Từ các thông tin thu thập được, tiếnhành mô tả về vị trí, thông tin về dự án, đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội của khuvực thực hiện và những yếu tố tác động đến thị trường khu vực.Phư
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Bất động sản
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Bất động sản ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản ("personal property").
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam
Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 2
BĐS có 4 thuộc tính: tính bất động, tính dị biệt, tính khan hiếm và tính bền vững Cụ thể các thuộc tính như sau:
1 Khái niệm về bất động sản, Bách Khoa Toàn Thư Wikipedia, lưu hành trên mạng
2 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1, ĐH Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ.
Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại một thời điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng và xác định giá cả là bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại.
Số lượng BĐS có giới hạn và là tài sản có tính bất động, không di dời được nên sự khác nhau về hình dáng, vị trí, diện tích, quy mô làm cho BĐS có tính dị biệt, không tài sản nào giống tài sản nào Rất ít khi có BĐS nào giống y hệt nhau, dù có đứng cạnh nhau nhưng do đặc điểm cụ thể ở mỗi tài sản nên chúng cũng là những tài sản BĐS có tính dị biệt.
Diện tích đất hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.
- Tính bền vững : Đất đai chứa dựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất, có tuổi thọ lớn hơn thời gian sống của mỗi cá nhân Giá trị của bất động sản bền vững theo thời gian. Trừ một số trường hợp gặp thiên tai, nằm trong trường hợp bất khả kháng ta không thể ứng phó được thì đất đai có thể bị hủy hoại còn lại thì đất đai gần như là tồn tại vĩnh viễn
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng co dãn kém được biểu hiện ở việc cung BĐS là cố định so với cầu ngày càng gia tăng, sự phát triển đất đai bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường Việc sử dụng đất đai với những mục đích cụ thể lại phải phụ thuộc với quy hoạch sử dụng đất vào từng thời kỳ cụ thể.
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với mỗi cá nhân, tổ chức nên việc cần nhiều thời gian để xem xét quyết định, cẩn trọng trong từng khâu của một giao dịch BĐS là điều cần thiết Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp Trong quá trình hoàn tất một giao dịch BĐS nó kéo dài một khoảng thời gian, đồng thời cũng phát sinh một số chi phí nhất định nên làm cho chi phí mua, bán cao. Khả năng thanh khoản kém linh hoạt :
Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán đề chuyển quyền sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước:
BĐS đóng góp phần lớn vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia Nó có tác động và ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế như ngành xây dựng, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính, ngân hàng… Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.4 Phân loại bất động sản
Phân loại bất động sản căn cứ vào mục đích sử dụng
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu hằng năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị + Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gồm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công công; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắm cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ.
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ + Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, đất hoang hóa.
Phân loại bất động sản theo công trình xây dựng trên đất
- Công trình dân dụng: bao gồm chung cư và nhà ở riêng lẻ, bao gồm: biệt thự, nhà ở, chung cư.
- Công trình công cộng: bao gồm công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, trường học, công trình thương mại – dịch vụ, nhà làm việc cao tầng, khách sạn, nhà khách, nhà ga, bến xe, công trình thể thao.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy dịnh của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như : mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch…Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.
1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm : Đối với thị trường bất động sản thị không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người mua tìm trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới.
Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở : Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể đáp ứng bằng sự thừa thải đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo :
Cung không co dãn trong ngắn hạn sự thay đổi về giá phụ thuộc vào sự thay đổi nhu cầu, cung có giới hạn nhưng cầu thì luôn luôn tăng Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thị trường đa phân khúc :
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cũng một thời điểm cũng có thể khác nhau phụ thuộc vào tính chất của từng loại BĐS, mỗi BĐS có nét đặc trưng riêng không BĐS nào giống BĐS nào.
Thị trường có tính độc quyền:
BĐS là hàng hóa mang tính độc quyền vì là hàng hóa không thể có tính bất động, giá trị phụ thuộc vào vị trí, không gian khu vực, mỗi loại BĐS có nét đặc trưng riêng phụ thuộc, vào ý tưởng của nhà đầu tư.
Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị :
Bất động sản là một loại tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục cụ đời sống xã hội, là nơi cư trú và tổ chức các mặt hoạt động của xã hội loại người Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tốt kinh tế, chính trị, xã hội Do vậy thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các trủ chương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
Thị trường có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ :
Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất động sản Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và tốc độ hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết cũng như nhạy cảm với những thay đổi, biến động trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn Những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu, cổ tức mong đợi của chứng khoán nói chúng và chứng khoán bất động sản,…ảnh hưởng rất lớn đến giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường nên tác động mạnh đến thị trường bất động sản Nếu thị trường vốn không ổn định thì thị trường BĐS cũng ảnh hưởng ít nhiều Những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu, cổ tức mong đợi của chứng khoán nói chung và chứng khoán BĐS,… ảnh hưởng rất lớn đến giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường nên tác động mạnh đến thị trường BĐS
1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một sốt điểm sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và quy định về xây dựng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quanNhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản. khác.
Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh tế Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng góp vai trò người mua vừa đóng góp vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trồng để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản thông quan việc cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất và tiêu thụ bất động sản Nhờ có ngân hàng và các tổ chức tín dụng bất động sản mà thị trường bất động sản có thể phát triển với quy mô lớn
Chung cư
Chung cư là một khu nhà gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những căn hộ riêng, khép kín, được thiết kế có hệ thống hạ tầng được sử dụng tập thế chung Đây là loại hình nhà ở phổ biến tại những đô thị lớn, các thành phố lớn có kinh tế phát triển mạnh, đáp ứng cho nhu cầu nhà ở của người dân, hộ gia đình, đảm bảo tiện nghi và có sự đảm bảo về an ninh, phù hợp với người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hoặc các gia đình nhiều thế hệ.
Căn hộ chung cư là xu hướng sống mới của cư dân đô thị Các căn hộ chung cư được thiết kế tiện nghi, tiên tiến, đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, làm việc của hầu hết cư dân đô thị.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Phân loại theo đặc điểm, chức năng
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, các loại hình căn hộ chung cư cũng ngày càng đa dạng, với những đặc điểm riêng phù hợp với các mục đích sử dụng và mức giá khác nhau.
Căn hộ thông thường : Đây là loại hình phổ biến, có ở tất cả các chung cư từ bình dân cho đến cao cấp Căn hộ thường có cấu trúc đơn giản gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và nhà vệ sinh Loại hình căn hộ này có nhiều mức giá, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Studio là từ dùng cho các căn hộ có diện tích nhỏ từ 25-45m2 Khái niệm này bắt nguồn từ nước Anh với tên gọi Bachelor hay Efficiency, được thiết kế phục vụ cho học sinh, sinh viên hay những người độc thân Điều đặc biệt nhất của căn hộ này là không gian bên trong căn hộ không có vách ngăn nhưng vẫn có đầy đủ các chức năng cơ bản như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, khu vực nhà vệ sinh được quây thành góc riêng Căn hộ studio thường có giá thuộc loại trung bình, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Loại hình căn hộ đặc biệt này là sự kết hợp giữa kiến trúc nhà ở và cửa hàng kinh doanh, thường được gọi là căn hộ thương mại shophouse Loại hình này có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới và dần trở thành xu hướng ở Việt Nam.
Căn hộ shophouse nằm ở vị trí tầng trệt của các dự án nhà phố thương mại, nơi có cộng đồng dân cư đông và vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh Các căn shophouse thường có hai tầng cách biệt, đảm bảo được chức năng kinh doanh và nhu cầu để ở riêng biệt Các thiết kế được quy hoạch đồng bộ, không thể điều chỉnh cũng như thay đổi cấu trúc Căn hộ shophouse thường nằm ở vị trí tầng trệt của các dự án nhà phố thương mại và số lượng có hạn, diện tích lớn hơn căn hộ thông thường nên thường có giá cao.
Căn hộ penthouse bắt đầu xuất hiện và nở rộ tại Việt Nam từ năm 2010 và thường chỉ những dự án chung cư lớn, căn hộ cao cấp mới có thiết kế căn penthouse Chúng nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà và không nhất thiết phải là căn hộ thông tầng.
Những căn hộ penthouse có thiết kế thiên về không gian mở, thường liên thông với nhau, ngoại trừ không gian riêng tư Tầm nhìn căn hộ penthouse rộng,hướng tới khung cảnh đẹp mắt trên cao, mái hiên diện tích lớn và có ban công rộng bao quanh.
Ngoài phòng ngủ, phòng khách như những căn hộ bình thường, penthouse có thêm bể bơi, sân vườn dành cho mục đích sử dụng cao cấp Toàn bộ nội thất penthouse thiết kế mang phong cách sang trọng, tinh tế và thiên về xu hướng xa hoa.
Sở hữu penthouse là sở hữu cả không gian phía trên cao nên hầu hết những căn hộ này được bán với giá rất cao.
Officetel là loại hình căn hộ đa năng như một nhà ở - khách sạn - văn phòng. Căn hộ officetel không có thiết kế cứng nhắc như các loại văn phòng thuần túy và có thể được dùng như một nơi ở với đầy đủ tiện nghi.
Các căn hộ officetel thường có thiết kế hiện đại, tận dụng từng góc nhìn trong không gian, có đầy đủ tiện nghi với phòng ngủ, nhà bếp, phòng tắm và nội thất cơ bản để làm việc Thiết kế nội thất thông minh giúp dễ dàng biến đổi phòng khách thành phòng ngủ, ghế sofa thành giường, bàn làm việc thành bàn ăn… thông qua vách trượt thông minh, giường ngủ thông minh hoặc bàn thông minh…
Officetel cho phép những cá nhân hay doanh nghiệp sử dụng làm việc và nghỉ ngơi qua đêm, được hưởng mọi tiện ích của khu chung cư như bể bơi, phòng tập gym, nhà hàng, khu vui chơi, khu mua sắm…
Với diện tích mỗi căn dao động từ 25 - 50m2, officetel phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ hoặc nhóm doanh nghiệp startup, đặc biệt là những doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, vốn đòi hỏi sự sáng tạo, tập trung, thoải mái, tiện lợi Giá trị mỗi căn hộ officetel thường thấp hơn so với mức giá một căn hộ để ở thông thường. Căn hội Duplex:
THU THẬP THÔNG TIN, MÔ TẢ CÁC DỰ ÁN TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM, TP THỦ ĐỨC, TP HỒ CHÍ MINH
Thông tin tổng quan về Khu Đô Thị mới Thủ Thiêm, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí
Chủ trương quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm bắt đầu từ năm 1992, từ lúc khu vực này còn thuộc huyện Thủ Đức cũ Sau hơn 3 năm chuẩn bị, đồ án này được tập thể lãnh đạo thành phố thông qua, trong đó được sự xét duyệt của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, và được sự đồng ý của Bộ Xây dựng Sau khi có ý kiến của Bộ Chính trị, Thủ tướng Võ Văn Kiệt ký Quyết định số 367/TTg ngày 4 tháng 6 năm
1996 phê duyệt quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm. Đến 9 năm sau, ngày 27 tháng 12 năm 2005, Phó Chủ tịch UBND Thành phố
Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đua đã ký QĐ số 6565 thay thế QĐ số 367 của Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm Theo đó, quy hoạch chung của khu đô thị Thủ Thiêm được thay đổi khá nhiều so với QĐ phê duyệt ban đầu của Thủ tướng Từ đó cho đến nay, việc xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm đã bắt đầu thực hiện với từng bước hướng đến hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông, các khu đô thị, không gian cảnh quan xung quanh…
2.1.2 Vị trí địa lí hành chính
Khu đô thị Thủ Thiêm được đặt trên bán đảo Thủ Thiêm thuộc phường An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông Quận 2 và một phần phường Bình An, Bình Khánh, đối diện Quận 1 qua sông Sài Gòn, với trục đường xương sống Mai Chí Thọ.
Phía Bắc giáp sông Sài Gòn (quận Bình Thạnh) và một phần đất phường An Khánh (Quận 2).
Phía Nam giáp sông Sài Gòn (Quận 7).
Phía Ðông giáp phường An Khánh, Bình Khánh (Quận 2).
Phía Tây giáp sông Sài Gòn (Quận 1 và Quận 4).
Hình 2 1 Vị trí KĐT Thủ Thiêm
2.1.3 Tình hình văn hóa kinh tế - chính trị - an ninh trật tự tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh
Bản báo cáo tổng kết công tác Tổng điều tra kinh tế năm 2021 trên địa bàn với một số kết quả, tổng số doanh nghiệp: 78.896 đơn vị, tăng 10,85 % so với năm 2017; Tổng số doanh nghiệp, hợp tác xã: 30.323 đơn vị, tăng 66,43 % so với năm 2017; Tổng số cơ sở sản xuất kinh doanh cá thể: 47.737 cơ sở, giảm 8,51 % so với năm 2017; Tổng số đơn vị sự nghiệp, hiệp hội: 496 đơn vị, tăng 7,59% so với năm 2017…
UBND TP.HCM vừa có Quyết định 318/2022 về ban hành kế hoạch triển khai đề án "Hình thành và phát triển đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông thành phố giai đoạn 2020 - 2035" Chỉ tiêu đến năm 2035 là tỷ trọng GDP của TP.Thủ Đức đóng góp 1/3 GRDP của TP.HCM và 7% GDP cả nước Với quyết định này, TP.HCM sẽ tập trung xây dựng và phát triển khu vực phía Đông thành phố (Thành Phố Thủ Đức) , thành khu đô thị sáng tạo, tương lai trở thành khu vực dẫn dắt kinh tế Thành phố
Hồ Chí Minh và tập trung các hoạt động kinh tế tri thức như đào tạo, nghiên cứu và sản xuất công nghệ cao.
Gần đây, Sở Văn hóa và Thể thao TPHCM đã tiến hành xây dựng kế hoạch, định hướng phát triển ngành tại khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh (Thành phố Thủ Đức trong tương lai).
Về đầu tư cơ sở hạ tầng, thành phố sẽ đầu tư, triển khai xây dựng dự án Nhà hát Giao hưởng - Nhạc, Vũ kịch; Trung tâm biểu diễn nghệ thuật đa năng tại Khu đô thị Thủ Thiêm để trở thành không gian nghệ thuật mang tính liên hợp tiêu biểu của thành phố Với những công trình này, thành phố hy vọng thu hút du khách đến tham quan, thưởng thức các chương trình văn hóa - nghệ thuật cổ điển và hiện đại, sự kiện âm nhạc đẳng cấp quốc tế, kết hợp phát triển du lịch đường sông.
Cùng với các công trình quy mô lớn, Sở VHTT TPHCM cũng định hướng tổ chức các lễ hội, sự kiện văn hóa – thể thao định kỳ mang tầm khu vực tại Thành phố Thủ Đức trong tương lai như Lễ hội Khinh khí cầu; Lễ hội Âm thanh - Ánh sáng…
Về hoạt động nghệ thuật sẽ tận dụng lợi thế về mặt địa lý, Thành phố Thủ Đức sẽ phát triển các loại hình nghệ thuật, làng nghề gắn với du lịch đường sông, định hướng loại hình du lịch sinh thái - văn hóa; Nghiên cứu liên kết xã hội hóa, phát triển các loại hình nghệ thuật chuyên nghiệp, các loại hình văn hóa dân gian vào các khu vui chơi giải trí của tư nhân như Suối Tiên, mở rộng các vùng lân cận như Đại Nam của tỉnh Bình Dương…
Các sở, ban, ngành thành phố thường xuyên thảo luận, đề xuất nhiều ý kiến,giải pháp để công tác tuyên truyền, quán triệt, triển khai Nghị quyết Đại hội Đảng các cấp và việc xây dựng chương trình hành động thực hiện Nghị quyết đạt hiệu quả, như: đa dạng các hình thức tuyên truyền; đổi mới, nâng cao chất lượng học tập, quán triệt
Nghị quyết; thường xuyên quan tâm rà soát, củng cố, kiện toàn lực lượng tuyên truyền viên nòng cốt của cấp ủy Đảng; việc tổ chức học tập, quán triệt Nghị quyết Đại hội Đảng các cấp phải gắn với thảo luận…
Hàng loạt các công trình giao thông trọng điểm
Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, biểu tượng của giao thông hiện đại này có tới 10 trên tổng số 14 ga chạy xuyên suốt Tp Thủ Đức, bắt đầu từ cầu Sài Gòn tới depot Long Bình Trong tương lai, tuyến này không dừng lại ở depot Long Bình mà sẽ nối dài tới các đô thị liền kề như: Biên Hòa (Đồng Nai), Dĩ An (Bình Dương).
Dự kiến, năm 2022, metro số 1 sẽ hoàn thành và bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng Đây là tiền đề quan trọng để mở đầu kỷ nguyên giao thông hiện đại, đột phá kết nối cho TP.Thủ Đức cũng như cả TP.HCM.
Ngay sát cạnh depot Long Bình, Bến xe Miền Đông mới đã đi vào hoạt động, sẵn sàng đón hơn 7 triệu lượt hành khách/năm, tạo ra một đầu mối luân chuyển khách nhộn nhịp và năng động đi đến các tỉnh miền Đông, miền Trung và miền Bắc. Ở cửa ngõ phía Đông của TP.Thủ Đức, điểm nhấn tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Dây dự kiến mở 10-12 làn xe đang hoàn tất thủ tục để mở rộng trước năm 2025 Tuyến đường huyết mạch này đóng vai trò cửa ngõ kết nối cả TP.HCM với Càng hàng không Quốc tế Long Thành cũng như đi tới các trọng điểm kinh tế, du lịch như Vũng Tàu, Phan Thiết, Nha Trang… Dự án đường sắt nhẹ từ Thủ Thiêm tới Sân bay Long Thành với chiều dài 37km đang được nghiên cứu sẽ tối đa hoá khả năng kết nối qua cửa ngõ này.
Trong khi đó, giữ vai trò điều phối giao thông nội đô là tuyến vành đai 2 dài 64km, được quy hoạch rộng 60m Và mới đây, HĐND TP.HCM đã biểu quyết đồng ý bố trí, huy động hơn 24.000 tỷ đồng để đầu tư dự án đường Vành đai 3, dự kiến được triển khai từ năm 2023 Đây là dự án đi qua TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An có tổng chiều dài gần 92 km.
Mô tả và phân tích 3 dự án căn hộ chung cư Thủ Thiêm Zeit River, The River Thủ Thiêm, Empire City
Sau khi tìm hiểu các định nghĩa, khái niệm về cơ sở lý thuyết của môn học kinh doanh bất động sản ở chương 1, đây là những kiến thức căn bản nhằm giúp tôi thực hiện đề tài của mình Để có thể phân tích rõ hơn về thị trường và nghiên cứu các dự án chung cư cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm, Tp Thủ Đức, Tp HCM thì cần có đầy đủ thông tin cụ thể của 3 dự án nhắm đên trong khu vực này Chính vì thế mà ở dưới đây tôi sẽ thu thập thông tin và mô tả cụ thể 3 dự án đã chọn ( nằm trong bán kính 15p).
Hình 2 5 Vị trí 3 dự án đã chọn phân tích
2.2.1Dự án Thủ Thiêm Ziet River
Dự án Thủ Thiêm Zeit River là căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô đất 3-11, khu đô thị mới Thủ Thiêm, đường Nguyễn Cơ Thạch, phường Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP
Hồ Chí Minh Nếu xuất phát từ quận Bình Thạnh, chỉ cần qua cầu Thủ Thiêm 1 khoảng 400m là đến dự án Vị trí được đánh giá là cực kỳ đắc địa nhờ nằm ngay nút giao giữa hai cung đường đắt giá hàng đầu tại Thủ Thiêm gồm: Đường Nguyễn Cơ Thạch lộ giới 45m nối từ cầu Thủ Thiêm 1 đến cầu Thủ Thiêm 4. Đại lộ Vòng Cung(đường Trần Bạch Đằng) rộng 55m kết nối trực tiếp với hai tuyến đường Trần Não và Mai Chí Thọ.
Hình 2 6 Vị trí dự án Thủ Thiêm Zeit River
Nhờ lợi thế vị trí nằm ngay trung tâm sầm uất của khu đô thị Thủ Thiêm, từ dự án cư dân rất thuận lợi di chuyển đến các khu vực xung quanh của Thành phố Hồ Chí Minh như: Đến quận Bình Thạnh, Khu đô thị Vinhomes Central Park, Sài Gòn Pearl, The Manor… thông qua cầu Thủ Thiêm 1: 2 phút. Đến quận 1 thông qua cầu Thủ Thiêm 2: 5 phút. Đến quận 4, quận 5, quận 6 qua đường Hầm Thủ Thiêm: 10 phút. Đến quận 7, huyện Nhà Bè qua cầu Phú Mỹ hoặc cầu Thủ Thiêm 4 trong tương lai: 15 phút.
Ngoài ra cũng phải nhắc đến đó là dự án Thu Thiem Zeit River còn nằm gần 2 tuyến Metro số 1 và số 2 Đều kết nối vào trung tâm nhà ga Bến Thành và có thể thuận tiện di chuyển toàn thành phố trong tương lai.
Hình 2 7 Kết nối dự án Thủ Thiêm Ziet River
Hình 2 8 Logo Chủ Đầu Tư VGSE - Tập đoàn GS Engineering & Construction (GS E&C)
Việt Nam GS Enterprise - gọi tắt VGSE là công ty con với 100% vốn đầu tư nước ngoài của công ty xây dựng GS E&C Hàn Quốc. Được thành lập năm 2007, trụ sở chính toạ lạc tại thành phố năng động bật nhất Hồ Chí Minh VGSE được biết đến là "nhà phát triển" BĐS tiêu chuẩn quốc tế hàng đầu tại thị trường Việt Nam, với các dự án "tiêu chuẩn cao" (high-end) toạ lạc tại các vị trí đắc địa và tiềm năng như: Xi Riverview Palace (TP Thủ Đức); Dự án phức hợp cao cấp Thủ Thiêm zeit (Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm - TP Thủ Đức); Đô Thị Mới zeit Long Bình (TP Thủ Đức)
GS E&C Việt Nam đã đạt nhiều thành tựu tiêu biểu như năm 2019, GS E&C được vinh danh ở vị trí thứ 24 trong tổng số 250 công ty xây dựng toàn cầu do Tạp chí Kỹ Thuật ENR (có trụ sở tại Mỹ) bình chọn GS E&C được vinh dự là doanh nghiệp có chỉ số phát triển bền vững Down Jones 11 năm liên tiếp (2009 – 2020). Đơn vị phân phối chính dự án
Danh sách các đại lý phân phối căn hộ, nhà phố, shophouse Thu Thiem ZeitRiver đợt này gồm có:
- CBRE VietNam ( CBRE Group là công ty cung cấp các dịch vụ cho chủ bất động sản, nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản trên khắp thế giới.)
- Khải hoàn land (Công ty cổ phần bất động sản, nhà phát triển và môi giới Bất Động Sản.)
- An Phong ( Công ty tư vấn bất động sản)
- Smartland ( Công ty tnhh bất động sản)
- Era ( Một thương hiệu phân phối bất động sản uy tín trên thị trường thế giới, đến từ Mỹ và từ Singapore )
- Đơn vị xây dựng Đơn vị xây dựng cũng chính là chủ đầu tư dự án GS E&C với nhiều năm kinh nghiệm và ý tưởng độc đáo giúp dự án trở lên toàn diện, thu hút hơn. Đơn vị vận hành
Công ty TNHH tư vấn thiết kế S&D CONSTRUCTION ( Xi S&D ) luôn dẫn đầu trong lĩnh vực Thiết kế và Thi công xây dựng các công trình Dân dụng – Công nghiệp tại Tp Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong khu vực miền Nam.
Bởi Công ty TNHH PTW Việt Nam ( PTW Architects ) là một đơn vị thiết kế kiến trúc đến từ Úc, nổi tiếng toàn cầu bởi các công trình kiến trúc chất lượng Dưới sự phụ trách của PTW Architects, dự án Zeit River được xây dựng với mật độ thấp, tạo ra không gian chung thoáng đãng và xanh mát, mang đến cho cư dân cảm giác thoải mái và tận hưởng cuộc sống đích thực.
Công ty TNHH Kỹ thuật và Xây dựng Map Hanterin vina là Công ty 100% vốn nước ngoài có pháp nhân tại Việt Nam, và năm 2007 chúng tôi hợp tác với Tổng Công ty Thái Sơn thuộc Bộ Quốc Phòng thành lập Công ty CP Thiết kế kiến trúc MAP TháiSơn.
Dự án Thủ Thiêm Zeit River là căn hộ cao cấp tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2 Dự án được xây dựng trên quỹ đất 9125,8m2 bao gồm 2 tháp căn hộ cao 25 tầng, 32 tầng và 2 dãy thấp tầng (cao 4 tầng) Dự án cung cấp 300 sản phẩm với nhiều loại hình như shophouse, căn hộ từ 1 đến 4 phòng ngủ, căn hộ duplex, penthouse, trung tâm thương mại.
Dự án được thiết kế tích hợp 1 – 4 tầng hầm đỗ xe, 4 tầng khối đế và phần tháp căn hộ T1 và T2.
Phần hầm đậu xe gồm 470 chỗ đậu xe hơi và 283 chỗ đậu xe máy.
Phần khối đế cao 4 tầng của các tòa thuộc dự án có sẽ có các căn Shophouse phục vụ nhu cầu kinh doanh thương mại.
Phần tháp căn hộ gồm 2 tháp T1 và T2 với thiết kế độc đáo lấy ý tưởng ý tưởng ghép mặt bằng căn hộ lại với nhau tạo thành 4 cánh hoa nở Trong đó, Tháp 1 có 25 tầng, nằm ở mặt tiền đường Đại lộ Vong Cung, với layout 6 căn hộ trên 1 sàn. Tháp 2 có 32 tầng nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch, với layout 8 căn hộ trên 1 sàn.
Khu tháp 1 tầng 3 & Tầng 4 có 3 căn hộ/ tầng, gồm 2 căn 2 phòng ngủ và 1 căn 3 phòng ngủ Diện tích căn hộ 2 phòng ngủ từ 90.55 – 97.17m2, căn hộ 3 phòng ngủ 125.8m2.
Hình 2 9 Mặt bằng tầng 3, 4 tháp 1
Tầng 5 chủ yếu là tiện ích nội khu, mảng xanh, công viên của dự án Tầng 5 có
3 căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 90.55 – 123.8m2
Hình 2 10 Mặt bằng tầng 5 tháp 1 Thiết kế
Căn hộ 1 phòng ngủ Thủ Thiêm Zeit River có diện tích 60.62m², có tổng 31 căn Layout được thiết kế hiện đại với những đường cong đặc sắc Căn hộ được thiết kế rộng thoáng gồm 1 phòng ngủ + 1 phòng vệ sinh + bếp + sân phơi + ban công + phòng khách + phòng tiện ích Phòng tiện ích có thể tùy chỉnh theo nhu cầu của từng khách hàng: phòng làm việc/ phòng kho/ … Bếp được thiết kế gọn gàng và liên kết trực tiếp với khu vực sân phơi, điểu này giúp giảm thiểu bớt mùi khi nấu nướng Phòng ngủ được thiết kế tối ưu không gian với diện tích cửa sổ lớn được phủ kính full từ sàn đến trần Căn hộ có logia liên kết với phòng khách tối ưu ánh sáng, gió thiên nhiên cũng như điều tiết không khi cho toàn căn hộ.
PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI KĐT THỦ THIÊM, QUẬN 2 CŨ, TP HỒ CHÍ MINH
Phân tích tiềm năng phát triển của Thủ Thiêm năm 2023
Khu đô thị Thủ Thiêm được đinh hướng trở thành một trung tâm kinh tế tri thức hiện đại tại TP HCM khi sở hữu quỹ đất rộng lớn kết hợp cùng cơ sở hạ tầng đô tị bền vững, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân nơi đây Không chỉ có thế, trong tương lai khu đô thị Thủ Thiêm dự đoán sẽ trở thành trung tâm thương mại dịch vụ hiện đại, có nhiệm vụ thúc đẩy sự phát triển kinh tế bậc nhất tại
TP HCM, với những tiềm năng phát triển vô cùng lớn.
Về tầm nhìn phát triển đến năm 2060, Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đổi mới, sáng tạo, phát triển năng động, tiên phong trong vùng đô thị lớn, là trung tâm kinh tế tri thức và giao thương quốc tế của Việt Nam, trung tâm dịch vụ của châu Á
– Thái Bình Dương, là thành phố có chất lượng sống tốt và môi trường làm việc hấp
Biểu đồ 3 1 Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch KĐT Thủ Thiêm dẫn, có tính đa dạng văn hóa, bảo tồn di sản cảnh quan sông nước, có hạ tầng đô thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu.
Theo quy hoạch đã được thành phố phê duyệt, KĐT mới Thủ Thiêm có diện tích sử dụng lên đến 737 ha Trong đó: KĐT phát triển mới có diện tích là 657ha và KĐT chỉnh trang có diện tích là 80ha.
Trung tâm của Thủ Thiêm sẽ được quy hoạch làm 5 khu vực chính, bao gồm: + Khu lõi trung tâm KĐT chính.
+ Khu đa chức năng xung quanh Đại lộ Đông – Tây.
+ Khu dân cư nằm ở phía Bắc.
+ Khu dân cư nằm ở phía Đông.
+ Khu lâm viên, dự trữ xanh, khu sinh thái phía Nam.
3.1.1 Tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng
Khu đô thị Thủ Thiêm luôn là khu vực thu hút nguồn vốn đầu tư khổng lồ để hoàn thiện cơ sở hạ tầng Mục tiêu chủ yếu là giúp Thủ Thiêm phát triển thành một khu đô thị sầm uất và hiện đại nhất TP HCM Đây là những công trình mang lại ý nghĩa về nhiều mặt tinh thần, văn hoá và kinh tế cho cộng đồng.
Công trình đầu tiên là Trung tâm hội nghị triển lãm Thủ Thiêm Dự án này được thiết kế điểm nhấn là cánh hoa sen, đây sẽ là mái vòm của dự án Nhờ thiết kế này, người dân có thể nhìn thấy công trình từ phía bờ Tây của sông Sài Gòn từ khu trung tâm hay trên cầu Thủ Thiêm Tiếp theo, là công trình khu phức hợp tháp quan sát của Thủ Thiêm, cụm công trình sẽ nằm tại KDT mới Thủ Thiêm Có tổng chiều cao là 333m, sau khi hoàn thành đây sẽ là toà tháp cao nhất tại TP HCM Phía nam sẽ là nhà thi đấu đa năng Thủ Thiêm đây là một phân của khu liên hợp thể thao rộng lớn, khu này đóng vai trò như một khu trung tâm trung gian giữa hai khu vực đô thị hoá cao tại khu bảo tồn ngập nước và khu lõi trung tâm.
Ngoài ra, còn hàng loạt các công trình khác như: Bảo tàng Thủ Thiêm, nhà hát giao hưởng, khu phức hợp bến du thuyền, khu phức hợp khách sạn nghỉ dưỡng, Tất cả những công trình này chắc chắn sẽ kéo theo sự tăng trưởng cho các BĐS khu vực trong tương lai.
3.1.2 Tiềm năng trở thành khu trung tâm thương mại lớn nhất Quận Thủ Đức
Một số lý do để BĐS Quận 2 trở nên hấp dẫn và tiềm năng KĐT Thủ Thiêm trở thành trung tâm thương mại là nhờ:
Bán đảo Thủ Thiêm có vị trí thuận lợi, chỉ cần vượt qua sông Sài Gòn cư dân đã có thể di chuyển đến trung tâm TP HCM tại Quận 1 và Quận 3 Sau khi những cây cầu Thủ Thiêm hoàn thành cư dân sẽ dễ dàng di chuyển đến các khu vực lân cận.
Thủ Thiêm và Quận 2 là cửa ngõ phía Đông của TP HCM, nó sẽ giúp kết nối khu vực phía Bắc và các tỉnh lân cận, khi sân bay Long Thành hoạt động thì đây là cửa ngõ kết nối sân bay với trung tâm thành phố.
Xét về quỹ đất thì khu vực này quỹ dất còn khá nhiều, từ đó nơi đây sẽ hình thành các khu trung tâm tài chính, đô thị lớn, công trình văn hoá, thương mại, …
Về quy hoạch, trung tâm này dự kiến sẽ có nhà hát, quảng trường, trung tâm tài chính, chung cư cao tầng và cao ốc văn phòng,…
3.1.3 Tiềm năng tăng giá BĐS trong trung và dài hạn tại Thủ Thiêm
Kể từ 10 năm trở lại đây các BĐS Thủ Thiêm đang có những thay đổi chóng mặt Từ những cánh đồng lau sậy, khu vực đầm lầy, hệ thống sông ngòi chằng chịt rất khó phát triển hạ tầng của những năm 2000 Giá đất lúc này rất rẻ, những vị trí đẹp chỉ có giá dưới 10 triệu đồng/ m2, vị trí xấu thì khoảng 4 – 6 triệu đồng/ m2 thậm chí rẻ hơn Nhưng khi hạ tầng hoàn thành và hàng loạt các công trình lớn nhỏ xuất hiện, giá đất Thủ Thiêm cao ngang ngửa Quận 3, Quận 7 Một số đô thị hạng sang sẽ có giá cao hơn rất nhiều Điển hình là Empire giá trên 150 triệu đồng/ m2.Đến nay, giá đất trung bình đã tăng lên đến 100 – 200 triệu đồng/ m2, Những khu hành chính có thể lên đến 120 – 200 triệu đồng/ m2 Trước đây, Phú Mỹ Hưng
Phân tích tình hình giao dịch căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh và KĐT Thủ Thiêm
3.2 Phân tích tình hình giao dịch căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh và KĐT Thủ Thiêm
3.2.1 Phân tích nguồn cầu căn hộ trong những năm gần đây
Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III/2022 của Savills Việt Nam, Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao, riêng quý III là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua BĐS.
Nguyên nhân là sản phẩm không phù hợp với nhu cầu khách hàng vì nguồn cung vẫn thiên về sản phẩm cao cấp, giá trị lớn Trong khi đó, nguồn cầu chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực (tập trung ở phân khúc trung cấp) Ngoài ra, việc hạn chế tín dụng gây khó khăn cho người mua nhà, thị trường căn hộ bị ảnh hưởng nặng nề do thanh khoản giảm mạnh so với trước đây.
Mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng có thể thấy thị trườngBĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao Với việcThủ Thiêm đang được chính phủ ngày càng được chính phủ quan tâm về việc quy hoạch nơi đây trở thành trung tâm kinh tế tài chính mới thay cho quận 1, chính vì thế nên nơi đây đang và sẽ được hưởng lợi về hạ tầng là rất lớn Nên đây vẫn là khu vực thị trường được quan tâm của các nhà đầu tư ở bất kỳ thời điểm nào, bởi tiềm năng về mọi mặt.
3.2.2 Phân tích nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây
Thị trường bất động sản tại Thủ thiêm trong quý III/2022 theo ghi nhận của CBRE Việt Nam có sự sụt giảm về nguồn cung Nếu như ở các quý trước các dự án như New City Thủ Thiêm, Lake View… liên tục mở bán nhiều giai đoạn thì hiện nay các dự án này đang có dấu hiệu chững lại Do lượng cầu ngày càng sụt giảm nghiêm trọng cùng với đó là các biện pháp siết chặt khắc khe tín dụng của loại hình BĐS, kết hợp với tình trạng lạm phát vô hình chung khiến thị trường cung căn hộ cao cấp trong khu vực bị chững lại Theo thống kế, nguồn cung mới căn hộ cũng giảm 63,8%, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% - 60 Mặc dù trong tháng 9 vừa qua chính phủ đã có động thái nới lỏng tín dụng, nhưng việc khách hàng khó thiếp cận nguồn vốn vay đã tác động đến sức cầu, khiến thanh khoản giảm Một phần khác là do hiện nay trong khu vực đang có khá nhiều dự án căn hộ cao cấp và hạng sang mà giá lại rất cao, theo thống kê nguồn cung mới trong khu vực có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2 Điều này cũng khiến các nhà đầu tư đắn đo trong những quyết định đầu tư của mình nhất là trong bối cảnh thị trường kinh tế đang chững lại.
Nhưng theo dự kiến thì trong Quý IV/ 2022 thị trường khu vực sẽ đón chào thêm những nguồn cung, Theo những báo cáo của Savills thì Thủ Thiêm sẽ có thêm 80.000 m2 văn phòng cao cấp đạt hạng A từ nay đến năm 2023 Điển hình như Giai đoạn 4 của Metropole Thủ thiêm (The Opusk Residence), Theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM cần 15 triệu m2 GFA (tổng diện tích sàn) nhà ở từ các dự án thương mại, khoảng 90% là chung cư TP.HCM sẽ cần gần 260.000 căn đến năm 2025 hoặc 47.000 căn mỗi năm Đến năm 2025 sẽ cung cấp hơn 133.400 căn, chỉ đáp ứng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch Quận 2 có nguồn cung tương lai nhiều nhất (27%), trong đó khu đô thị mớiThủ Thiêm sẽ chiếm 34% nguồn cung quận hoặc 9% tổng nguồn cung tương lai.Điều này sẽ là động lực to lớn cho các nhà đầu tư tại Thủ Thiêm để liên tục mang đến những dự án mang đến không gian thoải mái, tiện nghi cho khách hàng.
3.2.3 Phân tích và đánh giá tình hình giá căn hộ tại quý 4/2022
Theo nhận định của Rever, thị trường nhà ở tại KĐT Thủ Thiêm chỉ thật sự bùng nổ từ năm 2016 trở về đây, khi lần lượt xuất hiện những đại dự án có thiết kế vô cùng đẳng cấp, không nói quá khi cho rằng Thủ Thiêm là "thủ phủ" của các dự án đẹp bậc nhất Sài Gòn Giá nhà ở trung bình các dự án căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm hiện tại cao hơn từ gấp đôi trở lên so với giá trung bình căn hộ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng Điều này cho thấy vị trí của Khu đô thị Thủ Thiêm được thị trường đánh giá rất cao, dù trước mắt chưa có quá nhiều tiện ích được triển khai. Để thực hiện phân tích này tôi đã lấy dữ liệu giá bán trung bình hiện nay của các dự án đã bàn giao trong khu vực từ báo cáo của Rever Kết hợp với các số liệu tôi đã tổng hợp và tính toán được giá bán trung bình hiện nay của 3 dự án (The River Thủ Thiêm, Thủ Thiêm Ziet River, Empire City) mà tôi đang nghiên cứu là The River Thủ Thiêm, Thủ Thiêm Ziet River và Empire City, do có nhiều căn với kích thước, vị trí đa dạng nên tôi đã chọn 10 căn hộ ở mỗi dự án này rồi lấy trung bình cộng để tính ra giá bán.
Bảng 3 1 Tình hình giá bán hiện tại của các dự án tại KĐT Thủ Thiêm
Hầu hết các dựa án ở phía Nam của khu vực đã bàn giao xong như Sarimi, Sadora, Sarica, Sarina… và giá giao động từ 95 đến 140 triệu đồng/ m2 Còn những dự án nằm ở phía Bắc và Tây Bắc ở khu vực thì có một số dự án hiện đang bàn giao và sắp mở bán, có thể kể đến các dự án như The River Thủ Thiêm, Thủ Thiêm Zeit River , Empire City giá các dự án này hiện đang giao động tại ngưỡng khá cao từ
~150 – 370 triệu đồng/ m Mặc dù tỉ lệ tăng giá của khu nam là lớn hơn khu Bắc và 2 Tây Bắc rất nhiều, mức tăng giá so với thời điểm mở bán lên đến hơn 100% nhưng giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với khu phía Bắc và Tây Bắc Giá ở khu vực phía Nam tuy chỉ tăng ở mức dưới 65% so với mức mở bán nhưng đã cao gấp đôi khu đông.
Tại phân khu 1 là nơi góp mặt của dự án The Metropole Thủ Thiêm của Quốc Lộc Phát, phân khu này hiện đang ra mắt giai đoạn 4 với tên gọi The OpusK Residence, trước đó phân khu 1 The Galleria Residence đã đi vào bàn giao rất đẹp. Mức tăng giá các giai đoạn triển khai của The Metropole đều trên ngưỡng 30%, đặc biệt phân khu đầu tiên đã có mức tăng hơn 65% so với mở bán.
Tại phân khu 2B, một dự án "đỉnh" khác là Empire City cũng đã có 4 giai đoạn triển khai gồm: MU4, MU7, MU11 và MU8 Mức tăng giá các giai đoạn của Empire City cũng rất tốt, trong ngưỡng 42 - 85% so với thời điểm mở bán.
Hình 3 1 Vị trí các dự án khu vực Thủ Thiêm
Phân tích điểm giống và khác nhau của các dự án
3.3.1 Điểm giống loại hình, phân khúc sản phẩm
Loại hình, phân khúc sản phẩm
Cả 3 dự án đều phát triển chung cư cao cấp, loại hình sản phẩm chính của 3 dự án này là căn hộ cao cấp, shophouse và văn phòng hạng A.
Gần nhau về vị trí địa lý nên cả 3 dự án sở hữu các tiện ích ngoại khu tương đồng nhau, trong khoảng 15 phút đổ lại, từ dự án, cư dân có thể dễ dàng kết nối đến các tiện ích liên vùng như:
+ Cơ quan hành chính đô thị
+ Khu thi đấu đa năng
+ Trung tâm hội nghị triển lãm,…
Hình 3 2 Các Tiện liên kết trong khu vực của 3 dự án Đối tượng khách hàng
Do cùng khu vực về vị trí địa lý và đều cùng phân khúc thuộc loại căn hộ cao cấp nên sẽ có sự tương đồng về nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng của cả ba dự án Khách hàng bao gồm chủ yếu từ hai nguồn cầu chính là những nhà đầu tư và số ít lượng cầu từ người mua để ở.
Do các dự án này sở hữu vị trí đắc địa và nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp giáp với Q1 và các quận trung tâm, nên giá của các dự án này không hề rẻ như những dự án tầm trung đang hiện hữu trên thị trường hiện nay Vậy nên, việc chọn các dự án này dùng cho mục đích mua để ở là rất ít kém khả thi, có chăng là những đối tượng này là số ít doanh nhân, tầng lớp tri thức cao cấp đã có địa vị trong xã hội.Nhóm khách hàng chủ yếu nhắm đến của dự án này là các nhà đầu tư ngắn hạn và trung hạn bởi những dự án này có tốc độ tăng giá rất nhanh bởi nó sở hữu được vị trí có cơ sở hạ tầng khu vực đang ngày càng được mở rộng và phát triển một cách hoàn thiện, và các tiện ích thì đang ngày càng được lấp đầy. Đây sẽ là một loại sản phẩm phù hợp cho những nhà đầu cơ thích lướt sóng vì lợi nhuận mà nó đem lại trong ngắn hạn là một con số khổng lồ, nhưng cũng sẽ có mặt trái là vì tính thanh khoản của nó không cao, vì không phải ai cũng có nguồn tài chính đủ lớn để mua được các bất động sản cao cấp như thế này Nếu muốn đầu cơ vào các dự án này cần nắm bắt thời cơ và đưa ra những phân tích, nghiên cứu thật kỹ càng về thị trường nguồn cung cũng như nhu cầu nơi đây trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
3.3.2 Điểm khác nhau của 3 dự án:
Dự án The River Thủ
Thiêm Thủ Thiêm Ziet River Empire City
Do Liên doanh Công ty CP Phát Triển và
CP Đầu tư Hạ tầng
(CII) làm chủ đầu tư
Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế vương – là liên doanh giữa Công ty BĐS Tiến Phước, Công ty TNHH BĐS Trần Thái và Công ty Denver Power Ltd (của Vương quốc Anh).
Toạ lạc tại lô 3.15 và
3.16 góc giao hai mặt tiền đường Nguyễn
Cơ Thạch và Đại lộ vòng cung, thuộc phường An Khánh,
Khu đô thị Thủ Đường Nguyễn Cơ Thạch, Thủ Thiêm, Quận 2, TP Thủ Đức,
TP Hồ Chí Minh. tại phân khu 2B thuộc khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 2, ngay bên canh sông Sài Gòn.
Tổng diện tích lên đến hơn 1,5 ha, gồm 3 tòa tháp (2 tháp cao và 1 tháp thấp) gồm: River
Diện tích 9125,8m2 gồm 2 tháp T1 cao 25 tầng và T2 cao 32 tầng
Khu phức hợp Empire City Thủ Thiêm rộng 14.5 ha gồm 11 lô (3 lô thương mại, 8 lô cho căn hộ)
2PN: 177 căn, diện tích từ 76,5 -83,8 m2.
3PN: 180 căn, diện tích từ 119,3 -126,6 m2.
Shophouse, căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, 4 phòng ngủ, Duplex, Penthouse.
4PN: 181m2. căn hộ thương mại cao cấp (căn hộ 1 –
4 PN, Duplex, Penthouse), văn phòng, Shophouse.
12 penthouses + 12 pool villas, diện tích từ 236,27 m2 –
Hồ bơi 50m có ghế dài sang trọng
Khu tắm nắng nghỉ dưỡng.
Hồ bơi ấm, hồ bơi nước mặn dài 50m.
Khu thư giãn ngoài trời.
Hồ Jacuzzi, hồ bơi trẻ em.
− Đài phun nước Khu sinh hoạt đa năng Khu nướng BBQ.
Khu vui chơi trẻ em ngoài trời.
Phòng sinh hoạt cộng đồng.
Phòng gym và yoga trong nhà.
Sân thượng ngắm mặt trời lặn.
Yoga Khu tiệc nướng BBQ Cầu đi bộ.
Sảnh tiếp khách sang trọng
Nội thất cơ bản Hoàn thiện nội thất cao cấp.
Sở hữu ổn định lâu dài với cá nhân và doanh nghiệp Việt Nam 50 năm với cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài
Sở hữu lâu dài đối với người Việt Nam, 50 năm đối với người nước ngoài
Sở hữu ổn định lâu dài với cá nhân và doanh nghiệp Việt Nam 50 năm với cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài
Quý IV năm 2022 Quý 2/2024 Quý II/ 2025
Pháp lý Đã có đầy đủ các giấy tờ pháp lý:
•Quyết định chấp thuận đầu tư
•Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ
Pháp lý của khu căn hộ Empire City Thủ Thiêm theo thông tin chủ đàu tư là có sổ hồng, tức là có thể sở hữu vĩnh viễn và tất cả các thủ tục pháp lý đã được hoàn thiện.Đang trong quá trình xin cấp giấy chứng
•Quyết định cho phép n nhà ở hình thành ng tương lai nhận quyền sử dụng đất đối với các lô đất
Phương thức thanh toán Áp dựng hình thức thanh toán theo từng đợt.
Thời hạn thanh toán là trong 1 năm.
Phương thức thanh toán dự án căn hộ Thủ Thiêm Zeit River chia nhỏ, linh hoạt và cực kì hấp dẫn.
Thời hạn thanh toán là trong 2 năm
Phương thức thanh toán chia theo từng đợt.
Thời hạn thanh toán là trong 2 năm
Bảng 3 2 So sánh các điểm khác nhau của 3 dự án
Đánh giá SWOT các dự án
Do cả 03 dự án đều có chung khu vực thị trường và phân khúc khách hàng nên sẽ có những tác động về yếu tố bên ngoài tương đối giống nhau về cơ hội và thách thức
Từ những phân tích về thị trường nhà ở, cung - cầu căn hộ, và định hướng phát triển quy hoạch của KĐT Thủ Thiêm, ta có thể thấy được rằng việc phát triển các dự án chung cư cao cấp mới tại KĐT Thủ Thiêm đang phát triển tốt, cụ thể là các dự án thuộc phía Bắc và Tây Bắc của khu vực, như phân khu số 1 và phân khu số 2. Với chủ trương quy hoạch của KĐT Thủ Thiêm biến nơi đây thành trung tâm kinh tế tài chính văn hóa mới của thành phố và khu vực nên hạ tầng nơi đây, đã và đang phát triển rất mạnh mẽ, đặc biệt là các cây cầu đang được mọc lên mở ra các hướng liên kết với các quận như quân 1, 2, 7, 4 ngày một dễ dàng hơn, dự án triển khai thực hiện cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4 vào quý I/2023 , điều này khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào đây để đầu tư, điều này góp phần không nhỏ vàoGDP của khu vực Thủ Thiêm và TP Hồ Chí Minh
Như đã nói, các khu dân cư, khu nhà ở, hạ tầng tại Thủ Thiêm sẽ dần đi vào hoạt động trong vòng 3 năm tới sẽ kéo theo đông đảo dân cư về ở, từ đó sẽ mở rộng hoạt động kinh doanh – mua bán và các tiện ích – dịch vụ phục vụ người dân trong dài hạn nơi đây sẽ là nơi thay thế quận 1 và các khu vực trung tâm thành phố để vươn mình trở thành 1 trung tâm mới của thành phố có đầy đủ các tiện ích và hạ tầng Vì vậy lượng cầu các BĐS nơi đây liên tục tăng không ngừng, điều này kéo theo giá các căn hộ tại đây hiện nay đang tăng giá chóng mặt bởi sự tác động từ lượng cầu cũng như những tiện ích và xu hướng thị trường Từ đó tạo cơ hội lớn cho sự phát triển bền vững của KĐT mới Thủ Thiêm này.
Thị trường BDS hiện nay đang rất ảm đạm đi vào giai đoạn đóng băng do các yếu tố như Covid -19 kéo dài, tình hình chính trị quốc tế phức tạp dẫn đế tỉ lệ lạm phát cao và ngân hàng siết room tín dụng cho vay mua BDS nên các nhà đầu tư cá nhân sẽ khó có khả năng mua BDS giai đoạn này và thời gian sắp tới Lãi suất ngân hàng vẫn tiếp tục tăng trong thời gian vừa qua dẫn đến nhu cầu khách hàng giảm đáng kể Thậm chí dẫn đến việc đóng băng thị trường bất động sản Với tình hình kinh tế thị trường như hiện nay thì vấn đề về giá cao đang là một thách thức, cả giá bán và giá cho thuê đều cao, và với một mức giá cao như vậy thì không phải ai cũng đáp ứng được Chính vì thế, mà tỷ lệ lấp đầy ở các dự án khu vực này chưa cao từ
Tiếp theo, vấn đề thu hút dân cư về đây sinh sống hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, điển hình là khu tái định cư với hàng nghìn căn hộ xây xong nhưng vẫn không có người ở tại đây Một KĐT luôn phải cân đối giữa diện tích ở và diện tích khu vực làm việc, để người dân sống tại KĐT Thủ Thiêm có cơ hội kiếm sống Thủ Thiêm hiện tại hầu hết chỉ là các công trình nhà ở, các trung tâm thương chỉ có lèo tèo người qua lại nên người lao động hiện nay chưa có thiên hướng về đây sinh sống. Để khắc phục tình trạng này Thủ Thiêm cần có những chính sách đền bù cho những người có hộ khẩu tại đây việc ưu tiên ở lại đây,đồng thời đảm bảo cho họ kiếm sống tại đây thì mới dần dần thu hút dân cư về đây sinh sống, nếu như không muốn viễn cảnh các căn hộ tại đây trở thành những căn hộ không bóng người, bởi chỉ vì mục đích mua để đầu tư.
Từ năm 2024 – 2026 hàng loạt các dự án như Thủ Thiêm Ziet River, Metropole Thủ Thiêm, Empire,… được bàn giao cùng một lúc, cùng một mức giá gần bằng nhau người ta sẽ ưu tiên chọn những căn ở vị trí sầm uất nhất, tiện ích mới nhất, như dự án của Sơn Kim Land… các dự án sẽ phải cạnh tranh với nhau về giá, chính sách, ưu đãi, tính thanh khoản tốt và thách thức đặt ra là dự án nào sẽ có được lỷ lệ lấp đầy cao nhất, vấn đề về cho thuê và chuyển nhượng của các dự án được hay không.
Ngoài ra, trên thị trường hiện nay khách hàng đang có xu hướng tâm lý FOMO, Thủ Thiêm mở ra nhiều người đang đánh giá là mức giá bỏ ra để mua căn hộ ở Thủ Thiêm là quá cao, và họ chờ đợi xem thị trường có đi xuống nữa hay không, giá có giảm nữa hay không, còn đáy nào cho BĐS hay không, mới quyết định xuống tiền mua.
3.4.1 The River Thủ Thiêm Điểm mạnh
- Được tạo dựng bởi chủ đầu tư uy tín
REFICO là tên tuổi gắn liền với nhiều dự án bất động sản cao cấp như cao ốc văn phòng Centre Point (Quận Phú Nhuận), cao ốc văn phòng Precident Place (Quận 1), khu căn hộ cao cấp City Garden (Quận Bình Thạnh), khu nghỉ dưỡng hướng biển Sanctuary Hồ Tràm (Hồ Tràm)…
CII là chủ đầu tư của nhiều công trình hạ tầng trọng điểm Đây cũng là công ty được Nhà nước giao thi công hạ tầng tại Khu đô thị Thủ Thiêm theo hình thức BT và được đổi lại nhiều lô đất vị trí tốt tại trung tâm tài chính mới này Trước The River Thủ Thiêm, cũng tại Khu đô thị Thủ Thiêm, CII đã ra mắt thành công khu căn hộ thấp tầng Thủ Thiêm Lakeview Hiện dự án đã bàn giao và đưa vào hoạt động trơn tru.
Có thể thấy, CII và REFICO là hai tên tuổi bảo chứng cho tiến độ và chất lượng của dự án căn hộ hạng sang The River Thủ Thiêm Song song đó, việc thiết kế, quản lý và vận hành nhiều dự án nhà ở trước đó sẽ là kinh nghiệm đáng giá giúp chủ đầu tư hoàn thiện dự án The River Thủ Thiêm trong tương lai.
- Dự án mới vừa được bàn giao cuối năm 2022, đầu năm 2023
Theo thực tế khảo sát của tôi, dự án này vừa mới được bàn giao nên rất mới và cho đến nay cư dân chưa dọn vào ở nhiều nên tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 20% - 30%, khách hàng mua nhà dự án này sẽ là người đầu tiên sử dụng căn hộ, điều này sẽ thích hợp với tệp người không thích sử dụng căn hộ người khác đã dùng qua, họ còn có thể toàn quyền thiết kế nội thất phù hợp với ý thích , dự án cung cấp được nhu cầu ở thật cho cư dân.
- Được ưu đãi về vị trí và tiện ích nội khu
Nhờ tọa lạc tại bán đảo Thủ Thiêm, với đặc thù nền đất biệt lập, bao quanh bởi sông Sài Gòn nên không gian bên trong The River Thủ Thiêm có khí hậu mát mẻ và thoáng đãng hơn khu trung tâm thành phố, nền nhiệt thấp hơn hẳn so với các khu vực lận cận Ngoài ra, thì dự án còn sở hữu view sông triệu đô, vì view sông là thuộc quản lý nhà nước nên không ai có thể xây nhà cao lên sát đó đươc nữa, có được xây cũng chỉ được xây thấp tầng theo quy hoạch nên đây là view vĩnh viễn hay còn được gọi là view triệu đô.
Khi thiết kế cảnh quan cho The River Thủ Thiêm, các chuyên gia cao cấp đến từ Singapore đã biến thiên nhiên trở thành một phần cảnh quan của công trình Các tòa nhà The River Thủ Thiêm được bố trí ở nơi hạn chế ánh nắng mặt trời chiếu trực diện, giúp tiết kiệm năng lượng tiêu thụ để giữ các căn hộ mát mẻ, các căn hộ nằm ở mặt hướng sông từ tầng 18 trở lên có các ban công thiết kế lớn, đưa ra phía ngoài nhìn thẳng ra sông, không khí trong lành, thoáng mát Ngoài ra chủ đầu tư còn mang đến nhiều đặc quyền cho giới thượng lưu khi bố trí số lượng thang máy cao, lên đến 8 thang máy cho mỗi tháp (dành cho 9 đến 16 căn hộ trên một tầng), trong đó các căn hộ 3 và 4 phòng ngủ sẽ có sảnh thang máy biệt lập.
Nội khu dự án The River Thủ Thiêm còn được phủ xanh ở từng chi tiết Các nhà thiết kế tài ba đã sử dụng mảng xanh một cách tinh tế để mang đến The River Thủ Thiêm một không gian mở không có sự ngăn cách nhưng vẫn đảm bảo tính riêng tư.
Nội khu dự án bố trí hồ bơi dài 50m đạt tiêu chuẩn Olympic, sảnh tập yoga, phòng gym hiện đại,… tạo điều kiện để cư dân thỏa sức rèn luyện sức khỏe Ngoài ra, khu sinh hoạt cộng đồng, khu tổ chức tiệc BBQ, khu hút thuốc lá biệt lập (cigar lounge) và các sân chơi cho trẻ em, đều được The River Thủ Thiêm đầu tư kỹ lưỡng. Điểm yếu
- Thời điểm bàn giao sau dịch
Đánh giá cá nhân các dự án
Có thể thấy mỗi dự án có mỗi nét riêng, Sở hữu điểm mạnh cũng như điểm yếu riêng của từng dự án Việc lựa chọn quan tâm đến dự án nào, mỗi khách hàng sẽ có những quyết định riêng của mình.
Sau khi phân tích, đánh giá tổng quan đến chi tiết của 3 dự án, dễ dàng thấy được sự hấp dẫn và tiện ích mà các dự án mang lại Khách hàng mục tiêu của 3 dự án là những người có thu nhập cao trong xã hội và làm việc trong khu vực trung tâm
Tp Hồ Chí Minh với mục đích mua để ở và đầu tư Với sự lựa chọn tỉ mỉ về vị trí của CĐT, có thể thấy cả 3 dự án đều sở hữu những vị thế vàng, kết hợp với hạ tầng giao thông hoàn thiện, điều này góp phần đem lại giá trị cho cả 3 dự án Cho đến thời điểm hiện nay, quận 2 cũ TP Thủ Đức là một trong các quận đáng sống tại thành phố Hồ
Chí Minh, với những tiện ích đã phân tích ở trên thì chắc chắn đây sẽ là 3 dự án trên sẽ rất “được lòng” khách hàng Bên cạnh đó, các CĐT khá uy tín trên thị trường BĐS kết hợp với các đơn vị quản lý nhiều kinh nghiệm nhất Việt Nam đảm bảo việc vận hành các dự án chỉn chu và hoàn hảo nhất có thể.
Xét về tình hình biến động về giá cả thì giá của các dự án này còn đang tăng theo thời gian Sức mua của khách hàng tăng vì họ sự tin tưởng sẽ sinh lời trong tương lai và chu kì kinh tế Việt Nam sẽ là một bàn đạp để làm giàu nhanh chóng.Các nhà đầu tư riêng lẻ, khách hàng mua chờ thời cơ sau khi dự án hoàn thành sẽ bán lại với lợi nhuận cao.