ân đầu te

KET LUẬN CHƯƠNG 3 KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU 1 Tinh cấp thấết của đề tài

Tổng thing Mỹ Frankin D Roosevelt nỗ ống với danh ngôn “Bat động sản không thé bi mất hay đảnh cấp hay mang di được Mua được một món bit động sản phủ hợp, được chi trả diy đã quân ly

giới” Ì Thật vay, bat động sản là mét loại tai sản hữu hình có giá trị vô cùng lớn,

thân lả món đầu tư an toàn nhất thé ‘bin âu và khá năng sinh lời cao, Trong đó, đất đủ — mốt oni bắt động sin chỗ yêu vie là nguồn gic cin moi tii sin vật chất cia cơn người, vừa là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia Đất dai không chỉ đơn thuần là nơi sinh ống, sẵn xuất cin cơn "người mê côn là nơi diễn ra các hoạt đồng giao lưu vấn hóa, trao đổi thông tin, tao nin nét vin hoa riêng bit của tùng quốc gia, ving miễn và tùng dân tốc

Xuit Phát từ đặc tính cơ bin dé, để dim báo hai hấc tiềm năng của đất đi quốc gia đầu ban hành ahingHiệu quả và tất én quỹ đất

đạo luật chất chế để quản ý việc chiếm hữu, sử dụng và nh doet đất đi Tại ViệtNem cũng vậy, tận cơ sở thể chế hỏa dung Idi, chính sich của Đăng trong công cuộc đổi mới và xiy đơng đất nước, xuyên suét quá tình ich sử bắt đâu từ những thấp niên 80 của thể kỹ trước, Quốc hội Việt Nam đã ban hành các đạo luật dit đi như Luật dit đu 1987, rối sưu đó là Luật dit đủ 1993, Luật Dit dei 2003 và Luật it dei 2013 để thống nhất quản ly dit di trên toàn quốc Theo đo, các hình thúc trao quyển sở ding đất từ Nhà nước — với hr cách đi điện chủ sở hữu toàn dân đổicó nhủ cầu sỡ dụng dit được ghi nhận là phn nội đụngcốt yÊu trong công tác quần lý nhà nước vé đất đi

VỀ cơ bản, trao quyển sỡ dụng dit được hiễu là việc Nhà nước giao dit, cho thuê đất hoặc công nhân quyén sử dụng đất cho các chủ thé có như cầu sử dụng vớ đất dai cho các chủ.

dit? Trong đó, một trong những hình thức trao quyền dave xem lá phd bién để Nha

tước phân bỗ nguồn lực đất dai cho các t8 chúc, cá nhân cỏ niu cầu nữ đụng đất nhằm mục tiéu phát tiễn kinh tế - xã hội la hoạt đông cho thuê đất Trên thục t, Hot động cho thuê dit đến ra đưới các bình thúc, mục dich sử dụng da dạng với nhiều chủ thể khác nhu Trong hoạt đông đầu chủ tơ kinh doanh, cho thuê đất a thục

apelin can xnhioghang 1p nhưng citePluy dd ca ngoiaưng 16, cơ co ng,250L

* Seen thin ida 17 Init Bi iin 200.

du chỉnh hoạt động cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tr có để thụ hút nhiều "nguồn lục đầu từ trong ngoài nước nhầm thúc đấy sự phát tiễn kink tổ xã hồi

Trong những năm vừa qua, Thủ đô Hà Nội di và dang tập trung phát huy các ấm lục từ đất đi để tiẫn khai xây dụng đồng bộ kết cầu he ting kỹ thuật đô tị iện dei; phát tiễn kình tổ - xã hội bén vững với va tr là trung tam chính bị, vẫn

Hóa, khoa học, công nghệ, geo thương và lành t lớn cũa cã me? ĐỂ dim bio

riễn khai các mục tiêu này, Hà Nội đã phê duyệt nhiễu dự án đầu từ trong các fin vực khác nhau gin với nhu câu sử dụng đất da dạng tạ tông địa bản cu thé Việc thục hiện pháp luật cho thuê đất đái với một số du án này tạ thành phổ Ha Nội đã đạt được nhiễu thành tu đáng i trén thục tổ Điều này cho thấy chỗ đính về cho thuê đất đỄ thục hiện các đự án đều hư heo quy dinh côn pháp luật đất dai đã cơ bản đáp ting tính khả thi và nhu cầu điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vue này,

Tuy nhiên, bên cạnh nhông kắt quả đã dat được, thục tấn thi hành pháp luật vi cho thuê đất đ thục hiện các dự án đầu tơ trên of nước nó chung và thành phổ Ha Nội nổi riêng còn bộc lô nhiễu hạn chế, bit cập và những vẫn đề mới phất sinh "Từ đổ đặt ra yêu cầu phi tấp tac hoàn thiện hơn nữa các quy đính này, Vi vậy, mặc dia thời gian qua đã có không ít công tình khoa học nghién cứu về pháp luật cho thuê dit di thực hién các dir án đâu hr, song đổ tài nay vẫn còn du địa đổ tấp tục "nghiên cứu Với những lý do cơ bản trên, tác gi để lựa chon đổ tà: “Pháp luất về cho thẻ đất để thực hiện các đụ án đẫu hr và thực tin the hiện tạ thành phổ Hà [Ni lâm luân văn thạc Z

2 Tinh hình nghiên emu đề tài

Pháp luật về cho thuê đất ndi chung và pháp luật về cho thuê đắt đã thục hiện các du án đều tư là một trong những chế định cơ bản côn pháp luật dit đa Đây là

'Ngyễn MED Đeng, Doug Heo phi nd cad tn ở Hí Nhi aps tuna bon dela be

arin cnt do hte toa 62777 pny 20/2001,

Tĩnh vục th hút my quan tim cũa nhiễu chuyên gia pháp lý ở nước ta Trong mistthời gian qua để có nhiều công trinh khoa học nghiên cứu trực tiép hoặc liên quan về vẫn dé này được công bổ mé tiêu biểu phải id din một sô cổng tỉnh cơ hỗ sau

Giáo trình, sich tham khảo

Pham Thị Hương Lan (Chỗ biên) (2018), Bình hiển Khoa học Luật Dat dex(rion 2013), NXB Lao động, Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyển (Chủ biên) C018), Php luật đất dai Tiệt Nam từ nấm 1945 đốn nay, NXB Chính trị Quốc gia — Se thất, Hà Nội Trần Quang Huy (Chỗ biên) (2017), Binh lin chế dik quấn lý nhà xước về đắt âm trong Luật Dat đu 2013, NXB Tư pháp, Ha Nội; Trường Dai học Luật Ha Nội 2016), Giáo trình Luật Đắt đai, NXB Công an nhân din, Hà Nội, Nguyễn Thi Nga (Chủ biên) C019), Hồi dip Luật Đắt den, NXB Tự pháp, Hà Nội, Nguyễn Đình Bảng (Chủ biên) (2014), MG hi quốn Is đắt đi liện đại ở một số xước và kinh nghiém cho Tiệt Nam, NXB Chính ti Quốc ga — Sự thật Ha Nội, Nguyễn Quang Tuyên (Chỗ biên) C014), Tim du về Ludt Đắt dx năm 2013, NXB Chính tị Quốc gia — Sự thất Hà Nội, Nguyễn Đình Béng (Chỗ biển) 2012), Quin lý đất âm ở Tiệt Nam (1945 - 2010), NXB Chính ti Quốc gia ~ Sự thật Hà Nội, “Trường Đai học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quấn lý nhà nước về đắt dat và hà 6, NXB Chính tị quốc gia, Hà Nồi

Trận án, hận vẫn:

Nguyễn Khánh Ly C016), Pháp ht về thu đắt ở Tiệt Nam hiện nay, Luận ‘vin tiễn d luật hoc, Học viên Khoa học X hội, Nguyễn Thi Mỹ Hằng (2020), Pháp Ide Tit Na về cho thn cho thé lại quyền s hang đất trong tt tường bắt động sản và thực tẫn thi hành, Luận văn thạc & luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội, Ngô Minh Đức 2020), Pháp luật về cho tnd đắt đỗ thực hiện các dhe án đẫu hư và thực in áp chong tai thành phổ Lang Som, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc & luật học, Trường Dei học Luật Hà Nội, Nguyễn Thi Van C019), Pháp lưết về giao đắt cho thuê đất để thực hiện đón đầu te và thực tiến tanh tạ tinh The Bình, Luận ăn thạc a luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội, Bùi Huyền Trang G019), Pháp Trật vd cho Hư đất để thực hiện các che án bet và thuc tấn tí hành, Luận vẫn thạc i luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thi Xuyên 2017), Pháp luật vd giao đắt cho tnd đắt và thực én ths hành tư tinh Tinh Phúc, Luận vấn thạc 8

uất hoc, Trường Dai học Luật Hà Nội, Nguyễn Thi Bich Ngọc (2017), Pháp hudtcho thu đất dds vớt doanh nghập và thực tiến th hành tử tĩnh Tĩnh Phúc, Luân vănthạc a luật học, Trường Đai học Luật Ha Nội

Bàiviết tạp ch

Liu Trân Phương Thảo C020), Pháp luật về cho thuê dit khu công nghiệp, Tap chỉ Nghề Luật, $6 12/2020; Hoàng Việt Trung (2017), Thục tin thi hành các quy định côa Luật Đất đủ năm 2013 về thà tin a dụng đất, iần cho thuê đất Tp chi Dân chỉ và Pháp Inde, số 32017, Nguyễn Thanh Huyền 2016), Pháp tuật vé 0, cho thuê rùng va đất rùng đãi với doanh ng?iệp nh doanh trong nh ve lâm"nghiệp — thục rang và giải pháp, Tp chi Nhà nước và Pháp luật, Số 42016; Đăng ‘Anh Quin C016), Bắt cập trong các quy định v căn cứ giao đất, cho thuê dit cũa Luật Đất dai năm 2013, Tap chỉ Nhà nước và Phúp uất Số 572016; Nguyễn Khánh

), Một số khỏ khần vướng mắc và

nhà nước và người sử dụng dit, Tạp chỉ Khoa học Kim sát Số 2/2015; Nguyễn Xuân Trong C014), Quy dinh mới vé giao dit, cho thuê đất chuyển mục ich sử đụng dit trong Luật Dit dei năm 2013 và các vấn bản hướng dẫn thí hành, Tap chỉ Luật học, $6 Đặc sen Luật Đất dxi năm 2013-2014, Nguyễn Quang Tuyển, Nguyễn Vinh Diện 2014), Những điểm mới của Luật đất đại năm 2013 về giao đất, cho thuê dit, chuyển mục dich sử dung dit, Tap chí Dân chỉ và Pháp luật Số 3/0014; Nguyễn Khánh Ly 2012), Chi đính nhà nước cho thuê đất theo luật dit đi nêm 2003, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số 7/2012; Nguyễn Xuân Đẳng (2011), Những vướng mắc trong công tác bản đâu giá quyền sở dụng đất dB giao đất có thụ tiin sở dạng đất hoặc cho thuê dit, Tạp chi Dân chit và Pháp lướt Số 10/2011; Nguyễn Thị Ngs (2005), Cai cách thủ tục hành chính v giao đất, cho thuê dit - Nội dung mới trong Luật đất dai năm 2003, Tạp chỉ Luật học, Số 2/2005; Nguyễt Quang Tuyển C001), Vé thẫm quyền giao dit, cho thuê đất và tha hỗi đắt rong Luật dit đá năm 1993, Tạp chí Luật he, số 1/2001; Nguyễn Quang Tuyển (2001), Luật Đất dai —Mét sổ bit cập về thim quyên giao đất, cho thuê đất và thu hi đất, Tap chi Nghiên cint lập pháp, $6 4/2001; V5 Tìm H anh (1996), Quyền và ngiĩa vụcủa tổ chúc trong nước được Nhà nước giao đất, cho thu dit để sử dụng Tap chỉLut hoe, $6 2/1996

nghị, đề xuất trong việc cho thuê

Các công tình trên đây đã giải quyết được met sổ vin dé lý luân và thục tấn Tiên quan din đồ tải của luân văn, có thể khái quất những nội đụng cơ bản nhờ sm:

Mét là, một số công tỉnh khoa học đã đơa ra những cơ sở lý luân cho việcxây đụng và hoàn thiện kh niệm cho thuê đất athe hiện các dự án đầu ty pháp cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tơ tổng kết va phân tích được lịch sử hình thin, cũng nhơ nợ phát iễn oie pháp luật về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đ thọc hiện các dự án đâu tưới reg

TH là một số công bình khoa học đã đưa ra những bình luận, đảnh giá, phân tích sâu về họ trang pháp luật về cho thuê đất dé thc hiện các dự án đầu tự chỉra những bạn chế, bất cập của pháp luật để từ đó đơn ra kiên nghị gop phần hoàn thiện phip lt vé cho thu đất để thục hiện các dự án đầu hợ

Ball trên cơ ở nghiên cửa thục tn thực hiện pháp luật vỀ cho thuê đất để thục hiễn các de án đầu tu một số công trình hon học đã phân ích, chỉ re đượcnhững thành hm và cả những hạn chế, bất cấp trong quả trình thục thi pháp luật nàyTrật

t một sổ dia phương Từ da, nit ra bai học, kính nghiện để cũng cổ nên ting lý Toận và dua ra các Liên nghị, gii phép ning cao hiệu qui thục hiện pháp uật vỀ cho "thuê đất nói chung và cho thuê đất để thục hiên các dur én đầu tư nói riêng,

Tuy nhiên nghiên cứu phân ích, đánh giá pháp luật vé cho thuê đất đ thực Hiện các der án đầu tự và việc áp dụng các quy nh nay tử thánh phố Hà Nội một cách có hệ thống toàn diện dit rong sự tham chiếu giữa Luật Dit đại và các vấn ‘ban pháp tuật có liên quan thì đường như vẫn còn thiêu một công tình như vay.

Trên cơ sỡ kế thi và phất tiễn những két quả nghiên cửu của các công hình hoa học liên quan din dé tải đã công bổ, tuân văn & sâu tìm hiểu về: “Pháp luổtvể cho thud đắt để thực hiện các đụ án đầu tev thực Hn the hiện tại thành phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiền cứu31 Muc dich nghiên cầu

Mục dich ngiên cửu của Luận văn là nhằm phân tích, hoàn thiện cơ sỡ lý fin, đồng thời đính gá đoợc thực trang pháp luật va thục tn thực hiện pháp luật vi cho thuê dit để thục hiện các đự án đầu tơ tử thành phổ Ha Nội; đẳng thời, chỉ xe được những bit cập, han chế có liên quan và nguyên nhấn Từ đó, để xuất giã

phip gép phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện phép luật vé thuê đất để thực hiện các dự án đâu tr

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

“ĐỂ đạt được mục đích nêu trên, tác giả đặtza các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau diy

“Thứ nhất, về mất ý luận, cén phântích, lam rõ được các vẫn đổ lý luận về dự fn đầu ny, cho thuê đất, cho thuê dit di thực hiện các dự án đầu hụ hợp đẳng cho thuê dit athe hiện các đự án đều tr Đẳng thôi, phân tích các vẫn đ lý luận cin php luật về cho thuê đất đ thực hiện các đự án đầu tơ bao gm: cơ sở hình thành, quá tình phat iển và luân gai khái niêm pháp luật vi cho thuê đất để thục hiện các dự án đều ta, phân tích cơ cầu điều chỉnh pháp iu; các yêu tổ ảnh hung dinviệc thực thi và tiêu chí đánh giá inh vục pháp luật về cho thuê đắt để thục hiện dự. án đầu tr

Thử ba, vi mất thục tẫn, cần nghiên cứu, phân tỉnh và đánh giá được nối dang quy định của pháp luật về cho thuê đất di tre hiện de án đầu tơ Đẳng thời, nim bit thông tin, đính giá đoợc thục tiẾn áp đụng về cho thuê dit để thục hiện dự

án đầu tư tại thành phổ Hà Nội

Thứ be, trên kết quả ngiên cứa lý luận và thục tifa cần đưa ra được Ảnh Hướng và giải pháp gop phần hoàn thiện phép luật về cho thu đất đ thực hiện dự fn đâu tơ và những giả pháp giúp ning cao hiệu qui thí hành pháp luật vé cho thuê đất đ thục hiện dự án đều he ti thánh pho Ha Nội nổi tiêng và cd nước nói chúng

4 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu4.1 Đối trợng nghiên cứu

Đôi trơng nghiễn cứu côn đổ tả tập trung vào các nổi dụng chủ yêu sau đầy:

- Hệ thống lý thuyết vé hoạt đồng cho thuê đất dé thục hiện dự án đều tơ- Các quan điểm, đường lỗi của Đăng vé xây đụng hoàn thiện pháp luật đất

dei trong đều kiện kinh tế th trường ở nước ta hiện nay,

- Các quy định của Luật đắt dei và các vẫn bin pháp uật có liên quan vé cho

thuê đất nổi chung và cho thuê đất để trục hiện dự án đu tư nói riêng,

- Thực tấn thi hành pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện dợ án đều tơ tử

thành phd Hà Nội

42 Phạm vi nghiên cứu

VỀ mắt nội đang trong khuôn khỗ của Luận văn thạc đ, tác giã gói han phạm vi nghiên cứu ð những nổi dụng cụ thể sa

Đi với phần lý luận tác giã nghiên cứu, phân tích, tổng hợp và đơn ra các «quan điểm lý luân vé đự án đầu hs, cho thud đất, cho thuê đất

đầu te hợp đồng cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu hạ php luật về cho thuê đất th hiện các du án đầu hơ cơ cầu điều chỉnh pháp luật, iêu chỉ đính giá và các yêu tổ ảnh hưởng đồn việc thục thi lính vục pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đâu tr

- Đắi với phi thụ trang pháp luật tác gã tip trung tịnh luận, đánh giá các

«gay định cơ bản nhất của pháp luật đắt đi hiện bành về cho thuê đất để thực hiện ure hiện các dự án,

các dự ấn đầu tr gỗn: Cin cũ hình thúc, các trường hợp và ch thể, đu kiên n quyển thời han, ngiĩa vụ tai chính, một số quyền và ng vụ cơ bản ci nhà đầu tr nữ đọng đất, bình tự thủ túc cho thuê đất đ thục hiện các dự án đầu tư xử

ý vi pham lin quan đến hoạt đông cho thuê đất để tư Hiện các dự án đầu hr

- Đối vớ phn thc Wah hành ác gã giới hạn phan vũ nghiên cửa ð hoi

đồng cho thuê đất adi với nhóm dự án đầu tự sử dụng vẫn tr nhân của các tổ

cá nhân (oại trừ nhóm dự án sử dụng vén dau tư công, dự án sử dụng vén nha nước. "ngoài đầu hư công, ce án PPP)

Ve mit hông gian tác gã nghiên cửu thục én thục hiện pháp luật "về cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tư trong pham vi địa bàn thành phổ Hà Nội.

Ve mặt thời gian các số liêu thông tin được sir dụng làm cơ sở phục ‘va nin cầu đánh giá thực tin thục hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện đự án

đầu tr tạ thành phô Ha Nội được tổng hop trong khoảng thoi gian từ năn 2010 -2021

5 Phuong pháp nghiên ci

3.1, Phương pháp Inf: Phương pháp luận nghiên cửu khoa học duy vậttiện chúng và duy vật lich sử của Chi nghĩa Mác - Lê Nin.

52 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp phân ích, phương pháp lich sở, phương pháp đổi chu, được sở dạng tei Chương | khi nghiên cứu nhống vẫn để lý luận của phép hut về cho thuê đất đ thọc hiên dự án đầu hy

Phương phép đánh giá phương pháp so sinh, phương pháp thống ki,ghương pháp ting hợp, được st dụng tei Chương 2 khi nghiên cứu thục trang php luật về cho thuê đất để thọc hién dự án đầu bơ và thục Ấn thục hiện tri thành, phd Hà Nội

- Phương pháp quy nap, phương pháp dia gi, được sỡ dụng tei Chương

3 khš nghién cứu giã pháp hoàn thién pháp luật và nâng cao hiệu qué thục thi phápluật về cho thuê đất đŠ thục hiện các dr án đầu tơ

6.¥ nghĩa lý luận và thực tin cia lận vẫn 61 Ý nghĩa lý luận

Luận vin đã hệ thing hỏa, bổ mạng và góp phần hoàn thiện, phát tiễn cơ sở ý lun của pháp luật cho thuê dit a thực tiận các dự án đầu tr ở nước tạ

62 Ý nghĩa thục tin

Luận vin đơn ra các đánh giá về thực trăng pháp luật về cho thuê dit đ thực Hiện các dự én đầu tụ thục tiến tiễn khai thục hiện tạ thành phố Hà Nội Đồng thời, đơa ra các kiến nghi nhẫn góp phần tấp tục hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất thu hiện các dự án đầu hơ và nâng cao hiễu quả áp dụng pháp luật tin thục t

7.Két chu của hận văn

Ngoài phin mỡ đâu, kắt luận, danh mục tà liêu tham khảo và phụ lục, Luậnvăn được cơ cầu gầm 03 chương

Chương 1: Nhiing vẫn dé lý luân về cho thuê dit và pháp luật về cho thuê đất af thục hiện các dự án đầu hr

Chương 2: Thục trang pháp luật cho thuê dit thu hiện các dự án đầu tr vã thục tin thí hành tạ thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiên pháp luật và giải pháp ning cao hiệu quả thực hiện pháp luật v cho thuê dit a thực hiện các dự án đầu he

NỘI DUNG

CHVONG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHÁP LUAT VE CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN DAU TƯ.

11 Ly hận về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu te LLL Khái niệm cho thuê én các dw an đầu te

Trước khi Hiền pháp năm 1980 ra di, trong hệ thắng phép luật Việt Nam,khá niệm "quyền sở dụng đất" chưa được sử dụng để chỉ nhống quyén năng cũa cá nhân, hộ gia dink, t8 chúc đối với đất đi mà là kh niệm "quyên sẽ hồu" được sở đong * Ngày 18/12/1980, tại kỳ hop thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hiến hip năm 1980 Một chế độ sở hữu đất đi duy nhất đã đợc hình thành ở nước tạ,đỏ là chế độ công hôn dưới dan ngiĩa "sỡ hữu toàn dân” Chế độ sỡ bu toàn dânđối với đất dai nay đã được tp tục gi nhấn, kế thin trong các quy dinh cia LuậtDit dxi 1987, Luật Dit đủ 193, Luật Dit đai 2003 và Luật Đất dei 2013 Trên cơ sở đó, Nhà nước — vớ tư cách là đi diện chủ sở hữu về đất đu thay mặt toàn din nhân bỗ quỹ đất cho các t8 chúc, cá nhân cụ thể để thục hiện việc kh thie và tao 1e ce giá t vật chất tinh thin từ đất đại

Ấn thục hiện pháp luật đất dai cho thiy, ba hành thức được Nhà nước áp dang chỗ yên phn bỗ quỹ dit cho các tổ chúc, cá nhân là giao đất và cho thuê đất Ring đổi với finh vực đầu tư kình doanh, bình thúc cho thuê dit để thục hiện các dy án đều tư được áp đụng phổ biển bai những tinh chất đặc thủ giúp tao điều é đất dei, cũng như tạo sự linh hot và mất thời hạn, mục dich sử dung đất va cơ chỗ tải chính cho nha đầu tr trong cq tình thục hiện các dự án đầu tơ

Vay đo gốc đồ ý luận khá niệm cho thuê đất đổ thục hiện các ân đẫu tư được hiểu như thé nào? Để định nghĩa thuật ngữ và phân tích được các đặc

của host động cho thuê đất dé thục hiện các dự án đầu tr thi trước hét cân phải lâm,18 được một sổ vẫn dé liên quan nhơ Thể nào là "cho thuê dit"? Thể nào là "dự án đầu tu"? Bin chất của hoạt động cho thuế đất

kiện thuận lợi cho Nhà nước trong công tác quản lý

hục hiện các dự án đầu tela gi?

Din lng Nhĩ, "CA da ir đ đã gu cú ht tà gi pap tổng cưỡng uốn wba Mộc it we đt

it ey es dng eb tet 2000 cong 2055031

Thứ nhất và ảnh ngấa “cho thuế đất”, hoạt động cho thuê

hải xc dink la một hình thúc cia giao dich cho thuê tài sản Theo Tử điễn luật học thi cho thuê tài sản a việc “chỉ sở hữu tài sản hoặc người chiẳm hita hợp pháp của chữ sở hữu được sue đồng tia chỉ sở hữu giao tài sân che bên thé sử cong trong thời han nhất ảnh: Bên thud chỉ được sử chong tài sân trong mốt thời hơn đã tha

thuận và ph trả hẳn th tài sản đố" Cũng giẳng như các ti sân khác, đất dai

trước hết

cũng dave coi là một loại hàng hóa cổ giá tỉ đ thôn mẫn nh cầu sở đụng côn cơn"người thông qua các giao dich và được lưu thông trần thị trường Tuy nhiên, & Việtdai tả sẵn đặc rệt thuộc sỡ hữu toàn din do nhà nước dai điện chỗ sốpháp luật chỉ cho pháp những tổ chức, cá nhân được quyển chiếm bu, sở dang dit chử không được quyén inh dost sổ hận pháp lý của mảnh đất đó Do Vy, đưới khía canh này thuật ngỡ cho thuê đất phi được hiểu đẳng thời là cho thuê quyên sử ding dit

Theo quy định tei Khoản 8, Điều 3, Luật Đắt đu 2013 thi hoạt động cho thuê quyền wi đụng dit được giả thich là ” vác Nhà mước quyết Ảnh tac quyển sử chong đắt cho đổi hương cổ nins câu sử chong đổ thông qua hợp đồng cho thi avd

ie" Theo hướng tiếp cân này, mỗi liên hệ rang buôc giữa bên cho thuê đất sứ mg

(tha nước) và bên thuê đất (các tỔ chức, cá nhân có nina cầu sỡ đụng dit) được thất lập rên cơ sở hợp đẳng cho thuê quyén sử dụng đất —1a một Losi hop đồng hit súc dic biệt, khác với những loại hop đồng thuê tải sin thông thường (tác giã sẽ tình bay các nội dung chỉ bất về hop đẳng cho thuê quyền nữ đụng dit trong Mục 1.1 3 của Luận via)

Ngoài ra cũng cin phải phân biét ing cho thuê đất hay cho thuế quyền sử dang đất được đã cập ở đây là một hình thức trao quyền nữ đụng đất từ Nhà nước cho các td chúc, cá nhân có nhu câu sử dụng đất

dit sơ cấp và có bin chất khác biệt so với host động cho thuê quyền sử dụng dit lẾn ra ở thị trường quyền sử đụng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất với nhau ở thị trường quyền cử dạng đất thi cấp (đều này sẽ được phân tích cụ thể tei Mục 1 1.4 ofa Luận vẫn)

“Vian bọc pH — Bồ Tơ (2006) Te đa har lọc, ND Tein bichon & NEB Tephip, Hà Nộ

13

Trên cơ sở đó, có th định ngiấn về “cho thuê dit” như sau: Cho thuế đất hay cho thuê quyễn cứ ng đắt ta Tiết Nam là việc Nhà nước ~với vai tỏ đại điện chi sở hina đốt với đắt ân quyết ảnh cho các tễ chức, cả nhân có vat cẩu sàng đắt ioe phip sit hog đắt trong một khoảng thời giơ nhất đình thông qua hợp đồng cho thud quần sử chug đắt Các t chức, cả nhân thuế

hin, Khi thắc, hướng hoa lợi, lợi tức phát anh trong quả trình sir chang đắc đồng thet ph nộp tién thuế đắt và thực Ian các nghĩa vụ tà chỉnh khác có liên quan theo quy đủ của pháp luật cho Nhà nước Tiét Nam.

Thứ ha, về den ngiần “ây áu đầu be”, hiên nay, trên mỗt góc đồ nghiên cau khác nhau, đều tổn tạ nhiêu định ngiấn về dày án đầu he Theo đó, thuật ngữ “đự án đều tạ" sổ thé được hiểu như sau

Xi tiên phoơng điên kinh tệ dục cn te được Inds La mét kế hoạch chí hắt i tién ki các hoạt đồng đẳu hư nhằm dat được các mục tiêu lanh domh đã để ra trong một lủoông thờt gian và với ngiễn lực nhất inh Nỗi cảnh khác đó là một

công cụ dé thực hiện các hoạt động đẫu ne của nhà dia he Š

Tiên góc đô kế hoạch hỏa: Die án đấu h là mốt cổng cụ thể hân kế hoạch: củi nds cũa mét công vide đầu he sân xuất nh doanh, phát min ko tễ xã hột là tiên để dé r các quất ảnh đầu ne vat trợ vốn Xét theo gốc đồ nàp, de án a er là một hoạt động nh té riéng bit nhỗ nhất trong công tác kễ hoạch hỏa nén lanh: 1 noi cling (một đơn vi sẵn xuất lo doanh cũng một thời lệ có thé thực hiện

nhiễu dee án)”

Trên góc độ pháp lý, thuật ngữ “che án” project) đừng để chỉ một ké hoach cht tết và thân trong do một chỉ thể lập ra dé thực hiện công việc nào đỗ trong hoảng thời gian nhất đnh nhằm đạt được kết quả mà chủ thể đồ mong mun

Trong mot Tĩnh vic của đồi séng lạnh tế

nhất là các de án trong nh vực đu hết

“Thuật ngữ "ủy en đầu hủ" cũng được ghi nhận và gii thích te Luật Đẫu te 2020, theo đó: “Dự ân đt tela tập hợp để vắt b6 vốn mg hợn hoặc dài han để xã hội đầu có các dự án, song hay gặp

‘VG Hi Sơn Bi Thể Vn Trần Thể Nn (1996), Quin DAB Nhà ếch Thang HÀ Nội 23

Tả Thể Si 201), Hội gu ann ng wh ng sack nâu hước ena Bn ah Bắc Găng, Tin i tin đểXa Thing Dulac Kel ic đc tr 16

ˆ Tuờcg Dubbo tt HA i01), Goin Lar Po GP Cổng nan đc, H Nội 41,42

tiến hành các hoạt đồng đầu te lanh doanh trên địa bàm cụ thé, trong khống thời

giơ xác dink’? Đẳng thờ, dự án đầu tơ cũng cĩ thể được các nhà đầu từ chuyển

hương như là một Loa ti sẵn đặc biết với các thưa thuận phúc tạp, cũng nh trình,thy th tục chất chế theo quy dinh của Luật Diu tơ và các vin bản phép luật cĩ liên

Tom lạ, dưới bit kỳ gĩc độ nghiên cứu náo, dự án đâu he đậu cĩ thể được coi là một dang kế hoạch thục hiện các cơng việc đều hava là sẵn phim, kết qua của qu tình host động đầu tơ cia nhà đầu tư Vi vây, cĩ thé định nghĩa “dn đâu tế”

Tà một kế hoạch min khen các hoạt đồng sử ng cht phí cũa nhà đầu ne được sắp xấp 16 chức một cách chất chỗ, cĩ lịch trình tờ gia và dha đẫm cụ thễ nhằm tao 1a, mổ rộng hoặc cả hỗn những cơ sở vất chắt ha tong lỹ ded dat được lợt ich xuhễt ảnh trong hương lợi D ân đầu he là tà sản của nhà đầu tự (bao gm cả tà sản hữu hình tài sản võ hình) hình thành trong hoạt động đầu he được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ theo guy Ảnh cũa pháp luật

Ai chủ sở hữu đỗi với đắt dai quyết định cho các nhà đầu tr cĩ nlm cần sit “ng đắt được pháp sử: dung đắt trong một khộng thời gian nhất định, ti từng, din bàn cụ thé đễ tru khai các kễ hoạch đầu tr phục vụ mục đích tạo ra, mỡ ng i những cơ sở vật chất, hạ ting kỹ thuật nhằm dat đnợc lợi ichnhất định trong trơng li.

TẺ bản chất và đặc diém, hoạt đơng cho thuê dit not chung và cho thuê dit để thục hiện các dự án đẫu tơ nổi rếng thực chit là mốt loại thi tục hành chính

trong cơng tác quân lý nhà nước về đất dai" Do vay, đỏ khơng đơn thuần chỉ là

vide thực hiện giao dich thuế và cho thuế gm các chủ đầu tư với Nhà nước mã cịn li hot đơng mang tính quyển lục cơng lim phát sinh quyén và nghĩa vụ nhà đầu tơ

“ain 4, Đền trệt Dineen.

"Sam Đề Tơ, Bia l9 Dae Đ 2013 uy cic tơng i cin

trong quá tỉnh sử đụng đất để tiển khơi dơ án Chính vi 18 đỏ, cho huê đất để thục Hiện các dự án đầu tơ có nhồng đặc dim cơ bản sau đây:

(i) TẺ chữ thỄ do tính chất đặc thù cit chế độ sở hiểu dit đa ð nước ta — đất dai thuộc sở hữu toàn din, ma toàn dân lại là một khái niém chính ti và theo Lyluận nhà nước & Pháp luật toàn din không phã là chỗ thể của một quan hệ pháp

uất nên quan hệ cho thuê đất af thục hiện các dự án đầu tư sẽ không thé thục

Hiện trục tiép ge toàn dân với nhà đầu hr mã bude phố thông qua chi thé rung gn dei điện chủ sở hôn là Nhà nước

(i) 78 dbs tượng của quan hệ thuê ~cho tô, in đ đỀ cập 6 trên khi phân tich về định ngjấa cho thuê dit, do dit đủ là một loại ải sẵn đặc biệt không thể cảnh đo, chuyễn giao nữ các tài sân thông thường mà các t8 chúc, cá nhân chỉ có qguyễn sử dng hoặc chuyển quyén sử dụng đất khi đã được Nhà nước trao quyển thông qua các cơ chỗ pháp lý xác din Do vậy, đổi ương của quan hệ cho thuê để thực hiên dự án đâu tr không phi là đất (vit) mà la quyên sử dụng đất (quyén tái sản)

(it) T phương thúc thục hiên hoạt động cho thuê dit cia Nhà nước được thục hiên thông qua các cơ quan nhà nước có thim quyền, bằng quyết dinh hành, chính với tên gọi là quyết dinh cho thuê đất Sau đó, nhà đầu nr mới ký hợp đồng thuê dit với cơ quan quân lý dit dei Điều này cũng đẳng thos lâm phát nh các qgyễn và ngiĩa vụ của nhà đầu tơ với hy cách là người sỡ dụng đất trong quá tình thục hiễn dự án đầu tư

1.1.2 Vai trẻ của hoạt động che thuế đất để thực

VỀ cơ bản, cho thuê dit đỂ thục hiện các dự án đầu tư là một trong những tiện pháp để đơn dit dei vio sử đụng hiệu quả rên thực tổ với quy mô, phạm vi ất, tinh thin không chỉ cho chủ đâu tr Nhà nước mã côn là người dân sinh sống tạ các địa bản 09 dự án đầu ty Ter đó, gop phin én dinh và phát iễn kánh té - xã hội bin ving Host đông cho thuê đất đ thục hiện các dự án đều hr còn tạo ra nguẫn ths lớn cho ngân sich Nhà nước, tao vẫn để tiển khai các dự án đâu h công nhằm xây đụng cả tạo, ning cấp hé thông cơ sở hạ tầng nh hệ thống đường gao thông, bệnh viên, tram xá, trường học,

các dự án đầu te

xông và khả năng đem lai các nguan lợi lớn về vật

`" Tường Đi học a A Nội 2016) Ga nk hại đi đi GB Cổng m Nhân đu, H Nội 53

hà trẻ, bệ thống thuỷ lợi, hi thống xử lý chất thải, hệ thẳng điện, công viên hoặc thay thé hệ thống cơ sở ha ting đã xuống cập, lạc hậu ở nhiều đa bản khác nhan Trường hợp các dự án đầu tư được chủ đầu tr tiễn khơi và hoàn thiện trên thục tẾ sẽ đồng nghĩa với việc cơ sử vật chất, ha ting kỹ thuật gin liên với dự án cũng được xây dạng tao nên ar đồng bé trong hệ thống ha ting của nén kinh tỉ nối riêng vàtạo nên dién mạo muới hon, hiện dai hơn cho dit nước nói chung Tử đó góp phin giảm thiểu các khoản chỉ từ ngân sách nhà nước cho du tr phát hiển hạ ting xã hội

Bên cạnh đó, Nhà nước cho các chủ đầu tr thuê đất ổã mỡ ra mốt kênh rất quan trong để phân phái quyền sỡ dụng đất cho người sử dụng đất thao đính hướng thi trường và mang bản chit hing hoá - tin tệ, Điều này thục chit 1a việc chuyển ich một loại hing hóa đặc biệt, rong đỏ Nhà nước them gia trục tiếp vio thitrường quyền sử dụng đất với tr cách à một bên chỗ thể (có đã) trong giao dich bắt đông sin, bên kia là các nhà đầu h có nh cé sử dụng đất tho quy định của phép luật ĐỂ có được quyền sử dang đất nhà đầu tr sẽ phả: đầm bio năng lực t chin để thực hiện các ch án đẫu tơ và thục hiện ngiễa vụ ti chính tương xứng với giá tì

quyền st dang dit được Nhà nước cho thu Đẳng thôi, host động cho thuê đất sẽ là co sở phát ánh các quyện thục hién giao dich đổi với quyền sỡ dụng đất tử sin gin Tiến với đất giữa nhà đầu tơ và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong giao dịch din

_ chuyển nhương, cho th, cho thuê lạ, thể chip, góp vén bằng quyển sở dung đất tài sân gin lin với dit, kh đồ điều kiện do pháp luật quy định Điều đó cho thấy, hoạt động cho thuê dit nói chung va chothud dit để thc hiện các chr án đâu hơ nói riêng đã tạo tién để cho việc hình thành, và phát tiễn én định thi trường quyện sỡ dụng dit ð nước ta

Ngoài ra việc thụ hiện tốt hoạt động cho thuê dit để thực hiện các dự án đầu ne trén cơ sở quy định của pháp luật còn dim bảo thục hiện hoa chỗ trương, chính sich, quan dim chỉ đạo cia Đăng rong fish vục đất đu Chẳng hạn aly, ti Nghị quyết số 19 — NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đăng khóa XI, đã chỉrõ các nhiệm vụ và yêu cầu "Đất đủ phải được phân bé hợp ly, sở đăng đúng mục đích, tit kiệm và có hiệu quả cao " “Thu hp các đổi tượngđược giao đất và mỡ rông đổi tương được thuê dit” Nghỉ quyét cũng nhẫn manh: sai thương mei nh quyên chuyển

“Quy dinh cụ thể điều liên 8 nhà đầu tư được giao đất, cho thuế dit thực hiện dự án phát tiễn kinh tế, xã hội, đẳng thời có chế tài đẳng bộ, cụ thể để xở lý nghiên, đất đm các truờng hop đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử đụng

lãng phí, không đúng mục dich, đầu cơ đất châm đơn đất vio cỡ ding.”

113 Khái gm, đặc điểm của hợp đồng cho thuê quyền sẽ dung đất && gn dy án đầu te

"Nhờ di tỉnh bay tei Mục L1 1 ở rên iki phân ích về đnh nghĩa “cho thuê đắt", hop đồng cho thuê quyển nữ đụng đất được để cập là mét loại hợp đồng hết a phãi được làn rõ khi nghiên cửu về pháp luật cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu từ Vay, dati góc độ khổ quá chúng, hợp đồng cho thuê quyễn sử dụng đất đoợc hiễu là gì? Đặc diém và ga tri pháp lý của hop đồng này như thể nào?

Thử nhất về định nghĩa, hợp đằng cho thuê quyển sử dạng dit hey hợp đồng cho thuê đất có thé được hidu là thôn thuận giữa Nhà nước và người sử dung đất vi việc cho phép sử dang đất trong một thời gian nhất inh Theo đó, Nhà nước — với tư cách là dai điện chủ sở hữu vé đất dai thông qua các cơ quan nhà nước có thim quyin xác lập, kỹ kết thôa thuận với người sử dụng đất tiên cơ sở tuân thể Hình thúc, nội dung quy định của pháp luật đất đi, Người thuê đất phải sử dụng đắt đăng mục đích ta én thud, trả est khi it thôi hạn thuê ma không được ga hen vi có diy đã các quyền và ngiĩa vụ của người sử đụng dit tuong ứng với tùng hình, thúc thuê đất theo quy định của pháp uật

Thử bơi, về đặc điễm cia hợp đồng cho thuê quan sử cng đất xuất phát tirvide đất đủ không chi là tr liệu sẵn xuất đặc biệt má côn la mốt loại ti sản gắnliên với chủ quyền quốc gia nôn những giao dich lên quan din đất đủ, trong đócó hợp đồng cho thuê quyén sử dụng dit cũng phải dim bảo tuén thủ theo nhữngqguy định pháp luật mang tính chất đặc thủ không thể như thuê nhõng loại tử sảnthông thuờng khác Do đỏ, hợp đẳng cho thuê quyin sir dụng dit có những đặc điểm cơ bản sau diy

8) TỶ căn cứ vóc lập, theo quy ảnh tei Điễm & Khotn 4, Điều 70, Ngh cánh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phũ về quy dint chi tất thí hành một số điều của Luật Dit đai và Mẫu sổ 03, 04 ban hành kảm theo Thông hư sổ sức đặc tiệt và la một khái niệm

30/2014/TT-BTNMT ngày 02 thing 6 năm 2014 của Bộ trường Bộ Tai nguyên và Mãi trường quy nh về hổ sơ giao dit, cho thuê đất, chuyển mục dich sử đụng đất

th hồi đất” tị việc cho thuê quyền sở dong đất cia Nhà nước không chỉ đơn thuận

li ky hop đồng thuê đất với người sở dụng đất ma để ký hop đẳng này thi trước đổ, Nhà ngớc sẽ phii thông qua các cơ quan nhà nước có tiquyển oie minh(UBND) đổ thi hiện ý chí cho pháp bên thuê được thuê đất bing văn bản hành: chính có tin gợi là quyét nh cho thuê đất

Trên cơ sở căn cử là quyết nh cho thuê đất của UBND, cơ quan tả "nguyên và mối trường cũng cấp sẽ tiên hành th tục ký hợp đồng cho thuê đất với tên thuê đất Trong mọi trường hop, viée kỷ hop đồng cho thuê dit sẽ chi được thục hiện khi đã có quyết Ảnh cho thu dit cia UBND có thẩm quyển Như vậy, vé bin chit, hop đẳng cho thuê dit cũng chỉ 1a mét vin bản mang danh ngiấa “hop đồng”, được hình thành dựa rên một quyết Ảnh hành chính — tức là mốt vẫn bảnphái sinh chữ không hoàn toan là vin bản meng tinh chất tự nguyên, bình ding căncứ hôn thuận ca các bên

(i) TẺ chủ th hợp đẳng cho thuê quyén rữ đụng dit đoợc xác lip giữa mốt bên la Nhà nước (hông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyés) và một bân là tổ chức, hồ gia đình, cá nhân có nhủ céu sở dạng đất Trong mỗi quan hệ này, Nhà tước đồng vai trò là bên cho thuê và thục hiện việc cho thuê dit với hr cách dai din chỗ sở hữu toàn din về đất đủ; nguời có nh cầu sở dụng đất đồng vai to là tiên thu và họ phải thể hiện được như câu sử dụng đất tỉ mới được Nhà nước xem xét cho thuê đất, Như viy, & một vài khía cạnh nhất Ảnh, dia vi pháp lý của các bin trong hop đồng cho thuê quyễn sử dụng đất có ny chénh lệch rổ rất hi một bên là ghép nhân nắm giữ thực thi quyền lục cổng và một bên là chỗ thé chứu sơ quản l, chỉ phố trực iếp ca pháp nhân đó

(it) VẺ hùnh thức và nội hơng hop đồng cho thuê quyền nữ dung dit được lập bing hình thức vin bản và nối dong theo mẫu số 04 kém theo Thông tr ban ảnh kèm theo Thông từ số 30/2014/TT-BTNMT, Nghiên cửa sâu nổi đụng cde hợp

ff dàng nhận ra rằng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hay hop đồng thuê dit giữa Nha nước và người sỡ dung đắt không hoàn toàn meng tinh đẳng nay, ta có thể

jn tia Banke SOT

chit din sự thương mai như các loại hợp đồng cho thuê tải sin thông thường Bồi Tế no thể hiện tất 16 quan hộ bit bình đẳng gita bin cho thuế và bên thuế Theo đồ, quyền và ng]ĩa vụ của người sử đụng đất nổi chung và nhà đầu tơ thuê dit nói riêng trong hop đồng được dẫn chiêu tới các quyền và nghĩa vụ đã được quy đính sin & trong Luật Dit dai, tức là đã được Nhà nước quy định

Gia thuê đất áp dụng trong hop đồng cho thuê quyin sử đụng đất cũng là giá dotheo ý chí cite Nhà nước.

các cơ quan nhà nước có thẫm quyên ban hành, thời hen sử đụng đất cũng được xác Goh theo khung quy dinh cite pháp luật Bân thuê đất không thể thôa thuận thém hay bót bất kỳ nộ: dung nào của hợp đồng này, Điều này là hoàn toàn khác bit sơ ‘vei nguyên tắc tư do, tự nguyên cam kết, théa thuận theo quy định của pháp luật

din ax” Do đó, có thé thấy ring hợp đẳng cho thuê quyển sở dạng dt ợ giữa Nhà

"nước và nguời sử đọng đất vé bin chất cũng là mốt dang quan hệ có tinh chất hành, chính và đường như đây tính chất dân my thương mai rất mờ nhất

Thử ba, về giá trị pháp lý, iậc ký kết hop đồng cho thuê quyền sử dung đắt

a đất dạng đất tiên thực tổ, đồng thời là tiên để để cơ quan quản lý nhà nước

dxi cấp Giấy chúng nhân quyén sở dụng đất quyền sở niu nhà ở và ải sẵn khá

gin liên với đất ho `“ Ngoài ra, hop đồng này còn là cơ sở pháp lý phát sinh quyền,

"nghĩa vụ côn nguời sử dụng dit theo quy nh của pháp luật đất đủ Từ đó, dim bio cho người sử dụng dit yên âm khai thác, sử dụng và đo tơ các nguẫn lục vio dit xi để tạo ta các giá t vật chất tinh thin phục vụ lợi ích chính đáng của người sử

hop đẳng cho thuế quyễn cỡ dạng đắt hờ đi nấu ở in, có thể Hiểu ring, quan hệnhất ánh rn cơ ở hợp đẳng này không thọ sợ tình đẳng gữa các bên chủ th vìia vi pháp lý Điẫu ny cing cho thy, mốt quan hộ giữa Nhà nước vá chủ iu hz ‘rong hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất af thực hiện dy án đâu tơ không hoàn toán mang tính din mx thương mei má cô là một dạng quan hệ có tính chất hành

"sn Đầu) eS gy a dongyindk ok úp đong

"Thum tio hoia3, Điều 10% Lit Để 2013 gay đa cip Gay cứng hận gyền sô đc quần ổnhi ð tài ânÖhúc gin làn với co tổ dục, cosởtân gio dng cứng dế

chính Trong đĩ, Nhà nước là bin nắm quyền chỉ phối, đồng thời, cũng la chủ thể trụ tấp bão hồ các quyền năng của chủ sỡ dụng đất khối my xăm pham của bên thửte

114, So sánh cho thuê đắt thị trường quyền sử dựng đất sơ cấp và cho thuê quyền sử dung đắt ở thị trường quyền sử dung đất thứ cấp để thục hiện các dự án đầu tw

Xétvé mặt lý luân, host động cho thuê dit 6 thị trường quyên sử dụng đất sơ cấp và cho thuê quyén sr dụng dit ð thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp đổ thục iện dự án đầu tư đều lá những căn cử pháp lý làm phát sinh quyén sử đụng dit cnnhà đầu tư Điều này cổ ngiĩa là thơng qua hoạt động cho thuê đất vkhộc cho thuê quyền sở dung dit này, nhà đầu tơ sổ cĩ quyén năng tiếp cân, khai thác và đâu tự các nguân lợc vào dit đứ đỒ thục hién các dự án nhằm mục dich dem Ini những loi ch nhất Ảnh cho bản thân vàhộc cho cơng đồng xã hội Tuy nhiên, trong việc thục hiện các dự án di hạ cho thuê dit tha trường quyền sử dụng dit sơ cấp cĩ một số đặc điểm khác biệt cơ bản sơ với cho thuê quyền sử dụng đất ở thi trường quyền nữ đụng đất thứ cấp, cu thể nh sae

Thứ nhất về bam chất cho thuê quyền sử dung đất ở thi trường quyền sử dạng đất thứ cấp là giao dich din sự thương mai thuẫn ty phát sinh giữa chủ sửdạng đất với nhà đầu tự cĩ nhủ cầu thuế dit dé thục hiện các dur án Các bên trong gto dich này hồn tồn bình đẳng về dia vi pháp lý và được tự do thơn thuận vé quyền ngiĩa vụ cơng như bay tơ ý chỉ kh them gia giao dich thuê đất Trong kiđổ như đã phân ch tại các Mue 1.1.1 và 1.1 3, đối với hoạt đơng cho thuê đất ở hị trường quyên sử dụng đất sơ cần, Nhà nước cho chủ đều tơ thuê đất đơn trên cơ số qguyễn dei dién chỗ sở hấu tồn din về đất đai và quyên hục cơng trong việc quân ý, cli phối hoạt động cho thuê đất nơn giao dich thuê dit a thực hiện các dự án đầu hr tiến Nhà nước và chi đầu tr khơng hồn tồn mang tính dân sự thương mai mã là st dang quan hệ cĩ tính chit hành chính.

Thứ ha, về chi thé, cho thuê đt ð th trường quyền sở dụng đất sơ cấp phát sinh giữa Nha với nguội sở dụng dit, Trong khi đĩ, cho thuê quyên sở dụng đất ở thí trường quyền sử dụng đất thứ cập phát anh giữa nhơng ngời sở dụng dt vớinhu Didu này cĩ ngiĩa là, nếu chủ sử dung đất hiện te: muỗn cho nhà đều ter

uới thuê dit cũa mình để thọc hiện các dự án đầu tự thi trước tiên ho phấi có quyển sử dung dit hop pháp Nhữ vậy, néu đất tong mốt tương quan về tỉnh tơ thời gen thi hoạt động Nhà nước cho thuê dit ở thi trường quyền sử dụng dit sơ cập sẽ có trước khi didn ra host đông cho thuê quyển sử dụng đất giữa các chủ thể & thị trường quyền sử dụng đất thi cấp

Thứ ba về căn cứ phátsinh quyều sĩ dang đất đôi với trường hop cho thuê dit ö th trường quyền nữ dụng đất sơ cấp, chủ đầu bơ được xác lip quyền sử đụng đắt trên cơ sỡ một quyết ảnh hành chính la quyét đính cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thim quyền Seu đó, chủ đầu hr mới ky hop đẳng thuê dit với cơ quan tả "nguyên và môi troờng, Đối với trường hợp nhà đầu h thuê quyển sở đụng đất côn ch s dụng dit 5th trường quyên sở dụng dit thứ cấp thi cơ sỡ pháp Lý để xác lập qguyễn sử dụng đất cho chủ đầu chính le hop đẳng thuê dit giõa bên cho thuê là chi sỡ đụng đất và bin thuê là chỗ đầu tơ der án Đồng thời, các bên liên quan sẽhi thục hiện thủ tue ding yy bién động tạ cơ quan nhà nước có thâm quyển

Thứ ne về nội dang cũa hop đồng cho thud quyên sit đụng đắt, đôi với trường hợp cho thuê đắt tí trường quyén sở dang đất sơ cp, quyin vàngấn vụcủa nguôi sử dụng đất nói chúng và nhà đều từ thuê đất nói riêng trong hợp đồngđược din chiễu tới các quyền và ngĩa vụ đã được quy định sẵn 6 trong Luật Datxi, tức là đã được Nhà ngớc quy dinh sin theo ý chi cia Nhà nước Giá thuê đất ápding ong hợp đông cho thuế quyền sé ủng dt cing là gá do các cơ quân hà

cũng được xác dink theo khunguy dinh của pháp lt Bén thuê dit không thé thôa thuận thêm hay bớt bắt ky nộiđăng nào của hợp ding niy Trong khí 46, đối với trường hợp nhà đầu tw thuê quyền sữ dụng đất của chủ sử đụng dit ð thị rường quyền sở dụng đất thứ cập, hợp đẳng cho thuê quyền rỡ dụng dit sẽ do cic bên bơ thôn thuận trên oo zỡ dim biođây đã các nội dang chủ yêu theo quy dinh của nhập luật và trong phạm vi quyềncủa chủ sử ding dit ma Nhà nước đã trao cho Các nội dang cơ bin của hợp đồngtước có thẩm quyền ben hành, thời hạn sử dụng,

nh giá thuê, thời hạn thuế, quyền và ngiĩa vụ của các bên sổ do các bên ty đăm hân thương lượng

12 Lý hận về pháp Iuat cho thuê đất để thục

1.21 Khái niệm pháp hật cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tw m các dy in đầu tr

Bên canh khói niệm cho thuế đất đ thực hiện các de án đầu tơ như đã phân tích tei Mục L1 1 ở tên, đỂ Ảnh nghĩa và phân tích các đặc đẫm cit pháp luật vé cho thuê đất a thọc hiện các dự án đầu tr hi cân hố làm rõ thâm một số vẫn đ lý luận có liên quan như Th nào là "pháp luật"? Bản chit, đi tượng và phạm vi đu chin của pháp uật về cho thuê đất đ thực hiện các dự án đu tri ø?

Thứ nhất về anh nghĩa “pháp Mật”, theo quan đẫm của trường phái pháp Tuật thực định, pháp luật là những quy tắc do nhà nước ban hành và dim bảo thực iện để đu chỉnh các quan hệ xã hội nhầm thất lập tật t xã hột Đó là những quy pham cu thể, hién hin xác dink thể hiện rõ răng chúng được ban hành để đều

chỉnh các quan hệ xã hội trong một phạm vi không gian xác định l5

Việt Nam hiện nay, trong giáo tình cia các cơ sở đảo ta luật học cũng như trong sich báo pháp ý tén tai nhiêu định nghĩa về pháp luật, tuy nhiên có thé nối, các dink ngiĩa đó cơ bản chỉ khác nhau về câu chữ Với tơ cách là mới loại quy. tắc ứng xi của cơn người, một loại chuẩn mục xã hội, pháp luật cô những điển Xhác biệt cơ bản so với các loại chuỗn mục xã hồi khác nhur dao đức, phong tục tập quán Vì vậy cô thể hiểu Pháp luật là hệ thống ng tắc xữ ar chung do nhà nước it ra hoặc thừm nhận và báo đâm thục hiện đễ điều chính các quan hệ xã hội theo

mue dich đình hưởng của nhà nước 6

Thứ ha, về bả chất, đối trong và phạm vỉ điều chink, pháp luật về cho thuê đất để thục hiện dán đầu tơ thục chit à một là mốt bộ phận của pháp luật đất dai (hay là một ché định của ngành tuật đất dai) ĐỂ hiểu rõ hon, ngành luật đất đại có thể được định nga là "tổng hợp các quy phan pháp luật mà Nhà nước ban "hành nhằm thất lập quan hệ đắt can rên cơ sở chỗ đổ sở hữu toàn dân về đắt đu và aut báo hộ độn đã cũa Nhà nước đối với các quyễn của người sử cong đt tạo

thành một ngành luật quan trong trong hệ thống pháp luật cũa Nhà nước tỉ" ” Bàn

canh đó, trên cơ sở xem xét, đánh giá một cách tổng quát các quy đính có liên quan, có thể thấy ring đổ tương và phạm vi đều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất dé

` Nà gip kệ Vi Php (200) Nhẹ mốt are, Jun — Condes NHB Vin Bi Thing HÀ Nội 30ˆ2 To»ng Đạ Đọc Lệ Hi Nội 2016, Giá ak Bam hg hae vả php bạ 1B Thú, Hệ Nộ

ˆ Tường Đi học rệt H Nội 016) ho in hạ đc NEB Công Niên din H Nội tr

thục hiện các dự án diu trlé các quan hộ xã hột phát sinh giữa Nhà nước, chủ đâu furtrong hoạt đông cho thuê quyén sỡ dụng đắt để tiển kai các dr án đu tư

Như vậy, từ các dinh ngiĩa liên quan, nội dung phân tích về bản chất đối tương và phạm vi điều chỉnh oie pháp luật về cho thuê dit để thực hiện các đự én đầu tr như đã nêu ð rên, có thể dun re dinh ngiĩa pháp luật về cho thuê đất đổ thực

Hiện các đự án đầu tự như sau: Pháp Mộ

đầu te là hệ thống các quy phạm pháp Init tiuộc ngành ật đắt dai, điền chỉnh (quam hệ xã hội phát sinh giữa Nhà mớc và chủ din tr trong quá trnh cho thuê.

i me đích tạo ra, mỡ

ông l những cơ sở vật chất, hating kỹ thuật nhầm đạt được những

lov ich nhất định cho chit dn tr, Nhà ước vàxã lội trong trong lợi.

Tiên cơ sở định nga niy, có thể rút ra mốt số đặc đểm cơ bản cũa pháp luật về cho thuê đất đŠ thục hiện các dr án đầu tu cụ hỄ nhờ sats

“Thứ nhất, phép luật vỀ cho thuê đất để thực hiện các dự án đu tự chịu mơ ảnh hưông và chi phải bối chế đô sở hữu toàn dân về đất đa, đu nay được minhchứng ở ha khía cạnh seu đậy

(8) Một là, Nhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu toàn din

dei và là chủ thể thắng nhất quân lý đất đi trên phạm vi toàn quốc, nên Nhà nước có quyên phân bổ đất di cho các mục iêu phát biển kinh tổ xã hội Trin cơ sỡ da, Nha nước có quyển cho các chủ đầu tư thuế quyén sử dụng đất dé thục hiện dự án đầu tư trong mét khoảng thời gian nhất định Vi vây, pháp luật vé cho thuê đất để thục hiện các dự én di tr quy ảnh thẩm quyén của mỗt cơ quan nhà nước có liên ốt với đất

quan trong việc ben hành quyết định cho thuê đất và ký hop đồng cho thuê quyền sử dang đất cho chủ đầu tơ đối với từng đự an cụ thé

(i) Hai là, cũng chính với va trỏ là đi điện chủ sỡ hiểu day nhất đổi vớ đắt dei, nén để hạn chế tối đa sự lam quyền, độc quyền, tủy tiện của các cơ quan nhà tước có thẩm quyén trong host đồng cho thuê dit để thục hiện các dự án đầu tr Đảng thoi, thể hiện vei trò Nhà nước là "đại điện" cũa toàn thể nhân dn thi pháp uất vi cho thuê dit đ thục hiện các dự án đầu tư hãi quy định rõ và chất chế vé căn cử, điều liên, các trường hợp, chủ thé, tình tự thủ tue và cơ chế thanh tra,

icf tra xử lý hinh vi vũ pham pháp luật đất dai vỀ hoạt đồng cho thué đất để thục iện các dự án đầu tơ

“Thứ hai, pháp luật vé cho thuê dit 4 thục hiện các dự án đầu tơ là mảng php luật thuộc lãnh vue quân ý hành chính nhà nước Chỗ thé trong quan hệ pháp

luật cho thuê đất di thực hiện các dự án đầu hela Nhà nước và chủ đầu tơ Nh đã để cập ð trên tại Mục 1.12 về hop đồng cho thuê quyền sử dụng đất các bin chủ thể trong quan hé cho thuê dit này có đị vị pháp lý không cân bằng nhau Quan hệ php luật cho thuê đất đổ thực hiện các dvr án đầu tơ được phát nh thông qua các

quyết ảnh hành chính được ben hành bi các cơ quan nhà nước có thém quyển theo trình tụ thủ tue hành chính chất chế Tuy nhiên, không giống nh các quan hệ hành, chính thông thuờng khác, quan hộ về cho thuê dit để thực hiện các đự án đâu hr cũng mang tinh chất của mốt quan hệ dân sự- thương mua béi cơ ché xác lập quyền, "nghĩa vụ thông qua việc ký kết hop đồng thuê đất giữa cơ quan tài nguyên & môi trường với chủ đầu tư uy ring đều này khả mở nhạt nh đã phân tính ở trả), Dovay, trên một vai khía canh nhất định, phương pháp hành chính áp dung trongtrường hop này cing có phân mém déo hơn.

1.22 Cơ sở hình thành và quá trình phát trin của pháp hật về cho thuế đất để thục hiện dw án đầu tr

Việt Nem là một trong số ít các quốc ga trên thể giới có mô hình sở hữu

don nhất đội với dit đa” - ức chỉ thờa nhận dạy nhất một hình thức sở hiếu đất dai

trong hệ thông php luật, dota sở hữu toàn dân do Nhà nước đạ diện chỗ sở hiếu và

thing nhất quản ly Điễu này có nghĩa ring, các cá nhân tổ chức sẽ không có

quyền ở hữu dit đi tei Việt Nam, Tuy nhiên, trên thục tẺ, Nhà nước không trực iấp chiém hữu, sử dạng đất mã các cá nhân, t8 chúc mới chính 1a chủ thé đơa đất xi vào khai thác, sử đụng nhẫn tạo ra của cdi, vật chất, ii phóng nguồn lực phát triễn Hình tỉ zã hội từ đất đủ Do vay, Nhà nước — với tư cách là dai điện chỗ sỡ Hữu vé dit dai đã rao một phin quyễn năng của chủ sở hồu cho các tổ chức, cá nhân có nụ cầu sử đụng đất đ chiếm hữu, sử đụng dit ti những v tí xác din VỆ "um Vie Võ, Ngyễn Hing Thùy Teng 20D) "he nổ at sở Mt đi đ và xăng vất pap ra đi

1s Hệ Năm! lượcIbegntrubaiàthợc tưugracsne spam at due sang vee up dt‘roitavs 6241 ny cong 3450031.

ila, Einpipnie 2003,

co bin, việc chuyển dich quyển năng giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân có liên quan đã làm hình thành mốt quan hệ xã hộ trong việc quản lý, sử dụng đất đại Từ đổ, đặt ra sơ cân thiết phải ben hành các quy inh của pháp luật để điều chỉnh và đầm bio thục hiện vẫn để này

Xuất phát từ nhu câu đó, hoạt động trao quyên sử dụng đất đã lân đầu tiên được ghi nhận tự Luật Dit dai năm 1987 và được xác dinh là hành thúc giao đất đỀ

sử đăng én định, lâu đã hoặc có thấi hạn hoặc tan thời 9 Trong Luật Đất đa 1987,

nhà làm luật chon đưa ra định ngấa rõ răng về thuật ng giao dit và một số thuật &t con sat sơ sài, ngữ khác có liên quan Đẳng thờ, các quy định về thủ tục giao

han chế, mang ning tinh chất quan liêu, Dao cấp; quyển của các 18 chức, cá nhân được Nhà nước giao dit cũng bi hen chế, trường hop tỔ chúc, cá nhân không còn shu cầu st dung đất th sẽ bị thụ hét và không được pháp chuyển nhương quyên sở dang đất cho người khác, Tuy nhiên, xét trong bối cảnh lịch sử lúc bây ga, Luật nay công đã có những dm in bộ và phù hợp nhất Ảnh, đặc iệt là việc ghi nhận

hot động trao quyền sử đụng đất theo hình thúc giao đất đ tao cơ sở pháp lý cho các cơ quan nhà nước có thim quyển căn cứ và thục hiện việc giao dit cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất trên thực te

Din khi Luật Dét đủ 1993 được ben hành và có hiệu lục, tiên tính thân đổi xuới, cõi cíh toàn diện của Hiễn pháp năm 1992, một phương thie rao quyển sở dạng dit thứ bai cho người có nu cầu sử đụng đất là thuê đất đ đợc ra đời và ghi nhân trong các quy định của pháp luật dit đủ Vé cơ bản, những quy định mới cin

Luật Đất đi 1993 về cho thuê dit di tạo thim cơ chỗ sử dụng đất nh hoạt, thông thoảng hơn cho người sử dụng dit; thể hiện quan điển, đường lỗi đồng đến côn Đăng va Nhà nước trong việc năng cao hiệu quả quản lý, sở dụng dit đa trên thục tẾ thúc diy thu hút đầu tr rong nước và nước ngoài đ tập trung nguễn lục phát triễn kinh tổ - xã hồi Đẳng thời, cũng tao tién dé cho mr hành thành và phát triển của hệ thống pháp luật v cho thuê đất trong giai đoạn smu này, Bén cạnh những mất tich cục đã đạt được, su quá tình nhiễu năm tổ chức tiễn ka, Luật Đất đa 1993 và những vin bin ining dẫn thi hành cũng đ bộc 16 nhiêu hạn chế, bất cập Trong đó có những bất cập cũa chế dinh vé cho thuê đất do nhiễu quy đính còn quá chung

chung chưa dip ing được tính dự liệu và khả năng đều chỉnh các vẫn đề phát nhtên thực tế

ĐỂ giã quyết thực trang trần, Luật sin đổ, bổ sung một sổ điều cũa Luật đất đủ năm 1998 và năm 2001 đã đoợc ra đội Theo đó, các đạo luật sa đổ, bỗ sung đã có nhõng quy ảnh rõ ring hơn về các trường hop, đối tượng được Nhà nước chothuê đất các hình thúc thuê đất (rã tién thuê đất hing năm, tr trước tin thuê đất cho nhiễu năm, trả én thué đất cho cé thời gian thud), công như quyén và ngiễa vụ co bản ca người sử dụng đất theo tồng hình thức thuê dit cụ thi, Điễu này đã tạo thêm cơ sở pháp ý giải quyét nhiễu inh huồng vướng mắc trên thục té vã góp phinkhắc phục một số han chi, bất cập của Luật Đất đ 1993 về cho thuê ait

Qua gin 10 năm thục hiện Luật Dat đại năm 1993 va các vẫn bản pháp luật 3 ming hướng din th hành, công tác quần Lý đất đ của nước ta cơ bản đã dat được những bước tin đáng ghi nhận Tuy vậy, từ Đai hội Đăng lân thử VIE (nim 2001), dit nước chuyển seng mét gia doen phát hiển mới, gai đoạn diy

mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nude”! Do đó, đồi hồi các văn

‘bin pháp luật liên quan, trong đồ có Luật Đất đi phãi được bổ ming, sửa ai cho nhủ hợp với inh hình mới

Luật Dat dei năm 2003 ra đôi thay thé Luật Đất dai năm 1993 và Luật rửa đối bỗ mang một sổ điều của Luật Dit dei nim 1998; Luật sta đổi bỗ sung một số diéu của Luật Đất dai năm 2001 Luật này đã Hp tue mỡ réng pham vĩ đều chính và bổ ming nhiều quy dinh cụ thể hơn về cho thuê quyén sử đụng đất nói chung và cho thuê đất a8 thục hiện các dự án đầu từ nói riêng, Bên cạnh các quy định chung vi cho thuê đất như giã thích thuật ngữ, cần cức các trường hợp, chủ thể đoợc Nhà tước cho thuê đất thẫm quyén, tỉnh ty thủ tuc cho thuê dit và quyén, nghĩa vụ cia "người sử dụng dit theo tùng hình thúc thuê dit, Luật Đất dei 2003 con quy dish một số vẫn đề mới liên quan trực tiếp đến hoạt đông cho thuê đất để thục hiện các dây én đầu bơ nh quy định các hình thức và trường hop cho thuê đất đổi với tổ chức kinh tô, người Việt Nam định cư ð nước ngoài tổ chức, cá nhẫn nước ngoài thuê đất thực hiện dir án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tring ‘BB Nex 2005) Độ muh cự ney Hóc hin ấn lu tre thọ Ihimderkb-tv-nulonhymieb:

cengngượp bọt hờn âu bơi dư onc423891/ cipngiy 24/231.

thuỷ sản lim muối, lâm mất bằng xây dụng cơ sở sin xuất, kinh doanh; xây đụng công bình công công có mục đích kinh doanh; xây đụng kết câu ha ting để chuyễn nhượng hoặc cho thud, ; quy nh về các thời hạn sở đụng đất, các trường hợp thụ Hồi đất của dự án đều ty một số quyền và nghĩa vụ cia nhà đầu tư sở dụng đất thuê trong quá tình thục hiện đự án,

Tiên cơ số kế thừa và phát tiễn các quy dinh của Luật Đất đi 2003, Luật Đất dai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 đã có những điểm mới tiễn bộ đỄ cập nhật, hoàn thiên phép luật đất đủ nhằm đáp vảng nim cầu didu chỉnh pháp luật rong gi đoạn phát tiễn mới của đất nước, rong đồ có nhóm quy định vé cho thuê dit ath hiện các dự án đều hư

TNhư vậy, suyên suit quá tình lịch af từ những ngày đều tên dit nên ting ghép lý bồi Luật Đất dei 1993 và sau đó được hoàn thiện bài Luật Đất dai 2003 Luật Đất dai 2013, pháp luật

để tine hiện các dự án đâu tr nói riêng đã được hình thành, tip tue phát iển và trở thành một trong những nội dụng quan trong của hộ thắng phép luật đất dei Tử đó, 6p phần to đụng cơ sở pháp ý cho các cơ quan nhà nước có thẫm quyển và nhà đầu tự thục hin hoạt đông cho thuê đất dé thục hiện các der dn đều tử nim mục sifu phát tiễn nh tỉ xã hội

123 Cơ cầu pháp hật điều chỉnh hoạt d các dự án đầu tw

Cơ cầu pháp luật đều chỉnh hoạt đông cho thuê đất để thục hiện các dự én đầu tr gm ha bộ phân chủ yêu, cụ thé la

“Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp lật về nội dung, nhóm này bao gầm cho thuê đất nói chứng và ghép uật về cho thuê

cho thuê đất để thực hiện

các quy đính cơ bin smu

= Các guy din về căn cứ: đẫu én và các trường hợp, chỉ thé được cho

thuê đất đễ thực Muôn các chr án đầu ne các quy dint vé căn cứ cho thuê đặt lànhững quy định có vai tro quan trọng, mang tinh định hướng chỗ đạo cho việc xây dong hệ thống cũng niur áp dung các quy định của pháp lut vé cho thuê đất để ốt tiên trình lập pháp, các quy định về căn cứ cho thuê đất này ngày cảng được hoàn thiên để ph hợp hơn với điều liên kinh tế xã hội cia đất nước trên cơ sở kê thửa hư tưởng pháp lý trong hệ thing văn bin thục hiện các đự án đầu tư Trong

phip luật ban bánh trước đó, Ngoài ra, đi với nhóm quy Ảnh về điều liên và các trường hợp, chi thé được cho thuê đất để thre hiện các đự án đều h đây không chỉ li những quy ảnh riêng lễ ma la mốt nhóm các quy định chit chế, được ghi nhậntrong nhiều vin bản quy phạm pháp luật có liên quan với nhau Bản chất của nhóm quy định này nhâm mục dich rã lai cho câu hồi: Ai được cho thuê dit để thục hiện các dr én đầu ta? Trong những trường hop, hoàn cảnh nào? Ho phải đạp ng những c&ấu liên g để được cho thuê dit? Đôi với mỗi trường hợp cụ th, pháp luật zể đưa

xa những điều kiên pháp ly nhất định, yêu cu chủ đầu te phấ đáp ứng và thục hiện Nếu chủ đầu từ thuộc các trường hop được cho thuê dit, đồng thời dim bảo thục Tiện các đều liên cần và đã cũa pháp luật thi sẽ được xem xét cho thuê đất đỂ thục Hiện các dự án đầu tơ

= Các any inh về thm quyển và thời ham cho thad đất: quy ảnh về thấm,

quyên và thời hen cho thuê đất à một trong những quy nh cơ bản nhằm xác nh vẫn dé pháp lý: Ai là người có thim quyên cho phép nhà đầu tr thuê đất đổ thục Hiện các đự án đầu tu? Thôi hạn sử đụng đất để thục hiện dự án cũa chủ đầu tơ là

ao lâu? Kha hết thời han sỡ đụng đất, ti sẵn của nhà đầu tự được xử lý như thé nào? Các quy định về thim quyển giúp xác đính rõ quyền han và trich nhiệm cũa từng cơ quan nhà nước, cá nhân có thậm quyền đổi với công tác quản lý nhà nước vi dat đu trong fin vue cho thuê đất đ thực hiện các dự án đầu tư Từ đó, hạn chế a chống chéo vé chúc ning nhiệm vụ quin lý nhà nước giữa các cơ quan hứccá nhân có thẳm quyển, đẳng thời răng buộc trich nhiệm pháp ý đối với người thi hhanh công vụ Các quy định về thời hạn sở dụng đất đã thục hiện dự án đều tr úp co quan nhà nước có thẳm quyển xác dinh khoing thời gian cho nhà đầu tơ thuê dit trên cơ số xem xét đảnh giá nhủ cầu rỡ dang đất thể hiện trong dự án đều tr Thời han cho thuê dit cũng đồng thời là cần cử để cho chủ đều tơ hoạch nh cl

va triển khai các hoạt đông đều tư vận hành dự án tên thực tổ để thu hồi vốn, tim ifm các li ích phát ảnh.

- Các uy dinh về lnh thức cho thuê đất quyển nga vụ của chủ đầu nev

"giữa vụ tài chính ph thục hiện đổi với Nhà nước li được cho thuê đất Các quy cảnh về hình thức cho thuê dit là cơ sở để xác đính các quyền và nghia vu cia chủ đầu tr rong tùng trường hợp cụ thể Đối với tùng hình thức thuê dit, các quy nh én lược

VỀ quyền và nghấa vụ sẽ giúp xác định phạm vi các host động mẻ chủ đầu từ đượcphép triển khai, những ngiấa vụ chủ đầu tư buộc phai thục hiện với Nhà nước và xãhôi Nỗi dung này cũng là cơ sở bảo dim lợi ích chính đăng của chủ đầu tư trongtrường hợp bị chủ thể khác xâm pham Bên cạnh đó, các nội dụng liên quan dinnghĩa vụ tài chính của chủ đều tu, đặc biệt là vin để nộp tiên thuê đất khí được Nhàtrước cho thuê đất có vai trò đêm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt đồng cho thuê đất Từ những nguồn th này, Nhà nước sẽ phân bổ cho các mục tiêu chung phát tiễn kink - xã hội côn đắt mage và cating địa phương củ thể

“Thứ hai, nhóm các quy phạm về hình tháo, nhóm ny bao gém các ay nid hình ne hit hc vé cho thé đắt đễ thực hiện các đ án đu hevà xử: lý hành vi vi pham phát sinh rong hoạt động cho thud đắt để the hận các de án đẫu h VỀ cơ bản, nhóm các quy định này nhắm trả lời cho vẫn đề: Các công việc cân thực iện đ chủ đâu tơ được Nhà nước cho thuế đất là gi? Hé sơ cần chuân bi bao gồmnhững gì? Nộp tại cơ quan nào? Thời han giải quyết thủ tue cho thuê dit cite nhà đầu tr là bao lâu? Kết quả ma chit đều tr nhân được smu ki thực hiện các thủ tuc ảnh chính có liên quan là gi? Trường hop phát sinh hành vi vi phạm pháp luật trong host động cho thuê dit athe hiện các dự án đều bơ thi xở lý nhờ thể nào? Tháp luật đất dai nói chung và cho thuê đất athe hiện các dự én đều tư nói rễng đã có những quy định khá cu thé, chất chế để hướng dẫn chủ đâu tư thục hiện các thủ tục cần tiết, các bước tiến hành chuẫn bị hồ sơ nộp hồ sơ nhân kết quả trong các vin bản đười luật Đồng thời, ở các thành phổ lớn như Hà Nồi, Da Nẵng thành phd Hỗ Chỉ Minh và một số tinh thành khác trên cả made đã có những bước cụ thể hóa quy dinh của luật, vin bin dưới luật ân các cổng thông tin dién tử cũa cơ quan hink chính nhà nước có thim quyền để hướng dẫn chủ đầu từ tấn hành các thủ tue mét cách d đăng, nhanh chóng và hiệu quả Voi chính sich cdi cách thi tục hành chính ofa Đăng và Nhà nước ta như hiện nay, các quy định về trình bự thi tục cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu te dang dẫn được tốt giản hỏa nhằm thúc diy, khuyến khích đầu tr phát biển lánh tế - xã hồi, đáp ứng tốt nhất nh cầu, "nguyễn vọng của những nhà đều tr trong và ngoài nước trong quá tình thục hiện

dây án đầu tr tạ Việt Nam Bén canh đổ, các quy định về ch tả, tình tự thả tục sử ý các hành vi v phạm pháp luật trong hoạt động cho thuê đất đ thực hiện các dơ

án đâu tơ công đã và đang din được hoàn thiện nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc phat hiện ngăn chân và phòng ngừa hành vi vỉ phạm phát sink rên thực té

1:24 Tiêu chí đánh giá pháp lật về cho thuê đắt để thục hiện các dự ân diute

Hoin thiện pháp luật là một trong những nhiễm vụ quan trong hàng đềuchong Nhà nước pháp quyẫn xa bội chỉ ngấn phục vụ hội nhập

cuc tf gin kết chặt chế giữa sập chong pháp luật và tễ chức th hành pháp luật”?

ĐỂ có cơ sở đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật ni chung và pháp luật về cho thuê dit để thực hiện các dự én đều tư nói riêng, cần phi xem xét và dh vio các tifu chỉ được sắc định vi mất ly luân, đ từ đó iên hi, đối chiễu với tính chất đặc điểm cia méi quan hệ pháp luật tong tùng thời kỷ nhất định; đẳng thời, đơn ra những ý tiễn phân tích, kết luân đ làm rổ nhồng ưu đm, hạn chế, vướng mắc cia hệ thông pháp luật Dưới gốc đổ lý luận nhà nước và pháp luật có nhiều tiêu chỉ đánh giá một hệ thống pháp luật trong do có các tiêu chí cơ bên là: “Tinh foc ciộn tinh thống nhất tinh đồng bé, tinh phù họp, khã thị ngôn ngữ; kỹ tuật xây chong

pháp luật và tình hiệu quả cia hệ thắng pháp luật ® Trân cơ sỡ độ ta có thi cụ thé

hón một số tiêu chi đỗ đảnh giá pháp luật về cho thuê dit thre hiện các đự án đầu then set:

Thứ nhất pháp luật về cho thuê đất đễ thực hiện các ce án dase phat don báo th toàn điện phù hợp và khã th

Tính toàn điện là một trong những iêu chí quan trong thể hiện mức độ hoàn thiên của hệ thing pháp luật vé cho thuê dit 4 trực hiện các dự án đầu tr Tin toàn điện thể hiện ở chế, pháp loật vé cho thuê dit để thực hiện các dự án đầu tr hải có khã năng đáp ứng đoợc diy đã nh cầu điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vục có liên quan Điều này đòi hồi các quy pham pháp luật về thuê đất lễ thực hiện các dir áa đu tử phi có tính đợiện, bao quit ited các vin dé có hể phát ánh trongquế tình thục hiện hoạt động cho thuế đất giữa Nhà nước và chi đầu te nh cẩn củ, đều kiện đỂ Nhà nước cho chủ đầu tơ thuế dit, quyên và ngiĩa vụ của chủ đu ` mu Hằng (2010) in Biện ging pp a dep ng lô dt giá in hủ a,

ape lũngrengehnliap:3utEotevtieslv-hểnggônp Tí ñợ tr ynxctuggutvien1aữxtc xao:

'381671wel aw cp ngày 285002.

gy Nah Bou (018), Hưng di a lọc hạt tước vi pp hae, NEB Tryeáp, Hệ Nội tr 39)

fue ong quả tình sir dụng đất để thục hiện đợ án, các hình thức, thot bạn thẳm quyền, tình hự thủ tue cho thuê đất để thục hiện các dự án đều tr ngiữa vụ taichính phải thục hién với Nhà nước,

Tính phù hợp và kh thi thể hiện ở nói dung của php luật vé cho thuê đất đỄ thục hiện các chr án đầu tơ phải luôn cổ a hương quan với bi cảnh, khả năng trình. đồ phát tiễn kink tổ xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể Bản cạnh da, tinh phù hop còn thể hiện ở sợ phù hop với điều kiện chính tri, ma quan trong nhất

là phù hop với đuồng tố, chủ trương chính cách của Đăng cầm quyển & nước ta — tắc Đăng Công sin Việt Nam Đảng thời, các quy pham pháp luật vé cho thuê dit để thực biện dự án đều tơ cũng phi dim bão phủ hop với iêu chuẫn, nguyễn tắc cơ ‘bin của pháp luật uc tế vàưhoặc các điều ude quốc tô ma Việt Nam tham ga ký! kết Ngoài ra khi xem xát xây đọng, ben hành vin bản quy phạm pháp luật điều chinh host động cho thuê dit để thục hiện dự án đâu ny, cũng cần phải xem xét kể lưỡng tính khả thí của quy phạm Tính khả th thể hiện ở chỗ, các quy phạm phápluật nay phi dim bio khả năng áp dụng trên thực tô Ngiĩa là, phii tính din các ấu tổ về con người, vé bô máy tổ chức thực hiện, về khã nẽng nhận thúc, tình độ

đầu tư là điều kiện cần thiết để đảm bảo cho khả năng áp dung thống nhất, triệt và có hiểu quả pháp luật ny trên thực tê Tính đồng bộ, thống nhất phãi được thé iện giữa pháp luật vé cho thuê đất để thục hiện cr án đều tư — với ter cách là bổ nhận cấu thành của pháp luật đất dei với các ngành luật khác có liên quan như pháp Tuật đầu tư, pháp luật xây dưng, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh bất đồng sin giữa các quy phạm pháp luật trong cùng chế định vé cho thuê đất để thục hiện dự án đầu te với nhau Đẳng ngĩa với đó là không có các hiện tương trùng ip, chẳng cháo, mâu thuấn giữa các quy phạm pháp luật sấy ra Điều này đời Hồi các vẫn bản quy pham php luật có liên quan phit được ban hành một cách cóhệ thống dim bảo thuờng xuyên thục hiện công tác ra soát, hoàn thiên pháp luật trong méi lên hệ tổng thé giữa các ngành luật với nhau Ngoài ra, "cũng edn phat

<i bảo ban hành dy dip thời các văn bản pháp luật ay định chỉ Bắt hướng din ths hành trong trường hop cần có icq định củ tết đễ lu vẫn bản qng phcon pháp luật có hiệu lực thi nô cũng đã có dis các khá năng dip ứng các đâu liện dé

só thể tổ chức thực hiên ngay trên thực tát

Thứ: ba, pháp luật về cho thé đất để thực hiên các dự án đầu te phái don bảo tinh công Hơi, minh bạch

Trong bốt cảnh thục hiền chủ trương xây dụng Nhà nước pháp quyển và quá trình hội nhập quốc tá, việc bio dim công khi, minh bạch của hệ thống pháp luật & Việt Nam luôn được coi là mốt yêu cầu không thể thiếu nhằm dim bảo nguyên tắc dân chủ trong hoạt động của nhà nước và là yêu cầu bit buộc đối với Việt Nam theonhiều đều ước ma Việt Nam là thành viên Dam bão tỉnh công khi, minh bạch có ý "nghĩa quan trọng đổi với hệ thống pháp init nói chang và hệ thống vẫn bản quy

ham pháp luật nói riêng

Tính công khai, mảnh bạch cite pháp luật nói chung và phép luật về cho thuê đất đỂ thục hiện các dự án đầu tơ nói riing được thé hiện ở mr phổ biển khả năng ấp cân rông rãi 18 răng, chính xéc của các quy phạm pháp luật có liên quan Béncanh đó, nổi dung các quy phạm pháp luật được quy định với văn phong, ngữ nghĩatrong sáng dẾ hiu cũng là một trong nhưng yêu tổ thể hiện tinh công khai, minh ‘bach ca pháp luật Đối với pháp luật vé cho thu đất để thục hién dự án đều tơ nh công kh, minh bạch phii được dim bảo thông qua các khía canh nhưy khả năng tip cân và hiễu các thông tin về đất dui, đặc biệt là đắt đủ trong kho vực thực hiện dây án đầu tạ các chính sách, pháp lut về đất đi và đầu tơ tạ tùng dia phương cụ thể phãi được công bổ rộng rai trên các phương tiên thông tin đại chúng hoặc các phương tin truyền tế thông in hữu hiệu khác đ nhà đầu tơ có thể nắm bắt cơ hồi đầu tr rong ting giai đoạn nhất inh Cả quá tình phê duyệt dự án, cho thuê đất thân giao đất rên thục địa đều phấi được thục hiện công kh, min bach, không chỉ công khai về những nội dụng tiên quan din giá thuê đất điều kiện cho thuê dit, gi

gph NR Bom (201) Hưng đã a lọc hột tước vi pap Mạc NEB Tryedp, Hệ Nội tr 38:

` Số Tphip th Bàn Dựng Nghề hiền (208), io nh ng ai ti Back pong gy ph xộ ding

hha in pha pp hạt tú Mem,

rọc ap antag gor rye eps angTacayDagVBQPPLDspFams ng TD=3) cp

"€y08.0001

phong mất bằng, chính sách uw di đầu hy, các thông tin liên quan din quy hoach,kế hoạch s dụng đất mã còn phi công khai về tình hạ th tục cho các chỗ đâu turf đăng chuẫn bị các hỗ sơ tú liệu và thục hiện các thủ tục có liên quan Công Xôi, minh bạch cũng đợc coi là mốt trong những cơ sở đ phát hiện hành vĩ vi quyền trong quá tình cho thuê đất để thục hiệncác de án đầu tr Tom lại, công kh, minh bạch là mốt trong nhing yêu tổ tao tiên cho việc đánh giá thực trang pháp luật, thực tifa áp đụng pháp luật, tir đó, gop phân xây dụng các chính sách và hoàa thiên phép luật điều chỉnh fish vục cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu hr

1.25 Các yếu tố ảnh huởng đến ví

pháp luật về cho thuê đất 48 thục hiện dự ân đầu te

Thứ nhất yẫu tổ chính trị xết và phương đin lý luận, phi luật là sự thể chổ hóa, quan điểm, đường lố, chủ trương của Đăng Hay nói cách khác, quanđiểm, đường lố, chủ trương của Đăng là sơ Ảnh hướng về mất chính bị cho hoạt

đông lap pháp, lập quy ở nước ta” Đảng thời, trong quan hệ với pháp luật, các

quan dim, đoờng lỗi, chủ trương chính sich cia Đăng cũng give rò quan trong, chủ dao, chỉ phối và quyết định phần lớn nội dung của pháp luật V Š cơ bản, hoạt đông xây dụng pháp luật đất dsi nổi chung và pháp luật về cho thuê đắt đã thục hiện các dr án đầu tư nói nông bude phi đơ trần các quan điẫm, đoồng li, chủ trương, ham pháp luật của chủ thể có

php lu dit dai trong giai đoạn“đổ: manh toàn điện đổng bổ công cuộc đỗ mới

công nghập hóa, kiện des hóa đắt racic” nước tạ trong tốt cảnh một Đăng

thông tinh, cằm quyển lãnh đạo Nhà nước pháp quyền xã hội chủ ngiấa thì vide thé ch hóa các quan diém, đường lỗ, chủ trương chính sich của Ding bằng các quy ánh của phép luật đ quân lý tit tự xã hội la điều thiết yêu Do đó, việc thục hiện Và hoàn thiện pháp loật về cho thuê đất a8 thục hiện các dk án đầu tư cũng cén phải dim bảo thể chế hoa quan điểm, đường lỗi, chủ trương chính cách cũa Đăng trong

"ru Thụ Ty (0M), Pp Bạt Bi đương Mi N tước tu lỗ đữ nống gi ở Ve Na, rên in

‘sith, Đường Đụ học Dệt He Nội tr 48.

Ta Ngẹ Tên Mung nệm dc moi w dah hưng phat miễn rong vom Hien Dei Mi XT cia DingTrgclinrtpdirœ-GinrgtrưmnbigieetbrngtrySwe/201841908t©trgstetmeoise-divlrerec

at trntrng ke dant om dng epee 096/11.

Tinh vực này, Nhơ vây, có thể thấy ring, yêu tổ chính tri cỏ tác động trục tấp và toàn điện tôi quá tỉnh xây dụng thục hiên, hoàn thiện pháp luật dit dai nói chúng và pháp luật về cho thuê dit đỄ thục hiện các dự án đầu tending

Thứ: hơi yẫu tổ đồng bộ thông nhất giữa các vẫn bản guy phưm pháp luật Ide đẫu chữ quan hệ cho thế đất để thực hiện các củ án đẫu ne Bn cạnh Luật Đất dai, host động cho thuê đất đỂ thục hiện các dự án đầu tr còn chịu sự điều chảnh ofa một số văn bin quy phạm pháp luật khác nh, Luật Đầu tu, Luật Nhà ở, Luật Xây đụng Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh domnh bất động sin Mỗ: đạo luật nay được ben hinh đều có những mục đích, đối tương ham vi đều chinh và nhiệm ‘ya khác nhau Vi thể, trong nhiÊu trường hop, sơ thiêu thắng nhất giữa các đạo luật Xôi điều chỉnh quan hệ này là đu khỏ tránh Khôi Tuy nhiên, nh tir khía canh, tổng quất nấu những quy phạm pháp luật rong vin bản quy pham pháp luật chuyên, "ngành khác nhau mà không thắng nhất thậm chi là mâu thuấn thi sẽ ảnh hưởng trục ấp đến hiệu quả thục hiện pháp luật trên thực tỐ Vi vậy, đỄ dim bảo ring pháp uất về thuê đất a thục hiện các dự án đầu bơ được hoàn thiện và thực hiện bid quả trên thực tổ dai hồi các vin bản quy pham pháp luật đều chỉnh quan hệ cho thuê đất

để thục hiện các đơ án đầu tư phải thục sự thống nhất, đồng bộ

Thứ bạ, yẫu 16 cơn người, ÿ thúc và tình độ pháp luật cũa cơn người, ma cụ thể là các cán bộ, công chúc có thim quyền và chi đều tr hoặc người dai diễn cũa chủ đều từ có ảnh hướng rất lớn din host đồng thực hiện pháp luật nói chung và php luật về cho thuê dit để trục hiện các dự án đầu tơ nói riêng Ý thúc và tình độ

php luật của các chủ th trong host động cho thuê đất đ thục hiện các dự án đầuthr cảng cao thi việc thục hiện pháp luật căng đúng din và hiệu quả Điễu này daihồi họ phải nắm bắt biểu rõ các nối dung cia quy pham pháp luật có liên quan và ‘bin chất ofa chứng Trong những năm qua việc xây đụng thục hiện và hoàn thiện php luật vỀ cho thuê dit a thục hiện dr án đầu tr ð Việt Nam đã có nhiễu bước chuyển biển tích exc, bồi các nhà đầu tư đã ngày cùng chủ động tích cục trong việc "nghiên cu tim hid quy định của pháp luật truớc khi tién hành đu tự đự án Đẳng thời, ho cũng đã tén rong và thục hiện nghiém chỉnh các quy Ảnh của pháp luật có liên quan Đặc bit, trong khối các cơ quan nhà nước, tỉnh trang than những tiêu

cực của cán bộ, công chức trong khi thi hành công vu đã va dang được day lùi, hướng, tới srkhách quan, công thei, minh bạch

Thứ t, yêu tổ nh tế, quá tình thục hiên và hoàn thiện phép luật nói chúng, vi php luật vé cho thuê đất 8 thre hiện các dự án đầu tr nối riêng chu ảnh hung sâu sắc bôi sơ phát tiễn ofa nin kinh tổ Trường hop kinh tổ được phát tn

din, năng đông, bin vũng sẽ tao ra các cơ hồi đầu tu và đều kiện thuận lợi cho hot động thục hiện pháp luật, ning cao hiễu biét pháp luật ý thức hấp luật côn soi ting lớp trong xã hồi Ngược lại, trường hợp kinh tế chân phát triển, kể năng nh hướng iêu cực ới việc thực hiện và hoàn thiện pháp

đồng và hiệu quả sẽ có

luật Bai niu lợi ich Lành tế không được dim bio, đồi sing cũa cán bổ, công chúc, "người dân gấp khó khẩn th từ tung sẽ diễn bién phúc tạp, cứ xâu có cơ hồi nly sinh, tao điều kiện cho các hành vi vi phan pháp luật Việt Nam là một nước đang phat tiễn, tình độ ánh t - xã hội ð mỗi ving mi

do đô đều này cing ảnh huông nhất định dén việc xây dựng thực hiện và hoàn thiên pháp luật vé cho thé đất để thục hiện các dự án đều hư

Thứ năm, vắt tổ hội nhập quốc tổ quá tình hội nhập quốc tỉ cũng có những tác động không nhỏ tới đời sống kinh tỉ xã hộ, hoạt động xây dưng, hoàn thiên hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về cho thuê dit đỗ thực hiện các ai án đâu tur Khi nén nh té nước ta hội nhập sâu, rông vào nén ánh t thé giới th Việt Nam buộc phi chấp nhận tham gia vào cá

Do đổ, song song với việc tấp tục diy mạnh tham gia, ký kết các hiệp định song phương, đa phương th hệ thống pháp luật của Việt Nam cing cin phải được xây dang hoàn thiện một cách bài hòa, đẳng bộ, rên cơ sở dim bảo phù hợp với các tiêu chuẫn và quy dinh pháp luật quốc tổ và/hoặc các hiệp định, cam kết quốc té mà Việt Nam đã key kết hoặc tham gia Thống kê cho thấy, “sau 5 năm gia nhập WTO TỒệt Nam đã vậy chong mới và hoàn thiện trên 30 bổ luật hơn 400 văn bản pháp

Tuậtliên quan đồn 300 loại gids pháp anh doanh dưới hình thức khác nh đã được

rà soát đnh giá và loại bổ".

quốc là hoàn toàn khác nhau,

‘sin chơi”, “uất choi” chung của quốc té

ˆ Tường Bio e, bồ chồng cát bổ cng tương Thnguơng Bộ Công tương (013) et Mn saw 7 nơ g ap

PO: Thục hạng ii tt để Ben Nà set Cg ng TẾ NG 196