Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2020 2022

- Xác định được những thuận lợi và khó khăn, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.. Trong gia

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi Các số liệu điều tra, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nguyễn Cảnh Hoà

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các quý Thầy, Cô khoa Quản lý tài Nguyên, bộ phận sau đại học, Phòng Đào tạo Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và các bạn đồng nghiệp đang công tác tại Thành phố Vinh

Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đức Nhuận đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu của luận văn

Cho dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện, song luận văn này sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Tác giả rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô và các bạn đồng nghiệp

Nguyễn Cảnh Hoà

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU x

1 Tính cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của công tác chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 4

1.1.2 Hồ sơ địa chính; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.3 Quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 10

1.2 Cơ sở pháp lý 10

1.3 Cơ sở thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất 13

1.3.1 Chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13

1.3.2 Chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21

1.3.3 Sơ lược công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An 24

1.4 Đánh giá chung về tổng quan 25

CHƯƠNG 2 27

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 28

2.4.2 Phương pháp, điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 29

2.4.3 Phương pháp phân tích và so sánh 30

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32 3.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Vinh 39

3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 – 2022 tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 43

3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43

3.2.2 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 46

3.2.3 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất 48

3.3 Nghiên cứu một yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền của thành phố Vinh, giai đoạn 2020 – 2022 58

3.3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền của thành phố Vinh, giai đoạn 2020 – 2022 58

3.3.2 Ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 65

3 4 Thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 69

3.4.1 Thuận lợi 69

3.4.2 Khó khăn 71

3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Kiến nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CHXHCN Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Vinh năm 2022 41 Bảng 3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2020 - 2022 44 Bảng 3.3 Những trường hợp chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thành phố Vinh, giai đoạn 2020 - 2022 45 Bảng 3.4 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2020

- 2022 47 Bảng 3.5 Những trường hợp chưa hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Vinh, giai đoạn 2020 – 2022 48

3.2.3 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất 48

Bảng 3.6 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 49 Bảng 3.7 Những trường hợp chưa hoàn thành thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất thành phố Vinh, giai đoạn 2020 – 2022 50 Bảng 3.8 Kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành thành phố Vinh năm 2020 51 Bảng 3.9 Kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành thành phố Vinh năm 2021 53 Bảng 3.10 Kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành thành phố Vinh năm 2022 54 Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 3 hình thức 56 Bảng 3.12 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất giai đoạn 2020 –

2022 57 Bảng 3.13 Các chỉ số tăng trưởng về dân số ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 61

Bảng 3.14 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác chuyển quyền tại thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 63 Bảng 3.15 Kết quả phỏng vấn người dân về trình tự Thời gian và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 66 Bảng 3.16 Kết quả phỏng vấn người dân về hoạt động công chứng phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Vinh 32 Hình 3.2 Biểu đồ thể hiện 3 nhóm đất chính thành phố Vinh năm 2022 42 Hình 3.3 Biểu đồ kết quả hồ sơ hoàn thành chuyển quyền sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 57 Hình 3.4 Biểu đồ kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất thành phố Vinh giai đoạn 2020 – 2022 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Thông tin chung

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Nguyễn Cảnh Hòa

1.2 Tên luận văn: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020-2022”

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03

1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức nhuận

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp phân tích, xử lý số liệu; Phương pháp biểu đồ, bảng biểu

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

1 Trong giai đoạn 2020 – 2022, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh trên cơ sở của Luật đất đai 2013, các hình thức chủ yếu được áp dụng đó là: chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế Kết quả nghiên cứu như sau:

- Theo hình thức: hình thức chuyển nhượng với tổng số 18.808 trường hợp, hoàn thành 18.770 trường hợp với tỉ lệ 99,78% tương ứng với 273,05 ha Hình thức tặng cho với tổng số trường hợp đăng ký 11.887, trường hợp hoàn thành 11.864 trường hợp chiếm 99,86% tương ứng với 177,56ha Hình thức thừa kế quyền sử dụng đất với tổng số trường hợp 3.619, trong đó trường hợp hoàn thành là 3.587 hồ

sơ với tỉ lệ 98,95%

- Theo giai đoạn: Trong giai đoạn từ 2020 – 2022 trên địa bàn thành phố Vinh

có tất cả 34.314 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất dưới 3 hình thức chuyển

nhượng, tặng cho và thừa kế, trong đó có 34.217 hồ sơ hoàn thành Năm 2020 có 8.774 trường hợp đăng ký trong đó 8.744 trường hợp hoàn thành với diện tích 131,57 ha Năm 2021 có 16.002 trường hợp trong đó 15.972 trường hợp hoàn thành với diện tích 234,76 ha Năm 2022 tổng số trường hợp đăng ký là 9.528 trong đó có 9.501 trường hợp hoàn thành tương ứng với 135,93 ha

2 Những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất dưới 3 hình thức trong giai đoạn 2020 - 2022 bao gồm: Chính sách, Dân số, Tình hình phát triển KT – XH, Các quy định về thủ tục hành chính, Thông tin đất đai & BĐS Tất cả các yếu tố đều có ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vinh nói chung và đến ngành quản lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Trong 5 yếu tố nghiên cứu thì nhóm yếu tố về chủ chương chính sách, nhóm yếu tố tình hình phát triển kinh tế xã hội và nhóm thông tin đất đai & BĐS có mức độ ảnh hưởng cao là từ 3 – 4,2 điểm Mức độ ảnh hưởng ít thuộc về 2 nhóm còn lại với điểm số từ 1,7 – 2,5

3 Trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, vẫn xuất hiện những khó khăn như sự không đồng đều tại các địa phương, thủ tục hành chính mắc phải một số điểm phiền hà, chi phí và lệ phí cao, cùng với thời gian thực hiện thủ tục kéo dài Mặt khác, do tập quán, nhận thức, và tâm lý e ngại của người dân về pháp luật đất đai cũng như những hạn chế về cơ sở vật chất và nguồn ngân lực

Do vậy, để nâng cao được hiệu quả công tác chuyển quyền tại thành phố Vinh trong thời gian tới tác giả đã đưa 3 giải pháp cơ bản cần phải thực hiện đồng bộ

Người hướng dẫn khoa học

THESIS ABSTRACT

1 General information

1.1 Full name of thesis author: Nguyen Canh Hoa

1.2 Thesis title: "Assessing the current status of land use rights transfer in Vinh city, Nghe An province in the period 2020-2022"

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instructor: Dr Nguyen Duc Nhuan

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen University

2 Research purpose:

- Assess the current situation of land use rights transfer in Vinh city, Nghe

An province in the period of 2020-2022

- Evaluate factors affecting the transfer of land use rights in Vinh city Nghe

An province in the period 2020-2022

- Identify the advantages and disadvantages, thereby proposing solutions to improve the efficiency of implementing land use rights transfer in Vinh city, Nghe

An province

3 Research methods

Secondary data collection methods; Methods of collecting primary data; Methods of analyzing and processing data; Chart and table methods

4 Research results and conclusions

1 In the period 2020 - 2022, the transfer of land use rights in Vinh city on the basis of the 2013 Land Law, the main forms applied are: transfer, donation and inheritance The research results are as follows:

- By form: transfer form with a total of 18,808 cases, completed 18,770 cases with a rate of 99.78% corresponding to 273.05 hectares The form of donation has a total of 11,887 registered cases, 11,864 completed cases, accounting for 99.86%, equivalent to 177.56 hectares Form of inheritance of land use rights with a total of 3,619 cases, of which 3,587 completed cases with a rate of 98.95%

- By period: In the period from 2020 - 2022, in Vinh city, there were a total

of 34,314 cases of transferring land use rights in 3 forms of transfer, donation and inheritance, of which 34,217 completed documents In 2020, there were 8,774 registered cases, of which 8,744 cases were completed with an area of 131.57 hectares In 2021, there are 16,002 cases of which 15,972 cases are completed with

an area of 234.76 hectares In 2022, the total number of registered cases is 9,528, of which 9,501 completed cases correspond to 135.93 hectares

2 Factors affecting the results of land use rights transfer under 3 forms in the period 2020 - 2022 include: Policy, Population, Socio-economic development situation, Regulations on procedures Administration, Land & Real Estate Information All factors have an impact on the socio-economic development of Vinh city in general and on the land management industry as well as the transfer of land use rights in particular Among the 5 research factors, the group of factors on policy topics, the group of factors on socio-economic development situation and the group of land & real estate information have a high level of influence from 3 - 4.2 points The level of influence is less in the remaining 2 groups with scores from 1.7 - 2.5

3 In the process of transferring land use rights, there are still difficulties such

as unevenness in localities, some troublesome administrative procedures, high costs and fees, along with Procedure time is long On the other hand, due to people's customs, awareness, and fear of land law as well as limitations in facilities and financial resources

Therefore, to improve the efficiency of transfer of rights in Vinh city in the coming time, the author has proposed 3 basic solutions that need to be implemented synchronously

MỞ ĐẦU

1 Tính cần thiết của đề tài

Đất đai được xem là một nguồn tài nguyên tự nhiên quý giá, là lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia và dân tộc (Nguyễn Đình Bồng và đồng nghiệp, 2014) Thực tế đã chứng minh rằng, để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần phục vụ đời sống, đất đai cần phải được tác động bởi con người Việc chuyển giao đất đai, bao gồm cả hình thức mua bán, là một quy luật tất yếu Trên thế giới, giao dịch đất đai, bao gồm cả mua bán, là một trong những hình thức giao dịch bất động sản phổ biến nhất từ rất sớm (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012)

Tuy nhiên, ở Việt Nam trong thời kinh tế quan liêu bao cấp, Nhà nước ta không thừa nhận giá trị của quyền sử dụng đất nên không được giao dịch trên thị trường dẫn đến đất đai bị bỏ hoang hóa lãng phí, không được khai thác sử dụng hiệu quả Luật Đất đai ban hành năm 1993, cùng với các sửa đổi và bổ sung trong các năm 1998, 2001, và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003, 2013,

đã thiết lập một cơ cấu pháp lý toàn diện nhằm bảo đảm sự minh bạch và công bằng trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai và việc công nhận giá đất (giá chuyển quyền sử dụng đất) Các quy định này không chỉ đóng vai trò quan trọng mà còn là không thể thiếu trong việc thực hiện các mối quan hệ tài chính liên quan đến đất đai Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường và tích cực hội nhập quốc tế, các hoạt động mua bán và chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ và rộng rãi, mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho tổ chức, gia đình, và cá nhân

Tại Việt Nam, đất đai được quy định thuộc sở hữu của toàn dân, vì vậy, tổ chức, cá nhân, và hộ gia đình chỉ được cấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam đã tạo ra sự đặc thù trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và đặc biệt là giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012) Trong thời gian gần đây, việc

chuyển quyền sử dụng đất đã đóng góp vào việc giải quyết vấn đề nhà ở cho cộng đồng, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, còn tồn tại một số vấn đề bất cập liên quan đến việc thực hiện giao dịch không đăng ký với cơ quan Nhà nước, kê khai giá trị chuyển trong hợp đồng thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế, cũng như khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin thị trường (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Văn Dũng, 2015; Phan Thị Thanh Huyền và đồng nghiệp, 2015) Vì vậy, nghiên cứu về tình trạng thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất là rất cần thiết

Vinh, thuộc phạm vi tỉnh Nghệ An, Việt Nam, đóng vai trò là trung tâm kinh tế và văn hóa quan trọng nhất trong khu vực Bắc Trung Bộ Việt Nam (Thủ tướng Chính phủ, 2015) Nó cũng là điểm nối quan trọng tại cửa ngõ kinh tế giữa Myanmar, Thái Lan, Lào và Việt Nam Tương tự như các đô thị khác, Vinh đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đặc biệt là từ năm

2008, khi được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh (Thủ tướng Chính phủ, 2008) Sự phát triển nhanh chóng của các ngành sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ đã đóng góp lớn vào tỷ suất 33,52% của Vinh trong tổng ngân sách của tỉnh Nghệ An hàng năm

Như các đô thị khác trong quá trình mở rộng và phát triển, nhu cầu về đất đai đã tăng lên đáng kể Cụ thể, việc thu hồi đất, giao đất, và cho thuê đất, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý đất đai, đang diễn ra một cách phức tạp, ảnh hưởng đến cuộc sống của những người liên quan đến việc thu hồi đất và đồng thời ảnh hưởng đến an ninh và trật tự trên địa bàn thành phố

Tuy nhiên, sự tăng tốc trong quá trình đô thị hóa đã mở ra một loạt các thách thức trong công tác quản lý đất đai của nhà nước, đặc biệt là trong việc thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Do đó, nghiên cứu

về những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, việc đánh giá và nhận thức về ưu điểm và lợi ích của quá trình chuyển

quyền, nhằm đóng góp vào việc giải quyết những vấn đề hiện tại và hạn chế các khó khăn, trở ngại là hết sức cần thiết đối với thành phố Vinh Do

vậy, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử

dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020-2022” là có ý

nghĩa khoa học và thực tiễn

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được những thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020-2022

- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020-2022

- Xác định được những thuận lợi và khó khăn, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả của nghiên cứu đề tài đã đi sâu và làm rõ một số khía cạnh lý luận liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất Nghiên cứu cũng đã làm

rõ những quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển quyền sử dụng đất

và hiện thực trong lĩnh vực này, nhằm đề xuất các biện pháp phù hợp

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua việc phân tích tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, đề tài này sẽ đề xuất các giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hiệu suất tổ chức và quản lý thực hiện quy trình chuyển quyền sử dụng đất của các

cơ quan chức năng Đồng thời, đề tài cũng hướng tới việc đóng góp vào quá trình cải cách hành chính, giúp tối ưu hóa quy trình này Kết quả nghiên cứu của đề tài không chỉ là tài liệu tham khảo hữu ích cho cộng đồng nghiên cứu

mà còn dành cho những người quan tâm đến lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm cả những nhà nghiên cứu, nhà khoa học và các bên liên quan

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai đóng vai trò quan trọng và không thể thiếu đối với mỗi quốc gia,

là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đồng thời là yếu tố cơ bản quyết định

sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các loài sống khác trên hành tinh Theo C.Mác, “Đất đai là một tài sản vĩnh viễn của loài người, là điều kiện quan trọng để duy trì sự sống, là một điều không thể thiếu để thực hiện các hoạt động sản xuất, và là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp và lâm nghiệp

Thuật ngữ khoa học “đất đai” ám chỉ một phạm vi cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm toàn bộ yếu tố của môi trường sinh thái, từ khí hậu, bề mặt đất, thổ nhưỡng, dạng địa hình, đến mặt nước (như hồ, sông, suối, đầm lầy ) và các lớp trầm tích nằm trên bề mặt cũng như nước ngầm, khoáng sản trong lòng đất, hệ thống thực vật và động vật, cùng với tình trạng định cư của con người và các công trình hạ tầng hiện tại và quá khứ (như san nền, hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa ) Do đó, đất đai không chỉ là một không gian giới hạn theo chiều thẳng đứng, bao gồm khí hậu và các yếu tố khác, mà còn là sự kết hợp ngang trên mặt đất giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật và các yếu tố khác, đóng vai trò quan trọng và mang ý nghĩa đặc biệt đối với cuộc sống và hoạt động sản xuất của con người

(Phan Thị Thanh Huyền và cs, 2020)

1.1.1.2 Sở hữu đất đai

Theo từ điển Luật học (2006), sở hữu là mối quan hệ xã hội mà thông qua đó xác định tài sản thuộc về ai, do ai chiếm hữu, sử dụng và quyết định tài sản trong xã hội Sở hữu được pháp luật biểu đạt thành quyền sở hữu và

được thực hiện thông qua một cách thức cụ thể gọi là chế độ sở hữu hoặc hình thức sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền nắm giữ, quyền sử dụng và quyền quyết định Quyền nắm giữ là quyền kiểm soát và sở hữu tài sản; quyền sử dụng là quyền sử dụng tài sản; quyền quyết định là quyền giao dịch, bán, cho mượn, cho thuê, cầm cố, thế chấp, phá hủy, từ bỏ quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền và cs, 2021b)

Từ khái niệm tổng quan về sở hữu có thể hiểu, sở hữu đất đai là mối quan hệ xã hội thông qua đó xác định đất đai thuộc về ai, do ai chiếm hữu, sử dụng và quyết định Quyền sở hữu đất đai cũng như quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền nắm giữ đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền quyết định đối với đất đai (Phan Thị Thanh Huyền và cs, 2020)

Các hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước,

sở hữu cá nhân, sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở Việt Nam, trước khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, cũng giống như một số nước khác trên thế giới, Nhà nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai, bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân đối với đất đai Hiện nay, theo quy định của Hiến pháp năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Hiện nay, ở Việt Nam, quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam đã tạo ra đặc thù trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) nói riêng Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước thông qua hệ thống bộ máy được thiết lập từ trung ương tới địa phương có quyền định đoạt đất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013; Duy và cs, 2020) Thực tiễn đã chứng minh, đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động của con người để

tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật

Theo Điều 3 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ địa chính được định nghĩa là một tập hợp các tài liệu thể hiện chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý và sử dụng các thửa đất, cũng như tài sản gắn liền với đất Mục đích của hồ sơ này là để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và đáp ứng nhu cầu thông tin của các tổ chức và cá nhân liên

quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Định nghĩa về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi theo thời gian Cụ thể, theo Luật Đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được định nghĩa là một chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại chứng thư pháp lý được Nhà nước sử dụng để xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của người

có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Các loại giấy chứng nhận này được cấp theo một mẫu thống nhất trên toàn quốc

Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn giữ giá trị pháp lý và không cần phải chuyển sang các giấy chứng nhận mới; tuy nhiên, người nào có nhu cầu cấp mới có thể được chuyển đổi sang các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013,

theo Điều 3, Khoản 16 của Luật này

1.1.3 Quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Quyền sử dụng đất

Khái niệm về quyền sử dụng đất chưa có sự quy định cụ thể trong Luật Đất đai Để xác định khái niệm này, chúng ta có thể tham chiếu đến định nghĩa của quyền sử dụng tài sản theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 Cụ thể, quyền sử dụng tài sản là quyền thực hiện các hoạt động khai thác, hưởng lợi, thu nhập từ tài sản Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, từ định nghĩa này, có thể hiểu rằng quyền sử dụng đất là quyền thực hiện các hoạt động khai thác, hưởng lợi và thu nhập từ đất đai khi Người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia, thì làm thế nào để người dân có thể thực hiện quyền này của họ? Để đảm bảo người dân có thể khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi giá trị tối cao của tính toàn dân, cũng như không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, khái niệm “Quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” đóng vai trò

quan trọng trong việc giải quyết mâu thuẫn trên và đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích quốc gia, Nhà nước và từng cá nhân (Phan Thị Thanh Huyền và cs, 2021b)

tế phản ánh thông qua quá trình trao đổi và lưu thông hàng hóa, cũng như các mối quan hệ và kết nối kinh tế giữa các bên tham gia, tạo nên sự liên kết Thị trường cũng có thể hiểu theo nghĩa hẹp là khu vực cụ thể hoặc không gian nơi diễn ra việc trao đổi hàng hóa

Thị trường quyền sử dụng đất là quá trình mà các bên bán và mua hoặc cho thuê và thuê, bao gồm cá nhân, hộ gia đình và tổ chức trong và ngoài nước, tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự và thủ tục mà pháp luật quy định dưới sự tự nguyện và bình đẳng Mục tiêu của thị trường quyền sử dụng đất là để thiết lập và thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và đóng góp vốn sản xuất kinh doanh thông qua quyền sử dụng đất, bằng việc sử dụng hàng hóa và tiền tệ

1.1.3.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, và các chủ thể khác được phép sử dụng đất theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên, nội dung này

phải tuân theo quy định của Bộ luật này và các quy định pháp luật liên quan đến đất đai

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất địa phương vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được xác định trong Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

- Tại Điều 188, quy định về điều kiện thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất; cũng như việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Tại Điều 189, quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Tại Điều 190, quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Tại Điều 191, quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Tại Điều 192, quy định về các trường hợp hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

- Tại Điều 193, quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, và thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 194, quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất sẽ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Nằm trong thời hạn sử dụng đất

Do đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng, ngoài việc đã có đầy đủ giấy

tờ, đất còn phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và đang trong thời hạn sử dụng đất

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1.1 Các văn bản của Nhà nước

- Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên

và môi trường về việc chi tiết hóa một số điều của

- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một

số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 về khung giá đất;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 148/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.;

- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.2.1.2 Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An

Quyết định số 39/2018/QĐ-UBND ngày 10/9/2018 của UBND tỉnh về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Nghệ An, được ban hành đồng thời với Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh

Quyết định số 38/QĐ-UBND ngày 05/9/2018 sửa đổi và bổ sung một số điều của Quy định về việc cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, đăng

ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh tại tỉnh Nghệ An, ban hành đồng thời với Quyết định số 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của UBND tỉnh

Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03 tháng 4 năm 2018 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở tại tỉnh Nghệ An

- Quyết định 362/QĐ – UBND ngày 07/6/2018 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm 2016- 2020 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh và các quyết định: Số 60/QĐ – UBND ngày 29/1/2019; số 463/QĐ – UBND ngày 09/08/2019, số 549/QĐ – UBND ngày 22/12/2020 về việc điều chỉnh vị trí ranh giới các dự án trong điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020;

Quyết định số 07/2020/QĐ-UBND ngày 06 tháng 4 năm 2020 Ban hành Quy chế phối hợp giải quyết một số thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Nghệ An

Quyết định số 28/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 về việc ban hành Quy định về cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An

- Quyết định 34/QĐ-UBND ngày 25/01/2021 của UBND tỉnh Nghệ An

về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2021 thành phố Vinh; bổ sung tại Quyết định số 379/QĐ.UBND ngày 15/9/2021;

- Quyết định số 144/QĐ.UBND ngày 18/3/2021; Quyết định số UBND ngày 17/6/2021;

274/QĐ Quyết định số 506/QĐ274/QĐ UBND ngày 8/11/2021; Quyết định số 524/QĐ274/QĐ UBND ngày 16/11/2021 của UBND tỉnh Nghệ An

524/QĐ-Quyết định số 24/2022/QĐ-UBND ngày 14/02/2022 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh

1.3 Cơ sở thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1 Chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Chuyển quyền sử dụng đất tại Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2 và dân số hơn 300 triệu người Diện tích đô thị và đất chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên của nước này Là một quốc gia phát triển, Mỹ có một hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh các mối quan

hệ xã hội đa dạng và phức tạp Luật đất đai của Mỹ công nhận và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Các quyền này được pháp luật bảo vệ rất chặt chẽ, coi chúng như là một quyền cơ bản của công dân Đến nay, có thể thấy rằng các quy định này đã phát huy hiệu quả trong việc phát triển kinh

tế đất nước, bao gồm cả việc đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và tăng cường hiệu quả sử dụng đất trên phạm vi xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn của Nhà nước trong việc quản lý đất đai Các quyền quyết định của Nhà nước bao gồm quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền

quyết định về quy hoạch kiến trúc đô thị và xây dựng công trình; quyền quyết định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định tài chính liên quan đến đất đai; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ lợi ích công cộng dựa trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi

Mỹ là một quốc gia thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với bất động sản (Real Estate); thị trường bất động sản hoạt động hoàn toàn theo quy luật thị trường; Chính phủ can thiệp rất ít; nếu Chính phủ tham gia kinh doanh, thì nó phải tuân theo luật chơi chung như tất cả các thành phần khác tham gia thị trường này Vai trò quản lý của Nhà nước về bất động sản thể hiện chủ yếu qua quản lý quy hoạch, đặc biệt là thông qua việc quy định công dụng của từng mảnh đất và xác định quyền xây dựng các kiến trúc như thế nào (bao gồm loại kiểu, chiều cao, mật độ) Nhà nước cũng quản lý ngành làm việc với bất động sản bằng cách thi hành chế độ sát hạch và cấp phép làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán bất động sản, cũng như cho những người đánh giá giá trị bất động sản Một tác dụng quản lý khác của Nhà nước là thu thuế đất đai và thuế nhà ở theo quy định của pháp luật Thuế nhà đất là một loại thuế quan trọng của Nhà nước, được áp dụng để kiểm soát việc sử dụng bất động sản, ngăn ngừa việc sử dụng bất động sản một cách lạm dụng hoặc không đúng mục đích, và đảm bảo sự ổn định trong ngành bất động sản của

Mỹ Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện quyền lực cảnh sát để bảo vệ lợi ích của cộng đồng Chính quyền không thẩm tra tư cách của các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cũng như không cấp phép sở hữu bất động sản Khi Nhà nước cần thu hồi đất từ tư nhân để phục vụ lợi ích công cộng, nó phải thỏa thuận với chủ đất Trong trường hợp không thể thỏa thuận được, Nhà nước có quyền đưa ra tòa án yêu cầu cưỡng chế trưng dụng (eminent domain) Tuy nhiên, tòa án chỉ có thể cho phép cưỡng chế trưng dụng khi đáp

ứng đủ điều kiện, chủ đất được bồi thường một cách hợp lý và Nhà nước phải tuân theo trình tự pháp lý để bảo vệ lợi ích của chủ đất

Thị trường bất động sản tại Mỹ có một lượng lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân

cư Tại các thành phố lớn ở Mỹ, tồn tại các hiệp hội nghề nghiệp giúp cải thiện hiệu suất làm việc của người môi giới bất động sản, ví dụ như MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS trong khu vực, giúp người môi giới tìm kiếm các tài sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng Khi sử dụng thông tin từ MLS để thực hiện giao dịch thành công, người môi giới cần chia sẻ một phần thù lao với tổ chức cung cấp thông tin gốc Hầu hết các giao dịch bất động sản đều bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết tài sản với một đại lý, với giá và thời hạn cụ thể Sau

đó, thông tin về tài sản này được đại lý kiểm duyệt và gửi đến MLS địa phương thông qua mạng điện tử Các đại lý đại diện cho người mua thường sử dụng MLS để tìm kiếm các tài sản phù hợp với nhu cầu của họ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.3.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất tại Pháp

Pháp là một quốc gia phát triển với những đặc trưng riêng biệt trong cơ cấu chính trị Tuy nhiên, ảnh hưởng của cách tổ chức quản lý đất đai của Pháp đối với nước ta vẫn rõ ràng Điều này có thể được giải thích bởi việc Nhà nước Việt Nam đã khai thác một cách hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai

do thời kỳ thực dân để lại Đồng thời, tác động của hệ thống quản lý đất đai thời kỳ thực dân vẫn còn đọng trong ý thức của một phần công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai ở Pháp có một số đặc điểm như sau

Liên quan đến chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp xác định quyền sở hữu tài sản là không thể xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền ép buộc người khác chuyển quyền sở hữu của họ Ở Pháp, vẫn tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà

nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng, mà không thể mua bán Trong trường hợp cần

sử dụng đất đai cho mục tiêu công cộng, Nhà nước có quyền đòi hỏi chủ sở hữu đất đai tư nhân chuyển quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Liên quan đến công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu

tư nhân, nên việc phát triển đô thị tại Pháp đã được quan tâm từ rất sớm và thực hiện một cách nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị cho các thành phố có dân số từ 10.000 người trở lên Năm 1973 và 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân quan trọng mới trong công tác quản lý đất đai, đó là cấp xã Đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc của Nhà nước cũng như các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai và quy hoạch đô thị Điều này mang ý nghĩa kinh tế lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù Pháp duy trì chế

độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng công tác quản lý đất đai tại đây được thực hiện một cách chặt chẽ Điều này được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học Hệ thống này cung cấp thông tin đầy đủ về tài sản đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó bao gồm thông tin chi tiết về từng mảnh đất với kích thước, vị trí địa lý, tài nguyên và lợi ích liên quan Hệ thống này hỗ trợ quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng và đảm bảo cung cấp thông tin cho

hoạt động ngân hàng cũng như hệ thống thuế đất và bất động sản một cách công bằng (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.3.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

Theo điều 10, khoản 4 của Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc, không

có tổ chức hoặc cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức Quy định hạn chế này rõ ràng đối lập với quy luật tự nhiên của sự phát triển kinh tế - xã hội, do đó chỉ có hiệu quả trong một khoảng thời gian ngắn Trái với điều này, người sử dụng đất thực tế vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch đất như một loại hàng hóa Do đó, thị trường đất đai “phi chính thức” hay còn gọi là “chợ đen” đã bắt đầu xuất hiện

ở Trung Quốc Nhiều nông dân và hợp tác xã tại đó đã bí mật bán hoặc cho thuê đất của họ cho các doanh nghiệp có nhu cầu Từ việc cho thuê đất dưới

sự chấp thuận của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức trở thành một mặt hàng tham gia vào thị trường Luật Quản

lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua quyền giao và cho thuê với đền bù (allocation and lease with compensation), tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Tại kỳ họp thứ 4 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc vào ngày 29/8/1998, Luật quản

lý nhà nước về đất đai của Cộng hòa nhân dân Trung hoa (sửa đổi) đã được ban hành Với việc thiết lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố

và địa phương khác ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước Bộ Đất đai và Tài nguyên đã thiết lập các tiêu chuẩn hóa thị trường đất đai, thông báo công khai về những thửa đất chuẩn bị chuyển nhượng và tổ chức đấu giá “mở” công khai Trong trường hợp chuyển nhượng thông qua thỏa thuận, kết quả của những thỏa thuận này cũng phải được công bố công khai (Lưu Quốc Thái, 2007)

Quản lý đất đai tại Trung Quốc có những đặc điểm đáng chú ý Thứ nhất, về quan hệ sở hữu đất đai, Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định rằng Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp tức là người sử dụng đất có quyền quyết định về đất đai, Nhà nước chỉ giữ quyền kiểm soát thông qua việc quy định mục đích và thời hạn sử dụng Thứ hai, về quy hoạch sử dụng đất, luật pháp Trung Quốc nói rõ rằng Nhà nước có quyền và trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất cả nước và tại từng cấp chính quyền địa phương Đối với đất đai thành thị, quản lý được thực hiện thông qua quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch chi tiết, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội cùng với các công trình xây dựng trong thành phố Luật cũng quy định rõ rằng quy hoạch cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới có thể thực hiện Thứ ba, về công tác thống kê và phân loại đất đai, Luật quản lý đất đai của Trung Quốc xác định đất đai được phân thành 8 loại chính Đất dùng cho nông nghiệp là đất đai được sử dụng trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất canh tác, đồng cỏ và đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng là đất được dùng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, công cộng, khai thác khoáng sản và đất được sử dụng cho an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng là loại đất không thuộc hai loại trước đó Nhà nước tiến hành tổng kiểm kê đất đai mỗi 5 năm một lần và thực hiện thống kê hàng năm về đất đai, việc này được thực hiện ở các cấp quản lý từ trung ương đến địa phương; hồ sơ đất đai được thiết lập cho từng chủ sử dụng đất và cập nhật

về biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất và từng mảnh đất Thứ tư, về tài chính đất đai, tại Trung Quốc không tồn tại hình thức giao đất lâu dài và không hạn chế thời hạn sử dụng đất, do đó, Luật quy định rằng Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp tiền cho Nhà nước trước khi được thực hiện các quyền sử dụng đất; Nhà nước xem việc thu tiền khi giao

đất là biện pháp quan trọng để tạo nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu vốn phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.3.1.4 Bài học cho Việt Nam về chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai đóng một vị trí đặc biệt quan trọng đối với con người và xã hội ở mọi quốc gia và chế độ Không có quốc gia nào thiếu lãnh thổ, thiếu đất đai, nơi diễn ra toàn bộ hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Mọi hoạt động sản xuất và sinh hoạt con người đều phụ thuộc vào đất đai, bất kể ở đâu hay làm

gì Vì vậy, đất đai luôn được xem là tài sản quý giá của xã hội và luôn được chú ý bảo tồn và khai thác tiềm năng từ đất

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng tại Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện và tiến bộ, áp dụng các tiến bộ khoa học, công nghệ và xã hội Yếu tố quan trọng của quản

lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá trị đất Vì vậy, kết quả của quá trình quản lý đất đai là cần xây dựng hệ thống thông tin liên tục được cập nhật và

có thể phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để duy trì quản lý đất đai bền vững Thông tin về đăng ký, trong nhiều trường hợp, mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do đó, cần phải đáng tin cậy và độc lập

Việt Nam, là một nước đang phát triển và thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng Sự gia tăng dân số, đặc biệt là ở các thành phố, là nguyên nhân chính của đô thị hóa Khi các thành phố mở rộng, các vấn đề liên quan đến đất đai trở nên phức tạp và gia tăng Sức hấp dẫn của cuộc sống đô thị và của các khu vực đã đô thị hóa là lý do chính khiến một lượng lớn cư dân nông thôn tìm kiếm “đất hứa” Các vấn đề

về đền bù giải phóng mặt bằng và chuyển quyền sử dụng đất là những thách thức lớn đối với các nhà quản lý Công tác chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

là một trong những hoạt động nổi bật, nóng bỏng và nhạy cảm Chuyển quyền

sử dụng đất là quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng, đó là văn bản pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đất

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất, quá trình này đã đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Hình thức chuyển nhượng, tặng cho là những phương thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Đối với đất ở, thị trường mua bán và chuyển nhượng trở nên sôi động hơn Xu hướng di cư từ nông thôn vào thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của cá nhân và tổ chức đang tăng

Tuy nhiên, việc thực hiện các Quyết định chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam vẫn còn tồn tại một số vấn đề Quy định vẫn chưa đồng bộ, thủ tục

kê khai và đăng ký còn phức tạp, các cơ quan chuyên môn và dịch vụ thiếu năng lực và kế hoạch, giá đất vẫn chưa có sự đồng thuận rõ ràng trong việc xác định giá trị đất đai cho chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Mặc dù đã có nhiều sự quan tâm từ phía Nhà nước, nhưng vẫn tồn tại những khó khăn trong công tác quản lý đất đai và các công tác liên quan, tạo ra lãng phí cho cả Nhà nước và cộng đồng

Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã có nhiều thay đổi đáng kể kể từ khi Luật Đất đai 2013 được ban hành Quy trình hành chính cho việc chuyển quyền đã trở nên đơn giản hơn, luật đã xác định rõ vai trò và thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước cũng như người sử dụng đất

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang tích cực hướng dẫn triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào công tác quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia Việc xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp theo dõi và quản lý các biến đổi đất đai một cách chính xác và kịp thời Mọi thay đổi trong việc sử dụng đất, chẳng hạn như thay đổi ranh giới, diện tích hoặc chủ sử dụng (qua việc chuyển quyền sử dụng đất) đều được theo dõi bởi các nhà quản lý Ngoài ra, trong vài năm qua,

do sự quan tâm của Nhà nước, nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính đã được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai và đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng đã được thực hiện tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.3.2 Chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các giai đoạn

Giai đoạn trước năm 1975

Trước năm 1975, trong thời kỳ chế độ cũ, đất đai thuộc sở hữu tư nhân

và chủ thể thống trị chiếm đa số diện tích đất Đất được coi là tài sản không động, có thể giao dịch như bất kỳ hàng hóa nào khác Ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nước Việt Nam đã ban hành các sắc lệnh và đạo luật để quản lý đất đai Mặc dù cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp vẫn chưa kết thúc, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ra Luật cải cách ruộng đất ngày 4/12/1953, nhằm loại bỏ sự bóc lột từ phong kiến và đế quốc, nhất là việc chiếm hữu đất đai Trước đó, có đến 6 hình thức sở hữu chủ yếu

về đất đai, bao gồm sở hữu của thực dân Pháp, địa chủ, nhà chung của tư sản,

và sở hữu của người nông dân và phú nông Tuy nhiên, sau Cách mạng, Nhà nước chỉ công nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu là sở hữu của Nhà nước và sở hữu ruộng đất của người nông dân

Giai đoạn sau năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Sau năm 1975, Nhà nước bắt đầu xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất trên toàn quốc, đặt đất đai lên hàng đầu về quản lý Hiến pháp và Luật Đất đai năm 1987 đã quy định rõ ràng rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được Nhà nước quản lý thống nhất Các chủ thể khác chỉ có quyền sử dụng Luật Đất đai này đã mở đầu cho việc không còn đặt đất đai vào diện đối tượng mua bán, không còn xuất hiện trong các hợp đồng dân sự Luật Đất đai năm 1987 đã ghi nhận quyền sử dụng đất của người nông dân trong 3 trường hợp: khi hộ nông dân tham gia hoặc rời khỏi hợp tác xã, khi có thỏa thuận đổi

đất giữa hợp tác xã và cá nhân, hoặc khi người được giao đất chuyển đi hoặc qua đời mà hộ gia đình vẫn tiếp tục sử dụng đất Tuy nhiên, chuyển nhượng đất vẫn diễn ra mạnh mẽ và đa dạng mặc dù Nhà nước vẫn chưa công nhận nó

và chưa nhận thức rằng đất đai là hàng hóa đặc biệt

Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 đã đưa ra những điểm mới, như thừa nhận giá trị của đất, quy định các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, và thế chấp quyền sử dụng đất Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định và lâu dài, cùng với việc quy định hạn mức đất nông nghiệp và lâm nghiệp Điều này đã mở ra khả năng chuyển nhượng và sử dụng đất một cách linh hoạt hơn Năm 1999, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP đã cụ thể hóa quy trình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc Năm 2001, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Tuy nhiên, vẫn tồn tại những bất cập như quy định chung chung và nhiều thủ tục phức tạp

Giai đoạn từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 2003 đã tạo điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản Cơ chế thực hiện được thông thoáng hơn, nâng cao trách nhiệm quản lý của Nhà nước Chính sách chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được yêu cầu và nguyện vọng của nhân dân, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho ổn định xã hội và phát triển kinh tế của đất nước

Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng để phù hợp với quan điểm và cương lĩnh phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế Luật này tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất, đảm bảo hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Sử dụng hiệu quả các công cụ về giá, thuế đất đai để khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng và lãng phí Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013

và các văn bản hướng dẫn đã có hiệu lực thi hành, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và xã hội của đất nước Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm cần được quy định rõ hơn như xác nhận việc sát nhập, chia tách quyền sử dụng đất của vợ chồng và hộ gia đình

1.3.2.2 Thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo tổng hợp không đầy đủ của 60 tỉnh, thành phố (trừ thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Thừa Thiên Huế và Quảng Ninh không có số liệu báo cáo về nội dung này) thì số lượng thủ tục hành chính đã được giải quyết (đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký biến động, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, tặng cho, thừa kế bằng quyền sử dụng đất và cung cấp thông tin đất đai) trong 03 năm 2018 - 2020 và 05 tháng đầu năm 2021 là khoảng 19,6 triệu hồ sơ (trong đó, tổ chức gần 0,4 triệu hồ sơ, cá nhân trên 19,2 triệu hồ sơ) Cụ thể như sau Năm 2018 là 5,25 triệu hồ sơ, trong đó, tổ chức là 0,6 triệu hồ sơ, cá nhân là 4,65 triệu hồ sơ; Năm 2019 là 5,6 triệu hồ sơ, trong đó, tổ chức là 0,12 triệu hồ sơ, cá nhân là 5,48 triệu hồ sơ; Năm 2020 là 5,8 triệu hồ sơ, trong đó tổ chức là 0,1 triệu hồ sơ, cá nhân là 5,7 triệu hồ sơ; 05 tháng đầu năm 2021 là gần 3 triệu hồ sơ, trong đó tổ chức là 0,05 triệu hồ sơ, cá nhân là 2,95 triệu hồ

sơ Trong tổng số hồ sơ đã được giải quyết thì số hồ sơ đã giải quyết đúng hẹn

là 17,7 triệu hồ sơ, số hồ sơ trễ hẹn là gần 0,5 triệu hồ sơ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2021)

Với một lượng lớn hồ sơ giải quyết trong giai đoạn 3 năm từ 2018 đến

2020 và 05 tháng đầu năm 2021, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc Văn phòng đăng ký đất đai đưa ra quy chế làm việc thống nhất trên toàn hệ thống Điều này đã khắc phục tình trạng không đồng nhất trong việc giải quyết hồ sơ thủ tục và trình tự thực hiện tại các địa bàn khác nhau trong cùng một tỉnh, thành phố Hành động này đã giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, tạo ra

cơ chế linh hoạt cho việc bố trí và điều động nhân sự giữa các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng Trung tâm trong những thời điểm có giao dịch lớn ở một số địa bàn cụ thể Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 05 - 25 ngày so với trước đây Việc giải quyết hồ

sơ giao dịch về đất đai theo đúng hẹn đã đạt trên 95% so với quy định, và tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã được cơ bản khắc phục (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2021)

1.3.3 Sơ lược công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An

Trong thời gian gần đây, để thực hiện Kế hoạch 815/KH-UBND ngày 30/12/2021 của UBND tỉnh Nghệ An về công tác chuyển quyền sử dụng đất

và giải quyết các vấn đề còn tồn đọng liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho

hộ gia đình và cá nhân trên lãnh thổ tỉnh Nghệ An, thành phố Vinh đã kêu gọi

sự đồng lòng của toàn bộ hệ thống chính trị từ cấp thành phố đến cơ sở UBND thành phố Vinh đã tận dụng các cơ hội để chỉ đạo mạnh mẽ các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên khắp thành phố Họ đã tổ chức các cuộc họp đối thoại với cơ quan chính quyền và cộng đồng, đồng thời đã phê bình

và nhắc nhở các khu vực có tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp Ngoài ra, UBND thành phố đã ban hành nhiều tài liệu chỉ đạo để giải quyết các khó khăn và rào cản, yêu cầu các phòng chức năng và đơn vị liên quan tăng cường sự hợp tác và tìm hiểu các quy định pháp luật để đề xuất

phương án về thủ tục và quy trình giải quyết, cũng như đẩy mạnh việc hỗ trợ

và hướng dẫn người dân xử lý tận gốc Sự tập trung đã được thực hiện để cải thiện quá trình lập hồ sơ và xét duyệt, tháo gỡ khó khăn kịp thời và giải quyết các vấn đề tranh chấp, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai Đồng thời, cán bộ chuyên môn cũng đã được sắp xếp và phân công tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả UBND thành phố để hỗ trợ và hướng dẫn người dân trong quá trình giao dịch Nhờ những nỗ lực này, đã giải quyết được nhiều hồ sơ tồn đọng trong nhiều năm trước

Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế và xã hội, quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, dẫn đến sự biến động đáng kể trong thị trường đất đai và các mối quan hệ liên quan đến đất đai trở nên phức tạp hơn Để thúc đẩy quá trình chuyển quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, cấp ủy và chính quyền các cấp trong thành phố phải xác định rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ trọng tâm Đã tập trung chỉ đạo, tổ chức triển khai, và nỗ lực để hoàn thành và vượt qua kế hoạch đề ra Đồng thời, tiến hành các hoạt động tuyên truyền và vận động để người dân hiểu rõ nguyên nhân cả về mặt khách quan và chủ quan,

mà chúng xuất phát từ trách nhiệm của cán bộ địa chính Điều này sẽ giúp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật liên quan đến đất đai cũng như trách nhiệm trong việc chuyển quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4 Đánh giá chung về tổng quan

Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng, cho tặng, kế thừa quyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn