2.3.1 Tình hình chung của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản ở Công ty
Luật KDBĐS 2014: Tại Điều 62 Luật này về điều kiện đối với tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản, Công ty có quy tụ những chuyên gia trong lĩnh vực môi giới bất động sản, có chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực này.
Đánh giá tình hình thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản ở công ty:
Hai năm đại dịch Covid-19 hoành hành khiến nhiều nền kinh tế bị ảnh hưởng, tình
hình kinh doanh của văn phòng tư vấn môi giới bất động sản của công ty gặp nhiều khó khăn, nguyên do là các đợt giăn cách liên tiếp khiến nguồn nhân lực thiếu hụt, lượng người mua hay nói cách khác là lượng tiếp cận với khách hàng của dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản của Công ty sụt giảm đáng kê.
Vị trí địa lý của các bất động sản mà văn phòng tiếp nhận đều là những nơi có vi trí địa
lý đẹp, ở những quận cận trung tâm như Thanh Xuân, Hoàng Mai. Hơn nữa có thê
thấy đây là một khu vực trung gian giữa khu vực hiện đang rất sốt giá là Gia Lâm và
Thanh Trì với các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa. Với vị trí cầu nối như vậy hoàn toàn là điểm mạnh cho công ty khi giá đất ở các khu vực này đang rất cao,
tiện lợi cho quá trình tiếp cận khách hàng.
Nhân tổ đại dịch khiến cung cầu trở nên biến động. lượng cầu gần như biến mat một khoảng thời gian dài trong suốt 2 năm nay khiến hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ,
nhân lực thiếu hụt, sự tiếp cận khách hàng bị giảm sút. Hơn nữa bất động sản mà công ty thực hiện môi giới hầu hết là bất động sản nhà ở, một loại hình bắt động sản dễ mua,
dé bán nhưng cũng chịu ảnh hưởng rất lớn vào tình hình cung-cầu, hiện trạng của vùng lân cận;mức độ tăng trường GDP hàng năm của thành phố Hà Nội; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong nội thành với các khu vực khác. Từ khi quyết định quy hoạch của UBND TP Hà Nội được ban hành vào thời gian vừa qua khiến nhà đất trở nên sốt dẻo ở những khu vực sắp lên quận như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng. Các dự án nhà ở mà Công ty có giao dịch làm môi giới quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng ngoài là khu vực dân cư tập trung đông đúc thì hiện nay do kì vọng của người dân nên mức cầu của khu vực mà công ty đang có dự án môi giới đều giáp các huyện chuân bị “lên quận” là Thanh Trì, Gia Lâm, do vậy mà hoạt động môi giới được quan tâm hơn, nhiều người tìm đến môi giới quanh khu vực này đề tìm hiều đề đầu tư.
Hoạt động môi giới tại Văn phòng tư vấn, môi giới bất động sản của Công ty cô phần Khảo sát Dịch vụ thương mại Thiên Bảo trong thời kỳ địch bệnh Covid tuy có phần am đảm, nhưng các giao dịch mà Văn phòng môi giới nhận được đa số đều thành công. Do đó môi giới của văn phòng nhận được cả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Ước tính dip cudi nam 2021 đầu năm 2022, văn phòng đã môi giới thành công 2
dự án nhà ở khu vực Thanh Xuân và Hai Bà Trưng, với mức hoa hông nhận được xap
xỉ 60 triệu đồng. Có được thành công như vậy là nhờ vào nỗ lực trau đôi chuyên môn của nhân viên môi giới của Công ty.
2.3.2 Một số vụ việc đã xử lý tại Văn phòng tư vấn giao dịch bất động sản của Công ty cổ phần Khảo sát Dịch vụ Thương mại Thiên Bảo
2.3.2.1 Một số giao dịch thành công gân đây của công ty
Vị trí dự án I: Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội, cách tô hợp chung cư Five Star 10m, đường thông Kim Giang, Hoang Dao Thành, Nguyễn Xiễn, giao thông thuận lợi.
Quy mô dự án: Diện tích 60m2
Bao gồm: Nhà lô góc, xây mới 6 tầng, mỗi tầng hai phòng có phụ khép kín, phòng nào cũng có cửa sô đón năng
Số đỏ chính chủ, pháp lý chuẩn.
Tiến độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau:
Đợt Thời diém Phân trăm thanh toán
| Khi ký hợp đông mua 45%
2 30 ngày sau khi ký hợp đông 45%
Khi có thông báo làm giây
3 chứng nhận quyền sử dụng 10%
dat là sở hữu nhà ở
Bang 1:Tiển độ thanh toán phí môi giới của khách hàng với dự án ở Thanh Xuân Bắc. quận Thanh Xuân, Hà Nội
Phí hoa hồng dành cho văn phòng môi giới, cụ thê là 1,5% giá bán căn nhà, xấp xỉ 36
triệu đồng.
Gia ban tai dự án phụ thuộc vào các yêu tô như điện tích căn nhà, nhà lô góc nên có giá cao, mức giá 6,85 triệu/m2. Mức giá này là phù hợp với vị trí và tiện ích như vậy.
- Vị trí dự án 2: ngõ Quỳnh, Phố Bạch Mai, Phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Quy mô dự án: diện tích 31 m^2
Nhà mới xây, 5 tầng, tầng 1: 31 m^2; tầng 2.3.4.5: 38 m^2. Tầng 2,3,4: sàn ốp gỗ cao
cấp, thiết bị vệ sinh tốt
Tiến độ thanh toán phí môi giới của khách hàng như sau:
Đợt Thời điểm Phân trăm thanh toán
I Khi ký hợp đông mua bán 45%
2 30 ngày sau khi ký hợp đông 25%
3 40 ngày sau khi ký hợp đông 20%
Khi có thông báo làm giây chứng nhận s0
quyền sử dụng đất '
Bảng 2: Tiền độ thanh toán phí môi giới của khách hàng ở dự án bán nhà ở ngõ Quỳnh, phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng,
s* Phi hoa hong cho du dn 2 1a 3% gia ban can nha, xap xi 38 triéu dong.
Ngoài sự phục thuộc vào vị trí địa lý, địa hình, nội thất của căn nhà thì giá bán phụ thuộc vào ảnh hưởng từ nhiên từ đại dịch Covid đang diễn ra căng thăng tại Thành phó Hà Nội. Căn nhà được bán vào thời điểm có thông tin quy hoạch của Thành phố nên rất được quan tâm.
2.3.2.2 Phân tích đánh giá quy định của pháp luật thực hiện tại Công ty
A.Ưu điểm
1/Thực hiện quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới:
Văn phòng tư vẫn, môi giới bất động sản của Công ty có đủ điều kiện mà pháp luật quy định. Công ty có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106767895, cấp ngày
02 tháng 02 năm 2015 do Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp, do vậy mà công
ty có đủ điều về thành lập doanh nghiệp mà Luật Doanh nghiệp 2014 quy định.
Văn phòng môi giới của công ty được thành lập vào thời điêm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, bỏ điều kiện tô chức kinh doanh bất động sản phải chứng minh năng
lực tài chính có số vốn pháp định 20 tỷ. Việc nắm bắt thông tin pháp lý này nhanh
chóng mở văn phòng tư vấn môi giới bất động sản là bước ngoặt lớn cho công ty. Cá nhân chủ thê kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải bảo đảm có trình độ nghiệp vụ đạt mức chuân mà nhà nước đề ra, cụ thê có trên 02 môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
2/Thực hiện quy định về bất động sản được đưa vào kinh doanh
Công ty đã thực hiện dịch vụ môi giới với những loại hình bất động sản đạt điều kiện
mà Luật đề ra theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014. Trong đó các loại hình bất động sản mà
Văn phòng thực hiện môi giới đó là loại hình được môi giới thường xuyên như nhà có sẵn của tô chức, cá nhân. Như vậy bất động sản mà văn phòng đưa vào môi giới thỏa mãn điều kiện mà pháp luật quy định.
3/Thực hiện quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Theo quy định của Luật việc công khai thông tin về bất động sản gồm thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định, thông tin về việc thế chấp, thông tin về số lượng, loại sản phâm bất động sản kinh doanh, số lượng đã bán, chuyên nhượng. Văn phòng thông qua anh Nguyễn Kỷ Cương, thành viên môi giới của văn phòng kiêm
Giám đốc của Công ty cô phần Thiên Bảo đăng tải trên các trang môi giới nhà đất như
batdongsan68, tinbatdongsan, bannha888.
Doc Diéen
Low Tin Rac Nhà tuậng
Gia 375 tỳ Diện Tích 31 mở
Sé Phòng Ngò 3 SỐ Phòng Tam 4
Đường Trước Nhà 25 m Mã Tin 4S§m
Số Tầng % Hướng #à Tây Nan
Nội thất cơ bán:
M2 Đăng T 96031385
(Anh: Nhà môi giới của Văn phòng tư vẫn, môi giới bắt động sản của Công ty cô phần khảo sát dịch
vụ Thương mại Thiên Bảo đăng tải thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản trên một trang nhà đât online)
4/Thực hiện quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Hơp đồng dịch vụ môi giới bất động sản quy định những điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên, về mức thù lao, phí hoa hồng. Nhà môi giới của công ty đã thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ của một nhà môi giới theo quy định của pháp luật
. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng: Nhà môi giới của công ty luôn thực hiện đúng với các điều khoản đã ký kết trong hợp đồng, không đề xảy ra tình trạng phạt bôi thường do vi phạm nghĩa vụ.
* Cung cấp hồ sơ thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp: Nhà môi giới của công ty đăng tải những thông
tin cần thiết nhất cho khách hàng như vị trí địa lý, điện tích, hướng, kèm theo hình ảnh
lên những trang nhà đất online, sau đó đê lại thông tin để người muốn mua liên hệ với mình. Khi người mua mong muốn đến xem căn nhà đó, người môi giới của công ty luôn cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản này, tư vấn về cả pháp lý, phong thủy, tiện ích của bất động sản đó. Nếu thông tin về bất động sản này có vấn đề gì về pháp lý, môi giới của công ty sẵn sàng chịu trách nhiệm vì đã cung cấp chưa chính xác đầy đủ thông tin. Ví dụ thông tin về căn nhà ở ngõ Quỳnh. phố Bạch Mai, phường Thanh Nhàn. quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, môi giới đã đăng tải loại hình căn nhà, diện tích, sé phòng, các tiện ích như sàn ốp gỗ, thiết bị vệ sinh cao cấp, nằm trong khu dân trí
cao,...
# Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản: Môi giới của công ty luôn làm tốt vai trò của người môi giới, chu đáo hỗ trợ các bên tham gia đàm phán băng việc cung cấp thông tin thuyết phục người mua mua bắt động sản đó. Với vai trò cầu nối người môi giới của công ty luôn đảm bảo tính công bằng đê cả hai bên bán, mua cùng được biết về thông tin họ cần.
# Thực hiện nghĩa vụ thuế và tài chính theo quy định của pháp luật: Công ty có mã số thuế 0106767895 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 2 tháng 2 năm 2015, luôn thực hiện đóng thuế, khai thuế chính xác và đầy đủ với chỉ cục thuế quận Hoàng Mai nơi công ty đặt trụ sở. Công ty thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo hằng tháng gửi về Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật.
* Phí hoa hông môi giới: Mức phí hoa hồng môi giới mà văn phòng nhận được cho các dự án nhà ở đều ở mức hợp lý từ 1,5%-3% „ không quá thấp đề xuất hiện tình
trạng chèn ép giá gây ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường bắt động sản.
B.Hạn chế của pháp luật bộc lộ ở công ty
-Việc pháp luật chưa phân định hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của nhà
môi giới với hoạt động kinh doanh bất động sản dẫn đến khó biết được bên môi giới có
thực sự thực hiện chức năng trung gian hay còn thực hiện cả giao dịch mua bán với vai
trò là bên thực hiện hợp đồng.
Ngành nghề công ty đăng ký kinh doanh thêm là kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Dựa vào thông tin mà công ty công khai trên các trang nhà đất điện tử, nhiều căn hộ lại không ghi tên chủ bán căn nhà mà chỉ đăng tải dưới tên người môi giới, điều này rất khó đê phân biệt xem người môi giới của công ty có đang vi phạm nguyên tắc hoạt động của nhà môi giới, đó là không được phép vừa là nhà môi giới, vừa là bên thực hiện hợp đồng. Không thê chắc chăn răng có những căn nhà ghi tên liên hệ chị A, anh B (người bán) nhưng có thật người môi giới chỉ đang giao dịch dưới vai trò người môi giới hay không, hay mượn tên chị A, anh B kia đê mua bán kinh doanh bất động sản của mình.