Tóm tắt: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Công trình hoàn thành tại:

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn: GS.TS Đặng Hùng Võ

PGS.TS Trần Hữu Cường

Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học

Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2: PGS.TS Trần Văn Tuấn

Trường Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 3: TS Nguyễn Thị Ngọc Lanh

Chuyên gia độc lập

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi giờ phút, ngày tháng năm 2024

Có thể tìm hiểu luận án tại:

Thư viện Quốc gia Việt Nam

Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa sẽ tạo

ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế Làm cách nào để thu được tài chính (tiền) từ đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai) là quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền Vốn hóa đất đai có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả hơn

Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí là thủ đô, là nơi có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, văn hóa, và giáo dục, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, với tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố là 335.983,58 ha Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố Hà Nội tăng 3,98% so với năm 2019 Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020) Năm 2020, Hà Nội đã thu được 35.908,51 tỷ đồng từ các hoạt động VHĐĐ trong khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách của địa phương, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa rất quan trọng, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố (UBND thành phố Hà Nội, 2021) Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc xác định giá trị đất đai, cách thức tổ chức thực hiện

Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới được nhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai Hạnh Nguyên (2012), Trần Thị Minh Châu (2013) Các công trình nghiên cứu này tập trung chủ yếu

về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trên phạm vi cả nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có công trình đã công bố nào nghiên cứu chuyên sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thu tài chính từ đất trên địa bàn

một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể Do vậy, thực hiện đề tài “Nghiên

cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một vấn đề hết sức cần thiết,

rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho các câu hỏi: Thực trạng VHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương

thức VHĐĐ nào, kết quả thực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có những giải pháp gì để nâng cao hiệu quả công tác VHĐĐ?

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn

2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi không gian

Đề tài nghiên cứu thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước

và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ trên phạm vi thành phố Hà Nội

1.3.2 Phạm vi thời gian

Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014-2020 Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và

2022, điều tra bổ sung năm 2023

1.3.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tố ảnh hưởng

và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.4 Phạm vi về đối tượng nghiên cứu

- Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thông qua giao có thu tiền SDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện dự án BT và

xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPH DNNN

- Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nông nghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, khi CPH doanh nghiệp và khi thanh toán dự án BT

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất; thị trường

QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu tố đặc điểm thửa đất

- Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI

Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, các nhóm yếu tố này đều ảnh hưởng cùng chiều (thuận) với kết quả thực hiện VHĐĐ Mức độ ảnh hưởng theo thứ tự từ mạnh nhất đến yếu nhất: Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất; Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương Trên cơ sở phân tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, luận án đã

đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.5.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo để các nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển đất nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI

Dưới góc độ quản lý nhà nước về cách thức, quy trình để tạo nguồn thu tài chính

từ đất đai thì VHĐĐ (cách gọi khác là tạo vốn tài chính từ đất đai) được hiểu là quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền thông qua các hoạt động xác định giá trị đất đai, chuyển giao quyền sử dụng đất đai nhằm tạo nguồn thu tài chính từ đất đai

để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH và khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

Vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước được hiểu là quá trình nhà nước sử dụng các hình thức và công cụ chính sách pháp luật để tạo nguồn thu tài chính từ đất

đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH và khuyến khích sử dụng đất một cách hợp

lý, tiết kiệm và hiệu quả

Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước tại Việt Nam: (1) Vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất cho khu vực tư nhân để phục vụ các mục đích xã hội và phát triển kinh tế, (2) Vốn hóa đất đai thông qua thu thuế sử dụng đất, (3) Vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong khu vực công, (4) Vốn hóa đất đai thông qua đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (dự án BT), (5) Vốn hóa đất đai thông qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (trong đó có xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa), (6) Vốn hóa đất đai thông qua việc nhà nước bán nhà

ở gắn với đất ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê

Hình 2.1 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI

2.2.1 Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới

- Vốn hóa đất đai tại Trung Quốc

- Vốn hóa đất đai tại Hàn Quốc

- Vốn hóa đất đai tại Singapore

- Bài học kinh nghiệm về vốn hóa đất đai đối với Việt Nam

2.2.2 Vốn hóa đất đai tại Việt Nam

- Cơ sở pháp lý để vốn hóa đất đai

- Vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước

2.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI

- Các công trình nghiên cứu nước ngoài

- Các công trình nghiên cứu trong nước

- Đánh giá về các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước

2.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Trên cơ sở phân tích tổng quan các vấn đề liên quan đến VHĐĐ cả về mặt lý luận và thực tiễn, tác giả luận án đã tìm ra một số khoảng trống nghiên cứu của các công trình đã công bố trước đây và định hướng nghiên cứu cho đề tài

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát về địa bàn nghiên cứu

- Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp nhằm cung cấp các số liệu, tài liệu để đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Hà Nội, đánh giá thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2014 - 2020

3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu để tiến hành điều tra phỏng vấn các đối tượng trên địa bàn được chọn làm điểm nghiên cứu nhằm mục đích đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Căn cứ số lượng diện tích đất được giao đất, cho thuê đất theo địa giới hành chính trong giai đoạn 2014 - 2020, khu vực nội thành chọn 03 quận có diện tích được giao đất, cho thuê đất lớn nhất là Nam Từ Liêm (313,6ha), Long Biên (310,04 ha) và Hoàng Mai (132,31 ha); khu vực ngoại thành chọn 03 huyện có diện tích được giao đất, cho thuê đất lớn nhất là Gia Lâm (359,66 ha), Đông Anh (243,91 ha) và Sóc Sơn (138,72 ha) là điểm nghiên cứu của đề tài

3.2.3 Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất

Căn cứ kết quả nghiên cứu cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ tại phần Tổng quan nghiên cứu; Quy định pháp luật, trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất và kết quả đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tác giả đề tài xem xét, nghiên cứu, lựa chọn

và đưa ra giả định 19 yếu tố thuộc 5 nhóm được cho là sẽ ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu

3.2.4 Phương pháp chuyên gia

Để đảm bảo độ tin cậy và tính khách quan, đề tài sử dụng phương pháp chuyên gia nhằm trao đổi, xin ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Các chuyên gia cho ý kiến về các yếu tố

mà tác giả đề tài đưa ra có ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến VHDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Ngoài những yếu tố ảnh hưởng giả định mà tác giả đề tài đã đưa ra, các chuyên gia có thể bổ sung thêm các yếu tố ảnh hưởng khác vào phiều điều tra Số lượng chuyên gia được hỏi là 15 người Ngoài

ra, tác giả đã tham gia các hội thảo xin ý kiến chuyên gia về kết quả nghiên cứu đề tài VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.2.5 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Để xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất bằng cách điều tra ý kiến đánh giá của cán bộ và người sử dụng đất tham gia trực tiếp vào quá trình VHĐĐ tại 06 quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu

* Xác định số lượng mẫu cần thu thập

Theo Hair & cs (2006), kích thước mẫu tối thiểu để sử dụng phân tích nhân tố khám phá EFA là 100 và tỷ lệ số quan sát/biến đo lường là 5:1 nghĩa là 1 biến đo lường cần tối thiểu 5 quan sát Theo Tabachnick & Fidell (2007), kích thước mẫu cho

mô hình hồi quy tuyến tính được tính theo công thức: N ≥ 50 + 8p (N là kích thước mẫu, p là số biến độc lập đưa vào mô hình hồi quy Đề tài đã lựa chọn 05 nhóm yếu

tố độc lập với 19 biến quan sát và 01 nhóm yếu tố phụ thuộc với 4 biến quan sát Như vậy, số phiếu đảm bảo cho phân tích nhân tố khám phá và hồi quy tuyến tính trong nghiên cứu này tối thiểu lần lượt là 95 phiếu (19*5=95) và 90 phiếu (50+8*5=90)

Để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, có ý nghĩa trong phân tích nhân tố khám phá EFA và mô hình hồi quy tuyến tính, đề tài lựa chọn điều tra đối tượng là cán bộ tham gia trực tiếp vào quá trình VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất là 100 phiếu và

người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tham gia trực tiếp vào quá trình VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất là 120 phiếu

* Cách thức điều tra

+ Đối với cán bộ: Liên hệ, phỏng vấn trực tiếp các đối tượng cần điều tra

+ Đối với tổ chức: Mỗi quận/huyện điều tra ngẫu nhiên 10 tổ chức được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2014 - 2020 Điều tra trên 6 quận/huyện, tổng số phiếu điều tra là 60 phiếu

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân: Theo kết quả điều tra thu thập số liệu thứ cấp cho thấy, các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu được giao đất ở tại các dự án đầu tư cơ sở

hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn 2014 -

2020 Vì vậy, mỗi quận/huyện sẽ chọn 1 dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

để điều tra, mỗi dự án sẽ điều tra 10 phiếu, điều tra trên 6 quận/huyện, tổng số phiếu điều tra là 60 phiếu

3.2.6 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu

Các số liệu thu thập được từ phương pháp thu thập số liệu thứ cấp và thu nhập

số liệu sơ cấp, tiến hành tổng hợp và xử lý bằng phần mềm Excel 2016 để được các thông số, chỉ tiêu nhằm đánh giá các nội dung nghiên cứu của đề tài

3.2.7 Phương pháp phân tích hồi quy

Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy nhằm đánh giá mối quan hệ tương quan giữa từng yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất; xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến việc thực hiện VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất

Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (Likert, 1932) Để điều tra mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố đến việc VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, đề tài

sử dụng thang đo Likert 5 mức độ với điểm đánh giá từ 1 đến 5 để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích, xử lý số liệu, xác định mức độ ảnh hưởng Tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phần mềm SPSS 20, phân tích tương quan Pearson, xác định mức độ ảnh hưởng (Hệ số hồi quy chuẩn hóa β sẽ cho biết được mức độ ảnh hưởng của biến độc lập với biến phụ thuộc) Mô hình hồi quy chuẩn hóa có dạng:

Y = β1*CS + β2*TT+ β3*DP + β4*NSD + β5*TD + e

Trong đó: Y là biến phụ thuộc thể hiện kết quả thực hiện VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất

CS, TT, DP, NSD, TD: Là các biến độc lập thể hiện các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất như yếu tố chính sách pháp luật, thị trường QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, người sử dụng đất và đặc điểm thửa đất β1; β2; βn: Là các hệ số hồi quy chuẩn hóa thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố CS, TT, DP, NSD, TD lên Y

e: Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số

3.2.8 Phương pháp phân tích SWOT

Khung phân tích SWOT bao gồm 4 phần chính điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức Khung phân tích SWOT được xây dựng trên cơ sở kết quả đánh giá về thực trạng các phương thức VHĐĐ và tổng hợp ý kiến của những cán bộ, chuyên gia

có kinh nghiệm, làm việc trong lĩnh vực đất đai Kết quả phân tích SWOT là một trong những cơ sở để tìm ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong thời gian tới

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính, trung tâm văn hóa, giáo dục, kinh tế của cả nước, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện gồm: 12 quận, 17 huyện, 1 thị

xã và 579 đơn vị hành chính cấp xã Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố

Hà Nội tăng 3,98% so với năm 2019 Cơ cấu khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%; khu vực dịch

vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP Dân

số trung bình năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội là 8.280.500 người Đời sống dân cư ổn định và tiếp tục có xu hướng cải thiện Tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố đến ngày 31/12/2020 là 335.983,58 ha, trong đó đất nông nghiệp có 198.004,17

ha, chiếm 58,93%, đất phi nông nghiệp có 135.286,60 ha, chiếm 40,27% và đất chưa

sử dụng có 2.692,81ha, chiếm 0,80% diện tích tự nhiên Công tác quản lý đất đai được quan tâm, chỉ đạo thực hiện, giám sát, thanh tra, kiểm tra thường xuyên

4.2 THỰC TRẠNG VỐN HÓA ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2014- 2020

4.2.1 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất

Số liệu tại bảng 4.1 cho thấy, trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn năm

2014 - 2020, diện tích đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm với số lượng nhiều nhất 2.020,33 ha, chiếm 70,71% tổng diện tích đất được giao, cho thuê; tiếp đến là diện tích đất được giao có thu tiền SDĐ với 718,79ha, chiếm 25,16% và ít nhất

là diện tích đất được cho thuê trả tiền thuê đất một lần chỉ chiếm 4,13% tổng diện tích đất được giao, cho thuê đất

Bảng 4.1 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà

Nội giai đoạn 2014 - 2020

Số lượng khu đất

Diện tích (ha)

Số lượng khu đất

Diện tích (ha)

cho quá trình này sẽ giảm mạnh

Bảng 4.2 Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2016-2021a)

Số liệu tại bảng 4.2 cho thấy: trong giai đoạn năm 2014 – 2020, tổng nguồn thu

từ tiền SDĐ của thành phố Hà Nội là 173.317,26 tỷ đồng chiếm 73,73% tổng nguồn thu từ đất và tiền thuê đất là 34.515,29 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 14,68% tổng nguồn thu từ đất Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất là nguồn thu chủ yếu và quan trọng nhất trong tổng các nguồn thu từ đất

4.2.2 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua thu thuế sử dụng đất

Thuế SDĐ nông nghiệp tại thành phố Hà Nội chủ yếu được thu tại khu vực ngoại thành, nơi vẫn còn hoạt động sản xuất nông nghiệp Năm 2020, thành phố Hà Nội tiến hành thu thuế SDĐ nông nghiệp đối với 126.691,98 ha đất trồng cây hàng năm, 29.251,71 ha đất trồng cây lâu năm, 5.685,13 ha rừng trồng sản xuất và 15.044,86 ha đất nuôi trồng thủy sản Về biến động đất đai trong giai đoạn 2014 -

2020, diện tích đất trồng cây hàng năm giảm 10.206,08 ha, Đất trồng cây lâu năm tăng 8.942,96 ha, Đất rừng sản xuất giảm 1.599,35 ha, Đất nuôi trồng thuỷ sản tăng 1.346,29 ha (hình 4.1)

Hình 4.1 Diện tích các loại đất nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và

năm 2020

Hình 4.2 Diện tích các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế

năm 2014 và năm 2020

Đối với thuế SDĐ phi nông nghiệp, năm 2020 thành phố Hà Nội đã tiến hành thu thuế đối với 28.579,97 ha đất ở nông thôn, 11.196,57 ha đất ở đô thị và 10.027,86

ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ngoài ra còn một vài loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng phải chịu thuế như đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất giáo dục, y tế, văn hóa…Trong giai đoạn 2014 - 2020, đất ở nông thôn giảm 590,23 ha, đất ở đô thị tăng 375,90ha, đất SXKD phi nông nghiệp tăng 199,35 ha (hình 4.2)

Số liệu tại bảng 4.3 cho thấy: thu thuế SDĐ chiếm tỉ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn thu từ đất, thu 3.150,95 tỷ đồng, chỉ chiếm 1,34%, trong đó thuế SDĐ phi nông nghiệp chiếm 1,34%, thuế SDĐ nông nghiệp coi như bằng “0”

Bảng 4.3 Nguồn thu từ thuế sử dụng đất thành phố Hà Nội giai đoạn

4.2.3 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong khu vực công

* Việc di dời cơ quan, đơn vị ra khỏi nội thành Hà Nội

Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (VIUP) đã lập phương án di dời trụ sở 13 bộ, ngành ra ngoài trung tâm thành phố Hà Nội và dự kiến Đấu giá trụ sở cũ được khoảng 12.000 tỉ đồng với 03 phương án Phương án 1: Xây mới tất cả trụ sở 12

bộ, ngành tại khu vực Tây Hồ Tây, riêng trụ sở Bảo hiểm xã hội VN xây dựng tại Mễ Trì Phương án 2: 13 bộ, ngành được xây mới tại khu vực Mễ Trì Phương án 3: 6 trụ