Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Buôn Ma Thuột - tỉnh Đắk Lắk

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DƯƠNG THÁI THỊNH

'PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT VA THỰC TIEN THUC HIEN TẠI THÀNH PHO BUÔN MA

THUOT, TINH DAK LAK

LUẬN VĂN THẠC SỸ

(Định hướng ứng dụng)

Đăk Lak, năm 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DƯƠNG THÁI THỊNH

PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIỀN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHO BUÔN MA

THUỘT, TĨNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC S¥ LUẬT HỌC

Chuyển ngành: Luật kinh tếMã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC: PGS.TS VŨ QUANG

Dak Lak, năm 2022

LOT CAM DOAN

Tôi sin cam đoan luận vn này là công tinh nghiên cine cũa tố, cô se

"hưởng dẫn cũa giáo viên hướng dẫn là PGS TS Ti Quang Nội chang và hết quả "nghiên cứu tạ luôn văn này là rung thực Một số nhân sát đánh giá zố hiện

hue vụ cho việc nghiên cine được tác giá thu thập ti các ngudn khác hau và“được trích dẫn rổ rùng tại deanh mn tà hệu thơm kháo

Tác gid hom toàn chị trách nhiệm vé kết quảnghiễn cửa của lun văn.

Đắk Lik ngiy 02 tháng 12 năm 2022Hạc viên thực hiện

Dương Thái Thịnh.

LỜI CẢM ON

ĐỂ bài luận văn này đạt it qua tốt tôi đã nhân được mơ giúp đổ của nhiều sơ quan t8 chức, cá nhân Vi tinh cảm si sắn, chân thành, cho phép ti được

‘bay 6 lòng biết om đến tất cé cá nhân, cơ quan đ tạo điều kiện cong cấp cho tôinhững cổliê kịp thời chỉnh xác rong quá trình hoc tập và nghiên cứu để ái

Đặc tiệt tối nin gli lời cần on chân thành nhất ới giáo viên hướng din

PGS TS Vii Quang là người đã tin tình hướng din, chỉ bão tôi trong muốt quá

tình am khóa luận

Tôi in chân thành cảm on các thấy, cổ trong Phân hiệu Dai học Luật Hà'Nội và Hội đồng khoa học đã tân tinh giảng day và đồng góp ý kiên, giúp tối có.Siễn thức hoàn thành luận vin này:

Tôi in chân thành cém on ga dink, bạn bi, đẳng nghiệp đã luôn tạo đều,

kiên quan tim giúp đố, đông viên tối rong thời gian qua“in trăn trọng căm onl

Đắk Lắk ngiy 02 thông 12 năm 2022

Hạc viên thực hiện

Duong Thái Thịnh.

SDB Quyên sừ ding dat

TCOSDD "Thể chip quyên sở dụng đất TCTD, "Tổ chúc tn dụng

TNSMT "Tôi nguyên và mỗi trường. TSGLVĐ, Ta săn găn liên với đất UBND Uy bạn nhân đến,

MỤC LỤC

PHÀN MỞ DAU

1 Lý de chon đề tài2 Tình hình nghiên cứu.

3, Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.4, Dai tugng và phạm vi nghiên cứu.

'PHÀN NỘI DUNG 8 CHVONG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT 8 11 Những vẫn đề corbin về thé chp quyền sĩ dung

1.11 Khải viên về thể chấp quyền sử hong đắt # 1.12 Bin chất cha việc thé chấp quyền sử ding đất 9

113, Phin loa anyénsicding đất 10

1114 Tím tô vàÿ ngiữa cũa thể chấp quyển sit chong đắt „ 12 Pháp hật ễ thé chấp quyên sĩ dung dit.

121 Khải viện Pháp luật thể chấp quyên sử ng đắt 2 12.2 Newan tắc của Pháp luật thé chấp quyễn sử ong đắt 14 1.23 Đặc đẫn hoạt đồng thực tu Pháp luật về TCOSDD tại một sỗ dha phương sắp huyện trên da bàn rengyẫn về Kink tế - Xã tội và An minh Quốc phòng nhạc

Tây Ngyên 14

1.3 Mts tiền chỉ dink giápháp luật thé chấp quyền sit dg đất 18 1.31 Ti chi cong inh giápháp luật về thé chấp quyền sie dong đất 18

1.32 Tiểu chỉ nụ thể đánh giáphép luật về thể chấp quyền sử chong đắt 1 1⁄4 Những yẫu tổ ảnh hướng đẫn hoạt động thé chấp quyên sĩ dung đắt đắt 18 1.41 Niềm các yêu tổ khánh quan 18 1.4.2, Nhôm các yẫu chủ quan

KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT TẠI THÀNH PHÓ BUÔN MA THUỘT, TINH DAK LAK

2.1, Khái quát về đặc điễm tự nhiên, kink té - xã hội Tp Buôn Ma Thndt, tink Đắt:

Lik 22

2.2 Nội dung cơ bản cũa Pháp 9d thé chấp quyễu sĩ dung đất.

222 Điẫu kiện thé chấp quyển sử ng đắt 25 2.25 Pham vi thé chấp quyển s hong đắt 26

2.255 Gide quyẫt ranh chấp và xử lý vi pham hop đồng thé chấp quyên sử chong đất

điĐTC05DĐ) 29

2.3 Thực tiễn hoạt động thé chap QSD đắt trêu dia bàn Tp Buôn Ma Thuột, fink

Bik Lik thời gim ou di* Kinh nghiệm thực hiện pháp luật về TCQSDD ở một số địa phương trên dia bàntình Đăk Lak.

2.4, Thực trang thực thi pháp luật về thé chấp QSD đắt trêu địa bàn Tp Buôn MaThuột, tình Đăk Lik

2.4.1, Điều kiện quyển sứ đng đắt và tài sản gắn tién với đắt được thé chấp 35

242 TỶ ngằn ti chấp và nhận thé quyên sử dụng đất 38

2.43, Tổ chủ thể kí kết hop đồng thé chấp quyển sit chong đắt “

244 TẺ hình thức hợp đồng thé chấp quyên sử hog đất a 245 TẺ nội ding hop đồng thé chấp quyển sit chong đắt 2 2.46 TỶ hiệu lực của hop đẳng thé chấp quyển sit chong đắt 30

248, Xi quyền cứ hong đất thé chấp Kavi pha 53 25 Đảnh gid hoạt động thực trang thực thi pháp hột vé thé chấp QSD đắt trâu

địa bin Tp Buôn Ma Thuật, nh Đăk Lik $7

253 Ngyênnhân cũanhững hơn chỗ Hsin vướng mắc 64 KET LUẬN CHƯƠNG 2 %6 CHVONG 3 DE XUẤT MOT SỐ GIẢI PHÁP NHÀM HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT QUA THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI DIA BAN TP BUON MA THUỘT, TINH DAK LAK sr cẩu ki hoàu thiện pháp hật vễ thé chấp QSD đắt qua thực tu

a bàn Tp Buôn Ma Thuột, tình Bik Lắk.

3⁄1 Mgrsổ

thực lutrên

4.2 Mặt số giải pháp nhằm hoàn thiệu pháp hạt về thé chấp 05D tiễu thục hiệu rên dia bàu Tp Buôn Ma Thuột, ink Đắk Li

4.2.1 Nhóm giã pháp nhằm hoàn thiên các uy Anh pháp luật về thé chấp OSD

đất 6s

4.2.2 Nhóm giã pháp nhầm hoàn itn vide the hi các qup định pháp hud vềchấp QSD đất a

KÉT LUẬN

PHANMG DAU 1 Lý do chon đỀ tài

C6 vốn là mong muốn của bất cử tổ chức, hồ gle định cá nhân nào khi tham, ất kinh doanh ĐỂ có được nguôn vẫn dép ứng được nhụ câu đó

dingia vào việc sản x

các ổ chúc, hd gia dink cá nhân đã vay vén thông qua việc thé chấp ti sẵn

của mình cho các TỔ chức tin đụng các cá nhân, các tổ chức khác Nước tala một "ước nông nghiệp thi dit đã trở thành tải sin quan trong nhất cũa tổ chức, hô gia

Gok cá nhân Tuy nhiên dit dx thuôc sở hữu toàn din do Nhà nước đi diễn chỗ sởHữu, Nhà nước thục hiện quyén đi din chỗ sở hữu thông qua vie giao đất, cho thuê

dit, công nhân quyền sở dụng đất của tổ chức, hd ga dinh, cá nhân Viée cho phép "người sit dụng dit được thé chấp quyền sử dụng dit af vay vén không chi góp phin “Xóa đội giảm nghio' ma còn git quyết niu cầu vén để sin xuất kinh doanh Thee

‘vin thi hành ti Thành ph Buôn Ma Thuột th Đất L ất cho hy các quy dinh ota

háp luật về thể chip quyên sử dung dit thường xuyên được sẵn i, b mang những

vấn chun dép ing đợc yêu cầu của su phát triển chung cũa xã hồi nur Nhông quy,

cảnh về quyên sử đụng dit chung thể chấp quyền sở dụng đất nồi ông là khá phúc tạp và mang tinh đặc thù cao Bén canh đó, đ thực biện được các quyền năng các chỗ thể được giao đất gặp phải không ít khỏ khẩn do một số quy định hiện hành cũa

Bộ luật Dân nự và pháp luật về đất đá

Mặt khác, giao ch này tim fn nhiễu nguy cơ do có mâu thuấn, bất đẳng xử ý ti sản thể chấp quyền rỡ dung đất chưa hiệu quả, h thống cơ sở đĩ liệu thông in vi đất đu chưa diy đã đẳng bộ và khỏ tp cận đãi với người din Điều này đặtra êu cầu phi nghiên cửu đánh giá pháp luật vé th chấp quyền sử dang đất từ thục XẾn từ đ tim ra được những bit cập còn tên ti đ làm cơ sở đồ xuất các phương én

khắc phục Đó chính là lý do tác giả đã chọn dé t “Pháp int về thể chấp quyển ait

chong đắtvà thực hỗn thực hận ti thành phố Biển Ma Thus tinh Đắy Lak làn luân

‘van thạc sỹ của minh

2 Tinh hình nghiên cứu

“Thổ chấp quyén sở dang đất là đổ tải thụ hút được nhiéu sơ quan tâm của các

nhà nghiên cửu ở nước ta bai tính thục tin cao, qua tim hidu tác giã được biễt cóhiểu công tỉnh nghiễn cứu và một rong số đồ lẽ

Luận án Tiên & chuyên ngành lý luân và lịch sr nhà nước và pháp luật của Lé

Thị Thủy Binh 2016), Học viên chính tị quốc gia Hỗ Chỉ Minh vé “Thục hiện pháp

luật thé chấp quyên sử dung dit ð Việt Nam" Luân én đ tip trùng nghiên cửu cácvin để ký luận vé thục hiện pháp luật thé chip quyin sở dụng dit, đánh giá thục trang

php luật và thục hiện phép luật thể chấp quyền sở dụng dit Trân cơ sỡ đó, để xuất các quan dim, gii pháp bio dim thục hiện pháp luật thé chấp quyễn sử dụng đất ở

Việt Nam hiện nay Tuy nhiên luận án cha bao quát hết ác tinh hoỗng phát sinhtrong thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp về

đất, chưa bao quát hết các nôi dung giải pháp nhằm bão dim thục hiện pháp luật théchip quyên sử đụng

chấp quyển sở dụng đất

Luận vin Thạc sỹ Luật hoe, Lê Minh Thiện (016), Trường Đại học Luật Đai

học Hud vé “Thue hiện hop đồng thé chấp quyễn sử hong đất bảo đôn tiễn vay ta

cde ngân hàng thương mại qua thực tấn ti tĩnh Gia Lai” Luận vin đã nghiễn của

các vin dé lý loận về thục hiện hop đẳng thể chấp quyền sở dụng dit vay vấn ngân

hing, thục iễn trục hiển hop đồng thé chip quyén sở dụng dit vay vấn ngân hing ởVigtWam nói chung và da bản tinh Gia Lai nối ring trong giai đoạn 10 năm tx 2005đến 2015 Qua đó, kién nghị những biên pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật và các

ii pháp nhằm nâng cao hiệu quả thục hién hop đẳng thé chấp quyển sở dụng dit

vay vén ngân hing ð Việt Nam nói ching và trên địa bản tinh Giá Lai nồi riêngLuân vin thạc đ Luật học, Lên Dai Hữu 2021), Trường Đai học Luật Hà Nối

* Phíp luật về thể chấp tải sản là quyển sử dụng đất và thực tn tế hành tại Ngân hing Thương mai CỔ phần Dan ne và Phát triển Tiét Nam - Cha nhánh Đông Dae ly luân về thục hiện hợp đẳng thể chấp quyền sử đụng dit vay rốn ngân hàng, thục tiến thục hiện hop đẳng thé chấp quyên Lik” Luận vin đ nghiên cứu các vẫn

sử dụng đất vey vẫn ở ngân hing nói chung và Ngân hing Thương mai Cổ phân Đâu tr và Phat tiễn Việt Nam - Chi nhánh Đông Đắt Lic nổi riêng trong giai đoạn tir

nim 2016 đến nay Qua dé, kién nghị những biện pháp tiếp hục hoàn thiện pháp luật

về thé chip quyền rữ đụng dit vay vẫn ngân hàng và các giải pháp nhắm nâng cao

hiệu quả thục hiển hop đồng thé chấp quyên sở dung đất vay vén ngân hing ở Việt

Nam nói chung và Chỉ nhánh Đông Đất Lae

Ngoài re còn có các bai viết khác có liên quan đẫn để tài như.

é bảo dam tiền Bik vất “Kiely tai sản thé chip là gia trì quyền sử dụng đất

vay trong ngân hing và các tổ chức tin dạng", của Doin Héng Nhong (2012), Tạp

chi luật hoc Bai vết đã phân tích nổi dụng các quy đính phép luật v việc xổ lý tit

sản thể chip la gi tri quyền sở dụng dit a bão dim iền vay trong ngân hing va các tỔ chúc tín dng Bai vit cũng chỉ ra mét khiém khuyết lon trong php luật là chữa đổ cập việc rữ dong kai thác giá tri quyén nở dụng đất smu khí đã xử lý xong đối với tii sin thể chấp là giá bị quyền sở dụng dit để béo dim tên vay trong ngân hàng và các ổ chúc tin đụng Đồng hồi tác gã cũng nêu ra nr bất cập của hình thie bán đầu

gi tà sân là quyên sử dụng dit qua trung tim bán đâu giá Từ đó, tác giả để xuấtnhững kiễn nghĩ dé nâng cao hiệu quả cũa vide xử lý ti sin thể chip là giá trị quyền

sử đăng đất ễ bảo dim tiền vay trong ngân hing và các tổ chúc tin đụng:

Đi viết "Thổ chấp quyền sử dụng dit dim bảo thục hiện hop đồng tín đụng

"ngân hàng ở nước ta hiện nay’ của Bus Thị Hẳng Tap chi Nha nước và pháp luật

Bis viết đề cập mốt số vẫn đã vé pháp luật và thực trang thể chấp quyền sử dụng

đắt i dim bio trục hiên hop đồng tin dụng ngân hàng ở nước ta rong thời gian ginđây Từ đó đưa ra những liền nghỉ v biên pháp khắc phục

Những nghiên cứu liên quan đến quy ảnh pháp uất và thé chấp quyền sở đụng đắt trên đây đã đạt dove mốt số kết quả nhất inh Sau những lẫn ban hành, sẵn đổi các vin binpháp luật ma cụ thể nhất là Bộ luật Dân sợ 2005, Luật Đắt đi 2003 và các văn bản liên quan một số công tình rên đã nghiên cửu về đặc đẳm và nội đụng của các quy din pháp luật Việt Nam về thổ chấp quyên sở dang it Tuy nhién, với

lần sin đãi gin đây nhất là Bộ luật Din nự 2015 và Luật Dit đu 2013 và các vin bản

ghép lý liên quan đã chữa cỏ công tình nào nghiên cứu một cách chuyên sit vé

những quy dinh pháp hutliên quan đến quyền sỡ dụng đất và thục tiễn thực hiền ti thành phô Buôn Ma Thuột, inh Dak Lắt Dò vậy, kết quả nghiên cứu trong các công

tình nêu rên có giá tị tham khảo nhất Ảnh và got mỡ cho ác gi các nội đang cân"hoàn thiện trong luận văn nay.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu4.1, Mục đích nghiền cũ

"Mục dich của luận văn là đơn ra gi pháp hoàn thiện pháp luật vi thể chip quyển.

sử dung dit và nâng cao hiệu quả thục tn trục hiện tạ thành phd Buôn Me Thuốt, nh Đắc Lắc

4.2 Nhiệm vụ nghiên cn

ĐỂ dat được mục dich nghiên cửu luận văn xác din các nhiệm vụ nghiên cửu cụ

thể su đây

“Một là, phân tích lý luận vé thé chấp tai sẵn là quyền sử dụng đất thông qua việc làm.

8 khí tiện, đặc đểm và ý ngiĩa cia th chấp tai săn là quyển sở dụng dit, cơ sở

của thể chấp tai sin là quyển sử dụng đất

ấm là, phân tích iy luận pháp luật v thể chấp tài sản la quyền sử đụng đất thông qua

vide giã mã khú niệm và đặc điẫn, cấu trúc, các điều kiện đảm bảo thực thi phápInit vi hổ chấp tà sả là quyên sử đụng đất

Ba là, phân tích thực trang pháp luật về thé chập quyền sử dung đất và thực ấn thực

iện t thành phô Buôn Ma Thuột tinh Đắt Lắc

“Bắn là, dé xuất hưởng, giã pháp hoàn hiện pháp luật về thé chip quyền sở đụng đất va thục tiến thọ hiện tại thành phô Buôn Ma Thuột, tinh Đắt Lắc

4, Dai tugng và phạm vỉ nghiên cứu.

cứm Đỗi tương nghiên cứu của luận văn bao gồm,

“Một các quan điểm, trường phá Lý thuyit vi thế chấp ải sản nói chung và thổ chấp t sin a quyén sử dụng đất nói ông

Hai là, quan điểm, đường lỗi của Đăng về tiệp tục đỗi mới chính sách, pháp luật đắt dai trong thời kỹ iy mạnh toàn diễn công cuộc adi mới đất made và hội nhập quốc

Ba lô, hệ thông quy phạm pháp luật rong inh vực din cụ đất di, agin hing tập

‘rung vào các quy phạm Hiên quan đến giao dich théđất

p tai sẵn là quyền sử dụng,

“Bắn là, thục tin thục tiện pháp luật vé thể chấp quyền sở dung đất tủ thành phố Bud Ma Thuột, inh Đất Lae

42 Pham vinghiên cin

Pháp luật về thi chip quyển sử dung đất vate tấn thục hiện tei Thành phổ Buân Me Thuột, tinh Đất Lit là dé ải có phạm và nghiên cứu rộng, Tuy nhiên rong khuôn khổ cña một luận văn thạc luật học, luân vin giới hạn phạm vi nghiên cửu ào một số vin dé cụ thé sau đầy:

“Một là, giới hạn về nội dụng Luận vẫn & sâu nghiên cũu các quy dinh vé thể chấp ti sản là quyền sở dụng dit cia Luật Dit dei năm 2013 và các quy định của một sổ

tui có liên quan.

‘Hea là, gi hạn về phạm vi: Luận văn nghiên cứu thực in thục hiện tại thánh phổ Buân Ma Thuột, inh Đất Lắk

Bala, giới hạn vỀ thời gian Luân vin nghiên cứu đồ tủ với mốc thời gian từ năm

2016 đến nay.

5 Phuong Pháp huận và phương pháp nghiên cứu.3.1 Phương Pháp Inn

Phương Pháp luận của luận văn là phương pháp luân duy vật biện chứng vàduy vật lich st của Chủ nghĩa Mác - Lê nin nghiên cửu quá trình bình thành, phát

triễn cia m vất hiện tượng Nghiên cửu nguẫn gốc, bản chất của sự vật, hiện tương

cũng như mốt quan hệ tuơng tác với các sự vật, Liên tượng khác5.2 Phuong pháp nghiên cin

ĐỂ giải quyết yêu cầu ce đi tú, luận vấn sử dang một số phương pháp nghiên cửu cụ thể ngu diy.

.Một là, phương pháp phân tích, phương pháp din giải lập luận loge, phương pháp

"nghiên cửa hộ thing liên ngành, da ngành được sử đụng xuyên uốt các chương cũa

Trận văn

Lâm là, phương pháp chững mình, phương pháp lich wit được sử đụng nghin cửu ởChương |

Bal, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp đối chiếu được sởdang nghiên của Chương 2 Thực rạng thực thị nhập luật về thể chấp quyền sử dụng

đắt ti Tp Buốn Ma Thuột, Tình Đặt Lắt

Bén là, hương pháp quy nap, phương pháp tổng hop duce sử dung nghiên cửu

Chương3 Đ xuất một sổ gai pháp nhằm hoàn thiện phép luật về thé chấp quyén sửdang dit qua thục tiến thre hiện ti địa ban Tp Buôn Ma Thuột, Tinh Đất Lúc

6 Diém mớiv ý nghĩa cia hận văn

Pháp luật về thé chấp quyền sử dụng dit va thục tấn thục hiện ti một dia hương cụ thể là dé tử không mới, đã có nhiều công tình nghiễn cửu ở me đổ, pam vã khác nhau được công bố Tuy nhiên, với thục trang các quan hệ của đời sống xã Hồi luôn biển đồng đời hỏi các quy pham pháp luật phải thường xuyên được sốn đãi

tbŠ sung để phù hợp với nự vận đồng của thực tiẫn Mặt khác, thực tin thục hiện fivực pháp luật này ti các đu phương có một số điểm đặc thủ do đu kiện tr nhiên

ảnh t8- x hộ, hoàn cảnh cụ hể cin các cai thé này không giống nhau Vi vậy, điểm mới sơ bản ofa luận vin này thể hiện ð đẳm đảnh giá đề kiện đặc thờ t thành phố

Bud Ma Thuột tỉnh Dic dc ác động dén việc th hành pháp luật về thể chấp quyển

sử dạng dit đỄ đưa ra giả pháp hoàn thiên Tỉnh we pháp luật này và nâng cao hiệu

cq thục tấn thực hiện tủ thành phô Buôn Ma Thuột, tỉnh Dc Lc tiếp cận rên ý

thuyết vé vật quyén lý thuyết về quyền sử dang dit la tit sân được pháp luật bảo hộ,ý thuyết về đất ải thuộc sở hu toàn din do Nhà nước dai diện chủ sỡ hữu và thống

nhất quân tý đất đi vợ 7 Cầu trúc của lận vẫn

Ngoài phần mục lọc, bing chữ vết tắc mỡ đầu kết luận và danh mục tà liêu tham

khảo, nỗi ding côn luân vin gém 3 chương”

Chương 1 Cơ ở lý hin php luật về thế chấp quyển sử ng đắt

Chương 2, Thực trang thu th pháp luật về thể chấp quyển s chong dt tet Tp Buôn

‘Ma Thuột Tinh Đăk Lit

Chương 3 Bé suất mét sé giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về th chấp myễn sử địng đắt qua thực hỗn thực hiện ti cha bảm Tp Buôn Ma Thuốt Tih Đất Lie

PHAN NỘI DUNG

(HUONG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

111 Những vẫn đề cơ bản về Để chấp quyền sử dụng đất

111 Khải thé chấp quyều sĩ đụng đắt

Trong tính wae dit đa, cơ sở pháp ý tên để cho các giao dich vé quyén sử

dang đắt nồi chung va thể chấp quyền sử dụng đất nói rêng vận hành trong nền inh tẾ thị trường được đánh đâu bằng sự ghi nhân trong Hiển pháp năm 1992: "Nha nước giao dit cho các hỗ ga dinh, cá nhân sử ding dit ẫn định lâu đã và được chuyễn quyền sử ding đất theo quy định pháp luật", Hiển pháp năm 2013 quy đnh: "Tổ chúc, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyên sở dụng đất, Nuvi sử dụng dit được chuyỄn quyền sở dụng đất thục hiện các quyền và ngĩa vụ

theo quy định của luật Quyền sử dung đất duce pháp luật bảo hé”? Tiếp đó, Luật

Dit dei nim 1993, Luật sửa đỗ, bỗ sang một số đều của Luật Đắt đi năm 1998 và nim 2001, Luật Dat đi năn 2003, Luật Dit đi năm 2013 đã cụ thé hón các quy dich nay bằng việc ghỉ nhận các quyên năng cuthé về chuyển quyên sở đụng đắt của người sử dụng dit, bao gm: Quyén chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, cho thuê lạ, quyên thờn kể, quyén ting cho, quyền góp vẫn và quyển thể chấp quyền

sử dạng đất Vi việc pháp luật đất dxi ghỉ nhân các quyển năng này của người sử

dang đất cho thiy quyển sử ding dit không chỉ la quyền khi thác cá thuộc tính có ích cña đất đáp ứng nh cẩu cũa conngười ma nó được trì giá thánh tiễn dem ra trao đỗi trên thị trường được sử đụng làm tii săn bảo dim ngiễa vụ dân sự hoặc mang gớp

vén đầu te sản xuất Hình doanh:

“Thổ chấp tà sản là một inh vực có nội hàm rông, chi s tác động và đều

cảnh của inh vực pháp luật chúng (pháp luật din m) Song thể chấp tài sina quyén

Điền l9 Hip pháp 1992

2 Khoản 2 Bal 54 Hiến Pip 1092

sử đăng đất ei vùa la lĩnh vục có nội bảm hẹp bị giới hạn, chỉ phố và răng buộc bối Tĩnh vực pháp luật chuyên ngành điều chỉnh những nội dung meng tinh chất đặc thù của ti sin là quyền sử dung đất Vì vậy, quan hệ thể chấp tài sân là quyén sử đụng

đắt ph tuân thủ các quy din của php luật đất di, php tuật ngân hàng và các lĩnh

vực pháp luật khác có lên quan Sự điều chỉnh nay hướng đến việc hướng din các cgay tinh và cách thúc cụ thể trong việc xác lập, thục hiện giao dich th chấp, cũng

các phương thúc gi quyết các tranh chấp phát sinh về quyển và ngiấa vụ cũa

các bên trong quan hệ thé chấp quyén rỡ dụng đất Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bô nồi

dang các vin bản phép luật về thể chấp quyên sở dụng đất cho thấy, pháp luật quy Goin há cụ thé, chỉ tất điều tiện vé chủ thể, về đối tương cũng như tình tự thủ tục

xác lập, thực hiện va chim dit quan hệ thé chip ti sẵn là quyền sử chung đất, song

Ini không thấy bất kỳ một khát niệm hay định ngiĩa nào về thé chấp quyền sở dụng đất Xét về góc đồ học thuật va gốc đồ thục tin, việc dem ra một khái niệm đầy đã cau thể vé thể chấp quyin si đụng đất có ý ngiấn quan trong nhằm din hướng cho

các bin ong xác lập, thục hiện và chim đất quan hỗ thé chip Vay thé chấp quyên sử dang dit la g2 Nhin một cách tổng quát quan hộ thé chip quyền sỡ dụng đất xát rả lời cho câu hỏi trên như sau: Thế tên phương điện pháp lý và thục in có t

chấp quyén sir dụng đắt TCQSDĐ) là sath tun giữn các bin trong mốt quan hệ din sự theo đồ bên có quyễn sử hong đắt (got là bên thể chấp) đồng quy

cắt cũa ninh đễ bác đâm việc thực liện nga vụ đân sự - Fan tổ với bên la (got là bên nhận thể chấp) ban thé chấp được tiếp tue sử đụng đất trong tớ han thé chấp

sử ng

1.12 Bim chất cũa việc thể chấp quyều sĩ đụng đắt

Thứ nhất thê chip quyền sử dụng dit được phát sinh rên cơ sở một quan hệ ngiễa ‘va di được xác lập từ trước Có thể khẳng định việc xác Ảnh một giao dich thể chấp tii sẵn nổi chung và thể chấp quyền sử đụng dit nồitiêng dua tin hai yêu tổ cét Ti, hông thé ách rồi nhau bao gém nghĩa vụ phi rã một khoản nơ được bảo dim bằng tii sẵn và quyên lợi của chủ nợ đối với ti sin được dng để bio dim thục hiện nghĩa vai Trong da khoản nơ là khỏi nguôn, la nguyên nhân để bên co ng]ãa vụ phải meng

những ti sin thuộc quyên sở hu của mình lệ thuốc vào bên có quyén dé làm cơ sở cho việc thục hiện nghia vụ, tả sin trong mối quan hệ thể chấp thể hiện rách nhiệm,

của bên có ngiĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét và xử ý khi nghĩa vụ trước do không

được thục hiện Việc ký kết một hop đẳng thể chấp quyền sử dụng đất có thể được

thục hiện đông thời hoặc thực hiện su khí ký kết mốt hợp đồng xác định khoản vay,

nhưng rõ ring quyén lợi và nghĩa vụ của các bên đối với tả sẵn thể chấp phii được xác dinh và ring bude bai một quan hệ ngiĩa vụ cụ thỄ (hop đồng về khoản vay) phát

sinh từ trước đồ

Thứ hơi, thé chấp quyền sử dong đất là biện pháp bảo dim mang tính "đối vit” (hay

còn goi là các biện phápảo dim thục hiện ngiễa vu thuộc vật quyển) vàcó ý nghĩa han ch rồi ro cho bản có quyền Trong mỗi quan he thé chấp quyén sử

dang dit bên th chấp bit bude hãi có quyên sở dụng đất (QSDB) thuộc quyền sở Hữu hop phép đ bio dim cho ngiễa vụ côn minh, tiên cơ sở đó, bên thé chip thục

Hiện việc xúc lập trục tiếp quyển cũa bên nhận thé chấp đổi với QSDĐ này, Đây làTi thé của thể chấp tả sẵn sơ với nh thức bảo lãnh là bin pháp thực hiện nghia vụ

sang tin đối nhân trong đỏ không có đối trong tit sân cụ thể ma chữ tín được coi là ytd quan trọng hàng đầu dua trên kh năng uy tin và cam kết của mốt chỗ thể khác bên canh chỗ thể có nga vụ Mặt khác, quyên của bên nhận thé chấp đổi với tà sẵn bio dim tổn tủ rong toán bộ thời gian có iệu lực của hợp đồng và có vị ti wu iên hơn so với các chỗ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ không có bão dim, ví dụ: quyển

th in thanh toán trước, quyên được nhân chỉnh ti sin bảo đầm khi xử lý tả sẵn

‘bio dim đ thụ hồi no trong trường hop ngiĩa vụ chính không được thục hiện Thục

ti cho thấy, diy là biên pháp được đánh giá bi tính hiệu quả trong việc thụ hi vấn

vay đối với trường hop tuân thủ thục hiện nghiêm te pháp luật về thể chấp 1.1.3 Phân loại thé chấp quyều sic đụng đắt

Việc thể chấp quyin sử dung dit bao gm: Thổ chấp quyên sử dụng dit bảo

đâm ngiữa vụ cho chính mình va thé chip bio dim nghĩa vụ cho người thứ ba Thể chip quyển si dụng dit bảo dim nghĩa vụ cho chính minh là vệ bân thể chip bing

quyền st dung đất thuộc sỡ hiếu ci mình đỄ bảo dim ngiĩa vụ đối với bên nhận thể chấp Thể chấp quyền sử dụng dit bão đảm nghĩa vụ cho người thử ba là việc bin thé chip bằng quyên sử dụng đất thuộc sở hữu cũa mình để báo dim nghĩa vụ của bên có "nga vụ đối với bên nhân thể chấp

ý nghĩn cña thé chấp quyều sic đụng đắt

Việc các chủ thể dang thiểu vẫn va cần vay vin thi thé chip QSDĐ sf là một tiện pháp hồu hiệu giúp ho giả quyết vin đề Trong trường hop này, thể chấp Q5DĐ) sẽ đem lạ một nguôn vốn lớn cho hoạt động đều tơ kinh doanh của họ, nhất là đốt với những tổ chức, cá nhân mới bit đâu host đông kinh doanh Con đối với nhõng hộ tổn ảnh, cá nhân đang thực hiện hoat động sân uit kinh doanh thi đây chính là nguồn vốn bổ sung đổ mỡ rồng kh năng sin xuất, phát triển thêm các hot động kinh doanh, của mình Bén cạnh da, việc thé chấp QSDĐ có mốt diém lợi th la bin thể chấp vẫn

được quyền giữ tải sân thể chấp và tp tục khử thác, sở đọng ti sẵn này nhằm phục‘ya mue dich cân xuất kinh doanh của minh Do dé, nó đã tao ra điều tận thuận lợi

tối đa cho hô gia ảnh và cá nhân trong việc phát tiễn sẵn xuất, dip ứng nhờ cầu cân

thiết, chính đăng của người lao đồng tăng thủ nhập cho ngu sử dụng Điễu này vôcùng quan trong trong nên tải chính hiện đi, phát huy và tao điều liên cho người sửdang đất

1.1.4.2 Đối với bên nhậu thé chap — thé chấp quyén sic dung đắt là biệu pháp

hing ngừa rũi ro, bảo vệ quyên lợi

Host đồng cho vay ti sẵn ttm dn nguy cơ rồi ro cao, bãi vi khách hing vay

không trả tiền hoặc vay với mục đích lừa dio, diy cing chỉnh là nguyên nhân dẫn,

đến nhiêu vụ vỡ nợ của cá nhân, phá sản của ngân hing Do đó, trong quan hệ cho‘vay ti sẵn các biện pháp bảo dim thực sự có vai trò quan trong đặc biệt là biện phápthể chấp Trong các biện pháp bao dim thi việc cho vay có thể chấp QSDĐ được đánh,la biện pháp bio dim an toàn nhất cho các khoản vay Đây là biện pháp bão dim

c6 đô an toàn cao hơn nhiễu so với các ink thúc thé chip khác hoặc th chấp không

6 tải sin bảo đăm bối tinh cổ inh và đặc thù cũa loại tái sn này không bị hư hồng,

lao mòn, iu hủy hoặc di dời nụ các Loe ti sin khác, nếu được đầu hư và hd thác

co hiệu quả sẽ sinh lời Ngoài ra, việc thực hiện các giao dich thé chấp QSDĐ conđược dim bio bởi các quy dinh chit chế vé tinh pháp lý, trình tạ th tục đăng ký thể

chấp Bên nhận thé chấp con có lợi thé hong vide thực hiện quyển quản ý kiểm soát vvới QSDĐ ki xử lý tii sin bio dim để tha héi no Do

SDD và quyền wn tin,

đó trong trường hợp bên có nghấa vụ không trả được nợ loại tải săn này hoàn toàn cố

Xhš năng bù dip cho các khoăn vay, giúp bên cập vẫn tránh được miro mét cách biện thấp quyền sĩ dng đắt là biện pháp

lim hiệu khai thác gi tị kink tễ cia đất dai

Trong một thời gen dù trước đầy Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, phátcanh thụ tô đất đai đưới mọi hành thúc đã lam kim hi khả năng khai thác và sử đụng

dấn đến gti lánh tế côn đất đi không được coi rong Từ Hiển pháp năm 1992 ra

đổi cùng với mrthay abi của pháp luật dân nự và pháp uật đắt đa thì nguội có QSDD

Hợp pháp mới được thể chấp QSDĐ để vay vẫn sin xuất, lánh doanh Đây là biện php hit hiệu để ihe thác những gi tri vô hình chứa đọng bên trong dit đại đáp vàng nhủ cầu và nguyên vong của người sử đụng đắt QSDĐ lúc này không còn là hư liệu sản xuất đơn thuần ma còn có khả năng inh lợi, nhờ đó nguồn vấn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục nh trang khan hiểm vấn và nợ mắt cân đối về nhu câu vốn giữa cá thành phin kinh tổ, QSDĐ là quyén tài sin có thể dinh lượng

thánh giá tr the thời giá tha trường Do đổ, việc Nhà nước có những quy nh về thé

chip QSD 1a hoàn toàn ph hợp với nim cầu phát tiễn kinh t hiện nay cũng nine

‘bio dim cho các giao dich dân my thương mai rong dé có các giao dich sở đụng bio

dim là QSDĐ dẫễn ra một cách lãnh manh, an toàn.

1⁄21 Khdinigm Pháp dt về thé chấp quyên sẽ dung đất về thé chấp quyền sử dựng đất

Lần đầu tiên Luật Đất dei nim 1993 quy Ảnh về quyén cũa hộ gia định cá nhân được thé chip quyền sở dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho vie xác lập giao dịch

về thé chấp tài sản là quyền sử dụng đất Tiệp đó, BLDS năm 1995 có các quy định.

về điều kiện chủ thể của giao dịch thé chip quyền sở đụng đất, ink thúc pháp lý và

nối đang của hop đẳng thể chip quyén sở đụng đất Góp phin tùng buớc hoàn thiện

khung pháp lý của giao dich này, Quy định này tấp tục được kế thừa và phát tiễn hoàn thiên bối Luật Sta đỗ, bổ mang một s điều của Luật Đất dai năm 1998, năm

2001, Luật Dat đai năm 2003, Luật Đất đại năm 2013, BLDS năm 2005, BLDS năm.

2015 vv theo đó, moi chủ thể sir dụng,

vào từng bình thúc giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền nở đụng đất

t được thé chấp quyền sử dụng đất cần cw

Vay pháp luật v thể chấp quyên nữ dụng đất a gi? Mic di thuật ngữ thể chip quyền

sử dụng dit hay thế chip ải sina uyên sử dụng đất được sử đụng trong các vin bảnphp luật đất đi và các vin bản pháp luật có liên quan Tuy nhiên pháp luật lại chua

dun ca cch giả thích pháp luật về thể chấp quyền sỡ dung dit Cần cứ vào khái niệm,

phip luật và nội dung các quy định của pháp luật về thể chấp ti sina quyén sở dung

đất tác gã xin đưa ra khít niện pháp luật về thể quyển sở dụng đất nny smc Pháp j chấp quyển sử cong đất là một chỗ din cia pháp luật đắt dea, bao gd tổng hợp các quỹ phơm pháp luật do Nhà nước ban hành và đâm bảo thực hiên bằng

sức manh cưỡng ch cũa Nhà mrớc nhằm đu chữnhnhóm quan hệ xã hổi về thd chấp

tuyên sir hong đất theo đó người si chong đắt đem QSDĐ thể chấp để đến bảo thực Tiện ng]ữa vụ đân ste?

Tuật về.

J HEB On mi ru nan uyào vi Ht Vật Nata Chiat Động Đ Lil, Ln văn

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh quan hệ thể chấp quyền sỡ dụng đất phải dim bảo en toàn vi mất pháp ý, phòng tránh rũ ro cho các bén va gop phần thúc đấy các giao dich din nrvé quyền sở dang dit vận hành thông sut, lãnh manh.

Thứ lơ, pháp luật đều chỉnh quan hệ thể chấp quyển sử dạng dit phi dim bio ting

cường nguyên tắc pháp chi xã hồi chủ nghĩa trong giao dich dân nự nói chung và giaodich về quyền sử đụng dit nói riêng:

Thư ba, pháp luật đều chỉnh quan h thé chip quyển sử dụng đất phải dim bảo tinh

Xhã th và tính hiệu quả

Thứ t, pháp luật điều chỉnh quan hệ thé chấp quyển sở dụng đất nh tạo thuận lợi

cho việc thục hiện quyển và gia vụ cũa người sử dụng đất nói chung và hoạt độngảnh đoanh nghiệp we của các ngân hing thương mei và tổ chức tin dụng nói riêng,1.23 Đặc điễm hoạt động thực thi Pháp tật về TCQSDĐ tại một số dia phrơng

cắp hyn trâu din bàn trọng yin vd Kink tế - Xã hội và An nink Quốc phòng wloe Tây Nguyên

Thứ nhất, về chủ thể là bên thể chấp quyền sở đụng đất có mựtham gia của chỗ th là

đẳng bảo din tc thiểu số với chính sich ring biệt được nhà nước giao đất pit sử dang dit theo nguyên ắc phãi trực tiếp quin lý và sở ding đất để sin xuất và để & Trong thời gian 10 nim không được chuyển nhương cằm sổ đưới bất cử hình thúc nào Moi trường hợp sang nhượng, cần cổ sẽ bị cơ quan Nhà nước có thâm quyền

thụ hỗi va không cp lạ theo Quyết din số 132/2003/QĐ-TTg

Thứ ha, quyền sử dạng đất được câp cho người sử dạng dit la đông bảo din tộc tiểu sổ được hỗ tro đất ân xuất, dit ở và nhà 6, nước sinh hoạt phải true tp quân ý và sử dụng dé phát tid i

Trường hợp đặc biết khi họ đoợc hi tơ đất sin xuất, dit & nhà ở có như cầu di

cải thiện đời sống, gép phần xóa đói giảm nghèo.

huyễn din nơi khác thi phi wa tên chuyễn nhượng quyén sở dụng dit sin xuất và

đắt ở cho chính quyền dia phương để giao lạ cho hồ đẳng bảo dân tộc nghéo khác

‘Theo Quyết định số 13/2004/QĐ-TTg,

Thứ ba, bình thức, tình tụ thủ tục ngoài vie đáp ứng các quy Ảnh chung được quyi ti BLDS, luật đất dai còn phi đáp ứng một số điều kiện riêng nh xác nhận

của chính quyền đa phương

Thứ tr Việc giã quyét tranh chip và xử lý tà sản thể chip trong một số trường hop vin chưa có cơ sỡ pháp luật đ áp dụng

14.Mật số tiêu chí đánh giá pháp luật về thé chấp quyền sử dựng đất 1.41 Tiêu chi chang đánh giá pháp hột thể chap quyén sử đụng đắt

ĐỂ hoàn thiện các quy Ảnh pháp luật vi thé chấp quyền sỡ dụng đất là căn cử php lý a bảo vệ quyền lợi của các bên them gja quan hệ thể chấp hiệu qua, chính xác và an toàn Thi pháp luật về thé chip tải sản nói chúng và pháp luật thể chấp quyền st đụng đất nói têng phải được đánh giá theo những tiêu chỉ cụ thé sm: Thứ nhất tiêu chỉ về sư minh bạch, ổn đnh dim bảo sự Binh đẳng am toàn và hiệu <q che các chỉ thể tham gia quan hệ thể chắp quyển sir ng đất Tính mình bach của pháp lut về thé chip QSDĐ được xác định bing khả năng cia ngu the hành

suv thc hiện đúng yêu cầu côn pháp luật trên ha mặt: quy dink

a cứu, Tính ôn định cia pháp luật về thé chấp QSDB được xác nh bing khoảng thời gian tử khi các quy phạm pháp luật này được ben hành đến khi chẩm it hiệu lực

Thứ hai, Hâu chỉ về sự thông nhất Tính thông nhất của pháp luật và thé chấp QSDD thể hiện sự không mâu thuần về nội dung quy định và bảo đâm trật tự các chúc năng

du chỉnh ct các loại vấn bản quy pham pháp luật có liên quan, Pháp luật thể chấp

thé chấp quyển sở ding đất phi được hoàn tiện trong mỗi liên hé vớ cả hệ thống

phip luật Bồi tính thống nhất của hệ thống pháp luật là yêu cu ni tai và bắt buộc

của mục tiêu đu chỉnh các quan hệ xi hộ theo ý chí của Nhà nước Pháp luật về thể chấp quyển sử dung dit đ bảo dim thục biện hop déngla một bộ phân của pháp luật vi giao dich bio dim nổi chung và phối được xây dụng trên cơ sỡ nền ting của Bồ

uật dan say ~ đạo luật gốc va phat tuân thi những nguyên tắc cơ bản của pháp luật

dan sự Nột đụng các văn bản hướng di

hop, thông nhất với quy định của pháp luật chuyên ngành nhhy Luật đất đi, Luật nhà, phép luật về công chúng, đăng Lý giao dich báo dim, bán đầu giá tài sẵn, thí hànhvề thé chấp quyền sử dung đất phải phù

Thứ ba, nu chí về sự đồng bộ Tinh đẳng bộ & diy không chỉ v các văn bin quy

pham pháp luật liên quan dén đền inh vục đất đi mã còn v việc tổ chức thực hiện

php luật, kiện toàn tổ chúc hoạt đồng ning cao năng lục, trách nhiệm, dao đức, kỳ

uất công vụ cia cán bộ, công chức, các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan từ pháp,

co quan bỗ trợ, từng bước hiện dai hoa cơ quan ding ky giao dich bảo dim; hệ thống ưu tit rao đỗ, kắt nốt thông tn liên quan đến thé chip quyén sử dung dit thông

qua việc đăng ký thông tin đữ liệu đin từ

Thứ tr, tu chí về tinh phi hop và khả ta Tính phủ hợp của pháp luật về thé chấp QSDD thi hiện ở chỗ luôn có mr tương quan với sự phát tiễn nh tổ Pháp luật vé thể chấp QSDĐ phải phân ánh đảng tình độ phát biển của nh té- xã hội, Tính phi hop thé hiện ð nhiễu mét ha chúng phi phù hợp với các đề kiện kinhté, đều lên

chính ti cia đất nước, ma quan trọng nhất la phù hop với đường li, chính cách củaNhà nước, phù hop với đạo đức, tip quin, truyền thống và các quy phạm xã hội

Xhác Ngoti ra hệ thống pháp luật quốc gia phii đuợc xây dựng phủ hợp với các "nguyên ắc cơ bản cia các điều ước và hông é quốc te, có phương pháp điều chin

php luật phù họp.

Tính khả thi của về thể chip QSDĐ thể hiện ở vie các quy pham pháp luật

được ben hành phải phủ hợp với cơ chế thục hiện va áp dụng hiện hành Nghia khi‘ban hành quy pham pháp luật, phãi xem xet tới đều kiên về kinh t, chính tủ xã hộicủa đất nước có cho phép thực hiện được quy phạm phép luật đó hay không, đồng

thời, phi tính din các điều kiện khác nôn tổ chúc bô may nhà nước, tình độ của đổi

"ngũ cén bộ, công chúc, dự luân xi hội trong việc tiép nhận quy phạm pháp luật đó,trình độ vin hoá va kiễn thức pháp luật cia người dân

1.12 Tiêu chí cụ thé đánh giá pháp init thể chấp quyén sử dụng đắt

Thứ nhất, tiêu chỉ về adi tương tn sản thể chấp Thé chấp quyền nữ đụng đất và tài

sản gin lin với đất la mốt rong những biển pháp bio dim thực hiện nghĩa vụ nênđối tương giao dich thể chấp chính là quyễn sở dung đất va tả sin gin liên với đất

TBên thể chấp có thể thé chip một phin hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất va tải sẵn gắn Tiến với đắt để đăm bio thục hiện ngiĩa vụ của mình Trường họp thé chip quyền st dang đất và tải sân gắn liên với đất mà tài săn gắn liên với đất thuậc quyén sở hữu của bên thể chip th ti sẵn gắn liên với đất công thuậc tai sin thể chả

hop có thôn thuận khác

trừ trường

Thứ ha, tiêu ci về đều kiên đễ quyẫn sử ng đất được thể chấp Thao quy nh của

LPĐ nim 2013 thi không phải losi QSDĐ nào cũng được tham gia vào giao dich thé

chấp Tay từng hình thức sử đụng đất khác nhau th sẽ có khả năng được them gia vio các giao dịchQSDĐ khác nhau được quy dinh từ đều 179 din đu 183, Các loại QSDD được pháp thé chip phải dép ứng các đu kién theo Điễu 188 Luật Đất dai 2013 61a @ quyền sử đụng đất của hộ gia định có giây chứng nhân quyền sử dung đất đo cơ quan nhà nước có thẫm quyên cập theo quy định pháp luật, i) đất không 6 ranh chấp, ia) quyén sử dụng đất không bị kế bin a dim bảo thi hành ám, i)

trong thời hen sử dạng đất

Thứ ba, nêu chi về chủ thể thể chấp quyển sử dàng đất Các chỗ thé là cá nhân tổ

chúc được pháp tham gia vio giao dich thể chip QSDĐ được quy dinh tei LĐĐ năm,

2013 và Nghĩ định 21/2021/NĐ-CP thì bên thé chấp và bản nhận thé chip phải đáp vảng điều liận đo là Có năng lực pháp luật din av đổi với pháp nhân, năng lục din say diy di đối với cá nhân theo quy dinh tei BLDS 2015 4

Thứ hấu chỉ về hình thức hop đẳng, Theo quy định côn BLDS năm 2015 và Luật iit đủ năm 2013, các giao dich din sơ về quyên sử đụng đất nói chung và giao dịch thé chấp quyền sử dụng đất và ti sin gắn liên với đất nói tiêng được thực hiện thông

qua hình thức hợp đẳng bing vin bản co công chứng, ching thre Sau khi thục hiện

“agin 1,Đều 117 Bộ kậtđn se 2015

xong thủ tục giao kết thể chip QSDB và tà sin gin tiền với dit hi các bên phi én hành đăng ký thé chấp quyền sử dung đất hay còn gọi là đăng ký giao dich bảo đảm.

tí sơ quan có thẫm quyén theo quy định tei Luật dit đai 2013

Thứ năm, tiêu chỉ về nội đong hop đồng, Vé nội dung hợp đồng thé chấp quyên sử dang đất và ti sẵn gin lin với đất Hiện may, các vin bản pháp luật đều chỉnh hợp đẳng thổ chip quyển sở dung đất và tải sin gin iin với đất không quy đnh cụ thể về

nối đang của hợp đẳng thổ chấp quyên st đụng đất và ti sin gắn lin với đất Pháp

Init tôn trọng tối da sự thôa thuận của bên thé chip và bân nhận thé chấp trong giaokết hợp đồng th chấp quyền sở dung đất va t sin gắn liên vớ đất Các bin được tơdo thôa thuân những hãi dua tiên các quy Ảnh chung của của php luật din ny và

php luật đất dx

Thứ cán, tiêu chí giải quyết tranh chấp và xữ If vì pham HĐTCOSDĐ,

ii tranh chấp thể chip quyền sử dung đất hát ánh, đời hội cần được giấcnyt thôn ding bing một phương thúc chon lơa phù hợp nhằm bio vệ quyển và lợi

ch hợp pháp cia các bn tranh chip, vừa dis bão trật tơ pháp luật và kỷ cương phải có gt tù hành cao Vi vậy việc giải quyết ranh chấp sf theo quy ảnh rong BLDS năm 2015, Luật Dit dei năm 2013 và các văn bin hướng din thi hành Trong đó

Nei định số 2quyền nữ đụng

IND CP đã quy định cụ thể vi việc xử ý ti sin bio dim là

t và tài sẵn gắn liên với đất

14 Những yếu tế ảnh huờng đến heat động thé chấp quyền sử dựng đã 1⁄41 Nhóm các yếu 6 khách quan

Thứ nh: ẫu tổ về đu hiện lant xã hột, Trong nền lạnh t thi trường hiện nay, shu cầu cũa các cá nhân, pháp nhân trong việc tip cân vấn vay tử các Tổ chức tin

dạng (TCTD) luôn là rt lớn Đi kèm với đ là yêu cầu cũa các TCTD trong việc đặtxa biện pháp bảo dim cho các khoản vay Vi hư cách là mốt rong những chỗ thể sở

dang dit được pháp luật công nhân các giao dịch thé chip QSDĐ chiém tỷ rong lớn trong số lương các giao dich bio dim được gao kết, thực hiện Các bên thi chip cô

thể si dạng QSDĐ của mình để thi chấp bảo dim cho nghĩa vụ vay vẫn mình hoặc

‘bio dim cho ngiĩn vụ vay vẫn của bên thứ ba

ân cạnh đó, trên thụ té th những trường hợp ngiĩa vụ được bảo dim là một

Xhoăn vay có quá tr lớn thi chỉ QSDĐ không thé thi chưa đã hoặc Quyển sử dụng đất đã cô tả sân gắn liền với đất từ trước rối, đều này dẫn đến việc nghĩa vụ được ‘bio dim bởi nhiễu tải sin bao gim of các ti sin gắn én với đất Như vậy, yêu tổ

ảnh t xã hồi là một trong những tác nhân có tác đồng ảnh hướng dén các quy dincủa pháp uật về thé chấp QSDD

Thứ hai,

ship quốc Ế mạnh mZ cả về vin hóa nh t, xã hồi thi viée điêu chỉnh các quy dint

php luật để tùng bước phù hợp, giao thon với các hệ thống pháp lut rong kh wae cũng như các din đàn, hiệp định quốc tế ma Viét Nam tham gia là vấn dé cân được ấu tổ hội nhập quốc tế Trong tốt cảnh nước ta dang trong quá tỉnh hội

đất ra XXuất phát từ yêu cầu may ma những năm gin diy, tuy các giao dịch thé chấp SDD vin dns pl mất chi thể sử dụng đất theo đó, việc cấp QSDD cho các chủ thé là cá nhân pháp nhân dang được thực hiện nhiều hơn so với cấp QSDĐ cho HGĐ Một trong những nguyên nhân của sự dich chuyển này din từ việc các hệ thống pháp luật ân tiễn cia quốc té hiu hết chỉ quy

oh 02 chỗ thể tham ga các quan hệ dân arla cá nhân và pháp nhân ~ đây chính lànổi dung được ghi nhận trong BLDS năm 2015 như là một cách đỂ giúp pháp luật

iên hưng đã có sợ địch chy

"ước nhà tim được ting nói chung với các hệ thống pháp luật tên tên 1⁄42 Nhôm các yén tổ chủ quan

Thứ nhắt chỗ đồ số cỡ lăn toàn dân đỗ với it cen Đắt i là tài sân thuậc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại điền chỗ sở hữu và thống nhất quin ly Quản lý nhà nước về dit xi là host động cia các cơ quan có thim quyền theo quy định cia pháp luật trong vide xây dụng và tổ chúc thục hiện, áp cng vào đối sống các chính sich cia Nhà ước về lĩnh vue dit đu Tiên cơ sở nguyên tắc niy, moi giao dich liên quan din OSDD đều không vượt ra ngoti nguyên tắc do Nhà nước quản lý Đây công chính là

"nguyên nhân din dén những quy đính meng tinh đặc thi cia pháp luật vi đất di

sổ dang dit

nguyên có vi tri va tâm quan trong đặc biệt đổi với an ninh quốc gia, an toàn lãnh thd

bit nguần từ chế độ sở hữu loàn din do

shim mục dich dim bảo quyén lợi của các chủ với nguẫn tả

Nha nước đủ điện chủ sở hữu Nhà nước đã sử đụng quyển lục Nhà nước thông qua

các mảnh lệnh hành chính để thẳng nhất quân ý đố với các quan hệ din s iên quan

din đất đại

Thứ hai yắn tổ chat ong pháp luật Chit lượng pháp loật được đánh giá bằng nhiều

tiêu chí nh tinh hiệu qua, tính dn din, tính minh bạch, tinh thẳng nhất, Mỗi ti chỉ

thể hiên năng lục ofa Nhà nước trong điều chỉnh quan hệ xã hồi bing hệ thắng pháp luật Pháp loậtlà thành tổ cơ bản hợp thành cơ chế pháp í bảo dim thục hiện nguyên tắc đất đa thuộc sỡ hữu toàn din do Nhà nước đi diện chi sở hữu và thống nhất

quản i Do đó, chất lượng pháp luật ác động trae đến hiệu qué của sự vân hành cia cơ ché này, Hiệu qué của pháp luật hợp thành cơ chế thực biện nguyên tắc đất đại

thuộc sở hữu toán din, do Nhà nước đại điên chủ sở hữu và thông nhất quên Hi đượcxác Ảnh trên hai mất, Hiệu qué tác đồng dén quan hệ xã hội và hiệu quả về tai chính,

nhân lực Hiệu quả tác động én quan hệ xã hộ thể hiện ở ch, các quy phưn pháp luật và thé chấp QSDĐ cổ phù hợp với mục dich ca Nhà ngớc hay không? Hiệu quả vi ti chính, nhân lực là thước do về chỉ phi mà Nhà nước, xã hồi phải bộ ra để thục

hiện pháp luật,hội

iu hiện bằng lệ giữa ci ph với hiệu quả tác động đến quan hệ xã Thứ ba, yêu tổ bộ may tht hành pháp luật và bảo về pháp luật ĐỀ Nhà nước thực Hiện được ve trò đụ điện chủ sở hữu toàn din và thống nhất quản đất đi nói chúng, thi bộ máy thi hành pháp luật và bảo về pháp uật phii được tổ chúc một cách khoe học và host đông có hiệu quả Ngoài ra cá tổ chúc chính ti, chính ti - xhộ, chính

trìxã hổi nghề nghiệp, tổ chúc xã hôi 18 chức xã hộ - nghề nghiệp cũng ảnh hing

rit on din cơ chế này,

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Dit dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại điện chủ sở hima và thẳng nhất

quản ly, Nhà nước ao quyền sử dụng đất cho người wk đụng đất theo quy định của Luật ĐÍt dai, Nhà nuốc công nhận quyền sử dụng đất cho người wi dụng đất thông,

hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nuớc với người nữ đụng đất có nhụ cầu sử dụng hoặc công nhận quyền sử đụng đất đối với người sir dụng đất dang sử dụng đắt 6n định lần di.

que quyết nh giao đất của cơ quan hà nước có thm quyên hod

Thi người sr đụng dit có nh câu vay vẫn, ma phd biển là nhủ câu vay vén tei Ngin hing hoặc có thể dng ti sin là quyển cỡ đụng dit của minh để bio dim cho ngời khác vay vẫn ti Ngân hing thi người sở dụng đất có quyén thé chấp tái sina quyển sử dung đất của mình để bảo dim cho khoán vay đó Thể chấp quyển sử dang dit là sự thôa thuận git các bên, theo đó bên thể chip ding quyền sử dụng dit của mình dé bão dim vide thực hiện ngiĩa vụ din nự - kính té với bên kia (go là bên hận thể chấp; bên thé chấp được tip tục ử dụng đắt rong thời hen thé chấp

Pháp luật v thé chấp quyển sở đụng đất được điều chinh bai nhiễu nh vục

Xhác nhau: Dân sự đất dei, ngân hàng, công chúng song cơ bản ching hướng tới

du chính các vẫn để chỗ yêu về thể chấp quyển sở dạng đắt chủ thể quan hệ thể chip quyển sử dung đất, đổi tượng quan hệ thể chip quyén sở dung đất, hình thúc và thủ tục đăng ký thể chấp quyền sử dạng đất, xử Lý tài sin thể chấp là quyền sử dụng

đất

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI THÀNH PHÓ BUÔN MA THUỘT, TINH DAK LAK

2.1, Khái quát về đặc diém tự nhiều, kink tế xã hội Tp Buéu Ma Thuật, tink Dak Lắk

* Khái quát về đặc điễu tự nhiều

"Thành phô Buôn Ma Thuột ¢6 diễn tích tynbiên 1á 377,18 km? chiếm khoảng 2.87% diện tich tơ nhiên tinh Đắk Lắt, là thành phổ trong tâm V ăn hóa, Kính tổ,

Chính ti của tinh Đất Lắc Thành ghế Buôn Ma Thuột được xem như là một Việt

‘Nam thụ nhỏ, trên địa bản thành phố có 40 dn tộc trên tổng số 54 dân tộc anh em

trên toân quốc, trong do din tộc kính chiêm khoảng 8596 và 1586 côn lẻ là nguời din

tốc khác Trong nhóm dân tộc bản dia, nguời B Để chiêm số lượng lớn nhất, sau tới dân tộc Tay, Thai, Hoa, Gia Bai, Quỹ dit tạ thành phố Buda Ma Thuột phân lớn

đã được ka thác và dua vào sin xuất rongnhiễu năn nay vớ những thể mạnh chính

vi cây công nghiệp, đặc bit cây cả phế Thành phổ Buôn Ma Thuột bao gầm 13

phuing và 8 xã Gieo thông đối ngoai gắn kết Buôn Ma Thuột vớ các vùng phụ cận.gồm có giao thông đường bồ và đường hing không

Phía Bắc Tp, Buôn Ma Thuột giáp Gia Lei; Phía Đông giáp Nha Treng

-Khánh Hòa, diy là trung tim da ich biễn quốc gia và là đầu mỗi giao thông biển quốc tẾ với cũng nước sâu kim lánh tế Vin Phong, được xem là 1 ca ngb bin quan trọng của Tây Nguyên, Phía Đông Bắc giáp Phú Yén; Phía Đông Nam giáp Đã Let— Lân Đẳng Phía Nam thông qua đoạn coỗi quốc lô 14 tới Đất Nông, Bình Phước, Bình Dương và Thành phổ Hỗ Chi Minh, đổ thị rong tim vồng lánh tổ trong điểm

phia Nam, là vòng kin tổ sôi động nhất côn cả nước

Tuy nhiên, bên cạnh nhống tim năng để phát tiễn thi Tp Buôn Ma Thuột

cũng có những khó khăn về điều kiện tơ nhiên như Địa bản thánh phổ réng din cư

tập trùng ở ving trung tâm thành phố, đường xá đ lại cổ đồ đốc, mới chỉ thuận lợi ở

mức cơ bên mét vài năm trở lạ diy Tp Buân Ma Thuột chit chi phối của kh hậu

thiệt đi gd mùa, nhưng đồng thời công chịu ah hoỡng manh oa tu vòng khí hậu

cao nguyên phía Tây đấy Trường Son, nên khí hậu thánh phổ cũng có những nét đặcthiêng cổ lượng mua rất lớn, kéo dai 6 tháng xuất hiện từ tháng 5 din tháng 10,trùng với mùa có gió Tây, Tây Nam host déng Lượng mưa chiêm khoảng 37% lượngsure cã năm Tháng 8 và tháng 9 là các tháng có lượng mu lớn nhất và đạt khoảng300mmaAháng

“Tink hình kink tế - xã hộ

Buân Ma Thuột từthị xã nhỏ bé 1975 đã phát riẫn lân hành phổ năm 1995 ( đồ th loại 3) và su 10 năm xây dụng thành phd Buôn Ma Thuột được Thủ tướng

CChính phủ công nhận 1a đồ thí loi 2 2005), hiện nay la đồ th loi 1 trục thuộc tin

ii Lắc ĐỂ tạo điển kiện cho thành phô Buôn Ma Thuột phát triển, B6 Chính ti đã

‘ban hành Két luân số 60-KL/TW ngày 27/11/2009 với các nhóm giã pháp, chỉnh.sách phân cập manh hơn cho thành phé và cho phép thành phổ thực hiện tí đểm mát

sổ cơ chế mới đối với những vin đ mã thục tin thành phổ đặt ra Tuy nhiên Báo cáo tổng kết10 năm thục hiện Kắt luân s 60-EL/TVW ngày 27/11/2009 của Bộ Chính trì khỏa XII đã chi ra ring, mặc đà thành phd Buôn Ma Thuột ổã đạt được một số uục tiêu đỒ ra và có sự phát biễn mạnh mẽ vé nh tổ - xã hộ, ting bước khẳng di

chưa thực sự.

của quy mô nền lãnh #8 Tuy nhiên, thành phố Buôn Ma Thuột

đồng vei rò là đổ thi trung tim mang đặc ắc ông của vùng Tây Nguyên: chu thựcstr thành một cục ting xing với nhõng tác động lan toa tich cục ti các tinh kháctrong Vùng xét rên các tia canh nh Ting trường lạnh tế, chuyển dich cơ cầu lánh,

tế tho ngân sich; mức độ dat được các iêu chi của dé thi loại I trục thuậc tink; tốc đô xây dụng các km đô thi mới, hạ tầng các km, cum công nghiệp, sự kết nối với

các tình khác rong dia bản Tây Nguyên và quốc tổ cũng nhơ tác động en ta đối với

‘Vig của finh vục khoa học và công nghệ, giáo đục và dio tao, yt, thể dục và thé

Trong 6 thing đều nim 2022, TP Buôn Me Thuột đã thực hiện hiệu quả các

hiện vụ kinh tí z§ hội Ngành Công nghiệp —Tiễu thủ công nghiệp thành phổ rên

a bản host động sin xuất én din, Sản xuất cơng nghiệp day tí ð mức ting trường khá Tình hình sin xuất nơng nghiệp dim bảo kế hoạch để ra và tấp tục tăng so với

cùng kỹ năm 2021 Thu ngân sách dat 1 448,403 tỷ đồng đạt 85,24% dự tốn inhđat73,15% dựtốn HĐND thành phổ giao năm 2022 và ting 47,76%giao năn 202

so với cũng kỷ năm trước Các đỗ án quy hoạch phân king quy hoạch chỉ tiét được

ghê duyệt mới, didu chỉnh kip hơi; cơng tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất đạt kết quả tốt tính én 30/6/2022 tổng số gy chúng nhận quyén rỡ dụng dit được

cấp woe tinh được 93.260 giấy, din tích cấp giấy chúng nhân quyển sử đụng dit

được 24 472,34hal25.120 01ha, đạttỷ lệ 97,42%6 so với điện tích cần cấp Các ch đồchính sich an sink, phúc lợi xã hội được thục hiện diy đã lap thời, ding quy ảnhcủa pháp luật Cơng tác khám chin bệnh cho nhân din duy tr tt, việc tp nhận vàgai quyết các hủ tục hành chỉnh theo mơ hình một của tại Bồ phân tiấp nhận và trẻ

kết quả thành phd cơ ban đáp ứng được yêu cầu của nhân din’

2.2 Nội dung cơ bản cia Pháp buat vé thể chap quyén sĩ đụng đắt 2.2.1 Chic thể pháp hội

* Chữ th

Bên TCQSDĐ trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là bên cam

kết trước bên cĩ quyén trong quan hệ ngiĩa vụ được bio dim bing TCQSDĐ vi việc ‘bing QSDĐ hợp pháp của minh dé bio dim việc thục hiện nghĩa vụ din sự trước bên, nhận thé chấp Nghĩ dinh số 21/2031/NĐ-CP ngày 19/03/2031 quy Ảnh th hành Bộ

luật Dân my 2015 về bio dim thực hiện nghĩa vụ và cĩ hiệu lục thi hành từ ngày,

15/05/2031 thay thé Nghị ảnh sổ 11/2013/NĐ-CP ngày 2203/2012 của Chính phủ vi sửa đề, bổ ming một sổ điều của Nghị ảnh số 163/2006/NĐ-CP vỀ giao dich bảo quy ảnh: "Bên bảo dim bao gần bên cầm cổ, bên thể chân " Như vậy, trong mst

‘quan hệ bảo đảm thi bên TCQSDD 1a bên cam kết trước bên cĩ quyền (bên nhận thé

° Đánh gta hh thực hia nệm vụ pit wal ent sổ hộ 6 thing dầu ấm nhềm và rong:

tm thing codinims 2022 ips: bummot dala gov v-lợ:p tt tin bums fet

‘Mugen gunn đc hiatus vụ plat tim ent ao} 6 hang name tr—

° Raộn 1,Điểu 3, Mghi nh 212021/NĐ-CP

chấp) trong quan hệ ngữa vụ được bảo dim vi việc bảo dim thực hiện ngiĩa vụ din rbing TCQSDĐ Bên TCQSDĐ cĩ thể đồng th là bin cĩ ngiễa vụ rong quan hệ

"nghĩa vu được bio dim bing biện pháp bảo dim đĩ Những bén TCQSDĐ cũng cĩthể là người thir ba ma khơng đẳng thoi là bên cổ ngiĩu vụ trong quan hệ ngiễa vụđược bio dim bằng biện pháp bảo dim đĩ

* Chủ thd là bêu nhận thé chấp quyễn sĩ đụng đắt

'Bên nhận TCQSDD trong giao địch bão đảm 1a bên chấp nhận sự cam kết của bên kia về bảo đâm thc hiện ngiĩa vụ dân nự bằng tài sản thể chấp là QSDD Theo quy Ảnh của Nghỉ định 21/2021/NĐ-CP th: “Bên nhận bảo dim bao gỗm bản nhận

cầm cổ, biên nhận thé chap.

Bén nhận bio dim là bên cĩ quyén rong quan hệ din sợ ma việc thục hiện

quyin đĩ đợc bio dim bing một hoặc nhiễu giao dich bio dim, bao gầm bén nhận

tiên nhân th chấp, bin nhân đặt coe, bên nhận ký cục, bên nhân bản lãnh,tỔ chức in dụng trong trường hợp tin chip và bên cĩ quyển được ngân hing thanh,tốn, bổi thường tiệt hei trang trường hợp ký quỹ: Như vậy, bên nhân TCQSDBtrong giao dich bio dim luơn luơn là bên cĩ quyền trong quan hệ nghĩa vụ được biođâm, Khi đến han thục biện ngiấa vụ bên nhân TCQSDĐ cĩ quyền yêu cầu bênTCQSD phải thục hiện diy di các cam kết trong hợp đồng nấu khơng te giác the

iện thì co thé bi cưỡng chế thực hiện

2.2.2, Điền kiện thể chấp quyẫn sit dg đất

“Theo quy định cia LBD năm 2013 thì khơng phấ loại QSD nào cũng được thamga vio giao dich thé chấp, Tùy tùng hình thức sử dụng đất khác nhau thi sẽ cĩ khảnăng được tham gia vào các giao dịch QSDĐ khác nhu

QSDD cĩ hành thức là Đất được gieo khơng the tin sử dụng đất, đắt được Nhà nước cho thuê tri tên thuê dit hing năm khơng được pháp tham gia các giao dich

Thộn 2, Bi, Ng da 21/2021/NĐ-CP

QSDD Các chủ thể s dung đất dưới hình thúc này chỉ có hể thé chip các tà sẵn gắn liên với đất chữ không thé thé chip QSDĐ

QSDD duis hình thúc Dit nông nghiệp dave Nhà nước giao trong hen mit, dit

được Nhà nước giao có thu tién sir dung dit, cho thuê đất tr tin thuê đất một lên

cho of thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ Đây là những hình thức sử

dạng đất zoe Nhà nước cho phép vào tham gia giao dich trong đó có thể chấp OSDĐ

host cho hộ đẳng bảo din tộc th

hho sử dạng đất đã 10 năm, kd từ ngày có quyết nh giao dt theo quy ảnh của Chính, phi, Hiện quy đính vấn bi bộ ngõ về việc được thé chấp hay không

số nghèo, đời sống khó khăn ở Tây Nguyên khi

Bên cạnh dé ngoài điều liên các ogi QSDĐ đợc phép tham gia gio dich thé chấp thi các loại QSDĐ được phép tham gia giao dich còn phải đáp ứng day đủ các điệu.

ifn theo quy dink ti LĐĐ năm 2013 nhưy Có gly chứng nhân, Đất không cổ tranh:

chip; QSDĐ không bị kế biên để dim bảo thi hành án; Trong thời hạn sử đụng đắt

3.2.3 Phamvi thé chấp quyên sứ dụng đắt

Pham vi thé chấp quyền i dạng đất bao gửm: Thổ chip toàn bộ quyền ni tất Thổ chấp một phân quyên sử đụng,

đất1ã việc bên thể chấp đùng một phin quyên sở dụng đất để báo dim thục hiện ngiấa‘vu của bên có nghĩa vụ đối với bên nhân thể chấp Trường họp toàn bộ quyền sử dụngđất có vật phụ thì vật plu cũng thuộc tài sin thé chấp BLDS năm 2015 quy đánh thể

chip quyên sử dụng ait mã không thé chấp tài sản gắn Hiền với đất nhự si: “Œ) dng dit và thổ chấp một phần quyền sử dụng

Trường hợp thé chip quyền sỡ dụng dit ma không thé chấp tử săn gắn liin với đắt

Và người sử dụng dit đẳng thời là chủ sở hồu tử sẽn gắn én với đất thi tải sin được

xử lý bao gầm cf ti sin gắn lién với đất, trở trường hợp cô this thuận khác Ở)

Trường hop thể chip quyễn sử đụng đất ma nguời sử đụng đất không đồng th làchủ sỡ hữu ti sẵn gắn liên với đắt tì kh xử lý quyền sỡ dụng đất, chỗ sở hữu tài sẵngniễn với dit được tgp tue sử dụng đất trong phạm vi quyển, ngiấa vụ cũa mình,qguyễn và ngiĩa vụ của bên hế chấp trong mi quan hộ với chủ sở hữu ải sin gắn rên

với dit được chuyển giao cho nguôi nhận chuyển quyên sử dụng đất trừ trường hop có thö thuận khác" Hy th chấp tải sin gắn tiễn với đất ma không thé chấp quyên sử đảng đất như sax “() Truờng hợp chỉ thể chip ti sin gắn liên với đất ma không thể chấp quyên nữ đụng đất và chỗ sở hữu tà sin gắn lề với đất đồng thờ là người sử dạng dit thi ải sân được xử lý bao gim cả quyển sở dụng dit, tar trường hợp có thôa thuận khác @) Trường hợp chi thể chấp ti sin gắn ién với đất ma không thé chấp quyễn sử đụng đất và chủ sỡ hữu ti sin gin lin với đất không đồng thời là gud nữ đụng đất trì khi xử lý ti săn gắn iễn với đất người nhận chuyỄn quyền sở Hữu ti sin gắn iễn với đất được tấp tue sử dụng đất trong pham vi quyền, nghĩa vụ

của chủ sở hữu tài sân gắn ién với dit được chuyển giao, trừ trường hợp có thôa thuận khác””

Pháp luật một số nước quy ảnh về vin để này nh sau: Bộ luật Dân sự cônPháp năm 1804, tạ Điễu 2114 quy dink: "Quyên thé chấp là một quyền tà sin tiênnhững bit đông sin được nữ dụng vào việc béo đâm thi hành một nghĩa vu Vé bin

chất quyên thé chấp không thể phân chia và tén tai trần tt cả các bất ding sân thể chấp trên từng bất động sin và mất phn côn bất động sin ấy

“Theo quy dinh nêu tin thi các ti sẵn đăng để bão dim nghia vụ trong quan hệ thé chip la bất đông sẵn chứ không phi là ti sẵn chúng chứng: mốt ngiấa vụ có thể được ‘bio dim bối một phin bit đông sin hoặc mốt mốt bắt đông sản và thậm chí có thé ‘bit nhiễu bất động sin, Nguợc Is, một bất động sẵn cũng có thé ding để bio dim cho nhiều nghĩa vụ khác nhau V Ê quyển của các chủ thể đất với ti sin thé chấp, trong suốt qué tình thục hiện giao dich thể chấp, ti sản không được chuyển giao cho tiên nhận thé chấp mà vẫn thuộc quyền quân Lý, sỡ dụng của bên thể chấp, trên cơ số

snthod thuận của các bên, theo quy dinh của pháp luật hoặc theo phán quyết cũa Toà

đán Theo Điều 175 Bộ luật Dân sợ Nhất Bản “X:hông có vật quyền nào có thi được tao lập khác hon các vật quyền được quy định ti Bộ luật này hoặc các luật khác" Các loại vật quyền và nội đụng cia vật quyén phải được quy định trơng luật Nếu các

"Đảng ean 2015

i 326 Bộ vặt Din nuäm 2015

tên ý kết HDTC nhằm hinh thành mốt vit quyễn bảo dim nhưng li chưa được luậtthị nhân đó là mốt Losi vật quyển th vất quyễn này cũng không hình thành, giữa cácbên rong hop đồng thé chấp sẽ chi tổ tại quan hé mang tính trái quyền Vit quyển

bảo dim phải được công khi đỂ người thứ ba nhân biết về sự tên tạ và sự dich chuyển vật quyén: chỗ thể nào và có quyển g đổi với vật

"Nhờ vậy có thể thấy, phem vi th chấp quyén sở dụng dit bao gin quyền sở đụng đắt và tải sản gin liền với đất thuộc sỡ hữu của bên thé chấp, tuy nhiên pháp luật cho php các chỗ thể có thể thô thuận với nhau phạm vỉ thể chấp (có thé bao gỗm hoặc không bao gém từ săn gin liền với đáo, Đối với tài sân gin lin với dit ma không

thuộc sở hữu ci bên thể chấp quyền sở đụng dit, thi ti sin đó không phi là tài sin

thể chấp

3.2.4 Hợp đông thé chấp quyên sử dung dat

* Khai nig pháp lật về hop đồng thé chấp quyên sẽ đụng đắt

Hợp ding chính là sử thôn thuận của các bin vé việc xác lập, thay đổi hoặc

chim dit quyển ngiĩa vụ din sự Mét trong những vin để mã các bên quan tân khí

geo kit hop đồng là quyển và ngiấa vụ cũa các bên đối với nhau va cơ chế để bảo

dim cho việc thục hiện ngiấa vụ trong trường hợp mốt bên hoặc cả hai bên vũ phạm,

hợp đồng Có thể hiểu Hop đồng thể chấp quyẫn sử cig đắt là sự thoả thiện giữa cde bên trong quen hệ thể chấp quyển sử chong đắt theo đồ bên s dụng đắt (an đây got là bên thể chấp) ding quyển sic ung đắt của mình để bảo đâm việc the hiện nf vụ dân sự với bên la (sau đậy got là bên nhận thể chấp) Trong ti giơ thể chấp t bên thé chấp vin được ndp tue sit chong đắt

Trong trường hop bên thé chấp không thục hiện ding và diy đủ nghĩa vụ đối

với bên nhận thé chip thi bên nhận thể chip cỏ quyển xở lý quyển sử đụng đất theo

“rthöa thuân trong hop đẳng hoặc theo các quy định cũa pháp luật hiện hành

* Nội dung pháp tật điều chink hop đồng thé chấp quyầu sử đựng đắt

Gino dich dân sự giữa các bên được xác lập trên cơ sở thôa thuận nhưng đối Với giao dich vé bit đông sin nổi chung về quyền sử dụng dit nói riêng có sự tác

đông din trật tự pháp luậtvà lợi ích côn các bin nén cần a đều chỉnh nhất định bằng

php luật và đi hôi các bên khi giao kết hop đẳng phải tuén theo những nội dung cơân này:

Thứ nhất, pháp luật đều chỉnh đối toơng, chỗ thể hợp đồng thể chấp quyên sử dụng

Thứ hơi, pháp luật quy nh bình thúc và hiệu lục của hợp đồng

Thứ ba, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng thé chấp quyền sử.

* Giải quyét rank chấp

Các tranh chấp phát sinh iên quan din HĐTCOSDĐ có th lin quan đến hiệu lục HD hoặc liên quan din xử lý QSDĐ dua ra thé chấp, Tranh chấp và thể chip aquyin nữ đụng đất được các bên lựa chon giải quyết theo một rong bên phương thúc

sen Thương lượng hòa gi, trong ti và tòa án trong đó chỗ yêu bằng phương thúc

thương lương và Tòa án Điều này nhắm thé hiện mtôn trọng của Nhà nước với hr do ÿ chỉ, tự do định đoạt cin các chủ thi và Nhà nước sẽ cung cấp một công c giấc quyết ranh chấp cho họ nêu nh họ không có được sơ thống nhất Pháp luật một số

tước cũng có những quy nh, theo Hiển pháp Trung Quốc tủ Điễu 179 Luật Quyên.

tii sin Trang Quốc có quy dink: "ĐỂ dim bio việc trả nơ, người giao tước hoặc bên,

thử ba thể chip ti sin cho người nhận giao tức ma không chuyỄn giao a

tai sin đó, và tiêu người giao ước không tra khoản no đến hạn hoặc trong bất kỹ hoàn,

cảnh nào do các bên quy đính đổ thục hiện quyền thể chip, bin nhận thé chấp có

payin tụ in td từ ải sn thể chấp đổ" Quy định khi nga vụ đốn han thục hiện

sma người co nga vụ không thục hiện được thi người nhận thể chấp cỏ quyền ru Gên,

thụ hỗi nợ từ tải sân thé chip Điều này cũng được thể hiện t trong các quy nh vé

Điều 46 Luật Quản ly bắt động sản đồ thị của Trungthể chip bit đông săn Cu th

ude quy dink: "Thổ chấp bất động sin a các quy đánh pháp luật bất dng sin theocách thức không chuyển nhương được thực hién bt người mắt nợ tới người nhân thể

chấp nur la béo dim cho khoản nợ phi trả Ki người mắc nợ không có khả năng rã

na, người nhận thể chip có quyén va tin được trĩ trước thông qua bán đẫu ga bit

đồng sin thé chip theo quy dinh của phép luật"

Hoy pháp luật của That Lan quy Ảnh Tương tơ như các quy đnh nêu trén cisephp luật Trang Quốc, Điều 702 Bộ luật Dân my và Thương mi Thái Lan cũng quy

đánh: “Hop đồng thé chip là hop ding qua đó, mốt người goi là nguôi thể chấp nhượng một ti sin cho người khác, gọi à người nhận thé chip nữny mốt báo dim, để thí hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tai sản đó cho người nhận thé chap Người

hận thể chip có quyên được rã tiên đối với tả sẵn thể chấp tu tin trước những chữ

nơ thoờng bit luận là quyên sỡ hữu đố với tải ân đó đã được chuyển nhường cho

một người thứ ba hay chưa”

“Thông qua các quy dinh nêu trên của pháp luật vé thé chấp tii sin & Trung

Quốc và Thai Lan ching ta đều nhận thấy có những đm tương đẳng, cụ th là ti sản thể chấp chỉ dng đễ báo dim cho nghĩa vụ chứ không phi la giao ti sin để dim bio ngiĩa vụ Khi có tranh chấp và xử l t săn thé chip thi bên nhận thổ chip được

quyin vụ tên tr trước

* Xí lý ví phạm hop đằng thé chấp OSDD

Việc xử lý quyền sở đụng dit thể chấp là điều khỏ tránh khối trong trường hợp

bên có ngiĩa vụ không thanh toán đã các khoản vay dn hạn Cấn cử xử lý vĩ phan

được ghi nhân trong BLDS năm 2015, Luật Đắt dei năm 2013 và các vin bản hướng

dấn ti hành thi vide xử lý tài sân bảo dim là quyên sử dụng dit và tài sân gắn liên

"với đất như sau:

Thứ nhất, theo guy định chung về xữ I tài sản báo đâm,

Tha, vễp hương thức lý quyén sir chong đắt Viậc xữ ký quyền sử dụng dit trước hit phải thục hiện the thôa thuân của các bin Các bận có thể thie thuận việc xử lý

0 dim,

quyền sử dụng dit bing một trong các phương thức xử lý sau Bán ti sin

tiên nhận bảo dim hận chin ti săn bio dim, bên nhận bio dim nhận tiễn hoặc tisin thay thé cia chỗ thể thử ba, các bên có thể thôn thuận mot phương thức x lýXhác hoặc do phép luật chi định:

Trường họp các bên không thỏa thuận về một rong các phương thức xử nêu trên hoặc xử lý không được theo th thuân thi bin nhận th chấp cỏ quyền yêu cấu, cơ quan Nhà nước hoặc hự mình thục hiện các hành vi cụ thể để bão vệ quyển li cho

Thứ ba về this he x ý quyển sử chong đẤt và tài sân gắn lẫn vớt đắt Trước i xử ý quyền sử dụng đất và tài sin gin liền với đất, người xử Lý quyền sỡ dụng đất và tỉ

sin gin hồn vớ đ há thông bá băng văn bản v việc ay quyễn dạng đt cho"bên thể chấp va các bên cùng nhận bão dim khác Bên cạnh đó, ở mỗi phương thứcxử lý quyền sử dụng dit khác nhau thì hình ty thủ tục xử Lý cũng khác nha

Thứ t, v thí hi tiên thanh toản từ việc x lý quyển sử đụng đất và tài sân sắn hấp để thụ hồi no được áp đọng tương tự nh thử hy vu tin thanh toán đối với tải sn bão

đầm trong các giao dich bio dim thông thường Thử hy ưu tiên thanh toán phụ thuộc

Tiến với đất Thử wa tiên thánh toán từ việc xử lý quyén sử đụng đắt

vào việc có đăng ký giao dich bảo dim hay không, Theo đó, nêu giao dich thé chip

quyền sử đụng đất được đăng kỷ thi việc xác nh thử hưu tiên thanh toán ki xử Lý

quyền sử dụng dit được xác định theo thứ tự đăng ký Trường hợp mốt quyền sở đụngđất được dim bio cho vite thục hiện nhiễu ng]ấa vụ ma có giao dich đoợc đăng ký,go dich ching đăng kỷ th giao địch đsợc đồng ký rẽ được t tiên thánh toán trước

2.3, Thực tiễn hoạt động thé chap OSD đắt trêu dia bàn Tp Buôn Ma Thust, tình

Bik Lik thời gìm qua

Vi sự quan tâm chi đạo, điều hành cia UBND địa phương của hệ thông tin

dang và n phốt hợp có hiệu qué côn các cơ quan có liên quan nh Vin phòng đăng

ký đất di, văn phòng công chứng UBND các cấp, cơ quan tài nguyên và mồi trường(co quan TN&MT), cơ quan thi hành án din s nên host đồng,

quyền sử dạng đất tạ Thành phố Buôn Ma Thuột, tinh Dil Laie đến ra thuận li, thông mốt ding pháp luật đều này được thể hiện qua các nổi dụng su

chấp tii sẵn 1a

Thứ nhấ: Việc thse hiện pháp luật về hình thức, nh tụ thủ tục thé chấp quyền sử dạng đất Khi lập hop đẳng thé chấp QSDĐ các chủ thể có ÿ thức tuân thủ pháp luật

thục hiện đúng các quy dinh của pháp luật vé hop đồng thể chip OSDĐ như quy dint

về hình thie ci hop đẳng tơ cách chỗ thể tham gia ký kết hợp đồng đăng ký thể chip tei cơ quan Nhà nước có thẩm quyển Tuy nhiên, trên thực té nhiễu kh các chủ thể không thre hiện đúng các quy đính nêu trên(hoặc người thể chip không có đã ủy

qguyễn bing vin bản của các chủ sử dụng chúng kháệ Do đó, khi vi phạm về nghĩa‘vu trã nợ thi HĐTCQSDĐ được xác định lá hợp dang vô hiệu và khí đó, bên nhận.thể chip từ chỗ nợ có bảo dim biển thành chủ nơ không có bảo đầm, mắc đò ho là

"nghi giữ giấy chứng nhân quyển sử dụng đất của bn thể chấp

Thứ hơi, Việc thực hiện pháp luật v ti sẵn thể chấp là quyén nữ dụng đất

‘Ap dang quy inhi thi chấp QSDĐ thi QSDĐ phi hop php, có Giấy chứng nhận.

qguyễn sử dụng dit hợp pháp, đất không cỏ tranh chấp, khi thể chip hất đuợc tit sĩ

hoặc đa số thành viên trong hộ gia định, trong tổ chúc được cấp đẩy chúng nhận.

OSDD dingy.

Thứ ba, vie sắc dink chủ sỡ hữu quyền sr dụng dit, chủ

ảnh ch tiết lập quan hệ thé chấp quyền nở dụng đất

Ễ của thành viên hộ gia

Theo quy định của Luật Dit dai năm 2013, Nhà nước glo dit cho hô gia din sin suit kinh doanh Chi hồ là người dai điện cho hô gia Ảnh tham gia vào các gino dich

dân sự và thương mai Trường hop chủ hô thuc hiện các giao dich liên quan đếnQSDD thi phải được sơ đồng ý bing vin bản cia các thành viên trong hộ, Tuy nhiên,

iếc xác định người nào có tơ cách thành viên của hộ và thé nào là "đồng ý" bing

ăn bản con nhiễu vin để cần xem xét về lý luân cũng nhơ thục Ấn áp dụng phápTuất