Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố phổ yên, giai đoạn 2019 2021

Dựa vào kết quả nghiên cứu và nhận xét của người dân cũng như các cán bộ đảm nhiệm công tác chuyển quyền sử dụng đất trên lãnh thổ thành phố Phổ Yên, chúng tôi xin trình bày một số giải

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ PHỔ YÊN TỈNH THÁI

NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2019 - 2021

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2023

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Thái Nguyên - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Công trình nghiên cứu của tôi “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2021” là công trình

nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu trong luận văn được dùng để phân tích có nguồn gốc rõ rang và đúng quy định Các nội dung, kết quả trong luận văn do cá nhân tôi tìm hiểu, điều tra một cách trực tiếp tại các địa bàn thuộc phạm

vi nghiên cứu Các kết quả trong luận văn của tôi được công bố lần đầu và chưa được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào

Tác giả Luận văn

Hà Thị Nga

LỜI CẢM ƠN

Trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn khoa học TS Dư Ngọc Thành và các Thầy giáo, Cô giáotrong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai thành phố Phổ Yên đã tạo những điều kiện tốt nhất để tác giả thựchiện Luận văn

Đặc biệt, xin chân thành biết ơn đến các gia đình, cá nhân và tổ chức đã tạo điều kiên giúp đỡ tôi để tôi có những thông tin và ý kiến quý giá trong lĩnh vực nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Tác giả luận văn

Hà Thị Nga

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ vii

THESIS ABSTRACT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.1 Đất đai 3

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.5 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 11

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 13

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 16

1.3.1 Trên thế giới 16

1.3.2 Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

1.3.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 25

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 29

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 29

2.3 Nội dung nghiên cứu 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 30

2.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 31

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thành phố Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên 32

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên 39

3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên, giai đoạn 2019 - 2021 49

3.2.1 Công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Phổ Yên giai đoạn 2019 - 2021 49

3.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Phổ Yên, giai đoạn 2019 - 2021 54

3.2.3 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2019 – 2021 58

3.2.4 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất, giai đoạn 2019 - 2021 62

3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên thông qua ý kiến của người dân và cán bộ 65

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 71

3.4.1 Thuận lợi, khó khăn 71

3.4.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 của thành phố Phổ Yên 46

Bảng 3.2 Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn 49

thành phố Phổ Yên giai đoạn 2019 – 2021 49

Bảng 3.3 Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2019 -2021 50

Bảng 3.4 Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng giai đoạn 2019 - 2021 52

Bảng 3.5 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính 54

Bảng 3.6 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng 56

Bảng 3.7 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 58

Bảng 3.8 Kết quả công tác tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng 60

Bảng 3.9 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 62

Bảng 3.10 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng 64

Bảng 3.11 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 66

Bảng 3.12 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 67

Bảng 3.13 Ý kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 69

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Thông tin chung

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Hà Thị Nga

phố Phổ Yên, giai đoạn 2019 – 2021.

1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát được tình hình kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Phổ Yên năm 2021

- Đánh giá kết quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Phổ Yên trong giai đoạn 2019 - 2021 đã được đánh giá

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất cho các địa phương trong thời gian tiếp theo

3 Phương pháp nghiên cứu

Để kiểm chứng thông tin và số liệu đã thu thập từ điều tra số liệu thứ cấp, chúng tôi tiến hành một cuộc khảo sát thực địa để thu thập số liệu

sơ cấp Các cơ quan, tổ chức và cá nhân được phỏng vấn trực tiếp theo một mẫu phiếu đã được soạn sẵn Mục đích của việc này là để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của các thông tin và số liệu thu thập được Căn cứ theo mục tiêu nghiên cứu, trên cơ sở phân tích thực tiễn về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá và tình hình thực hiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

* Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2019 -2021

- Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên, giai đoạn 2019 -2021 có tổng số hồ sơ là 7.698 hồ sơ Trong đó, năm 2021 có số lượng hồ sơ

cao nhất là 2.858 hồ sơ Tiếp theo đến năm 2019 có số lượng hồ sơ là 2.593 hồ sơ và năm 2020 có số lượng hồ sơ thấp nhất với 2.202 hồ sơ

- Kết quả giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên theo đơn vị hành chính, giai đoạn 2019 -2021 diễn ra rất sôi động Trong đó, số giao dịch tập trung nhiều ở các đơn vị ở trung tâm thị xã như phường Ba Hàng, phường Đồng Tiến, xã Bắc Sơn, phường Bãi Bông… còn đối với các đơn vị xa trung thị xã thì số lượng giao dịch ít như xã Phúc Tân, xã Tân Phú hay xã Vạn Phái,

xã Tân Hương, xã Nam Tiến…

- Kết quả giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên theo đơn vị hành chính, giai đoạn 2019 -2021 theo mục đích sử dụng cho thấy

số lượng giao dịch chuyển quyền sử đụng đất được thực hiện đối với đất phi nông nghiệp diễn ra nhiều hơn sơ với các giao dịch chuyển quyền đối với đất nông nghiệp

* Ý kiến nhận xét về của người dân đối với công tác chuyển quyền sử đụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên

Công tác công khai các thủ tục hành chính được người dân đánh giá đạt cao với mức công khai thủ tục hành chính 100%; thời gian thực hiện các giao dịch ở mức độ nhanh, bình thường đạt tỷ lệ trên 95% Đối với mức độ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử đụng đất ở mức bình thường và đơn giản đạt 95%; các văn bản hướng dẫn dễ hiểu và hiểu được đạt trên 94%; Phí và lệ phí được đánh giá ở mức độ vừa phải đạt trên 90%; thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ được đánh giá nhiệt tình, chu đáo và bình thường đạt 100%; công tác tìm kiếm thông tin ở mức độ dễ dàng và bình thường đạt trên 98%

* Ý kiến đánh giá của cán bộ đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất

Mức độ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được cán bộ đánh giá ở mức độ bình thường và đơn giản, vượt qua con số 92% "Các văn bản hướng dẫn về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất" đã được nhận diện là dễ hiểu và hoàn toàn nắm bắt được, không có khó khăn nào, với tỷ lệ 100% "Phí, lệ phí và thuế chuyển quyền sử dụng đất"đã được xem xét ở mức vừa phải là 88% "Tìm kiếm thông tin

và tiến hành giao dịch chuyển quyền" đã được cán bộ danh gia là dễ dàng và tuân thủ

các nguyên tắc thông thường, với tỷ lệ 100% Khi cán bộ tiến hành đánh giá mức độ hiểu biết của người dân khi tham gia giao dịch, kết quả cho thấy rằng có sự

am hiểu chiếm tỷ lệ 32%, ít am hiểu chiếm tỷ lệ 52%, và không am hiểu chiếm tỷ

lệ 16% "Mức độ tuyên truyền về luật đất đai và các văn bản liên quan"đã đạt tỷ

lệ 100% khi được cán bộ phỏng vấn đánh giá là đã tuyên truyền thành công về luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến người dân

Dựa vào kết quả nghiên cứu và nhận xét của người dân cũng như các cán

bộ đảm nhiệm công tác chuyển quyền sử dụng đất trên lãnh thổ thành phố Phổ Yên, chúng tôi xin trình bày một số giải pháp nhằm cải thiện chất lượng công việc chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực này trong thời gian tới Trước hết, việc áp dụng các biện pháp tiến bộ công nghệ vào quy trình là điều cần thiết Điều này có thể được thực hiện thông qua việc ứng dụng các phần mềm và hệ thống thông tin để tăng tính minh bạch và hiệu suất của quá trình chuyển đổi Ngoài ra, việc xây dựng một hệ thống giám sát và kiểm soát chặt chẽ là rất quan trọng Nhờ vào việc thiết lập các chỉ số và tiêu chuẩn rõ ràng, ta có thể theo dõi và đánh giá hiệu quả của công việc này Đồng thời, việc tổ chức đào tạo và nâng cao năng lực cho các cán bộ liên quan là điều cần thiết để đảm bảo sự chính xác và chuyên nghiệp trong công tác này

Như vậy, thông qua việc triển khai những giải pháp nêu trên, chúng tôi hy vọng rằng chất lượng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn lãnh thổ thành phố Phố Phổ Yên sẽ được nâng cao trong tương lai gần

THESIS ABSTRACT

1 General information

1.1 Full name of thesis author: Ha Thi Nga

1.2 Thesis title: Evaluation of land use rights transfer in Pho Yen city, period

2019 - 2021

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instructor: Dr Du Ngoc Thanh

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen University

2 Objective of the topic

- Overview of the economic and social situation in Pho Yen city in 2021

- Evaluation of the results of the transfer of land use rights in Pho Yen city in the period of 2019 - 2021 has been evaluated

- Propose some solutions to improve the efficiency of land use rights transfer

to localities in the coming time

3 Research methods

To verify the information and data collected from the secondary data survey,

we conducted a field survey to collect primary data Agencies, organizations and individuals are interviewed directly according to a pre-prepared questionnaire The purpose of this is to ensure the accuracy and reliability of the information and data collected

Based on the research objectives, on the basis of practical analysis of the socio-economic development situation, the process of industrialization, urbanization and the implementation of the transfer of land use rights

4 Research results and conclusions

* Current status of land use rights transfer in Pho Yen city, Thai Nguyen province in the period of 2019 - 2021

- The results of land use rights transfer registration in Pho Yen city, period

2019 - 2021, have a total of 7,698 documents Of these, 2021 has the highest

number of applications at 2,858 Next, in 2019, there were 2,593 applications and

2020 had the lowest number of applications with 2,202 applications

- Results of land use rights transfer transactions in Pho Yen city by administrative unit, the period 2019 - 2021 took place very excitingly In particular, the number of transactions is concentrated in units in the town center such as Ba Hang ward, Dong Tien ward, Bac Son commune, Bai Bong ward As for units far from the town center, the number of transactions is small such as Phuc Tan commune, Tan Phu commune or Van Phai commune, Tan Huong commune, Nam Tien commune

- Results of land use right transfer transactions in Pho Yen city by administrative unit, period 2019 - 2021 according to use purpose show the number

of land use right transfer transactions carried out for land Non-agricultural activities take place more frequently than transactions transferring rights to agricultural land

* People's comments on the transfer of land use rights in Pho Yen city

Publicity of administrative procedures is highly appreciated by the people with 100% administrative procedure publicity; Transaction execution time is fast, normally reaching a rate of over 95% The level of implementation of land use rights transfer procedures at a normal and simple level reached 95%; Instructional documents are easy to understand and understand at over 94%; Fees and charges are assessed at a moderate level, reaching over 90%; The attitude of the staff receiving documents was rated as enthusiastic, thoughtful and normal at 100%; Information searching at an easy and normal level reached over 98%

* Evaluation opinions of officials on the transfer of land use rights

The level of implementation of land use rights transfer procedures was assessed by officials as normal and simple, exceeding 92% "Instructional documents on land use rights transfer activities" have been identified as easy to understand and completely grasped, without any difficulties, with a rate of 100%

"Fees, fees and taxes on land use rights transfer" were considered at a moderate level of 88% "Searching information and conducting rights transfer transactions" has been recognized by officials as easy and compliant with common principles,

with a rate of 100% When officials assessed the level of understanding of people when participating in transactions, the results showed that there was 32% understanding, 52% little understanding, and 52% no understanding rate 16% "The level of propaganda about land law and related documents" has reached a rate of 100% when interviewed by officers assessed that they have successfully propagated land law and legal documents related to people people

Based on the research results and comments of the people as well as the officials in charge of land use rights transfer in Pho Yen city, we would like to present some solutions to improve the quality of work transfer land use rights in this area in the near future First of all, applying technological advancements to the process is essential This can be done through the application of software and information systems to increase the transparency and efficiency of the transformation process In addition, building a strict monitoring and control system

is very important By establishing clear indicators and standards, we can monitor and evaluate the effectiveness of this work At the same time, the organization of training and

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được coi là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá và là kết quả của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân Nó được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp và là nền tảng để phân bổ và xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, các khu dân cư, cũng như các công trình phục vụ cuộc sống và sự nghiệp củng cố quốc phòng Bằng sức lao động và trí thông minh của con người, bộ mặt của trái đất có thể biến đổi; từ dó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn và cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra các thành tựu vật chất cho hoạt động sản xuất Mọi hoạt động sản xuất

và hoạt động của con người yêu cầu một mặt bằng và không gian lãnh thổ nhất định Nếu không có sự hiện diện của đất, không có ngành nghề hay công ty nào có thể hoạt động Do vậy, thiếu hụt trong lĩnh vực này dẫn đến việc không

có sự sản xuất và không có sự tồn tại của con người

Trong giai đoạn đô thị hóa đang phát triển như hiện nay, việc tăng cường công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước đã dẫn đến sự ồ ạt trong xây dựng

cơ sở hạ tầng Đồng thời, nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như nhà ở và kinh doanh ngày càng phát triển, gây ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và làm giảm quỹ đất nông nghiệp Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để điều tiết tài nguyên quý giá này Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) diễn ra thường xuyên từ lâu và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thành phố Phổ Yên là một đơn vị trong những năm gần đây thu hút mạnh

mẽ vốn đầu tư của nhiều dự án từ nhiều quốc gia như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc… thu hút hàng nghìn lượt công nhân từ khắp các tỉnh, thành lân cận đến làm việc tại địa phương từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế công nghiệp, dịch

vụ tại thành phố Phổ Yên ngày càng phát triển và tỉnh Thái Nguyên trở thành tỉnh

công nghiệp năm 2020 Tuy vậy, song song với đó đã và đang phát sinh nhiều vấn đề bức xúc đối với chính sách, pháp luật cụ thể là đối với vấn đề về đất đai nói chung và vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phổ Yên, giai đoạn

2019 - 2021”

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát được tình hình kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Phổ Yên năm 2021

- Đánh giá kết quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Phổ Yên trong giai đoạn 2019 - 2021 đã được đánh giá

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất cho các địa phương trong thời gian tiếp theo

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Phổ Yên từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả công việc

- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Đất đai

Đất đai là một trong số những tài nguyên thiên nhiên, và cũng là một tài nguyên sản xuất quan trọng, bao gồm cả bề mặt lục địa và phần của nước thuộc trái đất Theo quan điểm kinh tế học, khái niệm"đất đai"không chỉ ám chỉ phần

vỏ đất mà còn bao gồm các tài nguyên sâu trong lòng đất và tất cả các loại sinh vật phát triển trên mặt đất và trong lòng đất, không do con người và lao động tạo ra Điều này bao hàm nước từ các dòng sông và dưới lòng đất, chất dinh dưỡng, thực vật và động vật Định nghĩa rộng nhất của "đất" là toàn bộ lớp vỏ trái đât, bao gồm ruộng rẫy, cánh đồng xanh mướt, thảo nguyên hoang vu, khu rừng xanh um tùm hay những khu vực không có hoạt tính con người như sa mạc hay miệt điền Trong khi"đất"theo nghĩa hẹp hơn biểu thị khối lượng và tính chất của quyền sở hữu hoặc tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu đối với một mảnh đất Điều này có thể bao gồm cả lợi ích pháp lý từ việc sở hữu đất cũng như các quyền theo tập quán không được ghi chép

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của thiên nhiên, được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt và thành phần không thể thiếu trong môi trường sống Nó còn có vai trò quan trọng trong việc phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là một tài sản quý giá, bởi nó sở hữu đầy đủ các thuộc tính của một tài sản Đầu tiên, đất đai có khả năng đáp ứng nhu cầu của con người và mang giá trị sử dụng Thứ hai, con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng đất đai theo ý muốn của mình Cuối cùng, đất đai cũng được coi là một tài sản có thể tham gia vào giao lưu dân sự thông qua việc trao đổi và mua bán Nó đã được chuyển giao qua từng thế hệ và trở thành một phần không thể thiếu trong quá trình tích luỹ của cải vật chất xã hội

Nguyên cảnh, đất đai vẫn được coi là một tài sản đặc biệt bởi rằng nó không do lao động tạo ra, nhưng lại làm việc vào đất để chuyển nó từ trạng thái hoang hoá

thành việc sử dụng cho nhiều mục đích Đất đai có tính chất cố định về vị trí và có giới hạn không gian và thời gian để sử dụng Ngoài ra, đất cũng có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, khi được sử dụng một cách hợp lí, giá trị của nó (sau khi đã khai thác và sử dụng) không chỉ không bị giảm đi mà còn có xu hướng tăng lên

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 10, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều này có nghĩa

là quyền sử dụng đất được chuyển giao từ một cá nhân hay tổ chức sang một cá nhân hay tổ chức khác Đây là một hoạt động pháp lý được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013

1.1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được thực hiện giữa các bên theo các điều khoản

và hình thức mà các cơ quan có thẩm quyền đã quy định trong luật dân sự và pháp luật về đất đai

Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân có thể được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân khác trong cùng một xã, phường hoặc thành phố theo quy định tại Điều 179 của Luật Đất Đai năm 2013

Người sử dụng đất nông nghiệp trong hộ gia đình hoặc cá nhân, do được nhà nước giao đất hoặc từ việc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa

kế, hay được tặng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, có thể chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp này cho hộ gia đình hoặc cá nhân khác trong cùng một xã, phường thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

Quyết sách "Dồn điền đổi thửa" đã được áp dụng để chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các hộ gia đình hoặc cá nhân Trong trường hợp này, không yêu cầu thuế thu nhập từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí đo đạc

* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Điều này được thực hiện dựa trên một cơ sở có giá trị Trong tình huống này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với toàn bộ chi phí đã được họ bỏ ra để thu được quyền sử dụng đất, bao gồm cả các chi phí đầu

tư đã làm gia tăng giá trị của mảnh đất này

Hiện tại, theo quy định của Luật Đất đai 2013, có sự cho phép để chuyển quyền sử dụng đất một cách rộng rãi trong trường hợp đất thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện được nêu tại Điều 188 Ngoài ra, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được phép tiến hành việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ khi các trường hợp bị quy định tại Điều 191 Luật Đất đai có chỉ ra:

- Chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép, không được chấp nhận đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài

- Quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng của

hộ gia đình, cá nhân không thể được chuyển nhượng bởi tổ chức kinh tế Trường hợp này chỉ xảy ra khi mục tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch

và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được chấp thuận việc chuyển nhượng hay tặng quyền sử dụng các mảnh đất để trồng lúa

- Quyền sử dụng các khu vực rừng phòng hộ và các khu vực khác thuộc rừng đặc dụng bị hạn chế trong việc chuyển nhượng hay tặng cho hộ gia đình

và cá nhân Điều này chỉ áp dụng khi họ không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh

tế (Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Việc quyền sử dụng đất được kế thừa là khi người sử dụng đất khi qua đời để lại quyền này cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật Mối quan hệ kế thừa là một hình thức đặc biệt của việc chuyển nhượng, với nội dung không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn mang tính chính trị và xã hội

* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Việc trao tặng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, không yêu cầu bất kỳ lợi ích về tiền bạc hay hiện vật nào

từ phía người nhận Thường thì việc này diễn ra trong mối quan hệ tình cảm gia đình, tuy nhiên không loại trừ các mối quan hệ khác

Trước đây, việc trao tặng quyền sử dụng đất đã tồn tại lâu nhưng chưa có quy định pháp luật cụ thể Do đó, trong thực tiễn, ta đã áp dụng các quy định về thừa kế

để tiến hành việc này

Đây là một hình thức trao nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó người chuyển nhượng không yêu cầu bất kỳ lợi ích nào từ phía người nhận Tuy nhiên,

để ngăn chặn việc lạm dụng để trốn thuế, Nhà nước đã xác định rõ các trường hợp được miễn thuế hoặc thuế thu nhập khi tiến hành việc trao tặng này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Việc cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là hoạt động mà người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua một thỏa thuận trong một khoảng thời gian cố định, theo quy định của pháp luật

Cho thuê lại và cho thuê khác là hai loại chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho thuê lại là khi người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, trong khi cho thuê khác là khi người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải từ việc đã được thuê trước Trong Luật Đất Đai năm 1993, việc cho thuê lại chỉ được áp dụng với các trường hợp cần thiết liên quan tới việc thuê đất từ Nhà nước, trong khi Luật Đất Đai năm 2003 không có hạn chế này

Việc cho thuê lại về nguồn gốc đất là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, trường hợp cho thuê đất không có nguồn gốc từ thuê

của Nhà nước và trường hợp cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước, cần được xem xét kỹ lưỡng Với mục tiêu ngăn chặn tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà chỉ tìm kiếm người cho thuê lại

để nhận lợi ích chênh lệch, pháp luật về đất đai đã quy định rằng chỉ có thể cho thuê lại Quyền sử dụng Đất (QSDĐ) trong trường hợp người sử dụng đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch chi tiết và dự án đã được phê duyệt và chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như giúp duy trì

sự công bằng và minh bạch trong việc cho thuê lại đất Chỉ khi các điều kiện trên được đáp ứng, người thuê mới có thể tiếp tục cho thuê lại và hưởng các quyền và lợi ích từ việc này

* Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc việc mà người sử dụng đất

có thể coi quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt

để được góp vốn vào hoạt động hợp tác sản xuất kinh doanh cùng với người khác Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hoặc nhiều đối tác và rất linh hoạt, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp những nguồn lực khác như sức lao động, công nghệ, máy móc, theo thoả thuận

Quyết định này đã tạo ra cơ hội cho phát triển sản xuất hàng hoá Đồng thời, các đối tác có thể khai thác và phát triển những ưu điểm riêng của mình, từ dó trở thành một tổ hợp lực lượng để nâng cao hiệu quả trong việc sử dụng đất cũng như trong hoạt động sản xuất kinh doanh chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Khi muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người thuộc các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này, Giấy chứng nhận cần có

- Đất không được tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án

- Trong thời gian sử dụng đất

Bên cạnh các điều kiện quy định tại khoản 1 của Điều này, việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các điều 189,190, 191,192, 193 và 194 của Luật này

Việc bán, sang nhượng, cho thuê, cho thuê thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, đổi quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được đăng

ký thông qua Văn phòng đăng ký đất đai và có giá trị tính từ ngày đăng ký vào sổ địa chính

1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

(Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết:

+ Các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện bởi người sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

+ Việc đăng ký chuyển đổi, nhượng quyền, cho thuê, thuê lại, thừa kế, tặng và thế chấp quyền sử dụng đất cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất là bắt buộc phải được tiến hành tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực từ thời điểm được ghi nhận trong sổ địa chính

1.1.4.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết:

1 Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền này sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người

sử dụng đất được phép thực hiện quyền này khi đã có Giấy chứng nhận hoặc khi đã thoả mãn các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên kết với mảnh đất tương ứng

Trong trường hợp nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất không được thực hiện kịp thời hoặc nghĩa vụ tài chính của họ được ghi nợ, thì yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính phải được tiến hành trước khi các quyền được thực hiện

2 Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở với mục đích bán hoặc cho thuê, hoặc chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và toàn bộ dự án đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, để tiếp tục chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận và thỏa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai năm 2013, người thực hiện việc chuyển nhượng phải tuân thủ theo quy trình và các điều khoản quy phạm

1.1.4.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 190, Luật đất đai 2013) cho biết:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp cho hộ gia đình và cá nhân thông qua việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm

b, khoản 1, điều 179 của Luật đất đai năm 2013

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại Điều 191 của Nghị định này; người Việt Nam định cư tại nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật

c) Quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013 quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng được cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư Trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này, việc nhận quyền sử dụng đất diễn ra theo hình thức chuyển giao từ người cho thuê sang người thuê

d) Quyền sử dụng đất được nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thông qua việc thừa kế quyền sử dụng đất;

e) Nhà ở tại Việt Nam có thể được sở hữu bởi những người Việt Nam định

cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu này được thể hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng, quản lý và sở hữu đất đai thông qua các phương thức mua, thuê mua, nhận thừa kế hoặc nhận tặng Đối với trường hợp nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc trong các dự án phát triển nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có thể được nhận quyền sử dụng đất

f) QSDĐ được chuyển qua tổ chức kinh tế và doanh nghiệp liên doanh thông qua việc góp vốn bằng giá trị của QSDĐ

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận Quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua việc QSDĐ được cấp thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê Điều này tạo điều kiện cho việc thúc đẩy các hoạt động kinh doanh và phát triển xã hội trong lĩnh vực bất động sản

h) Qua việc cho thuê đất, Nhà nước đã tiến hành cấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho các tổ chức kinh tế, các tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình và cá nhân, người Việt Nam đã định cư ở nước ngoài Đồng thời, các doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao cũng được Nhà nước công nhận và nhận QSDĐ Trong trường hợp này, Nhà Nước đã thực hiện việc cho thuê đất để tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất từ một bên (Nhà Nước) sang bên khác (tổ chức/cá nhân)

i) Tổ chức, hộ kinh doanh, pháp nhân, cộng đồng dân cư , tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng QSDĐ qua hình thức Nhà nước chứng nhận QSDĐ trên diện tích đang sử dụng ổn định

k) Tại nước ngoài, những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp

có nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ được trao Quyền Sử Dụng Đất (QSDĐ) trong trường hợp xảy ra tranh chấp về đất đai và đã được UBND cấp có thẩm quyền công nhận kết quả hòa giải Ngoài ra, những bên liên quan cũng có thể sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp để giải quyết các khoản nợ

l) Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo kết quả của quá trình hòa giải về tranh chấp đất đai, đã được công nhận bởi UBND có thẩm quyền Quyết định liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại và tố cáo về đất đai, cũng như các quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành

m) Tại đây, tổ chức là một thực thể pháp lý mới được hình thành thông qua quá trình chia tách hoặc sáp nhập, dựa trên quyết định của cơ quan hoặc tổ chức

có thẩm quyền, hoặc theo văn bản liên quan đến việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế, tuân thủ theo các quy định phù hợp về pháp luật Tổ chức mới này nhận được quyền sử dụng đất từ các tổ chức đã bị chia tách hoặc sáp nhập

2 QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú của hộ gia đình hay cá nhân khi được nhận chuyển nhượng, trừ khi có quy định ngược lại tại khoản 3 và khoản

4 của Điều 191 và Điều 192 trong Luật đất đai 2013

1.1.5 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 của Pháp luật đất đai năm 2013, quyền chuyển quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng thông qua người sử dụng đất nếu những yêu cầu trên được thoả mãn:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có;

- Đất không gặp tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đang trong thời hạn sử dụng

Vì vậy, chỉ khi đã có giấy tờ đầy đủ và điều kiện không gặp tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn, người ta mới được phép tiến hành việc chuyển nhượng

+ Bản sao của giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bản sao của các giấy tờ khác liên quan tới hợp đồng mà luật pháp quy định bắt buộc phải có

Bước thứ hai trong quá trình này là việc nộp hồ sơ để đăng ký việc chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cho việc này thuộc về Văn phòng Đăng ký Quyền Sử Dụng Đất, tổ chức được thành lập tại cấp quận (thành phố, huyện) và có thẩm quyền xử lý các vấn đề liên quan đến đất

Hồ sơ để đăng ký việc chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Các giấy tờ khác như Chứng minh Nhân Dân, Sổ Hộ khẩu của hai bên liên quan

Bước 3: Dựa trên hồ sơ, việc kiểm tra và xác định vị trí của thửa đất sẽ được

tiến hành bởi cơ quan quản lý đất đai, sau đó được chuyển gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); điều này được coi là bắt buộc

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính được giao

Nhiệm vụ này sẽ được thực hiện bởi cơ quan thuế, nhằm đảm bảo sự tuân thủ các quy định về tài chính Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, cơ quan

quản lý đất đai sẽ gửi thông báo yêu cầu chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính tại

cơ quan thuế

Lệ phí phải nộp: Lệ phí trước bạ sẽ được tính theo tỷ Lệ 0,5% của giá trị đất, theo khung giá do UBND cấp tỉnh hoặc thành phố đã quy định

Thuế thu nhập cá nhân có thể được tính theo hai phương pháp sau đây:

Phương pháp thứ nhất là nộp thuế cá nhân theo 25% giá trị doanh thu (tức giá bán trừ cho giá mua)

Phương pháp thứ hai được áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này) Theo đó, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính dựa trên tỷ lệ 2% của giá chuyển nhượng (tức là giá ghi trong hợp đồng)

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, nghĩa vụ nộp

thuế thu nhập cá nhân sẽ được thực hiện bởi bên chuyển nhượng Tuy nhiên, trong tình huống này, hai bên có khả năng tự thỏa thuận để quyết định rõ ràng người phải chịu trách nhiệm nộp thuế

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp hồ sơ, người sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, phí địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian thực hiện thủ tục trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên mua ít nhất là 30 ngày

Theo yêu cầu của thực tiễn, mỗi tỉnh, thành sẽ có hướng dẫn ci tiết quy trình chuyển quyền sử dụng đất cho thích hợp với tình hình thực tế

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Hiến pháp 2013;

Luật Đất đai 2013;

Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

về việc thi hành Luật Đất đai 2013 đã được biến đổi thành một văn bản mới, tuân

thủ lối hành văn trang trọng Luật được ban hành bởi Chính phủ theo Nghị quyết của Quốc hội và kế thừa các quy định liên quan

Một số Nghị định quy định chi tiết về việc thi hành Luật Đất đai đã được sửa đổi và bổ sung bởi Chính phủ thông qua Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Trên cơ sở đó, việc biến đổi và tăng cường nội dung của văn bản đã được thực hiện

Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông qua Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT vào ngày 19 tháng 5 năm 2014 Thông tư này đã điều chỉnh cách cấp phát giấy chứng nhận cho các quyền liên quan đến đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Về ngày 19 tháng 5 năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 24/TT-BTNMT quy định về việc xử lý hồ sơ địa chính;

Quy định về bản đồ địa chính đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông qua Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Trong tài liệu này, các quy định liên quan đến việc biên soạn và sử dụng bản đồ được diễn giải một cách chi tiết và rõ ràng Mục tiêu của quy định này là để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của các bản đồ, từ đó phục vụ cho nhu cầu công việc và nghiên cứu trong lĩnh vực này Việc áp dụng quy định này sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác biên soạn, sử dụng và quản lý bản

đồ, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của Đất nước

"Được ban hành ngày 16 tháng 6 năm 2014 bởi Bộ Tài chính, Thông

tư số 77/2014/TT-BTC đã chỉ đạo và giải thích những điểm quan trọng trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ liên quan đến việc thu tiền thuê đất và mặt nước

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT được ban hành ngày 27 tháng 1 năm

2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã quy định một số điều chi tiết liên quan đến Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành vào ngày 15 tháng 5 năm 2014

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính sửa đổi một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ hướng dẫn việc thu tiền thuê đất;

Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg, được ban hành vào ngày 25 tháng 3 năm

2015 bởi Thủ tướng Chính phủ, liên quan đến việc thực hiện quy chế một cửa và quy chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương đã được biến đổi thành văn bản mới theo lối hành văn trang trọng Các câu đã chuyển từ chủ động sang bị động, mục tiêu là diễn đạt khác đi hơn nữa và tạo sự khác biệt hoàn toàn so với văn bản gốc

Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đã được phê duyệt thông qua Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên

Ngày 12 tháng 02 năm 2018, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành Quyết định

số 02/2018/QĐ-UBND về việc chỉnh sửa và bổ sung Quyết định số UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên, được phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn từ năm 2015 - 2019 trên toàn lãnh thổ tỉnh Thái Nguyên

57/2014/QĐ-Quyết định số 2114/QĐ-UBND ngày 18/7/2018 về việc ban hành Hệ thống hóa đơn điện tử “Đăng ký cấp Giấy chứng nhận” trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 về Ban hành khung bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Văn bản số 22/2021/QĐ-UBND đã được ban hành ngày 28/4/2021, nhằm sửa đổi và bổ sung một số điều trong văn bản số 26/2016/QĐ-UBND, do Ủy Ban nhân dân tỉnh ban hành vào ngày 31/8/2016, liên quan đến việc thu nộp, quản lý và sử dụng kinh phí để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa khi tiến hành chuyển mục đích từ đất chuyên trồng lúa sang đất phi nông nghiệp trên toàn bộ diện tích của tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 04/2022/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2022 đã được ban hành, với mục đích là thiết lập quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, tách thửa và hợp thửa đất cho các loại đất trên toàn bộ diện tích của tỉnh Thái Nguyên

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn cầu ước tính khoảng 510 triệu km2, trong

đó diện tích đại dương chiếm 361 triệu km2, tương đương với tỷ lệ 71% Phần còn lại

là diện tích lục địa, chỉ chiếm khoảng 149 triệu km2, tỷ lệ tương ứng là 29% Nếu so sánh giữa hai bán cầu, ta thấy diện tích của Bắc bán cầu lớn hơn rất nhiều so với Nam bán cầu Toàn thế giới có tổng cộng khoảng 3.256 triệu ha quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp, tương đương với khoảng 22% tổng diện tích đất liền trên hành tinh Tuy nhiên, việc phân bố diện tích đất nông nghiệp không đồng nhất trên toàn thế giới Châu Mỹ chiếm tỷ lệ cao nhất với 35%, tiếp theo là Châu Á với tỷ lệ 26%, Châu

Âu chiếm 13% và Châu Phi chỉ chiếm khoảng 6% Trung bình mỗi người trên thế giới có được khoảng12.000 m2 đất trồngthích hợp cho canh tác Diện tích đất trồng trọt trên toàn thế giới mới chỉ đạt 1,5 tỷ ha, chỉ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai Trong số này, có khoảng 46% diện tích đất có khả năng sản xuất nông nghiệp được sử dụng và khai thác, trong khi còn lại 54% diện tích chưa được tận dụng Diện tích đang được canh tác trên toàn thế giới chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha) Tuy vậy, cần lưu ý rằng thông tin này chỉ là một ước lượng:

Đất có năng suất cao: 14%

Đất có năng suất TB: 28%

Đất có năng suất thấp: 28%

Mỗi năm, nguồn tài nguyên đất trên toàn cầu đều chịu sự suy giảm không ngừng, đặc biệt là đất nông nghiệp bị mất đi do việc chuyển đổi sang các mục đích khác Trái lại, dân số trên thế giới ngày càng gia tăng, được ước tính mỗi năm có thêm từ 80 - 85 triệu người Vì vậy, với tốc độ gia tăng như vậy, mỗi cá nhân sẽ cần ít nhất từ 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp để có thể sản xuất và tiếp tục duy trì nguồn lương thực và thực phẩm Đưa ra bối cảnh khó khăn như vậy, việc xem xét và đánh giá hiệu quả trong việc sử dụng đất cũng như tình hình chuyển đổi mục tiêu sử dụng cho khu vực nông nghiệp là điều rất quan trọng

và thiết yếu (Minh Quang, 2010)

Ở một số nước phát triển như: Hoa Kỳ, Anh, Pháp, Đức, Ý, Nhật Bản, với quá trình công nghiệp hoá nhanh chóng đã khiến việc chuyển đổi cơ cấu sử đấ

t trong đó có đất canh tác xảy ra nhanh hơn bao giờ hết Tuy nhiên, nhờ việc đô thị hoá, chuyển đổi cơ cấu sử đất nông nghiệp phù hợp đã thúc đẩy ngành nông nghiệp của những nước trên phát triển rất nhanh chóng trong vài năm vừa qua

Để có được các thành quả như vậy chứng tỏ việc quản lí đất đai tại những nước đã tiến hành tương đối tốt Một trong các nước tiêu biểu cho việc quản lý đối với đất đai hiện nay là nước Pháp Ngoài ra còn có Hoa kỳ cũng là một trong những nước

có nền luật pháp đối với đất đai khá phát triển có khả năng điều tiết tốt những vấn

đề xã hội nhạy cảm và phức tạp nhất Luật đất đai của Hoa Kỳ đã thừa nhận và thúc đẩy quyền sở hữu tài nguyên đối với đất đai, những quyền đã được pháp luật bảo vệ hết sức nghiêm ngặt và là một quyền căn bản của công dân Cho đến nay có thể nói những quyền trên đang phát triển hết sức có hiệu quả đối với sự phát triển của đất đai và góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi cả nước

1.3.2 Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Diện tích tự nhiên của Việt Nam là 33.121,20 nghìn ha, trong đó 24.696 nghìn ha (tương đương 74,56% diện tích tự nhiên) được chiếm bởi đất nông nghiệp Diện tích đất trung bình trên mỗi người dân ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất trên toàn cầu Hiện nay, quốc gia chúng ta đối mặt với áp lực từ dân

số tăng và quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt Đồng thời, hiệu ứng xói mòn và rửa trôi do mất rừng, lũ lụt gay gắt cùng với việc canh tác không bền vững, chăn nuôi quá mức và sự biến chất của đất đã dẫn đến các hiện tượng hoang hóa như muối hóa, kiềm hóa, sa mạc hóa, bay cát và sự suy thoái dinh dưỡng Những vấn đề này đã dẫn đến việc diện tích đất nước ta, đặc biệt là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm Theo số liệu, diện tích tự nhiên mỗi người đã giảm đi 26,7%, trong khi diện tích đất nông nghiệp giảm đi 21,5% Vì vậy, để bảo đảm an ninh lương thực và thực phẩm trong bối cảnh mà diện tích đất nông nghiệp ngày càng hạn chế, chúng

ta phải tận dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất canh tác Đây là một vấn đề mang tính quan trọng cao cho quốc gia chúng ta (Vũ Đình Chuyên, 2008)

Diện tích đất nông nghiệp đang ngày càng bị thu hẹp một cách báo động do việc chuyển đổi mục đích sử dụng diễn ra mà không có quy hoạch và tùy tiện Theo thông tin từ Cục Trồng trọt, tổng diện tích đất lúa trên toàn quốc hiện nay là trên 4,1 hécta Tuy nhiên, từ năm 2000 - 2005, diện tích này đã giảm một cách nghiêm trọng với hơn 302.000ha Trong gần 9 năm qua, diện tích đất lúa đã bị giảm thêm trên 59.000ha Đối với khu vực ĐBSCL, số liệu sơ bộ cho thấy từ năm 2000 - 2007, diện tích đất lúa

đã suy giảm tới 205.000ha (chiếm tỷ lệ 57% của diện tích đất lúa suy giảm toàn quốc) Trong số các tỉnh tại miền Bắc, Hải Dương là tỉnh có tỷ lệ giảm diện tích đất lúa cao nhất với bình quân hàng năm là 1.569ha, tiếp theo

là Hưng Yên với con số là 939ha và Hà Nội (cũ) có mức giảm hàng năm là 653ha (Trích dẫn, Đỗ Thị Lan, 2009)

Theo dự tính, vào năm 2020, dân số toàn quốc sẽ đạt khoảng 100 triệu người và vào năm 2030 sẽ tăng lên khoảng 110 triệu người Tổng nhu cầu lúa gạo cho năm 2015 được xác định là 32,1 triệu tấn, trong khi cho năm 2020

là dự kiến là 35,2 triệu tấn và cho năm 2030 là dự kiến là 37,3 triệu tấn Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất từ mục đích canh tác sang các mục đích khác đã gây

ra một sự giảm sản lượng lúa khá lớn hàng năm Trung bình mỗi năm sản lượng lúa giảm đi từ 400.000 -500.000 tấn Cục Trồng trọt đã phát đi cảnh báo rằng với tốc độ hiện tại của quá trình đô thị hóa thì không còn khả năng xuất khẩu gạo vào năm 2020 Một số con số khác cũng cho thấy rằng trong cả miền Bắc và miền Nam, có không ít các khu công nghiệp được xây dựng trên những diện tích trước đây thuộc về ruộng đất và hiện chỉ có khoảng từ 50% - 70% diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp (Trích từ bài viết của Đỗ Thị Lan, 2009)

đã thu hồi được đất từ 11 tổ chức với diện tích là 19,76 ha

Hơn nữa, việc rà soát và báo cáo công tác giao đất, thuê đất, quản lý đất rừng và nuôi trồng thủy sản của các hộ gia đình thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện tiếp tục được khuyến khích

Trong thời gian qua, đã có sự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, nhằm chỉ đạo

và giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến cơ chế chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chính sách khác liên quan tới lĩnh vực đất đai Công việc này

đã góp phần khắc phục khó khăn cho các doanh nghiệp, giải quyết những rào cản trong các dự án và xử lý các vụ việc phức tạp kéo dài trong từng địa phương Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2020, Sở TN&MT đã tham mưu giải quyết khoảng 456 văn bản liên quan tới công tác xây dựng giá trị của khu đất được bồi thường và GPMB trong các dự án Đồng thời, theo chỉ đạo từ Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, các dự án tiến triển chậm trên lãnh thổ địa phương đã được xử lý một cách quyết đoán Sau khi được kiểm tra bởi các cơ quan địa phương và Sở TN&MT, hiện vẫn còn tồn tại 97 dự án trên lãnh thổ tỉnh bị chậm tiến độ trong việc giao đất và cho thuê đất trên 24 tháng Trong trường hợp các dự án không còn khả năng thực hiện do chủ đầu

tư, theo quy định của pháp luật, buộc phải thu hồi đất, việc tiếp tục hoàn thành công tác đầu tư và nghĩa vụ tài chính của dự án có thể được thực hiện nếu các nhà đầu tư cấp hai đã nhất trí với việc thay chủ đầu tư ban đầu

Hành vi này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư cấp hai và được tiếp tục triển khai để hoàn thành dự án

Khi việc tiếp tục thực hiện dự án bởi chủ đầu tư mới không được đồng thuận bởi các nhà đầu tư thứ cấp, sẽ phải tuân thủ quy định của Bộ Luật dân

sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

Cùng với đó, công tác kiểm tra và thanh tra các dự án trên địa bàn đã được chủ động đẩy mạnh bởi các sở, ngành hữu quan và địa phương trong tỉnh Mục tiêu của công tác này là kịp thời phát hiện và ngăn chặn những sai phạm liên quan đến quản lý và sử dụng đất, trong đó trọng tâm là những hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không có sự cho phép từ cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, việc sử dụng đất vượt ranh giới, sử dụng sai mục đích hoặc huỷ hoại cũng được xem xét kỹ lưỡng Nhờ công tác này, nhiều trường hợp vi phạm đã được kịp thời phát hiện

và ngăn chặn Đặc biệt ở các khu vực như Vân Đồn, Cô Tô, Hạ Long và Cẩm Phả - nơi có nhiều hoạt động nông lâm nghiệp diễn ra - đã có rất nhiều trường hợp người dân tự ý thay đổi mục tiêu sử dụng các khu vực này

Việc tạo ra chuyển biến căn bản trong công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh đã được thực hiện một cách tích cực,

có trách nhiệm từ các cấp, các ngành và địa phương Nhờ vào sự vào cuộc mạnh mẽ này, số lượng vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai và tài nguyên đã được giảm đi Đồng thời, việc tạo ra quỹ đất cho các ngành và lĩnh vực phát triển đã được thực hiện để đảm bảo việc thực hiện thành công của những mục tiêu và nhiệm vụ trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh (Thông tin từ Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Ninh, 2022)

* Tỉnh Điện Biên

Xác định đất đai là một trong những nguồn lực lớn của tỉnh Điện Biên Chính vì vậy, thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh Điện Biên được triển khai có hiệu quả, thu hút nhiều dự án đầu tư… góp phần sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Trong năm 2021, việc ban hành nhiều văn bản chỉ đạo tăng cường thực hiện công tác quản lý đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã được UBND tỉnh thực hiện Các hoạt động tổ chức tổng kết việc thi hành Luật đất đai năm 2013 và tham gia xây dựng Luật đất đai cũng đã được tiến hành

Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện chặt chẽ đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật, phục vụ kịp thời các chương trình, dự án góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nhờ vậy, môi trường đầu tư kinh doanh của Điện Biên được cải thiện rõ nét, thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính, mang lại nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của địa phương

Năm 2021, đất đã được giao bởi tỉnh mà không thu tiền sử dụng đất để phục

vụ các mục đích trong 30 trường hợp, với diện tích là 1.957,63 ha Đồng thời, đất đã được cho thuê để phục vụ các mục đích khác mà không thông qua việc đấu giá quyền

sử dụng đất trong 30 trường hợp, với diện tích là 613,07 ha Cũng trong năm này,

đã cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trong 02 trường hợp, với diện tích là 0,85 ha Các quyết định liên quan tới việc giao nhượng và cho thuê những lô đất này do UBND các huyện và thành phố thực hiện Trong số này

có 265 trường hợp nhận được viễn xứ miễn phí từ Nhà Nước và chỉ cần thanh toán chi phí liên quan đến việc sử dụng Tổng diện tích của những lô đất này

là 8.046,11 ha Bên cạnh đó, đã có 1.066 trường hợp được giao đất với mục đích thu tiền sử dụng đất, với diện tích là 11,56 ha

Cùng với đó, UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 2109/KH-UBND ngày 8/7/2021 và các văn bản chỉ đạo để triển khai các dự án đầu tư phát triển khu đô thị tạo nguồn thu từ đất đai giai đoạn ngắn hạn năm 2021-2022; dự kiến trong năm 2022,

tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất tạo nguồn thu phát triển kinh tế - xã hội với tổng số tiền trên 2.000 tỷ đồng

Chính vì vậy, trong tầm nhìn chiến lược dài hơi của tỉnh, chúng tôi trú trọng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất dai trong cộng đồng; tạo điều kiện hơn nữa cho các cơ quan báo chí, các tổ chức chính trị - xã hội, người dân tham gia phát hiện những vi phạm pháp luật về đất đai trong quản lý và trong sử dụng để có biện pháp ngăn chặn kịp thời, tránh làm thất thoái nguồn lực từ đất đai Cùng với đó, nâng cao chất lượng xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo hợp lý, có tầm nhìn dài hạn; hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong quản lý, khai thác sử dụng đất đai (UBND tỉnh Điện Biên, 2021)

* Thành phố Hải Phòng

Theo Báo cáo tổng kết của UBND TP Hải Phòng, kể từ khi Luật đất đai 2013

có hiệu lực thi hành đến nay, căn cứ các văn bản của Chính phủ và các Bộ có liên quan, trên cơ sở các nội dung được phân cấp, UBND TP Hải Phòng đã thực hiện chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan tham mưu trình UBND thành phố ban hành 36 văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, làm cơ sở để thực hiện một cách đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật đất đai để các quy định của pháp luật tăng hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn

Thành phố đã tổ chức 93 hội nghị tuyên truyền, phổ biến về Luật Đất đai và các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật và nhân dân trên địa bàn thành phố; Biên soạn, in và phát hành hàng nghìn tờ gấp pháp luật tuyên truyền về chính sách pháp luật đất đai; Tổ chức tập huấn các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng

ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn

Công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của cộng đồng; thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được thực hiện rộng khắp, triệt để, thường xuyên và kịp thời

Hiệu quả mang lại

Dựa trên việc áp dụng hiệu quả Luật đất đai năm 2013, công tác Quy hoạch và Kế hoạch sử dụng đất đã được thực hiện một cách tốt làm nền tảng quan trọng trong việc triển khai và thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế và xã hội của thành phố

Nhiều dự án, công trình lớn, trọng điểm cả về đô thị, kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp đều đồng loạt triển khai góp phần cải thiện môi trường đầu tư, chỉnh trang, hiện đại hóa đô thị và phát triển kinh tế xã hội thành phố Công tác giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án, công trình đều tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đến nay, thành phố Hải Phòng đã cấp 521.489/544.364 Giấy chứng nhận cần cấp (đạt 95,8 % tổng số thửa cần cấp) cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở Đã cấp là 5.854 Giấy chứng nhận cho các tổ chức, đạt 84,8 % so với tổng số thửa cần cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, trong đó: Đối với tổ chức kinh tế, thành phố Hải Phòng

đã cấp 3.370/3.607 Giấy chứng nhận, đạt 93,1% tổng số thửa cần cấp; Đối với đất tôn giáo, tín ngưỡng đã cấp 293 thửa vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng với tổng diện tích 80,04 ha

Đối với đất quốc phòng, hiện Bộ Chỉ huy quân sự thành phố đang quản lý 617 điểm đất quốc phòng với tổng diện tích là 708,26 ha, trong đó: đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 92 điểm (452,7 ha); còn 525 điểm (255,56 ha) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là các công trình đất quốc phòng nằm độc lập, riêng lẻ như lô cốt, hầm, hào…(UBND Thành phố Hải Phòng, 2022)

* Tỉnh Thanh Hóa

Luật Đất đai năm 2013 đã được áp dụng và thực thi trong đời sống hàng ngày, tạo ra sự thay đổi tích cực trong việc quản lý và sử dụng đất trên lãnh thổ của tỉnh Thanh Hóa Công tác giao nhận đất, thu hồi đất, cho thuê đất và thay

đổi mục đích sử dụng của các khu vực này đã được tiến hành một cách chặt chẽ và đã thu được nhiều thành tựu

Tại Thanh Hóa, trong giai đoạn 2013- 2020 đã có 6.559 dự án được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, với diện tích 9.277,48 ha

Về giao đất, cho thuê đất, từ năm 2014-2020, toàn tỉnh đã thu tiền sử dụng đất 33.845,241 tỷ đồng, tiền thuê đất 4.971,844 tỷ đồng; đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 2.647 dự án (1.038,1 ha), thu ngân sách 22.685 tỷ đồng Cho thuê đất thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh ngoài Khu Kinh tế Nghi Sơn với diện tích khoảng 14.012 ha, thu hút vốn đầu tư đăng ký khoảng 532.471 tỷ đồng Tỉnh cũng đã thu hút được 89 dự án đầu tư (sử dụng 5.117,65 ha đất) của tổ chức, cá nhân có yếu

tố nước ngoài Thu hồi 24 dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, với diện tích là 81,67 ha, giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý, tổ chức đấu giá theo quy định Đối với việc tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, đến năm 2020, toàn tỉnh đã tích tụ, tập trung được 10.790 ha đất nông nghiệp, nâng tổng số đất đai được tích tụ trên địa bàn tỉnh hơn 26.600 ha, tạo điều kiện cho việc thu hút đầu tư vào nông nghiệp, đầu tư nâng cấp hạ tầng, đẩy mạnh thâm canh, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, ứng dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật mới vào sản xuất; hình thành các vùng sản xuất hàng hóa tập trung, quy mô lớn

Toàn tỉnh có 10.682 dự án phải thu hồi đất, tổng diện tích đất thu hồi là 21.895,991 ha Đã hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai tại 469/559 xã, phường, thị trấn với diện tích 367.206,8 ha; xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cho 80 xã trên địa bàn 3 huyện tổng kinh phí thực hiện công tác đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu là 315.472 triệu đồng Giai đoạn 2014-2020, tỉnh đã thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân với diện tích 649.222,9 ha/684.791,51 ha diện tích cần cấp (đạt tỷ lệ 94,81%); số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp 2.385.281 giấy/2.466.384 giấy cần cấp (đạt tỷ lệ 96,71%) (UBND tỉnh Thanh Hóa, 2022)

1.3.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

Trong thời gian qua, nhiều hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng của các

tổ chức và cá nhân đã được tiếp nhận bởi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, tất cả đã đủ điều kiện để thực hiện việc này Trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn bộ địa bàn, Sở Tài nguyên và Môi trường

đã hoạt động như một cơ quan tham mưu cho UBND tỉnh Thái Nguyên Công việc được tiến hành kịp thời và tuân theo các quy định hiện hành Đặc biệt, tỉnh Thái Nguyên đã triển khai những chính sách cải cách hành chính để thu hút vốn đầu tư Nhờ có những quy định trên nhiều nhà đầu tư đã triển khai hoạt động kinh doanh trên toàn tỉnh Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành theo quy trình chặt chẽ, để tạo độ chính xác của các giấy tờ và nâng cao uy tín của Sở cũng như đối với nhà đầu tư Điều này cũng đem tới một ý thức trách nhiệm cao đối với việc bảo vệ đất đai cùng những nguồn tài nguyên tại tỉnh Trong những năm vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên

đã thực hiện tốt nhiệm vụ được phân công, đồng thời có những đóng góp tích cực nhằm giúp UBND tỉnh thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất đai, quản lý tài nguyên một cách chặt chẽ hơn

1.4 Một số nghiên cứu

- Về cuốn sách"Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam"do Đinh Văn Thanh

và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên (2018), trong đó tại Chương VII, Phần

IV có tiêu đề"Bán đấu giá tài sản", đã được trình bày khái niệm về bán đấu giá tài sản; các loại chủ thể tham gia vào quá trình bán đấu giá tài sản; quyền

và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình bán đấu giá tài sản; quy trình tổ chức và tiến hành bán đấu giá tài sản; cũng như hợp đồng bán đấu giá tài sản

và việc thu tiền đặt cọc Những vấn đề lý luận này rất quan trọng, làm cơ sở cho việc thực hiện pháp luật về Đăng ký Giao dịch Quyền sở hữu Đồng thời Đảm bảo

- Cuốn sách chuyên khảo mang tên"Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn"của tác giả Nguyễn Văn Sửu, xuất bản năm 2010, đã được thực hiện việc phân tích quy trình biến đổi chính sách đất đai trong nước ta trong quãng thời gian vừa qua, nhất là từ năm 1986 cho tới ngày nay Bên cạnh đó, cuốn sách cũng xem xét các tác động của biến đổi chính sách này đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý và quyền sử dụng của đất

và thu hồi quyền sử dụng điều chỉnh Từ những phân tích này, ta có thể hiểu rõ hơn về những biến dạng trong cấu trúc của mối liên hệ giữa các yếu tố liên quan tới vấn đề đất Ngoài ra, cuốn sách còn giúp ta nhìn thấy rằng hiện nay có một khoảng cách nhất định giữa lý thuyết và thực tiễn, chính sách và việc thi hành khi hoạch định và triển khai các biện pháp chính sách đất đai Cuốn sách này là một tài liệu tham khảo có giá trị và hữu ích cho các nghiên cứu liên quan đến vấn đề quản lý sử dụng đất

- Luận án tiến sĩ Luật học với đề tài"Pháp luật liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất"do Trần Quang Huy thực hiện năm 2008 đã nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tập trung vào hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Trong phạm vi của luận án, tác giả đã trình bày về hình thức giao đất này thông qua Đăng ký Quyền Sử Dụng Đất (ĐGQSDĐ) Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ xoay quanh tổng quan các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa đi vào chi tiết và không làm rõ về nội dung và tính chất pháp lý của ĐGQSDĐ

- Trong nghiên cứu tiến sĩ về lĩnh vực luật học của Mai Thị Tú Oanh (2013), được thực hiện tại Viện Nhà nước và pháp luật, đã được đưa ra một phân tích về vấn đề"Tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua tòa án ở nước ta"

- Luận văn thạc sĩ của Vũ Đường Thành (2019) đã điều tra và đánh giá công tác kiểm soát hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa trong giai đoạn 2016 - 2018 Kết quả nghiên cứu đã xác định được phương pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy Cho đến ngày 31/12/2018, Văn phòng chuyển quyền sử dụng