NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG HỢP VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trước khi khám phá khái niệm thị trường bất động sản, chúng ta cần hiểu thị trường nói chung Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, bao gồm tổng thể các mối quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi hàng hóa và dịch vụ với nhau.
Thị trường bất động sản hình thành dựa trên sự trao đổi, mua bán và giao dịch liên quan đến bất động sản, tương tự như các loại hàng hóa khác trong xã hội.
Thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển song hành với quá trình đất đai trở thành hàng hóa, nhờ vào việc xác lập chế độ sở hữu và khả năng sinh lợi từ bất động sản Các khái niệm về thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi có giao dịch bất động sản, tức là khi bất động sản được xem như hàng hóa Tuy nhiên, sự tồn tại của thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần dựa vào các giao dịch này, mà còn phải đảm bảo mức độ mua bán hàng hóa bất động sản nhất định, gắn liền với sự phát triển kinh tế của quốc gia và sự tiến bộ trong sản xuất hàng hóa, bắt nguồn từ chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng thì nó trở thành đối tượng để trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê
Đất không chỉ là tài sản mà còn là nền tảng cho việc xây dựng các công trình phục vụ cho kinh doanh và giao dịch trên thị trường Chỉ khi được nhà nước công nhận và tham gia quản lý, thị trường bất động sản mới chính thức hợp pháp và có điều kiện phát triển.
Do có nhiều quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản và thị trường đất đai thường được coi là một, vì tài sản như nhà và công trình chỉ trở thành bất động sản khi gắn liền với đất Do đó, đất đai được xem là yếu tố cốt lõi và đầu tiên của mọi bất động sản.
Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản chỉ là thị trường nhà và đất, một quan niệm phổ biến ở Việt Nam do các giao dịch chuyển nhượng và mua bán nhà đất dễ quan sát Tuy nhiên, quan điểm này chưa đầy đủ, vì nhà đất chỉ là một phần quan trọng trong hàng hóa của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản được coi là một phản ánh trực tiếp của các hoạt động mua bán bất động sản theo quy luật thị trường Quan niệm này xuất phát từ đặc điểm thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia được điều chỉnh bởi luật dân sự Nhờ đó, chúng ta có thể dễ dàng hình dung về hoạt động của thị trường bất động sản hơn.
Từ đó có thể kết luận:
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bao gồm các hoạt động như mua bán và thế chấp Nó được hiểu là tổng hợp các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản diễn ra trong một khu vực và khoảng thời gian nhất định.
2 NHỮNG NGUYÊN TẮC CƠ BẢN VỀ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản hiện nay là một thị trường không hoàn hảo, với thông tin về hàng hóa không đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi Hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng, bao gồm các thông tin về luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất, vị trí, môi trường, nhu cầu và cung cầu Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, khan hiếm và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, đồng thời là tài sản quan trọng của doanh nghiệp và cá nhân Khi thông tin giao dịch đầy đủ và đồng bộ, thị trường sẽ vận hành thuận lợi hơn, giúp người mua và người bán dễ dàng đưa ra quyết định Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta vẫn còn sơ khai, với giao dịch chủ yếu diễn ra ngầm và số lượng người tham gia ít, dẫn đến sự cạnh tranh không hoàn hảo và giá cả không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.
Hệ thống thông tin không chính xác có thể gây ra biến động lớn trên thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng sốt giá hoặc sụp đổ Người tham gia giao dịch thường phải chấp nhận giá cao, mặc dù có nhu cầu nhưng lại thiếu khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin trên thị trường Sự phát triển và chuyên nghiệp hóa của các tổ chức này giúp nâng cao độ chính xác của thông tin bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư và người mua.
3 NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trong các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản thường trải qua bốn giai đoạn phát triển chính: giai đoạn sơ khởi, giai đoạn tập trung hoá, giai đoạn tiền tệ hoá và giai đoạn tài chính hoá.
Cấp độ sơ khởi trong lĩnh vực bất động sản là giai đoạn mà mọi người đều có khả năng xây dựng nhà ở, chỉ cần có một mảnh đất Tại giai đoạn này, chính sách về đất đai, vai trò của chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là yếu tố quyết định cho việc hình thành và công nhận nhà ở như một tài sản bất động sản.
Cấp độ tập trung hoá trong xây dựng là giai đoạn quan trọng đối với các doanh nghiệp, nơi mà hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng ảnh hưởng đến khả năng hình thành và phát triển các dự án bất động sản lớn Trong giai đoạn này, các chính sách xây dựng cùng với sự quản lý của các doanh nghiệp và cơ quan liên quan đóng vai trò quyết định trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành.
Cấp độ tiền tệ hoá là giai đoạn quan trọng đối với các doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ phát triển bất động sản (BĐS) Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính do hạn chế trong điều kiện bán BĐS, khiến không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ nguồn lực để phát triển cho đến khi sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường Trong giai đoạn này, ngân hàng giữ vai trò quyết định trong việc hỗ trợ các dự án, với các chính sách ngân hàng và cơ quan quản lý ngân hàng ảnh hưởng lớn đến sự thành công của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.
Cấp độ tài chính hoá trong thị trường bất động sản (BĐS) xảy ra khi quy mô thị trường tăng cao và phát triển mạnh, nhưng lại gặp phải hạn chế về nguồn vốn dài hạn Điều này dẫn đến việc các ngân hàng có thể không tiếp tục cho vay hoặc phải đối mặt với rủi ro Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng cần tài chính hoá các khoản cho vay, thế chấp và tài trợ nhằm đa dạng hóa nguồn vốn Ở cấp độ này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính, tổ chức tài chính và cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quyết định trong việc duy trì sự ổn định và phát triển của thị trường BĐS.
HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Sự phát triển kinh tế và sự gia tăng dân số.
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia dẫn đến nhu cầu tăng cao về đất đai cho các mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là trong các ngành công nghiệp, thương mại và dịch vụ Điều này yêu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp và thủy sản sang sử dụng cho sản xuất công nghiệp và dịch vụ Đồng thời, sự phát triển kinh tế cũng thúc đẩy tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng và cải tạo bất động sản để đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống Mặc dù quá trình này diễn ra chậm hơn so với sản xuất hàng hóa khác, nhưng do đặc tính của bất động sản có thể giao dịch nhiều lần, mật độ giao dịch bất động sản ngày càng gia tăng.
Trong thời kỳ tự cung tự cấp, nhu cầu về đất đai chỉ được thỏa mãn qua việc điều chỉnh quỹ đất tự nhiên Khi kinh tế trang trại phát triển, nhu cầu đất đai không chỉ dựa vào khai phá tự nhiên mà ngày càng được giải quyết thông qua thị trường Giai đoạn này chứng kiến sự hình thành của thị trường đất đai sản xuất, dẫn đến sự xuất hiện của các ngành kinh tế mới và nhu cầu sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau Sự phát triển xã hội thúc đẩy nhu cầu về bất động sản, trung tâm thương mại và văn phòng, từ đó kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu tăng cao về việc làm, nhà ở và giáo dục, từ đó tạo ra áp lực lớn đối với thị trường bất động sản Nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh cũng gia tăng, đặc biệt trong lĩnh vực nông nghiệp, khi số lượng lao động tăng lên yêu cầu mở rộng sản xuất Tuy nhiên, đất đai nông nghiệp có hạn, trong khi nhu cầu chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp ngày càng lớn, tạo ra sức ép cần được giải quyết chủ yếu qua thị trường.
Yếu tố pháp luật đóng vai trò quyết định trong việc quy định các quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, và góp vốn liên doanh trong giao dịch bất động sản Pháp luật không chỉ hướng dẫn các hợp đồng dân sự mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có khả năng thúc đẩy hoặc hạn chế hoạt động của thị trường, thậm chí có thể dẫn đến việc đóng cửa thị trường bất động sản.
Chính sách kinh tế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính phủ.
Chính sách của chính phủ trung ương và địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành và vùng kinh tế dẫn đến sự gia tăng cơ sở sản xuất và dân số, từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản Ngược lại, nếu chính phủ không chú trọng vào đầu tư tại những khu vực kém phát triển, dân số có thể di chuyển, dẫn đến nhu cầu về bất động sản giảm sút Các chính sách về nhà ở và đất ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người nghèo và người có thu nhập thấp, cũng có thể làm tăng hoặc giảm cầu về nhà ở Bên cạnh đó, việc cho phép cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước đầu tư vào xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng cũng ảnh hưởng đến cung và cầu trên thị trường bất động sản.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, khác với thị trường lao động, hàng hóa và vốn, nơi ảnh hưởng này hạn chế hơn Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức thực hiện giao dịch bất động sản, góp phần tăng cường hoặc hạn chế dịch vụ giao dịch Chúng cũng đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua, bán và cho thuê, đồng thời ảnh hưởng đến tốc độ thanh toán trong quá trình giao dịch.
Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chủ yếu qua hai khía cạnh: thứ nhất, vị trí bất động sản thường mang tính tập quán và truyền thống, đặc biệt là trong nhu cầu về nhà ở và đất ở; thứ hai, kiến trúc và kiểu dáng, bao gồm cả các xu hướng thời trang, cũng đóng vai trò quan trọng Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, con người ngày càng hướng tới nhu cầu sở hữu ngôi nhà độc lập, điều này càng làm gia tăng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
2 XÁC ĐỊNH LOẠI THỊ TRƯỜNG CẦN PHÁT TRIỂN
Giá đất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang ở mức cao, với mức trung bình khoảng 650 USD/m2 Nếu một căn hộ được bán với giá khoảng 2.000 USD/m2, thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn.
Nhộn nhịp đầu tư khu thương mại và khu văn phòng
Giá thuê khu thương mại tại Hà Nội thấp hơn TPHCM và đặc biệt là thấp hơn nhiều so với Bangkok Ở các quốc gia có thị trường phát triển như Hồng Kông, giá thuê khu thương mại cao gấp 10 lần so với giá thuê văn phòng loại A.
Trong tương lai, giá thuê khu thương mại dự kiến sẽ tăng mạnh, đặc biệt đối với những vị trí thuận lợi, có thể tăng tới 50%.
Giá cho thuê trong khu thương mại hiện cao gấp 2 lần so với giá thuê văn phòng, thu hút các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài vào thị trường Việt Nam Sự cải thiện thu nhập của người dân cùng với việc các siêu thị cung cấp nhiều dịch vụ chất lượng cao đã làm giảm thói quen mua sắm tại chợ truyền thống Thị trường văn phòng cho thuê được chia thành 3 loại (A, B, C) dựa trên chất lượng và vị trí Giá thuê văn phòng loại A tại Hà Nội dao động từ 23-31 USD/m2/tháng, với tỷ lệ sử dụng trên 90% tại Hà Nội và TPHCM tính đến quý II/2004, điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ Trong 12 tháng qua, lượng cung tăng khoảng 20.000 m2, với các tòa nhà mới đang xây dựng cung cấp hơn 100.000 m2, lớn gấp 3-4 lần so với các tòa nhà hiện có.
Các văn phòng loại B đang chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mới, với tòa nhà Ocean Park đã cho thuê 70% và Artexport đạt 92% cam kết thuê Vincom City Towers sắp khai trương, cung cấp diện tích văn phòng lớn và chất lượng cao cho thị trường hạng B Theo CBRE, Vincom Tower và Ocean Park dự kiến sẽ cho thuê hết trong 12 tháng tới Các công ty trong nước bắt đầu nhận thấy giá trị của việc chuyển vào các tòa nhà chất lượng cao với hệ thống điều hòa và âm thanh tốt, cùng với danh tiếng của tòa nhà.
Triển vọng thị trường văn phòng loại A rất khả quan, đặc biệt với sự ra mắt của tòa nhà văn phòng loại A mới, Pacific Place, vào quý IV/2006 Trong khi đó, thị trường văn phòng loại B sẽ gặp một số thách thức trong trung và ngắn hạn do sự gia tăng nguồn cung mới, dẫn đến việc giảm nhu cầu sử dụng văn phòng loại B.
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty
- Tên công ty : Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội
- Tên giao dịch: HA NOI REALTY DEVELOP JOIN STOCK COMPANY
- Tên viết tắt : HRDE.JSC
- Địa chỉ trụ sở chính : Số 38, ngõ 68 Cầu Giấy, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Điện thoại: 046 2956 008 Fax: 043 7676 203
Email: hrde.jsc@gmail.com
Hình thức pháp lý của Công ty
Vào ngày 18 tháng 7 năm 2002 Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản
Hà Nội được thành lập theo giấy phép số 0103025883 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hà Nội hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp cùng với các điều lệ, quy định và quy trình của công ty.
Ngành nghề kinh doanh chính của Công ty
* Quảng cáo bất động sản, dấu giá bất động sản;
* Dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản
* Quản lý điều hành các khu nhà sau khi hoàn thiện;
* Thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông thủy lợi;
* Trang trí nội ngoại thất công trình xây dựng;
* Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng;
* Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo;
* Xúc tiến đầu tư, tư vấn đầu tư, nghiên cứu và phân tích thị trường;
* Sản xuất, mua bán đồ nội thất, hàng thủ công mỹ nghệ, trang thiết bị văn phòng, văn phòng phẩm, đồ dùng cá nhân và gia đình;
* Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách ( bao gồm vận chuyển khách du lịch);
* Xuất nhập khẩu các mặt hàng Công ty kinh doanh.
Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
Năm 2005, Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội được thành lập theo mô hình công ty cổ phần, đánh dấu sự sáng tạo của lãnh đạo trong việc tạo ra động lực và cơ hội mới Ông Nguyễn Đình Tuyển được bầu làm Chủ tịch Hội đồng quản trị, cùng với 6 thành viên gắn bó lâu dài với công ty.
Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội không ngừng phát triển, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của các tổ chức Đảng, đoàn thanh niên, công đoàn, phụ nữ và nhiều tổ chức khác.
Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội thành công và sẽ phát triển bền vững
Đặc điểm sản phẩm của Công ty
Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng thị trường và tập trung vào đầu tư kinh doanh bất động sản Sản phẩm của công ty vừa có những đặc điểm tương đồng, vừa khác biệt so với các sản phẩm khác trên thị trường, tạo nên sự đa dạng và sức hấp dẫn cho khách hàng.
Sản phẩm từ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là những công trình xây dựng độc lập, có tính cố định cao và phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên cũng như địa phương Những sản phẩm này thường được đặt ngoài trời, gắn liền với đất đai và có giới hạn về diện tích cũng như không gian.
Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội thường liên doanh với các công ty khác để tạo ra sản phẩm cuối cùng có giá trị lớn Các sản phẩm này không chỉ đa dạng mà còn có kết cấu phức tạp, khó chế tạo và sửa chữa, đồng thời yêu cầu chất lượng sản phẩm phải đạt tiêu chuẩn cao.
Sản phẩm bền vững gắn liền với sự trường tồn của đất đai và thiên nhiên Hàng hóa trở nên khan hiếm do giới hạn của đất đai, trong khi nhu cầu về sản phẩm thường vượt quá cung.
Sản phẩm của Công ty chủ yếu tập trung vào lĩnh vực xây dựng, nổi bật với sự khác biệt về vị trí địa lý, kết cấu, kiến trúc và hướng cảnh quan Để tăng giá trị sản phẩm, cần khai thác tính dị biệt này nhằm đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Sản phẩm xây dựng thường phản ánh yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, đặc biệt khi mỗi địa phương có những nhu cầu và tín ngưỡng riêng biệt Do đó, khi đầu tư vào bất động sản, cần chú ý đến những yếu tố này Hơn nữa, đầu tư vào dự án BĐS và sản phẩm xây dựng thường kéo dài, dẫn đến rủi ro cao.
Các dự án bất động sản chủ yếu bao gồm hai loại sản phẩm: nhà thấp tầng và chung cư cao tầng Để triển khai các dự án này, các nhà đầu tư thường phải bỏ ra một khoản vốn lớn và thường huy động vốn từ khách hàng trong quá trình đầu tư, nghĩa là thu tiền trước khi sản phẩm hoàn thành.
Nhiều dự án bất động sản quy mô lớn thường được thực hiện thông qua hình thức liên doanh với các công ty khác Tuy nhiên, các dự án mà công ty tự làm chủ đầu tư và hoạt động độc lập thường mang lại hiệu quả cao hơn so với các dự án hợp tác kinh doanh.
Các dự án xây dựng nhà cho sỹ quan và cán bộ công nhân viên Quốc phòng diễn ra thuận lợi, tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho Công ty và đạt được mức lợi nhuận khoảng 10% so với tổng đầu tư.
Các dự án đầu tư xây dựng căn hộ và nhà thấp tầng thường có tính chất trung hạn, cho phép thu hồi vốn nhanh chóng Đặc biệt, mức vốn ban đầu cần thiết để thực hiện các dự án này không quá cao.
Cơ cấu sản phẩm các dự án BĐS của Công ty đã và đang thực hiện T
Nội dung Chung cư(m 2 ) Thấp tầng (m 2 )
1 Khu đô thị Dịch Vọng 27.250 10.601
Đặc điểm công nghệ, cơ sở vật chất, trang thiết bị của Công ty
Dự án Khu nhà ở 302 Dịch Vọng - Quận Cầu Giấy - TP Hà Nội
Dự án bất động sản này được Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội hợp tác cùng Vinaconex 3 và Công ty Xây lắp thương mại Nằm đối diện với Làng quốc tế Thăng Long và gần đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, dự án có quy mô nhỏ, bao gồm 3 tòa nhà chung cư cao 11 tầng và 22 ô đất biệt thự.
Các chỉ tiêu tài chính của dự án :
Một số chỉ tiêu tài chính của dự án khu nhà ở 302 Dịch Vọng – Cầu Giấy – Hà Nội
Tổng số căn hộ chung cư 250 căn
Tổng số căn hộ thấp tầng 20 căn
II Cơ cấu sản phẩm
Nhà chung cư cao tầng 20.077 m 2
III Tổng mức đầu tư 135 tỷ đồng
IV Tiến độ dự án 2003-2007
Nộp ngân sách : 25,3 tỷ đồng ; Đóng góp 6 ha đất có hạ tầng kỹ thuật ;
Cung cấp cho thành phố 36.079m 2 diện tích ở;
Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội.43 II ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY
Tình hình chung của Công ty
Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội, với tiềm năng và kinh nghiệm dày dạn, đã nhận nhiều giải thưởng uy tín trong ngành xây dựng, bao gồm huy chương vàng chất lượng cao từ Bộ xây dựng và các giải thưởng về kiến trúc cũng như công nghệ xử lý nền đất Các công trình do công ty thi công không chỉ được đánh giá cao về tính kiến trúc mà còn về hiệu quả và khả năng tiết kiệm.
Kể từ khi thành lập, Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội đã bắt đầu như một đơn vị thi công chuyên nhận thầu xây dựng các dự án bất động sản, bao gồm chung cư cao tầng và nhà thấp tầng Công ty đã có mức độ tăng trưởng nhanh chóng và nhanh chóng nắm bắt cơ hội thị trường, dẫn đến việc chuyển hướng sang lĩnh vực đầu tư Kể từ năm 2006, công ty đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư và đa dạng hóa sản phẩm của mình.
* Xuất nhập khẩu máy - Thiết bị
II ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY
Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội, với tiềm năng và kinh nghiệm vượt trội, đã nhận nhiều giải thưởng uy tín trong lĩnh vực xây dựng, bao gồm huy chương vàng chất lượng cao từ Bộ Xây dựng và các giải thưởng về kiến trúc cũng như công nghệ xử lý nền đất Các công trình do công ty thi công không chỉ được đánh giá cao về tính kiến trúc mà còn về hiệu quả và tiết kiệm.
Từ khi thành lập, Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội đã nhanh chóng phát triển từ một đơn vị thi công nhận thầu xây dựng sang lĩnh vực đầu tư Kể từ năm 2002, công ty đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư và đa dạng hóa sản phẩm của mình để nắm bắt cơ hội thị trường.
* Xuất nhập khẩu máy - Thiết bị
những hạn chế và nguyên nhân
Tỷ lệ giao dịch phi chính quy trong thị trường bất động sản hiện nay đang ở mức cao, chiếm khoảng 70-80% tổng số giao dịch, đặc biệt là tại các đô thị Điều này cho thấy sự manh nha của thị trường, với nhiều hình thức giao dịch đa dạng, thu hút sự tham gia của nhiều tổ chức và cá nhân, bao gồm cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp nhà nước.
Thị trường bất động sản hiện đang gặp phải tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu Nhu cầu về nhà ở và khu vực kinh doanh bất động sản của người dân rất lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ Ngược lại, nguồn cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, cũng như mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích văn phòng, khách sạn lại vượt xa nhu cầu Đặc biệt, những bất động sản có nguồn cung vượt cầu thường xuất phát từ ngân sách nhà nước.
Thị trường “nóng , lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động Trong những năm gần đây , thị trường đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng năm
Từ năm 1997 đến 1999, thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động, với đợt sốt vào năm 2000 và sau đó là tình trạng "đóng băng" giao dịch từ đầu năm 2004 đến nay Giá cả thường xuyên biến động, thậm chí có lúc tăng vọt, trong khi tổng giao dịch thực tế không có sự gia tăng đáng kể Hiện tại, tồn tại hai mức giá: giá nhà nước quy định và giá thị trường, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản trong việc dự đoán nhu cầu và đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý Hệ quả là đầu tư phát triển bị ảnh hưởng tiêu cực, đặc biệt đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
Cơ chế bao cấp trong quản lý bất động sản hiện nay tồn tại sự phân biệt không cần thiết giữa doanh nghiệp nhà nước và tư nhân, cũng như giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Điều này tạo ra môi trường thuận lợi cho tham nhũng và sách nhiễu từ những cá nhân không đủ phẩm chất trong cơ quan quản lý nhà nước Hệ quả là sự bất bình đẳng trong cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản.
Thông tin về bất động sản thường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, dẫn đến nhiều vấn đề tiêu cực trong giao dịch Tình trạng này không chỉ làm gia tăng đầu cơ bất động sản mà còn góp phần vào sự gia tăng khiếu kiện tranh chấp nhà đất, hiện tại chiếm khoảng 60-70% tổng số khiếu kiện trong xã hội.
Thị trường bất động sản hiện đang thiếu sự đồng bộ với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ Các nhà đầu tư bất động sản cần vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, trong đó vốn vay thường chiếm từ 60% đến 80% tổng vốn đầu tư cho dự án Người mua nhà cũng cần vốn vay dài hạn để thực hiện việc mua nhà trả góp, điều này dẫn đến việc thế chấp bất động sản Ngoài ra, các tổ chức bất động sản lớn còn huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán.
Chính sách và biện pháp của nhà nước hiện nay chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Giá đất đai do nhà nước quy định đã trở nên lạc hậu so với thực tế thị trường, dẫn đến việc không thể điều tiết hiệu quả hoạt động của thị trường này.
Giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn, đang ở mức cao so với nhiều quốc gia trên thế giới, trong khi thu nhập của người dân vẫn thuộc nhóm thấp Điều này dẫn đến thực trạng nhà đất trở thành nhu cầu thiết yếu nhưng lại khó tiếp cận đối với đa số người có thu nhập thấp trong xã hội.
Chính sách, pháp luật chính phủ chưa đầy đủ.
Các văn bản luật và dưới luật hiện nay thường thiếu tính thực tiễn, chồng chéo và mâu thuẫn nhau, như luật kinh doanh bất động sản chưa có hướng dẫn thực thi rõ ràng và chậm sửa đổi Khung pháp lý thiếu đồng bộ và thường thay đổi, dẫn đến tình trạng pháp lý chạy theo một cách thụ động Mặc dù có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, nhưng vẫn không đủ và gây khó khăn cho người tham gia thị trường trong việc thực hiện đúng quy định Các quy định về giá, phí và lệ phí chưa hợp lý, và nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ.
Chính sách thu hút đầu tư của chính phủ hiện nay chưa đủ hấp dẫn và mạnh mẽ để hỗ trợ các nhà đầu tư vượt qua những thủ tục hành chính phức tạp và rườm rà.
Thị trường bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, vẫn còn nhiều hạn chế về lý luận và nhận thức, dẫn đến tình trạng quản lý lỏng lẻo từ phía nhà nước Điều này đã gây ra sự hỗn loạn và cản trở trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo ra rào cản cho người tham gia thị trường Mặc dù đã có những đổi mới trong quan điểm và nhận thức, nhưng tiến độ vẫn chậm so với yêu cầu Hiến pháp đã xác định rõ các hình thức sở hữu trong nền kinh tế, bao gồm sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; tuy nhiên, quan niệm về sở hữu đất đai chưa kịp thời thích ứng với những sửa đổi quan trọng này Đến tháng 3/2003, quyền sử dụng đất mới được công nhận là hàng hóa đặc biệt theo nghị quyết của Đảng.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, với cầu vượt quá cung, dẫn đến giá cả tăng cao Mặc dù nhiều tỉnh thành phố đã được phê duyệt quy hoạch mở rộng đô thị, nhưng nguồn cung đất vẫn hạn chế và cần thời gian để có hàng hóa Sự khan hiếm này đã đẩy giá bất động sản lên cao Mặc dù việc cho phép tư nhân chuyển nhượng đất đai giúp tăng nguồn cung, nhưng cũng đồng thời gia tăng hiện tượng mua bán đất trái luật.
Tâm lý của người dân cho rằng giá đất luôn tăng đã dẫn đến việc nhiều người đổ xô mua đất và bất động sản, tạo ra cầu ảo tăng vọt trong khi cung luôn thấp hơn cầu, khiến giá đất cao ngất Thêm vào đó, thông tin quy hoạch thường bị rò rỉ trước khi công bố, dẫn đến hiện tượng đất ở những vùng này được mua đi bán lại nhiều lần, điều này đang rất phổ biến ở Việt Nam hiện nay.
NHỮNG GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BĐS
Trong những năm qua, nhiều thể chế đã được hình thành để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt là khung pháp lý khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của Nhà nước trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, nhiều vấn đề như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài chính, thuế, định giá và đấu giá đất đai vẫn còn tồn tại, cản trở việc đưa đất đai trở thành vốn phát triển Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém cũng dẫn đến sự tập trung bất động sản tại các khu đô thị Để phát triển thị trường bất động sản bền vững, cần hoàn thiện khung pháp lý và chính sách, tăng cường vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường, đồng thời cải thiện cơ cấu tổ chức của thị trường bất động sản, bao gồm việc thành lập các tổ chức mới và hoàn chỉnh các tổ chức hiện có như sàn giao dịch, tổ chức định giá và các định chế tài chính.
CÁC KIẾN NGHỊ
Kiến nghị đối với Nhà nước:
Nhà nước cần thiết lập các quy định hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình giải phóng mặt bằng và cấp giấy phép xây dựng một cách thuận lợi Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục đầu tư và xây dựng các chính sách luật ổn định, lâu dài sẽ góp phần thúc đẩy môi trường đầu tư hiệu quả hơn.
Tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc điều hòa và phối hợp, nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính Điều này giúp quản lý hoạt động đấu thầu một cách thông thoáng nhưng vẫn đảm bảo tính chặt chẽ.
Hiện nay, đào tạo quản lý thực hiện dự án tại Việt Nam còn hạn chế, do đó, Nhà nước cần thiết lập các chính sách hợp tác với tổ chức giáo dục quốc tế nhằm nâng cao năng lực quản lý dự án cho các công ty Bên cạnh đó, việc phối hợp giữa doanh nghiệp, trường đại học và viện nghiên cứu cũng rất quan trọng để cải thiện bộ máy quản lý trong doanh nghiệp.
Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và xây dựng đội ngũ chuyên gia là rất cần thiết để đảm bảo việc định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của nhà nước, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp bất động sản Để tổ chức hoạt động hiệu quả, cần có đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, am hiểu sâu về nghiệp vụ định giá, đồng thời có kiến thức tổng hợp về các lĩnh vực kinh tế - xã hội Do đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyên gia tư vấn và định giá bất động sản là cần thiết nhằm tạo nguồn nhân lực chất lượng cho thị trường.
Nhà nước đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ tài chính cho người nghèo trong việc mua hoặc thuê nhà ở, bao gồm ưu đãi cho doanh nghiệp bất động sản như miễn thuế sử dụng đất và cấp vốn hạ tầng Mục tiêu của những giải pháp này là tăng cung hàng hóa bất động sản và bình ổn thị trường Tuy nhiên, mức độ hỗ trợ mà người dân nhận được vẫn còn hạn chế Do đó, cần chuyển hướng sang việc tăng cường hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước tới người dân, bao gồm việc cấp một khoản tiền cụ thể cho từng đối tượng thuê hoặc mua nhà, cũng như cho vay không lãi suất.
Hỗ trợ tín dụng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chính sách cho vay lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp trong lĩnh vực này, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho thuê và bán trả góp cho người có thu nhập thấp Ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà sẽ bù đắp phần chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thị trường Chính quyền địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc triển khai các chính sách này.
Các cơ quan chính quyền địa phương cần hiểu rõ vai trò của dự án đi quan và hỗ trợ các ban quản lý dự án trong việc cung cấp thông tin quy hoạch Điều này bao gồm thời gian dự kiến xây dựng, các thủ tục giấy tờ cần phê duyệt, biến động giá đất, cũng như các yếu tố khí hậu và phong tục tập quán tại khu vực.
Chính quyền địa phương đã triển khai chính sách cử cán bộ phối hợp với ban giải phóng mặt bằng của Công ty, nhằm hỗ trợ hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng Với sự am hiểu về tâm tư nguyện vọng của người dân, các cán bộ địa phương có khả năng giải quyết các vấn đề một cách hợp tình, hợp lý và nhanh chóng hơn.
Trong quá trình thực hiện dự án, nhiều vấn đề có thể phát sinh, gây ảnh hưởng đến tiến độ Cán bộ địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Công ty giải quyết những hiểu lầm giữa các cộng đồng dân cư.
Mặc dù đầu tư vào dự án kinh doanh bất động sản còn mới mẻ đối với Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội, nhưng công ty đã đạt được những thành công đáng kể và đóng góp tích cực vào ngân sách Nhà nước Với các công trình xây dựng chất lượng cao, công ty đã góp phần quan trọng vào quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Đội ngũ nhân viên trẻ tuổi của công ty đã góp phần quan trọng vào sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của doanh nghiệp Quản lý thực hiện dự án hiệu quả là yếu tố quyết định trong việc nâng cao hiệu suất thực hiện dự án Điều này đặt ra câu hỏi cho các nhà quản lý và nhà chính sách về cách nâng cao năng lực quản lý thực hiện dự án.
Là sinh viên ngành quản trị kinh doanh công nghiệp, sau khi thực tập tại Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Hà Nội, tôi đã có những trải nghiệm thực
Để đẩy mạnh hoạt động phát triển thị trường kinh doanh Bất Động Sản, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hà Nội cần áp dụng một số giải pháp cơ bản như nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường marketing trực tuyến, xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng, và đa dạng hóa sản phẩm bất động sản Những biện pháp này sẽ giúp công ty mở rộng thị trường, thu hút khách hàng tiềm năng và nâng cao giá trị thương hiệu trong lĩnh vực bất động sản.