Khóa luận tốt nghiệp Pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo được thực hiện với mục tiêu nhằm hướng đến những vấn đề lý luận nói chung về pháp luật dịch vụ một giới kinh doanh bất động sản từ đó đánh giá thực tiễn thực hiện... Đề tài Hoàn thiện công tác quản trị nhân sự tại Công ty TNHH Mộc Khải Tuyên được nghiên cứu nhằm giúp công ty TNHH Mộc Khải Tuyên làm rõ được thực trạng công tác quản trị nhân sự trong công ty như thế nào từ đó đề ra các giải pháp giúp công ty hoàn thiện công tác quản trị nhân sự tốt hơn trong thời gian tới.
Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới kinh
Tình hình chung của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản ở Công ty 36
Luật KDBĐS 2014: Tại Điều 62 Luật này về điều kiện đối với tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Công ty có quy tụ những chuyên gia trong lĩnh vực môi giới bất động sản, có chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực này Đánh giá tình hình thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản ở công ty:
Hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành khiến nhiều nền kinh tế bị ảnh hưởng, tình hình kinh doanh của văn phòng tư vấn môi giới bất động sản của công ty gặp nhiều khó khăn, nguyên do là các đợt giăn cách liên tiếp khiến nguồn nhân lực thiếu hụt, lượng người mua hay nói cách khác là lượng tiếp cận với khách hàng của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản của Công ty sụt giảm đáng kê.
Vị trí địa lý của các bất động sản mà văn phòng tiếp nhận đều là những nơi có vi trí địa lý đẹp, ở những quận cận trung tâm như Thanh Xuân, Hoàng Mai Hơn nữa có thê thấy đây là một khu vực trung gian giữa khu vực hiện đang rất sốt giá là Gia Lâm và
Thanh Trì với các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa Với vị trí cầu nối như vậy hoàn toàn là điểm mạnh cho công ty khi giá đất ở các khu vực này đang rất cao, tiện lợi cho quá trình tiếp cận khách hàng
Nhân tổ đại dịch khiến cung cầu trở nên biến động lượng cầu gần như biến mat một khoảng thời gian dài trong suốt 2 năm nay khiến hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, nhân lực thiếu hụt, sự tiếp cận khách hàng bị giảm sút Hơn nữa bất động sản mà công ty thực hiện môi giới hầu hết là bất động sản nhà ở, một loại hình bắt động sản dễ mua, dé bán nhưng cũng chịu ảnh hưởng rất lớn vào tình hình cung-cầu, hiện trạng của vùng lân cận;mức độ tăng trường GDP hàng năm của thành phố Hà Nội; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong nội thành với các khu vực khác Từ khi quyết định quy hoạch của UBND TP Hà Nội được ban hành vào thời gian vừa qua khiến nhà đất trở nên sốt dẻo ở những khu vực sắp lên quận như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng Các dự án nhà ở mà Công ty có giao dịch làm môi giới quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng ngoài là khu vực dân cư tập trung đông đúc thì hiện nay do kì vọng của người dân nên mức cầu của khu vực mà công ty đang có dự án môi giới đều giáp các huyện chuân bị “lên quận” là Thanh Trì, Gia Lâm, do vậy mà hoạt động môi giới được quan tâm hơn, nhiều người tìm đến môi giới quanh khu vực này đề tìm hiều đề đầu tư
Hoạt động môi giới tại Văn phòng tư vấn, môi giới bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo trong thời kỳ địch bệnh Covid tuy có phần am đảm, nhưng các giao dịch mà Văn phòng môi giới nhận được đa số đều thành công Do đó môi giới của văn phòng nhận được cả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới Ước tính dip cudi nam 2021 đầu năm 2022, văn phòng đã môi giới thành công 2 dự án nhà ở khu vực Thanh Xuân và Hai Bà Trưng, với mức hoa hông nhận được xap xỉ 60 triệu đồng Có được thành công như vậy là nhờ vào nỗ lực trau đôi chuyên môn của nhân viên môi giới của Công ty
2.3.2 Một số vụ việc đã xử lý tại Văn phòng tư vấn giao dịch bất động sản của Công ty cổ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo
2.3.2.1 Một số giao dịch thành công gân đây của công ty
Vị trí dự án I: Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội, cách tô hợp chung cư Five Star 10m, đường thông Kim Giang, Hoang Dao Thành, Nguyễn Xiễn, giao thông thuận lợi.
Quy mô dự án: Diện tích 60m2
Bao gồm: Nhà lô góc, xây mới 6 tầng, mỗi tầng hai phòng có phụ khép kín, phòng nào cũng có cửa sô đón năng
Số đỏ chính chủ, pháp lý chuẩn
Tiến độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau: Đợt Thời diém Phân trăm thanh toán
| Khi ký hợp đông mua 45%
2 30 ngày sau khi ký hợp đông 45%
Khi có thông báo làm giây
3 chứng nhận quyền sử dụng 10% dat là sở hữu nhà ở
Bang 1:Tiển độ thanh toán phí môi giới của khách hàng với dự án ở
Thanh Xuân Bắc quận Thanh Xuân, Hà Nội
Phí hoa hồng dành cho văn phòng môi giới, cụ thê là 1,5% giá bán căn nhà, xấp xỉ 36 triệu đồng
Gia ban tai dự án phụ thuộc vào các yêu tô như điện tích căn nhà, nhà lô góc nên có giá cao, mức giá 6,85 triệu/m2 Mức giá này là phù hợp với vị trí và tiện ích như vậy
- Vị trí dự án 2: ngõ Quỳnh, Phố Bạch Mai, Phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng,
Quy mô dự án: diện tích 31 m^2
Nhà mới xây, 5 tầng, tầng 1: 31 m^2; tầng 2.3.4.5: 38 m^2 Tầng 2,3,4: sàn ốp gỗ cao cấp, thiết bị vệ sinh tốt
Tiến độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau: Đợt Thời điểm Phân trăm thanh toán
I Khi ký hợp đông mua bán 45%
2 30 ngày sau khi ký hợp đông 25%
3 40 ngày sau khi ký hợp đông 20%
Khi có thông báo làm giây chứng nhận s0 quyền sử dụng đất '
Bảng 2: Tiền độ thanh toán phí môi giới của khách hàng ở dự án bán nhà ở ngõ Quỳnh, phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, s* Phi hoa hong cho du dn 2 1a 3% gia ban can nha, xap xi 38 triéu dong
Ngoài sự phục thuộc vào vị trí địa lý, địa hình, nội thất của căn nhà thì giá bán phụ thuộc vào ảnh hưởng từ nhiên từ đại dịch Covid đang diễn ra căng thăng tại Thành phó
Hà Nội Căn nhà được bán vào thời điểm có thông tin quy hoạch của Thành phố nên rất được quan tâm
2.3.2.2 Phân tích đánh giá quy định của pháp luật thực hiện tại Công ty
1/Thực hiện quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới:
Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty có đủ điều kiện mà pháp luật quy định Công ty có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106767895, cấp ngày
02 tháng 02 năm 2015 do Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp, do vậy mà công ty có đủ điều về thành lập doanh nghiệp mà Luật Doanh nghiệp 2014 quy định
Văn phòng môi giới của công ty được thành lập vào thời điêm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, bỏ điều kiện tô chức kinh doanh bất động sản phải chứng minh năng lực tài chính có số vốn pháp định 20 tỷ Việc nắm bắt thông tin pháp lý này nhanh chóng mở văn phòng tư vấn môi giới bất động sản là bước ngoặt lớn cho công ty Cá nhân chủ thê kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải bảo đảm có trình độ nghiệp vụ đạt mức chuân mà nhà nước đề ra, cụ thê có trên 02 môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
2/Thực hiện quy định về bất động sản được đưa vào kinh doanh
Công ty đã thực hiện dịch vụ môi giới với những loại hình bất động sản đạt điều kiện mà Luật đề ra theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014 Trong đó các loại hình bất động sản mà
Một số vụ việc đã xử lý tại Văn phòng tư vẫn giao địch bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo -5
mã số thuế 0106767895 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 2 tháng 2 năm 2015, luôn thực hiện đóng thuế, khai thuế chính xác và đầy đủ với chỉ cục thuế quận Hoàng Mai nơi công ty đặt trụ sở Công ty thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo hằng tháng gửi về Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật
* Phí hoa hông môi giới: Mức phí hoa hồng môi giới mà văn phòng nhận được cho các dự án nhà ở đều ở mức hợp lý từ 1,5%-3% „ không quá thấp đề xuất hiện tình trạng chèn ép giá gây ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường bắt động sản
B.Hạn chế của pháp luật bộc lộ ở công ty
-Việc pháp luật chưa phân định hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của nhà môi giới với hoạt động kinh doanh bất động sản dẫn đến khó biết được bên môi giới có thực sự thực hiện chức năng trung gian hay còn thực hiện cả giao dịch mua bán với vai trò là bên thực hiện hợp đồng
Ngành nghề công ty đăng ký kinh doanh thêm là kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Dựa vào thông tin mà công ty công khai trên các trang nhà đất điện tử, nhiều căn hộ lại không ghi tên chủ bán căn nhà mà chỉ đăng tải dưới tên người môi giới, điều này rất khó đê phân biệt xem người môi giới của công ty có đang vi phạm nguyên tắc hoạt động của nhà môi giới, đó là không được phép vừa là nhà môi giới, vừa là bên thực hiện hợp đồng Không thê chắc chăn răng có những căn nhà ghi tên liên hệ chị A, anh
B (người bán) nhưng có thật người môi giới chỉ đang giao dịch dưới vai trò người môi giới hay không, hay mượn tên chị A, anh B kia đê mua bán kinh doanh bất động sản của mình.
Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu - ¿+ +s£x+x£x£xzxexrxE se: 4l CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT DIEU CHINH DỊCH VỤ MỖI GIỚI KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 5< 43
Qua quá trình nghiên cứu hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại Văn phòng tư vấn, môi giới bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo, tác giả phát hiện và đưa ra một số kết luận sau:
-Pháp Luật KDBĐS vẻ dịch vụ môi giới bất động sản còn mờ nhạt, thiếu tính chuyên nghiệp và quy mô Điều này có lẽ xuất phát từ việc không phân định và kiểm soát giữa hoạt động kinh doanh hàng hóa bat động sản với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dẫn đến tô chức đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ lại đễ đàng kinh doanh hàng hóa bắt động sản theo những cách biến tướng, trá hình rất khó năm bắt Sự thiếu chuyên nghiệp và quy mô thê hiện ở trường hợp cò đất tự treo biển hành nghề môi giới, không có giấy phép hành nghề nên nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước, tự phát và tự ý nhận tiền môi giới với giá cả như những nhà môi giới chuyên nghiệp
-Pháp luật chưa thực sự sát sao trong việc áp dụng quy định về đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản
+ Về điều kiện các tô chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ, về kỹ năng môi giới quá dễ dàng, nhưng lại không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học Điều nảy dẫn đến hiện tượng yếu kém về đạo đức kinh doanh, gây ra những cơn “sốt ảo” đê trục lợi
+ Cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghè và đăng ký nộp thuế là có thê thực hiện dịch vụ môi giới Pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhân này có trách nhiệm báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động có họ, dẫn đến một là theo các sàn giao dịch bất động sản đề lây thông tin hoặc môi giới thứ cấp, hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phâm có sẵn để môi giới cho khách hàng
-Hoa hồng môi giới không được quy định cụ thê phần trăm trong bất kì văn bản pháp luật nào mà xuất phát từ tính chất của bất động sản đê chia ra phần trăm môi giới được hưởng hoa hồng cho phù hợp với từng loại giao dịch, với loại nhà ở, căn hộ giá môi giới đao động từ 2%-3% giá trị hợp đồng
-Sự bắt cập trong pháp luật về loại hình bất động sản căn hộ khách sạn và văn phòng khách sạn ở Luật Nhà ở và Luật KDBĐS với Luật Đầu tư đó là chưa có quy định rõ ràng định danh loại hình này trong pháp luật Việt Nam Cụ thể chưa có cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp, vừa làm nhà ở, vừa sử dụng thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giây chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất.
CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP HOAN THIEN PHAP LUAT DIEU CHINH DICH VU MOI GIOI KINH DOANH BAT DONG SAN
3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về địch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản
Trước thực trạng nêu trên, môi giới bất động sản cần thiết phải tọa ra giá trị cao hon, phải khăng định được vai trò trong nền kinh tế Một số quan điềm chung được đưa ra như sau:
-Tập trung nghiên cứu, hoàn thiện và ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thông văn bản quy phạm đề thúc đây dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản nói riêng, thị trường bat động sản nói chung phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung-cầu, thúc đây nên kinh tế phát triền, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội theo định hướng xã hội chu nghĩa
+Đề nghị xây dựng Luật KDBĐS sửa đôi: Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết va mục tiêu sửa đôi Luật KDBĐS đề thê chế hóa chủ trương, đường lỗi của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết các bất cập, vướng mắc chưa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật KDBĐS với các luật liên quan khác
+Đề nghị xây dựng Luật Nhà ở sửa đôi: Phát huy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết thị trường bất động sản hoàn thiện các chính sách về nhà ở, quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở bảo đảm tính dự báo quý trình phát triên; tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyên địa phương đi đôi với tăng cường giám sát, kiêm tra, phân bô nguồn lực hợp lý và nâng cao năng lực, hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư đặc biệt cho nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đề bảo đảm chính sách an sinh xã hội về nhà ở !Š
-Hướng tới sự hoàn thiện cua thị trường bất động sản về cả thể chế, cơ cấu và tổ chức vận hành để phát huy vai trò của thị trường bất động sản với ngành dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản, từ đó phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống của nhan dân trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
+Đảm bảo tính phù hợp, đồng bộ, không chồng chéo với hệ thông pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự l'Dương Giang (2022), *Nghị quyết phiên họp chuyên đẻ về xây đựng pháp luật Thang 1/2022,
TTXVN/Vietnam+*, cập nhật ngay 31/01/2022,
+Tao diéu kién dé hoat động giao dịch bat động sản được công khai minh bạch, hạn chế phát sinh điều kiện, thủ tục hành chính trong quản lý giao địch bất động sản
+Xử lý những bất cập của Luật hiện hành
-Bảo đảm yêu câu hài hòa về lợi ích của Nhà nước, của người có nhu câu tham gia địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản Phát huy vai trò của nhà nước trong việc điều tiết hoạt động này
+Tang cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, đây mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyên đôi số trong quản lý giao dịch bắt động sản
+Nâng cao trách nhiệm, năng lực của từng chủ thê tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tô chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới bat động sản
3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bat động sản
3.2.1 Đề xuất chính sách về quy định chung trong kinh doanh bất động sản
Sửa đổi, bồ sung các quy định tại Chương I quy định chung từ Điều 1 đến Điều 8 Luật KDBĐS 2014 theo hướng
Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản Ki0iroisitsg42140i120800g6886g60012088910103900iu210đ45/4/1k01208319g0/8.ibyaaii2uivE8gi0101aaj8104g88000i03)21:38418i04.04csigdjgkZZ05016i500/4057/0E01690 44
Đề xuất chính sách về quy định chung trong kinh doanh bắt động sản at
Sửa đổi, bồ sung các quy định tại Chương I quy định chung từ Điều 1 đến Điều 8 Luật KDBĐS 2014 theo hướng
-Nghiên cứu bồ sung Điều 3 về giải thích từ ngữ đề bổ sung đầy đủ cụ thê một số khái niệm quan trọng như “bất động sản”, "dự án bất động sản”, "kinh doanh dịch vụ bất động sản", “hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản”
-Nghiên cứu bồ sung 01 điều quy định về nguyên tắc áp đụng khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật KDBĐS với các luật có liên quan đối với các nội dung về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
-Nghiên cứu sửa đôi bô sung Điều 5 đề làm rõ hơn phạm vi điều chỉnh, tránh sự chồng chéo của pháp luật, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bat động sản nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng.
Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Đề tạo điều kiện cho tô chức, cá nhân thực hiện môi giới bat động sản được chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng tư vấn, môi giới bất động sản Đồng thời xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước, bảo vệ quyên và lợi ích của người dân
Sửa đôi bỏ sung pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản theo hướng:
-Sửa đôi, bô sung quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vào Khoản 1 Điều 62 Luật KDBĐS.
-Bồ sung các quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tai Điều 67 Luật KDBĐS 2014 chỉ quy định chung nghĩa vụ của tô chức và cá nhân mà không hè phân biệt rõ, do vậy đề xuất bỗ sung điều khoản cá nhân không được phép hoạt động môi giới bất động sản độc lập
-Sửa đổi, bô sung quyền và nghĩa vụ của môi giới bất động sản, trong đó quy định về chế độ báo cáo định kỳ của các tô chức môi giới tại Điều 67 Luật KDBĐS Cùng với đó các tô chức, cá nhân hành nghề môi giới bắt động sản trong nước sau khi thành lập doanh nghiệp phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tô chức mình hoạt động và Cục Quản lý nhà và thị trường bat động san
-Bồ sung về tham quyền cấp chứng chỉ hành nghè, thâm quyền tô chức thi sát hạch môi giới bất động sản
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản -Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và có trách nhiệm tô chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới tại Điều 6§ Luật KDBĐS
-Bồ sung quy định các tô chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam sau khi thành lập doanh nghiệp, văn phòng phải cung cấp thông tin của đơn vị mình đến Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản để được đăng tải thông tin trên Công thông tin của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
-Đề xuất hợp nhất Luật Nhà ở với Luật kinh doanh bất động sản đê tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thống pháp luật thay vì sửa đôi Luật Nhà ở sửa đôi Luật KDBĐS
Dé xuất hướng xử lý này vì những lí do sau:
+Lĩnh vực quản lý Nhà nước vẻ nhà ở và lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đều thuộc Bộ Xây dựng
+Bộ Xây dựng cũng giao một cơ quan trực thuộc là Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản quản lý cả hai lĩnh vực trên
+Luật Nhà ở và Luật KDBĐS đều được Bộ Xây dưng chủ trì soạn thảo
+Cả hai dự án được xây dựng vào cùng thời điểm (dự kiến thông qua vào kỳ họp Quốc hội thang 5-6/2023)
Đề xuất chính sách về dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản
Bồ sung 01 chương gồm 05 Điều về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở đữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Hủy bỏ các quy định về hệ thống thông tin về nhà ở của Luật Nhà ở (01 chương 04 Điều) đề chuyên gộp thành quy định về hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Luật KDBĐS bao gồm các nội dung:
-Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
-Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
-Thâm quyên, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bắt động sản
-Kinh phí xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
3.2.4 Đề xuất về thuế và phí liên quan đến dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản
Tùy theo đặc điểm của mỗi bắt động sản, nếu bất động sản là một căn nhà dé ở thì đây là tài sản cơ bản, không phải nộp thuế, nếu nhiều hơn một căn đề ở, tức nhiều tài sản lên thì phần hơn này phải nộp thuế hàng năm với mức nộp thuế hợp lý ít nhất từ 20% giá trị căn nhà Mức thuế hàng năm tính theo giá trị của bất động sản, người có càng nhiều bất động sản thì càng phải nộp thuê Quan trọng việc điều tiết thu thuê phải đáp ứng hợp lý chỉ phí hạ tầng Với cùng một mảnh đất quy hoạch nhưng không làm phá vỡ cảnh quan, không làm tăng độ nén xây dựng thì thuế tính theo diện tích sẽ thấp, nhưng nếu là dat dé khai thác trung tâm thương mại, tòa văn phòng được Nhà nước cấp phép sẽ phải thu thuế cao hơn !°
Câu chuyện về đánh thuế tài sản đang là chủ dé nong cua du luan, hién lai chua co công cụ về thuế nên mới phải dùng nhiều biện pháp hành chính để cẩm nhiều hoạt động Thuế là công cụ quan trọng đê Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tế và nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội Tuy vậy nếu dùng thuế đề can thiệp quá nhiều vào thị trường bất động sản nói chung hay dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản nói riêng sẽ dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như cả nền kinh tế Nhà nước áp dụng các biện pháp tài chính như thuế, phí đê điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản chống đầu cơ đất đai Giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đây giá, dẫn đến lăng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực
Một vẫn đề đặt ra là với những người không có chứng chỉ hành nghề môi giới kinh doanh bắt động sản thì họ không phải đối tượng được điều chính, vì ngay từ đầu họ đã kinh đoanh chui, vậy con số 90% người không có chứng chỉ môi giới sẽ tương ứng với 90% khoản thuế thu của môi giới bắt động sản bị thất thu về nhà nước !
! Hoàng Trang (2022) *TS.Đinh Thế Hiện: Đánh thuế lũy tiến bắt động sản là điều hiển nhiên, Báo Bắt động san Viét Nam, cap nhat 15/2/2022,
! Hồ Xuân Mai (2019), '90% môi giới bất động sản hoạt động không có chứng chỉ hành nghè', Báo VietTimes, cập nhật 22/4/2019,
3.2.5 Đề xuất chính sách về quản lý Nhà nước với dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản
Sửa đôi, bố sung quy định về nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước trong xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung:
Rà soát sửa đôi bô sung Điều 76, Điều 77, Điều 78 đề quy định đầy đủ, cụ thê về các nội dung và phận định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản giữa các Bộ ngành, và giữa các cơ quan trung ương đến địa phương, quy định cụ thể về trách nhiệm của Bộ Xâu dựng, các Bộ, ngành liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không quy định trùng lặp chức năng, nhiêm vụ đã được quy định ở các hệ thống pháp luật khác
Bồ sung 01 Điều về điều tiết thị trường bắt động sản theo hướng Chính phủ quy định cụ thê một số giải pháp đề làm cơ sở thực hiện điều tiết thị trường
Sửa đôi bô sung Điều 79 Luật KDBĐS theo hướng tăng cường ngăn chặn sai phạm, tăng lượt thanh tra giám sát, kết quả xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản
3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu
Bên cạnh những định hướng, giải pháp đề xuất nêu trên thì còn nhiều vẫn đề khách được đặt ra trên thực tế Trên cơ sở nghiên cứu này chưa thê đề ra được tất cả, dưới đây là một số vấn đề cần tiếp tục được đặt ra nghiên cứu trong tương lai
-Thống nhất các quy định của các văn bản pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản
Pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu do nguồn luật điều chỉnh là Luật KDBĐS năm 2014 và Luật Thương mại năm 2005 Vẫn còn hai vẫn đề chưa được giải quyết thấu đáo giữ luật nhà ở và Luật KDBĐS: Giao dịch nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản tuân theo Luật KDBĐS nhưng cũng đồng thời bị Luật Nhà ở điều chỉnh, tức là phải tra cứu cả hai luật khi mua bán nhà ở thương mại; Các luật chưa làm rõ giao dịch liên quan các loại nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có tuân theo Luật KDBĐS hay không
-Làm rõ việc có nên hợp nhất luật nhà ở và kinh doanh bất động sản
Hiện nay Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ hồ sơ hai dự án Luật Nhà ở (sửa đôi) và Luật KDBĐS (sửa đổi) trong đó đề xuất “hợp nhất các quy định về kinh doanh nhà ở săn, kinh đoanh nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở vào Luật KDBĐS dé tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thống pháp luật Tuy nhiên vấn đề chồng chéo suốt nhiều năm qua can tinh đến một giải pháp cao hơn, đó là hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS thành Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản Hướng xử lý này là có cơ sở vì lĩnh vực quản lý Nhà nước về nhà ở và lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường bất động sản hiện nay đều thuộc thầm quyên của Bộ Xây dựng, cả đự án Luật Nhà ở và dự án Luật KDBĐS đều được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, do đó việc hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS sẽ giúp các tô chức của các cơ quan quản lý từ cấp trung ương (Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bat động sản) đến địa phương (Sở Xây dựng)
-Lam rõ việc có nên đánh thuế bất động sản
Cần phải xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi giá nhà đất có thê sẽ tăng, từ đó người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở hơn, thu nhập của một bộ phận người dan sẽ bị giảm đi, họ sẽ giảm chỉ tiêu, như vậy tôn thất chung của nên kinh tế lớn hơn lợi ích mang lại từ thuế Ở Trung Quốc đã có một bài học tương tự và đánh thuê bắt động sản là một trong những lí do dẫn đến tăng trưởng nên kinh tế hiện nay ở nước này thấp nhất trong nhiều thập kỷ qua Theo ông Nguyễn Đức Lập (Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản Đà Năng) việc đánh thuế bất động sản trogn lúc này là chưa phù hợp đặc biệt nếu đẻ xuất tính thuế với phan gia tri vuot trén 700 triéu đồng/ nhà đất phải có cơ sở khoa học đề xác định mức này Việc dé xuất theo hướng cào bằng mức khởi điểm tính thuế cho tất cả các khu vực đô thị trên toàn quốc sẽ tác động mạnh vào túi tiền của người nghèo Trong tình cảnh dịch bệnh càng ảnh hưởng tiêu cực dén dai bộ phận người dân, lạm phát tăng, giá bất động sản tăng và nguồn cung khan hiểm đặc biệt ở phân khúc bình dân Chính sách này sẽ gây nên tình trạng tăng giá với các sản phâm phân khúc bình dân, đặc biệt là phân khúc bắt động sản ven đô Công cụ thếu và phí hiện nay chưa phát huy được nhiều giá trị trong việc xử lý trồn thuế nhượng, giao dịch bất động sản Việc xây dựng chính sách cần đảm bảo cho sự phát triển ôn định và điều tiết thị trường !Š
Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng không nên lo bất động sản sẽ tăng giá vì chính sách thuế này hướng đến lợi ích của người nghèo Theo TS Dương Kim Thế Nguyên,