Vì vậy, nghiên cứu “Phân tích mô hình phân phối sản phẩm cao tầng và một số đề xuất Marketing Mix 7Ps cho Công ty cổ phần kinh doanh và phát triển địa ốc Vietstarland” sẽ giúp nhìn nhận
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG - *** LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÂN TÍCH MƠ HÌNH PHÂN PHỐI SẢN PHẨM CAO TẦNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT MARKETING MIX 7Ps CHO CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN ĐỊA ỐC VIETSTARLAND Ngành: Quản trị kinh doanh NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG Hà Nội, 10/2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG - *** LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÂN TÍCH MƠ HÌNH PHÂN PHỐI SẢN PHẨM CAO TẦNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT MARKETING MIX 7Ps CHO CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN ĐỊA ỐC VIETSTARLAND Ngành: Quản trị kinh doanh Mã số : 821036 Họ tên học viên : Nguyễn Thị Hồng Nhung Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Ngọc Đạt Hà Nội, 10/2023 i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn sản phẩm nghiên cứu riêng tác giả, thực hướng dẫn tận tâm TS Nguyễn Ngọc Đạt Cơng trình chưa công bố tài liệu nghiên cứu người khác Tác giả cam kết tuân thủ quy định việc sử dụng trích dẫn tài liệu Mọi thông tin tài liệu trích dẫn tham khảo luận văn liệt kê danh mục tài liệu tham khảo tác giả, bao gồm tác phẩm, tạp chí nguồn thông tin trực tuyến Hà Nội, ngày 02 tháng 10 năm 2023 Học viên Nguyễn Thị Hồng Nhung ii LỜI CẢM ƠN Trong trình theo học chương trình Thạc sĩ Trường Đại học Ngoại thương, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy cô giáo tận tâm truyền dạy kiến thức cung cấp lời khuyên quý báu trình học tập nghiên cứu Đặc biệt, tác giả muốn bày tỏ lòng biết ơn chân thành tận tâm TS Nguyễn Ngọc Đạt, hướng dẫn với nhiệt tình tạo điều kiện thuận lợi để tác giả hồn thành luận văn thạc sĩ Cuối cùng, tác giả muốn gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Địa ốc Vietstarland hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi dành thời gian quý báu để giúp tác giả trình thu thập thông tin nghiên cứu cho luận văn Hà Nội, ngày 02 tháng 10 năm 2023 Học viên thực Nguyễn Thị Hồng Nhung iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC HÌNH .v DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết, lý chọn đề tài: .1 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu Tổng quan công trình nghiên cứu 10 Cấu trúc viết .15 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 17 1.1 Lý thuyết bất động sản bất động sản cao tầng giới Việt Nam 17 1.1.1 Tổng quan bất động sản 17 1.1.2 Thị trường bất động sản 20 1.1.3 Tổng quan bất động sản cao tầng 22 1.2 Lý thuyết Marketing hỗn hợp 24 1.2.1 Khái niệm Marketing hỗn hợp .24 1.2.2 Lý thuyết mơ hình kênh phân phối 31 1.2.3 Khái niệm marketing bất động sản 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CAO TẦNG TRÊN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM VÀ PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .36 2.1 Tổng quan thị trường phân phối bất động sản cao tầng giới 37 2.1.1 Tình hình quốc gia khu vực 37 2.1.2 Đặc điểm chung thị trường bất động sản cao tầng quốc gia 38 2.1.3 Ảnh hưởng đại lý bất động sản tới định mua hàng người mua hộ chung cư 41 iv 2.2 Tổng quan thị trường phân phối bất động sản cao tầng Việt Nam 42 2.2.1 Tăng trưởng nhanh chóng 42 2.2.2 Đa dạng hóa sản phẩm 42 2.2.3 Tăng cầu từ người mua .43 2.2.4 Hoạt động doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản 45 2.3 Phân tích kết nghiên cứu .48 2.3.1 Tổng quan Công ty cổ phần kinh doanh phát triển địa ốc Vietstarland 48 2.3.2 Phân tích số liệu Marketing Mix Vietstarland 50 2.3.3 Tóm tắt kết vấn sâu nhận xét từ tác giả 67 2.3.4 Tổng hợp chia sẻ từ chuyên gia 71 2.3.5 Tổng hợp chia sẻ từ khách hàng 76 2.4 Đánh giá chung 81 2.4.1 Đánh vấn sâu số liệu thứ cấp 81 2.4.2 Tồn tại, hạn chế nguyên nhân 81 CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT CHO CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TY VÀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 84 3.1 Xu hướng bất động sản cao tầng giới Việt Nam đề xuất cho quan quản lý 84 3.1.1 Xu hướng bất động sản cao tầng giới 84 3.1.2 Xu hướng bất động sản cao tầng Việt Nam 85 3.1.3 Đề xuất cho quan quản lý 86 3.1.4 Đề xuất đơn vị, cá nhân 87 3.2 Đề xuất giải pháp cho công ty Vietstarland 89 3.2.1 Giải pháp 1: Đề xuất cải tiến quy trình bán hàng kiểm soát khách hàng nội .89 3.2.2 Giải pháp 2: Chính sách xúc tiến bán hàng với việc xây dựng tài liệu bán hàng tạo điểm chạm hữu ích với khách hàng 91 3.2.3 Giải pháp 3: Chính sách nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên môi giới 92 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 v DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Các bước nghiên cứu Hình 2.1: Nguồn cung nhà thương mại Quý II/2023 so với Quý I/2023 Quý II/2022 43 Hình 2.2: Tổng lượng tiêu thị tỷ lệ hấp thụ theo năm từ 2017 – Tháng 9/2022 43 Hình 2.3: Tổng lượng tiêu thụ hộ chung cư theo khu vực (2022) 44 Hình 2.4: Lượng giao dịch thành công Quý I/2023 so với Quý II/2023 Quý II/2022 45 Hình 2.5: Cơ cấu nhân Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển địa ốc Vietstarland 49 Hình 2.6: Tỷ lệ chi phí Marketing hoa hồng đại lý năm 2020, 2021, 2022 59 Hình 2.7: Quy trình bán hàng chun viên mơi giới Vietstarland 62 Hình 2.8: Bản đồ tác động cảm xúc trải nghiệm khách hàng 64 Hình 3.1: Quy trình bán hàng nội phản hồi chất lượng khách hàng .90 Hình 3.2: Mơ website tư liệu bán hàng online đại lý Vietstarland 92 vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Số lượng sàn giao dịch bất động sản số tỉnh thành tính đến 18/8/2023 46 Bảng 2.2: Một số dự án BĐS cao tầng Vietstarland phân phối 51 Bảng 2.3: Số lượng hộ áp dụng mua theo phương án hỗ trợ lãi suất trả thẳng quý I/2022 quý I/2023 .52 Bảng 2.4: Doanh số dự án cao tầng Vietstarland phân phối năm 2022 55 Bảng 2.5: Chi phí chạy quảng cáo trực tuyến năm 2020, 2021, 2022 .56 Bảng 2.6: Chi phí hỗ trợ Marketing năm 2020, 2021, 2022 57 Bảng 2.7: Chi phí in ấn ấn phẩm tư vấn năm 2020, 2021, 2022 57 Bảng 2.8: Chi phí kiện bán hàng năm 2020, 2021, 2022 58 Bảng 2.9: Thống kê số văn phòng bán hàng Vietstarland toàn quốc 6/2023 60 Bảng 2.10: Các số liệu liên quan đến nhân Vietstarland 12/2022 .65 Bảng 2.11: Tình trạng in-out chuyên viên môi giới tháng cuối năm 2022 66 Bảng 2.12: Số lượng chuyên viên môi giới nghỉ việc tính theo thâm niên 66 cơng tác 66 Bảng 2.13: Tổng hợp kết vấn chuyên gia từ tác giả .67 Bảng 2.14: Tổng hợp kết vấn khách hàng từ tác giả 69 viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CVMG Chuyên viên môi giới CSKH Chăm sóc khách hàng ĐVKD Đơn vị kinh doanh GĐKD Giám đốc kinh doanh KH Khách hàng MKT Marketing TPKD Trưởng phòng kinh doanh TP Thành phố VP Văn phòng LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết, lý chọn đề tài: Thị trường BĐS có vai trị quan trọng khơng việc thúc đẩy phát triển kinh tế mà phản ánh biến đổi xã hội kỹ thuật, tạo hội thách thức Việc tăng cầu nhà đô thị sản phẩm BĐS cao cấp trở nên bật tình hình tăng dân số thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng dịch vụ kèm theo Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS (2022), “Báo cáo thị trường bất động sản” có đề cập giai đoạn từ 2021 đến 2030, có gia tăng đáng kể nhu cầu nhà ở, đặc biệt khu vực đô thị Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam VARS (2022), tỷ lệ dân số đô thị khoảng 40% dự kiến tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 Điều đòi hỏi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà đô thị, cuối năm 2022, có 12 tỉnh/thành phố 17 địa phương Việt Nam giải ngân vốn đầu tư cơng đạt 80%, chí có nơi giải ngân đạt đến 100% Chính phủ thơng qua gói hỗ trợ trị giá 350 nghìn tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà xã hội Chính sách đẩy mạnh việc giải ngân đầu tư cơng, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn, tạo nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, dịch vụ khác (Hội môi giới BĐS Việt Nam VARS, 2022) Điều tạo nhu cầu ngày tăng nhà ở, khu nghỉ dưỡng, dịch vụ văn phòng Song hành với phát triển không ngừng lĩnh vực BĐS, việc tồn phát triển đại lý BĐS có đóng góp quan trọng việc hỗ trợ thúc đẩy phát triển chung thị trường Đại lý BĐS kênh trung gian quan trọng, giữ vai trò cầu nối người mua người bán, cung cấp thông tin dịch vụ chuyên nghiệp Với họ, việc tiến hành hoạt động MKT Mix 7Ps hệ thống sách có hiệu Như nhiều doanh nghiệp khác, Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển địa ốc Vietstarland xúc tiến hoạt động MKT Mix 7Ps để đưa sản phẩm BĐS cao tầng mà công ty phân phối tới gần với người tiêu dùng, thiết lập cho chỗ đứng vững thị trường Sau thời gian làm việc công ty, có điều kiện tìm hiểu, trực tiếp tham gia vào trình vận hành hoạt động MKT phân tích thực trạng hoạt động mà