Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn thành phố Hà Nội.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Hoàng Vân Giang QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 9.58.03.02 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ Hà Nội – Năm 2023 TTT Cơng trình hồn thành Trường Đại học Xây dựng Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Văn Mùi Phản biện 1: PGS.TS Trương Đình Chiến Phản biện 2: PGS.TS Bùi Mạnh Hùng Phản biện 3: TS Nguyễn Anh Dũng Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp Trường họp Trường Đại học Xây dựng Hà Nội Vào phút ngày tháng năm 202 Có thể tìm đọc luận án Thư viện Quốc gia Thư viện Trường Đại học Xây dựng Hà Nội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với tốc độ thị hóa thành phố lớn giới nay, tổ hợp nhà cao tầng nhà chung cư cao tầng (NCCCT) trở thành phần khơng thể thiếu q trình phát triển Trong năm trở lại đây, Việt Nam ghi nhận phát triển mạnh mẽ loại hình NCCCT, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Chỉ 10 năm từ năm 2010 đến năm 2020 tỷ lệ diện tích hộ chung cư tổng diện tích nhà Hà Nội tăng từ 17% lên đến 30%[15] Trong loại hình NCCCT Việt Nam nay, thấy NCCCT TM phổ biến Đó loại NCC xây dựng để bán cho thuê theo chế thị trường Điều thể tiêu phát triển nhà thương mại kế hoạch phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 2021-2025 19.730.000 (m2 sàn) chiếm 44,84% tổng diện tích nhà Hà Nội [29] NCCCT TM loại NCC ưu tiên phát triển thành phố lớn Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng thời gian tới Quản lý vận hành (QLVH) đóng vai trị quan trọng q trình khai thác sử dụng NCCCT TM Xét thời gian, giai đoạn đầu tư xây dựng chiếm phần nhỏ vòng đời NCCCT TM lại giai đoạn khai thác, vận hành Xét chi phí, giai đoạn khai thác vận hành chiếm tới 80% chi phí vịng đời cơng trình xây dựng [107] Chính việc hồn thiện cơng tác QLVH khơng mang lại lợi cho cho cư dân sống NCCCT TM mà cịn mang lại nhiều lợi ích cho xã hội như: đảm bảo an toàn cho cư dân, kiểm sốt tiêu thụ lượng, giảm thiểu nhiễm mơi trường, kiểm sốt chi phí vịng đời tài sản, Bên cạnh tầm quan trọng hoạt động QLVH NCCCT TM yêu cầu, thách thức đặt cho việc QLVH loại nhà Để NCCCT TM vận hành cách bình thường ngăn ngừa cố xảy q trình sử dụng địi hỏi phải có đơn vị chuyên nghiệp đứng quản lý Ở Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng đơn vị QLVH NCCCT TM chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư tổ chức chuyên nghiệp thuê để vận hành NCC Trong phương thức thuê doanh nghiệp quản lý vận hành (DNQLVH) xu phổ biến Tuy nhiên, Hà Nội bên cạnh DNQLVH làm tốt, nhiều DNQLVH bộc lộ hạn chế như: lực phục vụ nhân viên chưa tốt, tốc độ tiếp nhận xử lý yêu cầu cư dân chậm, giá dịch vụ chưa tương xứng chất lượng dịch vụ, thiếu minh bạch quản lý tài chính, chưa đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin QLVH NCCCT TM Việc nghiên cứu hoạt động QLVH NCCC TM DNQLVH Hà Nội cần thiết để tìm nguyên nhân giải pháp nhằm khắc phục tình trạng Mục đích, mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Luận án đề xuất giải pháp khả thi cho DNQLVH NCC hồn thiện cơng tác QLVH NCCCT TM địa bàn thành phố Hà Nội theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ tăng tính chuyên nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hóa làm sâu sắc sở lý luận QLVH NCCCT để xây dựng khung lý thuyết cho việc đánh giá hoạt động QLVH NCCCT DNQLVH; - Xây dựng mơ hình đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố cấu thành chất lượng dịch vụ QLVH NCCCT TM tới hài lòng BQT NCC Hà Nội; - Phân tích thực trạng QLVH NCCCT TM DNQLVH chuyên nghiệp Hà Nội để tìm mặt đạt được, mặt tồn nguyên nhân chúng; - Đề xuất giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT cho DNQLVH theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ tăng tính chun nghiệp Đới tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLVH NCCCT TM DNQLVH - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Những nhà chung cư có số tầng lớn xây dựng để bán cho thuê theo chế thị trường địa bàn thành phố Hà Nội + Về chủ thể nghiên cứu: Các doanh nghiệp QLVH NCC Hà Nội + Phạm vi nghiên cứu thời gian từ năm 2010 đến 2022 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 4.1 Cách tiếp cận Luận án tiếp cận giải vấn đề nghiên cứu theo khía cạnh mặt khoa học, nội dung quản lý chủ thể quản lý, cụ thể: - Về mặt khoa học: xuất phát từ sở lý luận thực tiễn, luận án phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLVH NCCCT TM DNQLVH Hà Nội, từ tổng hợp hạn chế cịn tồn nguyên nhân gây ra, đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT TM cho DN Hà Nội - Về nội dung quản lý: nội dung QLVH NCCCT TM xem xét luận án cơng việc QLVH bảo trì sở vật chất, hoạt động cung ứng dịch vụ tiện ích, công tác quản lý tài chính, nhân sự, thông tin - Về chủ thể quản lý: luận án đứng lập trường DN để hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT TM Hà Nội 4.2 Phương pháp nghiên cứu luận án Về phương pháp luận, luận án sử dụng kết hợp phương pháp luận vật biện chứng phương pháp phân tích hệ thống Về phương pháp nghiên cứu cụ thể, luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính định lượng Sự kết hợp giúp nhà nghiên cứu hiểu biết rõ nhiều chiều vấn đề nghiên cứu so với việc sử dụng riêng biệt phương pháp nghiên cứu định tính hay định lượng [70], cụ thể: - Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Phương pháp hệ thống hóa, tổng qt hóa, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chứng với thực tiễn tư lô-gic, tư hệ thống, phương pháp chuyên gia - Phương pháp nghiên cứu định lượng: phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê với hỗ trợ phần mềm SPSS (Statistical Product and Solution Services) phiên 22.0 phục vụ nghiên cứu Khung nghiên cứu luận án Khung nghiên cứu luận án thực kết hợp bước nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu kết nghiên cứu, khung nghiên cứu xây dựng khái quát hình 0.1: Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến luận án Nghiên cứu định tính Khoảng trống nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu Xây dựng sở lý luận Nghiên cứu định tính Cơ sở lý luận mơ hình nghiên cứu Đánh giá thực trạng vấn đề nghiên cứu Nghiên cứu định tính kết hợp định lượng Những mặt đạt hạn chế cịn tồn tại, phân tích ngun nhân gây hạn chế Đề xuất giải pháp cho vấn đề nghiên cứu Nghiên cứu định tính Các giải pháp ứng dụng cho thực tiễn Hình Khung nghiên cứu luận án Cơ sở khoa học thực tiễn đề tài Cơ sở khoa học luận án hệ thống sở lý luận nhà chung cư, NCCCT TM, DNQLVH hoạt động dịch vụ QLVH NCCCT TM Cơ sở thực tiễn đề tài thực trạng hoạt động QLVH NCCCT TM doanh nghiệp Hà Nội, hệ thống văn pháp luật có liên quan kinh nghiệm quốc tế lĩnh vực QLVH NCCCT TM Ý nghĩa và đóng góp luận án Ý nghĩa luận án: Về mặt khoa học, luận án tài liệu bổ ích phục vụ cho cơng tác quản lý, nghiên cứu, đào tạo, thực triển khai hoạt động QLVH NCCCT Về mặt thực tiễn luận án tài liệu quan trọng giúp DNQLVH NCC Hà Nội nhìn nhận tổng thể hoạt động QLVH NCCCT TM mình, vận dụng xây dựng quy trình quản lý, cải tiến, hoàn thiện hoạt động cung ứng dịch vụ QLVH NCCCT TM nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, khả cạnh tranh hiệu kinh doanh Đóng góp luận án: - Làm phong phú thêm sở lý luận QLVH NCC nói chung NCCCT TM nói riêng vấn đề: khái niệm đặc điểm NCCCT TM, khái niệm nội dung QLVH NCCCCT TM; tiêu đánh giá hoạt động QLVH NCCCT TM DNQLVH; - Xây dựng mơ hình đánh giá ảnh hưởng chất lượng dịch vụ QLVH NCCCT tới hài lòng BQT NCCCT TM Hà Nội; - Nhận dạng, tổng hợp thành công, hạn chế nguyên nhân hạn chế QLVH NCCCTTM DNQLVH Hà Nội - Đề xuất bốn nhóm giải pháp có tính khả thi cho DNQLVH Hà Nội nhằm hoàn thiện hoạt động cung ứng dịch vụ QLVH NCCCT TM - Đưa kiến nghị cho chủ thể khác như: quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân nhà chung cư nhằm hỗ trợ, tăng tính khả thi giải pháp đề xuất cho DNQLVH NCC Hà Nội Kết cấu luận án Kết cấu luận án gồm phần mở đầu, chương (chương 1: 32 trang, chương 2: 35 trang, chương 3: 41 trang, chương 4: 34 trang), kết luận, 24 bảng biểu, 19 hình vẽ, mục lục trình bày 150 trang khổ giấy A4 khơng kể phần phụ lục CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan nghiên cứu giới liên quan đến đề tài Tổng quan cơng trình nghiên cứu ngồi nước theo chủ đề sau: Các nghiên cứu khía cạnh văn hóa xã hội nhà chung cư cao tầng thương mại giai đoạn vận hành; Các nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật nhà chung cư cao tầng thương mại giai đoạn vận hành; Các nghiên cứu lý thuyết quản lý sở vật chất; Các nghiên cứu chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại; Các nghiên cứu xu hướng phát triển lĩnh vực quản lý sở vật chất Một số nội dung đúc rút sau: - Lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư chủ đề quan tâm lớn giới đặc biệt số nước khu vực Châu Á - Chủ đề đánh giá nhân tố ảnh hưởng tới sống cư dân nhà chung cư tâm điểm nghiên cứu Ví dụ như: nhân tố khí thải, vệ sinh mơi trường, vật liệu sử dụng… ảnh hưởng tới sức khỏe người dân sống nhà chung cư; độ bền kết cấu, độ bền trang thiết bị, thời gian qua sử dụng nhà chung cư … ảnh hưởng tới chất lượng sống sống nhà chung cư - So với nhiều quốc gia giới, NCCCT Việt Nam hình thành phát triển vài thập kỷ gần Do kết nghiên cứu kinh nghiệm QLVH loại nhà nước trước nguồn tài liệu quý giá để Việt Nam tham khảo học hỏi - Chưa có nghiên cứu chuyên sâu QLVH loại hình NCCCT TM - Qua trình khảo cứu tài liệu nhận thấy mối liên hệ QLVH NCCCT TM với quản lý sở vật chất (FM) Do đó, với kết đạt lý thuyết FM nguồn tài liệu tham khảo quan trọng việc xây dựng sở lý luận cho công tác QLVH NCCCT TM - Những xu hướng phát triển lĩnh vực FM giới quan trọng để luận án đưa giải pháp cho việc hoàn thiện QLVH NCCCT TM Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng 1.2 Tổng quan nghiên cứu nước có liên quan đến đề tài NCCCT TM loại nhà tương đối Việt Nam, loại hình nhà thực phát triển 10 năm trở lại So sánh với tuổi thọ 50 năm nhà chung cư tính đến thời điểm giai đoạn đầu trình khai thác sử dụng Chính nghiên cứu nước vấn đề chưa nhiều Những nghiên cứu NCCCT TM giai đoạn vận hành tập trung vào số nội dung: Các nghiên cứu mặt quy hoạch, kiến trúc NCCCT TM khai thác, sử dụng; Các nghiên cứu đánh giá mặt xã hội NCCCT TM khai thác, sử dụng; Các cơng trình nghiên cứu lý thuyết QLVH nhà chung cư; Các nghiên cứu đánh giá chất lượng dịch vụ QLVH nhà chung cư; Các nghiên cứu ứng dụng công nghệ QLVH NCCCT TM Một số nhận xét rút sau: - Ở Việt Nam chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu loại hình NCCCT TM giai đoạn vận hành - Ngoài văn pháp luật quy định chưa có nghiên cứu viết sở lý luận cho hoạt động QLVH nhà chung cư - Các nghiên cứu NCCCT TM Việt Nam giai đoạn vận hành dừng lại việc vấn đề tồn mà chưa phân tích, lý giải nguyên nhân đề xuất giải pháp giải triệt để tồn - Đặc biệt, hình thức thuê tổ chức chuyên nghiệp vận hành NCCCT TM Việt Nam trở nên phổ biến lại chưa có cơng trình nghiên cứu cụ thể hình thức 1.3 Khoảng trống nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 1.3.1 Khoảng trống nghiên cứu Một là, chưa có nghiên cứu hệ thống hóa đầy đủ sở lý luận QLVH nhà chung cư nói chung NCCCT TM nói riêng Hai là, chưa có nghiên cứu xây dựng mơ hình đánh giá thực trạng cơng tác QLVH nhà chung cư DNQLVH thực Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Ba là, chưa có nghiên cứu Việt Nam thu thập số liệu QLVH NCCCT TM phạm vi rộng Hà Nội mà hầu hết dừng lại khảo sát thí điểm số nhà chung cư cụ thể Bốn là, chưa có nghiên cứu đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác QLVH NCC quan điểm DNQLVH 1.3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Một là, xây dựng sở lý luận cho QLVH NCCCT TM doanh nghiệp thực Cụ thể khái niệm, đặc điểm, phân loại NCCCT TM, khái niệm, nội dung, nhân tố ảnh hưởng, tiêu đánh giá kết công tác QLVH NCCCT TM Hai là, đánh giá thực trạng công tác QLVH NCCCT TM DNQLVH nhà chung cư thông qua liệu thu thập được; Ba là, tổng kết mặt đạt được, hạn chế nguyên nhân công tác QLVH NCCCT TM doanh nghiệp chuyên nghiệp Hà Nội; Bốn là, nghiên cứu đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác QLVH NCCCT TM DNQLVH chuyên nghiệp Hà Nội 1.4 Phương pháp nghiên cứu luận án Để đạt mục tiêu nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu lý thuyết phương pháp nghiên cứu thực tiễn Trong đó, phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng luận án sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh sử dụng để khảo cứu tài liệu liên quan đến đề tài phương pháp tổng quát hóa sử dụng để xác định khoảng trống nghiên cứu; - Phương pháp hệ thống hóa, phân tích tổng hợp sử dụng để tổng kết lý thuyết QLVH NCCCT TM; - Phương pháp chọn mẫu để xác định đối tượng vấn; phương pháp chuyên gia sử dụng việc xây dựng kiểm định thang đo mơ hình nghiên cứu; phương pháp điều tra khảo sát sử dụng để thu thập liệu đánh giá thực trạng; phương pháp phân tích liệu định tính định lượng sử dụng để đánh giá kết điều tra, khảo sát; phương pháp so sánh, đối chứng với thực tế sử dụng để tổng hợp thuận lợi, khó khăn phương pháp tư lô-gic để đúc kết nguyên nhân gây hạn chế QLVH nhà chung cư doanh nghiệp Hà Nội - Phương pháp phân tích, tổng hợp, tư lơ-gic, tư hệ thống sử dụng để đề xuất giải pháp khuyến nghị CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH 2.1 Nhà chung cư cao tầng thương mại 2.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà chung cư cao tầng thương mại Từ khái niệm liên quan khái niệm nhà chung cư, khái niệm nhà cao tầng, khái niệm nhà thương mại, luận án đề xuất khái niệm nhà chung cư cao tầng thương mại sau: “Nhà chung cư cao tầng thương mại nhà có từ 10 tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức chủ đầu tư xây dựng với mục đích để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường.” 2.1.2 Các phận nhà chung cư cao tầng thương mại Cấu tạo NCCCT TM gồm phần: phần thuộc sở hữu chung phần thuộc sở hữu riêng Trong đó, phần sở hữu chung bao gồm: kết cấu chịu lực, kết cấu bao che, hệ thống kỹ thuật khu vực sử dụng chung NCCCT Phần sở hữu riêng bao gồm: hộ, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư 2.1.3 Các loại hình nhà chung cư cao tầng thương mại Hiện nay, có nhiều tiêu chí để phân loại NCCCT TM như: chiều cao số tầng nhà chung cư, cách tổ hợp nhà chung cư, theo giá trị hộ nhà chung cư Mỗi loại NCCCT TM khác đặt yêu cầu, mục đích quản lý khác Để phục vụ cho mục đích QLVH NCCCT TM luận án, tác giả chủ yếu sử dụng cách phân loại theo công sử dụng giá trị hộ NCCCT 2.1.4 Những đặc điểm nhà chung cư cao tầng thương mại ảnh hưởng 11 lại tìm hiểu quy trình, cách thức quản lý cơng việc Để phân tích thực trạng hoạt động QLVH NCCCT để phù hợp với chủ thể hoạt động QLVH DNQLVH, luận án tổng hợp lại nội dung QLVH NCCCT TM gồm cơng việc sau: (1) Vận hành bảo trì sở vật chất thuộc phần SHC NCC (2) Cung ứng dịch vụ tiện ích chung cư (3) Quản lý nhân thực dịch vụ QLVH (4) Quản lý tài vận hành NCC (5) Quản lý thông tin vận hành NCC 2.3.3 Kết hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại doanh nghiệp Luận án sử dụng kết hợp tiêu đánh giá kết từ nội DN tiêu đánh giá kết khách quan từ bên khách hàng BQT NCCCT để đánh giá kết hoạt động QLVH NCCC TM DN Các tiêu cụ thể trình bày luận án bảng 2.6 bảng 2.7 2.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại doanh nghiệp Hoạt động QLVH NCCCT TM DNQLVH thực liên quan đến nhiều đối tượng bị ảnh hưởng nhiều yếu tố Việc xác định nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động QLVH NCC cần thiết để phục vụ cho việc đánh giá thực trạng đưa giải pháp cho hoạt động Qua trình nghiên cứu tổng hợp nhân tố ảnh hưởng bao gồm nhóm nhân tố chủ quan: người, nguồn lực vật chất phi vật chất nhóm nhân tố khách quan: nhân tố thuộc mơi trường vĩ mô môi trường pháp lý, kinh tế, khoa học công nghệ, điều kiện tự nhiê, văn hóa xã hội; nhân tố vi mơ như: đặc điểm nhà chung cư, khách hàng, đối thủ, đối tác, quan quản lý Nhà nước 2.4 Kinh nghiệm quốc tế hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chuyên nghiệp Qua kinh nghiệm số quốc gia giới hoạt động QLVH NCC rút số học kinh nghiệm cho DN Hà Nội tham khảo sau: (1) Sự phát triển lĩnh vực FM tảng phát triển ngành quản lý tòa nhà nhiều quốc gia giới Mỹ Châu Âu (2) Sự xuất hiệp hội nghề uy tín lĩnh vực FM nhân tố quan trọng giúp ngành FM nói chung quản lý tịa nhà nói riêng phát triển theo hướng ngày chuyên nghiệp 12 (3) Sự phát triển theo hướng tập trung vào mạnh, giảm bớt gánh nặng nguồn lực cho cơng việc cịn lại phương thức “outsourcing” (dịch vụ thuê ngoài) Xu hướng sử dụng rộng rãi Mỹ, Bắc Âu (4) Sự đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ thông tin xu hướng mà quốc gia hàng đầu Mỹ, Trung Quốc Singapore áp dụng CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TẠI HÀ NỘI 3.1 Tổng quan nhà chung cư cao tầng thương mại địa bàn thành phớ Hà Nội 3.1.1 Q trình hình thành phát triển nhà chung cư cao tầng thương mại Hà Nội Dấu mốc đánh dấu xuất NCCCT địa bàn thành phố Hà Nội năm đầu kỷ XXI với đời khu đô thị kiểu mẫu Hà Nội như: Linh Đàm, Trung Hịa - Nhân Chính, Mỹ Đình…[21] Trong 10 năm từ năm 2000 đến 2010, tốc độ phát triển NCCCT tương đối chậm Tuy nhiên tốc độ phát triển NCC sau năm 2010 lại nhanh, cụ thể: năm 2010 tỷ lệ NCC Hà Nội đạt mức 16,64% tổng diện tích nhà [7], đến năm 2019 số 87,3% tổng nguồn cung nhà [15] Theo dự báo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà giai đoạn 2021- 2030 tiếp tục tăng xu hướng đô thị hóa dẫn tới tỷ lệ dân số thị tăng lên nhanh chóng, vào khoảng 40% tăng lên 45% vào năm 2030 [1] Theo chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội đến năm 2030, tỷ lệ NCC dự án phát triển nhà đô thị phải đạt 90% [54] Điều cho thấy thời gian tới, nhu cầu NCCCT Hà Nội lớn NCCCT loại nhà phổ biến đô thị lớn Hà Nội Số lượng hộ mở bán (nghìn căn) 13 304 350 269 300 234 250 199 164 200 120,4 135,2 105,6 150 76 90,8 100 50 2010 2012 2014 2016 2018 2020 Hình Số lượng hộ mở bán Hà Nội giai đoạn 2010 2019 3.1.2 Đặc điểm nhà chung cư cao tầng thương mại tác động đến giai đoạn vận hành, sử dụng Một là, đặc điểm phần xây dựng NCCCT TM: phận mà NCCCT có mục 2.1.2 NCCCT TM có thêm khu vực diện tích để bổ sung dịch vụ tiện ích đáp ứng tốt nhu cầu cho cơng đồng dân cư như: có tầng hầm, bể bơi, phần diện tích kinh doanh thương mại bố trí tách biệt kết hợp với khu vực hộ Hai là, đặc điểm phần trang thiết bị NCCCT TM: việc đầu tư thiết bị đáp ứng chung NCCCT, Hà Nội NCCCT TM cập nhật công nghệ hệ thống thiết bị thông minh đại Ba là, thời gian đưa vào sử dụng NCCCT TM nhân tố tác động, ảnh hưởng tới hoạt động QLVH nhà chung cư NCCCT TM Hà Nội nhà chung cư đưa vào sử dụng từ đầu kỷ XXI đến Bốn là, NCCCT TM Hà Nội mức độ tiện nghi có phân khúc rõ rệt phần lớn NCC phân khúc tầm trung Năm là, sau nhà chung cư vào sử dụng, cư dân đơn vị sử dụng khác thống thành lập Ban quản trị tồ nhà để đại diện cư dân tịa nhà để đưa định 3.2 Tổng quan doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Hà Nội 3.2.1 Quá trình hình thành phát triển doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Hà Nội NCCCT xuất Việt Nam vào đầu kỷ XXI, nhiên công tác QLVH nhà chung cư chưa coi ngành nghề 14 chuyên nghiệp xã hội chế hóa văn quy phạm pháp luật Ở Luật Nhà năm 2005, Luật sửa đổi Luật Nhà số 34 năm 2009 quyền, trách nhiệm hay lực đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chưa quy định chi tiết Phải đến Luật Nhà năm 2014 dành chương quy định điều kiện chức lực đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư Như từ thời điểm này, QLVH nhà chung cư có sở pháp lý để coi ngành nghề xã hội hoạt động theo chế thị trường [46] Từ có quy định pháp lý điều kiện lực vận hành nhà chung cư thị trường DNQLVH nhà chung cư Hà Nội gia tăng nhanh chóng Theo thông tin Bộ Xây dựng Sở Xây dựng Hà Nội, doanh nghiệp đủ điều kiện QLVH nhà chung cư công bố đến tháng 8/2019 300 doanh nghiệp 3.2.2 Đặc điểm doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại địa bàn thành phố Hà Nội Ngoài đặc điểm chung, DNQLVH NCCCT địa bàn thành phố Hà Nội có số đặc điểm riêng sau: Một là, số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường QLVH nhà chung cư Hà Nội lớn Hai là, DNQLVH nhà chung cư Hà Nội đa dạng loại hình, nguồn gốc hình thành Ba là, lĩnh vực hoạt động kinh doanh DNQLVH nhà chung cư đa dạng khơng có doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực QLVH nhà chung cư Bốn là, quy mô DNQLVH NCCCT TM khác bắt đầu có phân chia phân khúc thị trường 3.3 Kết mơ hình đánh giá ảnh hưởng khía cạnh chất lượng dịch vụ đến hài lòng ban quản trị nhà chung cư Mô tả mẫu nghiên cứu: Kết vấn Ban quản trị nhà chung cư thu 254 phiếu khảo sát hợp lệ với câu hỏi trả lời đầy đủ, tượng bỏ trống Sự tương đồng mẫu điều tra với mẫu tổng thể phân bố NCCCT TM quận, huyện Hà Nội thể mức độ tin cậy cao việc sử dụng phương pháp chọn mẫu xác suất phân nhóm Kết đánh giá tính tin cậy thang đo: Kết đánh giá tin cậy thang đo hệ số Cronbach Alpha hệ số tương quan biến tổng cho thấy nhóm nhân tố độc lập biến phụ thuộc đạt 15 tiêu chuẩn đánh giá độ tin cậy thang đo giữ nguyên để chuyển sang bước phân tích Kết phân tích khám phá nhân tố: Kết phân tích từ liệu nghiên cứu cho thấy nhân tố phân tích có hệ số KMO lớn 0,5, hệ số factor loading lớn 0,5, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (p-value < 0,05), phương sai giải thích lớn 50% biến quan sát nhân tố hội tụ thành nhân tố Hay nói cách khác sử dụng phân tích nhân tố phù hợp với liệu nghiên cứu nhân tố thiết lập thang đo đơn hướng Kết phân tích tương quan: tất giá trị sig tương quan Pearson biến độc lập với biến phụ thuộc dương nhỏ 0.05 Điều cho thấy giả thiết mơ hình đặt biến độc lập có tác động chiều tới biến phụ thuộc kiểm chứng Giá trị sig đại diện cho mối tương quan biến độc lập với > 0.05 điều chứng tỏ cặp biến độc lập thể khía cạnh riêng biệt dịch vụ không trùng lặp Từ khơng xảy tượng đa cộng tuyến Phân tích hồi quy: Phương trình hồi quy viết sau: HL = 0.392HH + 0.399TC + 0.350ĐƯ + 0.422ĐB + 0.115CT (3.1) Yếu tớ hữu hình 0.392 Yếu tớ tin cậy 0.399 Yếu tố đáp ứng 0.35 0.422 Yếu tớ đảm bảo Sự hài lịng ban quản trị chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 0.115 Yếu tớ cảm thơng Hình Kết mơ hình đánh giá ảnh hưởng yếu tố chất lượng dịch vụ tới hài lòng BQT NCCCT TM Hà Nội 16 3.4 Thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại doanh nghiệp 3.4.1 Thực trạng vận hành bảo trì phần sở vật chất nhà chung cư cao tầng thương mại Qua thống kê 181 tòa NCCCT TM mà 10 DN quản lý năm 2021 thu kết quả: phần lớn tòa NCC (153/181 tòa) mà 10 DN quản lý vừa thực hợp đồng dịch vụ QLVH NCC vừa thực bảo trì phần xây dựng NCC Ngược lại cách thức DNQLVH thực hợp đồng dịch vụ QLVH NCC cách thức hợp đồng dịch vụ QLVH NCC hợp đồng bảo trì phần xây dựng NCC DNQLVH thuê ủy quyền thuê đơn vị khác có lực để bảo trì hệ thống thiết bị thuộc SHC NCC chiếm tỷ trọng nhỏ 11/181 tòa tương đương 6,1% 16/181 tịa tương đương 8,8% Bên cạnh đó, hoạt động vận hành bảo trì NCC BQT NCCCT TM Hà Nội đánh giá tương đối tốt mặt hữu hình khả đáp ứng dịch vụ mức trung bình 3.4.2 Thực trạng cung cấp dịch vụ tiện ích doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Kết điều tra 10 DNQLVH cho thấy chủ yếu DNQLVH nhà chung cư (7/10 doanh nghiệp) thực theo phương thức thuê thầu phụ số dịch vụ cần Chỉ có 2/10 doanh nghiệp tự thực toàn hoạt động chức QLVH nhà chung cư 1/10 doanh nghiệp thực theo phương thức thuê toàn thầu phụ để thực chức hoạt động QLVH nhà chung cư Kết đánh giá khách quan từ bên Ban quản trị nhà chung cư tổng thể chất lượng dịch vụ QLVH nhà chung cư mức đặc biệt tính hữu hình mức độ cảm thông Tuy nhiên nhân tố tin cậy, nhân tố đáp ứng, nhân tố đảm bảo DNQLVH đánh giá làm chưa tốt 3.4.3 Thực trạng quản lý nhân quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Căn vào đánh giá Ban quản trị nhà chung cư nhân QLVH nhà chung cư cho thấy nhân tố hữu trang phục, thái độ nhân viên đánh giá cao với điểm trung bình 4,433/5 4,488/5 Được đánh giá tốt thứ hai sau nhân tố hữu hình nhân tố cảm thơngvới điểm trung bình CT1=3,807 CT2= 3,646 Tuy nhiên khía cạnh khác người lao động như: khả 17 đáp ứng, đảm bảo điểm đánh giá mức trung bình đến trung bình Điểm đánh giá cho tiêu khả đáp ứng với yêu cầu dịch vụ nhân viên đạt 3/5 mức trung bình cho thấy nhân viên dịch vụ QLVH nhà chung cư chưa thực đáp ứng tốt yêu cầu khách hàng Còn tiêu kiến thức tác phong người lao động thực dịch vụ có điểm trung bình ĐB1=3,146/5, ĐB2=3,138/5 đánh giá mức trung bình Như người lao động DNQLVH cần cải thiện tiêu chí liên quan đến tính đáp ứng tính đảm bảo để nâng cao hài lòng khách hàng 3.4.4 Thực trạng quản lý tài quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Kết quản lý tài chung tồn doanh nghiệp đánh giá thơng qua tiêu doanh thu, chi phí, lợi nhuận của 10 DNQLVH NCC năm 2018, 2019, 2020 cho thấy: - Về doanh thu, tốc độ tăng trưởng 10 doanh nghiệp chia làm nhóm: nhóm tăng trưởng ổn định doanh nghiệp vừa lớn; nhóm tăng trưởng biến động nhiều doanh nghiệp nhỏ - Về chi phí, chi phí trực tiếp chiếm tỷ trọng lớn chi phí cho dịch vụ chiếm khoảng từ 70-90% so với doanh thu, chi phí nhân cơng thành phần chủ đạo chiếm 60% chi phí trực tiếp - Về lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu doanh nghiệp mức thấp giao động từ 4-6% - Ngoài ra, theo đánh giá Ban quản trị nhà chung cư tiêu quản lý tài doanh nghiệp đánh giá chưa tốt TC3 có điểm trung bình 3,189/5 3.4.5 Thực trạng quản lý thông tin vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Kết khảo sát 10 DNQLVH nhà chung cư việc áp dụng công nghệ hoạt động QLVH nhà chung cư cho thấy: 8/10 doanh nghiệp vấn sử dụng phần mềm vi tính chuyên dụng cho hoạt động QLVH NCCCT TM, có 2/10 doanh nghiệp chưa sử dụng mà thay vào họ sử dụng phần mềm văn phịng phổ thơng Microsoft Excel, Word quản lý thủ công người Trong số doanh nghiệp có sử dụng phần mềm vi tính chun dụng 8/8 doanh nghiệp sử dụng vào chức quản lý cơng việc hành chính, 5/8 doanh nghiệp ứng dụng phần mềm cho viêc vận hành hệ thống hạ tầng khu vực công cộng như: Bãi 18 đỗ xe, mặt kinh doanh, bể bơi, phịng gym… có 3/8 doanh nghiệp ứng dụng phần mềm vi tính cho hoạt động vận hành máy móc thiết bị: thang máy, điều hịa … Ngồi theo đánh giá Ban quản trị nhà chung cư cho hoạt động này, tiêu TC4 (hồ sơ nhà chung cư lưu trữ cẩn thận, khoa học), tiêu ĐB3 (mức độ đầu tư ứng dụng công nghệ) đánh giá chưa cao với điểm trung bình 3,165/5 3,157/5 3.5 Đánh giá tổng hợp mặt đạt được, hạn chế doanh nghiệp hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Hà Nội Qua kết hoạt động QLVH NCC DNQLVH, thấy với quản lý doanh nghiệp chuyên nghiệp, hoạt động QLVH nhà chung cư có nhiều chuyển biến tích cực như: (1) Thị trường DNQLVH nhà chung cư phát triển mạnh theo hướng ngày chuyên nghiệp (2) Yếu tố hữu hình dịch vụ QLVH nhà chung cư đánh giá cao (3) Yếu tố cảm thông dịch vụ QLVH nhà chung cư đánh giá mức tốt (4) Năng lực quản lý nhà đơn vị tốt hơn, minh chứng kết q trình vận hành tồ nhà giảm thiếu cố xảy ra, dịch vụ cung cấp trì, quản lý chuyển hướng đặt mục tiêu phục vụ đáp ứng nhu cầu cư dân Bên cạnh mặt đạt hoạt động QLVH NCCCT TM tồn nhiều vấn đề cần hoàn thiện: Một là, hạn chế việc vận hành bảo trì phần sở vật chất thuộc sở hữu chung nhà chung cư thể tốc độ xử lý hiệu công việc nhân viên kỹ thuật, nhân viên bảo trì chưa đáp ứng mong muốn cư dân sống nhà chung cư Thứ hai, hạn chế việc cung cấp dịch vụ tiện tích QLVH nhà chung cư bao gồm: nhân tố tin cậy, khả đáp ứng đảm bảo dịch vụ QLVH nhà chung cư khách hàng đánh giá mức chưa tốt Thứ ba, hạn chế số lượng chất lượng nhân quản lý vận hành nhà chung cư DNQLVH nhà chung cư Thứ tư, tăng trưởng thiếu ổn định doanh nghiệp nhỏ tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu thấp hạn chế quản lý tài vận hành nhà chung cư 19 Thứ năm, mức độ ứng dụng công nghệ mức độ sẵn sàng ứng dụng công nghệ chưa cao hạn chế quản lý thông tin DNQLVH Để khắc phục hạn chế doanh nghiệp hoạt động QLVH NCCCT TM thiết phải tìm nguyên nhân gây hạn chế Cụ thể: Nguyên nhân gây hạn chế vận hành bảo trì phần SHC NCC: (1) Nguyên nhân khách quan: DNQLVH nhà chung cư thường độc lập với đơn vị bảo trì nên khả phối hợp tốt trình tiếp nhận xử lý yêu cầu khách hàng hạn chế; (2) Nguyên nhân chủ quan: doanh nghiệp thiếu phương thức tổ chức thống hoạt động vận hành bảo trì nhà chung cư, chưa đủ lực để thực thêm cơng việc bảo trì sở vật chất nhà chung cư Nguyên nhân gây hạn chế cung cấp dịch vụ tiện ích QLVH nhà chung cư: (1) Nguyên nhân khách quan dịch vụ cung cấp QLVH nhà chung cư đa dạng thay đổi theo nhà chung cư; (2) Nguyên nhân chủ quan doanh nghiệp thiếu quy trình tiếp nhận xử lý yêu cầu dịch vụ khách hàng hiệu quả; chất lượng nhân chưa đủ đáp ứng yêu cầu dịch vụ Nguyên nhân gây hạn chế quản lý nhân vận hành nhà chung cư: (1) Nguyên nhân khách quan nguồn cung lao động cho ngành QLVH tòa nhà chưa đáp ứng nhu cầu thị trường, thiếu chương trình đào tạo lĩnh vực QLVH tịa nhà; (2) Nguyên nhân chủ quan: doanh nghiệp thiếu chương trình đào tạo tập huấn cho người lao động làm việc nhà chung cư, chưa giám sát tốt suất người lao động, thiếu phương thức quản lý kiểm sốt chất lượng cơng việc người lao động Nguyên nhân gây hạn chế quản lý tài vận hành nhà chung cư: (1) Nguyên nhân khách quan cạnh tranh ngày cao thị trường QLVH nhà chung cư, khung giá dịch vụ QLVH nhà chung cư Hà Nội chưa phù hợp theo hạng nhà chung cư; (2) Nguyên nhân chủ quan: khả tìm kiếm đủ việc làm doanh nghiệp nhỏ hạn chế, chưa kiểm sốt tối ưu hóa chi phí cho hoạt động QLVH nhà chung cư Nguyên nhân gây hạn chế quản lý thông tin vận hành nhà chung cư: (1) Nguyên nhân khách quan: DNQLVH thiếu kinh nghiệm lĩnh vực quản lý thơng tin tịa nhà, đặc điểm 20 thơng tin QLVH nhà chung cư phức tạp; (2) Nguyên nhân chủ quan nhận thức lãnh đạo DNQLVH việc quản lý thơng tin cịn hạn chế, thiếu nhân có đủ trình độ chun mơn để quản lý thông tin ứng dụng công nghệ tiên tiến CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CHO DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH Ở HÀ NỘI 4.1 Quan điểm, định hướng hoàn thiện quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại doanh nghiệp Hà Nội Từ chủ trương, sách nhà nước phát triển nhà luận án đề xuất quan điểm để hoàn thiện QLVH NCCCT TM sau: (1) Quan điểm hoàn thiện hoạt động QLVH nhà chung cư để đáp ứng tốc độ phát triển NCCCT; (2) Quan điểm hồn thiện mơ hình quản lý sử dụng nhà chung cư theo hướng phát huy vai trò cộng đồng dân cư chủ sở hữu, chủ sử dụng; (3) Quan điểm xây dựng tin học hóa hệ thống thơng tin nhà chung cư Trên sở quan điểm nêu giải pháp hoàn thiện tiếp cận theo định hướng sau: Một là, giải pháp phải tuân thủ theo chủ trương, sách, quy định pháp luật Nhà nước quản lý nhà Hai là, giải pháp đưa nhằm giải tồn tại, hạn chế hoạt động QLVH DN Ba là, giải pháp đưa cho DNQLVH nhằm nâng cao hài lòng khách hàng với chất lượng dịch vụ Bốn là, giải pháp đề xuất tập trung vào nguyên nhân chủ quan thay nguyên nhân khách quan Năm là, giải pháp đề xuất đứng quan điểm DNQLVH phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng cuối cư dân sinh sống nhà chung cư Sáu giải pháp đưa sở tham khảo thêm ý tưởng, kinh nghiệm quốc gia phát triển giới 4.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại cho doanh nghiệp quản lý vận hành Hà Nội 21 4.2.1 Giải pháp nhân lực vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại 1) Giải pháp khắc phục khó khăn thiếu nhân hiệu sử dụng nhân QLVH NCCCT DNQLVH Đối với vị trí cơng việc khơng u cầu trình độ cần nhiều nhân sự: thuê lao động bên giải pháp tối ưu cho toán thiếu nhân lực DN Đối với vị trí cơng việc địi hỏi nhân chất lượng cao có kinh nghiệm phải qua đào tạo: dựa nguồn cán có chất lượng có tổ chức đào tạo nhân lực có chế độ đãi ngộ giữ chân người tài 2) Giải pháp nâng cao chất lượng nhân hoạt động QLVH NCCCT TM DNQLVH Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực DN thực biện pháp sau: Lựa chọn, tuyển dụng nhân đầu vào có chun mơn tốt, phù hợp với vị trí cơng việc cần bố trí; Lập kế hoạch đào tạo bồi dưỡng kiến thức hàng năm nhu cầu chủng loại khối lượng công việc QLVH NCCCT TM; Lựa chọn phương thức đào tạo, bồi dưỡng phù hợp; Xây dựng chương trình đào tạo, bồi dưỡng nhân 4.2.2 Giải pháp đẩy mạnh áp dụng công nghệ quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Để nâng cao mức độ ứng dụng công nghệ QLVH NCCCT DNQLVH, luận án đề xuất lộ trình chuẩn bị, đánh giá đưa định ứng dụng công nghệ sau: Bước 1: Tìm hiểu cơng nghệ QLVH NCCCT Bước 2: Xác định mức độ sẵn sàng ứng dụng công nghệ doanh nghiệp Bước 3: Xác định mức độ, phạm vi áp dụng công nghệ QLVH NCCCT Hình Lộ trình đẩy mạnh ứng dụng cơng nghệ QLVH nhà chung cư doanh nghiệp 4.2.3 Giải pháp nâng cao lực doanh nghiệp thực hợp đồng tổng thầu quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Tổng thầu hình thức mà DNQLVH đứng quản lý tồn 22 hoạt động, dịch vụ trình vận hành phần SHC NCCCT TM: Những công việc hợp đồng dịch vụ QLVH nhà chung cư, thuê nhà thầu bảo trì, tổ chức kinh doanh dịch vụ phụ từ phần diện tích SHC NCCCT TM… Hình thức tổng thầu giúp DNQLVH nhà chung cư giải tồn QLVH nhà chung cư Tuy nhiên doanh nghiệp cần chuẩn bị lực lượng lực Ban quản trị lựa chọn ký hợp đồng theo hình thức tổng thầu Cụ thể: - DNQLVH phải có lực quản lý tốt nhiều lĩnh vực: vừa QLVH NCC, vừa quản lý bảo trì cơng trình trang thiết bị, kinh doanh bất động sản - Xây dựng quy trình kiểm sốt nội quản lý thay đổi (bao gồm quản lý hội rủi ro) - Đầu tư trang thiết bị phục vụ quản lý tổng thầu liên quan đến công việc tổng thầu thực hiện, thầu phụ thực - Xây dựng trì mạng lưới nhà thầu phụ, nhà cung cấp dịch vụ đáng tin cậy để đảm bảo tính thống hiệu công việc tổng thầu 4.2.4 Giải pháp xây dựng quy trình tiếp nhận xử lý công việc hiệu quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại Luận án đề xuất quy trình tiếp nhận xử lý yêu cầu khách hàng với bước cụ thể cách thức giải cho tình xảy từ đơn giản đến phức tạp Việc xây dựng quy trình tiếp nhận xử lý cơng việc hiệu nhà chung cư mang lại lợi ích sau cho doanh nghiệp: - Nâng cao khả đáp ứng chất lượng dịch vụ - Nâng cao tính tin cậy - Nâng cao tính đảm bảo chất lượng dịch vụ - Quy trình phù hợp mang lại nhiều lợi ích cho hoạt động nội doanh nghiệp: nhân viên chủ động công việc, doanh nghiệp dễ dàng kiểm sốt, phổ biến rộng quy trình cho tất tòa nhà chung cư mà doanh nghiệp QLVH… 4.3 Kiến nghị Việc QLVH NCCCT TM không chịu tác động nhân tố chủ quan DNQLVH hoạt động Hà Nội mà chịu tác động nhân tố vĩ mô khách quan Chính tác giả có đưa kiến nghị cho nhân tố khách quan bên doanh nghiệp 23 như: Kiến nghị Nhà nước: Kiến nghị ban quản trị người dân sống chung cư: Kiến nghị chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư KẾT LUẬN Bằng việc sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý thuyết phương pháp nghiên cứu thực tiễn, dựa nguồn liệu đáng tin cậy, nghiên cứu sinh hoàn thành luận án, đạt mục đích nghiên cứu đặt Qua nghiên cứu cho thấy QLVH hoạt động quan trọng q trình khai thác NCCCT TM cần hồn thiện đứng giác độ DNQLVH Luận án giải số nội dung theo mục tiêu nghiên cứu đặt sau: - Hệ thống hóa sở lý luận QLVH NCCCT để xây dựng khung lý thuyết cho việc đánh giá hoạt động QLVH NCCCT DNQLVH; - Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố cấu thành dịch vụ QLVH NCCCT TM tới hài lòng ban quản trị nhà chung cư Hà Nội; - Phân tích thực trạng QLVH NCCCT TM DNQLVH chuyên nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội; - Đề xuất giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động QLVH NCCCT cho DNQLVH theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ, tính chuyên nghiệp Trong trình nghiên cứu thực luận án, nghiên cứu sinh có nhiều cố gắng, luận giải làm rõ sở lý luận, pháp lý thực tiễn liên quan đến chủ đề nghiên cứu đề tài đạt mục đích nghiên cứu đề Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu rộng mang tính vĩ mơ phức tạp, với lực nghiên cứu nghiên cứu sinh khuôn khổ luận án tiến sĩ nên chắn tránh khỏi thiếu sót, hạn chế như: Một là, chưa trọng đến kết mặt tài DN Việc đánh giá quản lý tài doanh nghiệp hoạt động cung ứng dịch vụ QLVH thiếu chi tiết việc tiếp cận số liệu khó khăn tài liệu có tính bí mật kinh doanh doanh nghiệp Hai là, đánh giá hài lòng khách hàng xét đến đại diện 24 khách hàng ban quản trị NCCCT TM Ba là, DNQLVH nghiên cứu đảm bảo tính đại diện cho DNQLVH Hà Nội số lượng khiêm tốn Xuất phát từ phạm vi nghiên cứu, tồn hạn chế nêu trên, hướng nghiên cứu luận án tập trung vào: Một là, nghiên cứu mở rộng đối tượng nghiên cứu cho loại nhà chung cư khác ngồi NCCCT TM có mục đích sử dụng hỗn hợp Hai là, nghiên cứu mở rộng cho chủ thể khác Nhà nước, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư Ba là, phạm vi nội dung nghiên cứu cần làm sâu sắc nội dung quản lý chức quản lý hoạt động quản lý doanh nghiệp theo tiêu tài Nghiên cứu sinh mong nhận quan tâm, đóng góp ý kiến nhà khoa học, nhà quản lý, độc giả để giúp nghiên cứu sinh hiểu biết sâu lĩnh vực nghiên cứu DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Trần Văn Mùi, Hoàng Vân Giang (2018), Đẩy mạnh áp dụng BIM dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Việt Nam, Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng, tập 12 số 1/01-2018, trang, 22-28, số ISSN 2615 – 9058 Trần Văn Mùi, Hồng Vân Giang, Trần Phương Nam (2019), Quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng, tập 13 số 2V/5-2019, 10 trang, 96-105, số ISSN 2615 – 9058 Hoàng Vân Giang, Lê Hoài Nam, Lại Ngọc Toản (2020), “Sự kết hợp BIM BMS- giải pháp tối ưu cho công nghệ quản lý vận hành nhà cao tầng Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế Kinh tế xây dựng, số 3/2020, trang, 45-53, số ISSN 1859 – 4921 Hoàng Vân Giang (2021), “Áp dụng BIM quản lý vận hành tịa nhà Việt Nam: Thuận lợi khó khăn”, Tạp chí Xây dựng, số 02.2021, trang, 58-59, số ISSN 2734 – 9888 Hoàng Vân Giang, Trần Văn Mùi, Đỗ Thị Minh Phượng, Lại Ngọc Toản (2021), “Sự hài lòng khách hàng dịch vụ quản lý vận hành NCC: Nghiên cứu cho trường hợp NCCCT thương mại Hà Nội”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 3/2021, 12-19, số ISSN 1859 – 4921