Singapore đã thu hútđược nhiều dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản, bao gồm cả khucông nghiệp, khu thương mại và khu căn hộ.Góp phần vào phát triển đô thị: Thị trường bất động sản
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO NHÓM TÌM HIỂU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINGAPORE Lớp : D05 Giảng viên : Lê Hoài Ân Nhóm 12 Tp Hồ Chí Minh, tháng 06 – 2023 1 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM STT Họ và tên MSSV 1 Võ Nhân Tuân 030136200564 2 Trịnh Nam Sơn 030136200537 3 Lê Thị Tú Quyên 030136200519 Lê Ngọc Tố 4 Quyên 030136200518 2 MỤC LỤC 1 Giới thiệu chung về thị trường bất động sản Singapore 5 1.1.Vị trí địa và cơ cấu dân số 5 1.1.1 Vị trí địa lý 5 1.1.2 Dân số 5 1.2 Tầm quan trọng của ngành bất động sản trong nền kinh tế và xã hội Singapore 6 2 Đặc điểm thị trường bất động sản ở Singapore 7 2.1 Tổng quan thị trường 7 2.2 Đặc điểm thị trường 8 3 Chính sách thuế của Singapore đối với thị trường bất động sản 8 4 Quỹ đầu tư bất động sản REITs 14 5 Những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Singapore và liên hệ Việt Nam 17 5.1 Cơ hội của thị trường Singapore 17 5.2 Thách thức của thị trường Singapore 17 5.3 Liên hệ Việt Nam 18 6 Một số hàm ý chính sách 20 6.1 Giới hạn số lượng căn hộ mới được xây dựng 20 3 1 Giới thiệu chung về thị trường bất động sản Singapore 1.1.Vị trí địa và cơ cấu dân số Toàn bộ đất nước Singapore được tạo nên từ 63 đảo lớn nhỏ trong đó có 1 đảo chính lớn nhất có hình thoi như một viên kim cương Diện tích của đảo chính chiếm gần hết tổng diện tích của cả đất nước Singapore là 680/700 km2 Singapore nằm ở giao nhau của con đường huyết mạch chính vận chuyển hàng hải giữa Ấn Độ Dương, Thái Bình Dương và eo biển Malacca Địa thế nơi đây phẳng đều, những eo biển giữa các hòn đảo chính là nơi neo đậu thuận tiện của các thuyền bè Nằm tại một trong những giao lộ của thế giới, vị trí chiến lược của Singapore chính là một yếu tố thuận lợi góp phần giúp quốc gia này phát triển thành một trung tâm quan trong trong các lĩnh vực thương mại, viễn thông và du lịch Dân số hiện tại của Singapore là 5.988.038 người vào ngày 13/06/2023 theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc (Nguồn: https://danso.org/singapore/) Mật độ dân số của Singapore là 8.554 người/km2 (Nguồn: https://danso.org/singapore/) Độ tuổi trung bình ở Singapore là 43,6 tuổi (Nguồn: https://danso.org/singapore/) Sau mấy chục năm cố gắng, hiện nay Singapore đã trở thành một trong những quốc gia có điều kiện nhà ở tốt nhất thế giới 100% dân có nhà ở; 85% dân sống trong các căn hộ chung cư xã hội do nhà nước xây dựng, 90% số này là chủ sở hữu căn hộ của mình, chỉ có 10% thuê căn hộ 4 1.2 Tầm quan trọng của ngành bất động sản trong nền kinh tế và xã hội Singapore Singapore có diện tích đất khá nhỏ cùng với việc dân số ngày càng đông, bất động sản đóng một vai trò vô cùng lớn trong việc phát triển kinh tế cũng như xã hội Cụ thể những vai trò đó là: Đóng góp vào nền kinh tế: Ngành bất động sản là một trong những ngành quan trọng nhất đóng góp vào nền kinh tế của Singapore Việc mua bán, cho thuê và phát triển bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra thu nhập, thuế thu nhập, tăng trưởng kinh tế và việc làm 5 Tạo điều kiện thu hút đầu tư: Thị trường bất động sản phát triển và ổn định là một yếu tố quan trọng thu hút đầu tư từ nước ngoài Singapore đã thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản, bao gồm cả khu công nghiệp, khu thương mại và khu căn hộ Góp phần vào phát triển đô thị: Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển đô thị Singapore đã chứng kiến sự phát triển ấn tượng của các khu đô thị như Marina Bay, Orchard Road và Sentosa Các dự án bất động sản không chỉ cung cấp nhà ở mà còn tạo ra các cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng và không gian xanh, đóng góp vào chất lượng sống và sức hấp dẫn của thành phố Đáp ứng nhu cầu nhà ở: Thị trường bất động sản cung cấp các giải pháp nhà ở đa dạng cho dân cư Singapore đã đưa ra nhiều chính sách và chương trình nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thị trường 2 Đặc điểm thị trường bất động sản ở Singapore 2.1 Tổng quan thị trường Thị trường bất động sản của Singapore là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư nước ngoài và giá trị bất động sản dường như đang tăng đều đặn Trong bối cảnh COVID-19, thị trường bất động sản Singapore ghi nhận sự tăng trưởng vào năm 2021 Theo các nguồn tin, đã có tổng cộng 28.734 giao dịch nhà ở không có đất trong năm 2021, đạt doanh số 2 tỷ USD Đây là mức tăng 57% so với năm 2020, khi tổng lượng giao dịch đạt 18.295 Trong tổng số giao dịch, 12.574 là bất động sản ra mắt mới, trong khi 15.677 là bất động sản bán lại Các dự án giá cả phải chăng thống lĩnh thị trường trong Quý 3 năm 2021, với chín trong số 10 dự án bán chạy nhất nằm ở Khu vực ngoài Trung tâm (OCR) Điều này chủ yếu là do hiệu quả hoạt động tốt từ các đợt mở bán trong hai năm qua và sở thích mua nhà lớn hơn do sắp xếp công việc tại nhà bền bỉ 6 Document continues below Discover more fKrionmh :tế quốc tế INE302 Trường Đại học… 528 documents Go to course Kinh tế vĩ mô - Bộ câu hỏi ôn tập… 135 100% (10) Đề trắc nghiệm môn Kinh tế quốc tế 6 100% (8) Advice-of-LC - Mẫu thư thông báo tín… 1 Kinh tế 100% (1) quốc tế GIẢI CHI TIẾT ĐỀ THI E - baitap 100% (2) 139 Kinh tế quốc tế Case study IP - thanh toán quốc tế 2 Kinh tế 100% (1) quốc tế IBM- Group 8-L10 - ANALYZE AND… Sự tăng trưởng bền vững trong 1,5 năm qua của thị7trường bất động sản tư nhân ở Kinh tế Singapore là một tín hiệu mạnh mẽ cho thấy niềm tin vững chắc của người bán bấ1t0đ0ộn%g(1) quốc tế sản đối với thị trường Tốc độ tăng giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục, nhưng nó đang có dấu hiệu chậm lại, cùng với lượng giao dịch giảm 2.2 Đặc điểm thị trường Kích cỡ và hạn chế không gian: Singapore là một đất nước nhỏ với diện tích hạn chế Do đó, không gian đất để phát triển bất động sản có giới hạn Điều này dẫn đến giá cả đất đai và căn hộ cao và tăng sự cạnh tranh trong thị trường Quản lý chặt chẽ: Chính phủ Singapore có một quy định chặt chẽ về quản lý đất đai và phát triển bất động sản Quy định này nhằm đảm bảo sự bền vững và sự phát triển hài hòa của thành phố Chính sách nhà ở của Singapore cũng được quản lý một cách cẩn thận để đảm bảo tính công bằng và tiếp cận của người dân Đa dạng hóa sản phẩm: Thị trường bất động sản ở Singapore rất đa dạng, bao gồm căn hộ, biệt thự, khu thương mại và khu công nghiệp Các dự án bất động sản thường mang tính chất phức tạp và kết hợp nhiều yếu tố như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, khu vui chơi giải trí và cơ sở hạ tầng công cộng Chất lượng cao và tiện nghi: Bất động sản ở Singapore thường được xây dựng với chất lượng cao và tiện ích hiện đại Các dự án thường có các tiện ích như hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi trẻ em, khu BBQ và khu vườn Ngoài ra, cơ sở hạ tầng như giao thông, trường học, bệnh viện và các khu vực mua sắm cũng được phát triển đồng bộ Sự ổn định và tin cậy: Thị trường bất động sản ở Singapore được coi là ổn định và tin cậy Luật pháp bảo vệ quyền sở hữu và giao dịch bất động sản được thiết lập tốt Hơn nữa, Singapore có một hệ thống ngân hàng và tài chính phát triển, giúp hỗ trợ việc mua bán và cho vay trong lĩnh vực bất động sản 7 3 Chính sách thuế của Singapore đối với thị trường bất động sản Thuế Bất Động Sản tại Singapore là gì? Trước hết, bạn không nên nhầm lẫn thuế bất động sản và thuế thu nhập bất động sản tại Singapore Chúng là hai loại thuế Singapore khác nhau Thuế thu nhập bất động sản là thuế áp dụng với thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản Trong khi đó, theo Cơ quan thuế IRAS định nghĩa, thuế bất động sản là thuế áp dụng lên quyền sở hữu bất động sản tại Singapore, không xét đến yếu tố là bạn dùng để cư trú hay cho thuê IRAS tuyên bố thuế bất động sản, cùng với các loại thuế khác, sẽ được đóng góp vào quỹ quốc gia Cụ thể, số thuế này sẽ được dùng để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, quốc phòng, giáo dục, giải trí, y tế và dịch vụ Tóm lại, đóng thuế bất động sản sẽ có lợi cho cuộc sống lâu dài của bạn tại Singapore Cách thức tính thuế BĐS tại Singapore [Thuế bất động sản hàng năm = Giá trị thường niên x Mức thuế] *Giá trị thường niên (Annual Value – AV) của một bất động sản là giá thuê ước tính của bất động sản đó trong trường hợp nó được cho thuê Giá trị này được đo lường dựa trên giá thuê thị trường của các bất động sản cùng loại hoặc tương đương Thông thường thì Cơ quan thuế IRAS sẽ xem xét các giá thuê theo hợp đồng của những bất động sản lân cận trong khu vực để quyết định giá trị thường niên của một bất động sản Mục tiêu của việc đánh thuế BĐS là gì? Vì sao Singapore đánh thuế lên BĐS? 8 Số năm làm việc bình quân một người lao động kỹ năng cao cần để kiếm đủ tiền mua một căn hộ 60m2 gần trung tâm thanh phố Theo Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu năm 2021 của UBS, một người lao động kỹ năng cao làm việc với mức lương bình quân trong lĩnh vực dịch vụ phải mất tới 20 năm mới có thể đủ tiền mua một căn hộ rộng 60 m2 tại khu vực trung tâm Hồng Kông (Trung Quốc) Thời gian này tại Paris (Pháp) và London (Anh) lần lượt là 20 và 17 năm Tại danh sách này, nhiều thành phố tiềm ẩn uy cơ bong bóng bất động sản cao Singapore là một trong những thành phố đang cố gắng hạ nhiệt thị trường địa ốc Theo báo cáo của UBS năm 2011, người lao động tay nghề cao tại thành phố này phải dành 9 dụm trong 16 năm mới đủ tiền mua một căn hộ gần trung tâm, còn năm 2021, thời gian này giảm xuống còn 13 năm Ở thị trường Sing, câu hỏi đặt ra vì sao ở giai đoạn 2011 – 10 năm trước, người lao động kỹ năng cao mất đến 16 năm sở hữu được 1 căn nhà để ở, và vì sao số năm hiện tại đang có chiều hướng giảm xuống? Tại Singapore, khoảng 10 năm trước, 2010 – 2012, TT BĐS phát triển mang tính chất tự phát không khác gì Việt Nam hiện nay, trong đó rất nhiều người Singapore và người nước ngoài đầu tư vào TT BĐS Ở thời điểm đó, một người không chỉ sở hữu 1 – 2 BĐS mà có thể mua đến 6,7 BĐS dẫn đến giá nhà đất tăng lên chóng mặt Ngoài ra, quỹ đầu tư quốc tế đầu tư vào Singapore cũng khiến giá tăng cao Chẳng hạn, nửa đầu năm 2011, tình trạng lạm phát, tham nhũng và bất ổn xã hội, bên cạnh sự suy yếu của thị trường bất động của Trung Quốc liên tục giảm khiến cho nhà đầu tư không còn nhiều hứng thú với việc đầu tư vào thị trường Trung Quốc Thị trường bất động sản Singapore trở nên đặc biệt hấp dẫn trong mắt những nhà đầu tư nước ngoài do chính sách đầu tư thông thoáng và thuận lợi Mặc cho những biến động kinh tế trong 1 thập kỷ qua, thị trường bất động sản tại nước này lại phát triển khá vững Mặc dù có dấu hiệu chững lại trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhưng chỉ trong thời gian ngắn Năm 2009 và 2010 thị trường lại phục hồi mạnh mẽ Sự gia tăng dòng tiền đầu tư từ nước ngoài, trong đó có Trung Quốc những năm gần đây là nguyên nhân tạo áp lực lên giá bất động sản, làn sóng đầu tư từ Trung Quốc vẫn tràn vào Singapore do sự trợ giúp của các nhà môi giới bất động sản Singapore Vì thế, Chính phủ lo ngại thị trường sẽ hình thành bong bóng giá, người dân không thể sở hữu được BĐS dù là căn nhà đầu tiên Trước thực tế này, để hạ nhiệt TT BĐS và tạo điều kiện cho mỗi người dân có thể sở hữu một ngôi nhà, Chính phủ Singapore đã cho áp dụng nhiều chính sách, trong đó, đánh thuế lên các loại bất động sản để hạn chế việc tích trữ đầu cơ Thứ nhất, Chính phủ đánh thuế đối với người mua nhà Cụ thể, thuế trước bạ tăng từ 17% lên 20% đối với công dân Singapore mua căn nhà thứ hai Thuế 10 này cũng đã được tăng từ 25% lên 30% đối với công dân mua ngôi nhà thứ ba hoặc ngôi nhà tiếp theo của họ và đối với những người thường trú mua tài sản dân cư thứ hai Đối với người nước ngoài mua bất kỳ ngôi nhà nào, thuế suất tăng gấp đôi, từ mức 30% lên 60% Hồ sơ Mức thuế Không áp dụng Công dân Singapore mua (góp tiền hoặc tự mua) bđs cư trú đầu tiên 20% Công dân Singapore mua (góp tiền hoặc tự mua) bđs cư trú thứ hai Công dân Singapore mua (góp tiền hoặc 30% tự mua) bđs cư trú thứ ba và sau đó Thường trú nhân Singapore mua (góp 5% tiền hoặc tự mua) bđs cư trú đầu tiên Thường trú nhân Singapore mua (góp 20% tiền hoặc tự mua) bđs cư trú thứ hai và sau đó Người nước ngoài mua bất kỳ bđs cư 60% trú Thứ hai, Đánh thuế đối với người bán nhà: Nếu người mua BĐS và bán BĐS đó ngay trong năm đầu tiên thì phải trả thuế là 12% giá trị BĐS, năm thứ hai là 8%, năm thứ ba là 4%.Sau 4 năm người bán sẽ không phải đóng thuế Loại BĐS Ngày mua Khoảng thời gian Mức thuế sở hữu trước khi bán 11 1 năm 12% BĐS cư trú Sau ngày 11/3/2017 Trên 1 năm đến 2 8% (trước cột mốc này năm thì áp dụng mức thuế khác) Trên 2 năm đến 3 4% năm Trên 3 năm Không áp dụng 1 năm 15% BĐS không cư trú Trên 1 năm đến 2 10% năm Sau ngày 12/1/2013 Trên 2 năm đến 3 5% năm Trên 3 năm Không áp dụng Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng không được phép cho vay quá nhiều Ví dụ: Khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40% Càng mua nhiều BĐS, mức cho vay càng thấp đi Sau khi đi vào thực tế, các chính sách trên đã có tác động lớn đến TTBĐS Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch BĐS sụt giảm mạnh, khoảng 40% Giá BĐS cũng theo đó giảm xuống Trong đó,phân khúc cao cấp có giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35–40% Riêng giá BĐS bình dân không giảm nhiều, giá duy trì ổn định Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây không thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình 12 Vậy: Mục tiêu duy nhất của việc đánh thuế bất động sản khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3… là để giúp thị trường phát triển một cách bền vững và giúp người dân cần một mái nhà sẽ có khả năng chi trả Trong khi đó, để đạt được mục tiêu này, cần cân bằng hai yếu tố là tỷ lệ lạm phát và sức mua Người dân có thể chấp nhận giá nhà đất tăng 4%, 6%, 8%, nhưng không thể chấp nhận mức tăng lên tới 15%, 20%, 30% hay 100% chỉ trong một vài năm, trong khi tiền lương không tăng lên tương ứng Chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi giúp bình ổn thị trường, kìm hãm sự tăng giá BĐS nhưng đã có những ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư và nhà môi giới Họ sẽ khó khăn hơn trong việc bán hàng, giảm hiệu quả kinh doanh và thu nhập Đây là một sự đánh đổi phải chấp nhận 4 Quỹ đầu tư bất động sản REITs Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều bất ổn, nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tích cực lựa chọn rót vốn vào thị trường bất động sản Singapore Tuy nhiên, nguồn cung giới hạn, nhu cầu tăng liên tục và lợi nhuận gia tăng bền vững là những lý do khiến bất động sản luôn là kênh đầu tư vàng ròng Để vượt qua rào cản nguồn vốn, giới đầu tư quốc tế đã sáng tạo ra giải pháp "chia nhỏ" giá trị bất động sản giúp nhiều người có thể chung sức đầu tư và tiếp cận kênh sinh lời này dễ dàng hơn Ý tưởng này được hiện thực hoá bằng các hình thức Quỹ tín thác đầu tư bất đôn… g sản (REIT) đang rất phát triển REITs là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%) REITs có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán Kể từ đầu năm 2019 tới nay, các quỹ REIT đã niêm yết tại Singapore đón nhận 16,9 tỷ USD đầu tư, cao gần gấp 3 cùng kỳ năm 2014 - mức đỉnh gần nhất của thị trường này Bên cạnh đó, dòng tiền rót vào các vụ bán cổ phiếu cũng tăng lên mức kỷ lục, đưa 13 chỉ số FTSE Singapore REIT tăng 19%, cao hơn 4 lần mức tăng của chỉ số FTSE Straits Times Singapore Theo Báo cáo về thị trường REIT tại châu Á 2021-2022 do Cushman & Wakefield phát hành, tính đến cuối năm 2021, tại châu Á có 198 quỹ REIT với tổng giá trị thị trường là 304,1 tỷ USD Nhật Bản là quốc gia sở hữu các REIT quy mô lớn nhất châu lục và thứ 2 toàn cầu với tổng giá trị thị trường là 147,8 tỷ USD, tăng 18% so với năm 2020 Theo Cushman & Wakefield, những lợi ích mà REIT mang lại cho thị trường Nhật Bản đã vượt qua kỳ vọng ban đầu, bao gồm tính minh bạch, thanh khoản cao và chuyên nghiệp hoá… Thị trường REIT thứ 2 châu Á là Singapore với tổng giá trị xấp xỉ 85,3 tỷ USD Vị trí thứ 3 thuộc về Hong Kong với tổng giá trị thị trường khoảng 30,1 tỷ USD vào cuối năm 2021 14 Tại Singapore, REIT đang trở nên quan trọng hơn bao giờ hết REIT niêm yết tại Singapore được các nhà đầu tư săn đón và giao dịch thường xuyên hơn hầu hết các cổ phiếu blue-chip Nhu cầu của người Singapore với REIT rất cao bởi lợi nhuận hấp dẫn mà REIT đem về cho các nhà đầu tư 15 5 Những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Singapore và liên hệ Việt Nam 5.1 Cơ hội của thị trường Singapore Thị trường bất động sản Singapore hiện nay đang có nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển Vị trí đắc địa: Singapore là một trong những quốc gia có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở trung tâm khu vực Đông Nam Á Điều này giúp cho thị trường bất động sản của Singapore có nhiều tiềm năng vì khả năng thu hút khách hàng từ các quốc gia lân cận Khả năng đầu tư: Singapore là một trong những quốc gia có mức độ đầu tư cao nhất thế giới Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể tìm kiếm được nhiều cơ hội đầu tư bất động sản tại đây Chính sách hỗ trợ: Chính phủ Singapore luôn có những chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản, giúp cho các nhà đầu tư có thể đầu tư một cách an toàn và hiệu quả Độ tin cậy của thị trường: Singapore là một trong những thị trường bất động sản đáng tin cậy nhất thế giới, với các quy định pháp lý rõ ràng và thực thi chặt chẽ Điều này giúp cho các nhà đầu tư có thể đầu tư một cách an toàn và tin cậy Thị trường bất động sản của Singapore được cho là nơi trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư nước ngoài và giá trị bất động sản dường như đang tăng đều đặn Theo các nguồn tin, đã có tổng cộng 28.734 giao dịch nhà ở không có đất trong năm 2021, đạt doanh số 2 tỷ USD Đây là mức tăng 57% so với năm 2020, khi tổng lượng giao dịch đạt 18.295 Trong tổng số giao dịch, 12.574 là bất động sản ra mắt mới, trong khi 15.677 là bất động sản bán lại Sự tăng trưởng bền vững trong 1,5 năm qua của thị trường bất động sản tư nhân ở Singapore là một tín hiệu mạnh mẽ cho thấy niềm tin vững chắc của người bán bất động sản đối với thị trường 5.2 Thách thức của thị trường Singapore Giá bất động sản Singapore đang tăng cao, đặc biệt là trong khu vực trung tâm Điều này khiến cho việc mua nhà trở nên khó khăn đối với nhiều người dân Theo dữ liệu 16 của Chính phủ Singapore, trong quý IV/2021, chỉ số giá thuê nhà ở tư nhân ở nước này là 114,2, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm trước đó Chính vì giá thuê nhà tăng đang làm tăng chi phí sinh hoạt ở Singapore làm cho lạm phát ở nước này trong năm 2022 đã tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm qua, trong khi giá nhiên liệu và điện sinh hoạt được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh Bên cạnh đó, sự cạnh tranh đã làm thị trường bất động sản Singapore tăng cao hơn bao giờ hết, với sự xuất hiện của nhiều nhà phát triển mới và các dự án lớn Nổi trội bởi có sự xuất hiện của giới nhà giàu Trung Quốc đang đổ xô đến Singapore để sinh sống và cất giữ tài sản của họ do lo ngại tác động tiềm tàng từ cuộc vận động thịnh vượng chung của Bắc Kinh Trong 8 tháng đầu năm 2022, người mua nhà từ Trung Quốc chiếm khoảng 20% trong số 425 căn hộ cao cấp được bán ở Singapore Khi Trung Quốc đang tái mở cửa biên giới, tầng lớp giàu của nước này có thậm chí có thể mua nhà cửa tại Singapore với tốc độ mạnh hơn Chính phủ Singapore cũng thay đổi chính sách thuế áp lên bất động sản trong nước Thuế sở hữu nhà tăng lên 20% từ mức 17% đối với công dân Singapore mua căn nhà thứ hai Mức thuế này còn tăng lên 30% từ mức 25% đối với công dân mua ngôi nhà thứ ba và các ngôi nhà tiếp theo của họ và đối với những người thường trú mua tài sản nhà ở thứ hai Đối với người nước ngoài khi mua bất kỳ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó 5.3 Liên hệ Việt Nam Thị trường Việt Nam đang có nhiều mô hình công ty cung cấp hoạt động đầu tư mua chung BĐS tương tự REITs, Các mô hình khác nhau nhưng điểm chung là chia nhỏ vốn đầu tư nên phù hợp với những nhà đầu tư có vốn ít Nhưng ở Việt Nam mô hình này vẫn gặp phải những khó khăn bởi chưa có khung pháp lý rõ ràng Mặc dù có rất nhiều ưu điểm của quỹ REITs tuy nhiên, Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ này chưa được hướng dẫn cụ thể, do đó nhà đầu tư khó tránh khỏi những hạn chế khi tham gia: 17 Rủi ro cao: Đương nhiên, bất kể chúng ta đầu tư vào lĩnh vực nào đem lại lợi nhuận lớn thì đồng hành với nó là rủi ro sẽ rất cao, điều quan trọng nhất là sự sáng suốt đưa ra quyết định của nhà đầu tư trong từng thời điểm khác nhau Quỹ này có sự liên thông với thị trường chứng khoán, tài chính,…do đó khi những thị trường này có sự biến động mạnh, thiếu ổn định thì REITs sẽ chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trên thị trường chứng khoán Rủi ro trong quản lý dòng vốn : Khác với những quỹ đầu tư khác như quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư BĐS,…khi quản lý dòng vốn của REITs sẽ không đảm bảo an toàn, bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đông, vì thế bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, khác với quỹ khác mô hình giống như một Công ty quản lý chẳng hạn như quỹ chứng khoán lợi nhuận trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REITs chỉ 10% Đây là cũng là một hạn chế của REITs so với các quỹ khác Mô hình Quỹ tín thác bất động sản là một trong những cách chứng khoán hóa bất động sản (thông qua chứng chỉ quỹ), vì vậy cần có biện pháp kiểm soát hạn chế những nguy cơ do chứng khoán hóa bất động sản đem lại theo hướng cần quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo Do vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là có một khung pháp lý đủ chặt để hạn chế những rủi ro mà REITs có thể đem lại, khi thị trường chứng khoán tại Việt Nam còn thiếu tình ổn định Có như vậy, mô hình REITs ở Việt Nam mới thực sự đem lại hiệu quả, và là một kênh huy động vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường trong điều kiện đang khát vốn như hiện nay Về mặt thuế bất động sản ở Việt Nam, việc thu thuế căn nhà thứ hai sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế của địa phương Đồng tiền có chân chạy, những người có khả năng sở hữu căn nhà thứ hai có quyền bỏ phiếu bằng chân hay chạy đến các địa phương khác Các địa phương cần lưu ý rằng cơ sở thuế và việc làm được tạo ra bởi các doanh 18 nghiệp, những hộ gia đình khá giả, và những người có khả năng Đánh thuế căn nhà thứ hai theo tư duy tái phân phối sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế địa phương TP.HCM đưa ra thí điểm gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2% và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên một tỷ đồng Thí điểm này đã được cho là bất hợp lí vì có thể làm giảm tính thanh khoản và khiến nhà đầu tư nản lòng Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hết sức khó khăn và cần nhiều trợ lực để tháo gỡ trong thời gian qua 6 Một số hàm ý chính sách 6.1 Giới hạn số lượng căn hộ mới được xây dựng Chính phủ Singapore nên giới hạn số lượng căn hộ mới được xây dựng để đảm bảo sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản Điều này có thể giúp tránh tình trạng quá tải hạ tầng và giá bất động sản tăng cao Quản lý giá bất động sản : Cần có những chính sách quản lý giá bất động sản thông qua các chính sách hạn chế việc mua bán, cho thuê và đầu tư vào bất động sản Chính sách cho vay: Nên cung cấp các chính sách cho vay hấp dẫn để hỗ trợ người dân mua nhà Tuy nhiên, các chính sách này được áp dụng nghiêm ngặt để đảm bảo sự ổn định trên thị trường bất động sản Đầu tư vào các khu đô thị mới: Cần xem xét đầu tư vào các khu đô thị mới để tăng cường sức chứa và giảm áp lực trên thị trường bất động sản Có thể khuyến khích phát triển bất động sản xanh nhằm giảm thiểu tác động của ngành bất động sản đến môi trường Quản lý chuyển nhượng bất động sản: Chính phủ Singapore nên thực hiện giám sát chặt chẽ việc chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và tránh các hoạt động gian lận 19