Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí MinhPháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu tổng quát của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD tại Việt Nam,phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD nói chung và Agribank tại TP.HCM nói riêng, chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các TCTD hiện nay.
Mục tiêu cụ thể
Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở lý luận pháp luật về thế chấp QSDĐ như: Khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD hiện nay. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank trong những năm qua và xác định những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt cho vay của các TCTD, nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM.
Câu hỏi nghiên cứu
1 Pháp luật hiện hành của nước ta quy định như thế nào về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng?
2 Thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank hiện nay diễn ra như thế nào?
3 Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM trong giai đoạn từ năm 2019 - 2023?
4 Những kiến nghị cụ thể nào để hoàn thiện các quy định pháp luật, góp phần tạo điều kiện cho thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng nói chung và Agribank nói riêng?
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM”, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học xã hội, khoa học pháp lý như: phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích và bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh về các quy định của pháp luật… Tác giả đã lựa chọn những phương pháp nghiên cứu phù hợp để đảm bảo hiệu của cao nhất, cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích, bình luận: phương pháp này sử dụng nhằm mục đích làm rõ các vấn đề pháp lý, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các vấn đề lí luận của pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD.
Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm so sánh các quy định của pháp luật để tìm kiếm những điểm khác biệt, mâu thuẫn, chồng chéo từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn.
Phương pháp thống kê: tác giả sử dụng phương pháp này để thống kê, liệt kê, đưa ra các dẫn chứng về thực tế áp dụng pháp luật, các vấn đề về trình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD
Phương pháp tổng hợp: Qua việc phân tích, đánh giá, bình luận, thống kê và so sánh các vấn đề lý luận tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về vấn đề nghiên cứu Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank tạiTP.HCM nhằm đưa ra các quan điểm hoàn thiện về pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD nói riêng cũng như của Agribank tạiTP.HCM nói chung.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Về lý luận, luận văn góp phần hệ thống cơ sở lý luận các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan, chi tiết và rõ ràng hơn.
Về thực tiễn, luận văn chỉ ra các vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD; Bên cạnh đó, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD nói chung và Agribank nói riêng.
Ngoài ra, luận văn còn có thể xem như một nguồn tài liệu tham khảo cho đối tượng là học sinh, sinh viên chuyên ngành Luật, cũng như nhân viên ngân hàng muốn tìm hiểu hơn về thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank.
Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD hiện nay là một vấn đề được nhiều tác giả quan tâm, các nghiên cứu tập trung ở nhiều khía cạnh khác nhau về pháp luật thế chấp QSDĐ Đây không phải là vấn đề mới, tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và khó khăn cần nghiên cứu, cho nên cần đưa ra những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc tồn đọng trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nêu trên Trong quá trình tìm tòi và nghiên cứu, tác giả đã tham khảo được một vài công trình tiêu biểu như sau:
- Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội Ở công trình này, tác giả đã nghiên cứu lý luận pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDD của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay;
- Nguyễn Quang Hương Trà (2021) “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Trường Đại Học Luật Hà Nội.
Nghiên cứu một số vấn đề lí luận về thế chấp bất động sản Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản và thực tiễn áp dụng; từ đó đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
- Nguyễn Văn Ngọc (2014), “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thể chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam” Luận văn thạc sĩ Đại Học
Quốc Gia Hà Nội Luận văn đã đưa ra những phân tích những lý luận chung về pháp luật cho vay có thế chấp bằng QSDĐ Luận văn đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp QSDĐ.
- Phạm Minh Đông (2018), “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật
Hà Nội.Tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, để từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay;
- Nguyễn Hoàng Vũ (2018), “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật – Đại Học Huế Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại: khái niệm, đặc điểm, thực tiễn áp dụng nhằm chỉ ra nhưng bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại; đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
- Hoàng Văn Thịnh (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt”, Luận văn thạc sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội Ở nghiên cứu này, tác giả đã làm rõ về thực trạng thế chấp QSDĐ ở bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở.
7.3 Các đề tài nghiên cứu khoa học và bài viết liên quan
- Đoàn Thái Sơn (2011), “Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng”, đăng trên trang cổng thông tin điện NHNN
Việt Nam Tác giả đã tóm tắt được những vướng mắc và bất cập của thế chấp bằng QSDĐ trong hoạt động ngân hàng, đưa ra được những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập đó.
- ThS Viên Thế Giang (2014), “Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế Tác giả đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay, bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ trong quan hệ cho vay của Ngân hàng thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
- Nguyễn Thị Nga (2016), Sách chuyên khảo: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội Tác giả đã phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ cho sự phát triển thị trường bất động sản, thị trường vốn trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.
- Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm (2017), “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” Đề tài khoa học cấp trường của Trường Đại học Luật Hà Nội: Đây là công trình khoa học nghiên cứu có tính hệ thống về pháp luật thế chấp bất động sản Trong đề tài, các tác giả đã phân tích, luận giải được một số lý luận về thế chấp bất động sản như khái niệm bất động sản, điều kiện bất động sản thế chấp, phân loại bất động sản, đồng thời đã có một số phân tích về thực trạng pháp luật thế chấp bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu cơ bản đã đánh giá các quy định của pháp luật về hoạt động thế chấp QSDĐ tại các TCTD, ngoài ra còn nêu lên được những thực trạng hiện có tại một số các TCTD trên thị trường Tuy nhiên, đa số những nghiên cứu này đều hình thành trước khi Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm
2015 ra đời, vì vậy còn có những điểm chưa khai thác hết được quy định của pháp luật hiện hành Bên cạnh đó, những công trình này là nghiên cứu tổng quan các chủ thể của pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD, chưa nêu rõ được sự khác biệt của các chủ thể này trong quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD. Ở luận văn này, tác giả sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển những công trình đi trước, những lý luận về pháp luật thế chấp QSDĐ sẽ được nghiên cứu, cập nhật hệ thống văn bản pháp luật hiện hành để mang lại một nội dung hoàn chỉnh và toàn diện hơn Ngoài ra, luận văn có sự nghiên cứu chi tiết hơn về chủ thể là các tổ chức kinh tế thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD Trong quá trình tìm hiểu, tác giả thấy rằng chưa có công trình nghiên cứu cụ thể, chi tiết về Ngân hàngNông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trên địa bàn TP.HCM, vì vậy đối với nghiên cứu này, tác giả mong sẽ mang lại một cái nhìn mới và hữu ích trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại các TCTD nói chung và Agribank nói riêng.
Bố cục của luận văn
Ngoài phần mởi đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bằng 02 chương, với các nội dung chính sau đây:
Chương 1: Tổng quan lý luận về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn ViệtNam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện.
TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của BLDS năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá, và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản; có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được gọi là tài sản bảo đảm Bốn loại tài sản đều có thể được sử dụng trong biện pháp thế chấp Sự khác biệt cơ bản giữa các BLDS: thế chấp theo BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 là bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo BLDS năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản Hơn nữa, một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp 1 Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp 2
Theo lý thuyết về sở hữu, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: “Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản” Do đặc thù của nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy không tồn tại khái niệm sở hữu tư nhân về đất đai Chủ sử dụng đất đai chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng Trong Luật Đất Đai năm
1987 một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận là “Quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993 chính thức ghi nhận và cho phép hộ gia đình, cá nhân được sử dụng lâu dài cũng như chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng Từ đó đến nay, khái niệm này vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất Đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013.
2 Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), “Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam” – Nxb Chính trị Quốc gia trang 66-67
Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc QSDĐ và cụ thể là thế chấp QSDĐ được tham gia trong nền kinh tế thị trường. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” 3 Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Có thể thấy rằng QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất 4
Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
4 Giáo trình Luật dân sự 2015 Tập 1, 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp, tr.82-83.
5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” 5
Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” 6 Cụ thể tại Luật Đất Đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: “quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ”.
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ của các bên được BLDS và Luật Đất Đai quy định, mà theo đó bên có QSDĐ dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi xảy ra quan hệ thế chấp tài sản cần phải thực hiện đầy đủ Chính sự điều chỉnh này đã tạo ra hành lang pháp lý để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp QSDĐ cho thấy, pháp luật quy định khá chi tiết điều kiện về chủ thể, đối
5 Điều 5, Luật Đất Đai năm 2013
6 Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, nhưng lại không thấy khái niệm nào về thế chấp QSDĐ Việc nhận định sự khác biệt của thế chấp QSDĐ so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch chưa được phân định rõ gây ra nhiều tranh chấp phát sinh do chưa thống nhất được phương cách giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, chính xác về thế chấp QSDĐ rất quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” 7
Thế chấp QSDĐ là một dạng của thế chấp tài sản, ngoài những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ còn có một số đặc điểm riêng cơ bản như sau:
– Thứ nhất, đối tượng thế chấp là QSDĐ.
Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ phát sinh xảy ra trong đời sống xã hội Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là các quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ, bản chất của quan hệ này là giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp (TCTD) Các quy định về thế chấp QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thểcủa Nhà nước, thông qua pháp luật mà Nhà nước tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ đó Bên cạnh đó, tuỳ thuộc từng tính chất những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hoà quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm 10
Từ những sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận hoặc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp (Bên vay vốn hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (TCTD) theo đó bên nhận thế chấp nhận các giấy tờ chứng nhận QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay của bên vay vốn tại các TCTD Hết thời hạn vay, nếu bên vay không hoàn trả đầy đủ hoặc không hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ.
Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là tổng thể các quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ,
10 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học,ViệnNhà Nước và Pháp Luật, Hà Nội ràng buộc để điều chỉnh quan hệ thế chấp nêu trên Pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD gồm những nội dung sau:
1.2.1 Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đát trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay tại các ngân hàng thương mại được quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm
2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện BLDS về biện pháp bảo đảm bao gồm: chủ thể nhận thế chấp và chủ thể thế chấp Nếu như bên nhận thế chấp là các TCTD thì bên thế chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân Bản chất của thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự Do vậy, bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân là điều kiện để giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Bên thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm: i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế - Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013; ii) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2 Điều 180 Luật Đất Đai năm 2013.
+ Các tổ chức trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm: i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước - Khoản 2 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; ii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 3 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 4 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm - Khoản
1 Điều 178 Luật Đất Đai năm 2013; iii) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước - Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm: i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư - Khoản 1, khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013; ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Khoản 5 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013.
Luật Đất Đai năm 2013 đã tạo được cơ chế pháp lý mở để phần đông các chủ thể được tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, trên phương diện tài sản là QSDĐ thì quy định về chủ thể được quyền thế chấp QSDĐ nêu ở trên còn khá
“dè dặt” khi chỉ thừa nhận quyền thế chấp của các chủ thể trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Về mặt nguyên tắc, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đất hàng năm chỉ khác biệt ở phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều được pháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp QSDĐ của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm quy định tại Luật Đất Đai năm 2013 hiện tại là chưa xác đáng.
- Bên nhận thế chấp QSDĐ: Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” Trong đó, các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật TCTD năm 2010 bao gồm: Các TCTD Việt Nam: Ngân hàng (ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, ngân hàng chính sách, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân; Các TCTD nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty tài chính liên doanh.
Có thể thấy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ đã được mở rộng đáng kể, tạo cơ hội cho chủ thể thế chấp QSDĐ lựa chọn được bên nhận thế chấp phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch về thế chấp QSDĐ hiện nay vẫn phát sinh chủ yếu giữa bên thế chấp với cácTCTD Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đủ điều kiện thường tham gia trong những hoàn cảnh nhất định, giữ vai trò bổ trợ thêm cho hoạt động của các TCTD Việc xác định các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam căn cứ theo Điều 4 LuậtCTCTD Có thẻ thấy phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ được mở rộng tạo cơ hội cho người sử dụng đất được thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các TCTD.
1.2.2 Đối tượng, điều kiện trong quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Theo quy định tại các điều 107, 109, 110 BLDS năm 2015; Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ bao gồm: “Quyền sử dụng đất; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận các của bên”. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Đất đai do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý cho nên với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài chứ không trực tiếp sử dụng đất Do đặc trưng của QSDĐ là quyền tài sản nên người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất và được thực hiện các giao dịch đối với QSDĐ của mình như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ.
Vai trò của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
1.3.1 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là điều kiện cần thiết giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế thị trường
Thế chấp QSDĐ đã giúp cho người có QSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào, là công cụ để biến các dự án sản xuất, kinh doanh thành hiện thực Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, vốn là nhân tố quyết định tới việc tăng năng lực cạnh tranh, yếu tố sống còn của doanh nghiệp cả trong nước lẫn ngoài nước Thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, sản xuất là cơ hội tốt để giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất của các nhà đầu tư hiện nay Nguồn vốn có được thông qua thế chấp QSDĐ sẽ tạo cơ hội và điều kiện để doanh nghiệp nâng cao năng lực sản xuất, mở rộng quy mô sản xuất, mở rộng ngành nghề và hợp tác đầu tư, góp phần giải quyết lao động dôi dư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thúc đẩy thị trường trong nước phát triển nhằm tiếp thêm sức mạnh cho các doanh nghiệp để tạo ra động lực cạnh tranh lành mạnh với các nhà đầu tư nước ngoài Bên cạnh đó, thế chấp QSDĐ còn mang ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với kinh tế hộ gia đình khi giải quyết được nhu cầu vốn để đầu tư phát triển sản xuất,đảm bảo cuộc sống thay vì trông chờ vào sự bảo trợ hay cấp phát vốn của Nhà nước. chức tín dụng là biện pháp bảo đảm tối ưu cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy hoạt động có hiệu quả của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
Cho vay có thế chấp góp phần giảm thiểu rủi ro cho hoạt động của các TCTD, có vai trò quan trọng trong việc giúp khách hàng vay có thêm khả năng tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ đó kích thích hoạt động kinh doanh của của các TCTD Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là biện pháp bảo đảm tối ưu giúp cho các tổ chức tín dụng thuận tiện trong việc thu hồi dư nợ tín dụng, hạn chế các tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng.
1.3.3 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nhằm góp phần nâng cao giá trị của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới hiện nay
Thông qua thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại các TCTD, các TCTD vừa thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng luôn chuyển vốn cho nền kinh tế Thực tế, hoạt động cho vay bằng thế chấp QSDĐ thời gian qua diễn ra hết sức sôi động, chiếm ưu thế và được đánh giá là biện pháp đảm bảo an toàn nhất cho hệ thống các TCTD khi thực hiện chức năng cho vay Điều đó được minh chứng qua số lượng cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ luôn chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu qua các năm Việc cho vay thế chấp QSDĐ không nằm ngoài mục đích nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với bên cho vay.
Người sử dụng đất thế chấp QSDĐ nhờ quy định của pháp luật đã có cơ hội để khai thác, tận dụng tối đa những lợi thế của đất đai, tạo ra cơ hội làm chủ đất đai của người sử dụng đất, nhưng vẫn không làm mất đi vai trò và vị thế của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện Thế chấp QSDĐ hiện nay đã trở thành quyền có ý nghĩa thiết thực đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và đối với mỗi người dân tại Việt Nam trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn phục vụ mục đích đầu tư của mình Đây cũng là biện pháp được đánh giá là bảo đảm độ an toàn cao nhất trong việc dụng ở phạm vi rộng lớn.
1.3.4 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng góp phần làm hoàn thiện quy định về cho vay bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động của các tổ chức tín dụng
Các chủ thể có QSDĐ hợp pháp được thế chấp để vay vốn nhằm sử dụng tối đa công năng của đất đai và bảo đảm cho các khoản vay của khách hàng tại cácTCTD Thông qua biện pháp thế chấp QSDĐ, người sử dụng đất có thể khai thác những giá trị vô hình chứa đựng bên trong tài sản đất đai Thế chấp QSDĐ chính là một trong những hình thức lưu chuyển từ “vốn chết” sang “vốn sống”, chuyểnQSDĐ từ giá trị hiện hữu, đơn nhất thành giá trị kép, nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên và phát triển nhiều hơn so với giá trị ban đầu.
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của các TCTD để tạo ra lợi nhuận cho chính các TCTD cũng như cung cấp nguồn vốn đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của xã hội Hoạt động cho vay của các TCTD tiềm ẩn nhiều rủi ro, do vậy hiện nay các TCTD khi cho vay thường buộc bên vay phải đem một tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.
Thế chấp QSDĐ là quyền cơ bản của người sử dụng đất, pháp luật Việt Nam đã và đang quy định điều chỉnh những phát sinh của các quan hệ xã hội về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD Bên cạnh những nội dung pháp lý có nét tương đồng với các nước khác thì pháp luật về thế chấp QSDĐ ở nước ta hiện nay cũng có những sự khác biệt căn bản Nguyên nhân chính của sự khác biệt xuất phát từ cơ chế sở hữu đất đai ở nước ta khá đặc thù, đó là sự sở hữu toàn dân.Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý quan trọng để góp phần phân tích các khía cạnh để đi đến sự hoàn thiện pháp luật, áp dụng pháp luật trong thực tiễn cho vay thế chấpQSDĐ tại các TCTD, góp phần điều chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội phát sinh và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái quát chung về hoạt động cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam
2.1.1 Giới thiệu tổng quan về sự hình thành của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trong hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất.
Ngày 26/3/1988 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) đã ký Quyết định số 53/HĐBT về việc thành lập Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam, tiền thân của Ngân hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam (Agribank) ngày nay Sự ra đời của Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam là một dấu mốc mới trong chặng đường phát triển của ngành ngân hàng, với bối cảnh cả nước tập trung đầu tư, đẩy mạnh thực hiện thắng lợi các chương trình kinh tế lớn, đặc biệt là chương trình phát triển lương thực thực phẩm, thực hiện chính sách lớn của Đảng đối với nông nghiêp nông thôn và nông dân.
Tại Agribank, hoạt động cho vay được thực hiện dưới hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản là chủ yếu Việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản khá hạn chế và phải đáp ứng được các điều kiện tín dụng ngặt nghèo Trên thực tế hoạt động cho vay của Agribank, thế chấp QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay là biện pháp phổ biến nhất và chiếm tỷ trọng cao nhất về giá trị tài sản bảo đảm tại các Agribank trên địa bàn TP.HCM nói riêng và trên toàn quốc nói chung. Đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Agribank đạt 1,82 triệu tỷ đồng; nguồn vốn đạt trên 1,63 triệu tỷ đồng; tổng dư nợ cho vay nền kinh tế đạt trên 1,44 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 65% dư nợ cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp, nông dân
Trong năm 2022 Agribank một lần nữa khẳng định vị thế của mình bằng việc đạt nhiều giải thưởng trong nước và quốc tế Đối với giải thưởng trong nước: Agribank tiếp tục là ngân hàng dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng tỉ lệ giao dịch thanh toán chạm; Thương hiệu quốc gia Việt Nam năm 2022; Top 10 Thương hiệu Mạnh ngành Ngân hàng Tài chính năm 2022 (do Tạp chí Kinh tế Việt Nam – VnEconomy
– Vietnam Economics Times bình chọn); Giải thưởng Chuyển đổi Số Việt Nam năm 2022, Agribank được vinh danh tại 2 hạng mục đó là Sản phẩm cộng nghệ số tiêu biểu của Hệ thống thanh toán giá trị thấp thời gian thực và Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc của Hệ thống hạ tầng thanh toán tập trung ; Giải thưởng Sao Khuê 2022 với sản phẩm Thẻ Agribank Lộc Việt; Top 10 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm 2022; Top 10 Ngân hàng Thương mại Việt Nam uy tín năm 2022 (Vietnam Report) Về giải thưởng quốc tế của Agribank năm 2022: Agribank được ngân hàng JP Morgan-Mỹ trao tặng giải thưởng “Chất lượng Thanh toán xuất sắc”; tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s nâng hạng tiền gửi nội tệ và nhà phát hành nội tệ/ngoại tệ từ mức “Ba3” lên mức “Ba2” với triển vọng “Ổn định”. Thương hiệu Agribank được xếp hạng cao nhất trong các Ngân hàng Việt Nam tại bảng xếp hạng Brand Finance Banking 500 năm 2022 Tại bảng xếp hạng này Agribank đứng thứ 157 tăng 16 bậc so với năm 2021, xếp hạng cao nhất trong 11 ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam được xếp hạng toàn cầu năm 2022.” 14
2.1.2 Khái quát về quá trình xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, khi nhận thế chấp, pháp luật yêu cầu các bên phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định Do vậy, để việc nhận quyền sử dụng đất được hiệu quả, an toàn, Agribank đã rất chú trọng đến việc chỉ
14 Theo số liệu báo cáo tại Trang chủ của Agribank: “https://www.agribank.com.vn/vn/ve-agribank/lich-su-dinh- huong” quyền sử dụng đất Việc xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là QSDĐ cũng là vấn đề Agribank đặt lên hàng đầu. Để đáp ứng yêu cầu trong hoạt động cho vay đảm bảo quyền lợi của mình khi cho vay và thu hồi vốn vay, Agribank căn cứ theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp từng thời kỳ, từ đó xây dựng các văn bản quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam Có thể kể đến như Quyết định số 35/QĐHĐTV- HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 của Hội đồng thành viên Agribank quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các hình thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các hình thức cấp tín dụng khác của Agribank đối với khách hàng Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ thể, toàn diện, chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ thể hóa các quy định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng.
Tính đến thời điểm hiện tại, Agribank đã thay thế Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX bằng Quy định số 2929/QyĐ/NHNo-TD ngày 31/12/2021 và Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 “Về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng” do Hội đồng thành viên Agribank ban hành nhằm phù hợp với các quy định của BLDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 củaChính Phủ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Phạm vi điều chỉnh của Quy chế này quy định về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của Agribank gồm: tài sản bảo đảm; xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm cấp tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam Đối tượng áp dụng là khách hàng được cấp tín dụng; Bên bảo đảm; Các đơn vị, cá nhân có liên quan thuộc Agribank để hướng dẫn một cách cụ thể các quy định của pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo an toàn, hiệu quả. định này và văn bản này đã khẳng định rõ Agribank, khách hàng, bên bảo đảm thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về thực hiện các biện pháp bảo đảm cấp tín dụng bao gồm: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, ký quỹ, bảo lãnh Nghiên cứu quy định trên của Agribank có thể thấy, biện pháp bảo đảm thế chấp QSDĐ đã được quy định một cách khá chi tiết, rõ ràng Bên cạnh việc áp dụng tương tự pháp luật về các điều kiện cơ bản liên quan đến chủ thể thế chấp, đối tượng QSDĐ thế chấp, giao kết hợp đồng thế chấp, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ… thì Agribank còn có thêm những quy định đặc thù nhằm hướng dẫn hướng dẫn một cách đầy đủ và cụ thể những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ nguyên tắc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện nhận thế chấp, thủ tục nhận thế chấp, các đối tượng được thế chấp, định giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, phạm vi và mức cho vay so với giá trị quyền sử dụng đất, kiểm tra, đánh giá lại quyền sử dụng đất trong quá trình cho vay, xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi của ngân hàng,…
Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023
2.2.1 Kết quả áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023
Trong giai đoạn từ 2019 đến nay, nhờ áp dụng quy định về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay một cách chặt chẽ và có hiệu quả cũng như triển khai nghiêm túc chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà Nước về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng bị ảnh hưởng dịch Covid-19, Agribank đã góp phần phát triển đáng kể cho kinh tế - xã hội không chỉ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh nói riêng mà cả nước nói chung Tại báo cáo tài chính riêng tính đến cuối năm 2021, giá trị sổ sách các tài sản thế chấp Agribank đạt tới 2,327 triệu tỷ, tăng thêm hơn 262.000 tỷ đồng, tương đương 13% so với cuối năm 2020 Tổng giá trị tài sản thế chấp tạiAgribank hiện cao hơn 77% so với số dư cho vay khách hàng cùng thời điểm.Trong đó, tài sản thế chấp đến 87% tổng giá trị tài sản thế chấp Còn lại, tài sản thế chấp là động sản ghi nhận hơn 139.218 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với đầu năm; tài sản thế chấp là giấy tờ có giá ghi nhận hơn 57.524 tỷ đồng, tăng thêm 35.953 tỷ đồng, tương đương tăng vọt 167% và các tài sản đảm bảo khác cũng tăng thêm 32.412 tỷ đồng, lên mức hơn 70.184 tỷ đồng, tương đương tăng 86% 15
Kết quả nói trên chính là thành công từ việc áp dụng quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank, cụ thể được quy định như sau:
- Về điều kiện đối với QSDĐ thế chấp Agribank quy định các điều kiện đối với QSDĐ thế chấp gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Còn trong thời hạn sử dụng đất; Được phép giao dịch và có khả năng chuyển nhượng.
- Mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị QSDĐ thế chấp Mức cấp tín dụng đối với QSDĐ thế chấp tối đa bằng 75% giá trị QSDĐ đó Trường hợp mức cấp tín dụng tối đa cao hơn mức trên thì phải do Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc phê duyệt theo thẩm quyền quyết định cấp tín dụng.
- Về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ Giống như quy định của pháp luật, Agribank quy định việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ là bắt buộc Trình tự, thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Định giá QSDĐ thế chấp.
Tại Agribank quy định: Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, QSDĐ thế chấp phải được xác định giá trị và phải được lập thành văn bản, là một bộ phận không tách rời hợp đồng thế chấp Việc xác định giá trị QSDĐ tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp chỉ làm cơ sở để Agribank xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý QSDĐ để thu hồi nợ QSDĐ phải được định giá bằng đồng Việt Nam. Đối với QSDĐ nông nghiệp trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị QSDĐ được xác định theo giá
15 Báo cáo tài chính năm 2021 của Agribank Địa chỉ: https://www.agribank.com.vn/vn/ve-agribank/cong-bo-thong-tin/bao-cao-tai-chinh Truy cập ngày 15/08/2023 trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng đất; Đối với QSDĐ còn lại thì giá trị QSDĐ sẽ do Agribank và bên thế chấp thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tương ứng cùng loại; Giá theo tài liệu của phòng tài nguyên và môi trường; Công ty môi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản … Đối với QSDĐ thuê trước ngày 01/7/2004 của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì trong trường hợp này, Agribank xác định giá trị tài sản thế chấp là QSDĐ với giá trị tương đương bằng số tiền thuê đất bên thế chấp đã trả còn lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất.
Như vậy, tùy vào đặc điểm của QSDĐ thế chấp mà Agribank chia thành các nhóm khác nhau để áp dụng phương pháp xác định QSDĐ Quy định này là hoàn toàn hợp lý, đảm bảo cho việc định giá QSDĐ được chính xác nhất có thể.
Thông thường, giá trị QSDĐ thế chấp là do hai bên thỏa thuận quyết định. Tuy nhiên, đối với những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm có giá trị lớn hoặc QSDĐ có giá trị lớn thì Agribank quy đinh việc định giá QSDĐ thế chấp được thực hiện bởi tổ chức có chức năng thẩm định giá chuyên nghiệp, cụ thể như sau:
Một là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 50 tỷ đồng trở lên đối với khách hàng là người có liên quan của Agribank và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng;
Hai là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên;
Ba là, QSDĐ thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ theo các hợp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên 16
Quy định này cho thấy Agribank đã nhận thức được rủi ro trong trường hợp giao dịch có giá trị lớn Kết quả định giá không chính xác, cao hơn giá trị thực của
16 Agribank (2021), Quyết định số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 về quy chế bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng, Hà Nội; chức có chức năng thẩm định giá thực hiện việc định giá trong những trường hợp trên là cần thiết, đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá, từ đó hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng.
- Bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ: Để được giải ngân, trong bộ hồ sơ bảo đảm của bên vay phải có những giấy tờ mà Agribank yêu cầu như sau: Hợp đồng thế chấp (Bản chính); Biên bản xác định giá trị QSDĐ thế chấp (Bản chính); Giấy chứng nhận QSDĐ (Bản chính); Sơ đồ thửa đất (nếu có); Chứng từ nộp tiền thuê đất (Trường hợp được thuê đất).
Sau khi có được một bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ hoàn chỉnh, thì Agribank tiến hành phân loại và cấp mã tài sản bảo đảm Mỗi QSDĐ thế chấp được cấp một mã số duy nhất liên kết với mã số khách hàng để phục vụ công tác quản lý tài sản bảo đảm Như vậy, song song với công việc làm sao để ký kết được hợp đồng thế chấp QSDĐ một cách chặt chẽ nhất, thì Agribank cũng đã rất chú trọng đến công việc quan trọng không kém đó là lưu trữ hồ sơ thế chấp Khi đảm bảo được đầy đủ tài liệu cần thiết liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ thì ngân hàng sẽ thuận lợi, chủ động hơn khi có tranh chấp xảy ra hoặc xử lý QSDĐ.
Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2.3.1 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
Chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại các TCTD được quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện BLDS về biện pháp bảo đảm Tuy nhiên trong thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay thì các TCTD còn xác định chưa chính xác chủ thể thế chấp nên khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại TCTD bị Tòa án tuyên là vô hiệu như hợp đồng thế chấp QSDĐ Cụ thể như sau:
Thứ nhất, bên thứ ba trong quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ Thực tế giải quyết tranh chấp trong thời gian liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bên thứ ba trong tranh chấp về QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được đi thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay vốn trong HĐ tín dụng Điều này đẩy bên cho vay kinh tế và cá nhân khác Bên thứ ba có thể xuất hiện với tư cách như sau: (i) Tổ chức hay cá nhân nước ngoài nhờ người Việt Nam mua và đứng tên thay trên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bị đưa đi thế chấp; (ii) Bên thứ ba là bên tranh chấp đối với bên thế chấp trong việc chia di sản thừa kế là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Trong các trường hợp nêu trên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD là bên ngay tình trong quan hệ thế chấp, cần bổ sung quy định theo hướng hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu; thay vào đó các bên có tranh chấp có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bởi hành vi của bên có lỗi trong quan hệ của bên thế chấp với bên thứ ba (nếu có).
Thứ hai, tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ mà bên giao dịch là tổ chức không có tư cách pháp nhân, BLDS năm 2015 xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự bao gồm cá nhân (Điều 16 đến Điều 24) và pháp nhân (Điều 74 đến Điều
82) là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đồng thời tại khoản 1 Điều 101 quy định:
“Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự ”.
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, một số luật (và văn bản dưới luật) đã có những quy định đặc thù điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực chuyên ngành, trong đó một số văn bản quy phạm pháp luật ghi nhận sự tồn tại và tham gia quan hệ dân sự của thực thể pháp lý đặc thù.
Thứ ba, về chủ thể cùng lúc là bên vay vốn và bên thế chấp: Khoản 3 Điều
141 BLDS năm 2015 quy định về việc “một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Thực tế cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay phổ biến khi người đại diện bên vay vốn vừa là người đại diện bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) Khi đó, cùng lúc họ tham gia giao dịch và ký kết hợp đồng với cả hai tư cách, nhiều TCTD hiện vẫn đang thiết thời sẽ đại diện và ký tên trên hợp đồng với cả hai tư cách bên vay và bên bảo đảm. Thực chất đây là hai giao dịch riêng rẽ độc lập Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp thời gian qua nhiều tổ chức hành nghề công chứng và tòa án lại nhận định việc cùng lúc việc đại diện cho bên vay vốn vừa đại diện cho bên bảo đảm để giao dịch với tổ chức tín dụng là vi phạm quy định của BLDS năm
2015 về phạm vi đại diện, do đó tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm giữa các bên Cho nên cần hướng dẫn cụ thể hoặc bổ sung quy định đối với vấn đề này, khẳng định tính phù hợp của việc một bên cùng lúc có thể tham gia giao dịch với TCTD với cả hai tư cách (bên vay và bên bảo đảm), tạo cơ sở để tổ chức tín dụng thuận lợi, yên tâm trong công tác thiết lập chủ thể của hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng.
2.3.2 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định đối tượng, điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
- Cần bổ sung quy định QSDĐ thế chấp bắt buộc phải có giấy chứng nhận hợp pháp Theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ tuy đã được các cơ quan có thẩm quyền chú trọng nhưng tiến độ vẫn còn chậm, nhiều nơi các hộ dân đã sinh sống ổn định, lâu dài nhưng hiện tại vẫn đang chờ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là một việc làm tất yếu mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện ngay, cụ thể:
+ Nhà nước cần xây dựng đồng bộ các chính sách pháp luật, khuyến khích người dân thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ như chính sách miễn giảm thuế đất, đặc biệt cho người có công với cách mạng, người nghèo, người khuyết tật Đơn giản hóa các thủ tục xin miễn giảm thuế đất để đảm bảo quyền lợi của người dân.
+ Nhà nước cần có quy định cụ thể về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Đồng thời quy định về trách nhiệm pháp lý và chế định bồi thường thiệt hại nhận QSDĐ không đúng theo quy định pháp luật.
+ Luật Đất Đai năm 2013 cần bổ sung thêm quy định tại Điều 188 hoặc có văn bản hướng dẫn thêm trường hợp bổ sung: nếu QSDĐ có giấy tờ, hồ sơ hợp pháp, đủ điều kiện cấp hoặc đang chờ cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ, không có tranh chấp và được cơ quan địa phương xác nhận tình trạng đất hoặc “có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 100 Luật này, thì người sở hữu QSDĐ đó vẫn có quyền thế chấp.
- Đối với QSDĐ đang có tranh chấp, không nên vô hiệu hợp đồng thế chấp ngay mà nên đợi kết quả của việc giải quyết tranh chấp Thuộc một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch đối với QSDĐ có hiệu lực pháp luật Thiết nghĩ, đối với việc đất đai đang có tranh chấp cần có văn bản hướng dẫn cụ thể điểm b khoản