Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn từ 2020 2022

2 Mục tiêu của đề tài - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long - Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG PHÚ QUANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN

PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

GIAI ĐOẠN TỪ 2020 - 2022

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên –2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 6 năm 2023

Tác giả luận văn

Nguyễn Phú Quang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Chí Hiểu, là

người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,

Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố

Hạ Long, phòng Đào tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 6, năm 2023

Tác giả luận văn

Đặng Phú Quang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai 3

1.1.1 Đăng ký đất đai 3

1.1.2 Văn phòng đăng ký đất đai 6

1.2 Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu 12

1.3 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 13

1.3.1 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước 13

1.3.2 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 17

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng

đăng ký đất đai ở Việt Nam 20

1.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 20

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai 20

1.4.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ 22

1.4.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ 26

1.4.5 Tổng quan về các kết quả nghiên cứu đánh giá VPĐK tại các địa phương 27

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Nội dung nghiên cứu 29

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về văn phòng

đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 29

2.2.2 Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long theo nhiệm vụ được giao 29

2.2.3 Đánh giá chất lượng hoạt động, điều kiện cơ sở vật chất và thái độ làm việc của VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long thông qua khảo sát phỏng vấn cán bộ nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất 29

2.2.4 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30

2.3.2 Phương pháp thu thấp số liệu sơ cấp 30

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 31

2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh 31

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về văn phòng

đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hạ Long 40

3.1.4 Khái quát về văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 45

3.2 Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố

Hạ Long theo nhiệm vụ được giao 47

3.2.1 Đánh giá kết quả đạt được “Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất”

của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 47

3.2.2 Đánh giá kết quả hoạt động “Cấp Giấy chứng nhận” của văn phòng

Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 48

3.2.3 Đánh giá kết quả hoạt động “Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền

với đất” của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 52

3.2.4 Đánh giá kết quả hoạt động “Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận” của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 53

3.2.5 Đánh giá kết quả hoạt động “Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai” của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 59

3.2.6 Đánh giá kết quả hoạt động “Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính” của văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Hạ Long 59

3.2.7 Đánh giá kết quả hoạt động “Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 61

3.2.8 Đánh giá kết quả hoạt động “Đăng ký giao dịch bảo đảm” của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 61

3.2.9 Đánh giá kết quả hoạt động “Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của văn phòng Đăng kí đất đai thành phố Hạ Long 62

3.2.10 Đánh giá kết quả hoạt động “Thực hiện các dịch vụ” của văn phòng Đăng ký đất

đai thành phố Hạ Long 63

3.2.11 Đánh giá kết quả hoạt động “Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản” của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long 63

3.3 Đánh giá chất lượng hoạt động, điều kiện cơ sở vật chất và thái độ làm việc của VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long thông qua khảo sát phỏng vấn cán bộ nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất 64

3.3.1 Mức độ công khai về thủ tục hành chính 64

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 66

3.3.3 Điều kiện cơ sở vật chất 68

3.3.4 Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 69

3.4 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 72

3.4.1 Nguyên nhân hạn chế hoạt động 72

3.4.2 Giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 74

KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 77

1 Kết luận 77

2 Kiến nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 83

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính 35

Bảng 3.2 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2022 44

Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 45

Bảng 3.4 Tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2020-2022 49

Bảng 3.5 Số hồ sơ biến động được cập nhật trên hồ sơ địa chính của Thành phố Hạ Long, giai đoạn 2020-2022 52

Bảng 3.6 Công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thành phố Hạ Long,

giai đoạn 2020 - 2022 54

Bảng 3.7 Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính tại thành phố Hạ Long 57

Bảng 3.8 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Hạ Long 60

Bảng 3.9 Kết quả kiểm tra trích đo địa chính thửa đất và xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2020-2022 61

Bảng 3.10 Tổng hợp số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2020 – 2022 62

Bảng 3.11 Kết quả cung cấp thông tin địa chính của VPĐKDĐ Thành phố Hạ Long, giai đoạn 2020-2022 62

Bảng 3.12 Mức độ công khai thủ tụ hành chính tại văn phòng ĐKĐĐ thành phố Hạ Long 65

Bảng 3.13 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKDĐ Thành phố Hạ Long 68

Bảng 3.14 Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long 70

Bảng 3.15 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC

tại VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long 71

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai 12

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long 32

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế năm 2022 ở thành phố Hạ Long 35

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2022 43

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước

về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến nay, cùng với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất gồm: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam

Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị

Thành phố Hạ Long là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh gồm 20 phường Với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế

- xã hội của Thành phố nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung

Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi VPĐKQSDĐ được thành lập Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động VPĐKQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó khăn, nâng cao hiệu quả

hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong

việc quản lý nhà nước về đất đai Xuất phát từ vấn đề trên tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2020-2022”

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long

- Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long theo nhiệm vụ được giao (quy định tại Điều 2, Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015)

- Đánh giá chất lượng hoạt động, điều kiện cơ sở vật chất và thái độ làm việc của VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long thông qua khảo sát phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ

và người sử dụng đất

- Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học: Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm

vững được những kiến thức về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công

tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai

1.1.1 Đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành tài nguyên và môi trường trực tiếp giúp UBND các cấp trong việc tổ chức thực hiện

1.1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (Luật nhà ở, 2014)

1.1.1.3 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Luật đất đai, 2013)

Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp

lý như nhau

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

1.1.1.4 Đối tượng đăng ký đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng

tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức);

Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;

cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.1.1.5 Các trường hợp đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

+ Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN

- Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:

Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai

Người sử dụng đất được phép đổi tên Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất Chuyển mục đích sử dụng đất

Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 2014)

1.1.1.6 Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó (Luật đất đai, 2013)

1.1.2 Văn phòng đăng ký đất đai

1.1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Luật đất đai, 2013)

1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp

lý như nhau

3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

4) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất

có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người

sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

5) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

6) Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

7) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được sửa đổi,

bổ sung tại Khoản 4, Điều 2, Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP như sau:

a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm

vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có tại các quận, thị xã, thuộc tỉnh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐtheo quyết định của UBND cấp tỉnh;

c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

Ngoài ra hoạt động của VPĐKĐĐ còn được quy định tại một số văn bản pháp luật khác như:

* Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

* Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

* Bộ Luật Dân sự năm 2015

Quy định các các quyền của người sử dụng đất, quyền bề mặt – là một trong những quyền mới được ghi nhận, quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản … liên quan đến việc đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ Bộ Luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất … được thể hiện trong các điều 107; 175; 325 …

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKĐĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKĐĐ đi vào hoạt động

1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

a) Vị trí, chức năng

VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TNMT, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

b) Nhiệm vụ, quyền hạn

1 Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ

3 Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi GCNtheo quy định của pháp luật

5 Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

6 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

7 Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN

8 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

9 Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

10 Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

11 Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

12 Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

c) Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương (UBND thành phố Hà Nội, 2016)

Việc phối hợp giữa VPĐKĐĐ, VPĐKĐĐ với Phòng TNMT, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ theo các nguyên tắc sau:

1 Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật, không ngừng cải thiện mức độ hài lòng của người dân

2 Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị, của cán bộ, công chức, viên chức; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo

3 Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị và trách nhiệm, quyền hạn của công chức, viên chức

4 Cơ quan, đơn vị nhận được hồ sơ luân chuyển đến theo thủ tục hành chính nếu thấy có vấn đề vướng mắc, chưa rõ, chưa đúng thì chủ trì phối hợp với các đơn

vị liên quan để xử lý, làm rõ hoặc yêu cầu làm lại cho đúng quy định của pháp luật Các cơ quan, đơn vị khác theo chức năng, nhiệm vụ phối hợp thực hiện Việc xử lý, yêu cầu phải bằng văn bản cụ thể, trong thời gian thực hiện thủ tục hành chính

5 Tiếp cận và ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giải quyết thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

e) Vị trí của VPĐKĐĐ đối với các cơ quan quản lý đất đai hiện nay

- Vị trí của VPĐKĐĐ đối với cơ quan đăng ký đất đai được thể hiện theo sơ đồ

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; Bộ Luật Dân sự năm 2015;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Các Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của

Bộ Tài chính - Bộ TNMT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất; số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường; số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của

Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

về hồ sơ địa chính; Số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính; Số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lạp bản đồ hiện trạng sử dụng đất; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

1.3 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước

1.3.1.1 Ở Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh

Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với

INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) (Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai, 2018)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào

trên lãnh thổ Anh (Nguyễn Văn Chiến , 2016)

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật

Đất đai (Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai, 2018)

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở

hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu) (Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai, 2018)

1.3.1.2 Ở Thuỵ Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài

ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ

sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lư dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất

đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai, 2018)

1.3.1.3 Ở Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là

Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp

với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó

là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền

Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ

thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính (Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai, 2018)

1.3.1.4 Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với

bất động sản (Nguyễn Văn Chiến , 2016)

Văn phòng đăng ký đất đai đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau

mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký

- Thông tin về chủ thể Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ

họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng,

chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện

- Thông tin về bất động sản Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô

(nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến , 2016)

1.3.2 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Quản lý đất đai ở mỗi quốc gia nói chung đều là vấn đề then chốt trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và củng cố an ninh quốc phòng Cho dù ở chế độ sở hữu nào về đất đai (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước) nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai cũng được xác định một cách chung nhất đó là: xác lập quan hệ pháp

lý ổn định phù hợp với sự vận hành của quy luật thị trường Qua nghiên cứu về mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước từ những nhận xét trên kết hợp với việc

so sánh với tình hình thực tế của Việt Nam có thể rút ra một số kinh nghiệm có thể

áp dụng vào Việt Nam như sau:

1.3.2.1 Về nhận thức

Văn phòng đăng ký đất đai vừa thực hiện vai trò quản lý một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai, vừa là một tổ chức giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương

có một cơ quan quản lý Nhà nước ở Trung ương trực tiếp giám sát và chỉ đạo hoạt động của các VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật

Mô hình VPĐKĐĐ là cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương, ngoài việc cập nhật, cung cấp thông tin, tác nghiệp cụ thể, VPĐKĐĐ có nghĩa vụ tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người sử dụng đất, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước trên cơ sở hồ sơ địa chính (HSĐC) do văn phòng đất đai quản lý

Thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của VPĐKĐĐ đã được pháp luật quy định không chỉ có ý nghĩa đối với công tác quản lý mà nó còn góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội thông qua nguồn tài nguyên đất đai Đặc biệt là sự đóng góp của nó đối với việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký đất đai một cấp, tập trung các giao dịch về bất động sản là bước đi đúng đắn, cơ bản trong việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu sau như sau:

a Thực hiện chủ trương giảm đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản, từ đó dẫn đến việc giảm số lượng các nhân viên làm công tác đăng ký, giảm chi phí hoạt động, v.v , tiết kiệm được ngân sách nhà nước

b Công tác quản lý đăng ký giao dịch về bất động sản được tập trung, do đó việc chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, thống nhất, kịp thời, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trên thực tế

c Tránh được việc có quá nhiều các loại trình tự, thủ tục đăng ký khác nhau

đã và đang gây khó khăn cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin; tiến tới thống nhất

về phương thức, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này

d Xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về giao dịch đất đai

1.3.2.2 Về hoạt động

Hoạt động phải được tách bạch giữa hai quan điểm dịch vụ công và hành chính công để tránh sự nhầm lẫn về chức năng, nhiệm vụ, phương thức hoạt động (kể

cả trách nhiệm cá nhân) nhằm khắc phục cơ chế “nhiều cửa” hay “một cửa nhiều khoá” khi thực hiện quyền và nghĩa vụ

Hoạt động của VPĐKĐĐ phải hướng tới mục tiêu đảm bảo giải quyết mối quan hệ đất đai trong mối quan hệ kinh tế - xã hội trên cơ sở luận cứ và phương pháp luận khoa học nhằm thực hiện công bằng, ổn định trật tự xã hội, phát triển kinh tế và

an ninh quốc phòng

Xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh, thuận tiện và an toàn là điều kiện tiên quyết trong hoạt động của VPĐKĐĐ, nó không chỉ giúp cho tổ chức, thành viên của tổ chức này hoạt động có hiệu quả mà qua kinh nghiệm hoạt động, nó giúp cho các nhà hoạch định chính sách tìm ra được các giải pháp cần được nghiên cứu, học tập và vận dụng theo cơ chế chính sách phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tiễn ở nước ta

Có chính sách hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai vừa là công cụ, phương tiện không thể thiếu đối với hoạt động của các VPĐKĐĐ Duy trì một hệ thống thông tin đất đai đảm bảo cung cấp thông tin nhanh chóng, chính xác

về đất đai là một trong những nội dung mà bất kỳ một hệ thống quản lý đất đai nào cũng hướng tới

1.3.2.3 Các yêu cầu đáp ứng cho hoạt động của VPĐKĐĐ

Đăng ký đất đai là một nhiệm vụ chuyên môn, diễn ra thường xuyên và liên tục Đặt nhiệm vụ này vào nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cần phải tạo cơ chế thu chi tài chính hợp lý để tạo điều kiện cho VPĐKĐĐ hoạt động đúng theo mô hình cơ quan dịch vụ công

Cần thiết phải có một hệ thống thông tin hoàn chỉnh để đảm bảo cập nhật số liệu một cách kịp thời và thuận tiện đáp ứng yêu cầu Chính phủ điện tử đảm bảo các thông tin của thửa đất được cập nhật và việc cung cấp thông tin cho thị trường, nhất

là đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay Trước mắt, Nhà nước cần đầu

tư trang thiết bị đủ mạnh kết hợp với việc đào tạo nguồn nhân lực và có cơ chế cụ thể, tạo điều kiện để mô hình này hoạt động (có tính độc lập tương đối) trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ của tổ chức này Vấn đề cải cách hành chính

phải gắn liền với hoạt động của VPĐKĐĐ Thực tế, đã có nhiều địa phương thực hiện tốt cơ chế “một cửa”, thúc đẩy tiến độ cấp GCN thông thoáng, kịp thời đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong sử dụng đất, thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thu hút đầu tư.v.v

Đối với mô hình VPĐKĐĐ: Yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu bài bản, chính quy và chuẩn hóa dữ liệu đất đai, có bộ cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh sẽ làm tăng cường năng lực vận hành của VPĐKĐĐ và cải cách thủ tục hành chính một cách hiệu quả nhất

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

Cục Đăng ký đất đai vừa cho biết, đến nay, triển khai thi hành Luật Đất đai

2013, cả nước đã có 60/63 tỉnh đã kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp tỉnh, huyện để thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) một cấp trực thuộc Sở TN&MT; 03 tỉnh còn lại chưa kiện toàn hệ thống này gồm Điện Biên, Quảng Ninh, Phú Thọ (UBND thành phố Hà Nội, 2022)

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai

Các VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (gọi chung là Phòng); mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các

tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐKQSDĐthực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán

bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán

Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ

phê duyệt Đề án “Thí điểm kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ

Tài nguyên và Môi trường) đã chủ động, phối hợp với các cơ quan có liên quan của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tư pháp tổ chức triển khai thực hiện thí điểm đầu tiên trên 4 tỉnh là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được cắt giảm xuống từ 5 đến 25 ngày

Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp GCN với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng

Tiến độ cấp GCNQSDĐ ở một số địa phương đã tăng đáng kể như: Hà Nội (sau 20 tháng thành lập) tăng 665.000 Giấy; Thành phố Hồ Chí Minh (sau 11 tháng thành lập) tăng 299.000 Giấy

Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất Chất lượng thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký, cấp GCN được nâng cao, bảo đảm

sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố do VPĐKĐĐ đã thường xuyên kiểm soát, phát hiện những sai sót để điều chỉnh, hướng dẫn các Thực hiện thủ tục giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã đảm bảo được tiến độ theo quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt

Việc thành lập VPĐKĐĐ là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Các VPĐKĐĐ đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống, đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của địa phương, nhất là việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp huyện,

xã để bảo đảm sự thống nhất của hồ sơ địa chính theo quy định

Nhiều VPĐKĐĐ hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh một số Văn phòng đăng ký đất đai đã

thực hiện tốt hoạt động cung cấp dịch vụ công với doanh thu lên đến hàng chục tỷ đồng một năm như Đồng Nai, Đăk Lắk, Vĩnh Long

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích có được, do mới thành lập nên hoạt động của Văn phòng đăng ký cũng có những khó khăn như như kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và các , trụ sở hoạt động của , trang thiết bị, việc luân chuyển hồ sơ do còn có hạn chế về hạ tầng cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện, việc giải quyết khối lượng hồ sơ công việc lớn cũng tạo áp lực cho một số vị trí Tuy nhiên các khó khăn này có thể khắc phục được trong thời gian tới nếu được Nhà nước quan tâm đầu tư xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

1.4.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ

1.4.3.1 Văn phòng đăng ký đất đai (Cấp tỉnh)

Quyết định số 46/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai TP Hạ Long; Quyết định số 39/2016/QĐ-UBND ngày 05/10/2016 Ban hành Quy chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị trong việc thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn TP Hạ Long; Quyết định số 1246/QĐ-UBND ngày 08/6/2018 về việc giao quyền tự chủ tài chính cho Văn phòng đăng ký đất đai TP Hạ Long giai đoạn 2018 – 2020

Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐKĐĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐKĐĐ cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp thành phố, quận tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi GCN

ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai) Tuy nhiên tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế

Đối với thành phố Hạ Long, VPĐKĐĐ cấp tỉnh đã tổ chức rà soát và triển khai cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức sự nghiệp, các công ty khoảng trên 99% tính đến hết năm 2017 và đưa ra ý kiến chỉ đạo, gửi văn bản tới các quận, thành phố

cấp đổi GCNQSDĐ đồng loạt cho các hộ gia đình cá nhận sau khi đo đạc lại bản đồ địa chính mới

Theo quyết định 2136/QĐ-STNMT-VP ngày 29/9/2016 của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh về việc ban hành quy định về chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai Hạ Long, cụ thể như sau:

1) Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận); đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2) Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; cập nhật, chỉnh

lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

3) Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

4) Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

5) Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

6) Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

7) Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

8) Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

1.4.3.2 Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện)

Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hạ Long thành lập theo Quyết định số 46/QĐ-UB ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh, trực thuộc và chịu sự chỉ đạo, quản lý trực tiếp, toàn diện của Phòng TN&MT Là đơn vị sự nghiệp có thu, có con dấu riêng và được mở tài khoản theo quy định hiện hành của Nhà nước Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, do doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được cắt giảm xuống từ 5 đến 25 ngày

Văn phòng Đăng ký đất đai thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng

Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở hầu hết các VPĐKĐĐ chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh

lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các Văn phòng đăng ký đất đai (cấp quận) quan tâm thực hiện

Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng phường nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Cho đến nay, một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại một số quận thực hiện đề án mô hình Văn phòng một cấp đã đổi tên từ Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thành Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất từ Văn phòng đăng

3 Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

5 Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

6 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

7 Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

8 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

9 Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

10 Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

11 Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

12 Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

1.4.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ

1.4.4.1 Kết quả đạt được

Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, mặc dù đã thành lập và hoạt động được vài năm gần đây, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các Văn phòng đăng ký đất đai đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐKĐĐ các cấp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách khỏi cơ quan quản lý Nhà nước với tinh thần phục vụ là dịch vụ hành chính công nên lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu,

ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan tài nguyên và môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính

sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính

về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003

Việc hình thành hệ thống VPĐKĐĐ cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp phường, Nhất là trong điều kiện hiện nay theo tinh thần của Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (VPĐKDĐ TP Hạ Long, 2022)

1.4.4.2 Các hạn chế

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐcác địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐĐ cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm

và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKĐĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKĐĐ chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy phôtô để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp

và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐKĐĐ được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐKĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định (VPĐKDĐ thành phố Hạ Long, 2020)

1.4.5 Tổng quan về các kết quả nghiên cứu đánh giá VPĐK tại các địa phương

* Tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh: Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ đất đai cho người dân giai đoạn 2019 - 2022 đươc 24.088 hồ sơ, đạt 86,49% so với

số hồ sơ đề nghị; năm 2019 có 5.368 hồ sơ; năm 2020 có 4.307 hồ sơ; năm 2021

có 6.896 hồ sơ; năm 2022 có 7.517 hồ sơ Trong đó: Hồ sơ theo cấp mới là 1.376 trường hợp; Hồ sơ theo cấp đổi, cấp lại là 2.487 trường hợp; Hồ sơ theo chuyển nhượng là 4.264 trường hợp; Hồ sơ theo đăng ký thế chấp là 6.503 trường hợp;

Hồ sơ theo xóa tình trạng thế chấp là 3.576 trường hợp; Hồ sơ theo thừa kế là 1.834 trường hợp; Tổng diện tích cấp được trong giai đoạn 2019 -2022 là 3.094.947,1 m2 (trên 309,49 ha), trong đó: năm 2019 cấp được 678.229,4 m2 ;

năm 2020 cấp được 592.073,1 m2 ; năm 2021 cấp được 891.991,1 m2; năm 2022 cấp được 932.653,4 m2 (Phòng TNMT thành phố Uông bí, 2023)

* Tại huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định: Giai đoạn 2019-2021 Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Hải Hậu thực hiện đăng ký lần đầu được 2.150 hồ sơ; 83.557 hồ sơ đăng ký biến động; công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất: cấp được 73.156 giấy chứng nhận; công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính: Chỉnh lý đồng bộ 1.024 tờ nảm đồ;

37 sổ mục kê; 757 sổ địa chính; cung cấp thông tin địa chính: 403 hồ sơ; giao dịch bảo đảm: 18.056 hồ sơ; trích đo 287 thửa đất, tách thửa 3.525 thửa đất

* Tại thị xã Sơn Tây: Giai đoạn 2016-2020 Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Sơn Tây đã cấp được 37.881/41.196 giấy, đạt tỷ lệ 91,95%, giai đoạn 2016-2020 cấp 2.643 giấy Số hồ sơ đăng ký biến động và đăng ký giao dịch đảm bảo là 24.939 hồ

sơ (Số hồ sơ đăng ký biến động là 11.672 hồ sơ, hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo là 13.267 hồ sơ)

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố

Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu tiến hành đánh giá kết quả hoạt động của

Văn phòng đăng ký đất đai theo các chức năng được quy định trong pháp luật từ khi thành lập đến nay (giai đoạn 2020 – 2022)

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát về văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long

- Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hạ Long

- Khái quát về văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long

2.2.2 Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long theo nhiệm vụ được giao (quy định tại Điều 2, Thông tư số 15/2015/TTLT-

BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015)

2.2.3 Đánh giá chất lượng hoạt động, điều kiện cơ sở vật chất và thái độ làm việc của VPĐKĐĐ thành phố Hạ Long thông qua khảo sát phỏng vấn cán bộ nhánh VPĐKĐĐ và người sử dụng đất

- Mức độ công khai về thủ tục hành chính;

- Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính;

- Điều kiện cơ sở vật chất;

- Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn;

2.2.4 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Phòng TN&MT: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý SD đất của thành phố Hạ Long và 20 phường nghiên cứu từ năm

2.3.2 Phương pháp thu thấp số liệu sơ cấp

- Phỏng vấn trực tiếp các đối tượng sử dụng đất (SDĐ) theo mẫu phiếu soạn sẵn Được thực hiện 120 đối tượng sử dụng đất (chọn ngẫu nhiên) tại 06 đơn

vị hành chính (Tuần Châu, Việt Hưng, Bãi Cháy, Yết Kiêu, Hà Lầm, Hà Tu), nội

dung điều tra đặc trưng về: đối tượng SDĐ, địa điểm, nguồn gốc đất; loại đất Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: tên đối tượng sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính (TTHC), phương pháp phối hợp; sự hài lòng của người sử dụng đất khi thực hiện kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận v.v Chi tiết phiếu điều tra xem ở phụ lục số 01