Hãy chỉ rõ các dạng sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyềnnhà ở hình thành trong tương lai chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý như thế nàovề những sai phạm này

Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàngtrong việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởiđây là một trong những hình thức

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 2

I Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 2

1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật 2

2 Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 3

II Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 4

1 Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp: 4

2 Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng: 5

3 Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 6

III Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 7

1 Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 7

Trách nhiệm dân sự 7

1.2 Trách nhiệm hành chính 8

1.3 Trách nhiệm hình sự 9

2 Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 9

2.1 Đánh giá về quy định pháp luật 9

2.2 Về thực tiễn thi hành pháp luật 11

KẾT LUẬN 14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

MỞ ĐẦU

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ này Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàng trong việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởi đây là một trong những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Do đó, cần phải đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nhận diện những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai, từ những sai phạm đó chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý những sai phạm đó như thế nào Để làm rõ hơn vấn đề này, em xin phép chọn đề

tài: “Hãy chỉ rõ các dạng sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai Chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý như thế nào

về những sai phạm này? Hãy đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế”, để làm bài

Tiểu luận kết thúc môn học Trong quá trình nghiên cứu và làm bài em còn nhiều thiếu sót và hạn chế, rất mong Quý Thầy (Cô) góp ý thêm để bài làm của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

NỘI DUNG

I Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở hình

thành trong tương lai

1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình

xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại

tài sản hình thành trong tương lai Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa

được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình

thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình

thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng

và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

2 Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động cụ thể do các nhà đầu tư thực hiện trên thực tế với các công trình là nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng chưa xong và chưa được nghiệm thu Pháp luật hiện hành cho phép các chủ thể này được tiến hành các hoạt động bán, cho thuê hay cho thuê mua đối với những công trình là nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên trên thực tế, các chủ thể là các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phải bảo đảm những điều kiện nhất định khi tham gia vào hoạt động này Các điều kiện kinh doanh góp phần giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai phần nào tránh được những rủi

ro nhất định từ các hoạt động kinh doanh này Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể được các nhà đầu tư thực hiện dưới các hình thức sau:

-Nhà đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp tiến hành mua đứt bán đoạn với nhau loại nhà ở này

- Nhà đầu tư cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Hoạt động này được tiến hành

thông qua hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư hoặc các doanh nghiệp vẫn là chủ sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai

- Nhà đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành thành trong tương lai: Mục đích cuối cùng

mà các bên hướng đến trong hợp đồng là khách hàng sẽ mua lại công trình nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu cuối cùng được chuyển giao giữa các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp cho khách hàng

Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Chương III Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong các giao dịch dân sự, vì vậy các bên trong hợp đồng luôn có quyền và nghĩa vụ tương ứng

Ngoài những quyền và nghĩa vụ nói chung được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự, các bên trong hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn có những quyền và nghĩa vụ đặc thù được Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 58 Hơn nữa, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các ngành nghề kinh doanh

có điều kiện, dễ gây ra rủi ro cho các bên, đặc biệt là đối với bên mua Vì vậy, liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể hơn so với việc kinh doanh các tài sản thông thường hoặc kinh doanh nhà ở có sẵn,

cụ thể là các quy định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; quy định của pháp luật về bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các quy định của pháp luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

II Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Có thể nói rằng các sai phạm xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai xuất phát từ hai phía, đó là nhà đầu tư và phía khách hàng

1 Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp:

- Chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng Việc thanh toán trong hoạt động kinh

doanh nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng với nhà đầu tư được thực hiện theo

quy định của pháp luật Theo đó “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo

đúng mục đích đã cam kết” và “hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm” Tuy nhiên, trên

thực tế vẫn phát sinh ra nhiều trường hợp nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiện sai mục đích ban đầu như: không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai như ban đầu mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng Ví dụ: dự án Dream Home

Reverside được xây dựng trong tổng thể khu dân cư hiện hữu ven sông rộng 5,1 ha, trên 2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển, Thành phố Hồ Chí Minh Dự án đã được chủ đầu tư Nhà Mơ và DKRS giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ với khách hàng ngay sau

đó Ngay từ năm 2018, chủ đầu tư Nhà Mơ đã “tự ý” ký hợp đồng đặt cọc với

khách hàng ngay trên khu đất không thuộc quyền sở hữu mình, ước tính số tiền chủ

đầu tư Nhà Mơ “chiếm dụng” của khách hàng từ hợp đồng đặt cọc lên đến vài

trăm tỷ đồng Nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện

- Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn tiến hành mở bán: Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần

phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do pháp luật quy định Trên thực tế chưa có đầy đủ các điều kiện đó nhưng các chủ đầu tư đã mở bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Chất lượng của nhà ở hình thành trong tương lai được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu Thông thường chất lượng của nhà ở so với thỏa

thuận ban đầu là thấp hơn, sự kém về chất lượng trong các công trình nhà ở hình thành trong tương lai là không giống nhau, có thể là các thiết bị được sử dụng trong dự án kém chất lượng, chưa đưa vào sử dụng đã hỏng hóc hoặc bản thân nguyên vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng cũng không đảm bảo như vỡ, rạn nứt…Ví dụ như dự án Goldmark City (Hà Nội)

đã được bàn giao đến khách hàng tuy nhiên chất lượng thi công không đảm bảo như cam kết của chủ đầu tư Nhiều căn hộ trong dự án chất lượng tường nhà đều ở mức độ kết dính kém, có thể gây nguy hiểm cho cư dân

- Chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà: Đây là trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà

chậm so với thỏa thuận bao đầu của các bên Khách hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây hoang mang và bức xúc cho khách hàng Thời gian gần đây, các dự án nhà ở, chung cư cao tầng rơi vào tình trạng chậm tiến độ bàn giao nhà xảy ra khá phổ biến, có thể nhắc đến như: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân” (dự án Athena Complex Pháp Vân) của Liên danh nhà đầu tư Công ty CP công nghiệp hàn Việt Nam với Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội)

- Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Thường là

hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư tự soạn thảo, sau đó mới đưa cho khách hàng ký kết Các điều khoản trong hợp đồng này có thể gây ra bất lợi cho khách hàng Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo hợp đồng theo mẫu về nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ tự soạn thảo ra những điều khoản mà giúp cho chủ đầu tư xa rời trách nhiệm và khó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư

2 Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng:

Thực tế cho thấy trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều sai phạm xảy

ra lại xuất phát từ phía các khách hàng:

- Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng Hành vi này có

thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán nghĩa vụ của mình Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa

vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được nghĩa vụ

của mình Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện chậm nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai, để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán

- Khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai cho nhiều đối tượng Nhiều khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai vì mục đích kinh doanh,

nên khi giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay

3 Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến sự sai phạm trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư và khách hàng đều có lợi ích trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Khi lợi ích của các bên bị xâm phạm hoặc vì chính lợi ích (lợi nhuận) bị xâm phạm,

bị ảnh hưởng thì các chủ thể này sẵn sàng thực hiện các hành vi vi phạm Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để bán nhà chậm tiến độ cho khách hàng, bởi thực tế mức phạt so với lợi nhuận mà nhà đầu tư có được không đáng là bao nhiêu Đối với khách hàng, khi giá cả nhà

ở hình thành trong tương lai biến động theo hướng bất lợi cho họ, họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không đủ căn cứ

Nguyên nhân thứ hai là do sự thiếu hiểu biết của khách hàng cũng là một nguyên nhân dẫn đến những sai phạm của số lượng lớn khách hàng Đa số khách hàng mua nhà ở hình thành

trong tương lai với mục đích để ở, nhưng cũng không ít người mua theo “phong trào”,… Tuy

nhiên, dù với bất kỳ mục đích nào, nhưng nếu khách hàng chủ quan, không xem xét kỹ các quy định của pháp luật, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, không chọn kỹ lưỡng chủ đầu tư… thì sai phạm xảy ra là tất yếu Hơn nữa, một số chủ đầu tư cũng lợi dụng sự chủ quan, sự thiếu hiểu biết của khách hàng để thực hiện những hoạt động có lợi cho mình

Nguyên nhân thứ ba là do những quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở trong tương lai còn thiếu và yếu, đặc biệt là các biện pháp chế tài còn chưa thỏa đáng với mức

độ vi phạm, nhất là những sai phạm của chủ đầu tư Ngoài ra, công tác quản lý nhà nước trong hoạt động này cũng chưa đạt hiệu quả cao, dẫn đến tình trạng lách luật vẫn xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

III Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành

trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế

1 Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.Trách nhiệm dân sự

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua trong kinh doanh bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã kí kết hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau:

Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm

nghĩa vụ hợp đồng phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn Ví dụ: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền

sở hữu cho người mua đã dẫn đến có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra Hanoi Times Tower , Bright City , CT1 Vân Canh , Hesco Văn Quán

Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm

một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào, có thiệt hại xảy ra hay không?”

Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch có

thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt

vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015)

Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực

hiện nghĩa vụ và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết Hủy

bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng Khi hợp đồng bị hủy

bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ

mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Trong quá trình thực hiện hợp đồng thường có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, một bên cố tình không thực hiện hợp đồng, Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự thương lượng, hòa giải Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu Do vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo vệ

1.2.Trách nhiệm hành chính

Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật của tổ chức, cá nhân trong mua bán bất động sản nói chung và nhà

ở hình thành trong tương lai nói riêng được căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm

để xác định các biện pháp xử lý cụ thể bao gồm xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Trong đó, các quy ảnh xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được cụ thể hóa tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến kinh doanh khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (Nghị định 139/2017/NĐ-CP) trên cơ

sở xác định rõ các loại hảnh vi vi phạm, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài ra, nếu gây ra thiệt hại trên thực tế, tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại Trường hợp vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật tổ chức cá nhân có nguy cơ bị thu hồi dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo Khoản 2 Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

1.3.Trách nhiệm hình sự

Trường hợp hành vi của chủ thể có dấu hiệu cấu thành tội phạm quy định tại

bộ luật hình sự hiện hành , điển hình như Tội lừa đảo chiếm đoạt tài săn , Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản , chủ thể đó có nguy cơ phải chịu trách nhiệm hình sự tương ứng được quy định tại Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017)

2 Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế

2.1 Đánh giá về quy định pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định

cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện

nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”; ký hợp

đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư

cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn” và “được

nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”; doanh nghiệp phát hành “trái phiếu

có kỳ hạn của doanh nghiệp” Người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền

“mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của chủ đầu tư với khách hàng Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp

luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng Mức phạt quá thấp so với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu

tư cố tình vi phạm đã chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác Các chế tài của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật

Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự

án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác

2.2 Về thực tiễn thi hành pháp luật

Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình Vì vậy, cần thiết phải

có công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Thông tư số