Qua các năm nhìn chung công tác quản lý đất đai tại thành phố Tam Kỳ tỉnh Quảng Nam có tổ chức và dần dần đi vào nề nếp, ổn định hơn nhờ các văn bản hướng dẫn thực hiện công tác quản lý đất đai của thành phố của tỉnh. Tuy nhiên hệ thống lưu trữ hồ sơ, dự liệu địa phương còn thiếu khoa học nên khi thu hồi, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ mất rất nhiều thời gian và công sức.
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của đề tài
Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy nó không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động KT-XH Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần quy định rõ ràng, cụ thể để công tác BTHT & TĐC được đẩy nhanh tiến độ.
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian[10].
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển sang mục đích sử dụng.
Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường Giá thị trường thì luôn cao hơn giá Nhà nước, mức độ chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản phát triển Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính giá đất bồi thường càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác GPMB, bồi thường và bố trí TĐC càng nhanh gọn và hiệu quả[5].
2.1.1.3 Định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời điểm xác định. Định giá đất giúp cho nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho Nhà nước, có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để GPMB, bồi thường và bố trí TĐC[5]
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện việc di dời tài sản gắn liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án[9].
Tiến độ thực hiện GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồi thường, hỗ trợ và bố trí TĐC, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu hồi đất GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án.
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Vì vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản[2].
- Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy nhiêu Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
- Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và khu vực sản xuất Trong khu TĐC có ít nhất một điểm TĐC[7].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: + Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới[7].
2.1.2 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.2.1 Chính sách giải phóng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.2.2.1 Trước khi có luật đất đai 2003
Trước khi có luật đất đai 2003, Nhà nước ta từng ban hành các luật nhưLuật Cải cách ruộng đất năm 1953; ngày 14 tháng 4 năm 1959 Thủ tướng chính phủ ban hành nghị định 151-TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất Đây là văn bản pháp luật đầu tiên liên quan đến bồi thường và bố trí TĐC ở nước ta Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987.Chính sách đất đai được vận hành trên nguyên tắc Nhà Nước bao cấp về đất đai,đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường việc chuyển QSDĐ đều phải có quyết định hành chính của cơ quan Nhà Nước Lúc này, giá trị của đất chưa được người dân coi trọng Sau đó Luật đất đai 1988 được ban hành, luật đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà Nước thu hồi, mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn toàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất đó theo quy định của pháp luật” Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà Nước thu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác. Để phục vụ cho mục đích CNH - HĐH, phát triển KT - XH, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có bồi thường một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó có đất đai Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Từ đây, công tác BTHT & TĐC được quan tâm nhiều hơn trước Do đó, việc hoàn thiện chính sách đất đai cho phù hợp luôn luôn được đặt lên hàng đầu Sau đó Luật đất đai 1993 được ban hành Luật đất đai 1993 sau những lần sửa đổi, bổ sung năm 1988, đã thay thế cho Luật đất đai 1988.
Luật đất đai 1993 quy định các loại đất, các nguyên tắc sử dụng đối với từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Sau khi có luật đất đai năm 1993, Nhà Nước đã ban hành các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hóa các điều luật, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/09/1994 về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 về ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 về hướng dẫn thi hành nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho nghị định 90/1994/NĐ-CP về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Và nghị định này còn quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường,phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường, đó là bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền Nhằm đáp ứng yêu cầu bức thiết của xã hội trong thời kì thực hiện chính sách mở cửa, đất nước đang trong thời kỳ CNH - HĐH.
2.2.2.2 Sau khi có luật đất đai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Luật đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá
IX đã ra nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước nhằm định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá XI, kì họp thứ 4, thông qua luật đất đai mới vào ngày 26/11/2003. Điều 39 và 42 của Luật đất đai 2003 quy định về vấn đề thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành Ở một số nơi, chính sách bồi thường, giải tỏa được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm chân tại chỗ” vì không “giải quyết được vấn đề GPMB” còn phổ biến, quy hoạch “treo” còn nhiều.
Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, các Nghị định, Thông tư được ban hành nhằm cụ thể hoá các điều luật về BTHT & TĐC như:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất.
+ Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính thay thế thông tư số145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
+ Nghị định 17/2006/NÐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT & TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Thông tư số14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều đó đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách BTHT
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tái của 2 dự án:
+ Dự án: Khu dân cư - Tái định cư dọc 2 bên đường Điện Biên Phủ Địa điểm: Phường An Mỹ và phường An Xuân, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam.
+ Dự án: Khu dân cư - Tái định cư Thuận Trà Địa điểm: Phường Hòa Thuận, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam.
- Các chính sách và nghị định, công văn có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án tại thành phố Tam
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện nghiên cứu trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam
- Phạm vi số liệu: Đối tượng nghiên cứu từ năm 2018 đến năm 2021
- Phạm vi thời gian: 05/02/2021 đến 06/05/2021
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Kỳ
- Đánh giá 2 dự án giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Tam Kỳ
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Tam Kỳ
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
- Thu thập các số liệu, tài liệu như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, GCN Quyền sử dụng đất của các hộ dân của hai dự án bị ảnh hưởng đã được công bố từ các phương tiện thông tin đại chúng cần thiết trên các trang thông tin điện tử, sách báo v v , từ những cán bộ trực tiếp làm GPMB.
3.4.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
- Trên cơ sở số liệu điều tra thu thập được từ các hộ dân, sẽ được thống kê, phân loại, lựa chọn hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu của đề tài.
- Bằng phần mền Excel, thống kê, mô tả, so sánh, tổng hợp tài liệu, số liệu theo hệ thống bảng biểu Sau phương pháp điều tra thì chúng ta sẽ tiến hành phương pháp này Đây là phương pháp phân tích và xử lý các số liệu thô đã thu thập được để thiết lập các bảng biểu để so sánh được sự biến động và tìm nguyên nhân của nó Trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp cần thực hiện.
- Qua đó đánh giá, nhận xét vấn đề một cách cụ thể và rõ ràng.
3.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn hộ dân
- Tìm hiểu nguyên nhân trong công tác bồi thường bằng cách phỏng vấn trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua phiếu điều tra đối với các hộ dân bị ảnh hưởng, hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư thành phố, chuyên viên thẩm định bồi thường, UBND thành phố Tam Kỳ.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thành phố Tam Kỳ
4.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Thành phố Tam Kỳ - trung tâm hành chính của tỉnh Quảng Nam – cách thành phố Đà Nẵng (Trung tâm kinh tế lớn nhất của khu vực miền Trung) 70 km về phía Nam, cách Khu công nghiệp và nhà máy lọc dầu Dung Quất khoảng 40 km về phía Bắc.
Toàn bộ lãnh thổ thành phố nằm trong khoảng 21045’- 220 vĩ độ Bắc và 106039’ – 107003’ kinh độ Đông
+ Phía Đông giáp Biển Đông,
+ Phía Tây giáp huyện Phú Ninh,
+ Phía Nam giáp huyện Núi Thành,
+ Phía Bắc giáp huyện Thăng Bình.
Hình 1 Sơ đồ phân bố các đơn vị hành chính thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng
Thành phố Tam Kỳ có 13 đơn vị hành chính, gồm 9 phường: An Mỹ, AnSơn, Hòa Hương, Phước Hòa, An Xuân, An Phú, Trường Xuân, Tân Thạnh,
Hòa Thuận và 4 xã: Tam Thăng, Tam Thanh, Tam Phú, Tam Ngọc Trong đó có
1 phường và 3 xã thuộc khu kinh tế mở Chu Lai (xã Tam Thanh, Tam Phú, Tam Thăng và phường An Phú), diện tích tự nhiên là 92,82 km2; dân số (Tính đến 31/12/2015) là 109.051 người. Ở vào vị trí trung độ của đất nước, trên trục giao thông Bắc – Nam cả về đường bộ, đường biển và đường hàng không; nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, là cửa ngõ ra biển đối với các tỉnh Tây Nguyên, các tỉnh Trung và Nam Lào, nhìn chung vị trí địa kinh tế của Tam Kỳ tương đối thuận lợi cho việc thu hút đầu tư, khoa học công nghệ, giao lưu kinh tế, văn hóa với cả nước và quốc tế phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố
Thành phố Tam Kỳ có vị trí đặc biệt quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, với tiềm năng địa thế đặt thù, gần các vùng kinh tế trọng điểm và sân bay Chu Lai, Tam Kỳ có được các điều kiện thuận lợi để phát triển một đô thị lớn với vai trò là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Nam b) Địa hình, địa mạo:
Trải qua hàng triệu năm lịch sử địa chất, vùng đất Tam Kỳ được hình thành từ sản phẩm bồi tích sông biển, địa hình chủ yếu phát triển trên nền cát biển cũ. Địa hình ở đây tương đối bằng phẳng với trên 90% là diện tích đồng bằng, mang nét đặc trưng dạng địa hình đồng bằng khu vực duyên hải miền Trung Phía Tây và Tây Nam có một số gò đồi bát úp rải rác có độ cao không lớn và độ dốc nhỏ.
Nhìn chung địa hình thành phố thấp dần theo hướng Tây Nam - Đông Bắc, độ dốc trung bình của khu vực nội thị từ dưới 30 Độ cao trung bình của các khu vực ven sông và khu trung tâm thay đổi từ +2 m đến +4 m Địa hình khu vực phía Tây có cao độ lớn, chủ yếu là địa hình đồi với độ cao trung bình từ 20 - 30 m, có đỉnh cao trên 40 m.
Hình 2: Bản đồ độ cao của Thành Phố Tam Kỳ c) Khí hậu:
Thành phố Tam Kỳ nằm trong phân vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều và mưa theo mùa, trong năm có hai mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa ít mưa.
+ Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ trung bình năm ở đây là 25,60C, trong đó vào các tháng mùa hè nhiệt độ có lúc lên tới 400C vào mùa đông nhiệt độ có thể xuống thấp dưới 150C.
+ Độ ẩm: Độ ẩm trung bình trong năm là 88%, trong đó vào các tháng mùa mưa độ ẩm lên tới 92 - 95%, vào các tháng ít mưa độ ẩm khoảng 75 - 80%.
+ Lượng mưa: Mùa mưa chủ yếu tập trung nhiều vào các tháng 9 đến tháng
12, chiếm 70-75% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 10 có lượng mưa lớn nhất khoảng 430 mm.
+ Chế độ gió: Trong năm thường có các hướng gió chính như sau:
Hướng Đông Bắc đến Bắc: Thịnh hành từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau với tốc độ trung bình 4 - 5 m/s.
Hướng Đông đến Đông Nam sau đó chuyển sang Tây đến Tây Nam trong những tháng từ 4 - 8, tốc độ gió trung bình 4 – 6 m/s.
Vận tốc gió trung bình năm 2,9 m/s và vận tốc gió cực đại khi có bão có thể lên tới 40 m/s.
Bão: Xuất hiện từ tháng 9 đến tháng 12 Trung bình hàng năm có 1 đến 3 cơn bão đổ bộ trực tiếp và 2 - 3 cơn bão hoặc áp thấp nhiệt đới ảnh hưởng đến khu vực.
Gió Tây khô nóng: Gió Tây Nam khô nóng xuất hiện vào khoảng tháng 5 đến tháng 8, mỗi tháng có từ 10 - 15 ngày khô nóng. d) Thuỷ văn:
- Thành phố Tam Kỳ có 3 con sông chính là sông Tam Kỳ , sông Trường Giang và sông Bàn Thạch.
- Sông Tam Kỳ: Bắt nguồn từ các dãy núi phía Tây chảy theo hướng Đông, hợp lưu với sông Bàn Thạch và chảy ra biển Đoạn qua địa bàn thành phố dài khoảng 13,79 km Diện tích lưu vực 1.040 km2, lưu lượng lớn nhất 20,7 m3/s.
- Sông Trường Giang: Khởi nguồn từ sông Ly Ly huyện Duy Xuyên chảy theo dọc ven biển theo hướng Đông, đoạn qua địa bàn thành phố dài khoảng 8,32 km, lưu lượng lớn nhất 96,6 m3/s
- Sông Bàn Thạch: Bắt nguồn từ sông Tre thuộc huyện Phú Ninh chảy theo hướng Đông đổ về sông Tam Kỳ, đoạn qua thành phố dài khoảng 10,34 km.
- Hồ Sông Đầm: Là vùng đầm nước tự nhiên rộng lớn với diện tích khoảng
180 ha, hơn 40 ha là bãi sậy chạy dọc sông Trường Giang, đây là vùng đầm nước có nguồn thủy sản phong phú và hệ sinh thái đặc trưng có tiềm năng để phát triển dịch vụ du lịch
Nguồn nước mặt chủ yếu từ hệ thống các con sông như: Tam Kỳ, Trường Giang và Bàn Thạch Lưu lượng dòng chảy không cao, khả năng khai thác giao thông đường thủy hạn chế Tuy vậy do đặc tính phân bố nên có thuận lợi trong việc khai thác nguồn nước trong sản xuất nông nghiệp (sông Bàn Thạch, Trường Giang). Đối với nguồn nước sinh hoạt của thành phố hiện nay khai thác chủ yếu từ hồ Phú Ninh, một số khu vực ngoại thị (Tam Thanh, Tam Thăng, Tam Phú, TamNgọc) sử dụng chủ yếu từ nguồn nước ngầm bằng giếng đào, độ sâu từ 3 - 10 m.
Hiện nay chất lượng nguồn nước sông bị suy giảm do xâm nhập sâu của thủy triều và chất thải của các cơ sở sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và các khu dân cư ven sông làm cho chất lượng nguồn nước mặt bị giảm sút.
Hình 3: Sơ đồ phân bố thủy hệ Thành Phố Tam Kỳ
Nhìn chung hệ thống thủy văn trên địa bàn hầu hết là các sông nhỏ, khả năng khai thác nguồn nước và giao thông vận tải không lớn, tiềm năng có thể khai thác tốt là phát triển cảnh quan sinh thái để khai thác du lịch dịch vụ e) Thổ nhưỡng
Theo bản đồ thổ nhưỡng được thành lập năm 1978, trên địa bàn thành phố Tam Kỳ có các nhóm đất chính sau:
+ Nhóm đất cát: Được hình thành do kết quả lắng đọng trầm tích từ các con sông, có diện tích 2.896,88 ha, chiếm 31,20% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm 2 loại: đất cồn cát trắng vàng và đất cát biển
Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam
4.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai
4.2.1.1 Thực trạng về tình hình quản lý đất đai
Kể từ khi luật đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực vào ngày 01/07/2014 cho đến nay, công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố đã thực sự đi vào nề nếp và đạt được những kết quả khả quan Tuy nhiên vẫn còn những khó khăn nhất định, để giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn tôi xin tiến hành đánh giá thực trạng quản lý đất đai của thành phố Tam Kỳ trong những năm vừa qua[5].
4.2.1.2 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Cùng với sự ra đời của các văn bản quy phạm phát luật về quản lý đất đai do Nhà nước ban hành áp dụng cho toàn quốc như: luật đất đai, thông tư, các nghị định, các quyết định, công báo cán bộ,… Dựa trên các văn bản đó UBND tỉnh Quảng Nam và UBND thành phố Tam Kỳ đã ban hành một số văn bản giúp cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn đạt hiệu quả tốt hơn[5].
Nhờ theo cơ chế “ một cửa” mà quy trình giải quyết hồ sơ được thiết lập và duy trì thực hiện nhanh hơn, hướng dẫn các bước thực hiện giải quyết các hồ sơ đất đai cụ thể hơn như: giao đất xây dựng nhà ở, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đúng pháp luật, nhanh chóng, thuận lợi cho tổ chức và công dân có nhu cầu, nhằm phát huy mọi khả năng của cán bộ công chức phục vụ tốt, chất lượng cho xã hội UBND thành phố Tam Kỳ cùng với phòng Tài Nguyên và Môi Trường thành phố lấy đó làm cơ sở để áp dụng triệt để trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn Qua các năm nhìn chung công tác quản lý đất đai có tổ chức và dần dần đi vào nề nếp, ổn định hơn nhờ có các văn bản hướng dẫn thực hiện công tác quản lý đất đai của thành phố và của tỉnh.
4.2.1.3 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Căn cứ vào việc triển khai chỉ thị 364/CT ngày 06/11/1991 của Thủ Tướng Chính phủ về việc lập hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính các cấp Các loại bản đồ địa chính trên địa bàn thành phố được lập cách đây khá lâu từ năm 1987 đến năm 1994 Qua quá trình sử dụng đất với những biến động không ngừng về đất đai ở thực địa, một số bản đồ không còn phản ánh đúng thực trạng đất đai nữa.
Qua quá trình sử dụng đất thì đã xảy ra tranh chấp đất đai giữa thành phố Tam Kỳ và huyện Thăng Bình về diện tích đất rừng và đất chưa sử dụng, sau khi xem xét hồ sơ lưu trữ và kiểm tra xác minh, sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Quảng Nam, cùng với các ban ngành và địa phương đã xác minh ranh giới đất đai giữa xã Tam Thăng của thành phố Tam Kỳ với xã Bình Nam của huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam.
4.2.1.4 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Khảo sát và đo đạc là cơ sở pháp lý quan trọng ngăn chặn sự gian lận, lập lờ trong ranh giới sử dụng dễ gây hiện tượng lấn chiếm.
Trên bản đồ phải thể hiện rõ ràng các loại đất khác nhau về diện tích thửa đất, vị trí, số thửa,… Giúp cho việc quản lý và khai thác có kế hoạch hơn, thêm vào đó là những vùng đất chưa được sử dụng hay sử dụng chưa hợp lý, sai mục đích sẽ được rà soát lại quỹ đất, bổ sung điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế trang trại, dồn điền đổi thửa cho bà con nhân dân, phát triển kinh tế ở vùng sâu vùng xa, xóa đói nghèo lạc hậu Đây là những cơ sở để giải quyết các trang chấp đất đai, các định tiền thuế sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khu thu hồi đất….
4.2.1.5 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch giúp Nhà nước kiểm soát mọi diễn biến về tình hình đất đai làm cơ sở để nhà nước tiến hành giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đầu tư phát triển sản xuất Thông qua đó nhà nước có thể dễ dàng kiểm tra, theo dõi tình hình sử dụng xây dựng đất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí,bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để Nhà Nước thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhất.
4.2.1.6 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Công tác giao đất, thu hồi đất được thực hiện kịp thời, đáp ứng được nhu cầu về sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, các ngành sản xuất Việc bồi thường, hỗ trợ, thu thuế chuyển QSDĐ được thực hiện đầy đủ, hợp lý, đảm bảo công bằng làm cho tiến độ thu hồi đất trên địa bàn diễn ra nhanh hơn.
4.2.1.7 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ được cấp trên quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ về chuyên môn, nghiệp vụ nên huyện đã thực hiện khá tốt góp phần hạn chế tiêu cực và sai phạm xảy ra Điều này đã mang đến cho người dân niềm tin rất lớn khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường thoả đáng
4.2.1.8 Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê của huyện được giao cho đơn vị lập sổ địa chính của huyện Đơn vị này có trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai trực tiếp Công tác này được làm kịp thời, góp phần hạn chế việc sử dụng đất không đúng mục đích và hạn chế được tình trạng tranh chấp đất đai, đồng thời hoàn thiện hệ thống số liệu làm cơ sở cho công tác bồi thường, hỗ trợ minh bạch hơn
4.2.1.9 Quản lý tài chính về đất đai
Công tác quản lý tài chính về đất đai tốt góp phần tăng ngân sách cho Nhà nước Hiện nay huyện đang thực hiện tốt công tác này, góp phần tăng nguồn thu từ tiền giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
4.2.1.10 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Việc chuyển quyền sử dụng đất được ngành tích cực thực hiện nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển UBND đã công khai quy hoạch sử dụng đất tới toàn thể nhân dân nhằm lành mạnh thị trường bất động sản Bên cạnh đó UBND cũng đã tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương Điều này có lợi cho công tác GPMB, bồi thường và bố trí tái định cư trên địa bàn
4.2.1.11 Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh…; được hưởng các thành quả do đất mang lại, được bảo hộ khi bị người khác xâm phạm…
Qúa trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dọc bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư- tái định cư Thuận Trà
4.3.1 Dự án khu dân cư – Tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ Địa điểm: Phường An Mỹ, phường An Xuân, TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam
+ Luật Đất đai năm 2013; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch ngày 20/11/2018;
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai năm 2013;
+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
+ Quyết định số 3219/QĐ-UBND ngày 12/09/2016 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trêm địa bàn tỉnh Quảng Nam đã được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 15/01/2016 và Quyết định số 19/2017/ QĐ-UBND ngày 05/09/2017 của UBND tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 13/2019/QĐ-UBND ngày 29/08/2019 của UBND tỉnhQuảng Nam về việc Quy định đơn giá đất đối với các loại cây trồng, hoa màu,các loại con vật nuôi; mật độ cây trồng; mức hỗ trợ đối với tài sản khác thác nghề biển, nghề sông để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 31/10/2019 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc quy định về đơn giá xây dựng nhà ở, vật kiến trúc, công trình tài sản trên đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 24/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh Quảng Nam Ban hành quy định về giá đất, bảng giá đất thời kỳ năm 2020- 2024 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 4499/QĐ-UBND ngày 06/09/2013 của UBND thành phố Tam Kỳ về Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Khu dân cư – Tái định cư Thuận Trà; Hạng mục: Nền, mặt đường, công trình và san nền; Hệ thống cấp nước, cấp điện và điện chiếu sáng;
+ Quyết định số 1427/QĐ-UBND ngày 27/05/2020 của UBND thành phố Tam Kỳ Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2020 của thành phố Tam Kỳ tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 11186/QĐ-UBND ngày 26/10/2017 của UBND thành phố Tam Kỳ phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) đường Điện Biên Phủ, cảnh quan hai bên đường và nhà ga trung tâm thành phố Tam Kỳ (khu vực nút Hùng Vương – Điện Biên Phủ), địa điểm: Phường An Mỹ,
An Xuân, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam;
+ Quyết định số 11241/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 của UBND thành phố Tam Kỳ phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Khu dân cư – tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ;
+ Quyết định số 3698/QĐ-UBND ngày 14/06/2018 của UBND thành phố Tam Kỳ phê duyệt Kế hoạch thu hồi đất xây dựng công trình: Khu dân cư – Tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ;
+ Quyết định số 11241/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 của UBND thành phố Tam Kỳ về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư – Tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ, tại phường An Mỹ, phường An Xuân thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam;
+ Nghị quyết số 49/NQ-HĐND ngày 07/12/2017 của HĐND tỉnh QuảngNam về danh mục dự án cần thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng năm 2018;
4.3.1.2 Khái quát chung công trình khu dân cư – tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ
- Tên dự án: Khu dân cư – tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ
- Địa điểm: Tại phường An Xuân, phường An Mỹ, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam.
- Tổ chức lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam.
- Mục tiêu: Tạo mặt bằng để xây dựng dự án khu dân cư – tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ.
- Tổng mức chi phí cho dự án tại phường An Mỹ: 11.651.113.186 đồng
(Mười một tỷ, sáu trăm năm mươi mốt triệu, một trăm mười ba ngàn, một trăm tám mươi sáu đồng y)
- Tổng mức chi phí cho dự án tại phường An Xuân: 3.951.547.536 đồng.
(Ba tỷ, chín trăm năm mốt triệu, năm trăm bốn mươi bảy ngàn, năm trăm ba mươi sáu đồng y).
- Dự án khu dân cư – Tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ đi qua các phường Tam Phú, An Phú, Tân Thạch, An Mỹ, Trường Xuân của thành phố Tam Kỳ nên được chia ra cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tam Kỳ và Trung tâm bồi thường và giải phóng mặt bằng thuộc Ban quản lý khu kinh tế mở Chu Lai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Phía Đông Nam giáp: Đất ở dân cư;
+ Phía Đông Bắc giáp: Đất công trình công cộng;
+ Phía Tây Nam giáp: Đường Hùng Vương;
+ Phía Tây Bắc giáp: Đường Điện Biên Phủ.
Hình 5: Hình ảnh dọc đường Điện Biên Phủ, thành phố Tam Kỳ
4.3.1.4 Trình tự, tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
- Bước 1: Lập kế hoạch thu hồi đất.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho diện tích đất bị thu hồi.
- Bước 3: Thông báo thu hồi đất.
- Bước 4: Thông báo kiểm đếm hiện trạng và xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
- Bước 5: Tổ chức kiểm đếm đất đai, tài sản của người có đất thu hồi.
- Bước 6: Xác định tình trạng pháp lý về đất, nhà, vật kiến trúc trên đất, cây trồng, vật nuôi và các nội dung kê khai khác.
- Bước 7: Tổ chức xét bố trí tái định cư.
- Bước 8: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 9: Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 10: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 11: Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 12: Thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 13: Ban hành Quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cho từng hộ gia đình, cá nhân.
- Bước 14: Phổ biến và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Bước 15: Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thực hiện bố trí tái định cư.
- Bước 16: Bàn giao mặt bằng.
- Bước 17: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất[11].
4.3.1.5 Tổng kinh phí bồi thường
Các quy định thực hiện giá đất tính tiền bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại
- Gía đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi được công nhận theo quy định của pháp luật thời điểm quyết định thu hồi đất, đã được UBND tỉnh công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển sang mục đích sử dụng sau khi bị thu hồi.
- Không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, có quan chức năng áp dụng giá đất do UBND tỉnh ban hành để tính tiền bồi thường tại thời điểm có quyết định bị thu hồi đất.
+ Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường giao đất ở mới, nhà ở tại nơi tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền.