Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.Nghiên cứu vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
3.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội
- Tình hình quản lý và SDĐ đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Đánh giá về điều kiện tự nhiện, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.2 Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2020
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước thu thuế SDĐ
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước sắp xếp lại việc SDĐ trong khu vực công
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc nhà nước đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (dự án BT)
- Thực trạng VHĐĐ thông qua việc Nhà nước thực hiện CPH DNNN trong đó có xác định giá trị đất đai khi CPH
- Đánh giá về thực trạng VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.3 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả VHĐĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp được áp dụng để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tại Hà Nội trong giai đoạn 2014 – 2020 Các nguồn dữ liệu bao gồm Cục Thống kê và Văn phòng UBND thành phố Hà Nội, thông tin về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm và thuế sử dụng đất từ quyết toán ngân sách trên trang Web của Sở Tài chính Hà Nội Ngoài ra, tình hình thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng theo hình thức BT cũng được thu thập từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng đất, cũng như thanh tra các dự án giao đất và cho thuê đất, được khảo sát để đánh giá tình hình quản lý của các doanh nghiệp cổ phần hóa sau khi xử lý sắp xếp nhà, đất trong khu vực công Cuối cùng, thông tin về di dời và chuyển mục đích sử dụng đất cho các dự án đầu tư tại cơ sở nhà đất của doanh nghiệp nhà nước và các khu đất giao để thanh toán dự án BT được thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
* Thu thập số liệu về giá đất của một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội
Khi lựa chọn dự án, tiêu chí chính là các dự án đã được giao đất trong giai đoạn 2014 - 2020, đã thực hiện thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ Đến thời điểm điều tra năm 2021, các dự án này đã hoàn thành xây dựng và chủ đầu tư đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Trên cơ sở các chỉ tiêu trên, đề tài đã lựa chọn được 04 dự án gồm:
Dự án Hải Đăng City, tọa lạc tại Phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm và phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, được phát triển bởi Công ty cổ phần đầu tư địa
Dự án Thương mại, Dịch vụ y tế Tây Hồ Tây và Nhà ở thấp tầng tại Ô đất O16-HH1 KĐT mới Tây Hồ Tây, phường Xuân La, quận Tây Hồ, được đầu tư bởi Công ty TNHH Phát triển Bắc Sơn (ký hiệu DA02).
Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm, tọa lạc tại Thị trấn Trâu Quỳ và các xã Dương Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, huyện Gia Lâm, được thực hiện bởi Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm, với ký hiệu DA03 Đồng thời, dự án khu nhà ở Thạch Bàn, nằm tại Phường Thạch Bàn, quận Long Biên, do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư, có ký hiệu DA04.
- Cách thức thu thập số liệu về giá đất tại 04 dự án trên:
Giá đất dùng để tính tiền bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất được xác định theo Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của UBND quận/huyện.
Giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà được xác định từ các hợp đồng mua bán nhà ở thấp tầng, chỉ bao gồm giá chuyển quyền sử dụng đất, được lưu trữ tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Mỗi dự án sẽ thu thập 05 hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư, tổng cộng 04 dự án sẽ có 20 hợp đồng được phân tích.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định dựa trên Quyết định phê duyệt đơn giá tính tiền sử dụng đất, được thu thập từ hồ sơ pháp lý của dự án và được thẩm định tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được áp dụng để phỏng vấn các đối tượng tại khu vực nghiên cứu, nhằm đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Thành phố Hà Nội bao gồm 30 quận/huyện, trong đó có 12 quận, 17 huyện và 01 thị xã Để phân chia thành phố, người ta dựa vào vị trí và tốc độ phát triển kinh tế xã hội, chia thành hai khu vực: khu vực nội thành với 12 quận và khu vực ngoại thành với 17 huyện cùng 01 thị xã Từ mỗi khu vực, sẽ chọn 03 quận/huyện làm điểm nghiên cứu dựa trên diện tích đất được giao và cho thuê trong giai đoạn 2014 - 2020.
Theo số liệu trong phụ lục 1, diện tích đất được giao và cho thuê theo địa giới hành chính trong giai đoạn 2014 - 2020 cho thấy sự phân bố rõ rệt tại khu vực nội thành.
Ba quận có diện tích đất lớn nhất được giao và cho thuê là Nam Từ Liêm (313,6 ha), Long Biên (310,04 ha) và Hoàng Mai (132,31 ha) Trong khu vực ngoại thành, ba huyện có diện tích lớn nhất là Gia Lâm (359,66 ha), Đông Anh (243,91 ha) và Sóc Sơn (138,72 ha) Vị trí của các quận và huyện này được thể hiện trong hình 3.1.
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí các quận/huyện được chọn làm điểm nghiên cứu
3.2.3 Phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy trình tại hình 3.2
Hình 3.2 Quy trình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Bài viết dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai, bao gồm quy định pháp luật và quy trình giao đất, cho thuê
Bảng 3.1 Một số yếu tố giả định ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu
I Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất CS
1 Quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất CS1
2 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất CS2
3 Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất CS3
4 Quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất CS4
II Nhóm yếu tố thị trường QSDĐ TT
5 Quỹ đất của địa phương TT1
6 Cung quyền sử dụng đất TT2
7 Cầu quyền sử dụng đất TT3
8 Giá đất trên thị trường TT4
III Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương DP
9 Quy hoạch sử dụng đất DP1
10 Tốc độ phát triển các ngành kinh tế DP2
11 Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng DP3
12 Tốc độ tăng dân số DP4
13 Môi trường, trật tự an ninh xã hội DP5
IV Nhóm yếu tố người SDĐ NSD
14 Năng lực tài chính của người sử dụng đất NSD1
15 Năng lực tổ chức, quản lý, điều hành của doanh nghiệp NSD2
16 Nhu cầu, tâm lý, thị hiếu của người dân NSD3
V Nhóm yếu tố đặc điểm thửa đất TD
17 Vị trí thửa đất TD1
18 Diện tích thửa đất TD2
19 Hình dáng thửa đất TD3
Yếu tố phụ thuộc trong việc thực hiện VHĐĐ qua phương thức giao và cho thuê đất được đánh giá dựa trên bốn biến quan sát chính: số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất thu được cho ngân sách thành phố (VH1), thời gian thực hiện VHĐĐ (VH2), khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất (VH3) và hiệu quả trong khai thác, sử dụng đất (VH4).
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Khái quát về địa bàn nghiên cứu
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Hà Nội, thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có vị trí địa lý và kinh tế quan trọng, là trung tâm chính trị - hành chính, văn hóa, khoa học, giáo dục và kinh tế của đất nước Nằm ở trung tâm Bắc Bộ, thành phố Hà Nội tiếp giáp với 8 tỉnh lân cận.
- Phía Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc và Thái Nguyên
- Phía Đông giáp với tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên
- Phía Tây giáp với tỉnh Phú Thọ và Hòa Bình
- Phía Nam giáp với tỉnh Hà Nam và Hòa Bình
Thành phố Hà Nội hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện gồm: 12 quận,
17 huyện, 1 thị xã và 579 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 383 xã, 175 phường và
Hình 4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Nội
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2020) b Đặc điểm địa hình
Thành phố Hà Nội sở hữu địa hình phong phú với ba khu vực chính: vùng núi cao, vùng đồi thấp và vùng đồng bằng trũng Địa mạo của thành phố có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông.
- Địa hỡnh đồi nỳi chiếm ẳ diện tớch tự nhiờn được chia thành 3 vựng địa hình khác nhau:
+ Vùng núi cao có độ cao thay đổi từ 300m đến 1.000m, trong đó có đỉnh
Ba Vì cao 1.281m và một số dãy núi đá vôi ở phía Nam (Chương Mỹ, Mỹ Đức), dãy Sóc Sơn với đỉnh cao nhất là Chân Chim có độ cao 462m;
Vùng đồi núi thấp tại khu vực Hà Tây cũ chủ yếu nằm ở độ cao từ 30m đến 300m, với đặc điểm là những đồi thấp có độ dốc thoải, trung bình từ 8% đến 20%.
Địa hình của thành phố chủ yếu là đồng bằng, bao gồm khu vực phía Đông của tỉnh Hà Tây cũ và hầu hết diện tích Hà Nội cũ, ngoại trừ vùng núi Sóc Sơn và huyện Mê Linh Địa hình này được chia thành hai dạng: vùng có độ cao từ 10 đến 30m tại Ba Vì với độ dốc dưới 10%, phù hợp cho xây dựng, và vùng đồng bằng thấp trũng với địa hình tương đối bằng phẳng Tuy nhiên, một số khu vực như Mỹ Đức, Ứng Hoà - Thường Tín, Thanh Trì và Phú Xuyên có độ cao nền rất thấp, chỉ đạt 1,7m, cho thấy sự đa dạng trong điều kiện địa hình của thành phố.
Khí hậu Hà Nội, tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ, mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa chính: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10 và mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Mùa nóng đặc trưng bởi thời tiết nóng ẩm, mưa nhiều và gió mùa đông nam, trong khi mùa lạnh lại tương đối lạnh, khô và ít mưa do ảnh hưởng của gió mùa đông bắc Hai tháng 4 và 10 được xem là thời gian chuyển tiếp, tạo nên bốn mùa rõ rệt: xuân, hạ, thu và đông Hà Nội có nhiệt độ trung bình năm khoảng 23,5°C và lượng mưa trung bình là 1.676mm, với khoảng 114 ngày mưa mỗi năm.
Thành phố Hà Nội được bao bọc bởi hai con sông lớn là sông Hồng và sông Đà, trong đó đoạn sông Hồng chảy qua Hà Nội dài 163 km Ngoài hai con sông này, khu vực còn có nhiều tuyến sông nhỏ khác, tạo nên một hệ thống thủy văn phong phú.
Hà Nội còn nhiều con sông khác như sông Đáy, sông Đuống, sông Cầu, sông Cà Lồ
Và nhiều con sông nhỏ chảy trong khu vực nội đô, như sông Tô Lịch, sông Kim
Hà Nội, với nhiều đầm hồ và dấu vết của các dòng sông cổ, nổi bật với Hồ Tây - hồ lớn nhất trong khu vực nội thành, có diện tích trên 400 ha, cùng với Hồ Gươm nằm ở trung tâm Các hồ nổi tiếng khác như Trúc Bạch, Thiền Quang và Thủ Lệ cũng góp phần vào môi trường đô thị Ngoài ra, nhiều đầm hồ lớn như Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai và Tuy Lai cũng hiện diện trên địa bàn thành phố Các dòng sông và đầm hồ này đóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thoát nước mặt Tuy nhiên, tình trạng ô nhiễm ngày càng gia tăng do sự phát triển đô thị mạnh mẽ và hệ thống thu gom nước thải chưa đồng bộ.
Hà Nội có nhiều sông, nhưng chất lượng nước mặt đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi các hoạt động kinh tế - xã hội, như sự phát triển của khu đô thị và khu công nghiệp, cùng với hoạt động tiểu thủ công nghiệp và chất thải từ bệnh viện Điều này dẫn đến ô nhiễm nước ở các dòng sông, đặc biệt là sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu, sông Sét và sông Lừ Cụ thể, vào mùa khô, sông Tô Lịch có hàm lượng oxy hòa tan (DO) thấp hơn 2,31 lần so với tiêu chuẩn, nhu cầu oxy sinh học (BOD5) vượt 7,13 lần, nhu cầu oxy hóa học (COD) vượt 9,86 lần, tổng chất rắn lơ lửng (TSS) vượt 2,11 lần và hàm lượng nitrat (NO3-) vượt 1,64 lần.
Môi trường không khí ở Hà Nội bị ảnh hưởng chủ yếu từ hoạt động công nghiệp, làng nghề, giao thông, xây dựng và sinh hoạt của người dân Chất lượng không khí tại thành phố đang suy giảm, đặc biệt ở các cửa ngõ vào nội thành, với nồng độ bụi và khí ô nhiễm ngày càng gia tăng, nhiều khu vực vượt quá tiêu chuẩn cho phép, nhất là những nơi có mật độ giao thông cao Hai nguồn ô nhiễm chính hiện nay là bụi và khí thải từ giao thông trên các tuyến đường chính của thành phố.
Một số khu vực tại Thành phố đang đối mặt với ô nhiễm đất do việc sử dụng thuốc bảo vệ thực vật, đặc biệt là ở các vùng trồng hoa và sân golf Ngoài ra, các khu vực lưu trữ thuốc bảo vệ thực vật cũng ghi nhận mức độ ô nhiễm khác nhau.
4.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội a Tình hình phát triển kinh tế
Năm 2020, tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố (GRDP) đạt mức tăng 3,98% so với năm 2019, với quy mô GRDP theo giá hiện hành là 1.016 nghìn tỷ đồng GRDP bình quân đầu người cũng ghi nhận mức tăng 2,34%, đạt 122,7 triệu đồng, tương đương 5.285 USD.
Cơ cấu GRDP của thành phố Hà Nội năm 2020 cho thấy khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,24%, khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 23,67%, khu vực dịch vụ chiếm 62,79%, trong khi thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 11,3%.
Hình 4.2 Cơ cấu GRDP các ngành kinh tế năm 2020
Cơ cấu các ngành kinh tế đang chuyển dịch tích cực theo hướng hiện đại, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia Kinh tế phát triển bền vững với tài chính và ngân sách ổn định, đảm bảo cân đối thu chi, từ đó thúc đẩy sản xuất kinh doanh và phát triển xã hội Thu ngân sách nhà nước liên tục tăng và vượt dự toán, với tỷ trọng thu nội địa và các khoản thu bền vững từ sản xuất, kinh doanh gia tăng Để cải thiện môi trường đầu tư, cần huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực xã hội, đồng thời thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài Kinh tế thị trường định nghĩa xã hội chủ nghĩa đang được hoàn thiện, từng bước đổi mới mô hình tăng trưởng gắn với cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng và hiệu quả bền vững.
Tổng sản phẩm ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2020 đạt 22,758 nghìn tỷ đồng, tăng 4,2% so với năm 2019, cho thấy sự phát triển vượt bậc so với nhiều năm qua Chăn nuôi gia cầm và hoạt động thủy sản nổi bật là những điểm sáng trong sản xuất nông nghiệp Thời tiết thuận lợi trong giai đoạn lúa trổ bông cùng với công tác bảo vệ thực vật được chú trọng đã giúp tăng năng suất lúa, với sản lượng lúa vụ mùa năm 2020 toàn Thành phố đạt 447,2 nghìn tấn, tăng 2,4% so với vụ mùa năm trước.
Tổng sản phẩm ngành công nghiệp xây dựng năm 2020 đạt 240,487 nghìn tỷ đồng, tăng 6,39% so với năm 2019, trong khi ngành công nghiệp cả năm tăng 4,91% Hà Nội đang chuyển dịch sang các lĩnh vực công nghiệp hiện đại với giá trị xuất khẩu cao như điều khiển kỹ thuật số, tự động hóa, rô-bốt, nano, plasma, laser và công nghệ sinh học Ngành xây dựng tiếp tục tăng trưởng 8,9% so với năm trước, với công tác giải ngân vốn đầu tư công có nhiều chuyển biến tích cực, khởi công và hoàn thành một số công trình lớn, góp phần vào sự phát triển kinh tế.
Thực trạng vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014- 2020
VHĐĐ là giải pháp vốn quan trọng cho sự phát triển, tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng các hình thức VHĐĐ cần được thực hiện một cách hiệu quả Để đạt được điều này, cần có hành lang pháp lý rõ ràng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Mục tiêu là tối ưu hóa
4.2.1 Thực trạng vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất
4.2.1.1 Tình hình thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ 1/7/2014, cùng với các Nghị định, Thông tư và Quyết định của UBND thành phố Hà Nội, đã quy định và hướng dẫn chi tiết về việc giao đất và cho thuê đất của nhà nước cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Kết quả thực hiện công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trong giai đoạn 2014 – 2020 tại thành phố Hà Nội được trình bày chi tiết trong
Trong giai đoạn 2014 – 2020, tại thành phố Hà Nội, diện tích đất cho thuê trả tiền hàng năm đạt 2.020,33 ha, chiếm 70,71% tổng diện tích đất được giao và cho thuê Diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất đạt 718,79 ha, tương đương 25,16%, trong khi diện tích đất cho thuê trả tiền một lần chỉ chiếm 4,13% tổng diện tích đất được giao và cho thuê.
Bảng 4.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Giao đất có thu tiền
Cho thuê đất trả tiền một lần
Cho thuê đất trả tiền hàng năm
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2014a-2020a)
Về công tác giao đất, trong giai đoạn 2014 - 2020, Hà Nội đã thực hiện giao
Tính đến nay, có 1178 khu đất với tổng diện tích 718,79ha đã được giao Số lượng và diện tích đất giao qua các năm có sự biến động, trong đó năm 2016 ghi nhận diện tích lớn nhất với 166,21ha, trong khi năm 2019 là năm có diện tích thấp nhất với 60,41ha Đối tượng nhận đất chủ yếu là tổ chức và doanh nghiệp trong nước, nhằm mục đích phát triển nhà ở, văn phòng kết hợp với nhà ở, cũng như giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân Bên cạnh đó, còn có đất được giao cho tổ chức để làm mặt bằng kinh doanh, thương mại, dịch vụ và đất dịch vụ sản xuất phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số tăng cao đã dẫn đến nhu cầu nhà ở gia tăng Luật đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn đã tạo khung pháp lý cho việc giao đất nhằm đáp ứng nhu cầu này Hà Nội đã phê duyệt nhiều khu đô thị mới và phát triển nhà ở Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất chưa chặt chẽ đã dẫn đến nhiều sai phạm như chậm tiến độ và xây dựng không đúng thiết kế Cần xử lý các dự án vi phạm, thu hồi đất và không chấp thuận các nhà đầu tư có sai phạm trong quá trình thực hiện dự án mới.
Trong giai đoạn 2014 - 2020, Hà Nội đã cho thuê đất với tổng diện tích 2.138,31 ha, bao gồm 113 khu đất cho thuê trả tiền một lần (117,98 ha) và 1.730 khu đất cho thuê trả tiền hàng năm (2.020,33 ha) Đối tượng chính của việc cho thuê đất là các tổ chức và doanh nghiệp trong nước, nhằm phục vụ cho việc xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ.
Theo bảng 4.2, công tác giao đất và cho thuê đất tại Hà Nội có xu hướng giảm dần đến năm 2020 Việc này liên quan đến việc nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để giao, cho thuê với mục đích phi nông nghiệp nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, VHĐĐ sẽ gặp khó khăn trong tương lai do quỹ đất hạn chế và cần đảm bảo an ninh lương thực Hơn nữa, khi quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa hoàn tất, việc chuyển dịch đất đai sẽ giảm mạnh.
Trong giai đoạn 2014 – 2020, tại thành phố Hà Nội, diện tích đất được giao thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) chiếm 72,89% tổng diện tích đất được giao, trong khi đó, 27,11% còn lại được giao theo hình thức không đấu giá QSDĐ.
Hình 4.4 Hình thức tổ chức công tác giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020
Nguồn: UBND thành phố Hà Nội (2014a-2020a)
Diện tích đất được giao thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu phục vụ cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng Hoạt động đấu giá này diễn ra chủ yếu tại các huyện ngoại thành như Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức và Chương Mỹ.
Mỹ, Phúc Thọ, Quốc Oai, Ba Vì, Thạch Thất và các quận giáp ranh như Long Biên, Bắc Tư Liêm là những khu vực xa trung tâm thành phố Hà Nội, có quỹ đất d
Việc giao đất không thông qua đấu giá QSDĐ, thường áp dụng cho các dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân hoặc đất doanh nghiệp, bao gồm các dự án nhà ở xã hội và tái định cư Phương thức đấu giá QSDĐ giúp nhà nước tối đa hóa giá trị đất đai, đảm bảo công bằng xã hội trong việc tiếp cận nguồn lực Ngược lại, giao đất không đấu giá thường dựa vào đơn giá do cơ quan nhà nước quyết định, dẫn đến tính áp đặt, gây bất đồng xã hội và tiềm ẩn rủi ro tham nhũng do vấn đề định giá đất.
Về hình thức cho thuê đất tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014 –
Năm 2020, việc thực hiện quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra mà không thông qua hình thức đấu giá, trong khi một số khu đất được cho thuê theo hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất thuê.
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) để giao đất và cho thuê đất cho các dự án đầu tư làm gia tăng chi phí tiếp cận đất đai, từ đó làm tăng chi phí sản xuất và giá sản phẩm hàng hóa, giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam so với các quốc gia khác Để giải quyết vấn đề này, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 đã nhấn mạnh việc cần xem xét rõ ràng phạm vi thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất, và giao đất, cho thuê đất theo chỉ định nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước.
4.2.1.2 Kết quả thực hiện vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất
Kết quả thực hiện việc giao đất và cho thuê đất được thể hiện qua số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất thu được, đóng góp vào ngân sách thành phố.
Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.3.1 Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
(1) Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng phương thức VHĐĐ thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (mục 4.2.1) cho thấy:
Các quy định pháp luật của nhà nước về giao đất và cho thuê đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thực hiện việc hợp đồng đất đai Nhờ vào các quy định này, việc thực hiện hợp đồng đất đai được tiến hành theo một trình tự và thủ tục nhất định.
Yếu tố người sử dụng đất, bao gồm tổ chức và cá nhân, ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thực hiện việc giao đất và cho thuê đất Những đối tượng này có nhu cầu sử dụng đất và mong muốn được cấp quyền sử dụng thông qua các hình thức giao đất hoặc cho thuê.
Yếu tố quan trọng trong việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bao gồm vị trí thửa đất, diện tích và phương pháp xác định giá đất.
Mục đích xin giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội chủ yếu nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ Điều này liên quan mật thiết đến vấn đề tăng dân số và sự phát triển của các ngành kinh tế trong khu vực.
Dựa trên nghiên cứu từ các công trình trong và ngoài nước, bài viết tổng hợp những yếu tố ảnh hưởng đến văn hóa doanh nghiệp (VHĐĐ) nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về chủ đề này.
Quá trình khảo sát và phỏng vấn 15 chuyên gia, cán bộ quản lý trong lĩnh vực đất đai và tài chính đã được thực hiện để thu thập ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Dựa trên ý kiến của các chuyên gia và sự thống nhất với các thầy hướng dẫn, nghiên cứu đã chọn lựa các yếu tố có tỷ lệ đánh giá trên 75% từ tổng số chuyên gia được phỏng vấn để đảm bảo độ tin cậy của kết quả Kết quả cho thấy, đề tài xác định được 19 yếu tố ảnh hưởng thuộc 5 nhóm yếu tố độc lập tác động đến việc thực hiện VHĐĐ thông qua giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Nội.
Hai yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị đất đai bao gồm kỳ vọng về giá trị đất trong tương lai từ người sử dụng đất và khả năng sinh lời của đất từ đặc điểm thửa đất Đồng thời, cần loại bỏ hai yếu tố không có ảnh hưởng, đó là quỹ đất của địa phương trong nhóm thị trường quyền sử dụng đất và yếu tố môi trường, trật tự an ninh xã hội trong nhóm tình hình phát triển của địa phương.
Kết quả xin ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến vốn hóa đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất tại thành phố được trình bày trong Bảng 4.11 Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tiềm năng phát triển của đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và quản lý tài nguyên đất.
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu Ý kiến đánh giá
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng
I Nhóm yếu tố chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất CS
1 Quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất CS1 15 100 0 0
2 Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất CS2 15 100 0 0
3 Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất CS3 15 100 0 0
4 Quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất CS4 15 100 0 0
II Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất TT
5 Quỹ đất của địa phương (bị loại) TT1 11 73,33 4 26,67
6 Cung quyền sử dụng đất TT2 15 100 0 0
7 Cầu quyền sử dụng đất TT3 14 93,33 1 6,67
8 Giá đất trên thị trường TT4 15 100 0 0
III Nhóm yếu tố tình hình phát triển của địa phương DP
9 Quy hoạch sử dụng đất DP1 15 100 0 0
10 Tốc độ phát triển các ngành kinh tế DP2 14 93,33 1 6,67
11 Tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng DP3 13 86,67 2 13,33
12 Tốc độ tăng dân số DP4 15 100 0 0
13 Môi trường, trật tự an ninh xã hội (bị loại) DP5 10 66,67 5 33,33
IV Nhóm yếu tố người SDĐ NSD
14 Năng lực tài chính của người sử dụng đất NSD1 15 100 0 0
15 Năng lực tổ chức, quản lý, điều hành của doanh nghiệp NSD2 14 93,33 1 6,67
16 Nhu cầu, tâm lý, thị hiếu của người dân NSD3 15 100 0 0
TT Yếu tố ảnh hưởng Ký hiệu Ý kiến đánh giá
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng
V Nhóm yếu tố đặc điểm thửa đất TD
17 Vị trí thửa đất TD1 15 100 0 0
18 Diện tích thửa đất TD2 15 100 0 0
19 Hình dáng thửa đất TD3 13 86,67 2 13,33
Yếu tố ảnh hưởng bổ sung
1 Kỳ vọng về giá trị đất đai trong tương lai 2 - - -
2 Khả năng sinh lời của đất 3 - - -
Số tiền thu được từ việc sử dụng đất và tiền thuê đất cho ngân sách thành phố là chỉ số quan trọng để đánh giá mức độ thực hiện vốn hóa đất đai Điều này phản ánh kết quả của quá trình giao đất và cho thuê đất, cho thấy hiệu quả trong việc khai thác tài nguyên đất đai.
Thời gian thực hiện vốn hóa đất đai là yếu tố quan trọng để đánh giá tốc độ của quá trình này Nếu các thủ tục hành chính và các bước được đơn giản hóa, quá trình vốn hóa đất đai sẽ diễn ra nhanh chóng hơn, từ đó ảnh hưởng tích cực đến kết quả cuối cùng của việc vốn hóa.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về sử dụng đất tại Hà Nội, việc vốn hóa đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất là cần thiết Nhà nước chỉ có thể thực hiện giao đất và cho thuê đất khi người sử dụng có nhu cầu rõ ràng Tuy nhiên, với quỹ đất hạn chế, việc phân phối cần đảm bảo tính công bằng, giúp các đối tượng có nhu cầu tiếp cận nguồn lực đất đai một cách công bằng.
Quản lý đất đai nhằm khai thác và sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững Sau khi giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án, cần đánh giá hiệu quả sử dụng đất, xác định xem có tuân thủ mục đích và quy hoạch đã được phê duyệt hay không, cũng như kiểm tra tình trạng hoang hóa hoặc tiến độ dự án Việc khai thác và sử dụng đất sau khi giao cho thuê đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính bền vững của quá trình vốn hóa đất đai và là cơ sở để đánh giá hiệu quả của dự án.
4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến vốn hóa đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
1 Chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất
Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả vốn hóa đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
4.4.1.1 Quan điểm, định hướng liên quan đến công tác vốn hóa đất đai
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 chỉ đạo việc đổi mới thể chế và chính sách quản lý sử dụng đất, nhằm đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch thực hiện số 137/KH-UBND ngày 05/05/2023, với mục tiêu quản lý và sử dụng đất đa mục đích, hoàn thiện quy hoạch xây dựng và sử dụng đất, cũng như các quy định về giao đất, bồi thường và tái định cư Kế hoạch cũng nhấn mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai Đến năm 2030, Hà Nội sẽ hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và kết nối thông tin đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia Đến năm 2045, thành phố hướng tới một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, quản lý tập trung và thực hiện các giao dịch đất đai qua môi trường mạng.
4.4.1.2 Phân tích SWOT các phương thức vốn hóa đất đai trong khu vực nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội
Phân tích thực trạng cho thấy, pháp luật đất đai và thuế của Việt Nam hiện chỉ quy định hai phương thức tạo nguồn thu từ đất: một là thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất từ giao, cho thuê đất; hai là thu thuế sử dụng đất và thuế, phí chuyển quyền bất động sản Nguồn thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qua sắp xếp sử dụng đất công không mang lại hiệu quả đáng kể do mục tiêu sắp xếp là chính Thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cũng không đạt hiệu quả cao Phương thức thu từ các dự án BT không được ghi nhận vào ngân sách, và các dự án này đã bị loại khỏi Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công – tư năm 2020 Ngoài ra, thu từ việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê từ năm 1994 đến nay cũng không hiệu quả do giá bán tính theo giá nhà nước.
Nguồn thu từ văn hóa đầu tư đất đai (VHĐĐ) chủ yếu đến từ hai nguồn: (1) Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thực hiện các dự án đầu tư; (2) các loại thuế và phí liên quan đến bất động sản Bài viết này sẽ trình bày bảng phân tích SWOT cho hai hình thức VHĐĐ đang được áp dụng tại Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội Phân tích SWOT này nhằm đưa ra các khuyến nghị về giải pháp đổi mới các hình thức VHĐĐ tại Hà Nội.
Hai phương thức VHĐĐ tại Việt Nam, bao gồm sắp xếp lại nhà đất công để chuyển sang khu vực tư nhân nhằm thu giá trị đất đai và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đang được triển khai, đặc biệt ở Hà Nội Tuy nhiên, hệ thống tài chính chưa ghi nhận chúng như một nguồn thu từ đất Do đó, luận án này thực hiện phân tích SWOT để đưa ra những khuyến nghị cần thiết cho việc đổi mới hai phương thức VHĐĐ này.
Dựa trên kết quả phân tích và đánh giá thực trạng các phương thức VHĐĐ tại Hà Nội trong giai đoạn 2014 – 2020, cùng với ý kiến từ các cán bộ, chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, đề tài đã xây dựng khung phân tích SWOT cho từng phương thức VHĐĐ Cụ thể, phân tích SWOT đối với phương thức vốn hóa đất đai thông qua giao đất và cho thuê đất sẽ giúp xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của phương thức này, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.
- Là phương thức phổ biến, đã có quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng về đối tượng, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, cách thức thực hiện
- Hiện nay, quỹ đất dành cho phương thức này lớn do nhu cầu về công nghiệp hóa, đô thị hóa
- Đem lại nguồn thu từ đất lớn cho ngân sách thành phố, có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương
Đầu tư phát triển đô thị có thể mang lại giá trị gia tăng cho đất đai, đặc biệt khi có quy hoạch đô thị hiệu quả và thu hồi đất ở các vị trí thích hợp.
Nguồn thu từ giao có thu tiền sử dụng đất và cho thuê trả tiền một lần chỉ là khoản thu duy nhất trong suốt thời gian giao hoặc cho thuê Tuy nhiên, đây là nguồn thu không bền vững do quỹ đất của địa phương có hạn Trong tương lai, việc áp dụng phương thức này sẽ trở nên khó khăn hơn khi quỹ đất dành cho hoạt động này ngày càng bị thu hẹp.
Quyền lợi giữa các bên tham gia vào quá trình việc hợp đồng đất đai chưa được đảm bảo, bao gồm Nhà nước, người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp/nhà đầu tư nhận đất.
Hà Nội chưa khai thác được giá trị gia tăng từ đất đai do đầu tư phát triển đô thị, đồng thời còn phải chi tiêu lớn từ ngân sách cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng.
Quỹ đất của địa phương ngày càng hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Do đó, cần thiết phải phân bổ quỹ đất một cách hợp lý để đảm bảo sự phát triển đồng đều giữa các ngành kinh tế, đồng thời mang lại nguồn thu tài chính ổn định cho địa phương.
Quản lý và giám sát việc sử dụng đất sau khi được giao hoặc cho thuê là rất quan trọng để đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và đúng tiến độ Cần ngăn chặn tình trạng đất hoang hóa và lãng phí tài nguyên, nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất trong phát triển kinh tế.
Vấn đề khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo của người bị thu hồi đất chiếm tới 70% tổng số khiếu nại của người dân, cho thấy tình trạng này đang gây ra sự thiếu bền vững trong xã hội.
Tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa nhanh chóng, cùng với chính sách thu hút đầu tư, đã tạo ra nhu cầu lớn về đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ và nhà ở Do đó, cần tiếp tục áp dụng phương pháp này trong thời gian tới, với những cải tiến cần thiết.
* Điểm mạnh – Thách thức (ST):
Cần hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan đến giao đất và cho thuê đất nhằm đảm bảo phân phối quỹ đất hợp lý, phù hợp với sự phát triển của địa phương Điều này sẽ tạo điều kiện công bằng trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai cho tất cả các bên liên quan.
Cần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến hoạt động thanh tra, kiểm tra và giám sát việc sử dụng đất sau khi được giao hoặc cho thuê Đồng thời, cần xử lý kịp thời và nghiêm minh những trường hợp vi phạm để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
* Điểm yếu – Cơ hội (WO):