Nghiên cứu giá thị trường bất độngsản tại quận phú nhuận, thành phố hồchí minh quý iv năm 2022

Giá trị của một bất động sản trên thịtrường chủ yếu không phải do thực thể vật chất của bất động sảnquy định, mà do quyền lợi và lợi ích mà nó mang l愃⌀i cho chủ sởhữu hoặc người sử dụng

DE TAI:

NGHIEN CUU GIA THI TRUONG BAT DONG

SAN TAI QUAN PHU NHUAN, THANH PHO HO

CHi MINH QUY IV NAM 2022

THUC HANH NGHE NGHIEP 1

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Ths Mai Thị Thanh Trà

LOI CAM DOAN Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp 1 “Nghiên cLu giá thị trường bất động sản tịšzøi Quận Phú Nhuận thành phñÃÄ Hồ Chí Minh giai đo†flzn quý IV 2022” là đề tài nghiên cLu của bản thân, được đúc kết từ quá trình học tập và nghiên cLu thực tiễn trong thời gian qua, dưới sự hướng dẫn tận tình của cô Mai Thị Thanh Trà Các nội dung nghiên cLu trong dé tai nay là trung thực

TÁC GIA Huỳnh Thái Vân Ly

Ly do thuc hién dé tai

Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến đời silÃÄng kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản có những bước phát triển m†Šznh mẽ về cả quy mô và cơ cấu góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài làm thay đổi bộ mặt kinh tế của đất nước

Việc thực hiện để tài “Nghiên cLu giá cả thị trường bất động sản tịÐøi một sIÃ quận, huyện trên địa bàn Thành phtA Hồ Chí Minh” Cụ thể là địa bàn quận Phú Nhuận, là cơ hội để sinh viên chuyên ngành thẩm định giá trau đổi các kỹ năng như thu thập thông tin, phân tích, đánh giá thông tin, cách xây dựng một cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường bất động sản t[#øi thời điểm nghiên cLu Đặc biệt, sinh viên có cơ hội hình dụng và tiếp xúc một phần nào về công việc của một thẩm định viên để không cảm thấy bỡ ngỡ với công việc tương lai

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

ĐIÃi tượng nghiên cLụ giá của thị trường bất động sản t†8zi quận Phú Nhuận, Thành phñà Hồ Chí Minh quý IV 2022

Ph†iãzm vi nghiên cLu: nghiên cLu giá của thị trường bất động sản tịữøi quận Phú Nhuận, Thành phiA Hồ Chí Minh quý IV 2022 Cụ thể khảo sát trong phtaem vi 3 tuyến đường là: Huỳnh Văn Bánh, Trần Hữu Trang và Trường Sa

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu 1: Thu thập các thông tin liên quan đến thực tiễn tình hình bất động sản như: thông tin tổng quát của phường, quận (huyện), tình hình kinh tế, xã hội, dân cư; thông tin về quy ho†Šsch, các dự án cụ thể t[8zi địa bàn khảo sát Từ đó có thể phân tích đánh giá và nhận định về thị trường bất động sản của quận (huyện) được phân công tìm hiểu

Discover more from:

THNNI1 - Phan tich chién luovc

san pham DOVE

Tin học đại cương §— 1OO% ()

Case study Disney&lKEA

ThucHanhNgheNghiepl 4 ¥ 100% (6)

Case study Microsoft&IDEO ThucHanhNgheNghiep1 Iíz 100% (4)

8600 Tran Phi Yen 2615 - PHAN

==="| TICH CHIEN LUOC Marketing

ThucHanhNgheNghiepl 8 ¥ 100% (3)

đánh giá về sự chênh lệch giữa các giá rao bán và giá thương lượng của các bất động sản

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Phương pháp định tính: là một cách tiếp cận nhằm tìm cách mô tả và phân tích các đặc điểm của bất động sản từ quan điểm của những người nghiên cLu Phân tích định tính cung cấp những thông tin toàn diện về đặc điểm của bất động sản t{Šzi thị trường nghiên cLu được tiến hành Các tiện nghi, lợi ích xung quanh bất động sản cũng được xem như là một đặc điểm có liên kết với nhau, mà chúng cần được mô tả một cách đầy đủ, để phản ánh được tiÃt nhất thực tế bất động sản đó Cụ thể trong bài tác giả

đã mô tả chỉ tiết 15 bất động sản khảo sát được

Bố cục đề tài

BIA cục của đề tài nghiên cLụ gồm có ba chương, bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thu thập thông tin giá thị trường bất động sản t[8zi Quận Phú

Nhuận - TP.HCM

Chương 3: Tổng hợp, phân tích giá thị trường bất động sản tf8øi Quận Phú

Nhuận- TP.HCM.

LỜI MỞ ĐẦU nh nh HH HH HH HH HH HH nh ng ng ru 5 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTT - 5s 22122 151121222182 2218 2n ra 5 MỤC LỤC - 5 225 2112111222111 221122110112 211221 2122122 e 6 DANH MỤC HÌNH ẢNH ch nh HH HH HH HH hà HH2 ng yên 9

DANH MỤC BẢNG 1 2 n2 2 n2 n2 121gr 10

1 CHƯƠNG 1- CƠ SỞ LÝ LUẬN s2 nen 11

LA Bất động sản nọ nh HH HH HH HH nh nh ng 11

1.11 Khái niệm Bất động sản - S5 E222 12 1 re ul

1.1.2 Quyền tài san Bat d6ng satis cscs essesesssererssesrssesentersseres 1

1.1.3 Giá trị thị trường bất động sản 22- 222 2222110211221 16 12

1.14 Các yếu tổ tác động đến thị trường bất dong san cee 14 1.2 Thâm định giá s5 T nETn HEnEn HH n0 212 trai 17 1.2.1 Khái niệm thâm định giá bất động sản che ai 17 1.2.2 Cơ sở giá trị của thâm định giá bất động sản neo 18 1.2.3 Các phương pháp thấm định giá bất động sản neo 19

1.3 Quy trình nghiên cứu đề án -22- 222221122111 1112221221,21 12c 22

13.1 Xác định vẫn đề nghiên cứu tt HH nh are 22

1.3.2 _ Thu thập tài liệu thông tin 2s S22 E922 23 1.3.3 Phân tích tài liệu thông tin - 22222212 ceeerree 23

1.3.4 Viếtđềán Q.0 H2 HH Hye 23

2 CHƯƠNG2 - THU THAP THONG TIN GIA THI TRUONG BAT DONG SẢN TẠI QUẦN PHÚ NHUẬN - TP.HCM S0 St 2n SE n1 ca 24

2.1.1 Giới thiệu chung 2S 2 22 22t 2112222122 E2 rrere 24

2.1.2 Quy hoạch L0 vn HH1 1n 1n 1 1111k ryy 27

2.1.3 Tình hình giao dịch bất động sản tại khu vực khảo sát Tình giao dịch

bat động sản tại Quận Phú Nhuận: 2 ©22222222222312251122512221112221 2126 30

2.2 _ Thu thập thông tin giá thị trường (c1 ch vn Hy Hà ro 31

2.2.1 Bất động sản số Ì ST nh HH HH ng ng ru 31 2.2.2 Bái động sản số 2 Sàn nh HH HH H211 ng re ru 34 2.2.3 Bất động sản số 3 0T nh HH HH HH HH ng ng 36 2.2.4 Bất động sản số ST nh HH HH H21 1 ng ru 39 2.2.5 Bái động sản số § QT n nh HH HH HH HH ng ng ra Al 2.2.6 Bất động sản số 6 ST nh HH HH H21 121gr ra 43 2.2.7 Bất động sản số 7 Q Sàn nh HH HH HH 1 121g ng 45 2.2.8 Bái động sản số Š nh HH HH HH HH ng na 48 2.2.9 Bất động sản số Ô cọ TH HH HH HH HH ng nu 50 2.2.10_ Bất động sản số lŨ ST nn HH HH Hung rêu 52 2.2.11 _ Bất động sản số ÍÍ S T1 n2 TH HH HH HH tư 54 2.2.12 _ Bất động sản số Ì2 S2 HH ng HH nh rệg 56 2.2.13_ Bất động sản số Ì3 Q n2 HH HH He nh ngu 59 2.2.14 _ Bất động sản số Í4 S TS HH HH nghệ 61 2.2.15 _ Bất động sản số Ï5 S0 n2 nnn HH He nh Huệ 63

3 CHUGNG 3: TONG HOP, PHAN TICH GIA THI TRUGNG BAT DONG SẢN TẠI QUẬN PHÚ NHUẬN TP.HCM 252 2222 222112 re 66

3.1 Phân tích giá bất động sản trên đường Huỳnh Văn Bánh, Trần Hữu Trang

3.1.2 Phân tích giá bất động sản trên đường Trần Hữu Trang 68 3.1.3 Phân tích giá bất động sản trên đường Trường Sa s.c 70 3.2 So sánh đơn giá nhà nước với đơn giá ước tính: - 5 ccccc‡ccsxc +2 71

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Phú Nhuận - 222 2222222251211 2 24

Hình 2: Bản đồ quy hoạch quận Phú Nhuận 2: 22 S 1 2252222121221 Ee 27

Hình 3: Hình ảnh bất động sản l 0 ST HH H HH gu re 31 Hình 4: Hình ảnh bất động sản 2 St nh HE HH ng gu rdk 34 Hình 5: Hình ảnh bất động sản 3 S0 nh H HH ng gu re 36 Hình 6: Hình ảnh bất động sản 4 St nh HE HH ga g nao 39 Hình 7: Hình ảnh bất động sản 5 - 0n nh HH Ha gu re 41 Hình §: Hình ảnh bất động sản 6 nn nh H HH Ha Hung are Hình 9: Hình ảnh bất động sản 7

Hình 10: Hình ảnh bất động sản 8

Hình II: Hình ảnh bất động sản 9

Hình 12: Hình ảnh bất động sản 10 222 5 221221212 112.122 eerreg Hình 13: Hình ảnh bất động sản I 52 2222222222122 2.221 212 Ererre 54 Hình 14: Hình ảnh bất động sản 12 222 S22 221212 112.1212.2Eeerreg 56 Hình 15: Hình ảnh bất động sản 13 222 S22 221112 1121.222 eerreg s9 Hình 16: Hình ảnh bất động sản 14 22225 222221112 112 1.212.2Eeerreg 61

Hình 17: Hình ảnh bất động sam 15.0 cece esccssesssescsseesserstevesesvsevevtevevsveveeeess 63 Hinh 18: Sơ đỗ vị trí các bất động sản trên đường Huỳnh Văn Bánh 66 Hình 19: Sơ đỗ vị trí các bất động sản trên đường Trần Hữu Trang 68 Hình 20: Sơ đỗ vị trí các bất động sản trên đường Trường Sa s55 70

DANH MUC BANG

Bang 1: Théng tin bat động san trén duong Huynh Van Banh cee 66 Bảng 2: Thông tin bắt động sản trên duong Tran Hitu Trang 68 Bảng 3: Thông tin bất động sản trên đường Trường Ša sàn nhe ni 70 Bảng 4:Bảng chênh lệch giữa đơn giá ước tính với đơn giá Nhà nước 72

¡I_ CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ LÝ LUẬN

II Bất động sản

II1.1 Khái niệm Bất động sản

Căn cL Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 Nước Cộng hòa

Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam giải thích về khái niệm bất động sản như sau:

Bất động sản bao gồm:

e Đất đai;

e Nha, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

se _ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

¢ Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Bất động sản có các thuộc tỉnh sau: tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững

»« Tính bất động: mỗi bất động sản đều có một vị trí, tọa độ nhất định Điều này rất ý nghĩa trong việc xác định giá cả Bất động sản bởi ảnh hưởng của địa điểm, vị trí Bất động sản lên giá cả thị trường

»« Tính không đồng nhất: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy

mô, diện tích thửa đất và các công trình gắn liền với đất hình thành nên tính không đồng nhất của bất động sản Vi da stA bất động sản đều khác nhau về hình thể, đặc điểm cấu trúc, đặc điểm xây dựng nên giá cả của bất động sản cũng sẽ khác nhau và gắn liền với đặc điểm của bất động sản

se _ Tính khan hiếm: diện tích đất là hữu hfzn so với sự phát triển

về dân sIÃ, do vậy nhu cầu sở hữu bất động sản luôn cao hơn

so với nguồn cung ngày một h†zn hẹp tịïøo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường bất động sản

e Tinh bén ving: dat dai chLa dung toan bé nhiing thL tồn ttBei trên mặt đất, thường cĩ tuổi thọ lớn hơn so với tuổi thọ trung bình của mỗi quIlÃc gia, do đĩ giá trị của bất động sản là bền vững theo thời gian

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền

sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thơng thường được biểu hiện dưới hình thLc quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

Quyền tài sản bất động sản là một tập hợp/nhĩm các quyền gắn chặt với quyền sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu

tư, khai thác hay cho thuê bất động sản Nhĩm quyển này bị chỉ

phđẬ¡i bởi quy định nhằm đảm bảo mIAi quan hệ giữa lợi ích của chủ

ồ hữu/người sử dụng với lợi ích của cộng đồng và xã hội Nĩ cĩ thể được chia nhỏ và phân bổ cho nhiều điá tượng khác nhau

Quyền tài sản đIÃi với bất động sản thường được ghi cụ thể trong văn bản chính thLc của Nhà nước (Giấy chLng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chLng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất) hoặc một hợp đồng (Hợp đồng cho thuê, Hợp đồng chuyển nhượng quyền khai thác, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư )

Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định về quyền tài sản đhÃi với bất động sản Giá trị của một bất động sản trên thị

trường chủ yếu khơng phải do thực thể vật chất của bất động sản

quy định, mà do quyền lợi và lợi ích mà nĩ mang lfŠzi cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản theo quy định của pháp luật 11.3 Giá trị thị trường bất động sản

Căn cL Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sIÃ 02:

Giá trị thị trường là mLc giá ước tính của tài sản t[8zi thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, cĩ đủ thơng tin, các bên tham gia hành động một cách cĩ hiểu biết, thận trọng và khơng bị ép buộc

« Trong đĩ:

+ Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, khơng gian cụ thể tương Lng với thời gian, khơng gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác

định gắn với những yếu tà về cung, cầu, thị hiếu và sLc

mua trên thị trường

o_ Người mua sẵn sàng mua là người cĩ khả năng thanh tốn và

cĩ nhu cầu mua tài sản với mLc giá tiÃt nhất cĩ thể được trên thị trường

o Người bán sẵn sàng bán là người cĩ tài sản hợp pháp và cĩ nhu cầu muđlÃn bán tài sản với mLc giá tiÃt nhất cĩ thể được trên thị trường

ò Giao dịch khách quan, độc lập, cĩ đủ thơng tin là giao dịch giữa các bên khơng cĩ mIAi quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia cĩ đủ thời

gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp Các mIÃi quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gồm:

- Quan hệ gia đình ruột thịt: bñÃ, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột;

- Quan hệ gia đình trực tiếp: vợ, chồng và những người trong

muAi quan hệ biũA, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người

khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế;

-_ Quan hệ miðzng lưới công ty: các tổ chLc chịu sự kiểm soát, quyền sở hữu hoặc quản lý chung của một công ty hoặc bất cL tổ chLc nào mà bên thL ba dễ dàng kết luận được

đó là một phần của công ty trong ph†ãzm vi quiÃc gia hoặc quñÃc tế, nhự công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng điềøi diện;

- Các mIÃi quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp kuaatj có liên quan

o Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép

buộc là khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành

vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tiÃt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mLc, không bị bất cL sLc ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mLc giá phù hợp nhất cho cả hai bên

11.4 Cac yéu té6 tac déng dén thị trường bất déng san

1.1.4.1 Yếu tố bên ngoài

Cac yéu tlA bén ngoài tác động đến thị trường bất động sản bao gồm các yếu tíà về tình phát triển kinh tế, thu nhập dan cu t{Bei dia phương; cuùng cầu bất động sản, chủ trương chính sách của Nhà nước, quy ho†løch, đô thị hóa, đầu tư cơ sở h†ø tầng Nhà nước, môi trường, tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư

Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư địa phương Tuy nhiên mLc độ biến động có thể không trùng khớp với tià độ biến động về tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư Ngoài ra, sự biến động giá của các lo†Šøi bất động sản khác nhau cũng không gilÃng nhau trong cùng một thời điểm, trên cùng một địa bàn, vì còn tùy thuộc vào đặc điểm cung cầu của từng lofðzi bất động sản cụ thể

« Chủ trương chính sách của Nhà nước:

Tác động rất lớn đến giá bất động sản do ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản Cần nắm rõ chủ trương chính sách của Nhà nước điÃi với từng lofðzi bất động sản cụ thể vào thời điểm thẩm định giá

dac biét la cac chu truong chinh sach cé lién quan dén lotsi bat động sản mục tiêu thẩm định giá

* Quy ho†løch sử dụng đất t†ữøi khu vực bất động sản tọa lflsøc: Đây cũng là một nhân tià quan trọng tác động m†Šznh đến giá đất bất động sản Một bất động sản phù hợp với quy ho†šøch sẽ có giá trị cao hơn là không phù hợp Các quy định của chính quyền về bồi thường giải tỏa cũng ảnh hưởng đến giá các bất động sản có diện

tích nhà, đất vi ph]ãzm quy ho†Ššøch Bên cfữznh đó, bất động sản nằm

trong những khu vực có tiÃc độ đô thị hóa nhanh sẽ có xu thế tăng

1.14.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm

Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì chất lượng kém hơn lô dất có hình dáng vuông vắn, nở hậu

Quy mô lô đất: Đây là cũng điều hết sLc chú ý trong thẩm định giá điÃi với đất ở hoặc đất chuyên dùng Vì điÃi với các loflzøi đất này

cách tính hàng ngàn không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 - 100

Việc xác định giá trị lô đất có quy mô diện tích lớn không đơn giản là lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân cho diện tích lô đất cần thẩm định mà còn phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ sIA sử dụng đất, hình dáng lô đất, hệ sIA sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

Để xem xét điều này trước hết phải xem xét đến đặc điểm vị trí

lô đất: nếu như lô đất nằm ở trung tâm đô thị có khả năng được dùng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sflzn, thương mlŠzøi, thì giá trị đất rất cao, do vậy quy mô diện tích đất rat lớn Iữøi thuận lợi hơn và có hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ hơn 100 nên giá đất của lô dất có diện tích lớn bằng hoặc thậm chí cao hơn so với đơn giá đất của lô đất có diện tích

Nhưng nếu lô đất không nằm vị trí trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất tùy theo quy hofŠøch cụ thể của chính quyền địa phương Trong trường này phải xem xét thêm hệ sIA sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

Nếu chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị lô đất sẽ bị kém trong mot suA trường hợp nhất định, đặc biệt điAi với nhà ở riêng lẻ

Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế - xã hội như: tình hình kinh doanh tf8zi khu vực, hàng xóm, giao thông, các công viên, bệnh viện, trường học

Địa thế lô đất có vị trí quan trọng đũÃi với người phương Đông, những lô đất có địa thế tiÃt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu

sẽ kém giá trị

o Tinh tr†flzng pháp lý của bất động sản:

Cần xem xét mLc độ hoàn chỉnh về pháp lí của bất động sản, mLc độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trfữøzng pháp lý của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt

là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất Các nội dụng cần xem xét là:

Giấy chLng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận

quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất theo pháp luật quy định Các loflzi giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng lô đất, điều kiện dé

được cấp giấy chLng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không, tiền sử dụng đất theo qui định của Nhà nước Ngoài ra, trong vấn để này còn phải chú ý đến loflzi hình về quyền sử dụng đất: đất chuyển nhượng, thừa kế từ người có giấy chLng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được Nhà nước giao thì giá trị cao hơn là đất thuê: giao ổn định lâu dài cao hơn là giao có thoi hiBen

Tiếp đến cần xác định đúng tính chất pháp lí về lo†šøi đất cần thẩm định giá

Điều cần lưu ý là cần phải điÃi chiếu xem tính chất pháp lý về lotaei dat ghi trong giấy chLng nhận về sử dụng đất với thực trigeng

đã sử dụng Thực tế cho thấy không phải lúc nào thực trfïøng sử

dụng đất cũng đúng với pháp lý loflzøi đất sử dụng trong giấy chLng nhận quyền sử dụng đất

Đồng thời cần chú ý đến diện tích thực tế sử dụng (căn cL vào bảng vẽ hiện tr†ïzng đất của đơn vị có chLc năng và được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền duyệt) với diện tích đất ghi trong giấy

chLng nhận về quyền sử dụng đất Trong thực tế đôi khi có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích đất ghi trong giấy chLng nhận quyền về sử dụng đất khi có phát sinh cần phải làm rõ thực tr†fšïzng pháp lý của phần chênh lệch này

o Công trình xây dựng trên đất:

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ, khả năng sinh lợi của bất động sản Công trình xây dựng trên đất bao gồm: nhà ở, h†Šø tầng kỹ thuật, công trình giao thông,

1.2 Thẩm định giá

12.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Theo Luật giá sIA 11/2012/QH13 do QuIÁc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thL 3 thông qua ngày 20

tháng 6 năm 2012 “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chLc có chLc

năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loiløi tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường t]Šøi một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”

ĐIá với điái tượng TĐG là BĐS thì thẩm định giá bất động sản (T

là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thLc tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương

pháp phù hợp, tuân thủ theo đúng với những điều lệ, tiêu chuẩn được quy định bởi pháp luật

12.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

TĐG BĐS thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường, việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở tùy thuộc nguồn

dữ liệu thu thập được từ thị trường, các đặc điểm của BĐS cần thẩm định và dựa vào mục đích TĐG

1.2.2.1 Cơ sở giá trị thị tường

Theo tiêu chuẩn TDG Việt Nam sIÃA 02 (2014) giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “ Giá trị thị trường là mLc giá ước tính cua tai san ttaai thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên người mua sẵn sàng mua và một bên người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc” Trong đó, thời điểm, địa điểm TĐG là thời gian, không gian được xác định cụ thể, rõ ràng; người mua phải sẵn sàng mua

và người bán phải sẵn sàng bán

Giá trị thị trường thể hiện mLc giá hình thành trên thị trường công khai và c†fŠznh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quñÃc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một sIIÁ lượng h†zn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mLc giá ước tính mà trên cơ sở bên mua và bên bán thỏa thuận với nhau t[Šzi một thời điểm sau khi cả

hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tiÃt

nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định bán hoặc mua một cách hoàn toàn tự nguyện, không quá nhiệt tình mua và cũng không quá nhiệt tình bán Bên cƒŠznh

đó, giao dịch giữa câc bín không có mIAi quan hệ đặc biệt gđy ảnh hưởng đến giâ giao dịch của tăi sản, bao gồm: Quan hệ gia đình

ruột thịt (BIA, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột); quan hệ gia

đình trực tiếp (vợ, chồng vă những người trong mIAi quan hệ bĩÊ,

mẹ, con, anh, chị em ruột những người khâc chịu sự phụ thuộc kinh tế); quan hệ m†8zng lưới công ty; câc mñAi quan hệ đặc biệt khâc theo quy định của phâp luật có liín quan

1.2.2.2 Cơ sở giâ trị phi thị trường

Theo tiíu chuẩn TĐG Việt Nam sIÊ 03 (2014), định nghĩa giâ trị phi thị trường như sau: “Giâ trị phi thị trường lă mLc giâ ước tính của một tăi sản tiBei thoi diĩm, dia điểm thẩm định giâ, không phản ânh giâ trị thị trường mă căn cL văo đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chLc năng, công dụng của tăi sản, những lợi ích mă tăi sản mang {Bei trong qua trinh str dung, gia trị điAi với một sIIÂA người mua đặc biệt, giâ trị khi giao dịch trong điều kiện h†fŠzn chế, giâ trị đũAi với một sñÊÔ mục đích thẩm định giâ đặc biệt vă câc giâ trị không phản ânh giâ trị thị trường khâc Giâ trị phi thị trường bao gồm: giâ trị tăi sản bắt buộc phải bân, giâ trị đặc biệt, giâ trị đầu tư, giâ trị để tính thuế hoặc câc giâ trị khâc”

Việc đânh giâ giâ trị của BĐS được căn cL chủ yếu văo câc công

cụ kinh tế, kỹ thuật vă câc chLc năng của tăi sản hơn lă căn cL văo khả năng được mua bân trín thị trường

12.3 Câc phương phâp thẩm định giâ bất động sản

Theo tiíu chuẩn thẩm định giâ Việt Nam thì có 5 phương phâp thẩm định giâ bất động sản ĐIÊi với ph†ểzm vi băi nghiín cLu giâ trị thị trường BĐS âp dụng 2 phương phâp cơ bản để xâc định giâ trị QSDĐ của câc tăi sản

1.2.3.1 Phương pháp so sánh

1.2.3.1.1 Khái niệm

Theo tiêu chuẩn TĐG VN sIÃ 08 định nghĩa phương pháp so sánh là: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mLc giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá”

Phương pháp so sánh dựa trên các nguyên tắc cơ bản là nguyên

tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc cân bằng

1.2.3.1.2 Các trường hợp áp dụng

ĐIAi với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau:

o Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu Các mảnh đất triAng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chLng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chỉ phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này được đang chiếm ưu thế

trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin

Nếu thuận lợi hơn thì điều chỉnh giảm

Nếu kém thuận lợi thì điều chỉnh tăng

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

L2.3.1.4 Ưu điểm, nhược điểm

Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ hiểu và dễ thực

hiện So với các phương pháp khác, phương pháp so sánh tương điAÃi logic và khách quan hơn cả Khi mà dữ liệu thị trường đầy đủ

và chính xác thì những thông tin đó có thể sử dụng cho tài sản

thẩm định và phương pháp so sánh hoàn toàn chính xác.Tuy nhiên, khi sử dụng phương pháp so sánh, thẩm định viên bắt buộc phải có thông tin từ thị trường, mà nguồn thông tin thu thập được còn nhiều h†lzn chế, thường mang tính chất lịch sử Các bất động sản so sánh phải tương đồng cao với bất động sản cần thẩm định

giâ nhưng khó để tìm được một tăi sản đang được giao dịch trín thị trường hoăn toan gilAng với tăi sản thẩm định giâ

1.2.3.2 Phương phâp chi phi

1.2.3.2.1 Khâi niệm

Theo tiíu chuẩn TĐG VN sIÊ 09 định nghĩa phương phâp chỉ phí như sau: “Câch tiếp cận từ chi phí lă câch thLc xâc định giâ trị của tăi sản thông qua chỉ phí t[zo ra một tăi sản có chLc năng, công dụng tương tự với tăi sản TĐG để xâc định giâ trị của tăi sản TDG

va hao mon cua tai san TDG.”

Câch tiếp cận từ chi phí có hai phương phâp lă phương phâp chỉ phí tâi tfểzo vă phương phâp chỉ phí thay thế Phương phâp chỉ phí tâi tfêzo lă phương phâp TĐG xâc định giâ trị BĐS TĐG dựa trín cơ

sở chính lệch giữa chi phí tfêzo ra tăi sản giliAng hệt tăi sản TĐG theo giâ thị trường hiện hănh vă giâ trị hao mòn của tăi sản TĐG Phương phâp chỉ phi thay thế lă phương phâp xâc định giâ trị BĐS dựa trín cơ sở chính lệch giữa chỉ phí thay thế để t†Šøo ra tăi sản tương tự với tăi sản thẩm định có cùng chLc năng, công dụng theo giâ thị trường hiện hănh vă giâ trị hao mòn cua tai san TDG Phương phâp chi phí dựa trín câc nguyín tắc cơ bản lă nguyín

tắc sử dụng tiAt nhất vă hiệu quả nhất, nguyín tắc thay thế, nguyín tắc đóng góp, nguyín tắc cung cầu vă nguyín tắc cđn bằng

Dinh gia cho muc dich bao hiém

Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù

đất

1.2.3.2.3 Các bước tiến hành

Theo tiêu chuẩn TĐG VN sIÃ 09 - Cách tiếp cận từ chỉ phí quy định các bước thực hiện khi tiến hành xác định giá trị của BĐS: Bước I: Ước tính giá trị của miếng đất triAng

Bước 2: Ước tính chỉ phí hiện tfzi để xây dựng lfŠøi công trình trên dat (Chi phí tái t]ữzo; chi phí thay thể)

Bước 3: Ước tính mLc độ giảm giá của công trình xây dựng hiện

có trên đất

Mức độ giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm

giá do lỗi thời chức năng +Mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Ước tính giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản = Giá trị miếng đất trồng + Chỉ phí thay thé

mới + Mức giảm giá tích lũy

1.2.3.4 Ưu điểm, nhược điểm

Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chỉ phí có những

ưu điểm như: Phương pháp này thường được áp dụng khi thị trường kém hoặc không có đủ tài sản tương tự với tài sản thẩm định, không thể áp dụng phương pháp so sánh được; thường áp dụng cho các tài sản có đặc tính đặc biệt như: tài sản còn mới hay mới xây dựng, công trình dự tính Phương pháp dựa trên việc ước tính chi phí tái tfễzo ra tài sản hoặc chỉ phí thay thế để có được tài sản tương tự, và việc sử dụng nhiều công thLc toán học nên kết quả sẽ logic và đáng tin cậy hơn nhiều

Bên cjŠznh đó, phương pháp cũng gặp phải những trở ng†8zi là khi công trình cũ và không tiêu biểu cho việc sử dụng tiÄt nhất và hiệu

quả nhất thì các hao mòn vật lý, chLc năng, ngoẨẾụi vi khó ước tinh được; trong việc TĐG tài sản đầu tư, chỉ phắ xây dựng và phát triển tài sản đầu tư thường kéo dài nhiều tháng hoặc nhiều năm, có thể lam gia tang chi phi nén ắt được sử dụng

13 Quy trình nghiên cứu đề án

13.1 Xác định vấn đề nghiên cứu

Nghiên cLu giá thị trường bất động sản t[Ọzi Quận Phú Nhuận, Thanh phiA H6 Chi Minh quý IV 2022 Cụ thể khảo sát tềụi 3 tuyến đường: Huỳnh Văn Bánh, Trần Hữu Trang và Trường Sa

1.3.2 Thu thập tài liệu thông tin

Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau: internet, thực tế tình hình giao dịch trên các sàn BĐS

Liên hệ môi giới t[8zi quận để tìm hiểu các BĐS tịđụi địa bàn Tìm hiểu thông tin quy hotgech và tình hình BĐS gần đây 1.3.3 Phân tắch tài liệu thông tin

Phân tắch đặc điểm, vắ trắ quận, các tuyến đường thực hiện khảo sát và phân tắch đặc điểm của BĐS thu thập được

Phân tắch, đánh giá sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước, giá chào bán và giá thương lượng

Tắnh toán giá trị tài sản gắn liền với đất và tắnh được giá trị đất, từ đó rút ra đơn giá bình quân của tuyến đường, đơn giá bình quân

13.4 Viết đề án

Dựa theo những thông tin, sIA liệu đã thu thập được, dựa trên

sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn và dựa trên kiến thLc bản thân để làm

Lập sơ đồ quy trình nghiên cLu kèm theo

2 CHUONG 2 - THU THAP THONG TIN GIA THI TRUONG BAT DONG SAN TAI QUAN PHU NHUAN - TP.HCM

2.1 Giới thiệu về quận Phú Nhuận

2.11 Giới thiệu chung

Hình I: Bản đỗ hănh chính quận Phú Nhuận

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Phú Nhuận có diện tích 4,86 km2, dđn sIA năm 2019 lă

163.961 người, mật độ dđn sIA địểt 33.737 người/km2, gồm 13 đơn

vị hănh chính cấp phường

Quận Phú Nhuận nằm trải dăi trín tọa độ 10°4867B 106°40397Ð

tl8øi phía Tđy Bắc của thănh phñÊ Hồ Chí Minh Câc mặt bín của vùng

giâp ranh với nhiều quận ly trung tđm như:

„ Phía Đông quận Phú Nhuận: Nằm giâp với quận Bình Th†Šønh, TP.HCM

« - Phía Tđy quận Phú Nhuận: Liền kể với quận Tđn Bình, TP.HCM

„ Phía Nam quận Phu Nhuận: Tiếp giáp với quận 1 và quận 3,

TP.HCM

„ _ Phía bắc quận Phú Nhuận: Giáp với quận Gò Vấp, TP.HCM

Có thể nói, quận Phú Nhuận là một cửa ngõ giao thương quan trọng trên địa bàn thành phñA Hồ Chí Minh Nơi đây có tính kết nhá cao ttBeo điều kiện thuận lợi cho cư dân và doanh nghiệp vận tải vào

ra Địa hình quận tương đhÃi bằng phẳng, độ dũÃc trung bình 2,5%, thích hợp để xây dựng nhà ở Tuy nhiên, do Quận Phú Nhuận nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất nên để đảm bảo an toàn thì các công trình t]zi đây không được xây dựng quá 70m

2.1.1.2 Đặc điểm tình hình dân cư

Quận Phú Nhuận có diện tích 4,86 km2 và dân sIA gần 164 nghìn

người (Năm 2019), mật độ dân sIA điŠøt hơn 33 nghìn người trên 1 km2 Quận Phú Nhuận được xác định là quận chLc năng dân dụng,

cơ cấu kinh tế quận phát triển theo hướng thương m{ðzi - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

2.1.1.3 Môi trường

Khí Hậu và Thời Tiết Trung Bình Cả Năm ở Quận Phú Nhuận Việt Nam In Quận Phú Nhuận, mùa ẩm ướt thì mây bao phủ, mùa khô thì có mây rải rác, và trời nóng và ngột ng†zt quanh năm Theo diễn tiến trong năm, nhiệt độ thường thay đổi từ 22°C đến 34°C và hiếm khi dưới 19°C hoặc trén 36°C

2.1.1.4 Holøt động sản xuất kinh doanh

Cơ cấu kinh tế quận phát triển theo xu hướng dịch vụ thương milðai, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Các lofšøi hình dịch vụ cao cấp như tài chính, tín dụng, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp, dịch

vụ du lịch đang phât triển mftBenh Vĩ cĩng nghiĩp phat triĩn câc ngănh sản xuất s†šsch, kỹ thuật cao Trung tđm hănh chính của quận Phú Nhuận tập trung chủ yếu trín trục đường Nguyễn Văn Trỗi Ngoăi ra, câc trung tđm giao dịch, dịch vụ vă thương miŠzi tập trung phât triển theo câc tuyến đường chính như Nguyễn Văn Trỗi, Phan Xích Long, Hoăng Văn Thụ đến Phan Đăng Lưu, vă từ Nguyễn Kiệm đến Phan Đình Phùng Theo Đ{Šzøi hội ĐÐf8zi biểu lần thL XI, nhiệm kỳ 2020 - 2025 của Đảng bộ Quận Phú Nhuận (TP Hồ Chí Minh) Trong nhiệm kỳ qua, 23 tiÂc độ tăng trưởng kinh tế bình quan hang nam đ{ểt 13,9% (chi tiíu Nghị quyết 13%), trong đó, giâ trị sản xuất dịch vụ - thương m†8êzi địšøt 14,8% (chỉ tiíu Nghị quyết lă 14%); giâ trị sản xuất xđy dựng địšøt 15,8% (chỉ tiíu Nghị quyết lă 13,5%); giâ trị sản xuất công nghiệp đ†&ữøt 6,2% (chỉ tiíu Nghị quyết

lă 6,5%) do không còn phù hợp với đặc thù phât triển đô thị của Quận Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng với tỷ trọng ngănh dịch vụ - thương m†zi chiếm tỷ lệ 70,6% (chỉ tiíu Nghị quyết

la 70,3%) dtBet 10/11 chỉ tiíu Chương trình Nđng cao chất lượng tăng trưởng, năng lực c†llznh tranh kinh tế vă hội nhập giai đoflzn

2016-2020

2.1.1.5 Trật tự an ninh

Theo bâo câo, năm 2021, tình hình an ninh chính trị, trật tự an toăn xê hội trín địa băn quận được giữ ổn định, không để xảy ra tình huñÊng bị động, bất ngờ Trong năm, xảy ra 75 vụ ph†êzm phâp hình sự (kiểm chế về sIÊ vụ so với cùng kỳ), khâm phâ 49/75 vụ (đišøt tỷ lệ 65,33%); xảy ra 12 vụ tai niêzn giao thông, lăm 3 người chết, 9 người bị thương, giảm trín cả 3 mặt so với năm 2020 Công

an quận Phú Nhuận được công nhận danh hiệu “Đơn vị quyết thắng” trong năm 2021 Quận cũng phât huy hiệu quả mô hình

“Camera phòng chiÃng tội phƒšzm” giám sát tình hình an ninh trật

tự, an toàn giao thông với 99 đầu thu, 1.148 mắt camera; đã tiếp nhận, xử lý 1.462 tin báo của Nhân dân (trong đó có 563 tin có giá trị), qua đó khám phá 8 vụ ph†šzm pháp, bắt 9 điÃi tượng, khen thưởng đột xuất cho 11 cá nhân có thành tích xuất sắc trong phong trào toàn dân bảo vệ an ninh Tổ quIÃc

2.1.1.6 An toàn xã hội

An sinh xã hội, đời siAng nhân dân không ngừng được cải thiện và nâng cao công tác đảm bảo an sinh xã hội luôn được Quận quan tâm, giải quyết đây đủ chế độ chính sách đIÃi với người có công, đời siÄng vật chất, tinh thần từng bước được nâng cao, thực hiện tiIÃt công tác bảo trợ xã hội Hàng năm chi hon 5 ty đồng chăm lo cho 5.360 điÃi tượng Quận luôn quan tâm tới phát triển giáo dục- dao ttazo cũng như nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Nâng cao chất lượng khám chữa bệnh, chăm sóc sLc khỏe Nhân dân, thực hiện hiệu quả công tác dân sIÃ- kế ho†šøch hóa gia đình Bên c†fãznh

đó, Quận cũng đã tập trung thục hiện hiệu quả các giải pháp giảm nghèo bền vững, trong đó chú trọng giảm dần các giải pháp trợ giúp, tăng dần các giải pháp hỗ trợ có điều kiện, khuyến khích người nghèo chủ động vươn lên thoát nghèo Hàng năm vận động Quỹ xã hội trên 6,2 tỷ đồng để chăm lo các diện chính sách, dân nghèo, khó khăn trên địa bàn Việc đào t[šøo nghề, giải quyết việc làm cho người lao động được địa phương chú trọng Tỷ lệ lao động qua đào tịŠzo ngày càng nâng cao chất lượng, địŠet 85,6%, tăng 20,56% so với đầu nhiệm kỳ Bình quân mỗi năm giới thiệu việc làm cho hơn 3.000 lao động

Hình2: Bản đổ quy hoạch quận Phú Nhuận

Sau khi tìm hiểu bản đồ quy hofløch quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh, các nội dụng trong kế ho†fløch quy ho†šsch cũng được các nhà đầu tư hết mực quan tâm

2.1.2.1 Về quy hoạch chung của quận: Định hướng quy ho†šsch của quận là điều chỉnh quy ho†šøch theo hướng giảm mật độ, tăng chiều cao, dành đất phát triển hfŠz tầng

xã hội Trong đó, ưu tiên xây dựng nhà cao tầng, kết hợp chLc năng ở và các lIoflzi hình dịch vụ qua việc kết hợp quy ho†lzøch đồng

bộ giữa công tác chỉnh trang giải tỏa xây dựng mới và phát triển mi8zng lưới giao thông Quy mô của việc lập quy ho†lech quận Phú Nhuận trong giai đoflzn 2021 - 2030 sẽ bao gồm toàn bộ địa giới hành chính của quận Những phường thuộc quận Phú Nhuận bao

không có câc phường 6, 12, 14, 16 Cơ cấu kinh tế theo quy ho†lzch quận Phú Nhuận phât triển theo hướng thương m{8zi, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp, công nghiệp Khu vực năy có chLc năng dđn dụng lă chính Lă nơi câc lolẽøi hình dịch vụ cao cấp như: tín 25 dụng, văn phòng, tăi chính nhă ở cao cấp, dịch vụ du lịch phât triển ml8znh Quy hofŠsch cơ sở h{Šzø tầng đô thị của quận Phú Nhuận đến năm 2020 được chia thănh 3 khu vực như sau:

- Khu vực 1: diện tích quy hoflech lă 33 hecta thuộc phường 8 quận Phú Nhuận, quy mô dđn sIlÊ lă 15 nghìn người Mục tiíu quy ho†løch

lă cải t[#øo ItBei khu dđn cư hiện có của khu vực năy vă mở rộng thím

cơ sở h†ø tầng cho dịch vụ, thương mizøi, văn hóa, giâo dục, y tế

- Khu vực 2: diện tích quy ho†Šøch lă 23 hecta thuộc phường 15 quận Phú Nhuận, quy mô dđn sIA lă 12,5 nghìn người Mục tiíu quy ho†lzch lă cải tfïzo h†ể tầng khu dđn cư hiện có vă xđy dựng thím khu

đô thị nhă phñA mới

- Khu vực 3: diện tích quy hofløch lă 14,55 hecta thuộc phường 17 quận Phú Nhuận, quy mô dđn sIA lă 8 nghìn người Mục tiíu quy holBøch lă xđy dựng khu chợ mới cùng với cải t]ểzo khu dđn cư hiện

có, hình thănh thím một sIlA trung tđm thương mil8ai

2.12.2 Về nội dung quy hoạch của quận:

- Nội dung quy hofšøch chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ bản đồ

quy hollech quận Phú Nhuận - TP HCM Hiện t[êzøi, quận Phú Nhuận

đê hết quỹ đất triAng vă toăn bộ đất đang sử dụng lă đất phi nông nghiệp Đđy lă điều dễ hiểu với đô thị trung tđm phât triển lđu đời như quận Phú Nhuận Trọng tđm quy ho†lech đất đai của quận Phú Nhuận trong thời gian tới lă chuyển đổi câc cụm đất từ mục đích sử dụng cho công cộng, thương mizi dịch vụ, y tế sang đất ở

- Nội dụng quy holfŠsch cơ sở h{Šễø tầng giao thông từ bản đồ quy ho†šøch quận Phú Nhuđn - TP HCM Chủ trương quy ho†šsch cho đến

năm 2025 của quận Phú Nhuận là giảm hàng Io†äzøt lộ giới của nhiều tuyến đường quan trọng, bao gồm:

¢ Quy hotech lộ giới quận Phú Nhuận giảm từ 8m xulAng 6m 6

«Ổồ Quy hof8øch lộ giới quận Phú Nhuận giảm lộ giới từ 16m

xuilAng 13m ở đường Trần Khắc Chân

«Ổồ Quy hof8øch lộ giới quận Phú Nhuận giảm lộ giới từ 16m xulAng con 14m ở đường Ký Con

«Ổồ Quy hof8øch lộ giới quận Phú Nhuận giảm lộ giới từ 14m xullÃng còn 6m ở đường Hồ Biểu Chánh

„ - Quy hofRøch lộ giới quận Phú Nhuận giảm lộ giới từ 16m còn 12m ở đường Đỗ Tấn Phong

- - Giảm lộ giới từ 8m xulÃãng còn 6m ở đường Nguyễn Lâm

„ - Giảm lộ giới từ 12m xuilÃng còn 8m ở đường Trần Cao Vân + Gidm lộ giới từ 20m xullÃng còn 16m ở đường Nguyễn Đình Chiểu

«Ổ Giảm lộ giới từ 20m xullÃng còn 16m ở đường Phan Xích

Long

« - Giảm lộ giới từ 10m xullÃng còn 8m ở đường Duy Tan

„ - Giảm lộ giới từ 16m xullÃng còn 12m ở đường Hoàng Diệu

„ Giảm lộ giới từ 12m xulÃng còn 6m ở đường Lê Tự Tài

2.13 Tình hình giao dịch bất động sản tại khu vực khảo sát Tình giao dịch bất động sản tại Quận Phú Nhuận:

- Với vị trí địa lý trung tâm, cơ sở h†ø tầng bền vững, tiện ích vượt trội, cùng nhiều dị tích, địa danh gắn với lịch sử phát triển văn hóa

xã hội lâu đời, đặc trưng của Sài Gòn, các bất động sản ở Phú Nhuận có giá trị vượt trội nhất định so với các bất động sản t†zi khu

vực khác Khi lựa chọn nơi sinh silÃng t[šøi Thành phũA Hồ Chí Minh,

Quận Phú Nhuận được xem là một lựa chọn hàng đầu của hầu hết

đa sIA dân cư và nhà đầu tư Vì thế, mặt bằng mLc giá nhà phñA t†øi

Quận Phú Nhuận chỉ xếp sau các quận đặc biệt trung tâm như Quận 1, Quận 3 Vì giá Bất động sản t[Šzi Phú Nhuận khá ổn định

- Được đánh giá là một trong những quận có pháp lý va quy hotech

“slfzch” nhất thành phñÃ, sở hữu 02 trục đường trọng điểm từ sân bay về quận 1, vị trí địa lý thuận lợi để di chuyển sang các quận lân cận và gần khu vực sân bay Giá trị bất động sản t[Šzi Phú Nhuận luôn được đảm bảo, việc giảm gía bất động sản t[Šøi khu vực này rất

ít xảy ra Phú Nhuận chỉ các trung tâm quận 1 với 10 -15 phút di chuyển, liền kế với các quận trọng tâm của thành phñà là quận 3, quận Bình Th†8znh, nhưng so về mLc giá lzi “phải chăng” hơn các quận này Điều này thể hiện qua 27 các chỉ sIà giao dịch nhà dưới 2

tỷ ở Phú Nhuận vẫn có hơn 1000 giao dịch, với các bất động sản diện tích từ 25-30m2 Với mLc giá dễ chịu, một sIA nhà đầu tư t{8øi Phú Nhuận thường lựa chọn hình thLc mua thửa đất lớn rồi chia

nhỏ để xây dựng với diện tích đất 35-45m2, sau đó bán lŠzøi với tầm giá 4,5 - 5,5 tỷ, phù hợp với nhiều lo†lzi hình kinh doanh khác nhau

- Các thiÃng kê cho thấy, các khu vực có lượng giao dịch bất động sản sôi động nhất ở Phú Nhuận phải kể đến đường Huỳnh Văn Bánh, Thích Quảng ĐLc, Nguyễn Thượng Hiền, Lê Văn Sỹ đây là tuyến đường huyết miŠsch, dễ dàng di chuyển đến quận 1, quận 2, Tan Binh, Binh Thtenh, Gò Vấp Đây cũng là nơi gần chợ Phú Nhuận, chợ Bà Chiểu, sân bay Tân Sơn Nhất, công viên Hoàng Văn Thụ nên mật độ dân cư đông đúc, co sé hie tầng hiện đi

- Đặc biệt, khu vực Phan Xích Long được xem là điểm sáng đặc biệt nhất trong thị trường bất động sản Phú Nhuận vì nơi đây đầy đủ hệ thiÃng cơ sở h†ø tầng, giao thông đô thị Giá đất dao động từ 200 -

240 triệu đồng/ m2 Tính đến nay, nhà đất quận Phú Nhuận rất đa dieng, trong đó thị trường nhà riêng, đất nền, căn hộ, chung cư thu hút hơn cả Các thiÄng kê cho thấy, mLc giá trị trung bình nhà đất Phú Nhuận là 183 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 643 triệu đồng Xét về phân khúc nhà, mLc giá trung bình dao động từ 3 tỷ - 34 tỷ đồng hoặc hơn, nếu nhà thuê sẽ có giá rẻ hơn từ 5 - 7 triệu, 7 - 10 triệu hoặc trên 10 triệu/ tháng Đa phần nhà đất tịšzi đây đảm bảo diện tích lớn, mặt tiền, khu vực trung tâm, đầy đủ nội thất hiện điÈøi nên thích hợp để ở hoặc kinh doanh buôn bán

- Tính tới thời điểm hiện t[ữøi thì giá bán nhà quận Phú Nhuận tuy có tăng nhanh so với trước Nhưng vẫn nằm trong chỉ phí rẻ hơn so với các quận huyện lân cận Hơn nữa, Phú Nhận còn được đánh giá

là thị trường đầu tư rất tiÃt cho các ai muñĂn lướt sóng hay mua để

ở lâu dài.

o SIA thửa: 7, tờ bản đồ sIlÃ: 18

-_ Pháp lý: Có giấy chLng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở