Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàngtrong việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởiđây là một trong những hình thức
lOMoARcPSD|38482106 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 2 NỘI DUNG .2 I Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 2 1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật 2 2 Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 3 II Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 4 1 Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp: .4 2 Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng: 5 3 Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai .6 III Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 7 1 Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 7 Trách nhiệm dân sự 7 1.2 Trách nhiệm hành chính 8 1.3 Trách nhiệm hình sự 9 2 Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 9 2.1 Đánh giá về quy định pháp luật 9 2.2 Về thực tiễn thi hành pháp luật .11 KẾT LUẬN .14 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15 1 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 MỞ ĐẦU Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ này Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàng trong việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởi đây là một trong những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Do đó, cần phải đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nhận diện những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai, từ những sai phạm đó chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý những sai phạm đó như thế nào Để làm rõ hơn vấn đề này, em xin phép chọn đề tài: “Hãy chỉ rõ các dạng sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai Chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý như thế nào về những sai phạm này? Hãy đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế”, để làm bài Tiểu luận kết thúc môn học Trong quá trình nghiên cứu và làm bài em còn nhiều thiếu sót và hạn chế, rất mong Quý Thầy (Cô) góp ý thêm để bài làm của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn! NỘI DUNG I Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa 2 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 2 Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động cụ thể do các nhà đầu tư thực hiện trên thực tế với các công trình là nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng chưa xong và chưa được nghiệm thu Pháp luật hiện hành cho phép các chủ thể này được tiến hành các hoạt động bán, cho thuê hay cho thuê mua đối với những công trình là nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên trên thực tế, các chủ thể là các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phải bảo đảm những điều kiện nhất định khi tham gia vào hoạt động này Các điều kiện kinh doanh góp phần giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai phần nào tránh được những rủi ro nhất định từ các hoạt động kinh doanh này Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể được các nhà đầu tư thực hiện dưới các hình thức sau: -Nhà đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp tiến hành mua đứt bán đoạn với nhau loại nhà ở này - Nhà đầu tư cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Hoạt động này được tiến hành thông qua hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư hoặc các doanh nghiệp vẫn là chủ sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai - Nhà đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành thành trong tương lai: Mục đích cuối cùng mà các bên hướng đến trong hợp đồng là khách hàng sẽ mua lại công trình nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu cuối cùng được chuyển giao giữa các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp cho khách hàng Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Chương III Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong các giao dịch dân sự, vì vậy các bên trong hợp đồng luôn có quyền và nghĩa vụ tương ứng 3 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Ngoài những quyền và nghĩa vụ nói chung được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự, các bên trong hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn có những quyền và nghĩa vụ đặc thù được Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 58 Hơn nữa, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, dễ gây ra rủi ro cho các bên, đặc biệt là đối với bên mua Vì vậy, liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể hơn so với việc kinh doanh các tài sản thông thường hoặc kinh doanh nhà ở có sẵn, cụ thể là các quy định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; quy định của pháp luật về bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các quy định của pháp luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai II Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Có thể nói rằng các sai phạm xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai xuất phát từ hai phía, đó là nhà đầu tư và phía khách hàng 1 Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp: - Chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng Việc thanh toán trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng với nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật Theo đó “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết” và “hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là bị cấm” Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh ra nhiều trường hợp nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiện sai mục đích ban đầu như: không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai như ban đầu mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng Ví dụ: dự án Dream Home Reverside được xây dựng trong tổng thể khu dân cư hiện hữu ven sông rộng 5,1 ha, trên 2 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển, Thành phố Hồ Chí Minh Dự án đã được chủ đầu tư Nhà Mơ và DKRS giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ với khách hàng ngay sau đó Ngay từ năm 2018, chủ đầu tư Nhà Mơ đã “tự ý” ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng ngay trên khu đất không thuộc quyền sở hữu mình, ước tính số tiền chủ đầu tư Nhà Mơ “chiếm dụng” của khách hàng từ hợp đồng đặt cọc lên đến vài trăm tỷ đồng Nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện 4 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 - Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn tiến hành mở bán: Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do pháp luật quy định Trên thực tế chưa có đầy đủ các điều kiện đó nhưng các chủ đầu tư đã mở bán nhà ở hình thành trong tương lai - Chất lượng của nhà ở hình thành trong tương lai được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu Thông thường chất lượng của nhà ở so với thỏa thuận ban đầu là thấp hơn, sự kém về chất lượng trong các công trình nhà ở hình thành trong tương lai là không giống nhau, có thể là các thiết bị được sử dụng trong dự án kém chất lượng, chưa đưa vào sử dụng đã hỏng hóc hoặc bản thân nguyên vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng cũng không đảm bảo như vỡ, rạn nứt…Ví dụ như dự án Goldmark City (Hà Nội) đã được bàn giao đến khách hàng tuy nhiên chất lượng thi công không đảm bảo như cam kết của chủ đầu tư Nhiều căn hộ trong dự án chất lượng tường nhà đều ở mức độ kết dính kém, có thể gây nguy hiểm cho cư dân - Chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà: Đây là trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm so với thỏa thuận bao đầu của các bên Khách hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây hoang mang và bức xúc cho khách hàng Thời gian gần đây, các dự án nhà ở, chung cư cao tầng rơi vào tình trạng chậm tiến độ bàn giao nhà xảy ra khá phổ biến, có thể nhắc đến như: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân” (dự án Athena Complex Pháp Vân) của Liên danh nhà đầu tư Công ty CP công nghiệp hàn Việt Nam với Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) - Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư tự soạn thảo, sau đó mới đưa cho khách hàng ký kết Các điều khoản trong hợp đồng này có thể gây ra bất lợi cho khách hàng Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo hợp đồng theo mẫu về nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ tự soạn thảo ra những điều khoản mà giúp cho chủ đầu tư xa rời trách nhiệm và khó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư 2 Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng: Thực tế cho thấy trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều sai phạm xảy ra lại xuất phát từ phía các khách hàng: - Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng Hành vi này có thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán nghĩa vụ của mình Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được nghĩa vụ 5 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 của mình Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện chậm nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai, để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán - Khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai cho nhiều đối tượng Nhiều khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay 3 Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến sự sai phạm trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư và khách hàng đều có lợi ích trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai Khi lợi ích của các bên bị xâm phạm hoặc vì chính lợi ích (lợi nhuận) bị xâm phạm, bị ảnh hưởng thì các chủ thể này sẵn sàng thực hiện các hành vi vi phạm Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để bán nhà chậm tiến độ cho khách hàng, bởi thực tế mức phạt so với lợi nhuận mà nhà đầu tư có được không đáng là bao nhiêu Đối với khách hàng, khi giá cả nhà ở hình thành trong tương lai biến động theo hướng bất lợi cho họ, họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không đủ căn cứ Nguyên nhân thứ hai là do sự thiếu hiểu biết của khách hàng cũng là một nguyên nhân dẫn đến những sai phạm của số lượng lớn khách hàng Đa số khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích để ở, nhưng cũng không ít người mua theo “phong trào”,… Tuy nhiên, dù với bất kỳ mục đích nào, nhưng nếu khách hàng chủ quan, không xem xét kỹ các quy định của pháp luật, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, không chọn kỹ lưỡng chủ đầu tư… thì sai phạm xảy ra là tất yếu Hơn nữa, một số chủ đầu tư cũng lợi dụng sự chủ quan, sự thiếu hiểu biết của khách hàng để thực hiện những hoạt động có lợi cho mình Nguyên nhân thứ ba là do những quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở trong tương lai còn thiếu và yếu, đặc biệt là các biện pháp chế tài còn chưa thỏa đáng với mức độ vi phạm, nhất là những sai phạm của chủ đầu tư Ngoài ra, công tác quản lý nhà nước trong hoạt động này cũng chưa đạt hiệu quả cao, dẫn đến tình trạng lách luật vẫn xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 6 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 III Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 1 Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.Trách nhiệm dân sự Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua trong kinh doanh bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã kí kết hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau: Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn Ví dụ: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua đã dẫn đến có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra Hanoi Times Tower , Bright City , CT1 Vân Canh , Hesco Văn Quán Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào, có thiệt hại xảy ra hay không?” Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch có thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015) 7 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết Hủy bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Trong quá trình thực hiện hợp đồng thường có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, một bên cố tình không thực hiện hợp đồng, Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự thương lượng, hòa giải Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu Do vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo vệ 1.2.Trách nhiệm hành chính Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật của tổ chức, cá nhân trong mua bán bất động sản nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng được căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm để xác định các biện pháp xử lý cụ thể bao gồm xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Trong đó, các quy ảnh xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được cụ thể hóa tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến kinh doanh khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (Nghị định 139/2017/NĐ-CP) trên cơ sở xác định rõ các loại hảnh vi vi phạm, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả 8 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 Ngoài ra, nếu gây ra thiệt hại trên thực tế, tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại Trường hợp vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật tổ chức cá nhân có nguy cơ bị thu hồi dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo Khoản 2 Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 1.3.Trách nhiệm hình sự Trường hợp hành vi của chủ thể có dấu hiệu cấu thành tội phạm quy định tại bộ luật hình sự hiện hành , điển hình như Tội lừa đảo chiếm đoạt tài săn , Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản , chủ thể đó có nguy cơ phải chịu trách nhiệm hình sự tương ứng được quy định tại Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) 2 Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế 2.1 Đánh giá về quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn” và “được 9 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”; doanh nghiệp phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp” Người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của chủ đầu tư với khách hàng Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng Mức phạt quá thấp so với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm đã chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác Các chế tài của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác 2.2 Về thực tiễn thi hành pháp luật Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình Vì vậy, cần thiết phải có công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Thông tư số 10 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 07/2015/TT-NHNN cũng quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà sở xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này Quy định này đã loại bỏ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua, vốn là người chịu nhiều rủi ro trong giao dịch này Có thể thấy pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thiếu sự thống nhất và đồng bộ Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho 11 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng Từ những đánh giá nêu trên, nhận thấy cần có những giải pháp để hoang thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Một là, về chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết Hai là, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 hiện nay có sự mâu thuẫn trong việc xác định trách nhiệm và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là sở xây dựng khi tiếp nhận thông báo về một nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn điều kiện được tham giao dịch Quy định này gây khó khăn cho cả bên bán và bên mua, cần phải xem xét sửa đổi Ba là, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các bên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cần phải thắt chặt quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ thống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc 12 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 không cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành Bốn là, về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng Chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Năm là, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhìn chung còn nhiều sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch Sáu là, cần có quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng và chủ đầu tư Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường bất động sản luôn luôn biến động những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước…là khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng không được giải quyết một cách tốt nhất Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định về việc xử lý các biến động – nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng Ví dụ như “Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá 13 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”.Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể dẫn đến bất lợi cho người mua nhà bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm thì lại không được đưa vào điều khoản hợp đồng Bảy là, Nhà nước cần đặc biệt chú trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp Kinh doanh và giao dịch mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cần có sự quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt của chính quyền địa phương, các ban ngành đoàn thể, các doanh nghiệp và người dân KẾT LUẬN Như vậy, để bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh xảy ra những tranh chấp, rủi ro cho khách hàng thì việc hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là rất cần thiết Bài viết trên đã phần nào làm rõ: “rõ các dạng sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai Chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý như thế nào về những sai phạm này? Hãy đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế” Và đề ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật trong quá trình nghiên cứu, không tránh khỏi những thiếu sót rất mong Quý Thầy (Cô) đóng góp ý kiến, để bài làm của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Luật Nhà ở năm 2014 2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 4 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 5 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN 6 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến kinh doanh khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật 14 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com) lOMoARcPSD|38482106 liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở 7 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 8 https://www.google.com.vn/url? sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwid4cfotvqCAx Vrr1YBHSQ3A6gQFnoECBMQAQ&url=https%3A%2F%2Flsvn.vn %2Fmot-so-van-de-phap-ly-ve-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong- lai1657031860.html&usg=AOvVaw1EE5kfZdHiHIodRi13NIka&opi=8997 8449 9 https://www.google.com.vn/url? sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwid4cfotvqCAx Vrr1YBHSQ3A6gQFnoECA4QAQ&url=https%3A%2F %2Ftapchicongthuong.vn%2Fbai-viet%2Fphap-luat-ve-mua-ban-bat-dong- san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-thuc-trang-va-kien-nghi- 114359.htm&usg=AOvVaw3OsAlaJjOAcQugwh1r8IVk&opi=89978449 10 https://www.google.com.vn/url? sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwjS8bvmg4eDA xU6klYBHUO9BdMQFnoECA0QAQ&url=https%3A%2F%2Ftntplaw.vn %2Frui-ro-khi-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-va-cach-han-che %2F&usg=AOvVaw3hLPbyhMxAFD2iytIG64z-&opi=89978449 15 Downloaded by tailieu schat (tailieuschat@gmail.com)