Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG XN HỊA NGHIÊN CỨU VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2024 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn: GS.TS Đặng Hùng Võ PGS.TS Trần Hữu Cường Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS Trần Văn Tuấn Trường Đại học Khoa học tự nhiên Phản biện 3: TS Nguyễn Thị Ngọc Lanh Chuyên gia độc lập Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi phút, ngày tháng năm 2024 Có thể tìm hiểu luận án tại: Thư viện Quốc gia Việt Nam Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) giải pháp vốn để phát triển, đất đai loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, chuyển hóa tạo nguồn vốn lớn cho kinh tế Làm cách để thu tài (tiền) từ đất đai, VHĐĐ (gọi cách khác tạo vốn tài từ đất đai) q trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể chuyển giá trị đất đai thành tiền Vốn hóa đất đai có vai trị quan trọng cơng tác quản lý nhà nước đất đai, công cụ để tạo nguồn thu tài từ đất đai phục vụ nghiệp phát triển kinh tế đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ cách hợp lý, tiết kiệm ngày hiệu Tại Hà Nội, với lợi vị trí thủ đơ, nơi có tốc độ cơng nghiệp hóa, thị hóa mạnh nước, trung tâm trị - hành chính, kinh tế, văn hóa, giáo dục, có 30 đơn vị hành cấp huyện, với tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố 335.983,58 Tổng sản phẩm địa bàn (GRDP) thành phố Hà Nội tăng 3,98% so với năm 2019 Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020) Năm 2020, Hà Nội thu 35.908,51 tỷ đồng từ hoạt động VHĐĐ khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa quan trọng, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội thành phố (UBND thành phố Hà Nội, 2021) Bên cạnh kết đạt được, cịn tồn nhiều khó khăn, bất cập việc xác định giá trị đất đai, cách thức tổ chức thực Hiện nay, Việt Nam, khái niệm VHĐĐ mẻ, nhắc đến vài nghiên cứu khoa học số tác Mai Hạnh Nguyên (2012), Trần Thị Minh Châu (2013) Các cơng trình nghiên cứu tập trung chủ yếu sở lý luận, phần thực tiễn đánh giá, phạm vi nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai đề xuất giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ Tính đến thời điểm tại, chưa có cơng trình cơng bố nghiên cứu chuyên sâu VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu tài từ đất địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể Do vậy, thực đề tài “Nghiên cứu vốn hóa đất đai địa bàn thành phố Hà Nội” vấn đề cần thiết, quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho câu hỏi: Thực trạng VHĐĐ diễn nào, có phương thức VHĐĐ nào, kết thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến VHĐĐ nào? Cần có giải pháp để nâng cao hiệu công tác VHĐĐ? 1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 20142020 thông qua phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước - Xác định số yếu tố ảnh hưởng đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi không gian Đề tài nghiên cứu thực trạng phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ phạm vi thành phố Hà Nội 1.3.2 Phạm vi thời gian Các số liệu thứ cấp đề tài thực trạng VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 Các số liệu điều tra sơ cấp thực năm 2021 2022, điều tra bổ sung năm 2023 1.3.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định số yếu tố ảnh hưởng đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội; sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội 1.3.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu - Diện tích loại đất thực việc VHĐĐ thơng qua giao có thu tiền SDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, xếp lại khu vực công; thực dự án BT xử lý, xếp lại thực CPH DNNN - Nguồn thu tài từ phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông nghiệp, giá trị đất đai xếp lại nhà đất khu vực cơng, CPH doanh nghiệp tốn dự án BT - Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật giao đất, cho thuê đất; thị trường QSDĐ, tình hình phát triển địa phương, yếu tố người SDĐ yếu tố đặc điểm đất - Đối tượng điều tra khảo sát chuyên gia, cán bộ, công chức, viên chức làm việc quan nhà nước đất đai, tài đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Luận án xác định nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội, nhóm yếu tố ảnh hưởng chiều (thuận) với kết thực VHĐĐ Mức độ ảnh hưởng theo thứ tự từ mạnh đến yếu nhất: Nhóm yếu tố sách pháp luật giao đất, cho thuê đất; Nhóm yếu tố đặc điểm đất; Nhóm yếu tố người SDĐ; Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ Nhóm yếu tố tình hình phát triển địa phương Trên sở phân tích SWOT phương thức VHĐĐ mức độ ảnh hưởng yếu tố, luận án đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.5.1 Ý nghĩa khoa học Kết nghiên cứu đề tài góp phần hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước, yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết nghiên cứu đề tài sở, cứ, nguồn tài liệu tham khảo để nhà lập pháp, quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung sách pháp luật phù hợp với tình hình thực tế Hà Nội nói riêng nước nói chung, nhằm nâng cao hiệu thực VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài từ đất đai cho phát triển đất nước PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI Dưới góc độ quản lý nhà nước cách thức, quy trình để tạo nguồn thu tài từ đất đai VHĐĐ (cách gọi khác tạo vốn tài từ đất đai) hiểu q trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể chuyển giá trị đất đai thành tiền thông qua hoạt động xác định giá trị đất đai, chuyển giao quyền sử dụng đất đai nhằm tạo nguồn thu tài từ đất đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH khuyến khích sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm hiệu Vốn hóa đất đai khu vực nhà nước hiểu trình nhà nước sử dụng hình thức cơng cụ sách pháp luật để tạo nguồn thu tài từ đất đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH khuyến khích sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm hiệu Các phương thức vốn hóa đất đai khu vực nhà nước Việt Nam: (1) Vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất cho khu vực tư nhân để phục vụ mục đích xã hội phát triển kinh tế, (2) Vốn hóa đất đai thơng qua thu thuế sử dụng đất, (3) Vốn hóa đất đai thơng qua xếp lại việc sử dụng đất khu vực cơng, (4) Vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (dự án BT), (5) Vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (trong có xác định giá trị đất đai cổ phần hóa), (6) Vốn hóa đất đai thơng qua việc nhà nước bán nhà gắn với đất thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê Hình 2.1 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai 2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI 2.2.1 Vốn hóa đất đai số nước giới - Vốn hóa đất đai Trung Quốc - Vốn hóa đất đai Hàn Quốc - Vốn hóa đất đai Singapore - Bài học kinh nghiệm vốn hóa đất đai Việt Nam 2.2.2 Vốn hóa đất đai Việt Nam - Cơ sở pháp lý để vốn hóa đất đai - Vốn hóa đất đai khu vực nhà nước 2.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ VỐN HĨA ĐẤT ĐAI - Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi - Các cơng trình nghiên cứu nước - Đánh giá công trình nghiên cứu ngồi nước 2.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Trên sở phân tích tổng quan vấn đề liên quan đến VHĐĐ mặt lý luận thực tiễn, tác giả luận án tìm số khoảng trống nghiên cứu cơng trình cơng bố trước định hướng nghiên cứu cho đề tài PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Khái quát địa bàn nghiên cứu - Thực trạng vốn hóa đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu vốn hóa đất đai địa bàn thành phố Hà Nội 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp nhằm cung cấp số liệu, tài liệu để đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Hà Nội, đánh giá thực trạng phương thức vốn hóa đất đai khu vực nhà nước địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2020 3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu để tiến hành điều tra vấn đối tượng địa bàn chọn làm điểm nghiên cứu nhằm mục đích đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Căn số lượng diện tích đất giao đất, cho thuê đất theo địa giới hành giai đoạn 2014 - 2020, khu vực nội thành chọn 03 quận có diện tích giao đất, cho thuê đất lớn Nam Từ Liêm (313,6ha), Long Biên (310,04 ha) Hoàng Mai (132,31 ha); khu vực ngoại thành chọn 03 huyện có diện tích giao đất, cho thuê đất lớn Gia Lâm (359,66 ha), Đơng Anh (243,91 ha) Sóc Sơn (138,72 ha) điểm nghiên cứu đề tài 3.2.3 Phương pháp xác định yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất Căn kết nghiên cứu sở lý luận yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ phần Tổng quan nghiên cứu; Quy định pháp luật, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất kết đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Tác giả đề tài xem xét, nghiên cứu, lựa chọn đưa giả định 19 yếu tố thuộc nhóm cho ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn nghiên cứu 3.2.4 Phương pháp chuyên gia Để đảm bảo độ tin cậy tính khách quan, đề tài sử dụng phương pháp chuyên gia nhằm trao đổi, xin ý kiến yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Các chuyên gia cho ý kiến yếu tố mà tác giả đề tài đưa có ảnh hưởng hay khơng ảnh hưởng đến VHDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Ngoài yếu tố ảnh hưởng giả định mà tác giả đề tài đưa ra, chuyên gia bổ sung thêm yếu tố ảnh hưởng khác vào phiều điều tra Số lượng chuyên gia hỏi 15 người Ngoài ra, tác giả tham gia hội thảo xin ý kiến chuyên gia kết nghiên cứu đề tài VHĐĐ địa bàn thành phố Hà Nội 3.2.5 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Để xác định mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất cách điều tra ý kiến đánh giá cán người sử dụng đất tham gia trực tiếp vào trình VHĐĐ 06 quận/huyện chọn làm điểm nghiên cứu * Xác định số lượng mẫu cần thu thập Theo Hair & cs (2006), kích thước mẫu tối thiểu để sử dụng phân tích nhân tố khám phá EFA 100 tỷ lệ số quan sát/biến đo lường 5:1 nghĩa biến đo lường cần tối thiểu quan sát Theo Tabachnick & Fidell (2007), kích thước mẫu cho mơ hình hồi quy tuyến tính tính theo công thức: N ≥ 50 + 8p (N kích thước mẫu, p số biến độc lập đưa vào mơ hình hồi quy Đề tài lựa chọn 05 nhóm yếu tố độc lập với 19 biến quan sát 01 nhóm yếu tố phụ thuộc với biến quan sát Như vậy, số phiếu đảm bảo cho phân tích nhân tố khám phá hồi quy tuyến tính nghiên cứu tối thiểu 95 phiếu (19*5=95) 90 phiếu (50+8*5=90) Để đảm bảo độ tin cậy thang đo, có ý nghĩa phân tích nhân tố khám phá EFA mơ hình hồi quy tuyến tính, đề tài lựa chọn điều tra đối tượng cán tham gia trực tiếp vào q trình VHĐĐ thơng qua giao đất, cho th đất 100 phiếu người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tham gia trực tiếp vào q trình VHĐĐ thơng qua giao đất, cho th đất 120 phiếu * Cách thức điều tra + Đối với cán bộ: Liên hệ, vấn trực tiếp đối tượng cần điều tra + Đối với tổ chức: Mỗi quận/huyện điều tra ngẫu nhiên 10 tổ chức giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2014 - 2020 Điều tra quận/huyện, tổng số phiếu điều tra 60 phiếu + Đối với hộ gia đình, cá nhân: Theo kết điều tra thu thập số liệu thứ cấp cho thấy, hộ gia đình, cá nhân chủ yếu giao đất dự án đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật để thực đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 2020 Vì vậy, quận/huyện chọn dự án thực đấu giá quyền sử dụng đất để điều tra, dự án điều tra 10 phiếu, điều tra quận/huyện, tổng số phiếu điều tra 60 phiếu 3.2.6 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu Các số liệu thu thập từ phương pháp thu thập số liệu thứ cấp thu nhập số liệu sơ cấp, tiến hành tổng hợp xử lý phần mềm Excel 2016 để thông số, tiêu nhằm đánh giá nội dung nghiên cứu đề tài 3.2.7 Phương pháp phân tích hồi quy Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy nhằm đánh giá mối quan hệ tương quan yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất; xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến việc thực VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert mức độ (Likert, 1932) Để điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố đến việc VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, đề tài sử dụng thang đo Likert mức độ với điểm đánh giá từ đến để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố Sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích, xử lý số liệu, xác định mức độ ảnh hưởng Tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA phần mềm SPSS 20, phân tích tương quan Pearson, xác định mức độ ảnh hưởng (Hệ số hồi quy chuẩn hóa β cho biết mức độ ảnh hưởng biến độc lập với biến phụ thuộc) Mơ hình hồi quy chuẩn hóa có dạng: Y = β1*CS + β2*TT+ β3*DP + β4*NSD + β5*TD + e Trong đó: Y biến phụ thuộc thể kết thực VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất CS, TT, DP, NSD, TD: Là biến độc lập thể yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất yếu tố sách pháp luật, thị trường QSDĐ, tình hình phát triển địa phương, người sử dụng đất đặc điểm đất β1; β2; βn: Là hệ số hồi quy chuẩn hóa thể mức độ ảnh hưởng yếu tố CS, TT, DP, NSD, TD lên Y e: Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số 3.2.8 Phương pháp phân tích SWOT Khung phân tích SWOT bao gồm phần điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức Khung phân tích SWOT xây dựng sở kết đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ tổng hợp ý kiến cán bộ, chuyên gia có kinh nghiệm, làm việc lĩnh vực đất đai Kết phân tích SWOT sở để tìm giải pháp nhằm nâng cao hiệu VHĐĐ thời gian tới PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU Hà Nội trung tâm trị - hành chính, trung tâm văn hóa, giáo dục, kinh tế nước, có 30 đơn vị hành cấp huyện gồm: 12 quận, 17 huyện, thị xã 579 đơn vị hành cấp xã Tổng sản phẩm địa bàn (GRDP) thành phố Hà Nội tăng 3,98% so với năm 2019 Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP Dân số trung bình năm 2020 địa bàn thành phố Hà Nội 8.280.500 người Đời sống dân cư ổn định tiếp tục có xu hướng cải thiện Tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố đến ngày 31/12/2020 335.983,58 ha, đất nơng nghiệp có 198.004,17 ha, chiếm 58,93%, đất phi nơng nghiệp có 135.286,60 ha, chiếm 40,27% đất chưa sử dụng có 2.692,81ha, chiếm 0,80% diện tích tự nhiên Cơng tác quản lý đất đai quan tâm, đạo thực hiện, giám sát, tra, kiểm tra thường xuyên 4.2 THỰC TRẠNG VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2014- 2020 4.2.1 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất Số liệu bảng 4.1 cho thấy, địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2014 - 2020, diện tích đất nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với số lượng nhiều 2.020,33 ha, chiếm 70,71% tổng diện tích đất giao, cho thuê; tiếp đến diện tích đất giao có thu tiền SDĐ với 718,79ha, chiếm 25,16% diện tích đất cho thuê trả tiền thuê đất lần chiếm 4,13% tổng diện tích đất giao, cho thuê đất Đối với thuế SDĐ phi nông nghiệp, năm 2020 thành phố Hà Nội tiến hành thu thuế 28.579,97 đất nông thôn, 11.196,57 đất đô thị 10.027,86 đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, ngồi cịn vài loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh phải chịu thuế đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất giáo dục, y tế, văn hóa…Trong giai đoạn 2014 - 2020, đất nông thôn giảm 590,23 ha, đất đô thị tăng 375,90ha, đất SXKD phi nơng nghiệp tăng 199,35 (hình 4.2) Số liệu bảng 4.3 cho thấy: thu thuế SDĐ chiếm tỉ trọng nhỏ tổng nguồn thu từ đất, thu 3.150,95 tỷ đồng, chiếm 1,34%, thuế SDĐ phi nông nghiệp chiếm 1,34%, thuế SDĐ nông nghiệp coi “0” Bảng 4.3 Nguồn thu từ thuế sử dụng đất thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 Đơn vị: Tỷ đồng Năm 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng Thuế SDĐ nông nghiệp 1,29 1,01 1,22 0,16 0,09 0,11 0,13 4,01 Thuế SDĐ phi NN 357,93 369,65 386,11 443,60 495,61 543,74 550,30 3.146,94 Tổng nguồn thu từ đất 16.910,04 19.931,67 33.678,63 42.532,80 49.872,09 32.568,37 39.585,99 235.079,59 Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2016-2021a) Trong giai đoạn 2014 - 2020, Hà Nội: thuế SDĐ phi nơng nghiệp có xu hướng tăng dần qua năm, thuế đất nơng nghiệp lại có xu hướng giảm, nguyên nhân trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ cho q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa thành phố Hà Nội, dẫn đến diện tích đất phi nông nghiệp ngày tăng, ngược lại đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp dần 4.2.3 Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua xếp lại việc sử dụng đất khu vực công * Việc di dời quan, đơn vị khỏi nội thành Hà Nội Viện Quy hoạch đô thị nông thôn quốc gia (VIUP) lập phương án di dời trụ sở 13 bộ, ngành trung tâm thành phố Hà Nội dự kiến Đấu giá trụ sở cũ khoảng 12.000 tỉ đồng với 03 phương án Phương án 1: Xây tất trụ sở 12 bộ, ngành khu vực Tây Hồ Tây, riêng trụ sở Bảo hiểm xã hội VN xây dựng Mễ Trì Phương án 2: 13 bộ, ngành xây khu vực Mễ Trì Phương án 3: trụ 11 sở bộ, ngành xây Tây Hồ Tây, trụ sở cịn lại xây dựng Mễ Trì Đến nay, việc di dời trụ sở bộ, ngành khỏi nội đô giậm chân chỗ chưa đồng * Di dời sở gây ô nhiễm Năm 2016, thành phố Hà Nội xác định lộ trình đến năm 2020 di dời 117 sở gây ô nhiễm địa bàn 12 quận khỏi nội thành Trong đó, quận Đống Đa (15 sở), Ba Đình (2), Cầu Giấy (2); Hai Bà Trưng (18); Hồn Kiếm (6), Hà Đơng (28), Bắc Từ Liêm (6), Thanh Xuân (9), Nam Từ Liêm (2), Hoàng Mai (11) Long Biên (17) Nhưng đến năm 2021 di dời 67 sở Bảng 4.4 Nguồn thu từ việc xử lý, xếp lại đất khu vực công thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 Năm 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng Số lượng khu đất 3 32 Diện tích đất (ha) 9,35 3,97 8,15 1,94 6,2 4,54 0,23 34,38 Hình thức xử lý, xếp lại Chuyển mục đích Chuyển mục đích Chuyển mục đích Chuyển mục đích Chuyển mục đích Chuyển mục đích Chuyển mục đích Nguồn tiền thu (tỷ đồng) 1.226,176 1.149,169 1.085,587 295,498 499,738 368,038 32,759 4.656,964 Nguồn: Tổng hợp số liệu (2023) Việc đưa sở sản xuất khu vực nội thành khơng cịn phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị gây ô nhiễm môi trường khu vực ngoại thành phù hợp quy hoạch tạo điều kiện cho sở sản xuất phát triển ổn định lâu dài, đồng thời chuyển mục đích SDĐ để thực dự án Việc chuyển mục đích sử dụng nhằm nâng cao hiệu sử dụng tạo thêm quỹ đất cho khu vực nội thành xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, phát triển quỹ nhà, vừa đảm bảo điều kiện môi trường, tạo cảnh quan kiến trúc văn minh thị, vừa góp phần tăng nguồn thu từ đất cho thành phố Kết điều tra thu thập số liệu thứ cấp tổng hợp số liệu bảng 4.4 cho thấy: giai đoạn 2014 – 2020, địa thành thành phố Hà Nội thực việc xử lý, xếp lại 32 sở nhà đất, với tổng diện tích 34,38ha quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, đồng thời cho phép chuyển mục đích sử dụng để thực dự án đầu tư hợp tác đầu tư, liên danh liên kết, đem lại nguồn thu từ việc xếp lại nhà đất 4.656,964 tỷ đồng 12 4.2.4 Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (dự án BT) Cách thức tạo vốn từ đất đai theo hình thức đầu tư CSHT hợp đồng BT: nhà nước sử dụng nguồn vốn ngân sách đề đầu tư xây dựng mà thay vào nhà đầu tư tự bỏ tiền đầu tư xây dựng dự án nhà nước trả cho nhà đầu tư đất Hay nói cách khác, tổng vốn đầu tư xây dựng CSHT giá trị mảnh đất mà nhà nước đem đối ứng cho nhà đầu tư Như vậy, mảnh đất đem đối ứng nhà đầu tư xác định giá trị, tạo thành nguồn vốn Bảng 4.5 Dự án phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 TT Giai đoạn Giai đoạn 2014 - 2015 Giai đoạn 2016 - 2020 Tổng Số dự án Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) Đã hồn thành Tình trạng Đang thực Dừng triển khai 328.048,61 26 1.003.132,10 13 11 34 1.331.180,71 18 13 Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội (2014 - 2020) Kết thu thập, tổng hợp số liệu bảng 4.5 cho thấy: Trong giai đoạn 2014 2020, địa bàn thành phố Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư với 34 dự án theo hình thức hợp đồng BT với tổng mức đầu tư 1.331.180,71 tỷ đồng, dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng, 18 dự án tiến hành triển khai thực 13 dự án tạm dừng triển khai thực theo hình thức BT năm 2020, Quốc hội thơng qua Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng - tư thức bãi bỏ hình thức BT Bảng 4.6 Giá trị đất đai toán cho dự án BT thành phố Hà Nội giai đoan 2014 – 2020 STT Nội dung Số lượng khu đất giao để toán dự án BT Tổng diện tích đất giao để toán dự án BT Giá trị đất đai toán cho dự án BT Kết 09 48,52 5.643,695 tỷ đồng Nguồn: Tổng hợp số liệu (2023) Số liệu bảng 4.6 cho thấy, giai đoạn 2014 – 2020, UBND thành phố Hà Nội giao khu đất đối ứng cho chủ đầu tư, để toán dự án BT 09 khu đất, với tổng diện tích đất 48,52ha Giá trị đất đai xác định khu đất đối ứng để toán cho dự án BT 5.643,695 tỷ đồng 13 4.2.5 Thực trạng vốn hóa đất đai thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Kết xử lý, xếp nhà đất CPH DNNN địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 tổng hợp hình 4.3 Trong giai đoạn 2014 - 2020, thành phố Hà Nội tiến hành CPH 49 DNNN, năm 2015 số lượng doanh nghiệp CPH nhiều với 17 doanh nghiệp, năm 2019 khơng có DNNN thực CPH Hình 4.3 Diện tích đất đai xếp, xử lý cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 Tổng diện tích đất tiếp tục sử dụng doanh nghiệp sau CPH 175,29 ha, diện tích đất giao có thu tiền 31,76 ha, diện tích đất giao khơng thu tiền 53,93 diện tích đất cho thuê 89,61ha (bảng 4.7) Bảng 4.7 Hình thức sử dụng đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 Năm Diện tích (ha) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng 33,52 7,89 94,33 1,72 36,43 1,40 175,29 Đất giao có thu tiền (ha) 24,08 2,38 4,17 0,17 0 0,96 31,76 Hình thức SDĐ Đất giao không thu tiền (ha) 0,27 53,22 0 0,44 53,93 Đất thuê (ha) 9,44 5,24 36,95 1,55 36,43 0 89,61 Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội (2020a) Đối với khu đất phê duyệt sử dụng với hình thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực dự án đầu tư giá trị khu đất định giá 14 tính vào giá trị nhà nước doanh nghiệp cổ phần Còn khu đất phê duyệt với hình thức sử dụng khơng thu tiền sử dụng cho thuê đất trả tiền hàng năm khơng tính vào giá trị doanh nghiệp CPH, công ty cổ phần liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường để thực thủ tục cho thuê đất theo quy định 4.2.6 Đánh giá thực trạng vốn hóa đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 4.2.6.1 Đánh giá cán thực trạng vốn hóa đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 Kết điều tra cho thấy trình tự, thủ tục thực VHĐĐ, có 63% cán hỏi cho phức tạp, 37% cho bình thường Để VHĐĐ thực phải trải qua trình tự, thủ tục phức tạp, từ bước chuẩn bị thành phần hồ sơ, thẩm định hồ sơ, xác định giá trị đất, xác định nghĩa vụ tài chính…Q trình diễn nhiều quan có thẩm quyền phối hợp giải Chính vậy, q trình thực VHĐĐ thường kéo dài thời gian (56% cán cho thời gian thực phương thức VHĐĐ lâu, 41% cho bình thường 3% cho nhanh chóng) Xác định giá trị đất đai thực VHĐĐ: 87% cán cho thấp giá thị trường, có 13% cho phù hợp với giá thị trường (đối với trường hợp giá đất xác định thực đấu giá QSDĐ) Nguồn tiền thu từ VHĐĐ quan trọng ngân sách thành phố (82% ý kiến đánh giá), nhiên q trình thực cịn khó khăn, vướng mắc khâu xác định giá đất (63% ý kiến đánh giá), Cơ sở trang thiết bị, phần mềm sử dụng việc giải thủ tục VHĐĐ chưa đáp ứng yêu cầu (22% ý kiến đánh giá), việc thực nghĩa vụ tài VHĐĐ cịn chậm nộp (22% ý kiến đánh giá), số trường hợp cịn nợ nghĩa vụ tài (9% ý kiến đánh giá), thiếu nguồn nhân lực (24% ý kiến đánh giá) 4.2.6.2 Kết đạt Vốn hóa đất đai góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách thành phố, phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Kết đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 2020 đạt số kết định, cu thể: - Vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất đem lại nguồn tiền lớn cho ngân sách thành phố qua việc thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, nguồn thu chính, quan trọng từ đất (thu 173.317,26 tỷ đồng, chiếm 73,73% tổng nguồn thu từ đất; 34.515,29 tỷ đồng tiền thuê đất, chiếm 14,68% tổng nguồn thu từ đất) 15 - Vốn hóa đất đai thông qua thu thuế SDĐ: Đã thu 3.150,95 tỷ đồng từ tiền thuế SDĐ, chiếm tỉ trọng nhỏ tổng nguồn thu từ đất (chỉ chiếm 1,34%, thuế sử dụng đất nông nghiệp coi “0”), chưa phát huy vai trị cơng cụ thuế việc điều tiết nguồn lực đất đai SDĐ - Vốn hóa đất đai thơng qua việc xếp, xử lý nhà đất khu vực công: hoạt động diễn chậm, nguồn thu không đáng kể không thường xuyên (thu 4.656,964 tỷ đồng, từ việc xếp lại 32 sở đất đai, với tổng diện tích 34,38ha) - Vốn hóa đất đai thông qua đầu tư CSHT hợp đồng BT: nhà nước sử dụng nguồn vốn ngân sách đề đầu tư xây dựng mà thay vào nhà đầu tư tự bỏ tiền đầu tư xây dựng, nhà nước trả cho nhà đầu tư đất (thu 5.643,695 tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diện tích 48,52ha) Tuy nhiên, đến năm 2020, Quốc hội thức bãi bỏ hình thức - Vốn hóa đất đai thơng qua việc xếp lại, xử lý nhà đất DNNN: thực CPH, giá trị QSDĐ làm tăng thêm giá trị cổ phần nhà nước nắm giữ doanh nghiệp 4.2.6.3 Hạn chế, bất cập Bên cạnh kết đạt được, phương thức VHĐĐ khu vực nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội tồn số hạn chế, bất cập trình thực hiện, cụ thể: - Trong hoạt động giao đất, cho thuê đất: Quá trình triển khai thực dự án, nhiều chủ đầu tư sử dụng đất không hiệu quả, chậm tiến độ triển khai dự án, sử dụng khơng mục đích, khơng thực đẩy đủ nghĩa vụ tài Vẫn cịn xảy tình trạng xác định giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với giá đất thị trường, gây thất thoát nguồn ngân sách cho nhà nước Bất cập cách thức tổ chức thực Vẫn cịn tình trạng khiếu kiện, khiếu nại người dân bị thu hồi đất - Về thu thuế sử dụng đất: Thông tin đất đai không cập nhật có thay đổi dẫn đến xác định tiền thuế chưa phù hợp với trạng SDĐ, cịn tình trạng người dân khơng nhận thơng báo thuế thay đổi nhiều chủ mà chưa cập nhật, chậm nộp nợ thuế SDĐ phi nông nghiệp chủ sử dụng khơng thường xun đó, thơng tin thơng báo thuế có sai sót, q trình sử dụng người dân không thực kê khai thuế SDĐ phi nông nghiệp - Việc xếp, xử lý nhà đất khu vực công: Xác định tiền SDĐ, tiền thuê đất chưa đúng, chưa đủ cho phép DNNN chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng để thực dự án đầu tư; Việc doanh nghiệp di dời khỏi nội thành chậm chế, sách hỗ trợ cịn số bất cập, chưa phù 16 hợp với thực tế Chưa liệt việc rà soát, xếp xử lý tài sản công; công tác kiểm tra, giám sát, tra việc xếp lại, xử lý tài sản công chưa quan tâm thực thường xuyên - Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (dự án BT): Hầu hết dự án BT thực kiểm toán lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức định thầu, khơng thưc quy trình lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định, đánh giá lực tài chính, nhiều dự án BT chậm tiến độ; Việc giám sát thực hợp đồng BT chưa chặt chẽ; Việc xác định giá trị đất đai đem đối ứng tổng mức đầu tư dự án có khơng ngang bằng, có chênh lệch lớn giá trị cơng trình BT giá trị quỹ đất toán, gây thất thoát nguồn ngân sách nhà nước - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Trong trình CPH, giá trị nhà, đất chưa xác định với lợi mà mang lại, giá thấp nhiều so với giá thị trường, chưa công khai giá cách minh bạch Một số trường hợp không xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp CPH, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bổ sung mục đích sử dụng đất không phương án xếp lại, xử lý sở nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước phương án sử dụng đất CPH Khơng tính giá trị lợi kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê, doanh nghiệp sử dụng lợi quyền thuê đất trả tiền hàng năm để góp vốn hợp tác kinh doanh, cho thuê lại nhà, đất 4.3 ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VỐN HĨA ĐẤT ĐAI THƠNG QUA GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4.3.1 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất địa bàn thành phố Hà Nội (1) Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội (mục 4.2.1) (2) Căn từ nghiên cứu số cơng trình nước nước yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ phần tổng quan tài liệu nghiên cứu (3) Quá trình khảo sát vấn, hỏi ý kiến 15 chuyên gia, cán quản lý, làm việc lĩnh vực đất đai, tài đất đai yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Sau hỏi ý kiến chuyên gia, đề tài xác định 19 yếu tố ảnh hưởng thuộc nhóm yếu tố độc lập có ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Yếu tố phụ thuộc kết thực VHĐĐ thông qua phương thức giao đất, cho thuê đất, đánh giá biến quan sát số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu cho ngân sách thành phố (Ký hiệu VH1); Thời gian thực VHĐĐ (VH2); Đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất (VH3) Khai thác, sử dụng đất hiệu (VH4) 17 4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 4.3.2.1 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Đề tài nghiên cứu nhóm yếu tố gồm 19 yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho th đất địa bàn thành phố Hà Nội Kết điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố cho thấy có 18 yếu tố có số đánh giá mức độ ảnh hưởng vừa ảnh hưởng nhiều (3,12 – 3,77) , riêng yếu tố tốc độ phát triển sở hạ tầng có số đánh giá mức độ ảnh hưởng (2,2 – 2,3) (bảng 4.8) Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến vốn hóa đất đai thơng qua giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Chỉ số đánh giá Theo số liệu đánh giá Theo số liệu đánh giá Ký cán người SDĐ TT Yếu tố ảnh hưởng hiệu Chỉ số Chỉ số Mức độ ảnh Mức độ ảnh đánh đánh hưởng hưởng giá giá I Nhóm yếu tố CSPL giao đất, cho thuê đất Quy định đối tượng giao Ảnh hưởng Ảnh hưởng CS1 3,52 3,68 đất, cho thuê đất nhiều nhiều Quy định thẩm quyền giao đất, Ảnh hưởng Ảnh hưởng CS2 3,32 3,40 cho thuê đất vừa nhiều Quy định trình tự, thủ tục thực Ảnh hưởng Ảnh hưởng CS3 3,17 3,38 giao đất, cho thuê đất vừa vừa Quy định tiền SDĐ, tiền thuê Ảnh hưởng Ảnh hưởng CS4 3,29 3,58 đất vừa nhiều II Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất Ảnh hưởng Ảnh hưởng Cung QSĐĐ TT1 3,52 3,77 nhiều nhiều Ảnh hưởng Ảnh hưởng Cầu QSĐĐ TT2 3,43 3,18 nhiều vừa Ảnh hưởng Ảnh hưởng Giá đất thị trường TT3 3,59 3,55 nhiều nhiều III Nhóm yếu tố tình hình phát triển địa phương Ảnh hưởng Ảnh hưởng Quy hoạch SDĐ DP1 3,41 3,65 nhiều nhiều Tốc độ phát triển ngành kinh Ảnh hưởng Ảnh hưởng DP2 3,21 3,60 tế vừa nhiều 10 Tốc độ phát triển sở hạ tầng DP3 2,33 Ảnh hưởng 2,20 Ảnh hưởng Ảnh hưởng Ảnh hưởng 11 Tốc độ tăng dân số DP4 3,13 3,52 vừa nhiều IV Nhóm yếu tố người SDĐ Ảnh hưởng Ảnh hưởng 12 Năng lực tài người SDĐ NSD1 3,56 3,45 nhiều nhiều Năng lực tổ chức, quản lý, điều Ảnh hưởng Ảnh hưởng 13 NSD2 3,59 3,54 hành doanh nghiệp nhiều nhiều 3,29 Ảnh hưởng 3,20 Ảnh hưởng 14 Kỳ vọng giá trị đất đai NSD3 18