Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc xuân, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2020 đến 2022

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc xuân, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2020 đến 2022 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc xuân, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2020 đến 2022 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc xuân, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2020 đến 2022

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN VĂN HUY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC XUÂN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2020-2022 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chun ngành Khoa Lớp Khóa học : Chính quy : Quản lý đất đai : Quản lý tài nguyên : VB2 K52 : 2020-2023 Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2023 LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài luận văn này, nhận tạo điều kiện, quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, với ý kiến đóng góp quý báu quan trọng nhiều tập thể, cá nhân để tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, xin ghi nhận bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn tơi vơ chu đáo, tỉ mỉ, tận tình bảo cho định hướng cụ thể suốt trình nghiên cứu thực luận văn Tôi gửi lời cảm ơn chân thành tới UBND, cá nhân đồng chí lãnh đạo, cơng chức địa chính, công chức tư pháp xã Phúc Xuân; Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai TP Thái Nguyên tạo điều kiện, cung cấp số liệu, tài liệu; cá nhân địa phương nhiệt tình tham gia trả lời câu hỏi điều tra giúp đỡ thời gian nghiên cứu đề tài Tôi gửi lời cảm ơn chân thành tới Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên truyền đạt kiến thức giúp đỡ tơi; Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo phòng chức khác Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho tơi học hỏi hồn thành khóa học Tơi chân thành bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân bạn bè khơng ngừng động viên, khích lệ tinh thần cố gắng học tập nghiên cứu, giúp đỡ suốt trình học tập thực đề tài Trong suốt khoảng thời gian học tập thực đề tài tốt nghiệp đại học này, thân cố gắng nhiều, nỗ lực hết khả Nhưng, hiểu biết cịn có hạn, vừa học vừa phải lo mưu sinh sống nên không tránh khỏi thiếu sót luận văn Tơi mong nhận góp ý Thầy giáo, Cô giáo người, trước hết để nâng cao nhận thức sau hồn thiện luận văn tốt Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023 Sinh viên Nguyễn Văn Huy MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 2.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 2.1.2 Các pháp lý đề tài Trang 1 4 13 2.2 Khái quát thực tiễn hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giới Việt Nam 2.2.1 Khái quát thực tiễn hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giới 2.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất Australia 14 14 2.3 Một số kết nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất 2.4 Những vấn đề rút từ tổng quan tài liệu nghiên cứu 22 26 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 16 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 27 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 27 28 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Tình hình xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 4.1.1 Điều kiện tự nhiên xã Phúc Xuân 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội xã Phúc Xuân 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất xã Phúc Xuân 4.2 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành 30 30 30 33 phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022 37 4.3 Ý kiến người dân chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 4.4 Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 44 53 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 Kết luận Kiến nghị TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 57 59 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai dạng tài nguyên đặc biệt, loại tài sản thực quý báu mẹ thiên nhiên đất trời ban tặng cho người chúng ta, điều kiện ảnh hưởng trực tiếp đến tồn phát triển sinh vật sống trái đất Vì điều đó, nhân dân ta cho đất đai loại tư liệu sản xuất đặc biệt, khó thay được, mắc xích quan trọng, thành phần đặc biệt quan trọng môi trường sống xung quanh chúng ta, ảnh hưởng tới phân bố khu dân cư, cơng trình xây dựng, sở xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội an ninh quốc phòng Trong phát triển kinh tế xã hội nói chung, đất đai tư liệu sản xuất trực tiếp kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, chỗ dựa quan trọng phát triển kinh tế công nghiệp dịch vụ, nhu cầu tối thiểu nhất, hoạt động kinh tế người Trong thời đại hệ thống trị xã hội nào, đất đai ln vấn đề nóng bỏng ưu tiên quan tâm hàng đầu máy nhà nước Chuyển quyền sử dụng đất nội dung đề cập đến Luật Đất đai, Nhà nước quy định từ Luật Đất đai năm 1993, qua Luật Đất đai năm 2003 hoàn chỉnh Luật Đất đai năm 2013 để phục vụ nhu cầu người sử dụng đất Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thực chất Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp với hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất với Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sửa dụng này sang người sử dụng khác khác theo quy định pháp luật, thơng qua hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm dọc theo tỉnh lộ 253 nối từ Phường Thịnh Đán vào Hồ Núi Cốc tỉnh Thái Nguyên hoàn thiện đại lộ Bắc Sơn kéo dài (dự kiến đổi thành đường Hồ Núi Cốc) chạy qua xã Phúc Xuân nên địa phương có tiềm phát triển mạnh mẽ Cùng với trào lưu chung nước tăng trưởng thị trường bất động sản, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân năm gần diễn sơi động chưa có nghiên cứu tồn diện Vì vậy, để đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân năm gần đây, đồng ý Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm, nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 đến 2022” tiến hành 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên theo ý kiến người dân - Đánh giá khó khăn, tồn đề xuất giải pháp hồn thiên cơng tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa 1.3.1 Ý nghĩa khoa học - Củng cố, bổ sung hoàn thiện kiến thức học trường, đồng thời tiếp cận, tìm hiểu thuận lợi, khó khăn, tồn việc chuyển quyền quyền sử dụng đất thực tế địa phương - Nắm vững quy định pháp luật chuyển quyền quyền sử dụng đất theo hệ thống văn pháp luật trung ương địa phương việc chuyển quyền quyền sử dụng đất 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Kiến nghị, đề xuất với cấp có thẩm quyền tìm kiếm giải pháp phù hợp khác phục khó khăn, tồn để hồn thiện cơng tác chuyển quyền quyền sử dụng đất nói riêng cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung - Đề tài đóng góp số giải pháp để hồn thiện cơng tác chuyển quyền quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 2.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 2.1.1.1 Các khái niệm liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển quyền sử dụng đất: “Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao chuyển quyền sử dụng đất từ người sang người khác theo quy định pháp luật thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2013) * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất “đổi đất lấy đất không thời hạn” chủ thể sử dụng đất, để tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Đây phương thức đơn giản chuyển quyền sử dụng đất “Dồn điền, đổi thửa” trường hợp đặc biệt chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất theo chủ trương quyền nên thường thực đồng loạt địa phương đất phảng có độ cao Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, quy định chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân đơn vị cấp xã Thực tế, địa phương làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thành đợt theo chủ trương quyền địa phương) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019) Luật Đất đai năm 1993 quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất tất loại đất Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, cho chuyển đổi đất nông nghiệp đơn vị cấp xã, tức hình thức bị hạn chế Như vậy, theo quy định hành pháp luật đất đai hai chủ sử dụng loại đất phi nông nghiệp liền kề muốn đổi với cho vuông vắn để tiện sử dụng không Trường hợp hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho phần diện tích đất muốn đổi Có thể nói, quy định pháp luật đất đai hành gây phiền hà cho người sử dụng đấtvà chưa phù hợp với thực tiễn * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thơng chuyển quyền sử dụng đất, mà người xã hội quen gọi “bán đất”, thực chất hình thức “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền vật không thời hạn”, tức việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Với hình thức này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật đương với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc bán đất đai chỗ: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thời gian Nhà nước cho phép sử dụng, phạm vi diện tích mà pháp luật qui định Hơn nữa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Địa tơ chênh lệch có từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước điều tiết thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thu thuế sử dụng đất thu tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào mục đích khác) * Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà “quyền sử dụng đất chuyển giao từ người chết sang người sống”, tức quyền sử dụng đất người sử dụng đất chết chuyển giao cho người khác theo di chúc theo pháp luật Đây dạng đặc biệt quan hệ tài sản dân nói chung quan hệ đất đai nói riêng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019) 10 Trong Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 coi quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt Thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu tuân theo qui định Bộ luật Dân năm 2015 để thừa kế tài sản dân sự, có tài sản dân đặc biệt quyền sử dụng đất Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định chung là: - Nếu người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết để lại mà tự thống với nhau, thể biên họp gia đình phân chia tài sản thừa kế hợp pháp quan nhà nước có thẩm quyền vào tự nguyện thống mà làm thủ tục hồ sơ cho họ hưởng thừa kế; - Nếu người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết mà khơng tự thoả thuận vào di chúc mà quan nhà nước có thẩm quyền phân chia; phân chia hết tài sản theo di chúc toàn di chúc hợp pháp, di chúc có phần hợp pháp, phần khơng hợp pháp phân chia phần tài sản phần theo di chúc hợp pháp; phần tài sản thể phần di chúc khơng hợp pháp phải phân chia theo pháp luật; - Nếu khơng có di chúc mà người hưởng thừa kế không tự thống được, tồn di chúc khơng hợp pháp có phần di chúc khơng hợp pháp tồn tài sản phần tài sản phần di chúc không hợp pháp phân chia theo qui định pháp luật, tức theo hàng thừa kế; - Khi đó, người hàng thừa kế hưởng phần di sản nhau, người hàng thừa kế sau hưởng thừa kế khơng cịn hưởng thừa kế hàng thừa kế trước chết, khơng có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản từ chối nhận di sản (Bộ luật Dân năm 2015); + Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng; bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi; đẻ, nuôi (kể gái trai) người chết; + Hàng thừa kế thứ gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; 56 4.3.2 Ý kiến người dân thái độ phục vụ cán chuyên môn thời gian giải hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Bảng 4.16 Ý kiến người dân thái độ phục vụ cán chuyên môn (địa xã phận tiếp nhận hồ sơ thành phố Thái Nguyên) thời gian giải hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân TT Nội dung câu hỏi Điểm Đánh giá trung mức độ bình Ý kiến thái độ phục vụ cán chuyên môn 1.1 Thái độ Địa xã tiếp nhận ý kiến, giải thích, hướng 4,73 Rất tốt 1.2 trả kết thành phố Thái Nguyên kiểm tra, giải 4,57 Rất tốt dẫn người dân làm hồ sơ, xác minh phần đất giao dịch Thái độ cán Nhận hồ sơ Bộ phận tiếp nhận thích hướng dẫn bổ sung hồ sơ (nếu thiếu) 1.3 Thái độ cán Trả kết Bộ phận tiếp nhận trả kết thành phố Thái Nguyên trả kết thu tiền 4,40 Rất tốt Ý kiến thời gian giải hồ sơ 2.1 Thời gian từ nhận đủ hồ sơ đến thông báo nghĩa vụ tài 4,50 Rất nhanh 2.2 Thời gian để bên thực nghĩa vụ tài 4,13 Nhanh 2.3 tài đến trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4,07 Nhanh Thời gian từ nộp chứng từ thực xong nghĩa vụ cho bên nhận quyền sử dụng đất Ghi chú: (1,00 - 1,79 điểm = Rất không tốt/Rất chậm; 1,80 - 2,59 = Không tốt/Chậm; 2,60 - 3,39 = Chấp nhận được/Trung bình; 3,40 - 4,19 = Tốt/Nhanh; 4,20 - 5,00 = Rất tốt/Rất nhanh) (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 57 Số liệu bảng 4.16 cho thấy, theo thang đo Likert mức độ: Kết tổng hợp tiêu thái độ phục vụ cán chuyên môn (gồm: cán địa xã, cán nhận hồ sơ cán trả hồ sơ phận cửa thành phố Thái Nguyên) đạt từ 4,40 đến 4,73 điểm/5,00 điểm, đánh giá mức độ cao nhất, tức mức “Rất tốt” Điều cho thấy, gần đây, thái độ phục vụ cán chuyên môn việc chuyển quyền sử dụng đất làm cho người dân có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hài lòng Thời gian giải công đoạn thực chuyển quyền sử dụng đất người dân có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhận xét tốt, cụ thể: “Thời gian từ nhận đủ hồ sơ đến thông báo nghĩa vụ tài chính” người dân có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đánh giá đạt 4,50 điểm/5,00 điểm, mức cao nhất, tức mức “Rất nhanh” “Thời gian để bên thực nghĩa vụ tài chính” “Thời gian từ nộp chứng từ thực xong nghĩa vụ tài đến trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sử dụng đất” người dân có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đánh giá mức độ thứ hai, tức mức “Nhanh”; tương ứng 4,13 điểm/5,00 điểm 4,07 điểm/5,00 điểm 4.4 Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Ngun 4.4.1 Khó khăn, tồn cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (1) Số lượng chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào đường lối, chủ trương định hướng Đảng sách pháp luật Nhà nước Cụ thể: - Nếu chủ trương, đường lối định hướng Đảng sách pháp luật Nhà nước thắt chặt thị trường bất động sản sách thuế, sách tín dụng siết chặt tín dụng cho vay với dự án bất động sản, quy định thêm loại thuế, tăng thuế suất thị trường bất động sản giảm hẳn, chí đóng băng; giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giảm xuống nhiều, từ năm 2022 đến 58 - Ngược lại, chủ trương, đường lối định hướng Đảng sách pháp luật Nhà nước mở cửa, kích cầu thị trường cho thị trường bất động sản sách tín dụng, sách thuế nới lỏng tín dụng cho vay với dự án bất động sản, bơm gói vốn cho vay lãi suất thấp kích cầu thị trường bất động sản, quy định bỏ bớt loại thuế, giảm thuế suất thị trường bất động sản tăng lên, sôi động trở lại, chí “sốt”; giao dịch chuyển quyền sử dụng đất gia tăng nhiều (2) Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức góp vốn quyền sử dụng đất xẩy địa phương với lý do: - Quy định pháp luật hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho đổi đất lấy đất với đất nông nghiệp đơn vị cấp xã Trong trường hợp hai chủ sử dụng đất phi nông nghiệp liền kề đổi phần với cho vng vắn tình xẩy nhiều pháp luật hành khơng cho phép nên thực tế có trường hợp thức chuyển đổi quyền sử dụng đất - Thực tế trường hợp người có tiền muốn kinh doanh mà người ta đồng ý góp vốn với người có quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân sản xuất kinh doanh; thơng thường người có tiền người ta nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất để kinh doanh Ngược lại, người có quyền sử dụng đất trường hợp người ta đồng ý góp vốn người có tiền để hình thành pháp nhân sản xuất kinh doanh; thông thường người có quyền sử dụng đất khơng tự kinh doanh họ cho thuê quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người có tiền để lấy tiền người có tiền độc lập sản xuất kinh doanh (3) Sự hiểu biết người dân chuyển quyền sử dụng đất chưa cao không nhóm câu hỏi vấn đề lớn chuyển quyền sử dụng đất Đây khó khăn người dân có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp người dân chưa hiểu, hiểu 59 không đúng, hiểu từ thành khác, nên nhầm lẫn cán chun mơn phải giải thích nhiều 4.4.2 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiểu biết người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (1) Đảng cần ban hành đường lối, chủ trương định hướng quản lý sử dụng đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cách lâu dài, xuyên suốt trình phát triển đất nước cho nguồn lực đất đai nước khai thác hiệu nhất, góp phần tích cực đưa nhanh kinh tế nước ta phát triển - Nhà nước cần ban hành sách pháp luật cụ thể hóa đường lối, chủ trương định hướng Đảng quản lý sử dụng đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng, thực coi thị trường bất động sản loại thị trường hàng hóa thị trường hàng hóa khác để quản lý khai thác cách có hiệu quả, góp phần lớn vào phát triển đất nước Có quản lý công tác chuyển quyền sử dụng đất (2) Cần bổ sung trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất cho phù hợp với thực tế chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển đổi xẩy nhiều hơn, là: cho phép đổi phần đất phi nông nghiệp liền kề Thực tế trường hợp hay xẩy sống pháp luật không cho phép (3) Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai địa phương để nâng cao hiểu biết sách pháp luật đất đai nói chung quy định chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Cụ thể, đơn vị cấp xã nên tổ chức tuyên truyền quy định Nhà nước cấp cho xóm/ tổ dân phố theo định kỳ tháng/1 lần 60 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận * Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 – 2022 có 1.193 trường hợp Trong đó: - Năm 2020, có 295 trường hợp, 24,47% tổng số - Năm 2021, có 490 trường hợp, 41,07% tổng số - Năm 2022, có 408 trường hợp, 34,20% tổng số - Năm 2021 tăng so với năm 2020 66,10% - Năm 2022 giảm so với năm 2021 16,73% - Có 655 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 54,90% tổng số; - Có 655 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, 41,74% tổng số; - Có 40 trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, 3,35% tổng số; - Khơng có trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất * Ý kiến người dân chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Sự hiểu biết người dân xã Phúc Xuân “Chuyển quyền sử dụng đất”: Tỷ lệ trả lời với nhóm câu hỏi khác nhiều, tính trung bình 65,11%; xếp theo thứ tự giảm dần sau: (i) Ký hiệu mã đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 90,00%, (ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74,44%, (iii) Những quy định chung với chuyển quyền sử dụng đất 70,00%, (iv) Tặng cho quyền sử dụng đất 46,67%, (v) Thừa kế quyền sử dụng đất 44,44% - Ý kiến người dân thái độ phục vụ cán đạt từ 4,40 đến 4,73 điểm/5,00 điểm, đánh giá mức độ cao nhất, tức mức “Rất tốt”; thời gian giải công đoạn thực chuyển quyền sử dụng đất đạt từ 4,07 điểm đến 4,50 điểm/5,00 điểm, tức mức “Nhanh” “Rất nhanh” 61 * Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên: - Nghiên cứu khó khăn, tồn công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân sau: (i) Số lượng chuyển quyền sử dụng đất liên quan chặt với thực trạng thị trường bất động sản nên phụ thuộc nhiều đường lối, chủ trương định hướng Đảng sách pháp luật Nhà nước Vấn đề mang tính “vĩ mơ”, phải Nhà nước trung ương giải được, địa phương khắc phục (ii) Hình thức chuyển đổi hình thức góp vốn quyền sử dụng đất không xẩy địa phương quy định pháp luật chưa thật phù hợp với thực tế (iii) Sự hiểu biết người dân chưa cao khơng nhóm câu hỏi vấn đề lớn chuyển quyền sử dụng đất - Nghiên cứu đề xuất giải pháp khắc phục, hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân sau: (i) Nhà nước trung ương cần ban hành văn quản lý sử dụng đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng, thực coi thị trường bất động sản loại thị trường hàng hóa thị trường hàng hóa khác để quản lý khai thác cách có hiệu quả, góp phần vào phát triển đất nước nhanh Có quản lý cơng tác chuyển quyền sử dụng đất (ii) Cần bổ sung quy định trường hợp cho phép đổi phần đất phi nông nghiệp liền kề Thực tế trường hợp hay xẩy sống pháp luật không cho phép (iii) Nhà nước địa phương cấp xã cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để nâng cao hiểu biết sách pháp luật đất đai nói chung quy định chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, nên tổ chức cho xóm theo định kỳ tháng/1 lần 5.2 Kiến nghị Nhà nước cấp trung ương nên nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định quản lý sử dụng đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng, thực 62 coi thị trường bất động sản loại thị trường hàng hóa thị trường hàng hóa khác để quản lý khai thác cách có hiệu quả, góp phần lớn vào phát triển đất nước; bổ sung quy định cho phép đổi phần đất phi nông nghiệp liền kề cho phù hợp với thực tế thực tế trường hợp hay xẩy sống pháp luật khơng cho phép Có góp phần quản lý tốt cơng tác chuyển quyền sử dụng đất UBND xã Phúc Xuân nên tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật định kỳ để nâng cao hiểu biết pháp luật đất đai người dân 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hà Anh (2017), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017, Luận văn Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Đình Bồng (2014), Bài giảng Hệ thống pháp luật Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Phạm Mỹ Hạnh năm (2020), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 – 2019, Luận văn Cao học, Trường Đại học Tài nguyên mà Môi trường Hà Nội Nguyễn Thế Hùng (2022), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2019 – 2021, Luận văn Cao học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ 9/2007, Hà Nội Phan Thị Thanh Huyền, Nguyễn Văn Dũng (2016), Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ n tỉnh Thái, Tạp chí Khoa học nơng nghiệp Việt Nam 2016, tập 14, số 6, Tr 900-906 Vũ Hồng Phong (2016), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn xã Túc Duyên, thánh phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”, Luận văn Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân năm 2015 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 1993 10.Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 11.Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 64 12.Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 13.Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh (2020), Pháp luật tra đất đai, Giáo trình nội bộ, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun 14.Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích liệu với SPSS, Nxb Thống kê, Hà Nội 15.Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên (2020), Tổng hợp hồ sơ đất đai năm 2020 16.Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên (2020), Tổng hợp hồ sơ đất đai năm 2021 17.Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên (2020), Tổng hợp hồ sơ đất đai năm 2022 18.Ủy ban nhân dân xã Phúc Xuân (2022), Báo cáo Kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2022, Nhiệm vụ trọng tâm, giải pháp phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 19.Ủy ban nhân dân xã Phúc Xuân (2022), Báo cáo Về việc thực công tác thống kê diện tích đất đai 2022, Xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 65 Phiếu số Phụ lục Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023 PHIẾU ĐIỀU TRA CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ PHÚC XUÂN Giai đoạn 2020 - 2022 Dùng cho đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 đến 2022” Họ tên người trả lời: ………………… …… Tuổi: … Văn hóa: Nghề nghiệp: …… ………… Địa chỉ: …………………………… Xin Ơng/Bà vui lịng khoanh trịn vào phương án chọn câu hỏi sau: A Những hiểu biết quy định chung với chuyển quyền sử dụng đất Câu Chuyển quyền sử dụng đất việc: a) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật b) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật để nhận tiền vật c) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật mà không nhận lại tiền vật d) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo quy định pháp luật Câu Chuyển quyền sử dụng đất gồm hình thức sau: a) Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế góp vốn quyền sử dụng đất b) Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp góp vốn quyền sử dụng đất c) Chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất d) Chỉ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 Câu Điều kiện chung để đất chuyển quyền sử dụng đất là: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b) Cịn thời hạn sử dụng c) Khơng có tranh chấp d) Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án đ) Cả điều kiện Câu Trong Chuyển quyền sử dụng đất, bên phải đóng Lệ phí trước bạ? a) Bên chuyển quyền b) Bên nhận chuyển quyền c) Cả hai bên phải đóng d) Không biết Câu Khi chuyển quyền sử dụng đất khơng phải trích đo đất? a) Chuyển quyền sử dụng ngun đất mà khơng có biến động diện tích hình thể so với thực địa b) Chuyển quyền sử dụng phần đất c) Chuyển quyền sử dụng nguyên đất mà có biến động diện tích so với thực địa d) Chuyển quyền sử dụng nguyên đất mà có biến động hình thể so với thực địa Câu Cơ quan có thẩm quyền cơng nhận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác là: a) Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở TNMT tỉnh Thái Nguyên b) Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai TP Thái Ngun c) Văn phịng Cơng chứng đại bàn tỉnh Thái Nguyên d) UBND xã Phúc Xuân Câu Sau bên thỏa thuận thống việc chuyển quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lập ký kết đâu? a) Bộ phận tiếp nhận trả kết (một cửa) TP Thái Nguyên b) Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai TP Thái Nguyên c) Văn phịng Cơng chứng đại bàn tỉnh Thái Ngun d) UBND xã Phúc Xuân 67 đ) Phương án c d Câu Khi Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực? a) Khi bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng với b) Khi nộp Bộ phận tiếp nhận trả kết (một cửa) TP Thái Nguyên c) Khi bên nhận quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên d) Khi Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Cơng chứng viên ký, đóng dấu vào sổ phát hành lãnh đạo UBND xã Phúc Xuân ký, đóng dấu vào sổ lưu Câu Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nộp đâu? a) Bộ phận tiếp nhận trả kết (một cửa) TP Thái Nguyên b) Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai TP Thái Ngun c) Văn phịng Cơng chứng đại bàn tỉnh Thái Nguyên d) UBND xã Phúc Xuân B Những hiểu biết ký hiệu mã đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Câu 10 Cụm chữ viết tắt “ONT” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất sau đây: a) Đất nông thôn b) Đất vườn c) Đất lâu năm d) Đất lúa Câu 11 Cụm chữ viết tắt “CLN” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất sau đây: a) Đất nông thôn b) Đất vườn c) Đất lâu năm d) Đất lúa Câu 12 Cụm chữ viết tắt “LUA” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất sau đây: a) Đất nông thơn b) Đất rừng phịng hộ c) Đất lâu năm e) Đất lúa Câu 13 Cụm chữ viết tắt “RSX” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất sau đây: 68 a) Đất nông thôn b) Đất rừng sản xuất c) Đất lâu năm d) Đất lúa Câu 14 Cụm chữ viết tắt “RPH” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất sau đây: a) Đất nơng thơn b) Đất rừng phịng hộ c) Đất lâu năm e) Đất lúa C Những hiểu biết Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Câu 15 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc: a) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật để nhận tiền vật b) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật c) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật mà không nhận lại tiền vật d) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo quy định pháp luật Câu 16 Trong Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên phải đóng Thuế thu nhập cá nhân? a) Bên chuyển nhượng b) Bên nhận chuyển nhượng c) Cả hai bên phải đóng d) Khơng biết Câu 17 Trong Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Thuế thu nhập cá nhân phải đóng khơng thuộc trường hợp miễn: a) 10% phần giá trị 10 triệu đồng b) 2,5% c) 2,0% d) 0,5% D Những hiểu biết Tặng cho quyền sử dụng đất Câu 18 Tặng cho quyền sử dụng đất việc: a) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật mà không nhận lại tiền vật 69 b) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật c) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật để nhận tiền vật d) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo quy định pháp luật Câu 19 Trong Tặng cho quyền sử dụng đất, bên phải đóng thuế thu nhập cá nhân? a) Bên tặng cho b) Bên nhận tặng cho c) Cả hai bên phải đóng d) Không biết Câu 20 Trong Tặng cho quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân phải đóng không thuộc trường hợp miễn: a) 10% phần giá trị 10 triệu đồng b) 2,5% c) 2,0% d) 0,5% E Những hiểu biết Thừa kế quyền sử dụng đất Câu 21 Thừa kế quyền sử dụng đất việc: a) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo quy định pháp luật b) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật c) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật mà không nhận lại tiền vật d) Chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang người sử dụng khác theo quy định pháp luật để nhận tiền vật Câu 22 Trong Thừa kế quyền sử dụng đất, bên phải đóng thuế thu nhập cá nhân? a) Bên để thừa kế b) Bên nhận thừa kế c) Cả hai bên phải đóng d) Khơng biết 70 Câu 23 Trong Thừa kế quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân phải đóng khơng thuộc trường hợp miễn: a) 10% phần giá trị 10 triệu đồng b) 2,5% c) 2,0% d) 0,5% F Ý kiến người dân thái độ phục vụ cán chun mơn (địa xã phận tiếp nhận hồ sơ thành phố Thái Nguyên) thời gian giải hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất Câu 24 Hãy khoanh vào ô mà Ông/Bà lựa chọn theo gợi ý sau thái độ phục vụ cán thời gian giải hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất xã Phúc Xuân (Số = Rất không tốt/Rất chậm; Số = Khơng tốt/Chậm; nhận được/Trung bình; Số = Tốt/Nhanh; Số = Rất tốt/Rất nhanh) TT Thái độ phục vụ cán tiến độ thời gian giải hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất Số = Chấp Nhận xét mức độ (điểm) Ý kiến thái độ phục vụ cán chun mơn 1.1 Thái độ Địa xã tiếp nhận ý kiến, giải thích, hướng dẫn người dân làm hồ sơ, xác minh phần đất giao dịch 1.2 Thái độ cán Nhận hồ sơ Bộ phận tiếp nhận trả kết thành phố Thái Nguyên kiểm tra, giải thích hướng dẫn bổ sung hồ sơ (nếu thiếu) 1.3 Thái độ cán Trả kết Bộ phận tiếp nhận trả kết thành phố Thái Nguyên trả kết thu tiền 2 Ý kiến thời gian giải hồ sơ 2.1 Thời gian từ nhận đủ hồ sơ đến thơng báo nghĩa vụ tài 2.2 Thời gian để bên thực nghĩa vụ tài 2.3 Thời gian từ nộp chứng từ thực xong nghĩa vụ tài đến trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sử dụng đất