Điều này vô hình gây ra lỗ hổng lớn đến việcquản lý chung cư mini thời điểm hiện tại vốn đã bộc lộ nhiều vấn đề nghiêm trọngnhất là công tác phòng cháy chữa cháy.I.Công tác quản lý và ph
lOMoARcPSD|38482106 BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỀ TÀI NHÓM 2 CHÍNH SÁCH NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY CHUNG CƯ MINI TẠI ĐÔ THỊ VIỆT NAM HIỆN NAY Hà Nội, ngày 11 tháng 07 năm 2023 1 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 1 Phân chia công việc và họp nhóm STT Họ và Công Tiến độ Mức độ hoàn Kết tên việc thực hiện thành quả thực Họp nhóm xếp hiện (đúng Khôn Trun g Tố loạ hạn) g tốt bình t i1 C Khôn Đón óg Tha Tíc g m h góp gia cực nhiề đầy sôi u ý đủ nổi tưởn g Nguyễ X X X XA n Anh 1 Thư Hiện trạng X 46024 6 Nguyễ X X X XA n Thị Tú 2 Trinh Hiện trạng X 46024 9 Trần Hậu quả X X X X XA Thu 3 Hà 46031 5 1 Có ba mức xếp loại: A: Tốt; B: Khá; C: Trung bình 2 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Đỗ XX XA Hoàng Tổng 4 Quân hợp nội X 46034 dung 0 Nguyễ n Tuấn PPT XX XA 5 Anh Hậu X quả 46035 4 Vũ Thị X X X XA Huyền Phươn X X X XA 6 Minh g án chính X 46042 sách X X X XA X X X XA 8 3 Nguyễ n Thị Phươn 7 Hồng g án Thơm chính X 46043 sách 9 Lê Nguyễ n Thảo Phươn 8 Trang g án 46044 chính X sách 2 9 Nguyễ Mục X n tiêu Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Lương Bằng 46050 6 Trần Xuân Mục X X X X XA 10 Đức 46051 tiêu 1 Nhóm trưởng Đỗ Hoàng Quân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 5 I Công tác quản lý và phòng cháy chữa cháy chung cư mini tại đô thị Việt Nam hiện nay .5 1.1 Hiện trạng .5 1.1.1 Công tác cấp phép xây dựng, quản lý chung cư mini 5 1.1.2 Phòng cháy chữa cháy tại chung cư mini hiện nay .6 1.1.3 Xu hướng 6 1.2 Hậu quả 7 1.2.1 Đối tượng chịu hậu quả trực tiếp .7 1.2.2 Đối tượng chịu hậu quả gián tiếp .8 1.3 Nguyên nhân 8 1.3.1 Đối tượng đầu tư, sử dụng (thuê, mua) chung cư mini 8 1.3.2 Chủ đầu tư, chủ sở hữu .9 1.3.3 Đối tượng quản lý chung cư mini .9 II Mục tiêu 10 2.1 Mục tiêu tổng quát 10 2.1 Mục tiêu cụ thể .10 III Phương án chính sách 11 4 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 3.1 Giữ nguyên hiện trạng 11 3.2 Phương án gián tiếp 12 3.3 Phương án trực tiếp 13 KẾT LUẬN 15 TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 MỞ ĐẦU Với mật độ dân số dày đặc như hiện nay tại các đô thị như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,… Nhà ở là vấn đề không bao giờ hết nóng Hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên nhằm đáp ứng nhu cầu mua, thuê nhà của người dân ngày càng lớn Tuy nhiên đối với những người có thu nhập thấp, công nhân, sinh viên,…thì chung không phải là một lựa chọn ở thời điệm hiện tại Xuất phát từ nhu cầu đông đảo, chung cư mini ra đời như một giải pháp tối ưu đáp đầy đủ tiêu chí lựa chọn nhà ở của người dân là Rẻ - Đẹp - Tiện ích Tuy nhiên, luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về loại hình nhà ở chung cư mini Điều này vô hình gây ra lỗ hổng lớn đến việc quản lý chung cư mini thời điểm hiện tại vốn đã bộc lộ nhiều vấn đề nghiêm trọng nhất là công tác phòng cháy chữa cháy I Công tác quản lý và phòng cháy chữa cháy chung cư mini tại đô thị Việt Nam hiện nay 1.1 Hiện trạng 1.1.1 Công tác cấp phép xây dựng, quản lý chung cư mini Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) từ năm 2010 đến nay, các chung cư mini có tình trạng “nở rộ” ở khu vực nội thành của 5 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Tại khu vực nội thành Hà Nội có khoảng 2000 chung cư mini tập trung nhiều ở các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ,….Đặc biệt những khu vực gần trường Đại học thì số lượng chung cư mini ngày càng nhiều Còn khu vực thành phố Hồ Chí Minh thì có khoảng 42.256 chung cư dạng mini do ở đây tập trung nhiều các khu công nghiệp lớn và trường Đại học Hiện nay, việc xuất hiện các chung cư mini ngày càng có xu hướng tăng mạnh và trở thành xu hướng được nhiều người lựa chọn Loại hình chung cư mini trở thành làn sóng được đón nhận mạnh mẽ với lý do giá thành phù hợp túi tiền của đa số người dân Theo thống kê của cơ quan chức năng, 8 tháng đầu năm 2023 nhu cầu tìm mua căn hộ dưới 35m2 tại Hà Nội tăng 11% và tại Hồ Chí Minh tăng 24% so với kỳ năm trước 1.1.2 Phòng cháy chữa cháy tại chung cư mini hiện nay Tình trạng các chung cư mini “nở rộ” như hiện nay là sản phẩm đặc trưng của nền kinh tế thị trường Tuy nhiên sẽ kéo theo những khó khăn về công tác quản lý, công tác phòng cháy chữa cháy và các vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng Hầu hết các chung cư mini tại các khu đô thị thường được xây dựng trong ngõ hoặc sâu trong hẻm nên khi xảy ra hỏa hoạn đội phòng cháy chữa cháy rất khó có thể tiếp cận gần để có thể xử lý đám cháy một cách nhanh nhất Những vấn đề phòng cháy chữa cháy của các chung cư còn hạn chế nên rất dễ xảy ra vụ cháy lớn và để lại hậu quả nghiêm trọng Tuy quy định về phòng cháy chữa cháy đã được phổ biến, yêu cầu các chủ đầu tư cam kết khi thực hiện xây dựng công trình nhưng nhiều chủ đầu tư các chung cư mini vẫn còn chủ quan và rất nhiều trường hợp vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy UBND TP Hà Nội cho biết tới giữa tháng 10-2023, thành phố đã kiểm tra gần 23.400 lượt cơ sở, xử phạt vi phạm hành chính 629 lượt cơ sở với số tiền phạt trên 3,5 tỷ đồng; tạm đình chỉ hoạt động đối với 129 trường hợp, đình chỉ hoạt 6 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 động 24 trường hợp vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy trong đó có 311 chung cư mini 1.1.3 Xu hướng Chung cư mini hiện nay là một xu hướng nhà ở tất yếu dành cho công nhân lao động, sinh viên, gia đình có thu nhập trung bình thấp không chỉ ở Việt Nam mà còn nhiều quốc gia khác trên thế giới Ở các nước phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc,…loại hình này có phát triển với những loại chung cư “siêu” mini, nhiều căn hộ diện tích chỉ có 6m2 nhưng đây là lựa chọn bắt buộc của nhiều người khi sinh sống tại những thành phố trung tâm đắt đỏ Tại Việt Nam khi áp lực dân số ngày càng đè nặng lên các thành phố với hơn 200.000 người, sau 5 năm tăng gần 1 triệu người Đặc biệt khi việc di dời các trường đại học, bệnh viện ra khỏi trung tâm thành phố vẫn chưa được thực hiện khiến việc quản lý chung cư mini cũng như công tác phòng cháy chữa cháy ngày càng khó kiểm soát 1.2 Hậu quả 1.2.1 Đối tượng chịu hậu quả trực tiếp Người mua, thuê chung cư Người, mua thuê chung cư là những đối tượng chịu tác động trực tiếp lớn nhất khi xảy ra tranh chấp và sự cố trong quá trình sinh sống tại đây Luật hiện hành chưa quy định riêng về loại hình nhà ở được gọi là “chung cư mini” Vì vậy, rủi ro pháp lý đối với người thuê, mua chung cư mini là điều không thể tránh khỏi Đặc biệt là người thuê khi việc mua những căn chung cư mini không được cấp sổ đỏ, dễ nảy sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong trường hợp đã thế chấp toàn bộ tòa nhà cho bên thứ 3 Đồng thời các điều kiện phòng cháy chữa cháy không được đảm bảm Các cự cố hỏa hoạn cháy nổ có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng trên thực tế Khi sự cố xảy ra gây thiệt hại về tài sản, tính mạng nhưng người thuê, mua chung cư mini 7 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 không được đền bù từ phía chủ đầu tư, sở hữu do trong luật không quy định đây là loại nhà ở chung cư thông thường - Chủ đầu tư, sở hữu và quản lý chung cư Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình xin cấp phép, xây dựng, mua bán khi chưa có luật quy định cụ thể về loại nhà ở này Khi thế chấp, chuyển nhượng, mua bán tài sản cho bên thứ 3 là loại nhà ở riêng lẻ nhưng thực tế là nhiều căn hộ được chia nhỏ cho thuê, điều này khiến cho việc định giá tài sản không đúng với thực tế, dễ xảy ra tranh chấp khi xử lý tài sản, thiệt hại đối với cả 2 bên Công tác phòng cháy, chữa cháy không được các bên thực hiện khiến việc các chủ đầu tư sau khi mua, thuê lại tòa nhà gánh chịu hậu quả trực tiếp khi xảy ra sự cố cháy, nổ - Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương Công tác quản lý PCCC chưa chặt chẽ, buông lỏng xuất phát từ công tác kiểm tra, cấp phép chưa đúng quy định đối với chủ đầu tư Vì vậy, cơ quan chức năng, chính quyền địa phương có trách chính nhiệm trong việc tham gia giải quyết hậu quả Việc quản lý yếu kém cũng tạo nên tiền lệ xấu cho quản lý hành chính, tạo dư luận không tốt, làm ảnh hưởng đến bộ mặt quản lý của nhà nước, làm giảm sự tín nhiệm của người dân 1.2.2 Đối tượng chịu hậu quả gián tiếp Doanh nghiệp bảo hiểm: Sự việc xảy ra hoả hoạn có thể làm tăng nguy cơ bồi thường và chi trả bảo hiểm, có thể dẫn đến các yêu cầu bồi thường lớn cho các công ty bảo hiểm Điều này sẽ trở thành gánh nặng nếu có quá nhiều nơi xảy ra cháy nổ trong một khoảng thời gian ngắn Kinh tế và xã hội: Quản lý yếu kém của PCCC tại chung cư mini có thể tạo ra một hình ảnh tiêu cực về an toàn và quản lý chung cư mini trong xã hội Nó gây ảnh 8 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 hưởng đến tâm lý người dân, cảm thấy không an tâm về môi trường sống của chính mình, tạo ra sự lo lắng, nỗi sợ hại luôn thường trực Bên cạnh đó, việc không coi chung cư mini là nhà ở thuộc chung cư làm nhà nước thất thu nguồn thuế nhà ở khi hiện nay chung cư mini khi được cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ 1.3 Nguyên nhân 1.3.1 Đối tượng đầu tư, sử dụng (thuê, mua) chung cư mini Đối tượng mua hoặc thuê đa phần là người có thu nhập trung bình thấp, công nhân, sinh viên, gia đình trẻ,…Đây là đối tượng thiếu kiến thức pháp luật về loại hình nhà ở khi đi thuê hoặc có nắm được về loại hình nhà ở này nhưng tài chính cá nhân không cho phép để họ thuê, mua những căn hộ đủ điều kiện xây dựng và an toàn Vì vậy, tình trạng chung khi đi thuê chung cư mini là không có hợp đồng rõ ràng khi thuê, mua bán chung cư mini làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ng ười thuê, mua Bên cạnh đó, người thuê, mua thường không quan tâm đến điều kiện đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy của chung cư mini, thiếu kiến thức về PCCC Điều này càng làm tăng rủi ro cả về pháp lý và tính mạng của chính người thuê, mua chung cư mini khi xảy ra vi phạm hợp đồng, tai nạn, cháy nổ khi sử dụng 1.3.2 Chủ đầu tư, chủ sở hữu Chủ đầu tư thường bỏ đến các quy định của pháp luật về thay đổi công năng sử dụng, xây dựng không phép, xây dựng sai phép, sai quy hoạch, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng…tự do mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng sang kinh doanh, dịch vụ…Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư biết về việc luật không quy định cụ thể về chung cư mini, có hành vi hối lộ, đút lót cơ quan chức năng để dự án của mình được cấp phép và không bị kiểm tra 9 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 1.3.3 Đối tượng quản lý chung cư mini Ban quản lý chung cư, quy chế vận hành của các chung cơ mini trên thực tế hiện nay gần như không được tổ chức Các chủ đầu tư, sở hữu thường bỏ qua việc tổ chức ban quản lý vận hành tại các chung cư mini để giảm chi phí đầu tư ♦ Nhà nước và cơ quan ban ngành có liên quan Trong công tác cấp phép quản lý chung cư mini: Hiện nay quy chuẩn của chung cư mini trong luật định là không rõ ràng, không được quy định trong luật Trong luật Nhà ở hiện hành, chung cư mini khi xin giấy phép xây dựng là loại nhà ở riêng lẻ Tuy nhiên khi xây dựng thì xây nhiều phòng, cho thuê hoặc mua bán căn hộ là hoạt động kinh doanh bất động sản, loại hình này bản chất vẫn là chung cư Điều này dẫn đến tình trạng chung cư mini đều không chịu tiền kiểm hoặc hậu kiểm của Sở Xây dựng như các loại chung cư thông thường Từ những lỗ hổng trong pháp luật đã dẫn đến những kẽ hở trong quản lý chung cư mini thời gian qua, để lại những hậu quả đáng tiếc ♦ Công tác quản lý đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy Tình trạng kẽ hở trong công tác quản lý chung cư mini hiện nay đã dẫn đến tình trạng phòng cháy chữa cháy không được đảm bảo, để lại hậu quả vô cùng nặng nề trong thời gian qua Chủ đầu tư khi xây dựng chung cư mini thường bỏ qua hầy hết các quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy được quy định Hành lang thoát hiểm của chung cư mini không được thiết kế, lối đi chật hẹp, các căn hộ được xây dựng với mật độ dày đặc hoàn toàn không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy Tại khu vực để xe không có hệ thống báo cháy và dập lửa, nhà xe chật hẹp, các xe để sát nhau gây ra nguy cơ cháy nổ rất lớn và rất khó để dập tắt khi xảy ra hỏa hoạn II Mục tiêu ♦ Mục tiêu cần đạt được trong 10 năm 10 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Dựa trên những thông tin được trình bày ở phần Hậu quả, chúng tôi đề xuất các mục tiêu để khắc phục yếu kém trong quản lý chũng cư mini tại đô thị Việt Nam hiện nay như sau: 2.1 Mục tiêu tổng quát Phấn đấu từ năm 2023 đến năm 2033 giảm 70% số chung cư mini không đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy và ngoài phạm vi quản lí của chính quyền địa phương ở đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I ( các đô thị được phân loại theo Điều 3 và Điều 4 Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25 tháng 05 năm 2016 về phân loại đô thị ) 2.1 Mục tiêu cụ thể Từ năm 2023 đến năm 2026, giảm 25% số chung cư mini không đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và nằm ngoài sự quản lý của chính quyền địa phương ở đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I Từ năm 2026 đến năm 2029, giảm 20% số chung cư không đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và nằm ngoài sự quản lý của chính quyền địa phương ở đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I Từ năm 2029 đến năm 2031, giảm 15% số chung cư không đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và nằm ngoài sự quản lý của chính quyền địa phương ở đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I Từ năm 2031 đến năm 2033, giảm 10% số chung cư không đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy và nằm ngoài sự quản lý của của chính quyền địa phương ở đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I III Phương án chính sách 11 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 3.1 Giữ nguyên hiện trạng Tiếp tục thực hiện các quy định của pháp luật luật hiện hành điều chỉnh về quản lý CCMN mà không ban hành mới Bao gồm: - Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020; - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; - Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD ngày 07 tháng 09 năm 2021 của Bộ Xây dựng Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Thông tư này QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư - Luật Nhà ở 2014: Sau gần 10 năm thực hiện Luật Nhà ở hiện hành, các quy định của Luật đã đi vào nề nếp, từng bước đã thực hiện có hiệu quả mọi nguồn lực để xây dựng nhà ở cho người dân ở các đô thị, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở nông thôn Tuy nhiên, với xã hội ngày càng phát triển, sau thời gian thực thi Luật Nhà ở hiện hành đã có một số tồn tại, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức nhiều hội thảo trong cả nước lấy ý kiến góp ý về vấn đề này làm cơ sở trình Quốc hội Tuy nhiên, những dự thảo này vẫn đang được xem xét để thông qua Đánh giá một cách khách quan, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã kế thừa được những tính pháp lý mang tính khải thi cao qua trải nghiệm thực tiễn thi hành pháp luật của Luật Nhà ở 2005, sửa đổi, bổ sung 2009 và Luật Nhà ở 2014 Đối với lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa, xây dựng lại chung cư là lĩnh vực mới ở Việt Nam Năm 2005 nước ta mới hình thành các khung pháp lý điều chỉnh hoạt 12 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 động của thị trường bất động sản đang còn sơ khai, đặc biệt dự án nhà chung cư vẫn còn chưa nhiều như bây giờ và khái niệm sống ở khu chung cư còn rất mơ hồ 3.2 Phương án gián tiếp Thứ nhất, nâng cao trách nhiệm của Ủy ban nhân dân, cấp ủy trực thuộc Thành ủy, các cơ quan ban ngành tiếp tục tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo tuyên truyền, quán triệt, tổ chức thực hiện các quy định pháp luật đồng thời tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi trong thực tiễn tại các khu vực thuộc phạm vi quản lý Phối hợp linh hoạt với các cá nhân, tổ chức đẩy lùi các hành vi vi phạm pháp luật trong xây dựng, quản lý nhà ở, chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, Đồng thời, đối với nội dung cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp tình hình thực tế, địa phương phải tổng hợp, khẩn trương báo cáo về Bộ Xây Dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền, hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung phù hợp Thứ hai, giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, mở rộng các quyền tiếp cận của người dân đối với việc mua, thuê, cho thuê mua các dự án nhà ở xã hội Đặc biệt, các địa phương cần căn cứ chức năng của mình, dựa vào quy định của pháp luật và khi được phân cấp thì nên ban hành hướng dẫn để đối tượng liên quan như chủ đầu tư, người mua, người thuê sản phẩm có hướng dẫn cụ thể để thực thi Bên cạnh đó, cần tuyên truyền, phổ biến kiến thức nhằm nâng cao nhận thức của người dân, tránh mua bán những sản phẩm nhà ở không đáp ứng đầy đủ điều kiện, yêu cầu theo quy định của Nhà nước Thứ ba, tăng cường kiểm tra đánh giá về chất lượng trước và trong quá trình sử dụng nhà ở, chung cư mini tại các địa phương về giấy phép xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn điện, trật tự an ninh, hệ thống cấp thoát nước, thoát hiểm… 13 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Thứ tư, bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần quyết liệt hơn trong việc yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quy định về quy hoạch, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn 3.3 Phương án trực tiếp - Sửa đổi các VBQPPL hiện hành: Với xã hội ngày càng phát triển, sau thời gian thực thi Luật Nhà ở hiện hành đã có một số tồn tại, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức nhiều hội thảo trong cả nước lấy ý kiến góp ý về vấn đề này làm cơ sở trình Quốc hội Tuy nhiên, những dự thảo này vẫn đang được xem xét để thông qua Từ 2005 đến nay, các quy định liên quan đến quá trình quản lý, vận hành chung cư dù đã sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc tồn tại Trong quá trình thực thi pháp luật làm phát sinh tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, giữa Ban quản trị và cư dân… Các vấn đề tập trung chủ yếu vào việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng, về việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, về tổ chức hoạt động của Ban quản trị chung cư… những vấn đề này cần được thực hiện và thống nhất trong quy định của Luật Nhà ở trong thời gian tới Từ thực tiễn đó, kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014, theo hướng quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật Cụ thể, trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 10, Điều 1, Luật Luật Xây dựng sửa đổi; Trường hợp có 14 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản (2.a) Điều 17, Luật Nhà ở sửa đổi Đồng thời, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”,đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định, như sau: Nhân tố quy hoạch, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án Nhân tố thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ, phải thực sự khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng; Nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp; Cuối cùng là nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư, giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng, nguy cơ “ổ chuột” trên cao Các tòa nhà chung cư có căn hộ nhỏ dưới 45m2 đều phải hội đủ nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng, thì sẽ không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ hiểm họa Bên cạnh đó, có thể nhận thấy rằng, rất cần thiết bãi bỏ nội dung quy định: Trường hợp được phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở chung theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó Vì đây là hoạt động 15 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 đầu tư kinh doanh BĐS, chứ không phải là hoạt động phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân - Đề xuất ban hành VBQPPL mới: Đề xuất ban hành quy phạm pháp luật mới về quản lý chung cư mini về điều kiện xây dựng chung cư mini, thủ tục cấp phép xây dựng chung cư mini, Cơ quan quản lý trực tiếp và kiểm tra về xây dựng chung cư mini, Cơ quan quản lý trực tiếp về trật tự an ninh CCMN Ban hành quy định về đầu tư xây dựng nhà chung cư mini phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình nhà chung cư mini bao gồm công trình PCCC Bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ nhà chung cư mini thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật KẾT LUẬN Vấn đề quản lý và công tác phòng cháy chữa cháy tại chung cư mini hiện nay đang là vấn đề lớn cần sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước, các ban ngành để giải quyết phần nào nhu cầu chỗ ở cũng như đảm bảo an toàn cho cuộc sống của người dân Cần có sự đảm bảo hài hòa giữa điều kiện của người dân và luật định được đưa ra khi mà nhà ở giá rẻ đang là nhu cầu thiết yếu lớn nhất thực tại TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Thu Hằng, “ Quản lý chung cư mini là nội dung được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm trong phiên thảo luận chiều nay (26/10/2023) về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi),” 26 10 2023 [Trực tuyến] Available: https://vov2.vov.vn/phap-luat/khoang- trong-phap-ly-trong-quan-ly-chung-cu-mini-45604.vov2 16 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 [2] Hoàng Nam , “Báo Pháp Luật,” 1 11 2023 [Trực tuyến] Available: https://baophapluat.vn/dai-bieu-quoc-hoi-neu-giai-phap-bit-lo-hong-trong- quan-ly-chung-cu-mini-post493860.html [3] Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Về phân loại đô thị, “Bộ Xây Dựng,” [Trực tuyến] Available: https://moc.gov.vn/vn/Pages/ChiTietVanBan.aspx?vID=2592&TypeVB=0 [4] Tiếp tục góp ý để hoàn thiện Luật nhà ở (Sửa đổi), “Bộ Xây Dựng,” 10 8 2023 [Trực tuyến] Available: https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/77282/tiep-tuc-gop-y-de-hoan-thien- luat-nha-o-sua-doi.aspx [5] Khánh Hòa, “Báo điện tử Bộ Xây Dựng,” 15 9 2023 [Trực tuyến] Available: https://baoxaydung.com.vn/chung-cu-mini-can-tuan-thu-cac- quy-dinh-phap-luat-ve-xay-dung-nhu-the-nao-360942.html [6] Thanh Xuân, “Tạp chí điện tử VnEconomy,” 17 9 2023 [Trực tuyến] Available: https://vneconomy.vn/phai-quy-dinh-ro-rang-ve-chung-cu-mini- trong-van-ban-luat.htm [7] TL, “Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam,” Chung cư mini: Cần chấm dứt tình trạng "phạt cho tồn tại", 26 9 2023 [Trực tuyến] Available: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/chung-cu-mini-can-cham-dut-tinh- trang-phat-cho-ton-tai-647786.html 17 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com)