Bồ sung 01 chương gồm 05 Điều về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở đữ
liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hủy bỏ các quy định về hệ thống thông tin về nhà ở của Luật Nhà ở (01 chương 04 Điều) đề chuyên gộp thành quy định về hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Luật KDBĐS bao gồm các nội dung:
-Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
-Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
-Thâm quyên, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bắt động sản.
-Kinh phí xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
3.2.4 Đề xuất về thuế và phí liên quan đến dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản Tùy theo đặc điểm của mỗi bắt động sản, nếu bất động sản là một căn nhà dé ở thì đây
là tài sản cơ bản, không phải nộp thuế, nếu nhiều hơn một căn đề ở, tức nhiều tài sản
lên thì phần hơn này phải nộp thuế hàng năm với mức nộp thuế hợp lý ít nhất từ 20%
giá trị căn nhà. Mức thuế hàng năm tính theo giá trị của bất động sản, người có càng nhiều bất động sản thì càng phải nộp thuê. Quan trọng việc điều tiết thu thuê phải đáp ứng hợp lý chỉ phí hạ tầng. Với cùng một mảnh đất quy hoạch nhưng không làm phá vỡ cảnh quan, không làm tăng độ nén xây dựng thì thuế tính theo diện tích sẽ thấp, nhưng nếu là dat dé khai thác trung tâm thương mại, tòa văn phòng được Nhà nước
cấp phép sẽ phải thu thuế cao hơn. !°
Câu chuyện về đánh thuế tài sản đang là chủ dé nong cua du luan, hién lai chua co công cụ về thuế nên mới phải dùng nhiều biện pháp hành chính để cẩm nhiều hoạt động. Thuế là công cụ quan trọng đê Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tế và nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội. Tuy vậy nếu dùng thuế đề can thiệp quá nhiều vào thị trường bất động sản nói chung hay dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản nói riêng sẽ dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như cả nền kinh tế. Nhà nước áp dụng các biện pháp tài chính như thuế, phí đê điều tiết hoạt động
kinh doanh bất động sản chống đầu cơ đất đai. Giới đầu cơ khi mua đất về không làm
gì, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đây giá, dẫn đến lăng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực.
Một vẫn đề đặt ra là với những người không có chứng chỉ hành nghề môi giới kinh doanh bắt động sản thì họ không phải đối tượng được điều chính, vì ngay từ đầu họ đã
kinh đoanh chui, vậy con số 90% người không có chứng chỉ môi giới sẽ tương ứng với 90% khoản thuế thu của môi giới bắt động sản bị thất thu về nhà nước. !
! Hoàng Trang (2022). *TS.Đinh Thế Hiện: Đánh thuế lũy tiến bắt động sản là điều hiển nhiên, Báo Bắt động
san Viét Nam, cap nhat 15/2/2022, <https://reatimes.vn/tsdinh-the-hien-danh-thue-luy-tien-bds-la-dieu-hien- nhien-20201224000010052.html>
! Hồ Xuân Mai (2019), '90% môi giới bất động sản hoạt động không có chứng chỉ hành nghè', Báo VietTimes,
cập nhật 22/4/2019, <https://viettimes. vn/gan-90-moi-gioi-bds-o-viet-nam-khong-co-chung-chi-hanh-nghe- postl03152.html>
3.2.5 Đề xuất chính sách về quản lý Nhà nước với dịch vụ môi giới kinh doanh bất
động sản
Sửa đôi, bố sung quy định về nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước trong xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung:
Rà soát sửa đôi bô sung Điều 76, Điều 77, Điều 78 đề quy định đầy đủ, cụ thê về các
nội dung và phận định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản giữa các Bộ. ngành, và giữa các cơ quan trung ương đến địa phương, quy định cụ thể về trách nhiệm của Bộ Xâu dựng, các Bộ, ngành liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không quy định trùng lặp chức năng, nhiêm vụ đã được quy định ở các
hệ thống pháp luật khác.
Bồ sung 01 Điều về điều tiết thị trường bắt động sản theo hướng Chính phủ quy định cụ thê một số giải pháp đề làm cơ sở thực hiện điều tiết thị trường.
Sửa đôi bô sung Điều 79 Luật KDBĐS theo hướng tăng cường ngăn chặn sai phạm, tăng lượt thanh tra giám sát, kết quả xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản.
3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu
Bên cạnh những định hướng, giải pháp đề xuất nêu trên thì còn nhiều vẫn đề khách được đặt ra trên thực tế. Trên cơ sở nghiên cứu này chưa thê đề ra được tất cả, dưới đây là một số vấn đề cần tiếp tục được đặt ra nghiên cứu trong tương lai
-Thống nhất các quy định của các văn bản pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản
Pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu do nguồn luật điều chỉnh là Luật KDBĐS năm 2014 và Luật Thương mại năm 2005. Vẫn còn hai vẫn đề chưa được giải quyết thấu đáo giữ luật nhà ở và Luật KDBĐS: Giao dịch nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản tuân theo Luật KDBĐS nhưng cũng đồng thời bị Luật Nhà ở điều chỉnh, tức là phải tra cứu cả hai luật khi mua bán nhà ở thương mại; Các luật chưa làm rõ giao dịch liên quan các loại nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có tuân theo Luật KDBĐS hay không
-Làm rõ việc có nên hợp nhất luật nhà ở và kinh doanh bất động sản
Hiện nay Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ hồ sơ hai dự án Luật Nhà ở (sửa đôi) và Luật KDBĐS (sửa đổi) trong đó đề xuất “hợp nhất các quy định về kinh doanh nhà ở săn, kinh đoanh nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở vào Luật KDBĐS dé tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thống pháp luật. Tuy nhiên vấn đề chồng chéo
suốt nhiều năm qua can tinh đến một giải pháp cao hơn, đó là hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS thành Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản. Hướng xử lý này là có cơ
sở vì lĩnh vực quản lý Nhà nước về nhà ở và lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường
bất động sản hiện nay đều thuộc thầm quyên của Bộ Xây dựng, cả đự án Luật Nhà ở và dự án Luật KDBĐS đều được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, do đó việc
hợp nhất Luật Nhà ở và Luật KDBĐS sẽ giúp các tô chức của các cơ quan quản lý từ
cấp trung ương (Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bat động sản) đến địa phương (Sở Xây dựng).
-Lam rõ việc có nên đánh thuế bất động sản
Cần phải xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi giá nhà đất có thê sẽ tăng, từ đó người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở hơn, thu nhập của một bộ phận người dan sẽ bị giảm đi, họ sẽ giảm chỉ tiêu, như vậy tôn thất chung của nên kinh tế lớn hơn
lợi ích mang lại từ thuế. Ở Trung Quốc đã có một bài học tương tự. và đánh thuê bắt
động sản là một trong những lí do dẫn đến tăng trưởng nên kinh tế hiện nay ở nước này thấp nhất trong nhiều thập kỷ qua. Theo ông Nguyễn Đức Lập (Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản Đà Năng) việc đánh thuế bất động sản trogn lúc này là chưa phù hợp. đặc biệt nếu đẻ xuất tính thuế với phan gia tri vuot trén 700 triéu đồng/ nhà đất phải có cơ sở khoa học đề xác định mức này. Việc dé xuất theo hướng cào bằng mức
khởi điểm tính thuế cho tất cả các khu vực đô thị trên toàn quốc sẽ tác động mạnh vào
túi tiền của người nghèo. Trong tình cảnh dịch bệnh càng ảnh hưởng tiêu cực dén dai bộ phận người dân, lạm phát tăng, giá bất động sản tăng và nguồn cung khan hiểm đặc biệt ở phân khúc bình dân. Chính sách này sẽ gây nên tình trạng tăng giá với các sản phâm phân khúc bình dân, đặc biệt là phân khúc bắt động sản ven đô. Công cụ thếu và phí hiện nay chưa phát huy được nhiều giá trị trong việc xử lý trồn thuế nhượng, giao dịch bất động sản. Việc xây dựng chính sách cần đảm bảo cho sự phát triển ôn định và
điều tiết thị trường. !Š
Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng không nên lo bất động sản sẽ tăng giá vì chính sách thuế này hướng đến lợi ích của người nghèo. Theo TS Dương Kim Thế Nguyên,
Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM thì chủ trương đánh thuế tài sản
với nhà đất là xu thế chung đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng, Việt Nam không thê đi ngược lại, và thời điểm này là phù hợp đề tính đến chuyện thu thuế bất động sản.
Nguyên tắc thuế bất động sản là loại thuế đánh trên tài sản, như vậy phải rà soát lại
!Š Ngọc Hiện (2022). 'Đánh thuế bắt động sản: Tỉnh táo trước các bài học đã có', Báo Tuôi trẻ, cập nhật ngày
14/3/2022, < https://tuoitre.vn/danh-thue-bat-dong-san-tinh-tao-truoc-cac-bai-hoc-da-co- 202203 14090205055.htm>
hiện tại đã có những khoản thuế nào cũng đanh đánh trên tài sản như thuế chuyền nhượng nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.. Cơ quan quản lý phải rà soát lại
toàn bộ thuê nào cần bỏ, thuế nào phải giữ để đưa ra cách tính thuế phù hợp, không đề trình trạng thuế chồng thuế xảy ra. !?
!9 Tiến Long (2022), 'Đánh thuế tài sản với nhà đất: Đừng lo bất động sản tăng giá`, Báo Tuôi trẻ, cập nhật ngày
12/3/2022, <https://tuoitre. vn/danh-thue-tai-san-voi-nha-dat-dung-lo-bat-dong-san-tang-gia- 202203 11224805256.htm>
KET LUAN
Dịch vụ môi giới kinh doanh bắt động sản là một trong những hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản bởi nó thực hiện chức năng trung gian, làm cầu nối tất yêu đưa người mua và người bán kết nói giao dịch với nhau. Việc cho phép dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động trong khuôn khô pháp lý với những chính sách, chiến lược hợp lý sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, có tác dụng kích cầu tiêu dùng, tạo ra một nguồn thu nhập thuế cho Nhà nước, đảm bảo ồn định phát triển kinh
tế xã hội.
Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 ra đời thay thế cho Luật Kinh doanh bắt động sản 2006 đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc hơn về quyền, nghĩa vụ của tô chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới sự bảo hộ của pháp luật. Luật mới
đã khắc phục được những yếu kém của luật cũ, định hướng cho ngành môi giới bất
động sản trong nước phát triển bền vững với các quy chế đặt ra vẻ trình độ người môi giới, só lượng người có chứng chỉ môi giới khi thành lập doanh nghiệp về kinh doanh dịch vụ bất động sản, đồng thời tạo ra một sân chơi công bảng, minh bạch, công khai cho các chủ thê tham gia.
Qua việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản —
Thực tiễn thực hiện tại Công ty cô phan Khao sat Dich vu Thuong mai Thién Bao”, tac giả đã lần lượt đi nghiên cứu, làm rõ những nội dung sau:
._ Làm rõ những khái niệm cơ bản của pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam.
Nêu ra những khái niệm về bất động sản, kinh doanh bất động sản,môi giới thương
mại đề đi đến cách hiệu khái quát nhất về dịch vụ môi giới kinh đoanh bất động sản
mà tác giả nghiên cứu.
. Phan tích về các quy định của pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Cụ thê tác giả đã phân tích, tìm hiểu quy định pháp luật về địch vụ môi giới bất động
sản trong Luật KDBĐS 2006, Luật KDBĐS 2014, các nghị định mới như Nghị định 02/2022 hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2014 trong “Luật sửa đôi 9 luật” vừa được ban hành thực hiện vào tháng l năm 2022, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.... Đặc biệt đã
đặt pháp luật vào bối cảnh chuyên đôi số đề kịp thời hội nhập phất triên theo cơ chế thị
trường.
._ Phân tích về thực tiễn áp dụng dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản tại Công ty cô phan Khao sat Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo, từ đó chỉ ra một số hạn chế trong các quy định của pháp luật.
Thông qua nghiên cứu tại Công ty, tác giả đã nhận thây những bất cập của pháp luật khi đi vào áp dụng tại các đoanh nghiệp. nhận thấy sự yếu kém của lực lượng môi giới bất động sản trong nước sẽ dẫn đến sự suy yếu cho cả một xã hội, nhìn ra sự quản lý
còn lỏng lẻo của nhà nước về địch vụ môi giới bất động sản mới dẫn đến khó khăn
trong xác định việc hoạt động của doanh nghiệp đã diễn ra đúng với ngành nghề đã đăng ký hay chưa.
._ Đưa ra một số phương hướng đề hoàn hiện pháp luật về địch vụ môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam.
Qua tìm hiểu về thực tiễn thực hiện tại công ty thực tập, cùng với sự tìm hiều bao quát trên các trang mạng điện tử, luận văn. báo cáo của Hiệp hội bat động sản, báo cáo của Phong Thương mai VCCI, tác giả đã nhận thấy những điềm thành công trong pháp luật về địch vụ môi giới bất động sản, nhưng bên cạnh đó cũng tìm ra những vướng mắc, bất cập mà pháp luật còn bỏ ngỏ. Trên cơ sở những bắt cập này tác giả đã đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm củng có hoàn thiện các quy định về pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản trong thời gian tới.
DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO TAI LIEU TIENG VIET
. Luật Thương mại 2005 số 36/2005/OH1 1, Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 06 năm 2005.
._ Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/0HI3, Quốc hội ban hành ngày 25 tháng II
năm 2014.
.. Nguyễn Thị Hiên (2015), '#oàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên
sàn giao dịch kinh doanh bat động sản ở Việt Nam `, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội.
. PGS.TS Hoang Van Cường (2017), “Giáo trình Thị trường bất động sản ', Nhà xuất
bản Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội
._ Ngô Nhật Duy (2017), ' Môi giới kinh doanh bắt động sản theo pháp luật Việt Nam từ
thực tiên tại Thành phô Hô Chí Minh ', Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa
học xã hội Việt Nam.
.. Hoàng Hiệp, Tiến Long (2018), 'Đất quốc phòng sân bay Tân Sơn Nhat, có tiền là dé
dàng mua", Báo Investing, cap nhat 01 thang 7 nam 2018, <
https://vn.investing.com/news/stock-market-news/at-quoc-phong-san-bay-tan-son- nhat-co-tien-la-de-dang-mua-15204>
._ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (2019), 'Báo cáo Tình hình thị trường Bắt động
sản Việt Nam 20I9”,< https://vars.com.vn/nghien-cuu-thi-truong/bao-cao-thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2019-mn5>Thuy
. H6 Xuan Mai (2019), '90% môi giới bất động sản hoạt động không có chứng chỉ hành nghề', Báo WietTimes, cập nhật 22/4/2019, <https://viettimes.vn/gan-90-moi-gioi-bds- o-viet-nam-khong-co-chung-chi-hanh-nghe-post103152.html>
. Hai Lan (2020), ‘Nhiéu bat cập trong hoạt động môi giới bat động sản", Báo điện tu Sở hữu trí tuệ, cập nhật ngày 29 tháng 06 nắm 2020, <https://sohuutritue.net.vn/nhieu- bat-cap-trong-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-d78405.html>
10. Dinh Phong (2020), 'Cuỗi năm, Hà Nội nở rộ dự án cao ốc “lùa” đân vào ở khi chưa
đủ điều kiện, Báo Xây đựng. cập nhật ngày 23 tháng 12 năm 2020, <
https://baoxaydung.com.vn/cuoi-nam-ha-noi-no-ro-du-an-cao-oc-lua-dan-vao-o-khi- chua-du-dieu-kien-2958 18.html>
11. Lé Quan (2021), “Sua Luật KDBĐS: cá nhân không được làm môi giới độc lập), Bao Pau tư Bất động sản, cập nhật ngày 13 tháng 10 năm 2021,
<https://baodautu. vn/batdongsan/sua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-ca-nhan-khong- duoc-lam-moi-gioi-doc-lap-d15341 1 .html>