Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM ỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MỤC LỤC

Trang

Lời

cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình ix

Trích yếu luận án x

Thesis abstract xii

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Phạm vi không gian 3

1.3.2 Phạm vi thời gian 3

1.3.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu 4

1.3.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu 4

1.4 Những đóng góp mới của đề tài 4

1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5

1.5.1 Ý nghĩa khoa học 5

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn 5

Phần 2 Tổng quan tài liệu 6

2.1 Cơ sở lý luận về vốn hóa đất đai 6

2.1.1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai và giá đất 6

2.1.2 Khái niệm về vốn hóa đất đai 9

2.1.3 Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước 14

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai 18

2.2 Cơ sở thực tiễn về vốn hóa đất đai 22

2.2.1 Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới 22

2.2.2 Vốn hóa đất đai tại Việt Nam 29

2.3 Các công trình nghiên cứu về vốn hóa đất đai 42

2.3.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài 42

2.3.2 Các công trình nghiên cứu trong nước 44

2.3.3 Đánh giá về các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước 47

2.4 Định hướng nghiên cứu đề tài 48

2.4.1 Khoảng trống nghiên cứu 48

2.4.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài 49

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 51

3.1 Nội dung nghiên cứu 51

3.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 51

3.1.2 Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 51

3.1.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 51

3.1.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 51

3.2 Phương pháp nghiên cứu 52

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 52

3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 53

3.2.3 Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất 54

3.2.4 Phương pháp chuyên gia 57

3.2.5 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 58

3.2.6 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 60

3.2.7 Phương pháp phân tích hồi quy 61

3.2.8 Phương pháp phân tích SWOT 64

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 66

4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 66

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội 66

4.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 72

4.1.3 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội 77

4.2 Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014- 2020 78

4.2.1 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất 79

4.2.2 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua thu thuế sử dụng đất 87

4.2.3 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua sắp xếp lại việc sử dụng đất trong khu vực công 93

4.2.4 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua đầu tư theo phương thức đối tác

công - tư (dự án BT) 97

4.2.5 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà

nước 101

4.2.6 Đánh giá thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai

đoạn 2014 - 2020 105

4.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 111

4.3.1 Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 111

4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 114

4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 131

4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 131

4.4.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 139

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 149

5.1 Kết luận 149

5.2 Kiến nghị 150

Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án 151

Tài liệu tham khảo 152

Phụ lục 164

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BOT Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao

DNNN Doanh nghiệp nhà nước

FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài

DANH MỤC BẢNG

2.1 Phân biệt vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và trong khu vực tư

nhân 14

2.2 Nguồn thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam giai đoạn 2014 – 2020 39

2.3 Tổng thu từ đất so với tổng thu ngân sách và GDP 41

3.1 Một số yếu tố giả định ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 56

3.2 Tổng hợp số lượng phiếu điều tra cán bộ 59

3.3 Tổng hợp số lượng phiếu điều tra người sử dụng đất 60

3.4 Phân cấp mức độ ảnh hưởng 61

3.5 Phân tích SWOT thực trạng các phương thức vốn hóa đất đai trong khu

vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội 65

4.1 Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2014 - 2020 76

4.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

giai đoạn 2014 – 2020 79

4.3 Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 83

4.4 Giá đất tại một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn

thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 84

4.5 Nguồn thu từ thuế sử dụng đất tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 –

2020 91

4.6 Nguồn thu từ việc xử lý, sắp xếp lại đất trong khu vực công tại thành phố

Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 94

4.7 Dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn

thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020 97

4.8 Giá trị đất đai được thanh toán cho các dự án BT tại thành phố Hà Nội

trong giai đoan 2014 – 2020 98

4.9 Hình thức sử dụng đất sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp trên địa bàn

thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 102

4.10 Ý kiến đánh giá của cán bộ về thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn

thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 106

4.11 Kết quả xin ý kiến chuyên gia về một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa

đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 112 4.12 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm chính sách pháp luật về

giao đất, cho thuê đất vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 115 4.13 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm thị trường quyền sử dụng

đất

vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thànhphố

Hà Nội 117 4.14 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm tình hình phát triển của

địa

phương đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 119 4.15 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm người sử dụng đất đến

vốn

hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà

Nội 121 4.16 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố trong nhóm đặc điểm thửa đất đến

vốn

hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà

Nội 122 4.17 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến độc lập 124 4.18 Hệ số tải nhân tố của ma trận xoay theo số liệu đánh giá của cán bộ và

người sử dụng đất 1254.19 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test cho biến phụ thuộc 126 4.20 Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn

hóa đất đai theo số liệu đánh giá của cán bộ 127 4.21 Kết quả phân tích tương quan Pearson giữa từng nhóm yếu tố đến vốn

hóa đất đai theo số liệu đánh giá của người sử dụng đất 128 4.22 Kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất

đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 129

DANH MỤC HÌNH

2.1 Quá trình vốn hóa đất đai 13

2.2 Sơ đồ về giá trị đất đai tăng lên ở các nước đang phát triển 16

2.3 Tổng thu từ đất so với GDP của một số nước trên thế giới 42

2.4 Sơ đồ khung nghiên cứu của đề tài 50

3.1 Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu 54

3.2 Quy trình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua

giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 55

4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội 66

4.2 Cơ cấu GRDP các ngành kinh tế năm 2020 69

4.3 Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2020 75

4.4 Hình thức tổ chức công tác giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai

đoạn 2014 – 2020 81

4.5 Diện tích các loại đất nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm 2020 88

4.6 Diện tích các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế năm 2014 và năm 2020 89

4.7 Diện tích đất đai được sắp xếp, xử lý khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà

nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2020 102

TRÍCH YẾU LUẬN ÁNTên tác giả: Đặng Xuân Hòa

Tên Luận án: Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Trong luận án đã sử dụng 08 phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập

số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp xác định các yếu tố ảnhhưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, Phương pháp chuyên gia; Phươngpháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu; Phương pháp phân tíchhồi quy; Phương pháp phân tích SWOT Các phương pháp nghiên cứu được trình bày chitiết, đầy đủ, rõ ràng và đúng quy định Việc sử dụng kết hợp 08 phương pháp nghiên cứunày đảm bảo cho các kết quả nghiên cứu có độ tin cậy và độ chính xác cao

Kết quả chính và kết luận

- Thực trạng VHĐĐ trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội giaiđoạn 2014 – 2020 được diễn ra thông qua các phương thức, bao gồm: Giao đất, cho thuêđất (thu 173.317,26 tỷ đồng từ tiền SDĐ và 34.515,29 tỷ đồng từ tiền thuê đất, chiếm88% tổng nguồn thu từ đất); Thu thuế SDĐ (thu 3.150,95 tỷ đồng, chiếm 1,34% tổngnguồn thu từ đất); Sắp xếp, xử lý nhà đất trong khu vực công (thu 4.656,964 tỷ đồng, từviệc sắp xếp lại 32 cơ sở đất đai, với tổng diện tích là 34,38ha); Đầu tư theo phươngthức đối tác công - tư (dự án BT) (thu 5.643,695 tỷ đồng từ 09 khu đất đối ứng với diệntích 48,52ha); Sắp xếp lại, xử lý nhà đất khi CPH DNNN (31,76ha đất được phê duyệtvới hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, giá trị đất đai này sẽ được tính vào giá trị củanhà nước khi thực hiện CPH) Với mỗi phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nướcđang diễn ra hiện nay đã đem lại một nguồn tiền nhất định cho ngân sách thành phố, đápứng nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, bên cạnh đó vẫn tồntại một số hạn chế, bất cập trong quá trình thực hiện

- Kết quả xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, chothuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy có 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng; các yếu

tố đều tương quan thuận với kết quả thực hiện VHĐĐ Về thứ tự mức độ ảnh hưởng từmạnh nhất đến yếu nhất là Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất(tỷ lệ ảnh hưởng 25,85 % - 36,48%); Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất (tỷ lệ ảnhhưởng 17,15% - 23,80%); Nhóm yếu tố về người SDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 12,21% -21,05%); Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ (tỷ lệ ảnh hưởng 10,04% - 20,41%) và Nhómyếu tố tình hình phát triển của địa phương (tỷ lệ ảnh hưởng 15,28% - 17,73%).

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trong khu vực nhà nước trênđịa bàn thành phố Hà Nội gồm: Giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về cácphương thức VHĐĐ; Giải pháp về xác định giá đất; Giải pháp để thu giá trị đất đai tăngthêm do đầu tư CSHT và phát triển dịch vụ công cộng; Đổi mới hình thức vốn hóa đấtđai hiệu quả hơn; Giải pháp về tổ chức thực hiện

THESIS ABSTRACTPhD candidate: Dang Xuan Hoa

Thesis title: Research on land capitalization in Hanoi city

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

The thesis studies land capitalization in the state sector in Hanoi in the period of2014-2020, in order to propose solutions to improve the efficiency of land capitalization

in Hanoi, generate financial income from land for local economic and socialdevelopment

Materials and Methods

In the thesis, 08 research methods were used, including: Secondary datacollection method; Methods of selecting research sites; Method to determine factorsaffecting land capitalization through land allocation and land lease; Professionalsolution; Methods of primary data collection; Methods of synthesising and processingdata; Methods of regression analysis; SWOT analysis method The research methodsare presented in detail, fully, clearly and in accordance with regulations The combineduse of these 08 research methods ensures high reliability and accuracy of researchresults

Main findings and conclusions

- The current state of land capitalization in the state sector in Hanoi in the period

2014 - 2020 is taking place through methods, including: Land allocation and land lease(collected VND 173,317.26 billion from land use levy and VND 34,515.29 billion fromland rent, accounting for 88% of total revenue from land); Land use tax collection(collected VND 3,150.95 billion, accounting for 1.34% of total revenue from land);Arranging and handling real estate in the public sector (collecting VND 4,656.964billion, from rearranging 32 land establishments, with a total area of 34.38 hectares);Investment in the form of public-private partnership (build-transfer project) (collectedVND 5,643.695 billion from 09 corresponding land plots with an area of 48.52hectares); Rearranging and handling real estate when equitizing state-owned enterprises(31.76 hectares of land were approved in the form of land allocation with land use levy,this land value will be included in the state's value when equitizing) Each method of

land capitalization in the state sector currently taking place has brought a certain source

of money to the city budget, meeting the capital demands for local socio-economicdevelopment, yet, a number of limitations and inadequacies in the implementationprocess have been identified

- The results of identifying a number of factors affecting land capitalizationthrough land allocation and land lease in Hanoi show that there are 05 groups ofinfluencing factors; All factors are positively correlated with the results of landcapitalization In order of influence from strongest to weakest, the Group of legal policyfactors on land allocation and land lease (influence rate 25.85% - 36.48%); Group offactors on land plot characteristics (influence rate 17.15% - 23.80%); Group of factors

on land users (influence rate 12.21% - 21.05%); Group of factors on land use rightsmarket (influence rate 10.04% - 20.41%) and Group of factors on local developmentsituation (influence rate 15.28% - 17.73%)

- Propose solutions to improve the efficiency of land capitalization in the statesector in Hanoi, including: Solutions to improve legal and policy mechanisms on landcapitalization methods; Solutions for determining land value; Solutions to collect the thevalue-added of land values due to infrastructure investment and public servicedevelopment; Innovate a more effective form of land capitalization; Solutions forimplementation organisation

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình Đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã xác định: Đất đai lànguồn nội lực để phát triển đất nước bền vững Việt Nam đang phấn đấu để trởthành một nước phát triển Điều đó đòi hỏi phải thực hiện những chiến lược vàchính sách đúng đắn trong từng thời kỳ, nhằm đẩy nhanh tốc độ phát triển Vốn

là nguồn lực đầu tiên và cơ bản của sự phát triển và hiện đại hoá đất nước Nhucầu về vốn cho phát triển kinh tế rất lớn, vì thế nguồn vốn có thể huy động từ đất

có vai trò quan trọng, nhất là đối với ngân sách nhà nước và người sử dụng đất.Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấphành Trung ương Đảng khóa XIII chỉ đạo về việc "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiệnthể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất (SDĐ),tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”

Theo De Soto (2000), các quốc gia đang phát triển có thu nhập thấp là dochưa phát huy được nguồn lực đất đai; giải phóng được nguồn lực đất đai sẽ biếnnhững tài sản này thành vốn to lớn để giúp kinh tế phát triển Nếu khai thác đượcnguồn vốn từ đất đai, năng lực đầu tư lớn hơn và nền kinh tế bền vững hơn Quátrình công nghiệp hóa và đô thị hóa có thể được tiến hành nhanh và mạnh hơnnếu biết phân tích để tìm ra động lực của phát triển Việc chuyển vốn tiềm ẩntrong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp duy nhất đúng đối với các nướcđang phát triển trong quá trình công nghiệp hóa Giá trị của đất đai một phần do

tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác SDĐ mang lại được gọi là giátrị đất đai Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Giá trịcủa đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai”thường gọi là giá đất Trong thị trường bất động sản (TTBĐS), giá trị đất đaiđược thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất, đây chính là nguồn thunhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đất đai

Ở các nước đang phát triển, tăng trưởng đô thị đã tạo ra một thách thức lớnđối với việc cung cấp tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng đô thị Cơ sở hạ tầng

đô thị thường được đầu tư từ 3 nguồn vốn gồm: vốn đầu tư phát triển từ ngânsách của chính quyền địa phương, vốn tài trợ từ chính quyền cấp trên và vốn vay

Nhưng cả 3 nguồn này đều có những hạn chế nhất định Việc huy động nguồnvốn từ đất đai cho đầu tư phát triển là cần thiết, và cũng là cách duy nhất để tăngtốc độ phát triển.

Vốn hóa đất đai (VHĐĐ) là một trong những giải pháp về vốn để phát triển,đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn, vì thế khi được chuyển hóa

sẽ tạo ra một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế Làm cách nào để thu được tài chính(tiền) từ đất đai, đó chính là VHĐĐ (gọi cách khác là tạo vốn tài chính từ đất đai)

là quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu

tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiền

Vốn hóa đất đai có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước vềđất đai, là công cụ để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai phục vụ sự nghiệp pháttriển kinh tế của đất nước, đồng thời khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiếtkiệm và ngày càng hiệu quả hơn VHĐĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc điềutiết và quản lý thị trường QSDĐ nói riêng, TTBĐS nói chung nhằm phát triển thịtrường này một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạnđầu cơ đất đai, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng SDĐ.Tại Hà Nội, với lợi thế vị trí là thủ đô, là nơi có tốc độ công nghiệp hóa,

đô thị hóa mạnh nhất cả nước, là trung tâm chính trị - hành chính, kinh tế, vănhóa, và giáo dục, hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, với tổng diện tích tựnhiên toàn thành phố là 335.983,58 ha Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP)thành phố Hà Nội năm 2020 tăng 3,98% so với năm 2019 Cơ cấu khu vựcnông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24% GRDP; khu vực công nghiệp và xâydựng chiếm 23,67%; khu vực dịch vụ chiếm 62,79% và thuế sản phẩm trừ trợcấp sản phẩm chiếm 11,3% GRDP (Cục Thống kê thành phố Hà Nội, 2020).Năm 2020, Hà Nội đã thu được 35.908,51 tỷ đồng từ các hoạt động VHĐĐtrong khu vực nhà nước chiếm 18% tổng thu ngân sách của địa phương, tạonguồn vốn cho đầu tư phát triển, có ý nghĩa rất quan trọng, tạo động lực chophát triển kinh tế - xã hội của thành phố (Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố

Hà Nội, 2021a) Các phương thức VHĐĐ diễn ra tại thành phố Hà Nội đã đemlại một nguồn thu tài chính lớn cho ngân sách địa phương, tuy nhiên trong quátrình thực hiện, vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập trong việc xác định giátrị đất đai, cách thức tổ chức thực hiện, làm sao thu cho đủ, cho đúng để vừa tạođược nguồn thu tài chính cho ngân sách, vừa tạo động lực SDĐ tiết kiệm, hiệuquả, tránh lãng phí tài nguyên

Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm VHĐĐ còn khá mới mẻ, chỉ mới đượcnhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học của một số tác giả như Mai HạnhNguyên (2012), Trần Thị Minh Châu (2013) Các công trình nghiên cứu này tậptrung chủ yếu về cơ sở lý luận, phần thực tiễn cũng được đánh giá, nhưng trênphạm vi cả nước nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoặc đề xuất giảipháp tạo điều kiện thuận lợi cho VHĐĐ Tính đến thời điểm hiện tại, chưa cócông trình đã công bố nào nghiên cứu chuyên sâu về VHĐĐ nhằm tạo nguồn thutài chính từ đất trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể Do

vậy, thực hiện đề tài “Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà

Nội” là một vấn đề hết sức cần thiết, rất được quan tâm, vừa có ý nghĩa khoa

học, vừa có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm trả lời cho các câu hỏi: Thực trạngVHĐĐ đang diễn ra như thế nào, có những phương thức VHĐĐ nào, kết quảthực hiện, hạn chế, bất cập gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến VHĐĐ? Mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ như thế nào? Cần có những giải pháp gì

để nâng cao hiệu quả công tác VHĐĐ?

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020 thông qua các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Các số liệu thứ cấp của đề tài về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố

Hà Nội trong giai đoạn 2014-2020;

- Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2021 và 2022, điều tra bổ sung năm 2023

1.3.3 Phạm vi nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐtrong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội; Xác định một số yếu tốảnh hưởng và đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thôngqua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuấtgiải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu

- Diện tích các loại đất thực hiện việc VHĐĐ thông qua giao có thu tiềnSDĐ, cho thuê; thu thuế SDĐ; xử lý, sắp xếp lại trong khu vực công; thực hiện

dự án BT và xử lý, sắp xếp lại khi thực hiện CPH DNNN

- Nguồn thu tài chính từ các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nướcbao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ nông nghiệp, thuế SDĐ phi nôngnghiệp, giá trị đất đai khi sắp xếp lại nhà đất trong khu vực công, khi CPH doanhnghiệp và khi thanh toán dự án BT

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trênđịa bàn thành phố Hà Nội gồm: Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất;thị trường QSDĐ, tình hình phát triển của địa phương, yếu tố người SDĐ và yếu

tố đặc điểm thửa đất

- Đối tượng điều tra khảo sát là các chuyên gia, cán bộ, công chức, viênchức làm việc trong cơ quan nhà nước về đất đai, tài chính đất đai; tổ chức, hộgia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI

Luận án đã xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông quagiao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, các nhóm yếu tố này đều ảnhhưởng cùng chiều (thuận) với kết quả thực hiện VHĐĐ Mức độ ảnh hưởng theo thứ

tự từ mạnh nhất đến yếu nhất: Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, chothuê đất; Nhóm yếu tố về đặc điểm thửa đất; Nhóm yếu tố về người SDĐ; Nhómyếu tố thị trường QSDĐ và Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương.Trên cơ sở phân tích SWOT các phương thức VHĐĐ và mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố, luận án đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địabàn thành phố Hà Nội

1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.5.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận vàthực tiễn về các phương thức VHĐĐ trong khu vực nhà nước, các yếu tố ảnhhưởng đến VHĐĐ

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở, căn cứ, nguồn tài liệu tham khảo đểcác nhà lập pháp, các cơ quan quản lý nhà nước sửa đổi, bổ sung chính sách phápluật phù hợp hơn với tình hình thực tế của Hà Nội nói riêng và cả nước nóichung, nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện VHĐĐ, đem lại nguồn lực tài chính từđất đai cho phát triển đất nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI

2.1.1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá trị đất đai và giá đất

2.1.1.1 Khái quát về đất đai và giá trị đất đai

a Đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấuthành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, là một không gian cógiới hạn, bao gồm các thành tố theo chiều thẳng đứng: khí hậu, khí quyển, lớpđất phủ bề mặt, diện tích mặt nước, các dạng tài nguyên, sinh vật và vi sinh vậtcủa khoảng không gian đó… và theo chiều ngang: thổ nhưỡng, địa hình, thủyvăn trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của conngười trong quá khứ và hiện tại để lại (Đường Hồng Dật, 2011)

Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển Sựhữu hạn về diện tích (số lượng), không thể tái sinh; sự không đồng nhất về chấtlượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng lâu dài mà không phải khấu hao; mặtkhác, đất như tài sản đó là quyền của cá nhân hay tập thể đối với đất, tạo ra bởitập tục quy ước hay luật pháp, trở thành tài sản cá nhân hay cộng đồng, hay đấtnhư là nguồn vốn Trong nền kinh tế thị trường, đất được coi là nguồn vốn do thếchấp mang lại (Đỗ Hậu & Nguyễn Đình Bồng, 2012)

b Giá trị đất đai

Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con ngườikhai thác SDĐ mang lại được gọi là giá trị đất đai Lợi ích thu được từ đất đaicàng lớn thì giá trị của nó càng cao (De Soto, 2000)

Nếu coi đất như một tài sản thì giá trị của đất đai được xác định như sau:

PL = PLt(t) (t = 1, )

(1+r(t))t

Trong đó PL là giá trị của đất như giá trị của một tài sản; PLt là hoa lợi haythu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định (đây thường là hoa lợi haythu nhập thuần, theo thuyết hoa lợi/địa tô của Ricardo), r là lãi suất ngân hàng.Giá trị của đất đai là dòng thu nhập thuần (lợi nhuận/địa tô, tùy theo) được

chiết khấu về hiện tại (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005; Marsh & cs.,2006) Nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng

sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương laigiảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽlàm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất

và ngược lại

* Địa tô, giá trị đất đai trong nền kinh tế nông nghiệp

Kinh tế nông nghiệp dựa vào hai yếu tố đất đai và sức lao động con người,trong đó đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất Giá trị sản phẩm nông nghiệpđược tạo bởi địa tô và sức lao động sống Theo Ricardo David (2002), địa tô phátsinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất Có 2 điều kiện để tồn tại địa tô là:Tính có hạn của đất đai và tính khác nhau về vị trí và độ màu mỡ của đất đai Dovậy mà giá trị của nông sản sẽ được hình thành trên điều kiện ruộng đất xấu nhất.Theo C.Mác & Ăng-ghen (2002), khái quát, địa tô là phần giá trị thặng dưcòn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà các nhà tư bản kinhdoanh trên lĩnh vực nông nghiệp phải trả cho địa chủ Theo C.Mác, có các hìnhthức địa tô như: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch I là địa

tô mà địa chủ thu được do chỗ cho thuê ruộng đất tốt và độ màu mỡ cao, điềukiện tự nhiên thuận lợi Địa tô chênh lệch II là địa tô mà địa chủ thu được dochỗ cho thuê mảnh đất đã được đầu tư, thâm canh và làm tăng độ màu mỡ củađất Địa tô tuyệt đối, là địa tô mà địa chủ thu được trên mảnh đất cho thuê,không kể độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi hay do thâm canh Đó là phần lợi nhuậnsiêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân được tính bằng số chênh lệch giátrị nông sản và giá cả sản xuất chung của nông sản

* Giá trị đất đai trong nền kinh tế phi nông nghiệp

Trong nền kinh tế phi nông nghiệp, đất đai không đóng vai trò tư liệu sản xuất

mà chỉ đóng vai trò địa bàn sản xuất Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo rakhông phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật vàcác tính chất tự nhiên có sẵn trong đất Quá trình tạo ra sản phẩm phi nôngnghiệp bao gồm vốn tài chính, đất đai và sức lao động sống, lúc này đất đaikhông đóng vai trò tư liệu sản xuất mà đóng vai trò là địa bàn để phát triển

Theo Samuelson & Willam (2011), đặc điểm quan trọng nhất của đất đai là

đất đai không thể tăng thêm khi giá cả tăng lên hay không thể co lại khi giá cảgiảm đi Đường cung đất đai là hoàn toàn không co giãn bởi lẽ cung đất đai là cốđịnh Vì thế, giá trị của đất đai phụ thuộc hoàn toàn vào giá trị các sản phẩm dođất tạo ra Đất đai trong nền kinh tế phi nông nghiệp, vừa đóng vai trò là địa bàn

để phát triển, đồng thời nó có thể chuyển hóa thành vốn tài chính do đất đai bịhạn chế bởi nguồn cung và nhu cầu về đất thì không ngừng tăng cao

Theo Nguyễn Thanh Lân (2021), giá trị đất đai là do lao động xã hội kếttinh trong đất đai Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: (1) các chi phí dùngkhai thác đất đai, (2) giá trị tích lũy trong kinh doanh đất đai, bao gồm giá trịsản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đấtđai, được kết đọng và dịch chuyển vào đất đai, giá trị bản thân đất đai đượchình thành từ chuyển dịch và kết đọng trong đất đai Trong TTBĐS, giá trị đấtđai được thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất, đây chính là nguồnthu nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, hoặc người sử dụng đất đai

2.1.1.2 Khái quát về giá đất, định giá đất

Ở Việt Nam, giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác địnhtrong thời hạn SDĐ xác định (khoản 19 điều 3, Luật Đất Đai 2013) Giá QSDĐ

là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hìnhthành trong các giao dịch về QSDĐ (thị trường quyền sử dụng đất)

b Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho mộtmục đích SDĐ xác định, tại một thời điểm nhất định Đất đai là một tài sản, vìvậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản

thông thường khác; tuy nhiên đất đai không phải là một tài sản thông thường mà

là một tài sản đặc biệt; giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế,pháp lý chi phối, còn chịu tác động bởi các yếu tố xã hội, tâm lý Vì vậy, định giáđất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhưđịnh giá các tài sản thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016)

Định giá bất động sản (BĐS) là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Địnhgiá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũngkhông thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vịthống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sửdụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được, nên giá trị BĐS luônluôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnhhưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tuỳ thuộcvào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác định các quyền đối vớiBĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị củaBĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giácần giải quyết (Nguyễn Đình Bồng & cs., 2014)

2.1.2 Khái niệm về vốn hóa đất đai

Theo Samuelson & Willam (2011), cách phân tích kinh tế theo cách truyềnthống thường chia các yếu tố sản xuất thành ba loại: đất đai, lao động và vốn.Vốn bao gồm các loại hàng hóa lâu bền được sản xuất ra và được sử dụng nhưcác đầu vào hữu ích trong quá trình sản xuất sau đó Một số hàng hóa vốn có thểtồn tại vài năm, trong khi một số khác có thể tồn tại tới một thế kỷ hoặc lâuhơn Đặc điểm cơ bản nhất của hàng hóa vốn thể hiện ở chỗ chúng vừa là sảnphẩm đầu ra, vừa là yếu tố đầu vào của sản xuất Theo đó, vốn được hiểu làbiểu hiện bằng tiền tất cả các nguồn lực đã bỏ ra để đầu tư Các nguồn lực cóthể là của cải vật chất, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động, là các tài sảnvật chất khác (Pearce, 1999) Vốn là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với quá trìnhsản xuất và phát triển kinh tế, là nguồn lực làm tăng năng suất lao động và đượccoi là nền tảng của sự tiến bộ Nhờ có vốn mà quá trình sản xuất được tiến hành

và tạo ra của cải cho xã hội, đem lại sự giàu có cho các quốc gia Vốn tài chính

là tiền được sử dụng để mua những gì cần cho hoạt động sản xuất kinh doanhhoặc dịch vụ nhằm tạo ra sản phẩm hoặc để cung cấp dịch vụ cho các khu vựccủa nền kinh tế

Theo De Soto (2000), việc chuyển vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn tàichính là giải pháp duy nhất đúng đối với các nước đang phát triển trong quá trìnhcông nghiệp hóa Các nước đang phát triển không nên chờ đợi vào vốn đầu tưtrực tiếp nước ngoài (FDI), hãy khai thác vốn tài chính tiềm ẩn trong đất đai đểtrở thành vốn đầu tư chủ yếu cho quá trình công nghiệp hóa Sử dụng chủ yếuvốn FDI sẽ làm cho nền kinh tế quốc gia phải đứng trên chân người nước ngoài.Khi sử dụng vốn tiềm ẩn trong đất đai thì nền kinh tế sẽ đứng trên chính đôi châncủa người nước mình.

Từ góc độ kinh tế học, VHĐĐ được xem như một thuật ngữ để chỉ cácphương pháp tính toán giá trị của đất và định giá đất Hiện nay có 2 cách tiếp cận

để xác định giá trị đất làm cho vấn đề VHĐĐ trở nên phức tạp Cách tiếp cận thứnhất thông qua tổng giá trị địa tô thu được mỗi năm (Samuelson & Willam,2011) trong một chuỗi vô hạn với giả định giá trị địa tô hàng năm không đổi và

tỷ suất sinh lời của tiền gửi ngân hàng không đổi Cách tính này cũng dẫn tớinhược điểm: chưa phản ánh được giá trị đất đai trên thị trường, nhất là tại nhữngnơi có thay đổi lớn về quy hoạch hoặc có biến động đột biến về giá trị thị trường.Cách tiếp cận thứ hai thông qua ghi nhận giá trị giao dịch đất đai trên thị trường

để xác định giá trị đất đai tại một vị trí xác định và tại một thời điểm xác địnhnhư nghiệm của một bài toán ước lượng và hồi quy thống kê (Herath & Maler,2010) Cách tiếp cận này mang tên Hedonic, như mô tả sự tiện lợi của vị trí đấtđai, BĐS do sự tiện lợi mang lại (tạo nên giá trị thị trường)

Nghiên cứu của Ciaian & cs (2011) về vốn hóa tiền thuê đất nông nghiệptại EU đã tiếp cận VHĐĐ như một công cụ xác định giá trị của đất dựa trên tiềnthuê đất trả hàng năm của các trang trại Trong nghiên cứu này, VHĐĐ đượcxem như một kỹ thuật quy tụ giá trị tương lai của mảnh đất thành giá trị dòngtiền hiện tại của các trang trại Việc VHĐĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc địnhgiá đất đai và coi quyền sử dụng đất đai như một tài sản của đơn vị sản xuất.VHĐĐ được xem như quá trình khai thác giá trị đất đai để gây quỹ ngoài ngânsách cho ngân sách địa phương là một hiện tượng tài chính nổi bật ở nhiều nướcđang phát triển (Ye & Wen, 2013)

Theo Nghiên cứu của Ugli & Qizi (2019), về cơ sở kinh tế đánh giá đất đai

và VHĐĐ cho rằng, tình trạng pháp lý của thửa đất quyết định giá trị của chúng.Khi đất đai được xã hội hóa chúng trở thành tài nguyên và cần được định giá nhưvốn VHĐĐ là quá trình sử dụng các phương pháp nhằm ước tính giá trị hiện tạiđược vốn hóa của thửa đất bằng việc dựa trên phân tích các giá trị về chi phí,

doanh thu, lợi nhuận Các mô hình nghiên cứu truyền thống, định giá trị của đấtthông qua thu nhập dòng của hoạt động canh tác nông nghiệp Tuy nhiên, với sựbiến đổi của cơ chế thị trường, giá trị mong đợi từ đất còn nhiều hơn thế.

Ciaian & cs (2021) nghiên cứu về chuyển đổi giá trị hỗ trợ nông nghiệpvào giá đất đã đưa ra cách tiếp cận mới về VHĐĐ Theo đó, quá trình vốn hóa sẽbao quát toàn bộ quá trình xác định các giá trị kỳ vọng của đất mang lại trongtương lai, bao gồm chuyển đổi mục đích sử dụng và các khoản hỗ trợ cho sảnxuất nông nghiệp của Nhà nước Tất cả các giá trị này sẽ được kỳ vọng mang lạigiá trị gia tăng cho chủ đất và là căn cứ ảnh hưởng tới việc xác định giá đất.Với góc độ quản lý Nhà nước về đất đai, khi đó VHĐĐ không chỉ đơn thuần

là việc định giá đất Trong quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường, việc chuyểnđổi các nguồn lực cố định, vô hình và tiềm ẩn thành các nguồn lực lưu động là rấtquan trọng để tiếp tục đầu tư phát triển kinh tế Hầu hết các lý thuyết về VHĐĐ gắnvới lý thuyết về quyền tài sản và khái niệm tư nhân hóa mạnh mẽ, ý tưởng cho rằngchính thức hóa về quyền sở hữu tài sản đất đai có thể cải thiện hiệu quả của thịtrường đất đai (Feder & Nishio, 1999)

VHĐĐ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ tài chính và xây dựngCSHT Đối với chính quyền địa phương, một lượng lớn vốn công đã được tích lũythông qua VHĐĐ, cho phép đầu tư CSHT thâm dụng vốn (Fu & Zhang, 2007) Tuynhiên, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu sẽ không khả thi đối với các Quốc gia màđất đai được xem là sở hữu của toàn dân Do đó, quan điểm của Cheng & cs.(2021) về VHĐĐ được thể hiện hết sức cụ thể trong nghiên cứu về những hạn chếcủa VHĐĐ và các tác động của nó tới kinh tế từ bài học thực tế tại Trung Quốc.Tác giả cho rằng VHĐĐ là việc đầu tư vào năng suất đất đai, biến đất đai thànhhàng hóa bình thường thông qua các giao dịch về quyền sở hữu tài sản và coi đấtđai như một tài sản chính trong quá trình vốn hóa, dựa vào VHĐĐ để tài trợ chophát triển kinh tế Quá trình VHĐĐ được thực hiện dựa trên nguyên lý về giá trị sửdụng của đất mà không phải giá trị sở hữu của đất Đây là nền tảng quan trọngtrong công cuộc cải tiến các chính sách VHĐĐ của các Quốc gia

Tại Việt Nam, với nền kinh tế nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất, có giátrị được xác định thông qua địa tô Khi chuyển sang nền kinh tế phi nông nghiệp, đấtđai không chỉ đóng vai trò địa bàn để phát triển mà đất đai còn là tài sản có giá trịcao, có thể vốn hóa để trở thành nguồn lực tài chính phục vụ đầu tư phát triển kinh

tế Quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lực tài chính là quá trình VHĐĐ

Có nhiều phương thức VHĐĐ miễn là chuyển được giá trị đất đai thành tiền Hiệnnay,

một số nhà nghiên cứu cũng khái quát về VHĐĐ, cụ thể có hai hướng quan điểm vềVHĐĐ đó là theo quan điểm kinh tế vi mô và theo quan điểm quản lý kinh tế vĩ mô.Tiếp cận theo góc độ kinh tế vi mô cho thấy góc nhìn hẹp về VHĐĐ.

Nghiên cứu về VHĐĐ trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa của Trần Thị Minh Châu (2013) cho rằng VHĐĐ là coi đất là một tài sản cógiá trị của người chủ sở hữu đất hay người SDĐ nên có thể chuyển hóa hình thứctài sản đất đai thành tài sản tài chính, tức là một khoản tiền để đầu tư vào sản xuất.Trong khi đó, theo quan điểm kinh tế vĩ mô, VHĐĐ được tiếp cận như một quátrình chuyển hóa từ QSDĐ đến hình thành vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội.Nghiên cứu về cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm đề xuất các giải pháp tăngcường VHĐĐ ở Việt Nam, VHĐĐ được hiểu theo nghĩa rộng là quá trình tạovốn từ đất đai, nghĩa là sử dụng tài nguyên đất để tiến hành các hoạt độngnhằm đem lại cho xã hội, nhà nước, nhà đầu tư, người SDĐ các lợi ích nhấtđịnh, các lợi ích này có thể là tiền, là tài sản vật chất hay lợi ích xã hội khác,theo nghĩa hẹp là quá trình chuyển đổi giá trị “QSDĐ” thành vốn (Mai HạnhNguyên, 2012)

Tất cả quá trình chuyển vốn “tĩnh” từ đất thành vốn tài chính “động” vàcách thức làm tăng giá trị đất đai được gọi là quá trình VHĐĐ Việc đưa đất côngvào thị trường để đầu tư phát triển kinh tế là một hình thức VHĐĐ quan trọng vàphổ biến nhất Trong nền kinh tế do Nhà nước bao cấp, đất đai và mọi nguồn lựcchính đều là của Nhà nước Khi chuyển đổi nền kinh tế từ bao cấp sang thịtrường, tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều đứng trước cơ hội rất lớn

để vốn hóa các nguồn lực công nhằm tích lũy vốn tài chính Hình thức vốn hóachủ yếu ở đây là chuyển các nguồn lực công vào sử dụng cho mục đích tư để thulại nguồn tài chính cho Nhà nước (Đặng Hùng Võ, 2019)

Quá trình sử dụng các hình thức và các công cụ chính sách pháp luật để thuđược các nguồn tiền từ đất đai nhằm tạo nguồn vốn đầu tư phát triển cho ngânsách nhà nước để phục vụ các mục tiêu kinh tế - xã hội của quốc gia được gọi làquá trình VHĐĐ (Phạm Văn Toàn, 2019) Hoạt động quản lý VHĐĐ không chỉđơn thuần là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngânsách Nhà nước, mà còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích SDĐ một cách hợp

lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trườngQSDĐ nói riêng, TTBĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này một cáchlành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai (HuỳnhThị Ái Hậu, 2021)

Như vậy, luận án tiếp cận dưới góc độ quản lý nhà nước về cách thức, quytrình để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai thì VHĐĐ (cách gọi khác là tạo vốn tàichính từ đất đai) được hiểu là quá trình chuyển nguồn lực đất đai thành nguồn lựctài chính phục vụ cho đầu tư phát triển, cụ thể là chuyển giá trị đất đai thành tiềnthông qua các hoạt động xác định giá trị đất đai, chuyển giao QSDĐ nhằm tạonguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-XH và khuyếnkhích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Trên cơ sở nghiên cứu khái niệm về VHĐĐ, đề tài đưa ra tổng quát quátrình VHĐĐ tại hình 2.1 dưới đây

Hình 2.1 Quá trình vốn hóa đất đai

Vốn hóa đất đai được diễn ra cả trong khu vực nhà nước và khu vực tư nhân(đối với người sử dụng đất) Đối với luận án này, VHĐĐ trong khu vực nhà nướcđược hiểu là quá trình nhà nước sử dụng các hình thức và công cụ chính sáchpháp luật để tạo nguồn thu tài chính từ đất đai để phục vụ đầu tư, phát triển KT-

XH và khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

Vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước, giá trị đất đai (hay giá cả đất đai)

là do nhà nước quyết định thông qua việc định giá đất Giá đất được xác định docông cụ định giá là giá cả của đất ở một thời điểm nhất định Việc chuyển nguồnlực đất đai thành vốn tài chính dựa chủ yếu vào công cụ xác định giá đất Khi xácđịnh đúng phù hợp với giá đất trên thị trường thì tạo được hiệu quả phát triểncao, khi xác định không đúng thì có thể làm kìm hãm quá trình phát triển Việcxác định giá đất phù hợp giá trên thị trường còn liên quan tới rất nhiều mối quan

hệ đất đai như thu đúng, thu đủ nguồn thu từ đất khi nhà nước chuyển giao

QSDĐ

Bảng 2.1 Phân biệt vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước và

trong khu vực tư nhân Chỉ tiêu VHĐĐ trong khu vực nhà nước VHĐĐ trong khu vực tư nhân

Đối

tượng

Nhà nước (cụ thể là các cơ quan/đơn

vị nhà nước được giao thẩm quyền)

Người sử dụng đất (tổ chức, hộ giađình, cá nhân…)

Phạm vị

thực hiện

Nhà nước sử dụng các hình

thức/công cụ chính sách pháp luật để

thu tài chính từ đất đai

Thông qua thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên thị trường đất đai

để tạo nguồn vốn tài chính từ đất đaiCác

phương

thức

được áp

dụng

Giao đất, cho thuê đất; thu thuế sử

dụng đất, đầu tư CSHT theo hình

thức BT, cổ phần hóa doanh nghiệp

nhà nước, sắp xếp lại nhà đất thuộc

Ý nghĩa Tạo nguồn vốn tài chính cho đầu tư

phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương

Tạo nguồn vốn tài chính cho người sửdụng đất để tiếp tục đầu tư vào sản xuất hàng hóa, kinh doanh, dịch vụ

2.1.3 Các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước

Theo Crisil (2019), đã khái quát lại các phương thức VHĐĐ đã được ápdụng trong khu vực nhà nước tại một số quốc gia trên thế giới, bao gồm:

1 Vốn hóa đất đai thông qua việc nhà nước bán đất thuộc khu vực công cho khu vực tư nhân để sử dụng vào mục đích kinh doanh

Ở các nước đang phát triển thực hiện quá trình công nghiệp hóa, vấn đềchuyển dịch đất đai được đặt ra sau khi thực hiện cải cách ruộng đất, lúc kết thúcthể chế phong kiến Tại hầu hết các nước công nghiệp mới, chỉ thực hiện cơ chếchuyển dịch đất đai bắt buộc, tức là cơ chế Nhà nước thu hồi đất, khi thật cầnthiết vì nhu cầu SDĐ vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Cáctrường hợp cần đất để đầu tư các dự án vì mục tiêu lợi nhuận đều sử dụng cơ chếchuyển dịch đất đai tự nguyện Mục đích chính là đất đai được chuyển dịch,không coi đây là giải pháp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Việc chuyển

dịch đất đai này nếu có lợi ích quốc gia thì Nhà nước phải cấp thêm kinh phí để

hỗ trợ chuyển dịch đất đai tự nguyện

Hiện nay ở tất cả các nước, khi đưa BĐS công vào thị trường, đều sử dụng

cơ chế đấu giá tài sản, vì đây là cách thức bán của công tốt nhất Việc đấu giá đất

sẽ luôn luôn làm chi phí đất đai ở đầu vào của quá trình đầu tư tăng cao, điều này

sẽ làm cho giá thành hàng hóa sản xuất ra cũng tăng cao, tức là năng lực cạnhtranh của nền kinh tế bị sụt giảm Cách làm này gây ra những hệ quả không tốtcho sự phát triển kinh tế

2 Vốn hóa đất đai thông qua nguồn thu từ thuế tài sản

Thuế tài sản bao gồm thuế đối với tài sản đất đai và các tài sản phát triểntrên đất Loại thuế thứ nhất đánh vào việc sử dụng của người có tài sản đất đainhư là việc phải đóng góp cho việc được sử dụng một tài nguyên thiên nhiên mà

tự nhiên ban tặng cho con người Loại thuế thứ 2 là thuế đánh vào các tài sản gắnliền với đất Mỗi nước có quan niệm khác nhau về thuế đánh vào giá trị tài sản.Một số nước có sắc thuế đánh vào mọi loại tài sản đầu tư trên đất như đánh vàoquá trình khai thác đất Một số quốc gia chỉ đánh vào nhà ở vì nhà ở thể hiện sự

có mặt của cư dân đang sử dụng hạ tầng và các tiện ích công cộng của khu dân

cư, vậy phải nộp thuế để tiếp tục phát triển khu dân cư đó Có quốc gia chỉ đánhthuế nhà ở, không đánh thuế vào các BĐS sản xuất, kinh doanh vì đó là chínhsách thúc đẩy sản xuất, kinh doanh Loại thuế thứ 3 đánh vào các giao dịch BĐSthuộc phạm vi tính thuế (chủ yếu là chuyển nhượng) Loại thuế này đã chuyểnphổ biến sang thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS Tỷ suất thuế này thườngngang với tỷ suất thuế thu nhập phổ biến khác Tất nhiên, muốn đánh thuế vàothu nhập thì hệ thống quản lý phải xác định được thu nhập

3 Vốn hóa đất đai thông qua việc thu giá trị gia tăng trên đất không phải

do đầu tư của chủ đất mang lại

Khi đất đai chưa được đầu tư phát triển thì giá đất luôn luôn thấp, nhưngkhi được đầu tư phát triển thì giá đất đai được tăng lên rất nhiều lần Vấn đề đượcđặt ra là làm thế nào để thu được giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước hoặc các

dự án đầu tư khác tạo nên CSHT ngày càng hoàn thiện, tiện ích công cộng đầy

đủ, làm cho cuộc sống ngày càng hoàn thiện hơn Khi cuộc sống hoàn thiện hơnthì về nguyên tắc người được thụ hưởng phải trả tiền cho việc hoàn thiện đó Đây

là một nguồn thu phù hợp để tiếp tục đầu tư phát triển ngày càng tốt hơn

Nhà nước cần giữ và lấy được phần này

Nhà nước cần lấy phần này

Hình 2.2 Sơ đồ về giá trị đất đai tăng lên ở các nước đang phát triển

Nguồn: Suzuki & cs (2015)Hiện nay, ở các quốc gia khác nhau đã có nhiều cách, cơ chế khác nhau đểthu được giá trị đất đai tăng thêm này như: Thu từ bán quyền phát triển; Thu từphí hoặc thuế trả cho CSHT và tiện ích công cộng ngày càng được hoàn thiện;Thu giá trị đất đai tăng thêm bằng thuế hoặc phí phục vụ đầu tư trong tươnglai; Thu từ thuế tài sản đánh vào giá trị đất đai tăng thêm; Thu giá trị đất đai tăngthêm đồng thời với quá trình chuyển dịch đất đai; Thu giá trị đất đai tăng thêmdựa vào cơ chế góp đất, tái điều chỉnh đất

4 Vốn hóa đất đai thông qua việc thu từ đầu tư dựa vào đối tác công - tư

Nội dung phương thức đầu tư này bao gồm nhiều dạng khác nhau, nội dungchính bao gồm hai dạng cơ bản Một là phía công chuẩn bị đất đai, phía tư có vốn

để phát triển hạ tầng, và sau đó được quyền khai thác hạ tầng để thu lại vốn đã bỏ

ra kèm theo lợi nhuận trong một khoảng thời gian nào đó Khi hết thời hạn khaithác thì bên tư chuyển giao lại cho bên công như tài sản của bên công Phươngthức này mang tên gọi “xây dựng - kinh doanh - chuyển giao” (BOT) Phươngthức này có ý nghĩa thu từ đất không nhiều, đất đai chỉ đóng vai trò địa bàn để

Giá trị đất tăng lên do tăng trưởng/phát triển kinh tế, tăng dân số

Giá trị đất tăng lên do đầu

tư công vào CSHT, thay đổi mục đích sử dụng đất

Giá trị đất đai tăng lên do người sở hữu/sử dụng đất

đầu tư

Giá trị đất đai hiện có

phát triển hạ tầng Hai là phía tư xuất vốn để đầu tư hạ tầng, sau đó phía côngkhông trả bằng tiền mà trả lại bằng đất với giá trị ngang với vốn mà nhà đầu tư tưnhân đã bỏ ra để đầu tư hạ tầng Phương thức này mang tên “xây dựng - chuyểngiao” (BT) Từ hai phương thức đầu tư đối tác công - tư nêu trên mang tính cơbản, có thể đã tạo ra nhiều phương thức khác kết hợp giữa hai phương thức trênhoặc có điều chỉnh nội dung triển khai.

5 Vốn hóa đất đai thông qua việc thu từ cho thuê không gian bên trên thửa đất và không gian ngầm bên dưới thửa đất

Hiện nay, luật pháp của mỗi quốc gia đều có quy định cụ thể quyền củangười chủ thửa đất như thế nào đối với không gian bên trên thửa đất và khônggian ngầm bên dưới thửa đất Tức là người chủ thửa đất có quyền đối với chiềucao bao nhiêu và chiều sâu bao nhiêu kể từ mặt đất, phần còn lại thuộc quyền củanhà nước

Mỗi một quốc gia có quy định khác nhau về quyền đối với khoảng khôngbên trên thửa đất và khoảng không gian ngầm bên dưới thửa đất Các bang ở Mỹđều công nhận toàn bộ quyền bề mặt thuộc chủ của thửa đất, tức là người chủthửa đất có toàn quyền đối với không gian từ tâm trái đất kéo tới ranh giới thửađất và kéo dài vào vũ trụ Như vậy, chủ thửa đất có toàn quyền khai thác mọi tàinguyên thiên nhiên trong lòng đất, cũng như khai thác khoảng không thuộcquyền bề mặt gắn với thửa đất

Đối với nhiều quốc gia, áp dụng chính sách hạn chế quyền bề mặt của chủthửa đất trong phạm vi một chiều cao và chiều sâu nhất định, quyền bề mặt cònlại thuộc nhà nước Vì vậy, nhà nước tạo được nguồn thu từ việc cho thuê khônggian trên cao và dưới sâu thuộc quyền bề mặt của nhà nước

* Đối với các nước chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường

Ở các nước có nền kinh tế bao cấp của nhà nước chuyển sang kinh tế thịtrường (nền kinh tế chuyển đổi), các phương thức VHĐĐ thường được áp dụngbao gồm:

(1) Vốn hóa đất đai từ việc sắp xếp lại việc sử dụng đất thuộc khu vực công

để chuyển sang sử dụng trong khu vực tư nhân;

(2) Vốn hóa đất đai từ việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước để

chuyển sang công ty cổ phần (trong đó có xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp).

Trong mô hình kinh tế nhà nước chỉ huy tập trung, đất đai và các BĐS lớnđều thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước.Khi chuyển sang vận hành mô hình kinh tế thị trường, các BĐS thuộc khu vựcnhà nước buộc phải chuyển nhượng cho khu vực tư nhân, kể cả trường hợp cácđơn vị sự nghiệp chuyển sang vận hành như doanh nghiệp và các doanh nghiệpnhà nước thực hiện cổ phần hóa Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế như vậyluôn gắn với quá trình chuyển nhượng BĐS từ khu vực nhà nước sang khu vực tưnhân Nguồn thu giá trị đất đai này rất lớn, nhưng hầu như không có quốc gia nàothành công, một phần do tư duy bao cấp còn tồn tại làm cho định giá BĐS theogiá nhà nước quá thấp so với thị trường, và có phần gắn với hiện tượng thamnhũng của các cán bộ quản lý có thẩm quyền

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai

Hiện nay, một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài đã phântích ảnh hưởng của nhiều yếu tố tới hoạt động VHĐĐ tại các quốc gia, cụ thểgồm:

2.1.4.1 Yếu tố chính sách pháp luật

Theo Zhu (2004), thể chế chính sách của nhà nước về QSDĐ, thuê đất nắmgiữ vai trò chủ chốt trong việc triển khai các hoạt động VHĐĐ Thị trườngQSDĐ và đặc trưng QSDĐ có tác động đáng kể tới các chính sách về VHĐĐ.QSDĐ, một thể chế xã hội chủ nghĩa đặc biệt, đã mở rộng quyền sở hữu trênthực tế của người SDĐ, của DNNN đối với đất thuộc sở hữu nhà nước được giao.Chính sách Nhà nước cho phép chuyển giao QSDĐ theo quy định của pháp luật

là điều kiện căn bản của VHĐĐ Để bổ sung cho nền kinh tế thị trường mới nổi,việc cho thuê đất công được hợp pháp hóa sao cho đất đô thị có thể được cho cácnhà phát triển hoặc người sử dụng thuê trong một khoảng thời gian cố định saukhi thanh toán tiền thuê một lần cho nhà nước Quyền thuê đất có thể được muathông qua đấu thầu, đấu giá hoặc đàm phán Chuyển nhượng QSDĐ thông quađấu giá và đấu thầu được phân bổ thông qua cơ chế thị trường, phản ánh giá trịthị trường đầy đủ của đất, trong khi việc mua QSDĐ thông qua đàm phán là mộtthông lệ, trong đó giá đất được xác định thông qua đàm phán giữa hai bên: chính

quyền địa phương với tư cách là người bán và nhà phát triển với tư cách là ngườimua Bán đấu giá và đấu thầu minh bạch với thị trường, trong khi bán thông quađàm phán là những giao dịch không minh bạch trong đó giá đất có thể thay đổirất nhiều (Zhu, 2005).

Chính sách về đất đai có ảnh hưởng quan trọng và quyết định tới quá trìnhVHĐĐ Chính sách chính là khung pháp lý, tác động đến sự hình thành và pháttriển việc tạo vốn từ đất đai Có những chính sách nhằm thúc đẩy việc tạo vốn,

mở ra những cách thức tạo vốn dễ dàng hơn, ngược lại, có những chính sách làmkìm hãm, hạn chế, làm việc tạo vốn trở nên khắt khe hơn (Mai Hạnh Nguyên,2012; Trần Thị Minh Châu, 2013)

2.1.4.2 Yếu tố thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường QSDĐ có ảnh hưởng tới việc VHĐĐ Thị trường cạnh tranhkhông hoàn hảo có ảnh hưởng tới việc VHĐĐ khi nguồn cung về QSDĐ làkhông co giãn Sự cạnh tranh không hoàn hảo về nguồn cung của đất có thể làmtăng VHĐĐ khi số lượng quyền cung sử dụng đất bị kiểm soát bởi một nhóm đốitượng nắm giữ quyền sử dụng Và sự cạnh tranh không hoàn hảo về cầu QSDĐ

sẽ làm giảm giá trị VHĐĐ khi số đối tượng có thể tiếp cận giao dịch mua QSDĐ

2.1.4.3 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất

Nhà nước quản lý mục đích SDĐ cho phù hợp với nhu cầu sử dụng củanhịp độ phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch SDĐ có thể làm thay đổi tính chất vàmục đích SDĐ trong khu vực đó Khi mục đích SDĐ thay đổi thì giá trị đất đaicũng thay đổi theo Việc quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch đô thị sẽ đẩy giá

trị về mặt SDĐ lên cao tạo điều kiện thuận lợi cho việc tạo vốn từ đất đai pháttriển mạnh Quy hoạch SDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến việc thay đổi giá đất, đếnmục đích SDĐ cũng như quyền tự chủ của chủ đất, qua đó ảnh hưởng đếnVHĐĐ (Mai Hạnh Nguyên, 2012; Trần Thị Minh Châu, 2013).

2.1.4.4 Yếu tố tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa

Sự chuyển dịch cơ cấu đất đai góp phần nhiều vào công tác quy hoạch VHĐĐcủa các địa phương, đặc biệt là các chính sách đô thị hóa tại các quốc gia (Wu,1997) Tốc độ đô thị hóa càng cao, quỹ đất công phục vụ hoạt động VHĐĐ càngtrở nên hạn hẹp để đáp ứng nhu cầu đất phục vụ khu dân cư mới, khu công nghiệp

và các dự án phát triển thương mại ngày càng tăng trong xu thế đô thị hóa

Nền kinh tế ngày càng phát triển, tài nguyên đất đai càng trở nên có giá trị,bởi đất đai trở thành một yếu tố đầu vào quan trọng trong sản xuất, là một trongnhững yếu tố quan trọng trong góp vốn liên doanh trong các doanh nghiệp đầu tưnước ngoài hoặc phục vụ quá trình đô thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế Nềnkinh tế phát triển, đất đai được khai thác hiệu quả hơn, chuyển đổi mục đích sửdụng đất Tăng trưởng và phát triển kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến yếu tố nhu cầu

sử dụng đất, từ đó tác động quá trình VHĐĐ mạnh mẽ hơn ở những nơi có tốc độtăng trưởng, phát triển kinh tế nhanh (Phạm Văn Toàn, 2019)

2.1.4.5 Yếu tố vị trí thửa đất, khả năng sinh lời của đất

Yếu tố vị trí một phần quyết định giá trị của đất đai Đất đai nằm tại vị trítrung tâm thành phố, đô thị sẽ có giá trị lớn hơn đất đai cùng loại nằm ở vùng ventrung tâm Khả năng vốn hóa do yếu tố vị trí đất đai mang lại càng cao thì giá trịcủa đất đai càng lớn Khả năng sinh lời của đất đai được phản ánh qua giá đất,các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào các mục đích cao hơn thìgiá đất có xu hướng cao hơn và ngược lại (Mai Hạnh Nguyên, 2012; Trần ThịMinh Châu, 2013; Phạm Văn Toàn, 2019)

2.1.4.6 Yếu tố dân số, tâm lý và thị hiếu

Sự gia tăng dân số tác động mạnh tới TTBĐS, tăng nhu cầu SDĐ, làmđất đai ngày càng trở nên có giá trị, các giao dịch chuyển quyền, chuyển đổimục đích SDĐ cũng tăng mạnh, do đó các nguồn thu từ đất đai cũng từ đó

mà tăng theo Tập quán và thị hiếu có ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hànhthực hiện các giao dịch về QSDĐ, do đó thúc đẩy hoặc kìm hãm quá trình tạovốn từ đất đai

2.1.4.7 Yếu tố giá trị đất đai kỳ vọng trong tương lai

Một trong những yếu tố tác động chính tới giá trị VHĐĐ và sự khác biệtgiữa tiền thuê đất và giá chuyển giao QSDĐ đó là giá trị kỳ vọng trong tương lai(Ciaian & cs., 2021) Điều này lý giải với cùng một diện tích thửa đất ở những vịtrí tương tự nhau, nhưng giá trị giao dịch sẽ khác nhau nếu như kỳ vọng thịtrường vào giá trị giao dịch đất trong tương lai thay đổi Nếu kỳ vọng của ngườitham gia thị trường vào giá trị của đất đai trong tương lai giảm đi (ví dụ trườnghợp có những điều kiện trong giao dịch hoặc có những quy tắc điều kiện nghiêmngặt hơn về sở hữu đất) thì giá trị đất dự kiến sẽ giảm đi

2.1.4.8 Yếu tố năng lực quản lý, điều hành của cơ quan nhà nước

Theo Hsing (2006), sự thành công của VHĐĐ phụ thuộc rất lớn vào nănglực chính trị của đội ngũ lãnh đạo cấp tỉnh Trong đó, bao gồm năng lực tổ chứctrong việc kỷ luật trong thực hiện VHĐĐ; năng lực chuyên môn và tư cách nghềnghiệp trong việc quản lý thị trường để duy trì tính hợp pháp Trong quá trìnhnày, đội ngũ lãnh đạo cần đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức để xây dựng vàbảo vệ sự hữu hiệu của các chính sách quản lý đất đai tại địa phương Năng lựcquản lý điều hành của chính quyền địa phương là một yếu tố quan trọng ảnhhưởng đến quá trình VHĐĐ bởi nó liên quan đến việc xây dựng chiến lược pháttriển kinh tế xã hội của địa phương, huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế, xãhội, trong đó có huy động nguồn lực từ quá trình VHĐĐ (Phạm Văn Toàn,2019)

Hệ thống tổ chức dịch vụ công: các hoạt động dịch vụ công không chỉ giúpnâng cao hiệu quả quản lý mà còn góp phần làm thông suốt và lành mạnh hóaTTBĐS (Mai Hạnh Nguyên, 2012)

2.4.1.9 Yếu tố khác

Theo Wu & Wang (2013), vấn đề phân cấp quản lý thu - chi ngân sách Nhànước là yếu tố khá quan trọng trong việc quyết định hiệu quả của việc thực hiệncác mô hình VHĐĐ Trong đó bao gồm hai chiều về phân cấp quản lý ngân sách,

đó là: Sự tài trợ của ngân sách trung ương cho ngân sách cấp tỉnh và sự phân cấpnguồn thu tại địa phương Cụ thể như sau:

- Sự tài trợ của ngân sách trung ương cho ngân sách cấp tỉnh: Yếu tố này đềcập đến mức độ chi tiêu ngân sách của một tỉnh được tài trợ bởi các khoảnchuyển giao từ ngân sách Trung ương cho chính quyền địa phương (bao gồm

ngân sách cho cấp tỉnh, quận, huyện và thị trấn) Nếu một tỉnh có sự phụ thuộc

nhiều vào nguồn ngân sách được phân bổ từ cấp Trung ương thì họ sẽ có sự phụthuộc nhiều hơn vào nguồn tài chính từ VHĐĐ.

- Sự phân cấp nguồn thu tại địa phương: Yếu tố này thể hiện sự tự chủ trongviệc sử dụng nguồn ngân sách huy động của các cấp huyện, quận và thị trấn Ởmột góc độ nào đó, việc phân cấp cũng thể hiện năng lực ngân sách tài chính củađịa phương Hạn chế về phân cấp nguồn thu có thể khiến cho chính quyền địaphương có xu hướng phụ thuộc nhiều hơn vào VHĐĐ

- Sự phân cấp chi tiêu ngân sách địa phương: Yếu tố này thể hiện phần chitiêu ngân sách cấp dưới tỉnh trong tổng chi ngân sách địa phương, đo lường tráchnhiệm chi tiêu cấp dưới tỉnh tại địa phương Chính quyền địa phương sẽ có xuhướng phụ thuộc nhiều hơn vào VHĐĐ nếu như họ phải chịu trách nhiệm chitiêu nhiều hơn trong ngân sách cấp tỉnh

Các vấn đề sau chuyển giao QSDĐ cũng góp phần tạo nên sự thành côngcủa công cuộc VHĐĐ nói chung Theo Phang (1996), các dự án phát triểnthương mại, các dự án khu công nghiệp, dự án xây dựng khu dân cư mới đượcxây dựng trên đất thuê thuộc sở hữu nhà nước, hoặc được chuyển giao QSDĐ thểhiện sự thành công hay thất bại của VHĐĐ Nếu các dự án này thành công, cũng

sẽ có động lực thúc đẩy các dự án VHĐĐ sau này, cũng như khuyến khích pháttriển kinh tế và CSHT để tiếp tục tái đầu tư Việc thực hiện tốt công tác đánh giáhiệu quả sau chuyển giao QSDĐ đã hỗ trợ cho việc xác định giá trị đất đai và gópphần tạo ra thặng dư ngân sách lớn và liên tục đóng góp cho sự phát triển kinh tế

xã hội của địa phương và làm tăng lượng tài chính từ VHĐĐ một cách bền vững

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VỐN HÓA ĐẤT ĐAI

2.2.1 Vốn hóa đất đai của một số nước trên thế giới

2.2.1.1 Vốn hóa đất đai tại Trung Quốc

* Vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất

Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đấttheo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dầnđược hình thành Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sửdụng đất đai thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảngcho việc hình thành thị trường đất đai Cụ thể, tháng 11-1987, Trung Quốc đã banhành quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn như ThượngHải, Thẩm Quyến, Quảng Châu, Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phốđầu

tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Ngày 1-12-1987, tạiThẩm Quyến đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng 8.588 m2 đất với thời hạn 50năm Tham gia phiên đấu giá này có 44 doanh nghiệp đã cạnh tranh quyết liệt đểgiành QSDĐ và người thắng cuộc đã phải trả 5,25 triệu Nhân dân tệ (dẫn theoNguyễn Minh Hoàn, 2013).

Bắt đầu từ năm 2002, một số quy định quan trọng đã được chính quyềntrung ương Trung Quốc thông qua yêu cầu chính quyền địa phương áp dụng quytrình đấu thầu, đấu giá hoặc niêm yết công khai khi cho thuê đất công, tất cả cáchạn chế về quyền tài phán đã được dỡ bỏ để cho phép các nhà phát triển BĐS cóthể cho thuê đất ở bất kỳ đâu trên cả nước Do đó, một thị trường quốc gia cạnhtranh cho thuê đất và chuyển nhượng đất đã được hình thành ở Trung Quốc ĐểVHĐĐ hoạt động, chính quyền địa phương trước tiên sẽ phải "đầu tư" vào khuđất mà họ đã dành để cho thuê (như khoanh vùng khu vực, đảm bảo có đủ đườngtiếp cận với mạng lưới giao thông địa phương và quốc gia, đồng thời cung cấpđầy đủ thông tin liên lạc, đầu tư đất đai và đô thị hóa cơ sở vật chất, cũng nhưkhả năng tiếp cận với hệ thống nước, nước thải và điện của địa phương) Nếu khuđất được đầu tư là khu dân cư, các tòa nhà chung cư sẽ phải được xây dựng lêntrước, một số được dành để làm nơi ở cho người dân tái định cư và thu nhập thấp,còn lại sẽ phải được bán để lấy tiền Nếu khu đất là các khu công nghiệp, nguồnthu tài chính của chính quyền địa phương thường không ở dạng phí chuyểnnhượng đất hoặc tiền thuê cơ sở, mà là các loại thuế mà chính quyền địa phương

có thể thu được từ dòng doanh thu của các công ty tiềm năng sử dụng chúng.Nhu cầu sử dụng các cơ sở này thường phụ thuộc vào nền kinh tế địa phương,các yếu tố đặc trưng và kinh tế - xã hội của địa phương và giá cả của đất đai, điềukiện thị trường địa phương và các chính sách công nghiệp của chính quyền địaphương (Liu, 2018)

Chính sách giao đất nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư sản xuất giúpthúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực và việc làm, do đó, chính quyền địa phươngsẵn sàng cạnh tranh để lấy được các khoản đầu tư của doanh nghiệp bằng cáchđưa ra giá đất thấp hoặc bằng không thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường

Do giá đất thấp, nhu cầu về đất công nghiệp tăng lên, khiến một lượng lớn đấtcông nghiệp nhàn rỗi hoặc trong tình trạng phát triển mật độ thấp Trong bốicảnh này, Trung Quốc quyết định thúc đẩy phân bổ đất công nghiệp theo địnhhướng thị trường Bộ Tài nguyên ban hành mức giá sàn cho giao dịch quyền sử

dụng đất công nghiệp và quy định chính quyền địa phương phải sử dụng cáchtiếp cận cạnh tranh là đấu thầu, đấu giá, niêm yết để chuyển nhượng quyền sửdụng đất công nghiệp Trong khi duy trì vị trí thống lĩnh thị trường, chính phủcũng can thiệp thích hợp vào việc giao đất công nghiệp để hướng dẫn tối ưu hóa

cơ cấu công nghiệp và ngăn chặn sự thất bại của thị trường (Wang & Xu, 2023)

* Vốn hóa đất đai thông qua thu thuế từ đất

Trung Quốc đã áp dụng nhiều sắc thuế khác nhau như thuế SDĐ đô thị vàthị trấn; Thuế SDĐ nông nghiệp (đến ngày 01/01/2006 đã được bãi bỏ loại); thuthuế giá trị tăng thêm của đất; thuế thu nhập chuyển nhượng QSDĐ Chính quyềnđịa phương Trung Quốc tạo doanh thu từ đất đai thông qua hai kênh: bán QSDĐ

và thu thuế liên quan đến đất đai và tài sản Kênh thứ nhất cho phép chính quyềnđịa phương “cho thuê” đất đối với những người mua có quyền sử dụng và hưởnglợi từ nó, trong khi chính quyền vẫn giữ quyền sở hữu Tỷ trọng doanh thu bánđất trong tổng doanh thu của chính quyền địa phương tăng từ 20% năm 2012 (2,7nghìn tỷ nhân dân tệ) lên 30% vào năm 2021 (8,7 nghìn tỷ nhân dân tệ) Doanhthu từ các loại thuế liên quan đến tài sản tạo ra khoảng 19% tổng doanh thu Ngânsách công chung của chính quyền địa phương vào năm 2021, dùng để chi trả chocác chương trình xã hội Kết hợp lại, doanh thu từ bán QSDĐ và thu các loại thuếliên quan đến đất đai chiếm 37% tổng doanh thu tài chính của tất cả các chínhquyền địa phương ở Trung Quốc vào năm 2021 (Tianlei Huang, 2023)

2.2.1.2 Vốn hóa đất đai tại Hàn Quốc

* VHĐĐ thông qua cơ chế góp đất, tái điều chỉnh đất

Một trong những hình thức nổi bật nhất của Hàn Quốc trong việc tạo nguồnthu tài chính từ đất chính là việc tái điều chỉnh đất để nâng cao hiệu quả và thuhồi chi phí đầu tư CSHT Bản chất của tái điều chỉnh là việc điều hoà lợi ích giữacác bên liên quan đến đất sử dụng để tăng hiệu quả sử dụng Theo kế hoạch nàynhững mảnh đất tiếp giáp nhau được phân chia thành những lô đất dịch vụ mộtcách hợp lý và có kế hoạch để tăng giá trị sử dụng Các chủ đất sẽ đóng góp phầnđất nào đó của họ để tài trợ cho việc xây dựng CSHT cơ bản như các chi phí pháttriển khác Cơ chế hoạt động của hệ thống điều chỉnh lại đất theo ba nguyên tắccủa điều chỉnh đất: Các chủ SDĐ chia sẻ chi phí một cách công bằng, bình đẳng;Thu hồi chi phí thông qua lợi ích phát triển (đất dự trữ); Duy trì và kéo dàiQSDĐ, tăng giá trị SDĐ