Một số giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động pháp tiển thị trường kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần phát triển bất động sản hà nội

Page of 58 PHẦN MỞ ĐẦU Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trường bất động sản như: “đóng băng” thị trường, cầu hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bất động sản thay đổi khơng thể lường nói thị trường bất động sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt động Những nóng lạnh thị trường điều khó tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm nhìn nhận thời gian tới, nguyên nhân bất cập thị trường vấn đề ln đặt cho người tham gia thị trường phía nhà nước phía người dân đề tài “ số giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động phát triển thị trường kinh doanh Bất động sản ” đề cập nhằm giúp cho người nghiên cứu tìm hiểu lý luận thị trường bất động sản cung cầu yếu tố hình thành nên thị trường, phản ứng yếu tố có thay đổi thị trường Đồng thời thông qua đề án để thấy số nguyên nhân từ đưa số giải pháp cho thị trường thời gian tới để thị trường hoạt động thơng suốt hiệu định hướng mong muốn xã hội Thị trường bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng hình thức loại hình khn khổ đề án môn học xin đề cập nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam đối tượng chủ yếu thị trường mua bán nhà đất Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I, TỔNG HỢP VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trước tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản hiểu qua khái niệm thị trường nói chung Thị trường định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể quan hệ cho phép người mua người bán trao đổi với hàng hóa dịch vụ Cũng giống hàng hóa khác thị trường bất động sản đời xã hội có trao đổi mua bán, giao dịch bất động sản Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái niệm thị trường bất động sản xuất giao dịch bất động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, khơng phải có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phải mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định gắn liền với phát triển kinh tế quốc gia, gắn liền với phát triển sản xuất hàng hóa đời sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu tư nhân đất đai Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng trở thành đối tượng để trao đổi, chuyển nhượng, cho th Khơng có đất người ta cịn xây dựng cơng trình đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho giao dich thị trường đến đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thị trường bất động sản thức hợp pháp có điều kiện phát triển Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động sản nên có nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản Có quan điểm cho thị trường bất động sản thị trường đất đai tài sản nhà , cơng trình phải gắn liền với đất đai trở thành thị trường bất động sản điều có nghĩa thân đất đai bất động sản yếu tố bất động sản Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 Gần giống vậy, số người quan niệm thị trường bất động sản thị trường địa ốc( nhà đất) quan niệm phổ biến nước ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát giao dịch chuyển nhượng, mua bán chấp Nhà đất, quan điểm chưa đủ thực tế nhà đất phận quan trọng hàng hóa thị trường Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản góc độ phản ánh trực diện họat động thị trường bất động sản họ cho thị trường bất động sản nơi diến họat động mua, bán ất động sản theo qui luật thị trường Quan niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trường bất động sản hầu luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, góc độ dễ hình dung thị trường bất động sản Từ kết luận: Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường nghĩa hẹp : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán chấp nói cách khác, tổng hồ giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định NHỮNG NGUYÊN TẮC CƠ BẢN VỀ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Do tính đặc thù hàng hố bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hoá khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm thông tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiêu yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm , số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ khơng đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõi ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá q cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức mơi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá tài hố Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi BĐS Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trị định Thứ hai, cấp độ tập trung hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, khơng phải hình thành phát triển nhà, BĐS lớn, dự án BĐS Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trị định Đề cường chun đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển BĐS, hạn chế điều kiện bán BĐS, doanh nghiệp đủ tiền để phát triển BĐS bán thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trị định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trị định Thứ tư, cấp độ tài hố: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, ngân hàng tiếp tục cho vay BĐS đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá nguồn vốn Trong cấp độ, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định Có thể thấy rằng, khơng thiết kinh tế, thị trường BĐS trải qua nấc, cung bậc Cũng không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian Cũng không thiết, cấp độ phát triển thị trường phải kết thúc giai đoạn chuyển sang giai đoạn khác Các kinh tế, kinh tế phát triển qua cấp độ từ lâu Chẳng hạn Úc New Zealand, tài sản BĐS chứng khoán hoá với tỷ lệ cao Các nước có kinh tế chuyển đổi áp dụng chủ yếu liệu pháp “sốc”, tức áp dụng đồng loạt tất chế, sách theo chuẩn kinh tế thị trường nên nay, thị trường BĐS cấp độ tài hoá Trung Quốc chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài hố thị trường BĐS Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động thị trường BĐS gồm có giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”) Chẳng hạn thị trường BĐS nước Mỹ khoảng kỷ (1870-1973) trải qua chu kỳ dao động, bình quân chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến trải qua chu kỳ, chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh giới thứ II đến có chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn từ 6-7 năm, dài 9-10 năm, trung bình 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc hình thành chưa lâu từ năm 1978 đến có chu kỳ dao động, đáng ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” năm 19921993 suy sụp nhanh năm 1994 MƠ HÌNH TỔ CHỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) đất đai khơng hao mịn (trừ trường hợp thiên nhiên) người có quyền sở hữu (sử dụng ) đất không sử dụng đất tài sản thơng thường khác, mà họ sử dụng quyềnvà lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định đặc thù giao dịch bất động sản, vậy, gía đất phận giá bất động sản (trường hợp giá đất giá bất động sản) không phản ánh giá trị hàng hóa đất đai mà giá đất số phản ánh khả thu lợi nhuận từ đất hiệu qủa vốn đầu tư vào đất đặc điểm qui định người sử dụng đất đựơc quyền khai thác lợi ích đem lại từ bất động sản Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí Và chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán tâm lý, thị hiếu, Trong tâm lí, tập qn, thị hiếu vùng , địa phương khác đồng thời đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác Chính họat động thị trường bất động sản mang tính địa phương Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng đất nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác mật độ dân số khác Do nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến khác qui mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đô thị thường có qui mơ trình độ cao khu vực nông thôn.ngay đô thị với thị trung tâm kinh tế, văn hóa, trị vùng hay nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản phong phú đa dạng chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí phân loại khác ta phân chia loại hình thị trường bất động sản sau Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị trường gồm:  Thị trường mua bán bất động sản: hình thành sớm Xét lịch sử, thị trường mua bán trao đổi đất đai xuất gần đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân đất đai, ngày việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản trở thành phổ biến vựơt khỏi phạm vi quốc gia, nước có kinh tế phát triển Mua bán trao đổi bất động sản diễn trực tiếp người có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới tư vấn bất động sản hoạt động mua bán bất động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho chủ thể kinh tế  Thị trường bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trường chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định.người chủ sở hữu bất động sản người thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đưa mức giá định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, người chủ sở hữu bất động sản nhượng phần Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58 quyền sở hữu cho người thuê bất động sản thơi gian thuê Người thuê bất động sản quyền khai thác sửa dụng bất động sản kí kết mục đích sử dụng với chủ sở hữu là: để ở, để làm văn phịng, để làm kho chứa hàng vơí mục đích thuê bất động sản khác Giá thị trường quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào cơng mục đích người thuê khả thỏa mãn bât động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trường để tham khảo đưa gía kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung – cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trường Người thuê bất động sản thông qua môi giới thị trường tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với người cho thuê Thị trường bất động sản dùng làm tài sản chấp  Đây thị trường gắn liền với hoạt động ngành ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa người cầm cố bất động sản, tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tính lãi vay vào số tiền người chấp bất động sản nhận Người chấp bất động sản có nghĩa vụ tóan tiền vay gốc lãi vay hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố Thị trường góp phần khơi thơng thị trường vốn làm nảy sinh giao dịch khác như: định giá bất động sản, chuyển nhượng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản chấp chuyển nhượng phát triển bất động sản chấp  Thị trường bất động sản dùng góp vốn liên doanh Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động sản thường dùng vốn góp tiền mặt, giá trị động sản dựa bất động sản mà người tham gia góp vốn đưa để góp vốn liên doanh người đinh giá tiến hành định giá bất động sản từ rút gía trị vốn góp liên doanh cá nhân Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page of 58  Thị trường bất động sản tham gia bảo hiểm Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định bồi hòan giá trị bất động sản đủ điều kiện để chi trả Như chủ có bất động sản chụi đóng góp khỏan tiền định để phòng trừ gặp rủi ro bất động sản có khỏan bồi thường để khơi phục lại bất động sản Người có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản khơng ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt buộc phải mua Căn vào loại hàng hóa thị trường  Thị trường đất đai: Đây thị trường đời sớm Từ sơ khai đất đai sinh lợi nhiều cho người xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Trong xã hội có người có đất người khơng có đất cần đất để sản xuất sinh họat Nhà nước xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mãn cho người có nhu cầu Khi pháp luật chưa cơng nhận tồn thị trường đất đai việc mua bán đất tiến hành có nhu cầu thực thị trường đòi hỏi khách quan Vì khơng có cơng nhận pháp luật nên thị trường coi thị trường “ngầm” Khi pháp luật nhà nước công nhận thị trường mua bán đất lúc thị trường thực cơng nhận có điều kiện phát triển.ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất cịn mẻ hình thành thời gian ngắn gần đòi hỏi nhà nươc cần hịan thiện sách, hệ thống văn pháp qui để thị trường hoạt động lành mạnh hiệu nhanh chóng số nước thị trường có hai loại : thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng Riêng nước ta, chế độ sở hữu trị nhà nước ta qui định: đất đai thuộc sở hữu tòan dân nhà nước đại diện qủan lí Do đó, thị trường có thị trường thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản số nươc công nhận chế độ sở hữu cá nhân Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp Page 10 of 58  Thị trường nhà Nhà loại hình bất động sản quan trọng thị trường bất động sản thỏa mãn nhiều nhu cầu sinh họat người Có nhiều loại hình nhà khác cung cấp thị trường như: nhà riêng biệt, dãy nhà riêng biệt bán riêng biệt, dãy nhà xây kiểu.Những nhà chung cư.Thị trường nhà thuộc khu vực cơng cộng (phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp) Bất động sản nhà cung cấp doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia đình.phục vụ cho nhu cầu người mua nhà để  Thị trường văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động doanh nghiệp tổ chức phát triển thành phố lớn Nhu cầu hàng hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp cơng ty tư nhân cungcấp hàng hóa bất động sản làm văn phịng để thỏa mãn điều kiện làm văn phòng bất động sản phải có chất lượng, tiêu chuẩn hợp lí  Thị trường hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trường sôi động nhiều thời gian này.mỗi công ty tham gia thị trường kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ phát triển mảnh đất màu mỡ cho thị trường cửa hàng bán lẻ mà doanh nghiệp bỏ qua  Thị trường bất động sản công nghiệp: sân bay, đường giao thông, bến bãi Đây loại hình bất động sản có gía trị cao, người tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn đặc biệt số bất động sản phải nhà nước đầu tư xây dựng cá nhân muốn tham gia đầu tư vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu như: hệ thống đường sá, bến bãi Đề cường chuyên đề thực tập tốt nghiệp