Hãy chỉ rõ các hvvphc của nsdđ khi thực hiện các giao dịchchuyển qsdđ cho ví dụ đối với từng hành vi vi phạm

Hãy chỉ rõ những bất cậpcủa pháp luật đất đai hiện hành quy định về XLVPPL đất đai và đề xuất hướng sửađổi, bổ sung”Nội dungI.Cơ sở lý luậnKhái niệm chuyển QSDĐ: Theo quy định tại Khoản

Viết tắt

VPHC: Vi phạm hành chính

HVVPHC: Hành vi vi phạm hành chính

XLVPHC: Xử lý vi phạm hành chính

XLVPPL: Xử lý vi phạm pháp luật

XLHVVP: Xử lý hành vi vi phạm

NSDĐ: Người sử dụng đất

HTX: Hợp tác xã

NĐ: Nghị định

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SDĐ: Sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

NN: Nhà nước

CTTNHH: Công ty trách nhiệm hữu hạn

Mở đầu

VPPL trong lĩnh vực đất đai là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai.góp phần nâng cao công tác quản lý NN về đất đai Bởi không một chủ thể nào khi SDĐ đều tự giác SDĐ một cách có hiệu quả, tự giác, phù hợp với mục đích,

quy hoạch của NN Tuy nhiên, các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai vẫn xuất hiện rất phổ biến, cùng với đó là công tác XLHVVP còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được kỳ vọng VÌ vậy, để tìm hiểu những vấn đề trên, em xin lựa chọn đề tài Bài tập học kỳ: “Hãy chỉ rõ các HVVPHC của NSDĐ khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ? Cho ví dụ đối với từng hành vi vi phạm Hãy chỉ rõ những bất cập của pháp luật đất đai hiện hành quy định về XLVPPL đất đai và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung”

Nội dung

Khái niệm chuyển QSDĐ: Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai

2013 thì giao dịch “chuyển QSDĐ” là: “việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ”.

Điều kiện thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ: Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.

Khái niệm VPPL đất đai; Là hành vi trái pháp luật đất đai, do chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện vô ý hoặc cố ý, xâm phạm tới các quan hệ đất đai được pháp luật đất đai bảo vệ

Khái niệm XLVPPL đất đai: Là hoạt động của cơ quan NN có thẩm quyền trong việc áp dụng pháp luật đất đai để đưa ra chế tài pháp lý xử lý hành vi VPPL đất đai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NN và của NSDĐ trong lĩnh vực đất đai

Đối tượng bị XLVPPL đất đai: Điều 2 NĐ 91/2019

Các biện pháp XLVPPL đất đai: Điều 5 NĐ 91/2019

II Các HVVPHC của NSDĐ khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ và

ví dụ minh họa với từng hành vi vi phạm?

NĐ 91/2019 có quy định về những HVVPHC của NSDĐ trong các giao dịch chuyển QSDĐ:

HVVPHC tại Điều 18 Chuyển quyền bằng QSDĐ khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188(1) của Luật đất đai

Đối tượng VPHC là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ không phải là đối tượng VPHC theo điều này VD1: Gia đình A ở xã X chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp cho B ở xã Y nhưng hiện mảnh đất này đang có tranh chấp, không đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều

188 và trái với điều kiện cùng xã quy định tại Điều 190(2) của Luật đất đai.

VD2: A góp vốn bằng QSDĐ cho Công ty cổ phần V nhưng mảnh đất này hiện đã quá thời hạn SDĐ, không đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

HVVPHC tại Điều 19 Chuyển quyền đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền theo quy định của Luật đất đai

VD1: A chuyển đổi với B QSDĐ được NN giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền nhưng mảnh đất đó A chưa trả tiền SDĐ cho NN.

VD2: Trường Đại học X được NN cho thuê 1ha đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Sau đó trường đã thực hiện bán 0,5 ha cho doanh nghiệp Y nhưng chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của UBND cấp huyện.

HVVPHC tại Điều 21 Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Đối tượng VPHC là doanh nghiệp, HTX kinh doanh bất động sản.

VD1: Doanh nghiệp S bán QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán Nhưng tại thời điểm chuyển nhượng, dự án của doanh nghiệp S chưa được UBND cấp tỉnh cho phép do chưa đảm bảo về hệ

thống thoát nước, nên chưa đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của NĐ số 43/2014(3) và điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai(4).

VD2: Doanh nghiệp S bán QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền nhưng tại thời điểm giao dịch, lô đất chưa lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

HVVPHC tại Điều 22 Chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư mà không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 42(5) và Điều 42a của NĐ số 43/2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 26 Điều 2 của NĐ số 01/2017(6)

Đối tượng VPHC chỉ có thể là doanh nghiệp, HTX kinh doanh bất động sản.

VD1: Doanh nghiệp A bán QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần dự án đầu tư nhưng hiện mảnh đất đang là đối tượng tranh chấp giữa doanh nghiệp A với các hộ gia đình xung quanh.

VD2: Doanh nghiệp B mua QSDĐ ở, gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở Nhưng doanh nghiệp B lại có ngành nghề chính là chế biến nông sản, chưa từng tham gia vào các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

VD3: HTX C bán QSDĐ gắn với 50% dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng Nhưng tại thời điểm chuyển nhượng, HTX C chưa xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

HVVPHC tại Điều 25 và 26 Chuyển nhượng, tặng cho; Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ có điều kiện của hộ gia đình, cá nhân mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 191(8) và Điều 192(9) của Luật đất đai

Đối tượng vi phạm ở Điều 25 chỉ có thể là: Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó; Hộ gia đình, cá nhân được NN giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ

hoặc Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do NN giao đất theo chính sách

hỗ trợ của NN.

Đối tượng vi phạm quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 26 chỉ có thể là: hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đối tượng vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 26 chỉ có thể là tổ chức.

VD1: Hộ gia đình anh A đang sinh sống xen kẽ trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó nhưng lại bán QSDĐ rừng kết hợp sản xuất lâm nghiệp cho chị B hiện không sinh sống trong phân khu đó.

VD2: Hộ gia đình chị C được NN giao đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ nhưng lại bán quyền sử dụng đó cho hộ gia đình anh D hiện không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

VD3: Anh E là dân tộc thiểu số SDĐ do NN giao đất theo chính sách hỗ trợ của

NN nhưng chỉ sau 8 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất anh đã bán QSDĐ mảnh đất đó cho chị H là một người cùng bản.

VD4: Anh G mua QSDĐ trồng lúa nhưng anh lại không trực tiếp sản xuất nông nghiệp

VD5: Công ty cổ phần K mua QSDĐ trồng lúa của hộ gia đình bà L với diện tích 0,4ha Nhưng tại thời điểm mua, mảnh đất chưa được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ của UBND cấp huyện phê duyệt.

HVVPHC tại Điều 27 Chuyển quyền và nhận chuyển quyền đối với cơ sở tôn giáo không đúng quy định của Luật Đất đai

Đối tượng vi phạm chỉ có thể là cơ sở tôn giáo theo Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai VD1: Chùa V chuyển đổi QSDĐ đối với một phần đất thuộc khuôn viên của chùa cho hộ gia đình bên cạnh.

VD2: Nhà thờ T nhận tặng cho QSDĐ từ doanh nghiệp B vì mục đích từ thiện.

HVVPHC tại Điều 28 Nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn QSDĐ nông

nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không

đủ điều kiện quy định tại Điều 193(10) của Luật đất đai

Đối tượng vi phạm là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

VD1: Công ty cổ phần Z nhận góp vốn là QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất hóa chất nhưng mảnh đất trên thuộc quy hoạch SDĐ trồng lúa của huyện, đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

VD2: CTTNHH N mua QSDĐ chuyên trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư sản xuất vật liệu xây dựng nhưng chưa nộp khoản tiền để NN bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất, theo quy định tại khoản 3 Điều 134(11) của Luật đất đai

HVVPHC tại Điều 29 Nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 130 của Luật đất đai(12) và Điều 44(13) của NĐ số 43/2014/NĐ-CP Đối tượng vi phạm chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân.

VD: Chị A mua QSDĐ cho 40ha đất trồng cây hàng năm thuộc địa bàn tỉnh Tiền Giang

HVVPHC tại Điều 30 Nhận chuyển QSDĐ không đúng quy định tại các Điều 153(14) và Điều 169(15) của Luật đất đai và Điều 39 của NĐ số 43/2014/NĐ-CP(16)

Đối tượng vi phạm chỉ có thể là: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

VD1: Anh M là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam mua QSDĐ nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

VD2: Công ty cổ phần P là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua vốn đầu tư

là giá trị QSDĐ lâm nghiệp

III Những bất cập của Pháp luật đất đai hiện hành quy định về XLVPPL

đất đai

NĐ 91/2019 NĐ 102/2014 với rất nhiều điểm mới, khắc phục được các hạn chế của NĐ102/2014 Tuy nhiên, một số quy định của NĐ 91/2019 vẫn có một số hạn chế gây khó khăn cho việc xử phạt vi phạm hành chính.

Thứ nhất, có vẻ quy định “mức độ khắc phục hậu quả đối với từng loại vi

phạm” của điểm a khoản 3 Điều 5 NĐ 911 là quá chung chung Dẫn đến các trường hợp vi phạm phát sinh cần phải áp dụng buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, chẳng hạn như trên đất có nhà, công trình, đất được san nền, đào hố thì khôi phục như thế nào? Quy định này có thể dẫn đến tình trạng xử lý theo cảm tính, không đồng bộ giữa các địa phương, gây ra những vụ tranh cãi không đáng có về quyền lợi giữa chính chính quyền và người dân.

Thứ hai, có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau đối với điểm a khoản 4

Điều 5 NĐ 912 :

● Các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải chịu toàn bộ Như vậy, theo Luật thì đối tượng nào vi phạm thì phải xử phạt đối tượng đó.

Ví dụ: A xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp rồi chuyển nhượng cho B thì khi phát hiện vi phạm thì phải xử phạt A và buộc A phải khôi phục tình trạng ban đầu và nộp số lợi bất hợp pháp

● Các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải

1 “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương để quy định mức độ khôi phục đối với từng loại vi phạm quy định tại NĐ này”.

2 Việc áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về QSDĐ như sau:

a) Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển QSDĐ thì bên chuyển QSDĐ bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (nếu khi xử phạt hành vi chuyển quyền buộc bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền) theo quy định Bên nhận chuyển QSDĐ phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả còn lại đối với từng trường hợp vi phạm theo quy định.

chịu toàn bộ nếu thuộc trường hợp khi xử phạt buộc bên nhận chuyển

nhượng phải trả lại đất Cách hiểu này dựa vào quy định (nếu khi xử phạt hành vi chuyển quyền buộc bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền).

Ví dụ: A xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp rồi chuyển nhượng cho B mà không đủ điều kiện Điều 18 NĐ 91 thì buộc phải trả lại đất cho A thì xử phạt tiên

A, buộc khắc phục hậu quả trả lại đất và khôi phục tình trạng ban đầu do tự ý chuyển mục đích.

● Các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải chịu toàn bộ nếu thuộc trường hợp buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất; trường hợp không buộc phải trả lại đất thì bên chuyển nhượng sẽ bị phạt tiền, số lợi bất hợp pháp còn bên nhận chuyển nhượng chịu biện pháp

áp dụng khắc phục hậu quả Bởi vì công trình vi phạm khi chuyển nhượng thì bên B đã mua luôn công trình này rồi nên không thể buộc A khôi phục được mà B phải chịu khắc phục hậu quả mới phù hợp với thực tế Nếu xử phạt vi phạm hành chính và buộc A khắc phục hậu quả thì A cũng không thể khắc phục được.

● Các vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải chịu toàn bộ nếu thuộc trường hợp buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất; trường hợp không buộc phải trả lại đất thì bên nhận chuyển nhượng

sẽ bị phạt tiền, số lợi bất hợp pháp, áp dụng khắc phục hậu quả Cách hiểu này thì cứng nhắc theo ý của điểm a khoản 4 Điều 5, tức là thuộc trường hợp trả lại đất thì bên chuyển nhượng chịu toàn bộ, trường hợp không trả lại đất thì bên nhận chuyển nhượng chịu toàn bộ.

Thứ ba, khoản 13 và khoản 24 Điều 13 NĐ 91/2019 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi có liên quan đến điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của NĐ số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 1 của

NĐ số 62/2019/NĐ-CP) Tuy nhiên, khoản 1 Điều 4 của NĐ số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 1 của NĐ số 62/2019/NĐ-CP) đến nay đã

bị bãi bỏ bởi khoản 2 Điều 15 NĐ 94/2019/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Trồng trọt về giống cây trồng và canh tác Như vậy, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa thì bị xử lý như thế nào?.

Theo quy định của điều 38 NĐ 91/2019 thì UBND cấp xã chỉ được phạt tối

đa 5 triệu đồng và áp dụng một biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm Trong khi đơn vị cấp xã lại quản lý

sổ địa chính để ghi NSDĐ và các thông tin về SDĐ thì lại không có quyền can thiệp đối với những giao dịch trái với quy định của pháp luật Dường như điều này đang hạn chế hiệu quả xử lý vi phạm một cách kịp thời của đơn vị hành chính gần gũi với đời sống nhân dân nhất

Ngoài ra, thực trạng áp dụng pháp luật đất đai vào xử lý các hành vi vi phạm trong thực tế còn nhiều khiếm khuyết, đặc biệt là về công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến nâng cao nhận thức của người dân đối với pháp luật đất đai ở một số địa phương tiến hành chưa thường xuyên, liên tục mà mang tính phong trào,

“chạy” theo thành tích nên hiệu quả chưa cao Một số địa phương lại nôn nóng muốn tăng tốc độ phát triển kinh tế nên đã giao đất, cho thuê đất một cách ồ ạt không theo quy hoạch Dẫn đến nhiều chủ đầu tư chạy dự án để bao chiếm đất đai,

3 1 Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của

NĐ số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 1 của NĐ số 62/2019/NĐ-CP) nhưng không đăng ký với UBND cấp xã…

4 2 Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa vi phạm điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 4 của NĐ

số 35/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 1 của NĐ số 62/2019/NĐ-CP)

SDĐ lãng phí, kém hiệu quả, hoặc cho thuê lại kiếm lời nhưng chưa được kịp thời, kiên quyết Việc thu hồi những diện tích đã giao cho cơ quan, tổ chức sử dụng lãng phí, bỏ hoang hóa đất đai thực hiện chậm trễ Đặc biệt vụ việc gây xôn xao dư luận gần đây là công ty địa ốc Alibaba phân lô trái phép hàng trăm ha đất đất nông nghiệp, đất quy hoạch nghĩa địa, đường cao tốc để phân lô bán nền tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thực hiện từ năm 2017 đến năm 2019 mới bị phát hiện và xử lý Cho thấy nhiều kẽ hở trong các quyết định từ những người có thẩm quyền và chưa có các biện pháp kịp thời trong xử lý các vụ vi phạm lớn,

Thứ nhất, cần bổ sung quy định quy trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đầu với vi phạm của cán bộ công chức dưới quyền trong quản lý đất đai Do đất đai là loại tài sản có giá trị lớn, dễ có những nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến tham ô, tham nhũng, thậm chí là sai phạm trong cả hệ thống, do đó cần nâng cao vai trò, trách nhiệm của cán bộ đứng đầu trong các cơ quan quản lý đất đai đối với việc phát hiện và xử lý vi phạm đối với cán bộ công chức thuộc quyền quản lý của mình Pháp luật đất đai cần có những quy định cụ thể để quy trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đầu với vi phạm của cán bộ công chức dưới quyền trong quản lý đất đai Quy định như vậy sẽ tăng cường sự giám sát chặt chẽ của cán bộ lãnh đạo đối với nhân viên thuộc quyền quản lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai

Thứ hai, cần có những tiêu chí cụ thể quy định về tính chất, mức độ hành vi

vi phạm pháp luật đất đai để xem xét áp dụng xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự (với người có hành vi vi phạm) hay xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự (với người có hành vi vi phạm khi thi hành công vụ) Trong điều kiện hiện nay, các vi phạm pháp luật đất đai từ đã và đang diễn ra rất phức tạp Hơn nữa, quản lý hành chính NN về đất đai là lĩnh vực nhạy cảm và khá đặc