Tập Huấn Các Chuyên Đề Thực Tập Giáo Trình - Bộ Môn Quy Hoạch Và Kinh Tế Đất

YÊU CẦU- Nắm được tình hình quy hoạch sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Số lượng các mẫu điều tra phải đủ số cần thiết và phải đạt được m

Trang 1

TẬP HUẤN CÁC CHUYÊN ĐỀ

THỰC TẬP GIÁO TRÌNH

Bộ môn Quy hoạch và Kinh tế đất

Trang 2

Lập, chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ ĐC

NỘI DUNG CÁC CHUYÊN ĐỀ

Đánh giá tình hình thực hiện nội dung QLNN về ĐĐ

4

Trang 3

CHUYÊN ĐỀ 1

Lập và chỉnh lý biến động đất đai

trên hồ sơ địa chính

Trang 4

NỘI DUNG CÔNG VIỆC

- Từng cá nhân sẽ thu thập mỗi người 3 bộ hồ sơ chứa

các thông tin về thửa đất đăng ký biến động đất đai (nội dung biến động ở 3 bộ hồ sơ khác nhau)

- Đăng ký đất đai ban đầu cho 3 bộ hồ sơ thu thập được

- Cập nhật biến động đất đai vào trong hồ sơ ĐC (sổ địa chính, sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động, số mục kê ĐĐ)

1

Trang 6

YÊU CẦU

- Nắm rõ các nội dung đã học trong môn đăng ký thống

kê - đất đai: Khái niệm các loại sổ, mục đích lập sổ, nguyên tắc lập sổ, những trường hợp nào chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Nội dung các sổ cần thống nhất với nhau

- Việc lập và chỉnh lý các loại sổ phải được thực hiện đúng theo nguyên tắc lập sổ

1

Trang 7

KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

Bộ sổ hồ sơ địa chính đã được đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và kèm theo 3 bộ hồ sơ thu thập được của từng cá nhân

1

Trang 8

CHUYÊN ĐỀ 2 Định giá đất thực hiện theo phương

pháp so sánh dữ liệu thị trường

Trang 9

MỤC ĐÍCH

- Xây dựng mô hình giá đất thực tế thị trường nhằm phục

vụ cho các mục đích như: tính thuế, bồi thường, cho thuê đất, góp vốn bằng giá trị của đất, thế chấp

- Xác định được giá chuẩn (giá trị cơ sở) cho mỗi vùng giá trị trong khu vực đô thị

- Xây dựng được bản đồ vùng giá trị trên nền bản đồ địa chính

Định giá đất - PP so sánh dữ liệu thị trường

2

Trang 10

YÊU CẦU

- Nắm được tình hình quy hoạch sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Số lượng các mẫu điều tra phải đủ số cần thiết và phải đạt được mục đích, thông tin của các mẫu điều tra phải đúng

và có tính đại diện cao

2

Trang 11

YÊU CẦU (tt)

- Mô hình định giá phải thể hiện được giá chuẩn và mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị của các bất động sản trong vùng

- Bản đồ vùng giá trị phải thể hiện rõ ranh giới và giá chuẩn cho mỗi vùng giá trị

- Thông tin về thị trường được thu thập 3 năm gần nhất

2

Trang 12

Nội dung và trình tự các bước thực hiện phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Thu thập số liệu thị trường

Phân tích dữ liệu thị trường

và phát triển các thông tin

So sánh cặp mẫu và tính hệ

số các yếu tố ảnh hưởng Khoanh vùng giá trị

Xây dựng mô hình định giá đất

Trang 13

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

 Thu thập số liệu thị trường

Tiến hành thu thập dữ liệu thông qua mẫu phiếu điều tra đã có sẵn, yêu cầu phải đầy đủ và có độ chính xác, tin cậy cao

 Tập hợp và xử lý thông tin

Tổng hợp số liệu các phiếu điều tra vào mẫu bảng quy định trên Excel

Loại bỏ thông tin không chính xác và độ tin cậy thấp

từ 2 nguồn thông tin điều tra trực tiếp và các CQ chức năng

2

Trang 14

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

 Các nguồn cung cấp thông tin

-Cơ quan địa chính; Văn phòng tư vấn nhà đất

-Các công ty địa ốc; Cơ quan thuế trước bạ

-Các phòng công chứng Nhà nước

-Những người môi giới bất động sản

-Các công ty xây dựng; Báo chí

-Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản

-Cộng đồng dân cư

2

Trang 15

Ví dụ: Bảng tổng hợp số liệu điều tra tại phường An Cựu

Chiều sâu thửa đất(m)

Giá đất CN thực tế (Tr.đ)

11 1 60 8 Hoàng Ngọc Thạch 55 kiệt 33 A.D.Vương 2008 2 194 T ĐB 10 19.4 980

24 1 284 12 Võ Đại Quyền 11 Kiệt Miếu Đôi(HV) 2008 2 75 T ĐN 6.7 11.2 300

25 1 160 7 Lê N Thái Bình 59 Kiệt 187 Hùng Vương 2008 3 42.5 T Đ 3 14.2 149

29 1 25 7 Nguyễn T Huỳnh 186 Hùng Vương 2009 1 290 T Đ 10.7 27 5800

2

Trang 16

Ví dụ: Kết quả điều tra thu thập số liệu

Phiếu điều tra gồm các thửa đất/BĐS đã giao dịch

chuyển nhượng thành công trên thị trường

Trang 17

Bước 2: Phân tích dữ liệu TT & phát triển thông tin

 Yêu cầu phân tích so sánh

- Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương

tự hoặc gần tương tự như BĐS cần định giá

- Trường hợp có một số khác biệt của BĐS dùng để so sánh có thể điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá BĐS so sánh gần ngang bằng với giá trị của BĐS cần định giá

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà giá của nó được thoả thuận trên cơ

sở giá thị trường

2

Trang 18

 Tính hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

- Giá đất thu thập qua các năm khác nhau nên sự chênh lệch giá giữa các năm cũng khác nhau do đó để nghiên cứu thì tất cả giá đất thị trường ở các năm phải chuyển đổi về giá đất thị trường năm định giá

- Chọn mẫu điều tra có tất cả các yếu tố khác tương

tự hoặc giống nhau và chỉ khác nhau về năm giao dịch bất động sản

2

Trang 19

* Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

Trang 20

trường thu thập không cùng thời điểm, nên phải quy đổi giá trị của chúng về cùng một thời điểm năm phân tích

để so sánh Kết quả tính hệ số chuyển đổi như sau:

Trang 21

Số

cặp

phiếu

Số phiếu Năm CN

Giá đất CN (Trđ)

Loại đường trí Vị Quy mô m 2 Hình

Trang 22

Số cặp

phiếu phiếu Số Năm CN

Giá đất CN (Trđ)

Loại đường trí Vị

Quy

mô (m 2 )

Hình thể Hướng (Trđ/m Giá 2 )

Trang 23

Bước 3: So sánh cặp mẫu, tính hệ số yếu tố ảnh hưởng

·Chọn và so sánh cặp mẫu của các bất động sản có đặc điểm giống nhau về mọi yếu tố nhưng chỉ khác nhau về yếu

Trang 24

3.1 Công thức tính giá trị hệ số yếu tố vị trí

* Kích thước bề rộng mặt ngõ/mặt đường

- Xác định hệ số so sánh giá BĐS ở các vị trí có ngõ rộng từ 1m – 8m

G| x (1- 8)|

K(1-8) =

G (MT) G: giá 1m2 đất (đ/m2)

- Trường hợp khu vực đã quy hoạch ổn định thì tính theo bề rộng mặt đường (3,5m; 5,5m; 7,5m; 10,5m…)

2

Trang 25

* Chiều sâu của ngõ: Vị trí các bất động sản trong ngõ

được chia chi tiết theo chiều dài của ngõ cụ thể:

Trang 26

* Kết cấu mặt đường/ngõ

Yếu tố này thường phân loại đường/ngõ:

- Không có nhựa đường (đất, đá…)

Trang 27

0.663 0.37

0.538

0.667

0.774 0.308

0.2

0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2

1 2 3 4 5 6 7

Hệ số vị trí 2 Hệ số vị trí 3 Hệ số vị trí 4

Trang 28

3.2 Công thức tính giá trị hệ số yếu tố quy mô

- Chọn các cặp mẫu bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau, trừ yếu tố về quy mô diện tích là khác nhau

- Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất (căn

cứ vào quy hoạch hoặc diện tích đủ để cấp giấy CNQSD đất)

- Phân tổ các nhóm quy mô về diện tích thửa đất: Đưa ra quy mô bất động sản có diện tích chuẩn và các nhóm bất động sản có các quy mô diện tích khác nhau

2

Trang 29

Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn.

Giá 1m2 đất có DT > DT chuẩnKqm > diện tích chuẩn =

Giá 1m2 đất có DT chuẩn

Giá 1m2 đất có DT < DT chuẩnKqm < diện tích chuẩn =

Giá 1m2 đất có DT chuẩn

2

Trang 30

An Cựu có quy mô diện tích

được chia thành 3 loại:

Biểu đồ hệ số quy mô

Ví dụ: Kết quả tính giá trị hệ số của yếu tố quy mô

Hệ số quy mô trên chuẩn Hệ số quy mô dưới chuẩn

Trang 31

Bước 3: So sánh cặp mẫu, tính hệ số yếu tố ảnh hưởng 3.3 Công thức tính giá trị hệ số yếu tố hình thể

Giá đất/m2 thửa đất có hình thể xấu

Trang 32

An Cựu có có hai loại: Hình

Trang 33

* Yếu tố hướng

Hướng nhà có ảnh hưởng đến giá cả của BĐS thông qua tâm lý, thị hiếu của con người

- Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Tây, Nam

- Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc

2

Trang 34

Bước 3: So sánh cặp mẫu, tính hệ số yếu tố ảnh hưởng 3.4 Công thức tính giá trị hệ số yếu tố hướng

Giá đất/m2 thửa đất có hướng xấu

K hướng =

Giá đất/m2 thửa đất có hướng tốt

2

Trang 35

An Cựu có: Hướng tốt

(hướng Đông, Nam, Đông

Nam và Đông Đông Bắc) và

hướng xấu (hướng Tây,

Bắc, Tây Nam và Tây Bắc),

1 2 3 4 5

Trang 36

Bước 4: Khoanh vùng giá trị

 Nguyên tắc khoanh vùng

-Nhóm các yếu tố tự nhiên: Dựa vào các trục đường

giao thông chính, đường phân thuỷ, hợp thuỷ Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu

có, ranh giới không được cắt ngang qua BĐS

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều

tra giá BĐS, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh, mức độ đầu tư XD cơ sở hạ tầng đồng bộ trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê BĐS

2

Trang 37

 Nguyên tắc khoanh vùng (tt)

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào QHSD đất, giấy

CNQSD đất, giấy phép XD nhà, các yếu tố khác

- Nhóm các yếu tố về xã hội: An ninh, trật tự công cộng,

môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất

·Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trong vùng phải dựa vào nhà hoặc số thửa đất

2

Trang 38

 Yêu cầu phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá

chuẩn của mỗi vùng là là giá của BĐS có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có: vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp

2

Trang 39

Ví dụ: Kết quả phân vùng giá trị và xác định giá trị cơ

sở của mỗi vùng tại phường An Cựu

Trang 40

2

Trang 42

Ví dụ: Bảng Mô hình định giá đất phường An Cựu

Trang 43

Bước 5: Xây dựng mô hình định giá đất

Tính giá đất

Giá đất trên thị trường của từng thửa đất bằng đơn giá đất chuẩn nhân với diện tích thửa đất, nhân với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất

Trang 44

CHUYÊN ĐỀ 3

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất

Trang 45

Đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSD đất

3

Trang 46

3

MỤC ĐÍCH

- Đánh giá được sự phù hợp của các chỉ tiêu quy hoạch

sử dụng đất đối với thực tế

- Đánh giá việc đưa các chỉ tiêu sử dụng đất theo phương

án quy hoạch vào thực tế

+ Những kết quả đạt được

+ Những mặt tồn tại và nguyên nhân của nó

Trang 47

3

YÊU CẦU

Thu thập các tài liệu có liên quan, gồm:

- Tài liệu về ĐK tự nhiên, KT-XH của địa phương

- Phương án QHSD đất của địa phương đã (hoặc đang) được thực hiện tại thời điểm gần nhất

- Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của phương án QHSD đất (nếu phương án đang thực hiện hoặc đã thực hiện

kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối)

- Các tài liệu tổng hợp dữ liệu về tình hình quản lý đất đai của địa phương

Trang 48

3

Thu thập các tài liệu có liên quan, gồm (tt)

- Các số liệu thống kê đất đai hàng năm (kể từ năm phương án quy hoạch sử dụng đất được thực hiện cho đến nay)

+ Ví dụ: phương án quy hoạch sử dụng đất được xây dựng cho thời kỳ 2006-2012 thì phải thu thập được số liệu thống kê đất đai từ năm 2001 cho đến nay.

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương tại thời điểm đánh giá

Trang 49

3

CÔNG VIỆC PHẢI LÀM

- Tìm hiểu kỹ nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất theo các nội dung của bước đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước (hoặc đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước nếu phương án chưa thực hiện xong)

Trang 50

3

Kết quả đánh giá cần thể hiện được:

- Kết quả thực hiện về số lượng và chất lượng các chỉ tiêu của phương án quy hoạch sử dụng đất

- Tiến độ thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất

- Những tồn tại yếu kém và các nguyên nhân gây nên những tồn tại yếu kém này

- Lập các bảng biểu thể hiện các nội dung đánh giá

KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ

Trang 51

3

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu của phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm

STT Loại đất Phân bổ theo phương án

quy hoạch Thực hiện đến năm diện tích Tỷ lệ %

đã thực hiện so với phương án.

Diện tích (ha) Cơ cấu (%) tích(ha) Diện Cơ cấu (%)

Trang 52

3

Chú ý:

- Số liệu tại cột Phân bổ theo phương án quy hoạch là

số liệu của năm định hình quy hoạch

- Số liệu tại cột Thực hiện đến năm là số liệu của năm đánh giá

- Số liệu tại cột Tỷ lệ % diện tích đã thực hiện so với phương án được tính như sau:

(cột 7) = {số liệu cột (5)/số liệu cột (3)}*100

Trang 53

án Thực hiện thực tế

Trang 54

3

Chú ý:

- Đây là bảng đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến từng năm (chỉ đánh giá những năm đã thực hiện của phương án)

VD: phương án đã thực hiện từ năm 2006 đến năm

2015 thì cần lập bảng này cho các năm 2006, 2007,

2008, 2009, 2010,2011

- Việc lập bảng này được thực hiện trên cơ sở so sánh

kế hoạch sử dụng đất với số liệu hiện trạng sử dụng đất của năm tương ứng

Trang 55

Diện tích thực hiện đến năm

Tỷ lệ thực hiện (%)

Tổng diện tích

1 Đất nông nghiệp chuyển sang

đất phi nông nghiệp NNP/PNN 1.1

2 Chuyển đổi cơ cấu sử dụng

đất trong nội bộ đất nông nghiệp

2.2

Trang 56

án QH (ha)

Diện tích đưa vào sử dụng đến năm (ha)

Tỷ lệ thực hiện (%)

Trang 57

3

Danh mục các công trình dự án đã được thực hiện

Theo

Trang 58

CHUYÊN ĐỀ 4

Đánh giá tình hình thực hiện một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Trang 59

Đánh giá tình hình thực hiện nội dung QLNN về ĐĐ

Trang 60

- Chia tổ/nhóm

- Chọn địa điểm

- Phô tô phiếu điều tra, bản đồ, bảng biểu

- Phương tiện đi lại/ăn ở

- Đồ dùng cá nhân

- Thời điểm xuất phát

- Lịch thực tập GT

Công tác chuẩn bị

Trang 61

1.1 Đặt vấn đề

1.2 Trình bày nội dung, phương pháp của chuyên đề

1.3 Trình bày kết quả thực tập chuyên đề

1.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường1.3.2 Kết quả thực tập chuyên đề

1.4 Kết luận và đề nghị

1.5 Phụ biểu: Bảng số liệu, bản đồ, sơ đồ, biểu đồ…

Nội dung viết báo cáo kết quả thực tập giáo trình

Trang 62

- Tóm tắt báo cáo (thực hiện trên Power point)

- Phân công người trình bày theo tổ/nhóm

- Thời gian trình bày 15 – 20’

- Thảo luận

- Đánh giá chấm điểm TTGT gồm:

+ 10% điểm chuyên cần+ 20% điểm kiểm tra thu thập số liệu, dữ liệu + 70% điểm báo cáo kết quả thực tập GT

Tổ chức báo cáo kết quả thực tập tại lớp học

Tiêu đề	Tập Huấn Các Chuyên Đề Thực Tập Giáo Trình
Trường học	Trường Đại Học
Chuyên ngành	Quy Hoạch Và Kinh Tế Đất

Định dạng
Số trang	64
Dung lượng	0,97 MB