Luận án tiến sĩ Luật học : Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

Nguyễn Thi Nga, người luôn tâm huyết với bộ môn Luật Dit di, Luật Xinh doanh BĐS, Tôi cũng in gồi lời căm ơn tới các Thay, Cô giáo, Nhà khoa học le Trường và các trường đại học, cá viên

DOAN VĂN BÌNH

ĐẺ TÀI

PHÁP LUẬT VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

DU LICH Ở VIỆT NAM

LUAN AN TIEN SiLUAT HOC

Hà Nội ~2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Xhác Các sổ liêu trong luận én là trung thục, có nguồn gốc rổ ring, được tích din

LOI CAM ONLuận án này tối xin dành ting Me Trần Thi Ruông và Bồ Đoán V én Thennhững nguời di sinh thành, nuôi dưỡng tần tảo, hy sin dé tối, các em tôi được ăn

học, trường thành và có ngày hâm nay Tôi công dénh ting Luân án này cho vợ tôi

Đỗ Phương Anh, các con, các cháu cũa tôi df git gim niém hy vong chúng sẽ tiép

"bước thể hệ cha anh không ngừng học tấp, lao động phát tiển bản thân và góp phinxây dụng dit nước Việt Nem thính vượng

Tôi xin bay tổ lòng biét om tới thấy bướng dẫn khos hoc, PGS.TS NguyễtQuang Tuyển, nguội di tin tinh hướng dẫn để ôi hoàn thành Luận án này:

“Tôi in chân thành căm on Hội đẳng trường Ban Giám hiệu Trường Dai học

Luật Ha Nối đã tao dụng môi trường học tập, nghiên cửa khos học tốt nhất cho tôi và

các nghiên cứu inh khác thoả sức hoc hồi, nghiên cửu, béi dip tiễn thúc

Tôi sintrân trong căm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Pháp luật Kink, căm,

on POSTS Nguyễn Thi Nga, người luôn tâm huyết với bộ môn Luật Dit di, Luật

Xinh doanh BĐS, Tôi cũng in gồi lời căm ơn tới các Thay, Cô giáo, Nhà khoa học

le Trường và các trường đại học, cá viên nghiên cứu, các tạp chỉ khoe học để giảng dây các môn chung, các môn tự chọn, than gia hội đồng đánh ga để cương, teu luận tổng quan, các chuyên đề, gop ÿ bộ môn, bảo vệ cơ sở và bảo vệ cấp trường Những,

chỉ bảo, day dỗ, góp ý về chuyên môn, nhũng lời động viên của các Thấy, Cô trong

suốt quá tình học tập, nhõng cơ hội them ga các hoạt đồng khoa hoc, nghiền ei là

động lực lớn giúp tối ving tin, quyết tâm thục biện luận én vớ chất lượng tốt nhất

Đảng thời, ôi cũng xin chin thành cần ơn ti các Thấy, Cô giáo tei Phòng Dao tạo

Sau Đại học để uôn én cần, tao những điều kiện tốt nhất hướng din lap thời cho ôi

trong quá tình học ấp, nghiên cứu và hoàn thành Luận án này

Tôi xin căn on Ban Lãnh đạo và các đồng nghiệp trí Hiệp hồi Bất động sản Việt Nam và Tập đoàn CEO, nơi tôi dang cổng tác, đã luôn quan tâm, cia sẽ, cổ vũ.

“Thực tiễn công wee tại Hiệp hộ, Hội đồng tro vẫn dụ lịch CTAB) và Tập đoàn CEOàngun căn hing để ôi bắt đầu nghiên cứu và nd lục hoàn thành Luận án với mong

“mỗi góp hâm tiing nói khoa học trong quá tình hoàn thiện thế ch nói chung chỉnh.sách, phép luật về du lịch, kính đoanh bat động sin, kính đoanh bất động sẵn du lịch

Cuối cùng tôi xin đặc biệt gửi lời ti an sâu sắc nhất tới bổ me vợ của tối, vợ tôi, các con, anh em ruốt, các cháu, những người thân của đại gia đính hai bén nội,

"ngoại đã luôn bên cạnh tối những lúc khó khăn, kiên tr, thâm lặng đành cho tối thời

gjen, sự quan tâm, chăm sóc, động viên di tôi hoàn thành nhiệm vụ học tập và nghiên

cứu quan trọng này,

Trân trong!

“Hà Nội, ngày 25 tháng 3 năm 2022

Đoàn Văn Binh

DANH MỤC TỪ VIET TAT

2.1 Mục đích ughién cứm

2.2, Nhiệm vụ nghiên cứ

3 Dai trợng và phạm vì nghiên cứu

3.1 Đã lượng nghiên cứu

4.2, Phạm vỉ nghiêu cứm

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiền cứu,

5 Những đồng gép mới của hận ân

1.12, Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doa bắt động sản và

1.1.3 Cúc công tình nghiền cứm liêu qua tới định hmớng, chính sách, giải

pháp nhầm xây đựng, hoàn thiệu pháp hưật và nang cao hiện quai thực thipháp luật điều chỉnh thị trường bắt động sản dn lich -4

12 Dimh giá kết qua nghiên cứu cũa các công trình nghiền cứu lên quan đến

diva định huớng nghiên cứu của luận ân

1.2.1 Đánh giá kết qua nghiền cầu của các công trivk nghiều củu Hêu quan

1.3.2 Định hướng nghiên cứu của

13 Cơ sử lý thuyết của hận án

1.3.1 Tý thuyết vận dung trong nghiều cứu để tài hậu đu

KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHVONG 2: LÝ LUẬN VE KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN DU LICH'VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VỀ KINH DOANH BAT ĐỌNG SẢN DU

LỊCH

221 Lý hận về bắt 4

3.1.1 Khải wig dn lịch và bat động sản ẩm lị

2.1.2 Ý nghĩn cha bắt động sân ân lịch

2.13 Cie loại bit ding sin ăn lịch chủ yin

22 Ly hận về kinh doanh bit động sin du lịch

3.1 Hhải vi và đặc đễu cña kinh doank bắt độ

2.2.2 Fughia cia kin đomnh bat động sản dn lịck

23 Lý luận pháp hật về Kink doanh bit động sin du lich

2.3.1 Khái wig, điẫu pháp bật vi kink äoanh bắt động sin ăn lịch 63 23.2. in tríc pháp huật về ink doanh bắt động săn âu lịch

2.3.3 Yeu câu điều chỉnh cũa pháp Mật kink doa bắt động sin du lịch 72KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHVONG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THI HANHPHAP LUAT VỀ KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN DU LICH -6

3.2 Thye trang pháp hột và thục tin thí hành pháp hột về các đều kiện để

các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh

3.2.4, Thục trang pháp Mật vd didn liệu dé các bat động sữ ăn lịch được

hip dea vào kink doanh

3.2.2, Thực tiẫu thi hành pháp Mật

ich được phép đưa vào kinh doanh:

về các điều kiệu dé các bắt động san du

34, Thue trạng pháp lujtva thục tin thi hành phip hật về kình thức và hiệu

Ie của các giao dich 129 3.41 Thực trang pháp lật về hình thite va hiệu lực cita các giao địch kink doanh bit động sẵn ấu lịch 129

342 Thực ấu tht hành pháp hiậtể Kink thte và hiệu lực cia các giao dich kinh doanh bất ộng sân âu lịck 133 3.5 Thục trạng pháp Iujt và thục tiến thi hành pháp lật về xã lý vipham đốivới hot động kinh doanh bất động sin du lich 137

4.5.1, Thục trạng pháp luật về xã ý vipham đối với hoạt động kink đomih

bắt động sin a Bch 137

hoạt động kình

.149

KET LUẬN CHƯƠNG 3

CHVONG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUATKINH DOANH BAT ĐỌNG SAN DU LICH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA

‘THI HÀNH TẠI VIET NAM 1434.1, Định huớng hoàn thiện pháp hật kinh doanh bất động sản du ich 143

42, Giãipháp hoàn thiện pháp hột kink ñoanh bất động sin du lich ta Việt

đã cho thị trường bắt động sin du ịch cắt cánh 178KET LUẬN CHƯƠNG 4 181KET LUẬN 183DANH MỤC CAC CONG TRINH KHOA HỌC CUA TÁC GIA LIENQUAN DEN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CONG BO 185

PHY LỤC 2.

MỞ ĐÀU

1 Tinh cấp thấết của đề tài

KẾ nd thọc hiện đường lôi đổi mới do Đăngta khối xướng năn 1986, chuyểnđỗt nền ánhtẾ sang nên kin thi trường nh hướngxã hội chủ nga xuất hiện nhiềuJos hình lánh dosnh mới phat trién manh mổ ong dé có ánh doanh bit động sin Losiảnh Lành doanh này có mic hip dẫn do tỷ suất Loi nhuận tiên một đồng vén dit caoSurphit tién manh mổ của th trường bất động sin trân thể giới và ở Việt Nam thời gian

qu a mình chúng cho thấy hi trường này đã và đang Tà thị trường trùng tâm, là cầu nỗ:

có tinh liên kết bin chất với thi rường vấn, thi trường hàng hóa sức lao đồng thi trường

"nguyên vậtiệu vã các los inh tị trường dich va khác trong nẵn kinh t, chúng có sóc Init lớn và cô vớ trò quan trong trong vie kích thích v tạo da cho thi trường khác trong

nin nh t th trường phát tiễn gop phẫn đụ bì a dn Ảnh cn in tô mổ và thúcđẫy ny ting trường cũa ni lanhtế ương nhỗng năm qua

inh t tăng trường káo theo mức sống của người din không nging đuợc cit thiên ning cao và do tác động ích cực cia quá tình hồi nhập quốc tổ khiến dich ri thành mét rong những ngành Linh tô mũi nhon cũa dit nước, Điễu này đất ra như cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phim bất đông sin du lịch chất ương cao nhờ khách san cao cấp, resort nghĩ dưỡng hạng sang, căn hộ du lich(condote, trệt thar da lich

(esott ville, nhà phố đo lịch (shopte, nhà phổ thương mai (ghophous) Nhân thấyđây là th trường tần năng có de dia phá tiễn rất lớn nên nhiều nhà đâu tự tập doinđảo trkinh doanh bit động sin rong và ngoài nước đã bô vấn đâu tr cũng cập nhiềusản phẩm bắt động in dulich chất lượng cao Phân khủe thị rường bit động sin do lịchhấttiễn manh mỹ các dia phương ve biển có th manh phet tiễn dulich ng duống

Hoặc các âm vục, da bin có tiền năng và thé manh về da lich rùng do lich vẫn hóa

truyền thẳng văn hỏa tân tinh, vấn hóa fm the và da lịch phục vụ cho và chơi giã bí,

Xhêm phá mạo hiểm ma trước diy còn vắng bóng trên tị trường Dự báo trong thời

gin sắp t, bất động sin du lịch tấp tục có xu hướng phát tiễn manh cùng với sơphat kiẫn kinh tổ xã hội và đặc biết là mr ting truing cũa ngành du lich Bén cạnh y

"nghĩa là he ting phục vụ du lịch, bất đồng sin du lịch meng lạ lợi ích lớn cho các

căngtrở nên phổ biển, bit động sin dalich a inh thắc đặc iật thích hop để gia tăng

ợi nhện đầu tư với các thơ thuận chia s kỹ nghĩ

Tháp luật nh doenh bit động săn trong hơi gian qua đ hình thành va thườngxuyên cĩ nự sửa đỗ, đều chỉnh và đã tao được khuơn khổ pháp lý die thị trườngbit động sản vào host ding cĩ đính hướng, cổ cơ chế pháp lý chung để các chỗ thé

i nhập thi trường để thục hiện các hoạt động đều ty kinh doanh và tuân theo meqguân ý của nhà nước Tuy nhiên, để cĩ một hành lang pháp lý phủ hop và đồng bộ

ải thị trường cĩ rất nhiều tính đặc thù về sẵn phim, vé đầu tư và vân hành dự án arthi trường bit động sẵn du ch thi thục mrla chúng te đang thiêu vắng rt nhiều cácchế định cụthể Thọ tổ cho thấy, hộ thing chính sách pháp luật vé kinh doanh bit độngsản dalich ð nước ta chứ theo kip với sự phát tiễn số động manh m ofa phân khốcthi truờng này, Nhiễu địa phương ing hing tong quân lý các sẵn phim bit đồng sin dựlịch nhiễu sản phim bit động sin du ich ra di, đã gao dich tin thị tường song vincium cĩ lên gợi một cách cính thức, nhiều đm nghấn và những ra cén của thí trườngsong thưa cĩ cơ chế pháp lý hoặc cĩ nhng khơng diy đã cụ thể và phù họp để giã

qt cĩ hiệu quả khách quan cĩ thể khẳng nh ring thi truing bắt động sin dụ lịch

đã và dang cịn khộng trồng lớn về dish hướng chiến lược hồn thiện, phế tiển Hãng

lost các vin để, câu hồi được dt a cho thị trường bắt động sin dụ lịch biên cla cĩ câu

ti lơi thơa đáng nho thi nào là bất động sin du lịch, gm các sả phẩm no, nhà đâu tự

ấp cân dit đa thơng qua phương thức nào là họp lý a thực hiện các dự án đâu tư chotinglog hình sin phim bit động sin đà ich trên cơ sở của rit quán mã khơng tạo

xe những “tin lệ riêng cĩ ð các dia phương”; vẫn đề xá lập quyền sỡ hữu đố với bắt

đơng sin da lịch cho khách hing; trách nhiệm cũa chủ đầu te rong việc the hiện các com kết với khách hãng mua bất động sẵn dalich Cùng với d, nhủ cầu cần phi cổ

st hé thẳng pháp luật mà rong đĩ quyên h do lanh doanh được bio dim, tị trường

được tình dn, bảo vé được quyền lợi cia các bên liên quan, béo dim hiệu lục hiu quả

qguảný nhà nước tránh sy yên Hơn thế, với mong mudi một hành lang pháp lý toàn

din, thẳng nhất và phù hop, có khả năng thích ứng cao với mr phat tiễn ngày căng da

dang của thi trường thụ hót được ngày căng nhiễu nhà đầu tơ lồn trong nước va nước

"ngoài nhầm biển những ving đắt "chất, những ving đất đang bị “ba quân” hôi gianaqua thánh ving nhống vùng đất tuoi mới, bién các bất động sin đang ở dang nguyênthủy, tim năng thành ahing bất ding sin có giá ti, trần nin ting của sợ phát tiễnbin võng: gop phin thúc đây sin xuất phát triển, đồng góp vào au ting trường lành,

dink xi hội và nâng cao đời sống nhân din

Từ thục trạng thiêu vắng các ch định phép luật cụ

đã phát ảnh và đôi hôi của thi trường bất đồng sin d lịch nhơ để để cập trên, cùng

di những mong muốn và kỳ vong về mốt thị troờng bất động sin do lịch trong tương Ini phát tiễn lành manh và thỉnh vượng, góp phn quan trong đưa đất nước Việt Nam trở thành cường cube dulich trong tương lá, Nghién cửu ảnh lựa chon ti “Pháp

tật về kinh doauh bat động sản du lịch ở Việt Nam” làn luận én tién ỹ luật học

2 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cu

2.1 Mục dich nghiên cin

Mục dich nghién cứu của luận da a

Thứ nhất xây dang nền tingly luân pháp uất đ đichinh đối với thi trường

rất động sin dulich

Thứ hơi, tim ra những hen chế, bit cập trong quy ảnh của hệ thông phép luậtiện hinh, cùng với những đ&ễm nghần trong thục tấn thục th pháp luật thị trường

bit động sin nói chung và thị trường bit động sin du lịch nổi riêng và nguyên nhân,

của những hạn chi, bit cập đó

Thừa, tim tiêm jai pháp hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiệu qua thí hành,

pháp luật điều chỉnh thị trường bat đồng sản du lịch theo hướng cụ thé, diy đủ và

toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thi trường, dim bảo các

điều chỉnh các vẫn.

cgay luật của thị trường và hồi nhập quốc tẺ, dim bão ny an toàn cho các chủ thể tham

ga thí rường, khai thác tối da tiém năng và thé manh của phân khúc thị trường bắt

đồng sin dụịch trên cơ sỡ cia nợ phát tin bên ving

Thứ nhất hộ thẳng hóa và làm sáng tô những vẫn đ lý luân vé bit động sin

du lịch, thi trường bit động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thi trường bất

đông sin du ich trên cơ sở luận bản về các khẩi niềm, các thuật ng, v2 vai to của

thi trường bit động sin du lịch đối với đối sng inh tỉ, chỉnh trị, xã hội và sự cần thiết khách quan cia sơ điều chinh bing pháp luật đối với thị trường bất động sin du lich; xác Ảnh tổ nôi dung yêu cầu của pháp uật đều chinh về kinh doanh bit động

sin dulich Nghiên cứu các cơ sở ý thuyết và giá thuyết nghiên cứu để nhận điện rõhơn vi su thể phát biển th trường bit đông sản dụ lich và dự báo xu hướng điều

cảnh của pháp luật đối thi trường bất đông sin du lịch,

Thứ hơi, phân tích, đánh giá thục rang pháp loật và thục tấn thi hành phápluật đôi với th trường bit dng sin đ ich, đặc iệtlà pháp luật du chinh hoạt đồngảnh domnh bất động sẵn du lich Qua dé nhằm đánh giá khách quan những kết quả

đạt được và đặc biệt chỉ rõ những hạn chế,

điều chỉnh đối với thị trường bất động sẵn du lịch, những hệ luy phát sinh từ thực tt

cập, những khoảng trồng của pháp luật

của thị trường này rên cơ sở nhân diện 8 nguyên nhân cũa thục trang đó

Thứ ba, luận én đưa ra định hướng và đề xuất giã pháp nhầm hoàn hiện pháp luật nâng cao hiệu quả thục th pháp luật đố với thị truờng bit đồng sin da lịch rong

thời gan tới dựa trên mr phân tích, đánh giá thực trạng và th trường bất động sẵn dulich, vi hệ thống pháp luật đều chinh bất động sin do lich va gin chặt với mục tiên

vi chiến uve phát biễn kink t, xã hội cũa đất nước tiên nẫ tăng của cũa nên kính

tẾthĩ trường và hội nhập quốc té theo đnh hướng cia Ding dé ra với chién loợc phát

triễn ngành dulich Việt Nam trong tương lai

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đỗi trợng nghiên cin

Đổi tương nghiên cứu cit đổ tả lẽ

- Các quan điển, đường lỗ của Đăng vỀ xây đựng hoàn thiện pháp luật về

ảnh doanh bất động sin nói chung và pháp luật vé kinh doanh bất đồng săn do ichnổi tiêng trong nên nh tổ thí trường ảnh hoớng xã hội chủ ghia.

~ Nghiên cứu các quy ảnh pháp luật về kinh doanh bắt động săn du lịch trong

tổng thể pháp luật liên ngành, bao gim cd pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạtđồng đầu tư inh doanh nh Luật Doanh nghiệp, Luật Đâu ty Bộ luật Dân mx, chođến các quy định điều chỉnh trực tấp đãi với hoạt động đều tơ kính doanh bit độngsin dulich được cụ thể trong các Luật chuyên ngành như Luật Kinh doanh bit độngsản, Luật Du ch: Luật Đất đủ; Luật Béo và Mỗi trường: Luật Đâu ty Luật Xây đụng:Luật Quy hoạch năm và các vẫn bản hướng dẫn th hành để cổ đính giá toàn điện về

vs điểm, hạn chỗ cũa pháp luật và ánh doanh bất đông sin dụ lịch hiện hành

- Nghiên cứu pháp luật và kính nghiim quân, phat rid th tring bắt động sẵn

du lịch cin một số quốc gia trên th giới và xu hướng đều chính pháp luật đổi với thị

trường bất ding sin rong hỏi gia tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quá

Sinh hoàn thiện pháp uật và nâng cao iG quả thọ thi pháp luật đối với tú troờng bất đồng sản du lich ở Vidt Nam

- Thục tifnth hành pháp luật vé kin doanh bất động sin d lịch ð nước ta đỄ

đánh giá ưa điểm, bất cập trong thục thi pháp luật, ding thỏi nhận diện được nhữngshu cầu, đốt hồi khách quan của thi trường bit động sản du lich, từ đó đồ xuất gli

php hợp lý và hiểu quả trong xây đọng hoàn thiện pháp Init và trong the tiễn phát

triễn th trường bit đồng sin du ich,

3.2 Phạm vinghiéu cứu

i ti "Pháp Mật về kinh đomn bắt động sin du lich ở Việt Name” có phạm,

vã nghiễn cửu rộng và liên quan đến nhiễu lãnh vục pháp luật nur pháp luật dit đá,

“pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật dulich và pháp luật kinh doanh bất động sin Tuy nhiên, trong quỹ thời gian cho phép.

va đổ phù hợp với ding lượng của một luân án tần d luật học, tác giã giới hạn pheưn

vã nghiên cửu ở mất sổ vẫn dé cụ thể sa

- TẺ các vẫn bản pháp hide: Luân ân giổi hạn nghiên cứu các quy ảnh liên

quan tre ip tới host động đâu ty kinh doanh bắt động sẵn da lich côn các chủ thể

"nghiên cửu nhầm đánh giá sơ sánh, làn rổ mx phat tiễn cũa pháp luật về kinh does

bit động sin qua các thời kỹ lich sử Cũng với đổ, việc nghién cứu và cập nhật các

văn bản mới nhất cho din thời điểm luân án hoàn thành và các Dự thio v săn đổi

các Luật có liên quan cũng được Luận én chủ trong nghiên cứu nhằm dim bảo tinh

- Vandi cing: Pháp oật kinh doanh bit động sân dutch là một hệ thông pháp

Init réng lớn mang tính liên ngành, được đều chinh & nhiều khía cạnh khác nhs

quân ý nhà nước, quản ý th trường đều chỉnh hoạt đông kinh doanh ofa chủ thể

đầu tr đối với các sin phẩm bit đông sin du lich Luận én không nghiên cửa hoạt đồng kinh doanh các cơ sở lưu rủ và các eae dịch vụ da lịch khác

- TẺ hiông gion: Luận én nghiên cửa thục tiến th hành pháp luật về kánh

doanh bit đồng sin du ich trong phạm vi cã nước

- TŠ hết gian: Luận ¿anghiên cửa thục tấn thi hành pháp luật về ánh doen

‘bit đồng sản du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh bất động sẵn năm

2006) an nay

4 Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án được trục hiện dua trên cơ sở phương pháp luận duy vất biện chứng

của chủngiĩa Mác Lê nin và bơ tưởng Hỗ Chi Minh, quan điểm đường lỗi cũa Đăng

‘va Nhà nước về nén kính th trường dink hưởng xã hội chủ nghĩa và hôi nhập quốc

tế vi dink ining phát tiễn thi trường bất đông sẵn Dé đạt được kết quả nghiên cử,

tác giã luận án đã sở dụng các phương pháp nghiên cửu cơ bản su đây:

1) Phương pháp hé thống, lên ngành được sở dụng xuyên sut toàn bộ các

chương của luận án

i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án.

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích.

được sử dụng tei Chương iki đánh giá tổng quan th hình nghiên cửu dé tai và cơ

sở lý thuyết của luận án

ix) Phương pháp tho thập, phân tích, so mánh, đn gi được sở đụng chủ yêu

thi Chương3 khi nghiên cửa thục trạng phép luật về kinh đoanh bit động sin do lịch

va thục tin thí hành tại Việt Nam,

+) Phương pháp lich sở đuợc sử dụng a nghiên cửu quá hình hình thành vàphat trién pháp luật và inh đoanh bit động sin dalich ð Viét Nam tei Chương? luận

Y9 Phương pháp tổng hop, phương pháp quy nap, phương pháp phân tich

phương pháp bình luận được sỡ dụng chủ yêu tạ Chương 4 gi pháp hoàn thiện php luật về kink doanh bit động sản đu lich và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nem

5 Những đóng gp mới của hận án

Là công tỉnh nghiên cứu đầu tiên ð cập đồ tuân én tiên vi đã tải Pháp intink doauh bắt động sin dn lich ở Vigt Nam, với n>nghiễn cửu độc lập và nghiêm,

the, luân án có nhông đông góp mới cơ bin su đậy

Thứ nhất, luân ta công tình đầu ân nghiên cửu g thi, toàn điện, có tính

hộ thống các tin để lý luận về bắt động sin du lich, thi trường bit động sẵn do lich

vã lý luận pháp luật vé kinh doanh bit động sin dutịch đơa tiên nin tăng cia các học

thuyết về nh t về thí trường với phương pháp luân côn chi ngiữa duy vật biển

chứng của chủngiấa Má - Lê Nina hựtoồng Hé Chi Minh và Nha nước pháp quyên

Xã hội chủ neha

Thứ ưa, kuin án nghiên ci pháp luật vé lánh doanh bit động sin dalịch rong

thi hệ thing pháp luật liên ngành, da ngành có méi iên hé đan xen, tác ding và

chi phổ tuc tiếp tới th trường bất động sén do lich nó chứng và tới hot đông đầu

tw lánh doanh bất động sin du lịch nổi riêng Các luận gj về thục trang pháp luật

ảnh doanh bit động sin đa lich được ket hợp với việc đánh giá thục tấn thực thi

php luật nh doanh bất động sin thông qua những vụ việc phát sinh trên thực Ế và

nhũng "nút thất" chưa được tháo gổ trên th trường bất động sẵn du ich hiện nay

Nem và đặc bit Tà xuất phát từ ning nhủ cầu nổi tạ khách quan của ti trường bắtđồng sin du lịch Các giải pháp cụ thể vi hoàn thiện pháp luật và nâng ceo hiệu quảthục thí pháp luật về lanh doanh bất động sin được luận án đồ xuất một cách tổngthể toàn đến, de trên những quan đểm tr duy pháp lý hiện dai, mang tin thời sơ

và tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mang công nghiệp lần thi tư dang là xu

Ngoài phằn lời cam dom, danh muc các tirviét it,mục lục mỡ đền két ein,

danh mục tài liêu them khâo và pha lục, luân án được kắt cầu với nổi dưng04 chương

cu thể như sau

- Chương 1 Tổng quan tỉnh hình nghiên cửu liên quan đốn đổ tả luận án

- Chương 2 Ly luận về kinh doanh bất đông sản da lịch va lý luận pháp luật

vi enh doanh bit động sin du ich.

~ Chương 3 Thực trang pháp luật và thục tiễn thi hành pháp luật về kính doanh.

bit đông sin dich

- Chương 4 Binh hướng gai pháp hoàn thiện pháp hụt Hình doanh bit động

sin da ch và ning cao hiệu quả thí hành tạ Việt Nam

CHƯƠNG 1

TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨULIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.1 Các công trình nghiền cứu lí hạ

LLL Các công trink ughién cứu về kink ñomnh bắt động sân và kink doanh

bắt động sản ăn lịck

mm quan đến đề t ám

Là hoạt động kinh doanh giữ vai rò quan trong, ảnh hing lồn ti my phát

triễn kinh tô xã hội côn mất quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS đã được quan tâm,

"nghiên cửu đưới nhiều gốc đồn kinh tỉ, pháp luật môi trường, quản tri Bé cập

tới những tiên thúc cơ bản về kinh doanh BĐS, có thé kỄ tới các giáo bình cia các

co số giáo đạc đụ học nụ Giáo trình Thị trường BBS cia Dai học Kinh tế Quốc din

doPGS.TS Hoàng V ăn Cuing chủ bin(NNxb Đại học Kinh tỉ Quốc dân 2017); Giáotrình Thị tường BDS của Học viên Tải chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên(ixb Tải chính 2019) Các giáo bình này nghiên cứu về thị trường BĐS đo gốc

đồ nh t, cong cấp cho nguời đọc những kin thức cơ bản về BĐS, th trường BĐS,các chủ thé và hing hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh gid và phân tích rõ đếntiến của thị trường BĐS Việt Nam, dtr đồ tim kiểm các giải pháp hợp lý nhẫn pháttriễn bin ving thị trường này: Nội dụng các Giáo tình giúp NCS có được những lênthúc nin ting vé bin chất, đặc didm của thi trường BĐS, hoet đông kinh doanh BĐSĐây là cơ sở cho những nghiên cứu râu hơn về hoạt động kính doanh BĐS dưới gốc

đồ phép luật đặc tiệt à Lý do, nhu câu điều chỉnh bằng pháp luật đốt với host động

ảnh doanh BĐS

có Gi một sổ công tình sau đầy:

- Khẳng định vai trò cin đất di, một loại BBS đặc biệt, rong công tình nghiên

cửu “Sie dn của vẫn” (The Mystery of Capita) tac giã Hemando de Soto để xác

“mundo de Soto Q000), Te Mistery of Cepia: p Copia tioypi inthe Metconifals ver-vhere eke, Base Bodk, NewYen

dh vai tro quan trong cia nguôn vốn đất dai ở các quốc ga và phân tích phương

"thức biến đất dai thành tai sin Tác giả đã phân tích và chỉ

Tây đất dai đoợc vốn hoa rt thành công, các quyền ti sin liền quan ới đất đủ tao thành vốn, df ding được lưu chuyển trong khi ở các nước châu A, châu Phí, Trung Đông Mỹ La tinh dit đủ được nim giữ ở dang khiém khuyết vì quyên sở hữu nên

không có khả năng tạo ra vốn lam cho đất đại khó có thể tim kiểm giá tri thẳng dr

thông qua các gio dich Thông qua phần ích các phương thúc biển dit dai thành tải

sin tắc giã nhắn manh ny minh bach trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thểchủthể sở hữu,

về vin để quy hoạch sử dạng dit và phương thúc tiếp cận dit đa một cách hiệu quả

cho host động kinh doanh BĐS du lich trong luân án

- Trong cuỗn “Real Bette hwvestment in Spain The Legal Perspective” (Đẫu

tne BDS tại Téy Ban Nha - Góc nhờn pháp ff) 2015) cia DLA Piper (Công ty Luật

của Anh với hon 30 chỉ nhánh tại châu MJ, châu A - Thái Bình Duong châu Âu,châu Phi vã Trung Đông): Điểm nhắn của cuốn sách ngoài vẫn để xác lập quyền sở

BBS là vẫn để quy hoạch sử đụng đất gin với trách nhiệm bảo vệ mối trường và

hát iễn bin vững kết hợp với iậc bảo tin và phát huy được các giá tử lịch sẽ vẫnhóa, Đây là quan diém hiện đi để giúp NCS nghiên cứu mr phat tiễn ca th trườngBĐS du lịch ở Việt Nam da dang về sin phim rên nền ting của điễu liận hy nhiên

xa i cho phat tiễn dụ lịch, kết hợp với những wu thé nổi trội của một đất nước git

thể manh vé truyền thông vin hóa, ich sử

- Trong tả liệu “International Real Hetate Briefing” (Bin chỉ dẫn về BDS

quốc tổ) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Daycủa Mỹ thực hiện vào tháng 9 nim 2004: Hai vẫn dé lớn được nghién cứu là QSDBcủa Trang Quốc và Đầu tơ nước ngoài về BĐS, chủ trọng ới việc „ác lập và chuyễn

ao QSDĐ cho việc phát tri các Dự án BĐS (Real Estate Development Projects)

và Chuyển nhương dự én phát tiển BĐS (Transfer of Reel Estate DevelopmentProjects) Đây là nôi đang có ý nghĩa quan trong để NCS định ining việc nghiên cửcác phương thức tiép căn dit dei cũa nhà đều hơ trong nước, nhà đầu tư nước ngoài

đã thụ hiện các dự án dau từ BĐS cũngnhư quyện cia các nhà đâu tơ rong quá trình

_

- Nghiên cứu với đồ tai "Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real

state Compares” (Chién lược tầng trưởng Phát hành od phiẫu lẫn đầu ra côngchứng và S thục hiện cũa các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011)? của tác gã Shared

Thingen, Dai học Lancaster, Anh: Tác gia để cập nhiễu din những;

thi trường BĐS và thục tiến ngành công nghiệp BĐS ở An Độ, trong đồ ý giã búctranh thị trường BĐS Ấn Độ & thời kỳ bung thính nhất hừ2002 đến 2007 Trong đó,iim nhấn ding chủ ý 1a vẫn đ ti chính liin quan din BĐS Tác gã khẳng ảnh tài

- Cuấn sách “Giide to Investing m Real Estate in the PRC” (Hường dẫn dts

fhe BĐS tạ Trioig Quốc) (2014) của Mayer Brown SIC: Cuỗn sich dé cập tới thi

trường BĐS, các thành tổ của tị trường BĐS nh quyên sở hữu dit, QSDB, quyển

sở hữu ti sin trên dit, gây chúng nhận QSDĐ, cắp phép cho các dự án xây dụng, các bién pháp dim bảo entoàn và quản lý Nhà nude vé BĐS Những nội dang được

đã cập trong cuỗn sich này rất hồu ch cho NCS để hiểu biết đấy đồ hơn v thị trường

BĐS, các cơ chi dim bio cho sự vận hành thi trường BĐS có hiệu qua

- Treng luận án tiễn luật học “Php luật về linh doanh BĐS Tiết Nam’

tác gã Vũ Ảnh đã dé cập tới khái niệm BĐS, khái niệm thị rường BĐS, khái nệm

‘Saad angus Brean (2011), “Growh Sutegy, PO & Perfomance of Indian Reel Este companies”,

hội Hà Nội

tro giữa các chỗ thể cổ liên quan Trong nên kinh t, host đồng kinh doanh BĐS gi

vai trò quan trong thúc diy host động kin doanh BĐS rổ gớp phin phat tién sinxuất tăng thụ ngân sách, phát tiễn hoạt động kinh doanh BĐS gop phẫn hoàn thiénthi trường BĐS; tao nguồn vẫn để hỗ tro phát tiễn các ngành kin tế khác; đáp ứngđược nhờ cầu nhà ở đang gia tăng, giúp én định xã hồi, phú tiễn kinh đoanh, tạocông ăn việc làm Nhống nghiên cứu trong công tinh này là cơ sở đỂ NCS kế thừa,nhất tiễn ki nghiên cứu chuyên sâu về BĐS da lịch và hoạt động Linh domnh BĐS

du lịch và nhân diện được toàn diện va trỏ của thi trường BĐS du lịch đối với nên

tanh tổ quốc dân

- Trong luận én tin đ luật học "Pháp luật về trao QSDB từ nhà mae cho các

chí tễ lanh doanh BĐSfte Tiét Nam’ tác giã Ninh Thị Hiền có nghiên cứnhý thuyết

về nh doanh BĐS, Tác gã nêu khá niệm kinh doanh BĐS, khẳng đạn các chỗ thế

anh doanh BĐS ngoi việc tim kiém lợi nhuận còn chịu sự điều tt ofa nhà nước, vì

hà nước là chỗ thể cong cấp hàng hỏa công và QSDĐ nôn nhà nước sở dụng hànghón cénglam công cụ a dat được mục iêu phát riển ánh tô- xã hộ, công bằng din

chủ vin mình Tác giá cũng xác din các chủ thé kinh doanh BĐS bao gồm đều liện

về hình thúc ofa chủ thể đầu h kính đoanh BĐS, các host động đầu h thuộc pham

vi ánh doanh BĐS, điều kiện và vấn lánh doanh: Từ phạm vũ nghiên cửu cia luận

đán tắc giả đã nghiên cứu sâu lý thuyết về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho cácchủ thể Lành doanh BĐS

- Công tỉnh nghiên cứu “Ổn hóa đắt đi trong nan lanh té tị trường Ảnh:

"hưởng XHCN 6 Tiệt Nam “Š tác giả Trần Thi Minh Châu đã xác định đất dai muốnđược vốn hóa thi phi đợc hãng hỏa hóa, tú là phải có giá ca, c0 th trường đấ đi

“tan Thị Hiền G017), Php tated Đao QSDB nà nhủ ước cho ức chỉ dể kh doen BBS tạ it Now,

ˆ Bàn Thị Mah Chân 019, Panda để del ong nến ao nường đơn hướng KHONG Đột Now, {ob hán trị gabe gà HA Nội

ĐỂ tăng cường vốn hoa QSDD thi giao dich giữa các cơ quan dave giao quyền quản

ý dit dai nôn chuyễn sang giao dich mang tính trao đề hàng hỏa căng nhiều cảng tốt

và thị trường sơ cấp chính i thí trường bán độc quyền của nhà nước Nghiên cửu này giủpNCS nhận thấy rắng han ché tối da các rào cần về thi tc hành chỉnh trao quyên

tự chỗ cho các đoanh nghiệp trong hoạt động Linh doanh BĐS dụ lịch là vẫn để cân thiết tra trong thôi gian tới

- Năm 2020, Hiệp hội Bắt đông săn Việt Nam triển khai nghién cứu ĐỂ tái

hoa học “Bắt đồng sân trong nền kh tế Tiét Nam - Tau tò và linyễn ngha chínhsách" ĐỀ ti đã hệ ng hoá những vẫn dé lý luận vé BĐS và vai tro ce thị trường

BĐS trong nên linh Việt Nam, kinh nghiệm của mốt 26 nước về vẫn dé này rong

iệc phát tiễn thị trường BĐS; phân tí thực trang ve rõ của thi trường BĐS đối

với nên kính Viêt Nam và những vẫn để đặt ra lượng hóa quy nô ti sin BĐS ofa

Việt Nam, đi xuất những giải pháp và khuyên nghị chính sách nhẫn phi ny vai rõ

thi ting BĐS trong nên kinhté ViétWam trong giá đoạn tới Đây là môtrong những

đồ tả ngöễn cứa toán đn lượng hoá về vi trỏ của BĐS trong nn kinh tổ tử đó để xuất

khuyến nghị chính sich, pháp luật Nhông nổi dụng nghiên cứu của đổ tá, đặc bet aly

loin và nhân xé về khung pháp hột điều chin thi truờng BĐS ViétNem, tác động cônvie thực thị pháp luật tới thị rường BĐS, lạnh nghiệm phát biển thị trường BĐS trongnên ảnh ế một sổ nước trên thé giới rất hồu ich đổi với việc nghiên cứu chuyên sâu về

BĐS dulich và pháp init Lính does BĐS dụ lịch.

Liên quan tới BĐS do lich và hoạt đồng kinh doanh BĐS du lịch that gen gin diy đã có mốt sổ công tình nghiên cứu với những mức đồ khác nha chủ yêu

tập trung vào nhóm săn phẩm xuất hiện phổ biện rên thị trường là căn hộ du lịch

(condote) Một số nghiên cửu đổ cập tới nx cân thiết của BĐS do ich và hoạt đồng

ảnh doanh BĐS đụ lịch xuất phát từ nghiên cửu về sựtăngtruống nhanh chóng đồng

ốp đáng kỄ của ngành đụ lịch vào sự phát triển nh tổ - xã hội cia các quốc gia

~ Theo Báo cáo của Ngân hàng thể giỏi năm 2019 về Cập nhất Tình hình Phát

triển Kin tễ TTệt Neon, Chuyên để Phát trim du lich ten TTật Nam Nhận lại tir đễn

tới han - xu hướng thách thức và ins tién chính sách cho ngành đu lịch Tiệt Nam®,

nụ cầu lõ hành và dụ lịch trên toàn câu đang bùng nỗ

của Trang Quốc lớn mạnh, tạo ra những cơ hội kính tý lớn cho các điểm đến da lich

đặc biệt khí tổng lớp trung lun,

3 Đông Nam A Trên toàn thé giới, nh cầu da lịch được dự báo sẽ ting trường xếp

xi 486 mỗi năm trong thập kỹ tới 2019.2039), cao hơn so với tốc độ ting truồng lánh,

tẾ toàn cầu dự tdônÏ Đồi với Việt Nam, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Namtầng nhanh dem li dòng thu nhập ngoại t ròng ding id cho quốc gja Bên canhXhách du lịch chi tiêu manh rong nước, đông gop trực Hép của ngành dụ lịch vé kinh

tẾ và việc lâm ở Việt Nam đã và dang ting menh Ngoà lợi ích tổng thể vé kảnh t,

"ngành do lich với xu hướng cỡ dụng tỷ lệ cao người lao đồng trĩ, có kỹ năng thip, & ning thôn, còn dem lại tác động len ta cao vé giảm nghéo và diy manh thính vương

clung dolịch còn phần nào tạo đều kiện phân bổ tha nhập tử địa bản giản din đathân aghéo ở Việt Nam Ê Việt Nam đã và dang tri qua giá dom bing nỗ về da lịchtrong suốt thip kỷ qua trở thành mốttrong nhồng điểm din mới nỗi hàng đều ð ĐôngNam Á Số lượt khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm dat rên 15 tiêu, sơ

với chỉ 4 tridu ở thấp kỹ trước, Bên cạnh đó là khoảng 30 tiêu lượt khách du lịch

trong nước, con sổ tầng gip bổn lên trong 10 năm qua Chỉ êu ofa du khách din din

tăng việc làn, ting tha nhập cho doanh nghiệp và người ao đông trong ngành do lịch

3 ViÊtNamm, bao gồm cã ð các dia phương và các nhóm din số tương đổi nghéo Đến

nim 2017, ngành da lịch trực tiép đồng góp đến 8% GDP cia Việt Nam (chua kếđồng gop bổ sang nhờ hiệu ứng lan tôn gián tiếp) và la ngudn xuất khẩu dich vụ đơn

¿lớn nhất của quốc gia Trong quá bình đó, ngành con có th tạo điều kiện tử phânhối th nhập từ các dia phương giảu ti dia phương nghéo & Việt Nem, Chính vi

; day tử ting trường côn ngành này được Chính phố coi là to tiên chiên lược và

ˆ Ngôn hùng Ti giới C019), ĐÊM LAr Cập nhật To lồn Pe rễ Kok Việt Na, Phe miễn ch

tex Pi No Na từ đến tem: Tig thc th van nb chinhadecho ngành đuch Pa Nw 'Y/TTC 2019 Tác đông hit của Ehih dx han 2016: Tan gới

° Ngàn hùng Thể giới G019), ĐIỂM LẠ Cập nhật To lờ Pe miễn Ki Việt New, Phe bn ch

„4

à yêu tổ quan rong đồng góp vào công cuốc phát in kin xã hội cia Viet Nam?Những thông tin này là cơ sở quan trong để khẳng đ nh cần hoàn thiện chỉnh sách,php luật để phát hiển du lch trong đó có chính sách, pháp luật để phat tiển tị

trường BĐS da lịch ti Việt Nam

- Đ cập trục tiép tới BĐS da lịch và hoạt đông kinh doanh BĐS du lich, năm,

2019, Dai học Luật Hà Nội tổ chức Hội théo khoa học với chủ dé “Những vấn đểpháp lý và thực hỗn về lanh doanh các loại hành BĐS mới ở Tiét Nam hôn nay” Tại

Hi thảo, nhiều vẫn đồ lin quan tối BĐS dolich đã được dé cập thông qua các chuyên,

đề như Những vẫn dé pháp Is và thực tién về Condotel ở Tiệt Nam hiện nay của

POSTS Nguyễn Thị Nga, Miững vấn để phíp lý

nhin cũa Luật lonh doanh BĐS 2014 của THS Đỗ Xuân Trọng, Kinh nghiệm nước ngoài về quân lý phân khúc BDS nghĩ dưỡng: Condotel và Officetel của PGS.TS

i thực tiễn Homestay dưới góc

Nguyễn Quang Tuyên va Ths Trin Đúc Thinh Các bai viết đã để cập tới thực trangphat hiển manh mẽ của thí trường BĐS du lich tại Việt Nam thời gian vừa qua vớisnr da dạng hóa loại hình sin phim như condotel, homestay khẳng din sự pháttriễn của BĐS dulich att yêu tinh hợp lý ên íh và iệu quả

- Tháng 11 nim 2021, Dei học Luật Hà Nội và Hiệp hội Bắt đông sin Việt

Nam tổ chúc Hội thio khoa học quốc tỉ “Chinh sách: pháp hude về BĐS di lịch

-[Ming vẫn để đặt ra cho Tiét Nam” Đây là mt trong những Hãi thio có quy mô

lớn và chuyên sâu vé vin đề BĐS du lịch Hội théo đã thụ hút nhiễu nhà khoa học,những người lam thực tiễn với nhiễu ÿ kiến tham luận vé các kia cạnh khác nhan

liên quan ti chính sách, pháp luật về BĐS du lịch từ quy hoạch, đất đa, tà chính,

“môi trường, quân ý nhà nước, gi quyết tranh chấp Kết quả Hội thio có ý nghĩaquan trọng và được NCS kể thi, phát tiễn trongnhiều nội dưng nghiên cứu ca luận

nhiễu quốc ge, các nghiên cứu và BĐS dụ lịchcũng đã được công bố Công

tình Research on Tomim Real Estate Development in Hainan nmuler the

ˆ Nga ng Thể gi 20 in Kon of Độc Now, Tiết mẫn dich

tex Pie No Nn ie cm ta he ag thách ie ann chad cho ngành elie Piệt Man,

„ai

Construction of Plot Free Trade Zone (Port) (Nghiên cin vi Phat tién BBS Dutich

3 Hi Nam trong khuôn khổ xây dựng Khu Thuong mai Tự do thi đẳn) 2019)"

Xhẳng nh trong những năm gin diy, với h cách là một phương thúc sáng tao nhầm,

phat tiễn bin võng tải nguyên, ánh tẾ va sin thi, BĐS do lịch đã phát iển nhanh,chồng ở Trang Quốc và din trở thành đẫm nóng đầu tơ mới Sự phá triển lãnh manhcia BBS du lich có vai trò tích cục ghip ngành do lịch chuyển phương thúc phát tiễnlánh tế quy mô sang Lính tổ hệ thống, thúc đầy sơ phát tiễn có tinh tuong tác ofa

ai ngành BĐS và du lịch BĐS dulich 1à nợ tích hop hiéu quả cia ngành do lịch và

BĐS, Ly thuyết liên quan đến phát

lich không chỉ có th thúc diy sự phát triển manh a cũa do lịch mã con phù hợp

BĐS cho thấy sx vươn lên của ngành BĐS

vei nền ting phát triển đô thi của Trung Quốc Đây là những kính nghiệm quý báu

cho dint hưởng chiến loợc phát riển ngành du lịch và thi trưởng BĐS do lịch của Việt Nam trong giai đoạn tới

Bi viết A review of the nate and growth of milt-itled tourism

accommodation compleres (Đánh giá bin chit và sự phat triển của các khu tổ hợp

ưu trú đa lịch a sở hữn) 2008) của lan Wernkcen, Chris Guilding, Kelly Cassidy (Tring tên Nghiên cửa Ngành Dịch vụ Dai học Griffith, Gold Coast Campus, Ue)

khẳng định sự phát tiễn của các tỔ hợp lưu trú duHịch da sở hữu (MTTA) là một sơ

Š ung đángkễ cho khá niệm thông thoờng vé các inh thúc lươtrủ ngắn han Trọngbai viết các tắc giã đã xác dinh ba thuốc tinh phổ biển cũa các khu tổ hợp MTTA.gồm: () Các khu này gốm một số BĐS chung và nhiêu quyén sở hồu tà sẵn riêng

gắn liền với BĐS chung hoặc thie đất, (i) Các khu này thường thuộc sở hữu cia một

sổ chủ sỡ hữu độ lập, a) Các kta này phấ chu sự quân Lý cba địa phương do matvây ban được bêu (ví dur ủy ban doanh nghiệp hoặc hiệp hồi công đẳng) đu hành.theo thể ché áp dạng đối với khu tổ hop Bài viết rũng phân oe các khu MTTA thành,

03 loại từ quy mô nhã, quy mô trung bình đến quy mô lớn đẳng thoi phân tích các

Dan fm Q09), Research on Touran Real Este Developme in Han wer the Coherdim of Pt

Thec Dade Ze Pat) Ngiễn ci vì Mut win BDS Du uh 3 Bit Nam wong nôn Wd xây omg Tôm:

nano

ẩn tổ tạo ra ar phát rida của MTTA, bao gim những lọ ich của nhà phất tiễn, nhàmôi giới khánh du lich và sự phat tiễn manh mẽ cũa công nghệ thông tin! La mộttrong những bà viết đầu tiên về MTTA, bãi vết Đánh giá bản chất và a;phát miễnsữa các khu tễ hợp lu tú âu lịch đa sở na tá liệu tham khảo đặc biệt hữu ichcho NCS khi nghiên cửu "ảnh danh" BĐS du lich, phân tích các đặc diém và đánhgiá vú tỏ, xu hướng phát tiển của BĐS du lich

TH tác gã Jan Warnken và Chris Guiding cũng có bài viết Mult-ownershap

of toimtem, accommodation complexes: A critique of pe, relative mếnh, and

challenges arising (2009) (Tam dịch: T hop la trủ lich de sở bu (MOTAO); LosiHình, đặc điểm va thách thú)” Theo các tác gi, song hành cing mrtién hoá của cáccông ty cỗ phẫn với mô hình đa sở hữu doanh nghiệp thương mei, ti Ảnh giữa thể

kỹ thứ 16 và 17 đã xuất hiện và mỏ rồng bình thức sở hồu chúng phương tiên làm cơ

sở lưu trú dịch (shared ownership vehiclesfor tourism aosomtmodior), Tuy nhiên,

không giống như mô hình công ty cỗ phin, nơi một cổ phần được tích biệt với cổhân khác, thì mốt cỗ phần sở hữu của TỔ hợp lưu rủ dụ lịch đa sỡ hữu (MOTA) lạliên quan din diện tích cụ thể cde BĐS, ví da mỗt đơn vị Iu trú trong MOTA được

đối xử như một gói sỡ hữu riêng biệt Trong trường hop chia sẽ kỹ nghĩ (timeshare),

don lơ tr nur đã được mỡ rồng bằng cách ip tục chia sé bên cơ sở các gaiđoạn thời gian cụ thể Co sở nỗn ting của việc chia MOTA thành các đơn vi sở hữu

hỗ hơn dua trên thục t công đẳng đều ti chính tiém năng cho nợ phát hiển ciaMOTA ngày cảng được mỡ rồng Lý do đu tư của các nhà dau hư vào MOTA không

giới hạn ð việc mô rộng ti sân, nhiều nhà đầu từ tìm kiểm các kỹ nghĩ duống trong căn hô ho có được

Trong cuốn Routledge Handbook of Second Home Totaism and Mobihhee, do

€ Michael Hall và Dister K Muller hiệu đính (2018), các tác gia đồ cập tối nhiêu

TnWanlen, Chris Gling, KellyCassiby 2008), review of he nate end growth of mitted

em accommodation compiexezP 1-9,

"hp esearirepordory grffah aca awozereamshandle/I007ADI605 7207 pa eaqumnce=1éscAlloe

dey, my co ngự 3/120031

thuật ngữ để định danh “ngồi nha thứ ha" (second home) - một loại hành BĐS dulich phé biễn ðnhiềo qué

villas, homes, cebing, lodges, furm-stay, holiday houses, holiday accommodation, holiday lets, short-term rental; ở Vương quốc Ảnh có cơ số lưu tit phúc vụ thuê

kỳ nghĩ (vacation rental, vacetion letings, vacation home); Pháp: Gites, New

Zeeland: Bachs; Bắc Au: Nhà nghĩ mùa hé (sammer house) Ngôi nhà thứ hai đóngvai rd quan trong đã trở thành đông lục thay đổi cảnh quan doc theo bi biển Địa

tốn Vida ð Úc com BĐS lưu trú tự phục vụ cottages,

Trung Hai trong60 nấm qua Trong trường họp của Tây Ban Nhe, việc phát tiển cônsecond home giã thích xu thé của mổ hành kỷ nghĩ (holiday model) Ở Bắc Âu,

second home được gợi là hiện tương "đặc hữu" gin bó chất chế với sự nhận diễn và lich sử quốc gia Tại Phin Lan, second home đông vai trò quan trọng về hình nh cảnh quan vin hoá, phin ánh ý ngiĩa ci giãi trí ngoài tri và các hoạt động truyền

thống Second home ở Ý phục vụ như một nơi a thoát ra khôi cuốc sống hàng ngày,Hồi phục nức khoả Ở Nga, dacha là vấn hoá gin bó với hầu hết người Nga lồi mùa

thẻ về 3 Các nghiên cửu này giúp cho NCS nhân diện được sâu sắc hơn về thực trang

vi sự nghéo nàn" của các sinphim BĐS dụlịch ð Viét Nam và nhông khoảng rồngcủa pháp luật Vist Nam để điều chỉnh đối với thi trường này đồi hỏi phải sớm được

tổ khuyết trong thời gian tối

11.2 Cúc công tink nghiều cứu về pháp dt kink đomnh bắt động sản và

pháp hột lành đomik bắt động sản ăn lịch

Pháp luật kinh doanh BĐS là chủ để nghiên cửu cin nhiễu công tỉnh ở các

cấp đôkhác nha từ cơ bin dinchuyên sâu Ở cấp đổ cơ bản, có thể i tới Giáo trình

dt Dat ăn của Đai học Luật TP Hỗ Chi Minh (Nxb Héng Đúc, 2019); Giáo nh

5 ning huấn phíp luật và giải quyết ranh chấp ngoài tòa án cia luật se của Họcxiên Tự pháp (Nxb Tự pháp, 2018) Các giáo tình này để cập tới những vẫn đổ lý

tin và pháp luật đất đu, các kỹ năng cũa luật ar khi tư vẫn hop đẳng kinh does BĐS có ý nie tham khảo cho NCS ici thực hiện luận án

ˆ CMicael Hall, Duster Mulls G0189), Routledge HnBook of Second Home Tews and Mobstines,

p27.42,43,179, 11

6 cấp độ luận án tién đ, liền quan tới dt luận án luận án với đồ tài “Diapháp lý cũa người sứ hong đắt rong các giao dich dn suc thương mai về đất đai(2003) của tác gã Nguyễn Quang Tuyển đã phân tích và đánh giá một cách có hệ

thống các quan diém khoa học khác nhau về dia vi pháp lý cũa người sử đụng đất ir

đổ xác dinh những nét đặc rơng nhất trong địa vả pháp lý ci người sử đụng đất với

tur cách a các bên trong giao dich din sự thương mai vỀ đất đu, phân tích bản chitcủa vẫn để sỡ hữu đất đa, côi nguẫn của khá niệm sử dụng dit và tinh chất "kép"của vi trò điễu it quan hệ đất đủ ma Nhà mage C ông hoa XHƠN Việt Nem dang

thục hiện Từ đó, luận án để xuất nhông định hướng và giã pháp hoàn thiên các quy cảnh về đị vị pháp Lý của người sử dung đất trong các giao dich dân x, thương mai

vi dit dai trong bỗi cảnh nh tổ thi trường nh hướng XHƠN ở nước ta Những nộidang lý luân, thục fia và các giải pháp được để xuất trong luận án đặc biệt là giảiphp đổi mới hoạt động quản lý nhà nước đối với các giao dich din s thương mai

về dat di! rất có ý ngiĩa để NCS kế thir, phá tiễn rong luận án cũa mình

Luận án tin 4 “Pháp hut về hin thức giao đất có th hẳn sử dụng đất

(2008) của tác giả Trên Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội đã làm rõ chế đô

sở hữnu toàn dân về đất đại, và bản chất của việc giao đất có thu tiên sử dang dit chính

à phương thức chuyển giao QSDĐ từ nhà nước cho người sử dụng đất rong mỗiquan giữa đu điện chủ sở hồu và người sử đụng đất thực tổ Qua vie phân ch vềcác hình thức sử dạng đất các đối tượng sử đụng đất theo hình thúc giao đất có thútién sở dụng đất tác giš nhận ảnh bản chất pháp ý côa inh thúc giao đất có thu tién

sử dạng đất thể hiện ở iêu chi sử dung đất vio mục đích sẵn xuất in doanh, tim

ãẩm lợi nhuận từ hoạt động đầu h kinh doanh tin đất thông qua tạo lập, mua bán,

chuyển nhường, cho thuê QSDĐ Dù luận án được thực hiện rước thời

"hành Luật Đất đại năm 2013, Luật Kinh doania BĐS năm 2014 nhưng đây:

trình có ý ngiấa lý luân quan trong để NCS kế thừa, tiếp thu các nội dung có liên quan.

` Nguyễn Quang Ngẫn Q00), Bia php cũa người đg đất mong các gia đc) đân dương:

"ai ve dat, Dn i tins thee, Đạ học Lait Hà Nội 181-197

‘Ach đ lam rõ khái niêm, đặc đễm oie pháp luật kin doanh BĐS và các thành tổ

của pháp lut kính doanh BĐS, những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật kinh doanh

BĐS, thực trạng nhấp luật kinh doanh BĐS Việt Nam, dinh hướng và giải pháp hoàn, thiên pháp luật về kinh dosnh BĐS ở Việt Nam Nhõng nối dung của luận án lá cơ

sở quan trong để NCS kể thừa khi phân tich về pháp luật kinh doanh BĐS da lịch.Đặc biệt các yêu cầu đặt ra đối với pháp uật inh doanh BĐS được nêu trong luậnánlà bão đầm tinh công ha, mình bạch; phòng, chống ri ro bảo dim phat tiễn bênvũng công sổ là những yêu cầu được NCS sở đụng để đánh giá các quy định pháp

luật về lành doanh BĐS du lich Tuy nhiên, do luận án được thục hiện năm 2012, truớc khi ban bành Luật lánh doanh BĐS nấm 2014 nôn nội dung chưa cập nhất với

các quy dinh pháp luật hiện hành và trục tấn thị trường trong gần 10 năm qua

Luân án tién đ “Phíp luật về trao OSDĐ tit Nhà nước cho các chủ thd kanh

cioanh BDS ta: Tiét Nam” 2017) cis tác giã Ninh Thị Hiền, ngoài những giá ti vé

ý luin đã được cấp nhật ở trên, luận án là cổng tỉnh nghién cứu công ph và những

tác động của quy hoạch, kế hoạch sở dụng dit âm căn cứ cho host đồng trao QSDDgite Nhà nước và người nở dụng đất Quy tình hành chính 1à gia: đoạn tổ chức thựciện đồ án quy hoach kế hoạch sử dụng đất Quy tình din sựthỂ hiện hông qua hoạtđông chuyển QSDĐ của nhà nước cho người sở dụng đất, thông qua hoạt đồng giaođắt và cho thuê đất Trên cơ sỡ độ tắc gã đính giá trong quy tình trao QSDD ở Việt

Nam thi doanh nghiệp nha nước có lợi thé hơn trong việc tấp cân QSDĐ zo với các chức inh donnh BĐS khác Việc trao QSDĐ căn cử vào nh cầu ca người sử dang dit đã tạo ra động cơ cho một dang tham: những dit di, tham những vit Quy

tình din sự lạ thiếu bình đẳng canh ranh giữa các nhà đầu từ với nha Đây là

‘Wi Anh G015), Php lu về ko doen 5B Vit Non, Tuân ia tin sft học, Hạc viên on học 3

hội, Hà Nội

những nhận dinh xác đáng cho NCS kế thửa và phát tan trong việc nghiên cứu phápuật về trao QSDĐ cho chủ thể kinh doanh BĐS đu lịch.

Bùi viết “Pháp lu anh doanh BBS trong nén lạnh té tt trường đình hướng

_XHỂNà hội nhập qude tế” 2019) của tác ga Nguyễn Thi Nga và Hoàng Vitt Trang

trong Sách chuyên khảo Pháp luật ánh té Việt Nam trong thời kỹ đổi mới đã điểm

Tí quá tình phát rin của pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam trong thời kỳ đổi mới

và hội nhập quốc tế từ kh phép luật kinh doanh BĐS & thời kỷ điều chỉnh sing lễ

các măng th rường BĐS (từ năm 1986 đồn trước kh có Luật Đất đi năm 2003) dinphp luật kinh đoanh BĐS & thời kỹ điều chỉnh trong khung khổ pháp lut thông nhấtđỗi vũ tắt of các loại hình lánh doanh BĐS trên thi trường (đử năm 2003 đến na)}5viết rất có gi tri dé NCS them khảo, kế thửa khi đánh giá các quy dinh phép loật

vi inh doanh BĐS dã lịch trong dòng chiy chung của pháp luật về lánh doanh BĐS

ở nước te

Bùi viết “Tổng quan pháp hudt Hiệt Nam về BĐS và các loại hùnh BĐS đưavào lonh doch’ 2019) cia tác giã Nguyễn Thị Dung trong Kỹ yêu Hội thio Khoahọc “Nhõng vin để pháp lý và thục tấn về ánh domnh các loại hành BĐS mới ở Việt

` Trường Đại học Luật Hà Nồi, đã đã cập tới các quy đính pháp luậtiện hành vé BĐS và các loạ hình BĐS đưa vào kinh doanh Trong đó, bai viết đặc

Nem hiện ng

bit tp trung vào nhõng loại hành BĐS mới nơ Chúng cwMi-ni, cần hộ vin phòng Officetel, Condotel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, tiệt thơ trong Resort

Tác gi khẳng inh khung phi Init đối với các sân phẩm này "chưa được php luật

điêu chỉnh, da chỉ 1a về tính thin hay nguyên tắc chung” và do đó cn có các quy.

di pháp i đŠ việc vận hành thuận lợi trong đời sống sản xuất và kinh doanh thương

ảnh tổ chia si" và dưới mr tic đồng manh mổ cin cuộc

mại Trong bối cảnh

cách mạng công nghiệp lần thứ tx việc tạo đựng quy định pháp lý cho Condotel cần

"Nguyễn Thị Nga, Hoing Việt Thong (2019),'háp Init inh doanh BĐS tung nin kinh i ha tường dh

"ông XEICN va hàishập quốc tỉ", Xhcisyôn co Pháp de hit Plt Nmm tong hin để môn NR

Che) ga tt 1028-1058

LG T Dư "Ting quanh hit Vit Nani BOS cic uns 59m rảnh dou Kể

ấu Ba tho Boa hoc Nong tấn để pip và Du sẵn t nk doanh cc To hb BBS mớt ở TU New

{hd hưởng và hội nhập quốc tế ở Thật Nom hiện nay 2019) của tác gã Nguyễn Quang Tuyên trờng Sách thuyên khảo Luật học Việt Nam, những vẫn đề đương di, Nxb Tư pháp tri cơ sỡ phân ích các quy định pháp luật đất đi iện hành so với yêu

cầu xây dụng phát tiễn nin ánh tế thi truờng và hội nhập quốc tổ 6 Việt Nam, tácgiã dinh giá pháp luật đất đi còn thidu các quy định đã đều tết việc sử dụng dit

trong phân khúc BĐS du lịch nhờ thiêu các quy dinh cụ thể, đồng bộ về quản lý và

sử dạng dit a xây dựng lánh doanh các condote,offiete, resort Sự thiêu vắngqguy chế pháp lý có tính đồng bộ, diy đã là một nguyên nhân khiển phân khúc thịtrường BĐS dụ lịch phátiễn qué nóng tạ Đà Nẵng Nhe Trang Phú Quốc rơi vaotình trang đư thửa, Ê ấm các sẵn phim condote, cffostil gây lãng phí nguén vốnđầu tr của xã hối và ảnh hing không tốt dén nự dn đnh vĩ mô cña nên Linh tế!"Đồng thuận với những nhân xát này trong bit viết “Pháp hide lanh đoanh BĐS đổ:

ớt nhà đẫu hr nước ngoài tạ Tiét Nam”, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam,

những vin đề đương ds, Nab Tw pháp, tác giả Nguyễn Thi Nga đánh giá các BĐS

“mới trong đó có BĐS do lich đặc iệt là condetl con thiểu vắng hành lang phép Ij,

cu thể la: chưa có bit kỹ vấn bản pháp Lý nào định danh chính thúc condatel Tà gi, chưa rõ tăng trong việc xác đnh hình thúc sử dụng đất đ xây dụng condotel, khó

xác định quyên của CDT trong việc xác lập các loại hình gao dich, con hing túngtrong việc xác lập quyển sở hữu của cin hộ condotel'” Các bài viết nêu trên a mộttrong số những công hình đ tên nghiên cúu bước đầu về các Losi hình BĐS mới ở

Việt Nam trong dé cố các BĐS du lich dic biệt là căn hồ do lich (condote) NCS

hoàn toàn đẳng tinh vớ các nhận đính nêu trên

Từ thục tấn kánh doanh BĐS dụ lich rong thé: gian qua, đã có mốt số bài viết

Tagan Qung Tin 01), hip hie đt đu wiivin chu sấy amg nhát win ồn ven Owing vt aindup qui 6 Vie Nam ida nay" SG cag Bao Ladt học 7 em ing vấnđể đương de

Trghág 799

° Nguyễn Thụ Nga G019),'hấp bật ah down BOS đối vớisbi đầu mesure nơi: VI Nem chhyền Bo Hit hoe Pet Nam, những vấn dE are dt, Ned Nephi, 830834

vi các khia cạnh khác nhau cia hoạt đông kinh doanh loại hình sin phim này: Baivit của tác giả Nguyẫn Hỗ Phi Ha: “Thị hưởng BDS nghỉ dưỡng và những vẫn để

đất ra hiện nay” trên Tạp chỉ Tai chính”? đồ cập tới thục trang thi trường BĐS nghĩ dong Việt Nam, Theo đô, nụ cầu vi BĐS nghĩ dưống ð Việt Nam thời gian qua tăng lân một cách nhenh chóng do sợ phát tiễn về kinh tổ, đo ích công hy các yêu

tổ về ăn lý, enninh và văn hóa - xã hội Do đáp ứng được diy đã các tiêu chi vi tỷ suất ảnh li và nghĩ dưỡng BĐS nghĩ duống đang din chiém được un thé sơ với các

kênh đầu hr khác, Bên cạnh nhing diém sáng thí rường BĐS nghĩ dưống vẫn còn

hạn chế, đặc iệt1a khung pháp ly đối với loại hành BĐS nghĩ dung côn dang

sit thidu Có thé nói n phát tiển nhanh chồng của loại hình BĐS nghĩ dung khiển

hung pháp lý cho loạ hành này chua theo ip và gần nh các doanh nghiệp vẫn phải

hoàn toàn trmé tim ining ấn, tyxây dụng mô hình hoạt động theo Luật Kinh does

BĐS, đồng thôi phi dựa vào các vấn bản pháp luật lin quan nh Luật Du lich, Luật

Nha, Luật quy hoạch đô thi và các vin bin hướng ấn có liên quan Bài viết côn tác

một

giã Thuận Phong “Chuarnén cho người nước ngoài số hữu căn hộ venbiễn tin để(2020) đưa ra một sổ lý giã cho đề x

Autre, Nhất Bản thường lựa chon thuê nhã, nga inh rạng một số người nước

ny như pin lớn nguời Chiu Âu, Bắc Mỹ,

"ngoài "mua chu" BĐS, kể oa ding thủ đoạn nhờ doanh nghiệp hoặc cá nhân người

Việt đăng tên mua nhà ti một sổ đa đm nhạy căm, cỏ ảnh hưởng din quốc phòng

và an ninh Do đủ, nên quy đãnh người nước ngoài có nhu cầu đầu từ vào các dự án Xâm du lịch ng dưỡng, căn hộ condotel, th thực hiện theo phương thức đầu tỉ chính theo quy định của Luật Đầu tr2!

6 một góc nhìn khác, rong bài viết “Nn ngừa ngự cơ vỡ rên condotel, cần

Héng Minh - viên IRR cho ring Condotel có thể

ban tay của ai'23 tác gã Ngụ

° Nguễn Bộ ti, Me mông BB Sng ống ving a trary Seọ Jagddagheh cute

"pgeng tì dans ong bat ong so ng ôhonghng vụ đe tre lừng 3629 5A), Hy, co

gay 0985016

‘pein Phong (2020), Chưa nin do ngưột ước ngoài 3 lổu cân hộ ven bn bến iu đã,

BE JEkbuesetsutiucdongcuuhipurnglJea Sơ dụ gust ngpe a SOT 9

tr 66446 Baal uy cp ngy 30872020 =

Nein Hang Mếeh C019), Nyon ngàn np co vố mộ: condo cổi bin tw cit a?

peace ong gs ng cre Cont aa ay ca 57551755088, ty ca

Rasy 158020

thương mái, theo các luật hay quy định của BĐS thương mei và da lịch Los hình,

nay phii được đầu tơ theo các quy hoạch dit đa, tình té xã hồi ving miễn và phân,

âm chức năng côn tùng thành phố Khi chảo bán condatel, các dự án huy đồng vốn,

tir các nhà đầu tơ lớn hoặc nhô lẽ Hình thức huy đông này thực chất là khách hàng

gp vốn cùng tình doanh chưng Noi cách khác, nó là deng chứng khoán BĐS, khách

hing góp vốn vào nh doanh khách san do lich hay con goi chúng khoản phá sind, chứng khoán toơng le Từ đó, tác giã nhân Ảnh các cơ quan quản lý cần ben hành uất hoặc ngủ din, thông hr có liên quan đến finh vục huy đồng vẫn ánh doanh, BĐS, trong đó có căn hộ dich vu và các BĐS hình thinh trong tương li

1.1.3 Các công trình nghiền cứ liên quan tới định lng, chính sách, giải

pháp nhằm xây dig, hoàn thiệu pháp Mật và wing cao hiện quả thực thi pháp

Int điều chỉnh thị tmrờng bắt động săn ấu lịch

Các công tình, bis viết đã công bổ đã để xuất nhiều dink hướng chính sách,

ii pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, ning cao hiệu quả thục thi pháp luật điều chinh

thi trường BĐS du lịch bao gém cả những gi pháp chung vé quản lý dit đa, quản

ly th trường đến những giải pháp cho nhồng vin dé cụ thổ lin quan tới kinh does BĐS dulich

Trong cuốn sich nỗi tắng Wy mations fail? (Tạm dich: Tại so các quốc gia

thất bei) của Deron Acemogiu và James Robinson, với tim nhìn rồng, ha tác gã đã

khẳng định một quốc gia thánh công hay thất bại về kính t là do thể chỗ, thể chế vàthể chế” (ndiiuio) chứ không phả dinh mệnh (fate), không phẩi đa lý

(geography), lich sở (history) hay vin hoá (eulturs) Sự thinh vương và đối nghéo được quyết ảnh bởi các đồng cơ khuyên khích hình thành tir các th chế như thé nào

Chính những thể ch kink tổ và chin tị do cơn người tao ra la nguyên nhân côn sơ

"Daron Aconogbn vì umes Robinson, Wp nations fal? Diu dé dương 13, 7 10.03 Nets Pad

Today sts, sttiens, stations" (am dich Ti so các quốc ga tết bạ — Tể ch thả che

thánh công hay không thành công về kinh tố Vì vậy, đỗ mới, hoàn thiên thể ch bao

giờ cũng a vin để phã được quan tân hàng diu Những vin để đặt ra trong cuốn sách tuy không liên quan trực tip tới BĐS hey BĐS du lịch nhưng đó là cầu tr lõi

cần tt cho moi vin đồ nh ta, xã hội, giúp NCS xác định được định hướng ưu tênXôi đi xuất giả pháp hoàn thiện thể chỗ về kánh doanh BĐS do lịch

Trong Báo cáo ting quan Hật Nam 2035 hướng tới Thin vương sáng ta,

sống bằng và đôn chỉ (2016) của Ngân hàng Thổ giới và Bộ K hoạch và Đâu biệt

Nani, các tc gã đã xác nh trọng tâm của ci cách chính sách đồ thi la tạo đều lận

đã th trường đất đi được nh thành và phát triển Vide đầu tiên cân âm là ting tinh

"mình bạch trong tp cận dit đai Những nf lục đó cén gắn với những cũ cách vé

"ngần rách ct địa phương theo nướng khuyến khích áp dang rộng ri thuổ đất vàthuÊBĐS thay cho nguồn thủ từ phí chuyển di mục đích sử dụng đất như hiện nayNhững thay abi rong chi độ sử đang đất cin được thục hiện theo kể hoạch đoợc dr

tinh truớc trong đỏ có thời gian them vấn ý kiễn người dân thay cho cách thú thục Hiện còn khá tay tiên Các cơ chỗ gián sắt đổi vớ vũ phạm th tục cần được st chất

Vé lâu dai, cần tiếp tục tăng cường khung pháp lý về quyên sở hữu tai sản, thâm chi

cả việc da dang hóa hình thức sở hữu BĐS 3

Trong luận án tên đ luật hoc “Php Inde về lanh doanh BĐS 6 Tiệt Nam “25

tác giã V8 Anh đã tỉnh bay quan diém, định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh

doanh BĐS Theo đó, pháp luật v kinh doanh BĐS cần được hoàn thiện theo hướngbão đâm tính công khe, minh bạch, nằm trong tổng thé việc hoàn thiện thể chế thi

trường BĐS, có thưa khảo lành nghiém cũa nước ngoài và shim nâng cao năng lục canh rạnh cia các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ning cao hiệu lực quin lý nhà

nước về thị trường BĐS, cải cách thủ tục hinh chính Các giã pháp được để xuấttrong luận dn rt có ý ngĩa và sẽ được NCS kể thi, phát tiễn khi đồ xuất giả pháp

hoàn thiện pháp uất về kính doanh BĐS dụ lịch

tới Danko, Sing ao, Công bg và Dân chi", Hing Bi, 50-60.

‘Nginhing Ti gi - Bộ Ki hoạch va Dit Vi Naan (2016), Tite 13-114

‘Va Anh C012), Php lade ha doen BBS 6 Piệt Non, Tun an tn shat hae, Hạc via hon học 3

hội, Hà Nội

gu “Tide Now 2035: Hồng

học Luật Hà Nội: Tác giả đã đề xuất một số giã pháp hoàn thiện pháp luật và kindoanh condotel, cụ thễ lề @) Cần có quy dinh chính thú trong Luật Kinh doanh BĐS

về losi hing hos BĐS là các Condotel, cần dinh danh rõ bản chất ia loại hàng hóanay; cần chính thức thir nhận bing pháp luật đố với loại hình lánh doanh nay vớinhững quy đính cụthểvề điêu ận để Condotel được pháp kinh doanh trên thị trường

các hình thúc inh doanh, hành thức và hiệu lục của gino dich, quyền và ngấ vụ của các bên trong giao dich Condotel; (i) Cần xác định rổ Losi dit được sử dung trong

ảnh doanh Condotdilà loại dit g, dit ð hay đất phục vamue dich kinh doanh thương

"mai, từ đó xác nh loại hình lánh doanh nay là lánh doanh phục vụ da lịch bay lành, doanh nhà & (ai) Xác dinh thời hen giao đất trong kin donnh Condotel; (i) Pháp

luật Việt Nem cũng cân xác dinh rổ các vẫn đồ quan trong khác nhự chủ thể kindoanh, đối tương lành doanh, các phương thức đầu tư kinh doanh, hop đồng geo

dich và đặc biệt là hoạt động quản lý cũa nhà nước đổi với mô hình kin doanh

Condotel; (9 Thắng nhấtiêu chin quy chun thất kế Condotel, Những giữ phápnay là gợi ÿ cho NCS tấp tục nghiên cứu, ce thửa và đồ xuất tiấp các gai pháp hoàn,

thiên pháp luật về BĐS do lịch

12 Dinh giá kết quả nghiên cứu cia các công trình nghiên cầu liên quan tivà định huớng nghiên cứu cũa hận án

tquã nghiên cứu cña các công trùnh nghiều cứ liền quan

131.1 Những lễt quả dat được

Cua việc nghiên cu các công tỉnh tiên quan din đổ tả luận án, NCS cho ringcác công tình nghiên cứu đã giã quyết được nhiễu vin đề lý luận và thục tn vé

ghép luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lich nói ông

Cu thể, vé cơ bản các cổng tình nghiên cửa đều thống nhất xác din

Thứ nhất đất đủ đồng vai trò quan trọng là cầu nỗi cho thị trường côn hàng

‘hoa BĐS là nhà, các CTXD trên đất được tạo đựng, mở rộng và phát triển Tuy nhiên,

do đặc tính gói hen về điện ích và cổ định vé vị tí nén pháp luật ofa bất kỷ quốcanto cũng chủ trong tới việc quy hoạch đất dai cho các ngành, các inh vực và cho

shu cầu khác nhau cia mỗi loại hình thi trường một cách thất hop lý; chủ trong tôi vide khơi dây khả năng và thể mạnh cia mỗi vùng miền, đa bản, khu vực trên cơ sở

chủ trong tôi tiém năng sẵn có của thiên nhiên ban ting, gắn kết với các ga ti vinHóa, xã hội, lịch nữ côa mỗi vũng miễn Cùng với đổ, xu thể chung cũa pháp luật ởcác quốc gia hiện de là định hướng thị trường BĐS trên nin của mr én din chính ti,

“artoàn ven côn chủ quyén quốc gia và ãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chủ trong tới vớibio vé môi trường và phát triển bin võng tôn trong các quy luật cũa nên kính tổ thịtrường,

Thứ lơ, hàng loạt các công tinh nghiên cứu trong nhõng năm gin đây đều có

chung nhận nh, thi trường BĐS du lịch không còn xa le ð các quốc gia phát hiển

trên thể giới, song li mới được chủ trong @ Việt Nam Các dự án BĐS do lich có sơ

da dang vé loại hình, với mr phong phú cũa các ý tưởng đầu tư và sự kết hợp hòaquyên giữa các yêu tổ kiến trúc truyén thẳng lich sử với các yêu tổ hiện de, văn

"mình và độc đáo của các sin phim BĐS

Thứ ba xé ð khía canh ching, tổng thể, ð Việt Nam, thị trường BĐS da lịch

đã có hệ thống rang pháp ly chung điều chỉnh như đổi với các phân khóc BĐS kháctrên thị trường như các quy Ảnh về điều liên tư cách chủ thể gia nhập thị trường,vide rao QSDĐ từ Nhà nước cho các chỗ thé kinh doanh BĐS, các BĐS được pháp

l tham gia thị

tạo lập và gia nhập thi trưởng các quyền và ngĩa vụ của các chủ

trường và quia nhà nước đối với thi trường BĐS Tuy nhiền các công vinh nghiên

cứu công đã chi ra ring, mất hành lang pháp lý củ thể,

du chính đố với thị trường BĐS du lịch phủ hợp với đặc thù của phân khúc thị

trường này con thiêu vắng nhiều lố hing và thục ar chúng te chưa tạo dung được

fang, diy đỏ và toàn điện,

một khung khổ pháp ý an toàn va hiệu quả để đu chỉnh đãi với thị trường BĐS dulich, Chính vi thể, các chuyên gia các nhà nghiên cứu đu để cập tôi nhủ cầu cần

thiết phi tạ lập và hoàn thiên kang pháp lý môi hoàn chỉnh hơn, ổ rang và mình,

NCS lĩnh hội và rau dai ý trông kế tha các luận điểm và các ý tưởng khoa học đó,

đẳng thot gi m cho NCS những khả năng sáng ao mới trong quá trình nghiên cửu

chuyên sâu về pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ð Việt Nam rong đổ tả luận én

của mình

1.2.12, Những vẫn để chưa được nghiên int đề? dit hoặc côn bố ngõ

Bén canh những kết quả đã đạt được, các công tình nghiên cửa vỀ pháp luật

ảnh doanh BĐS da lịch côn chưa nghiên cửu đây đủ hoặc bô ngõ nhiêu vin đổ, cụtite

Thứ nhất, các công tình nghiên cứu chỗ yêu chỉ nghién cửu mốt và sân phẩmBĐS dulich iêng lễ xuất iện ti Việt Nam gần đây, mã chưa có sự nghiên cứu mỡ

xông Hing lost vin để lý luận nh khổ niệm hoc thuật, đnh danh th trường cơ số

ý luân pháp luật a điêu chinh tị trường BĐS do lịch, va ro, nự cân hit cân phảixây dụng khung pháp ly toàn điện, phủ hợp và biện quả để đều cỉnh th trường BĐS

dán lịch đều chưa được nghiên cứu mét cách toàn điện và có hệ thống,

Thứ hơi, các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bie ranh tổng thể vé

thục tring pháp luật kinh doanh BĐS do lịch ma chỉ những "Tá cf” liên quan tốimột vải sản phim, một vài vấn dé nỗi côm nha cập Giấy chứng nhận QSDĐ, quyển

sở hôu nhà ở và tạ sin khác gin lién với đất cho người mua vấn dé cam kế lợi nhuậntrong nh doanh Chưa có công tình nào tổng kế, định giá diy đã thực trang pháp

luật ánh doanh BĐS da lịch so với nhủ cầu thực tẾ côn thi trường

Thứ ba các gai pháp hoàn thiên pháp uit kính doanh BĐS được đổ cập trong một sổ công tình nghiên cứu chưa trực tp tiên quantới BĐS dulich ma là phép luật

về kánh doanh BĐS nói chung, chra có ác giã pháp cụ thể vỀ lập pháp và năng cao

hiệu quả thực thi pháp luật mã chủ yêu là việc để xuất các giải pháp mang tính khuyên

"nghỉ chung Ở mức dé cao hơn, cân phấ có những để xuất nhằm tạo dmg hành leng

va khung khổ pháp ly cho th trường BĐS phát biển, khơi đậy tiém năng và thé manh

của BĐS để phục vụ cho nền kink ti, xã hộ, phù hợp với nhu cầu thực tổ cũa thị

trường phải có kh năng kién tạo và tạ ra sân chơi pháp lý an toàn, hiệu quả cho các

chủ thể nh doanh và các đổi tượng thụ hưởng Mét hệ thống pháp luật ma ở đồ me

thống nhất và tuong thích với các pháp luật khác có liên quan của khung pháp luật

ảnh t rong nên nh té thi trường phi được quan tâm, chủ tong

142 Định lướng nghiên cứm cña hận áu

Thứ nhất xây dong các tần để lý loận về kinh doanh BĐS du lich và pháp

luật đều chin hoạt động kinh doanh BĐS dulich Tử các quan im, học thuật nhằm cánh dank chính thúc BĐS du lich và nhận điện rõ các loi hình BĐS du lich với các

tinh năng cụ thé, Lim rõ tiềm ning và thé manh của BĐS du lịch trên các khía canh,

hồi, ich sử văn hóa để khẳng định tiềm năng và thể mạnh đ hãi được

shin nhân và đính giá đúng din, phải được thể hiện bing những chỗ trương, dinhướng để phát tiển và hiện thực hỏa bằng chính cách và pháp luật cụ thE

Thứ hơi nhận điện rõ ta thể nỗ trôi của ngành da lịch Việt Nam với sơ đadang vi tim năng dé: déo cả do lịch rùng, dulich biễn dulich ảnh thi, dich vẫnHóa lịch sổ, do lịch tâm tinh và du ich khám ph để có thể phát tiễn trở thành,ngành kinh tế mũt nhọn Đó là chính la cơ hội tốt, "mãnh đất tươi tốt” cho thi trườngBĐS du lich phát triển trong tuong lei, Vì lZ đổ, luân án làm rổ tính tất yêu khách,

quan của việc xây đụng và hoàn thin khung pháp lý đều chỉnh thi trường BĐS đu lich nối chúng và hoạt động linh doanh BĐS du lich nói ring, coi đó là đều liện

tién quyết đầu tiên để phát tiễn đối vớ thị trường này,

Thứ ba luân én phân tích thục trang pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành,

tiến

trong tổng thể phip luật mang tinh chất liên ngành, đảnh giá khách quan

của thi trường này trên thực tế thôi gian qua nhằm nhận diện rõ a myất thiểu vànhững khoảng trồng cũa pháp luật đã và deng là điểm nghấn những rào căn lớn đối

‘vii các doanh nghiệp trong host đông kinh doen Chi 18 những tác động và nh hướng trú chiêu của hệ thông pháp luật hiện hành nêu không được xây đọng và hoàn,

thiên sẽ là trở lục lớn kim hãm mphát triển cath rường BĐS du lịch và là nguyên

“hân của phát sinh những tiêu cục, gây “méo mở” thi trường, ảnh hướng xâu tới méi