Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực miền đông thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2020 2022

Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang ng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH HOÀNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC MIỀN ĐÔNG THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI

ĐOẠN 2020 – 2022

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý

Thái Nguyên – 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn

là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong bất kỳ một luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện và hoàn thiện luận văn đều đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều

được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Hoàng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp những ý kiến quý báu và tạo điều kiện thuận lợi của các cá nhân, cơ quan, tổ chức để tôi hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Quý đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện nghiên cứu đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp cho tôi hoàn thiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hạ Long, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, các cán bộ xã, phường, các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp

và bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Hoàng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 1.1.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9

1.1.3.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 17

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước, Trung ương 17

1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh 18

1.3 Cơ sở thực tiễn 20

1.3.1 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới 20

1.3.2 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và ở tỉnh Quảng Ninh 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng, phạm vi, địa điểm và thời gian nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.1.3 Địa điểm, thời gian 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37

2.3.2 Phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền 39

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1 Khái quát về tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long 41

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Khái quát về thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long 45

3.2.2 Khái quát về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 48 3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn miền Đông, thành phố Hạ Long giai đoạn 2020 - 2022 52

3.2.1 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại vùng miền Đông, thành phố Hạ Long giai đoạn 2020 - 2022 52

3.2.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại miền Đông, thành phố Hạ Long thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 60

3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2020 – 2022 66

3.4 Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 68

3.4.1 Thuận lợi 68

3.4.2 Khó khăn, tồn tại 69

3.4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hạ Long 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71

1 Kết luận 71

2 Đề nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 Phụ lục 01

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2022 48

Bảng 3.2: Biến động đất đai thành phố Hạ Long năm 2020 – 2022 Error! Bookmark not defined

Bảng 3.3 Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ vùng miền Đông, thành phố Hạ Long giai đoạn 2020-2022 53 Bảng 3.4 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐvùng miền đông thành phố

Hạ Long giai đoạn 2020-2022 54 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022 56 Bảng 3.6 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị 58

hành chính Error! Bookmark not defined

Bảng 3.7 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 61 Bảng 3.8 Ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 63 Bảng 3.9 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.10: Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2020 – 2022 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh

tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực và là nguồn vốn

to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận

Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Thành phố Hạ Long đang ngày càng hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ, hiện đại Với quá trình

đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn có phần nóng lên Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng

cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông khu vực thành thị và nông thôn khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn Để công tác chuyển quyền sử dụng đất phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục

vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền

sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực miền đông thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2020 - 2022”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và những ý kiến đánh giá của người dân giai đoạn 2020 –

2022

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại vùng miền đông thành phố Hạ Long giai đoạn 2020 – 2022

- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao

hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Nắm được hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; hiểu rõ hơn quy trình,

trình tự chuyển quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ ra được các kết quả đã đạt được, nêu ra được

các mặt hạn chế cũng như tồn đọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc chuyển quyền sử dụng đất; là tài liệu tham khảo cho các nơi khác về chuyển quyền sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản 20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: “Gia trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 có quy đinh: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất;

Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho biết thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn sử dụng đất theo quy định của Luật này Cụ thể như sau:

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ

sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ

đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Nguyễn Thị Lợi, 2007)

Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định

- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu

không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

* Tặng cho quyền sử dụng đất:

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất:

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Luật đất đai năm 2013)

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

− Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

− Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015)

Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:

1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193

và 194 của Luật đất đai năm 2013

* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013

1.2 Khái quát các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các quyền chuyển quyền là:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2 Đất không có tranh chấp;

3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

4 Trong thời hạn sử dụng đất

1.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều 168, Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

1.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền

sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản

án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này

1.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

a Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về phần hồ hồ sơ:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03

ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển

hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

(3) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định (4) Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận

* Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất

đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

b Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đát (01 bản)

(1) Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;(bản gốc) (2) Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp Pháp luật quy định (bản gốc hoặc bản sao có chứng thực)

(4) Giấy chứng nhận được cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (5) Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

(5.1) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

(5.2) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của liên

Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

* Trình tự giải quyết:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp UBND thành phố (trung tâm hành chính công); bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

c Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;

+ Văn bản ủy quyền (nếu có);

hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1 Các văn bản của Nhà nước, Trung ương

- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Bộ Luật dân sự năm 2005;

- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của

Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên

và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường “sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”;

1.3.2 Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 2888/QĐ-UBND ngày 23/10/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc công các thủ tục hành chính giải quyết tại Trung tâm Hành chính công thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 3127/QĐ-UBND ngày 13/11/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính thay thế, thủ tục hành chính bãi bỏ trong lĩnh vực giáo dục và đào

tạo thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp thành phố, UBND cấp xã tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 423/QĐ-UBND ngày 28/02/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp thành phố được thực hiện tại Trung tâm hành chính công thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 681/QĐ-UBND ngày 08/4/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp thành phố được thực hiện tại Trung tâm Hành chính công thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 1264/QĐ-UBND ngày 13/6/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Về việc công bố bổ sung thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp thành phố thực hiện tại Trung tâm Hành chính công thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng

ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh Sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

1.4 Các nghiên cứu về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam

1.4.1 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền

sử dụng đất trên thế giới

1.4.1.1 Ở Mỹ

Mỹ là quốc gia thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất, ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ) Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định Ngoài ra nhà nước thực thi quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng Chính quyền không thẩm tra tư cách các công ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu nhà đất Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích công, nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất Nếu không thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tòa án xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain) Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu

tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.4.1.2 Ở Trung Quốc

Đất đai của Trung Quốc được chia làm 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác

gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc

cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành 02 loại: loại 1 (Class I) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể tư (private party); loại 2 (Class II) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể tư với nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã

bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.4.1.3 Ở Pháp

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá

h-rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở

hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì

vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú

ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân

và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa

lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp

lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển

ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

1.4.2 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền

sử dụng đất tại Việt Nam và ở tỉnh Quảng Ninh

1.4.2.1 Cơ sở hình thành, phát triển công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, sau khi Cách mạng tháng tám thành công, ngày 4/12/1953, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất”, thực hiện Luật này, đất đai từ hình thức sở hữu tư nhân của phong kiến

và đế quốc chuyển thành hình thức sở hữu tập thể, sở hữu toàn dân Tiếp theo

đó, bằng các văn bản quy phạm pháp luật như Hiến pháp, Luật và các văn bản dưới Luật… đều thống nhất hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai

Do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định

Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê

đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới

Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động

sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật đất đai, 2003)

Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết thông thoáng hơn về điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp Luật đã quy định cụ thể, rõ ràng đồng thời đơn giản hoá thủ tục trong việc chuyển quyền

sử dụng đất Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho những người sử dụng đất chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013)

1.4.2.2 Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt

Nam

Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Do vậy hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự

Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ (Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực tế cho thấy việc chuyển đổi quyền sử

dụng đất đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50%

số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước

đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

Về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất diễn

ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa

kế quyền sử dụng đất

Về thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay

Về tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sự phát triển nhanh cả về

số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh

tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp

vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có

cơ sở pháp lý để giải quyết như quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể (Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.4.2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại một số địa phương

Trong những năm qua, do ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế và dịch Covid-19 nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặp nhiều khó khăn Đặc biệt trong giai đoạn 2019-2021 thị trường bất động sản nói chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm, nhất là ở các thành phố lớn

Trước những ảnh hưởng không hề nhỏ bởi dịch bệnh Covid – 19 trong thời gian qua để khắc phục tình trạng trên, các cấp chính quyền đã quan tâm chỉ đạo sát sao công tác quản lý đất đai, nhất là công tác xây dựng quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó, công tác chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn huyện Chợ Đồn trong thời gian đã đóng vai trò quan trọng nhằm thúc đẩy nền kinh tế của địa phương., Trước nhũng thay đổi của Luật Đất đai và một số văn bản chỉ đạo, hướng dẫn

về công tác và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như hình thức, Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyện môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân

về công tác chuyển quyền sử dụng đất

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số địa phương điểm hình trong cả nước như sau:

* Tại tỉnh Quảng Nam

Tại tỉnh Quảng Nam: việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam không diễn ra đồng đều ở các huyện, thị xã, thành phố mà nó tập trung ở lớn nhất ở thành phố Tam Kỳ, thành phố Hội An, tiếp theo đó là huyện Núi Thành, huyện Thăng Bình, Duy Xuyên và các huyện khác nằm ở vùng Đông tỉnh Quảng Nam Nguyên nhân chính dẫn đến việc phát triển không đồng đều việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

là do ở các huyện khu vực đồng bằng và thành phố Tam Kỳ, Hội An có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, hạ tầng, giao thông được đầu tư đồng bộ, đặc biệt từ năm 2015 đến nay trên địa bàn các huyện khu vực vùng Đông tỉnh Quảng Nam đã triển khai và đưa vào hoạt động một số dự án trong tâm của tỉnh do vậy đất đai các khu vực này có giá trị kéo theo việc chuyển quyền sử dụng đất ngày càng tăng Ở các huyện như: Nam Trà My, Đông Giang, Tây Giang có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, trên địa bàn huyện hầu như không có các dự án quy mô lớn do đó việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu phục vụ nhu cầu đất ở, đất sản xuất của người dân địa phương Vì vậy thị trường bất động sản ở các huyện này tương đối chậm phát triển so với các huyện khác trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Tỉnh Quảng Nam coi việc tạo điều kiện thuận lợi hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một kênh để phát triển và minh bạch thị trường bất động sản, nhất là ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như thành phố Tam Kỳ, thành phố Hội An

Hà Nội là một la thu đô của Việt Nam là nơi giao thương buôn bán sôi động và mật đô dân cư đông nhất hiện nay nên nhu cầu đất đai để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn Với quỹ đất có hạn trong khi nhu cầu đất đai lại tăng cao nên giá cả đất đai tại Thành phố Hà Nội cao hơn rất nhiều số với các địa phương khác Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội luôn được chú trọng và quan tâm Sở Tài nguyên Môi trường đã đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính nên thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cắt giảm từ 30 ngày xuống còn 14 ngày Bên cạnh đó, thành phố còn linh hoạt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên địa bàn thành phố, mọi trường hợp sử dụng đất nếu đủ điều kiện đều được cấp 1 trong

2 giấy chứng nhận: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đủ điều kiện và giấy xác nhận đăng ký đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện Việc cấp giấy xác nhận nhằm đảm bảo tất cả các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều được đảm bảo quyền lợi, cơ quan nhà nước thuận tiện trong việc quản lý v à đo đó cũng góp phần đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất

Kết quả tính đến ngày 31/12/2017, Hà Nội có tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 28.268 hồ sơ và tất cả hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Tại thành phố Hải Phòng

Hải Phòng là một thành phố cảng - một trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của nước ta nên các hoạt động giao dịch và chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động Tại thành phố, các giao dịch về đất đai được quản lý chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên & Môi trường năm 2017, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 30.166 hồ sơ và đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 30.100 hồ sơ đã đăng ký

* Tại tỉnh Hải Dương

Hải Dương là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là cầu nối giữa các tỉnh Hải Phòng, Quảng Ninh với thủ đô Hà Nội nên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh diễn ra đất rất sôi động Tỉnh được đánh giá là một trong những điạ phương được đánh giá cao trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác chuyển quyền sử dụng đất Trong năm

2019 tỉnh Hải Dương có tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 18.156 hồ sơ và tất cả hồ ơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qua đó, cho thấy công tác chuyển quyền sử đụng đất trên địa bàn tỉnh trong những năm qua đã được quan tâm và thực hiện tốt

1.4.2.4 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

Quảng Ninh là một tỉnh thuộc vùng Trung du và miền núi phía Bắc

(nằm phía Đông Bắc Việt Nam); là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội, cách thủ đô Hà Nội 50 km về phía Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị

110 km về phía Đông, cách cảng Hải Phòng hơn 100 km về phía Đông; phía Đông giáp với tỉnh Lạng Sơn và tỉnh Quảng Ninh, phía Tây giáp với tỉnh Thái Nguyên, thủ đô Hà Nội, phía Nam giáp với tỉnh Hải Dương và Quảng Ninh, phía Bắc giáp với tỉnh Lạng Sơn và một phần tỉnh Thái Nguyên Diện tích tự nhiên là 3.843,9 km2 Chính vì vậy mà việc quản lý hành chính và đặc biệt là

việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết Hàng năm dưới

sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh, sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có